Eksmisja lokatora z mieszkania krok po kroku (z perspektywy właściciela)

paymentsKoszty

format_list_numberedPrzebieg krok po kroku

1. 1
   Krok 1

   Ustal podstawę wypowiedzenia i rodzaj umowy

   personKto: właściciel (wynajmujący)

   Najem lokalu mieszkalnego podlega ustawie o ochronie praw lokatorów, która ogranicza swobodę wypowiedzenia: właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Typowe przyczyny to zaległość czynszowa za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu niezgodnie z umową, dewastacja lub rażące naruszanie porządku domowego oraz podnajem bez zgody (art. 11 ust. 2 pkt 1–3 tej ustawy). Osoba zajmująca lokal bez umowy (np. po śmierci najemcy lub po wygaśnięciu umowy na czas oznaczony) nie wymaga wypowiedzenia — właściciel od razu wzywa do wydania lokalu (art. 222 § 1 k.c.). Najem okazjonalny zgłoszony do urzędu skarbowego ma własną, szybszą ścieżkę (art. 19a–19e ustawy).

   warning

   Na co uważać:

   • Samowolne wymienienie zamków, odcięcie mediów lub wyniesienie rzeczy lokatora to naruszenie posiadania (art. 342 k.c.) i może być przestępstwem (art. 191 § 1a k.k.).

   account_treeCzy umowa to najem okazjonalny z aktem notarialnym, zgłoszony do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni?

   Tak → Krok 2Nie → Krok 3
2. 2
   Krok 2

   Najem okazjonalny: żądanie opróżnienia bez procesu

   personKto: właścicielscheduleTermin: min. 7 dni na opróżnienie lokalu od doręczenia żądania opróżnienia

   Przy najmie okazjonalnym najemca złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazał lokal, do którego się wyprowadzi (art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni (art. 19d ust. 2–3 tej ustawy). Gdy termin minie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 19d ust. 3 ustawy; art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) i kieruje sprawę do komornika. Nie stosuje się przepisów o lokalu socjalnym, okresie ochronnym ani pomieszczeniu tymczasowym (art. 19e i art. 25d pkt 2 ustawy). Warunkiem jest zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 i 3 ustawy).

   podstawa: art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów · Kalkulator terminów procesowych →

   descriptionUmowa najmu okazjonalnego z załącznikamiauto_awesomeŻądanie opróżnienia lokalu (podpis poświadczony notarialnie)calculateTaksa notarialna

   warning

   Na co uważać:

   • Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni pozbawia uproszczonej ścieżki — pozostaje zwykły pozew o eksmisję (art. 19b ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

   account_treeCzy lokator opróżnił lokal w wyznaczonym terminie?

   Tak → Krok 12Nie → Krok 10
3. 3
   Krok 3

   Wezwij do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem

   personKto: właścicielscheduleTermin: 1 miesiąc dodatkowego terminu na zapłatę od doręczenia uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia

   Przy zaległości czynszowej wypowiedzenie jest ważne tylko wtedy, gdy lokator zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a właściciel uprzednio na piśmie uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wezwanie wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręcz za pokwitowaniem; wskaż kwotę, okresy i termin. Dopiero bezskuteczny upływ tego miesiąca otwiera drogę do wypowiedzenia. Od zaległości naliczaj odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 k.c.).

   podstawa: art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów · Kalkulator terminów procesowych →

   descriptionWezwanie do zapłaty z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzeniacalculateOdsetki ustawowe

   warning

   Na co uważać:

   • Wypowiedzenie bez wcześniejszego uprzedzenia i miesięcznego terminu jest nieważne — sąd oddali pozew o eksmisję, a proces trzeba zaczynać od nowa.
4. 4
   Krok 4

   Wypowiedz umowę najmu na piśmie

   personKto: właścicielscheduleTermin: 1 miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego od doręczenia wypowiedzenia

   Po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu właściciel wypowiada umowę na piśmie pod rygorem nieważności, podając przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 tej ustawy). Wypowiedzenie doręczone np. 10 marca kończy najem 30 kwietnia. Inne przyczyny z art. 11 ust. 2 (dewastacja, podnajem, używanie niezgodne z umową) też wymagają formy pisemnej i tego samego okresu; wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania przez właściciela ma dłuższe terminy — 6 miesięcy albo 3 lata (art. 11 ust. 4–5 ustawy). Po upływie okresu wypowiedzenia lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

   podstawa: art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów · Kalkulator terminów procesowych →

   auto_awesomeWypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnegocalculateDni robocze i dni między datami

   lightbulb

   Wskazówka: Wypowiedzenie skieruj do wszystkich najemców z umowy (np. obojga małżonków) — każdemu z osobna, z osobnym potwierdzeniem doręczenia.

