Kaucja to pobierane przy zawarciu umowy zabezpieczenie należności wynajmującego z tytułu najmu. W najmie lokalu mieszkalnego nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a w najmie okazjonalnym — sześciokrotności. Podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu udokumentowanych należności wynajmującego, i zwracana jest w kwocie zwaloryzowanej.
Czym jest kaucja i ile może wynosić
Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu — przede wszystkim zaległego czynszu, opłat i kosztów napraw szkód wyrządzonych przez najemcę. Kaucja jest zabezpieczeniem, a nie dodatkowym wynagrodzeniem wynajmującego.
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza jej wysokość: w zwykłym najmie mieszkaniowym kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy, a w najmie okazjonalnym — sześciokrotności. W praktyce rynkowej pobiera się zwykle kaucję znacznie niższą, jednak to ustawa wyznacza nieprzekraczalny pułap. Kaucji nie pobiera się przy najmie socjalnym lokalu.
Termin i zasady zwrotu
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Potrącić można tylko rzeczywiste, udokumentowane należności — zaległy czynsz i opłaty oraz koszty usunięcia szkód przekraczających normalne zużycie lokalu. Zwykłe ślady eksploatacji, jak wytarcia podłóg czy drobne przebarwienia ścian, nie uzasadniają zatrzymania kaucji.
Dlatego tak ważny jest protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony przy wydaniu i przy zwrocie lokalu — to on pozwala rozstrzygnąć, jakie szkody powstały w czasie najmu.
Waloryzacja kaucji
Kaucja zwracana jest w kwocie zwaloryzowanej: podstawą jest krotność czynszu przyjęta przy jej pobraniu, odniesiona do stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu. Jeżeli więc czynsz w trakcie najmu wzrósł, najemca otrzymuje odpowiednio wyższą kwotę, a nie nominał sprzed lat. Mechanizm ten chroni realną wartość kaucji przy dłuższych umowach.
Gdy wynajmujący nie oddaje kaucji
Po upływie miesięcznego terminu wezwij wynajmującego na piśmie do zwrotu, wskazując numer rachunku i termin. Jeśli to nie poskutkuje, pozostaje pozew o zapłatę do sądu cywilnego; przy niższych kwotach sprawy te rozpoznawane są w postępowaniu uproszczonym. To wynajmujący musi wykazać, że potrącenia z kaucji były uzasadnione, dlatego warto zabezpieczyć umowę, protokoły i zdjęcia lokalu z dnia wyprowadzki.
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.