Bezumowne korzystanie z lokalu to zajmowanie go bez tytułu prawnego — po wygaśnięciu najmu, po nieważnym wypowiedzeniu albo bez żadnej umowy. Właściciel może żądać wydania lokalu oraz wynagrodzenia za korzystanie z niego w wysokości odpowiadającej stawkom rynkowym najmu, niezależnie od tego, czy poniósł faktyczną szkodę. Roszczenia o wynagrodzenie przedawniają się z upływem terminu właściwego dla roszczeń okresowych.
Kiedy mówimy o bezumownym korzystaniu
Sytuacja ta pojawia się najczęściej wtedy, gdy najem się kończy — wygasa termin, na jaki go zawarto, albo skutecznie go wypowiedziano — a osoba zajmująca lokal nie wyprowadza się. Do bezumownego korzystania dochodzi też, gdy ktoś zajmuje lokal bez jakiejkolwiek umowy, na przykład po śmierci najemcy, jeśli spadkobierca nadal w nim mieszka bez uzgodnienia z właścicielem.
Kluczowe jest to, że osoba taka nie ma już (albo nigdy nie miała) tytułu prawnego do lokalu — w przeciwieństwie do najemcy, który płaci czynsz na podstawie ważnej umowy.
Wysokość należnego wynagrodzenia
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ustala się według stawek, jakie właściciel uzyskałby, gdyby lokal wynajął na warunkach rynkowych — nie jest to kara, lecz rekompensata za utracone korzyści. W praktyce podstawą wyliczenia bywają czynsze podobnych lokali w okolicy, a w sporze sądowym wysokość ustala zwykle biegły rzeczoznawca.
Znaczenie dobrej i złej wiary
Zakres obowiązków posiadacza zależy od tego, czy jest w dobrej, czy w złej wierze. Posiadacz w dobrej wierze nie musi płacić wynagrodzenia za okres sprzed dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, a od tego momentu odpowiada tak jak posiadacz w złej wierze. Posiadacz w złej wierze — świadomy braku tytułu prawnego — płaci wynagrodzenie za cały okres korzystania i dodatkowo odpowiada za zużycie oraz pogorszenie lokalu.
Jak dochodzić roszczeń
Właściciel może połączyć w jednym pozwie żądanie wydania lokalu z żądaniem zapłaty wynagrodzenia za cały okres bezumownego korzystania, a nie tylko za okres po wniesieniu pozwu. Zanim sprawa trafi do sądu, warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty i do opuszczenia lokalu — dokumentuje to moment, od którego z pewnością liczy się złą wiarę drugiej strony.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.