Licytacja to końcowy etap egzekucji z nieruchomości. Po zajęciu oraz opisie i oszacowaniu przez biegłego komornik ogłasza publiczną licytację prowadzoną pod nadzorem sądu. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej — dwie trzecie. Po przybiciu i prawomocnym przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości.
Etapy poprzedzające licytację
Egzekucja z nieruchomości jest sformalizowana i rozłożona w czasie. Zaczyna się od zajęcia: komornik wzywa dłużnika do zapłaty, a do księgi wieczystej trafia wpis o wszczęciu egzekucji. Następnie, na wniosek wierzyciela, sporządza się opis i oszacowanie — biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości, od której będą liczone ceny licytacyjne. Dłużnik może zaskarżyć oszacowanie, jeśli uważa je za zaniżone.
Termin licytacji komornik ogłasza publicznie z wyprzedzeniem, m.in. w budynku sądu i na stronach internetowych. Między poszczególnymi etapami mija zwykle wiele miesięcy — to czas, w którym wciąż można spłacić dług lub zawrzeć ugodę z wierzycielem.
Przebieg samej licytacji
Licytacja, uregulowana w art. 952 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego, odbywa się publicznie pod nadzorem sędziego lub referendarza. Przystępujący do przetargu wpłacają rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania; jeżeli nikt jej nie zaoferuje, wyznacza się drugą licytację z ceną wywołania równą dwóm trzecim oszacowania — i jest to najniższa cena, za jaką nieruchomość można sprzedać.
Wygrywa osoba oferująca najwyższą cenę. Sąd udziela jej przybicia, a po wpłacie całej ceny wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność nieruchomości na nabywcę. W przetargu nie mogą uczestniczyć m.in. dłużnik, komornik oraz ich najbliżsi — przepisy mają zapobiegać obchodzeniu egzekucji przez podstawione osoby.
Co dzieje się po sprzedaży
Z uzyskanej ceny sporządza się plan podziału: pokrywane są koszty egzekucji, następnie należności uprzywilejowane (m.in. alimentacyjne), a dalej pozostali wierzyciele. Jeżeli po spłacie wszystkich zostaje nadwyżka, zwraca się ją dłużnikowi. Prawomocne przysądzenie własności jest też podstawą do wykreślenia wpisów w księdze wieczystej i może prowadzić do obowiązku wydania nieruchomości nabywcy.
Jak dłużnik może się bronić
Do końca przetargu dłużnik może zatrzymać sprzedaż, spłacając egzekwowany dług wraz z kosztami. Wcześniej może kwestionować zaniżone oszacowanie, składać skargi na czynności komornika oraz negocjować z wierzycielem ugodę ratalną — wniosek wierzyciela umarza egzekucję z nieruchomości. Ze względu na wagę sprawy warto skorzystać z pomocy prawnika już na etapie zajęcia.
Jeżeli licytacja dotyczy mieszkania, w którym dłużnik mieszka, tym bardziej nie warto zwlekać: sprzedaż domu to najdalej idący środek egzekucji i zwykle poprzedza ją długa nieaktywność dłużnika. Realny plan spłaty przedstawiony wierzycielowi odpowiednio wcześnie potrafi zatrzymać całą procedurę.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.