Najemca mieszkania ma prawo używać lokalu zgodnie z umową, żądać utrzymania go w stanie przydatnym do zamieszkania oraz korzystać z ochrony przed wypowiedzeniem i podwyżkami czynszu. Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko na piśmie i wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Skąd wynikają prawa najemcy
Podstawowe zasady najmu określa Kodeks cywilny, a dodatkową ochronę osób wynajmujących mieszkanie na własne potrzeby zapewnia ustawa o ochronie praw lokatorów. Przepisy tej ustawy mają charakter ochronny — postanowienia umowy mniej korzystne dla lokatora niż ustawa są co do zasady nieważne i zamiast nich stosuje się ustawę.
Ochrona dotyczy lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie obejmuje w pełni na przykład najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego, gdzie część przepisów ochronnych została wyłączona.
Najważniejsze uprawnienia w trakcie najmu
Najemca płaci czynsz w umówionej wysokości i w zamian może spokojnie korzystać z lokalu. Wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem oraz dokonywać napraw, które nie należą do drobnych nakładów obciążających najemcę.
- prawo żądania napraw obciążających wynajmującego, a w razie wad zagrażających zdrowiu — prawo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów
- ochrona przed podwyżką czynnszu wprowadzaną z pominięciem pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki
- ograniczenie kaucji zabezpieczającej do wysokości określonej w ustawie i obowiązek jej zwrotu po zakończeniu najmu
- prawo do rozliczenia nakładów i ulepszeń zgodnie z umową lub przepisami
Ochrona przed wypowiedzeniem i eksmisją
Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów — na przykład z powodu zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę, inaczej jest nieważne.
Nawet po zakończeniu najmu lokator nie może zostać usunięty z mieszkania samowolnie. Eksmisję przeprowadza się na podstawie wyroku sądu, a sąd bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Obowiązuje też okres ochronny, w którym wyroków eksmisyjnych co do zasady się nie wykonuje.
Gdy prawa najemcy są naruszane
W razie sporu warto najpierw wezwać wynajmującego na piśmie do usunięcia naruszeń, zachowując kopię korespondencji. Jeśli to nie pomoże, sprawy o zapłatę, o wady lokalu czy o zasadność wypowiedzenia rozstrzyga sąd cywilny. Treść umowy i dowody (protokoły, zdjęcia, przelewy) mają wtedy kluczowe znaczenie.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.