Kupujący mieszkanie może z tytułu rękojmi żądać usunięcia wady, wymiany rzeczy wolnej od wad (rzadko możliwej przy nieruchomości), obniżenia ceny w odpowiedniej proporcji albo odstąpienia od umowy przy wadzie istotnej. Roszczenia trzeba zgłosić sprzedawcy w rozsądnym terminie od wykrycia wady, a odpowiedzialność sprzedawcy trwa co do zasady pięć lat od wydania nieruchomości.
Cztery uprawnienia z rękojmi
Przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej stosuje się także do sprzedaży mieszkania — zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym. Kupującemu przysługują wtedy następujące uprawnienia:
- żądanie nieodpłatnego usunięcia wady w wyznaczonym terminie
- żądanie obniżenia ceny w proporcji, w jakiej wartość mieszkania z wadą pozostaje do wartości bez wady
- odstąpienie od umowy — możliwe przy wadzie istotnej i tylko jeśli sprzedawca nie usunął wady niezwłocznie mimo żądania
- żądanie dostarczenia rzeczy wolnej od wad — w praktyce rzadko możliwe przy konkretnym, indywidualnie oznaczonym lokalu
Termin zgłoszenia i czas trwania odpowiedzialności
Kupujący powinien zawiadomić sprzedawcę o wadzie w rozsądnym terminie od jej wykrycia — im szybciej, tym trudniej sprzedawcy podważyć, że wada istniała już w chwili wydania lokalu. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości trwa, co do zasady, pięć lat od dnia wydania mieszkania kupującemu, znacznie dłużej niż przy rzeczach ruchomych.
Rękojmia a gwarancja i kara umowna za opóźnienie
Rękojmię za wady fizyczne lokalu warto odróżniać od kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności czy wydaniu mieszkania — to osobne roszczenie, dotyczące terminu, a nie stanu technicznego lokalu. Odrębna jest też ewentualna gwarancja udzielona przez dewelopera na wykonane prace: jeśli istnieje, działa niezależnie od ustawowej rękojmi i kupujący może wybrać, z którego uprawnienia skorzystać.
Jak dochodzić roszczeń
Żądanie z tytułu rękojmi warto zgłosić na piśmie, opisując wadę i wskazując konkretne uprawnienie, z którego kupujący korzysta, oraz termin na odpowiedź. Gdy sprzedawca odmawia albo nie reaguje, sprawę rozstrzyga sąd cywilny — kluczowe znaczenie mają wtedy dowody: protokół odbioru, zdjęcia, korespondencja i ewentualna opinia rzeczoznawcy potwierdzająca istnienie i przyczynę wady.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.