Każdy współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Można to zrobić umownie — przy nieruchomości w formie aktu notarialnego — albo przez sąd. Sposoby to podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych lub sprzedaż i podział ceny.
Prawo żądania zniesienia współwłasności
Współwłasność powstaje najczęściej przez spadek, darowiznę lub wspólny zakup i bywa źródłem konfliktów, bo do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich. Kodeks cywilny przewiduje więc, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie, a uprawnienie to nie przedawnia się. Umowa współwłaścicieli może je wyłączyć najwyżej na kilka lat.
Droga umowna u notariusza
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału i rozliczeń, najszybszym rozwiązaniem jest umowa o zniesienie współwłasności. Dla nieruchomości wymaga ona formy aktu notarialnego. Notariusz przygotuje akt, pobierze należne daniny i złoży wniosek o wpisy w księdze wieczystej. Strony mogą dowolnie ułożyć spłaty i dopłaty, terminy oraz zabezpieczenia.
Droga sądowa i trzy sposoby wyjścia ze współwłasności
Bez zgody wszystkich pozostaje wniosek do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, rozpoznawany w postępowaniu nieprocesowym według Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd w pierwszej kolejności rozważa podział fizyczny, jeśli jest możliwy i nie jest sprzeczny z przepisami ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy:
- podział fizyczny — wydzielenie części odpowiadających udziałom, z ewentualnymi dopłatami wyrównującymi wartość
- przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych
- sprzedaż nieruchomości (licytacyjna) i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów
Rozliczenia i praktyka
Przy zniesieniu współwłasności rozlicza się także nakłady poczynione na nieruchomość i pożytki z niej pobrane, na przykład czynsz z wynajmu. Wartość nieruchomości w sprawie sądowej ustala zwykle biegły rzeczoznawca. Warto policzyć koszty obu dróg: przy zgodzie stron akt notarialny jest zazwyczaj szybszy, a sprzedaż licytacyjna daje najczęściej cenę niższą niż wolnorynkowa — dlatego nawet w sporze opłaca się szukać porozumienia co do sposobu podziału.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.