Legalna eksmisja wymaga trzech etapów: skutecznego zakończenia tytułu prawnego lokatora do lokalu, wyroku sądu nakazującego opróżnienie lokalu oraz egzekucji prowadzonej przez komornika. Sąd bada prawo do lokalu socjalnego, a przepisy zakazują eksmisji donikąd i ograniczają wykonywanie wyroków w okresie ochronnym. Samowolne usunięcie lokatora jest bezprawne.
Krok pierwszy: zakończenie tytułu prawnego
Eksmisja wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego — na przykład po skutecznym wypowiedzeniu najmu albo po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta. W najmie mieszkaniowym wypowiedzenie musi spełniać wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów: forma pisemna, wskazanie ustawowej przyczyny i zachowanie terminów. Wadliwe wypowiedzenie przekreśla całą dalszą procedurę.
Krok drugi: pozew o opróżnienie lokalu
Jeżeli osoba zajmująca lokal nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel składa do sądu pozew o opróżnienie lokalu. W wyroku nakazującym eksmisję sąd z urzędu orzeka, czy pozwanemu przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu — przysługuje ono obowiązkowo między innymi kobietom w ciąży, małoletnim wraz z opiekunami, osobom z niepełnosprawnościami, obłożnie chorym i emerytom spełniającym kryteria pomocy społecznej, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu.
Gdy sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy.
Krok trzeci: egzekucja komornicza
Prawomocny wyrok z klauzulą wykonalności wykonuje komornik na wniosek właściciela. Komornik najpierw wzywa do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a dopiero potem przystępuje do przymusowego opróżnienia. Nie wolno eksmitować donikąd: osobie, której nie przyznano najmu socjalnego, musi przysługiwać przynajmniej pomieszczenie tymczasowe albo — w ostateczności — miejsce w placówce wskazanej przez gminę.
Co do zasady wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie ochronnym od początku listopada do końca marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego może się przenieść. Ograniczenie to nie dotyczy między innymi sprawców przemocy w rodzinie.
Najem okazjonalny i instytucjonalny
Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym procedura jest szybsza: najemca już przy zawieraniu umowy poddaje się egzekucji w akcie notarialnym co do opróżnienia lokalu, a po zakończeniu najmu właściciel może uzyskać klauzulę wykonalności bez procesu o eksmisję. Również wtedy samo usunięcie lokatora należy jednak do komornika, nigdy do właściciela.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.