Najpierw sprawdź w umowie terminy oraz postanowienia o karach umownych i wezwij dewelopera na piśmie do wykonania zobowiązania. Za zwłokę można żądać kary umownej lub odszkodowania na zasadach Kodeksu cywilnego, a przy dłuższej zwłoce — po wyznaczeniu dodatkowego terminu — odstąpić od umowy.
Zacznij od umowy i pisemnego wezwania
Kluczowe są dwa terminy z umowy deweloperskiej: termin odbioru technicznego lokalu i termin przeniesienia własności aktem notarialnym. Sprawdź, który z nich został przekroczony, czy umowa przewiduje kary umowne za zwłokę i czy deweloper zastrzegł okoliczności usprawiedliwiające przesunięcie.
Kolejny krok to pisemne wezwanie dewelopera do wykonania umowy w konkretnym terminie, wysłane listem poleconym lub doręczone za potwierdzeniem. Taka korespondencja porządkuje sprawę i będzie dowodem w razie sporu.
Kara umowna i odszkodowanie
Jeżeli umowa przewiduje karę umowną za zwłokę, można jej żądać bez wykazywania wysokości szkody — wystarczy samo przekroczenie terminu z przyczyn, za które deweloper odpowiada. Gdy kary nie zastrzeżono albo nie pokrywa ona całej straty, wchodzi w grę odpowiedzialność odszkodowawcza z Kodeksu cywilnego za nienależyte wykonanie zobowiązania: można dochodzić na przykład kosztów najmu mieszkania w okresie zwłoki czy wyższych kosztów kredytu.
Roszczenia te przedawniają się na zasadach ogólnych, więc nie warto zwlekać z ich zgłoszeniem.
Odstąpienie od umowy
Przy poważnym opóźnieniu nabywca może rozważyć odstąpienie od umowy. Zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego przy zwłoce dłużnika wierzyciel wyznacza mu odpowiedni dodatkowy termin z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie będzie uprawniony do odstąpienia. Odrębne przepisy o ochronie nabywców lokali mieszkalnych (tzw. ustawa deweloperska) przewidują ponadto własny tryb odstąpienia, gdy deweloper nie przenosi własności w terminie — również po wyznaczeniu dodatkowego terminu. Po skutecznym odstąpieniu deweloper ma obowiązek zwrócić wpłacone środki.
Praktyczne wskazówki
Zanim podpiszesz aneks przesuwający termin, policz, z czego rezygnujesz — aneks może pozbawić roszczeń za dotychczasową zwłokę.
- zbieraj dowody: umowę, prospekt informacyjny, korespondencję, potwierdzenia wpłat
- żądania formułuj na piśmie i z terminem odpowiedzi
- przy odbiorze wpisuj wady do protokołu
- w razie sporu pomoc rzecznika konsumentów lub prawnika bywa szybsza niż samodzielna walka
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.