5. 5
   Krok 5

   Wezwij do opróżnienia i wydania lokalu

   personKto: właściciel

   Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym (art. 675 § 1 k.c.), a właścicielowi przysługuje roszczenie o jego wydanie (art. 222 § 1 k.c.). Wyślij pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (np. 14 dni) z informacją, że w razie odmowy wystąpisz z pozwem o eksmisję i zapłatę. Za czas zajmowania lokalu bez tytułu prawnego lokator płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego, jaki właściciel mógłby uzyskać (art. 18 ust. 1–2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wezwanie jest też próbą polubownego rozwiązania sporu, o której trzeba poinformować w pozwie (art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c.).

   auto_awesomeWezwanie do opróżnienia i wydania lokalucalculateOdsetki ustawowe

   account_treeCzy lokator dobrowolnie wydał lokal?

   Tak → Krok 12Nie → Krok 6
6. 6
   Krok 6

   Złóż pozew o eksmisję do sądu rejonowego

   personKto: właściciel (powód)location_onGdzie: sąd rejonowy — wydział cywilny, miejsce położenia lokalu

   Pozew o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu składa się do sądu rejonowego (art. 16 k.p.c.) — według miejsca położenia lokalu, gdy roszczenie wynika ze stosunku najmu (art. 37 k.p.c.), a przy roszczeniu o wydanie nieruchomości wyłącznie przed sąd jej położenia (art. 38 § 1 k.p.c.); w praktyce to ten sam sąd. Opłata stała wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.). Pozwać trzeba wszystkie pełnoletnie osoby zajmujące lokal, a dzieci wskazać jako zamieszkujące wraz z nimi. Do pozwu dołącz umowę, wezwanie do zapłaty z dowodem doręczenia, wypowiedzenie, wezwanie do wydania i zestawienie zaległości; roszczenie o zapłatę zaległego czynszu i odszkodowania można połączyć w jednym pozwie (art. 191 k.p.c.), płacąc od niego dodatkową opłatę (art. 13 u.k.s.c.).

   auto_awesomePozew o opróżnienie i wydanie lokalu (eksmisję)auto_awesomePełnomocnictwo procesowe (jeśli reprezentuje Cię prawnik)calculateKalkulator opłat sądowychcalculateOpłata sądowa od pozwucalculateKoszty zastępstwa procesowego

   warning

   Na co uważać:

   • Braki formalne lub brak opłaty → wezwanie do uzupełnienia w terminie tygodnia pod rygorem zwrotu pozwu (art. 130 § 1 k.p.c.).
   • Pominięcie jednego z dorosłych lokatorów oznacza, że wyrok nie będzie wobec niego wykonalny — komornik nie usunie osoby niewymienionej w tytule.
7. 7
   Krok 7

   Rozprawa, udział gminy i badanie sytuacji lokatora

   personKto: sąd, strony, gminalocation_onGdzie: sąd rejonowy — sala rozprawscheduleTermin: min. 2 tygodnie na odpowiedź na pozew (termin sądowy) od doręczenia pozwu pozwanemu

   Sąd doręcza pozew i wzywa do odpowiedzi w terminie nie krótszym niż dwa tygodnie (art. 205¹ § 1 k.p.c.); brak odpowiedzi umożliwia wyrok zaoczny (art. 339 § 1 k.p.c.). O sprawie o opróżnienie lokalu sąd zawiadamia gminę właściwą ze względu na położenie lokalu, która może wstąpić do sprawy jako interwenient uboczny (art. 15 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sąd z urzędu bada, czy pozwanym przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego, uwzględniając dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i ich sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 tej ustawy). W sprawie o lokal prywatny (spoza publicznego zasobu mieszkaniowego) nie obowiązuje katalog osób, wobec których sąd musi przyznać lokal socjalny (art. 14 ust. 7 ustawy), ale sąd nadal może to zrobić.

   podstawa: art. 205¹ § 1 k.p.c. · Kalkulator terminów procesowych →

   descriptionUsprawiedliwienie nieobecności na rozprawie

   lightbulb

   Wskazówka: Jeśli lokator stosował przemoc w rodzinie lub rażąco wykraczał przeciwko porządkowi domowemu, wskaż to i udowodnij — sąd może wtedy orzec brak uprawnienia do lokalu socjalnego i wyrok wykonuje się także zimą (art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów).

8. 8
   Krok 8

   Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu

   personKto: sądscheduleTermin: 2 tygodnie na apelację od doręczenia wyroku z uzasadnieniem

   W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec każdej z osób (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przyznając uprawnienie, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego (art. 14 ust. 6 tej ustawy). Sąd może też wyznaczyć odpowiedni termin do opróżnienia lokalu (art. 320 k.p.c.). Wniosek o uzasadnienie składa się w ciągu tygodnia (art. 328 § 1 k.p.c., 100 zł — art. 25b u.k.s.c.), a apelację w ciągu dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem (art. 369 § 1 k.p.c.).

   podstawa: art. 369 § 1 k.p.c. · Kalkulator terminów procesowych →

   descriptionWniosek o doręczenie wyroku z uzasadnieniem / odpis wyrokucalculateKalkulator terminów procesowych

   account_treeCzy sąd przyznał lokatorowi uprawnienie do najmu socjalnego lokalu?

