Sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Bez zgody pozostaje wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności — sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż licytacyjną i podział uzyskanej ceny według udziałów. Postępowanie toczy się przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Dlaczego potrzebna jest zgoda wszystkich
Sprzedaż nieruchomości to rozporządzenie rzeczą wspólną — czynność przekraczająca zwykły zarząd, do której Kodeks cywilny wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wystarczy sprzeciw jednego z nich, aby transakcja z pozostałymi nie mogła dojść do skutku w tej formie. W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który oceni, czy planowana czynność mieści się w prawidłowym gospodarowaniu wspólną rzeczą.
Wniosek o zniesienie współwłasności
Gdy porozumienie co do samej sprzedaży jest niemożliwe, rozwiązaniem pozostaje wniosek o zniesienie współwłasności złożony przez każdego ze współwłaścicieli — prawo to nie przedawnia się i nie da się go trwale wyłączyć umową. Sąd bada w pierwszej kolejności, czy nieruchomość da się fizycznie podzielić między współwłaścicieli; jeśli tak, zwykle to preferuje, unikając w ten sposób sprzedaży wbrew woli sprzeciwiającego się współwłaściciela.
Sprzedaż licytacyjna jako ostateczność
Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć całości za spłatą pozostałych, sąd zarządza sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji, a uzyskaną cenę dzieli między współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Cena uzyskana na licytacji bywa niższa od rynkowej, dlatego to rozwiązanie zwykle wypada gorzej dla wszystkich stron niż dobrowolne porozumienie.
Zanim sprawa trafi do sądu
Zanim złoży się wniosek, warto sprawdzić, czy sprzeciw wynika z ceny, terminu czy nabywcy — czasem wystarczy zmiana tych warunków, by uzyskać zgodę. Gdy współwłaściciele dojdą do porozumienia jeszcze przed rozprawą, transakcję można zabezpieczyć umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości (/wzory-pism/umowa-przedwstepna-sprzedazy-nieruchomosci), co bywa szybsze i tańsze niż prowadzenie sprawy sądowej do końca.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.