Oba rodzaje dają właścicielowi silniejszą pozycję niż najem zwykły, ale różni je krąg wynajmujących i tryb zakończenia najmu. Najem okazjonalny mogą zawierać tylko właściciele-osoby fizyczne niebędące przedsiębiorcami, a najem instytucjonalny — wyłącznie przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem lokali. W obu wypadkach najemca poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, lecz przy najmie instytucjonalnym nie musi wskazywać lokalu zastępczego.
Krąg podmiotów i cel regulacji
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje dwa odrębne, uprzywilejowane reżimy najmu obok najmu zwykłego. Najem okazjonalny jest zarezerwowany dla właścicieli będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali — to rozwiązanie dla osób wynajmujących prywatnie posiadane mieszkanie. Najem instytucjonalny działa odwrotnie: może go zawrzeć wyłącznie wynajmujący prowadzący taką działalność gospodarczą, np. spółka zarządzająca portfelem mieszkań na wynajem.
Cel obu instytucji jest podobny — dać wynajmującemu pewność, że po zakończeniu umowy odzyska lokal bez wieloletniego procesu eksmisyjnego, w zamian rezygnując z części ochronnych przepisów, które chronią najemców w najmie zwykłym.
Różnice w warunkach umowy
Najważniejsza różnica dotyczy losu najemcy po zakończeniu umowy. Przy najmie okazjonalnym musi on już na starcie wskazać inny lokal, do którego się przeniesie, i uzyskać zgodę jego właściciela — bez tego załącznika umowa nie korzysta ze szczególnego reżimu. Przy najmie instytucjonalnym takiego wymogu nie ma, co czyni go prostszym w zawarciu, zwłaszcza dla firm wynajmujących wiele lokali naraz.
- najem okazjonalny — tylko właściciel-osoba fizyczna, wymaga wskazania lokalu zastępczego przez najemcę
- najem instytucjonalny — tylko wynajmujący-przedsiębiorca, bez obowiązku wskazania lokalu zastępczego
- oba wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności i zawarcia na czas oznaczony
- oba wyłączają większość przepisów ochronnych dotyczących wypowiedzenia i wysokości czynszu
Wspólny mechanizm: poddanie się egzekucji
W obu reżimach najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu. Dzięki temu właściciel po zakończeniu najmu nie musi wytaczać osobnego powództwa o eksmisję — wystarczy, że sąd nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, a dalsze czynności prowadzi komornik. To właśnie ten mechanizm odróżnia oba najmy od najmu zwykłego, w którym usunięcie lokatora zawsze wymaga wyroku sądu.
Które rozwiązanie wybrać
Wybór zależy od statusu wynajmującego: osoba prywatna wynajmująca jedno mieszkanie sięgnie po najem okazjonalny, a firma zarządzająca wieloma lokalami — po instytucjonalny. Niezależnie od wybranego wariantu, zasady wypowiadania takich umów warto sprawdzić w treści konkretnego kontraktu (/wzory-pism/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-wynajmujacego), bo to on, a nie ogólne przepisy ochronne, wyznacza tu większość reguł gry.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.