Bezpieczny zakup opiera się na trzech filarach: dokładnym sprawdzeniu księgi wieczystej i stanu prawnego lokalu, dobrze skonstruowanej umowie przedwstępnej z przemyślanym zadatkiem oraz umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego, bez której przeniesienie własności nieruchomości jest nieważne. Notariusz czuwa nad treścią aktu, ale weryfikacja lokalu należy do kupującego.
Sprawdź księgę wieczystą
Podstawą jest lektura wszystkich czterech działów księgi wieczystej: oznaczenia nieruchomości, wpisów własności, praw i roszczeń osób trzecich oraz hipotek. Zwróć uwagę na wzmianki o wnioskach jeszcze nierozpoznanych, służebności, prawa dożywocia, roszczenia z umów przedwstępnych i ostrzeżenia o egzekucji.
Działa tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: w razie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga co do zasady na korzyść nabywcy działającego w dobrej wierze. Nie chroni ona jednak przed wszystkim, dlatego dokumenty źródłowe wciąż mają znaczenie.
Zweryfikuj lokal i sprzedającego
Poza księgą wieczystą warto zebrać komplet zaświadczeń i dokumentów, które ograniczają ryzyko sporów po zakupie.
- podstawa nabycia lokalu przez sprzedającego, na przykład akt notarialny lub poświadczenie dziedziczenia
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu
- zaświadczenie od zarządcy o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych
- informacja o stanie cywilnym sprzedającego i ewentualnej zgodzie małżonka
- sprawdzenie, czy lokal nie jest przedmiotem najmu, który wiąże nabywcę
Umowa przedwstępna i zadatek
Gdy transakcja wymaga czasu, na przykład na uzyskanie kredytu, strony zawierają umowę przedwstępną. Zawarta w formie aktu notarialnego daje najsilniejszy skutek: pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a roszczenie można ujawnić w księdze wieczystej. Zadatek dyscyplinuje strony — w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać albo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Akt notarialny i wydanie mieszkania
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz sprawdza tożsamość stron i treść księgi wieczystej na dzień aktu oraz składa wniosek o wpis nabywcy do księgi. Zadbaj o bezpieczny mechanizm zapłaty, na przykład depozyt notarialny, oraz o protokół wydania lokalu ze spisaniem stanu liczników. Dopiero komplet: akt, zapłata i wydanie mieszkania zamyka transakcję.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.