Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości oznaczoną umowę, na przykład sprzedaży mieszkania. Zawarta w formie aktu notarialnego daje skutek silniejszy: pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a roszczenie można wpisać do księgi wieczystej. Przy zwykłej formie pisemnej pozostaje tylko odszkodowanie.
Do czego służy umowa przedwstępna
Umowę przedwstępną zawiera się, gdy strony są zdecydowane na transakcję, ale nie mogą lub nie chcą sfinalizować jej od razu — na przykład kupujący czeka na decyzję kredytową, a sprzedający kompletuje dokumenty albo kończy sprawę spadkową. Umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, przede wszystkim przedmiot i cenę; warto też wskazać termin zawarcia umowy ostatecznej.
Skutek silniejszy i słabszy
O sile umowy przedwstępnej decyduje forma. Jeżeli czyni ona zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej — przy nieruchomości oznacza to formę aktu notarialnego — strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony.
Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej daje jedynie skutek słabszy: roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy. Strony mogą ten zakres odszkodowania umownie rozszerzyć, ale nie mogą w tej formie wymusić samej transakcji.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Dodatkową zaletą notarialnej umowy przedwstępnej jest możliwość ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej nieruchomości. Wpis ostrzega każdego, kto przegląda księgę, że nieruchomość jest już objęta zobowiązaniem, i pozwala skorzystać ze skuteczności roszczenia względem praw nabytych później. To praktyczna ochrona przed sprzedażą tej samej nieruchomości innej osobie.
Zadatek, zaliczka i terminy
W umowach przedwstępnych często zastrzega się zadatek: w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może odstąpić i zatrzymać zadatek albo żądać zwrotu jego dwukrotności; zaliczka takiej funkcji nie pełni i podlega zwykłemu zwrotowi. Pamiętaj też o terminach — roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, więc bierności nie warto przedłużać.
Podstawa prawna
Opracowanie: zespół Prawnet, na podstawie publicznych aktów prawnych (Dz.U., M.P.). To ogólna informacja prawna, nie porada — w indywidualnej sprawie skonsultuj się ze specjalistą.