Zacznij od pisemnego wezwania do zapłaty. Najem lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Zaległości dochodzi się pozwem o zapłatę, a usunięcie lokatora wymaga wyroku sądu, nigdy działań na własną rękę.
Pierwsze kroki: wezwanie i rozmowa
Zanim uruchomisz procedury prawne, wyślij najemcy pisemne wezwanie do zapłaty z podaniem kwoty zaległości i terminu. Zachowaj kopię pisma i potwierdzenie nadania — dokumenty te będą potrzebne zarówno przy wypowiedzeniu, jak i w sądzie. Często skuteczna okazuje się też rozmowa i rozłożenie długu na raty, zwłaszcza gdy problem z płatnością jest przejściowy.
Sprawdź również umowę: kaucja zabezpieczająca może posłużyć do pokrycia zaległości, ale co do zasady rozlicza się ją dopiero po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu.
Wypowiedzenie najmu za zaległości
W najmie lokalu mieszkalnego obowiązuje tryb z ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale najpierw musi na piśmie uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę wszystkich zaległości.
Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć wypowiedzenie — na piśmie, ze wskazaniem przyczyny, z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego. Pominięcie któregokolwiek z tych kroków sprawia, że wypowiedzenie jest nieważne.
Dochodzenie zaległego czynszu
Niezależnie od wypowiedzenia zaległości można dochodzić pozwem o zapłatę do sądu cywilnego. Przy udokumentowanych roszczeniach sąd często wydaje nakaz zapłaty bez rozprawy. Warto pamiętać, że roszczenia o czynsz przedawniają się w terminie właściwym dla świadczeń okresowych, więc nie należy zwlekać z ich dochodzeniem.
Kodeks cywilny przewiduje też ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu — zabezpiecza ono zaległy czynsz, choć w praktyce najważniejszą drogą pozostaje pozew i egzekucja komornicza.
Czego robić nie wolno
Nawet przy dużych zaległościach właściciel nie może samodzielnie usunąć najemcy, wymienić zamków, wynieść rzeczy ani odciąć mediów, aby zmusić go do wyprowadzki. Takie działania mogą naruszać posiadanie lokatora i rodzić odpowiedzialność cywilną, a nawet karną. Jedyną legalną drogą usunięcia lokatora, który nie chce się wyprowadzić, jest wyrok eksmisyjny i egzekucja prowadzona przez komornika.
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.