Wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli lokali w danym budynku, gdy wyodrębniono w nim choć jeden lokal. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną — częściami budynku i gruntem służącymi wszystkim właścicielom — zbiera od nich opłaty na koszty utrzymania, remonty i fundusz remontowy oraz podejmuje decyzje w formie uchwał.
Kiedy powstaje wspólnota
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, gdy w budynku wyodrębniono własność choćby jednego lokalu — nie trzeba w tym celu podejmować żadnej uchwały ani jej rejestrować. Tworzą ją wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości, także deweloper, dopóki nie sprzeda pozostałych mieszkań.
Grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali — klatki schodowe, dach, elewacja, instalacje wspólne — stanowią nieruchomość wspólną. Z ogólnych zasad Kodeksu cywilnego o współwłasności wynika, że nieruchomość ta jest objęta współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających udziałom związanym z własnością poszczególnych lokali.
Zarząd i bieżące obowiązki wspólnoty
W imieniu wspólnoty działa zarząd (wybrany spośród właścicieli albo osób z zewnątrz) lub zarządca, któremu zarząd powierzono umową. Do jego zadań należy bieżące administrowanie nieruchomością wspólną: dbanie o jej stan techniczny, zawieranie umów na dostawę mediów do części wspólnych, sprzątanie, konserwację i ubezpieczenie budynku, a także prowadzenie dokumentacji finansowej i rozliczanie się z właścicielami lokali.
Obowiązki właścicieli lokali
Właściciele lokali finansują funkcjonowanie wspólnoty i mają wobec niej określone obowiązki:
- ponoszenie wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do wielkości udziału
- wnoszenie zaliczek na koszty zarządu oraz na fundusz remontowy
- udostępnianie swojego lokalu w razie konieczności wykonania napraw instalacji lub urządzeń wspólnych
- udział w zebraniach właścicieli i głosowanie nad uchwałami dotyczącymi nieruchomości wspólnej
Jak podejmowane są decyzje
Sprawy przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną rozstrzygają uchwały właścicieli lokali, podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Właściciel, który uważa uchwałę za niezgodną z prawem, naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesy, może zaskarżyć ją do sądu w terminie przewidzianym dla takich spraw.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.