   Tak → Krok 9Nie → Krok 10
9. 9
   Krok 9

   Oczekiwanie na ofertę gminy i odszkodowanie od gminy

   personKto: gmina, właściciellocation_onGdzie: urząd gminy / miasta — wydział lokalowy

   Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego, eksmisji nie można wykonać, dopóki gmina nie złoży lokatorowi oferty takiego najmu (art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów) — w dużych miastach trwa to często kilka lat. Przez ten czas lokator płaci odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki płaciłby za lokal socjalny (art. 18 ust. 3 tej ustawy), a różnicę do czynszu rynkowego i inne straty właściciel może dochodzić od gminy, która nie dostarczyła lokalu (art. 18 ust. 5 ustawy w zw. z art. 417 k.c.). Warto pisemnie wezwać gminę do złożenia oferty i dokumentować straty.

   descriptionWezwanie gminy do zapłaty odszkodowaniacalculateOdsetki ustawowe
10. 10
    Krok 10

    Klauzula wykonalności

    personKto: właściciel (wierzyciel)location_onGdzie: sąd rejonowy — sąd, który wydał wyrok, lub sąd właściwości ogólnej dłużnika (akt notarialny)

    Tytułem egzekucyjnym jest prawomocny wyrok albo — przy najmie okazjonalnym — akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 1 i 4 k.p.c.). Klauzulę wykonalności nadaje sąd na wniosek wierzyciela (art. 782 § 1 k.p.c.); wniosek dotyczący własnego wyroku sądu jest wolny od opłaty, a od wniosku o klauzulę dla aktu notarialnego pobiera się 50 zł (art. 71 pkt 1 u.k.s.c.). Do wniosku o klauzulę dla aktu notarialnego dołącz żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia i potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

    auto_awesomeWniosek o nadanie klauzuli wykonalności
11. 11
    Krok 11

    Egzekucja przez komornika i pomieszczenie tymczasowe

    personKto: komornik, gmina, właściciellocation_onGdzie: komornik sądowy przy sądzie rejonowym położenia lokalu

    Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się do komornika sądu, w którego okręgu znajduje się lokal; opłata stała za opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 1500 zł (art. 34 ust. 1 u.k.k.). Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, a po jego upływie przystępuje do czynności (art. 1046 § 1 k.p.c.). Gdy z tytułu nie wynika prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usuwa dłużnika do lokalu, do którego ma on tytuł prawny, a w jego braku wstrzymuje się do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 k.p.c.); pomieszczenie może wskazać także wierzyciel (art. 1046 § 5 k.p.c.). Dłużnikom bez prawa do pomieszczenia tymczasowego — m.in. przy najmie okazjonalnym lub przemocy — komornik wskazuje noclegownię lub schronisko (art. 1046 § 5¹ k.p.c., art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów). Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 tej ustawy).

    auto_awesomeWniosek o wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalucalculateKalkulator opłat egzekucyjnych komornika

    warning

    Na co uważać:

    • Okres ochronny (1 listopada – 31 marca) i oczekiwanie na pomieszczenie tymczasowe potrafią wydłużyć egzekucję o wiele miesięcy — zaplanuj wniosek do komornika tak, by czynności przypadły na wiosnę lub lato.
12. 12
    Krok 12

    Odbiór lokalu, protokół i rozliczenie kaucji

    personKto: właściciel, lokator (lub komornik)scheduleTermin: 1 miesiąc na zwrot kaucji od dnia opróżnienia lokalu

    Przy odbiorze sporządź protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, opisem uszkodzeń i zdjęciami — to podstawa rozliczenia kaucji i ewentualnych roszczeń o naprawę szkód (art. 675 § 1 i 3 k.c.). Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu po potrąceniu należności właściciela (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Pozostawione rzeczy lokatora przy egzekucji komornik oddaje dłużnikowi lub ustanawia dozorcę (art. 1046 § 9 k.p.c.). Zaległy czynsz i odszkodowanie za bezumowne korzystanie, jeśli nie zostały zasądzone w wyroku eksmisyjnym, dochodzi się odrębnym pozwem o zapłatę.

    podstawa: art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów · Kalkulator terminów procesowych →

    descriptionProtokół zdawczo-odbiorczy mieszkaniadescriptionWezwanie do zapłaty zaległości i odszkodowaniacalculateOdsetki ustawowe

quizNajczęstsze pytania