Rozdział 1

Przepisy ogÛlne Art. 1. 1. Ustawa reguluje najem samodzielnych lokali mieszkalnych przeznaczonych w całości przez wynajmującego do wynajmowania oraz zasady przyznawania do- datkÛw mieszkaniowych. 2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 2. 1. PrzepisÛw ustawy nie stosuje się do najmu okazjonalnego. 2. Do lokali mieszkalnych będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych pod- ległych lub nadzorowanych przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Szefa Urzędu Ochrony Państwa, jak też jednostek organizacyjnych Służby Więziennej podległych Ministrowi Sprawiedliwości, a także do lokali mieszkal- nych będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej przepisy usta- wy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią ina- czej. Art. 3. 1. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, zwanym dalej Ñlokalemî, w rozumieniu ustawy jest: 1) wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespÛł izb prze- znaczonych na stały pobyt ludzi, ktÛry wraz z pomieszczeniami pomocniczy- mi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, 2) budynek mieszkalny, w ktÛrym znajduje się tylko jeden lokal (dom jednoro- dzinny), oraz lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jeżeli taki dom lub lo- kal jest w całości przedmiotem najmu. 2. W rozumieniu ustawy lokalem mieszkalnym jest rÛwnież pracownia wynajęta twÛrcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. 3. Lokal zamienny nie może mieć wyposażenia technicznego gorszego od lokalu dotychczas zajmowanego i powinien znajdować się w tej samej lub w pobliskiej miejscowości. Powierzchnia pokoi w lokalu zamiennym powinna odpowiadać 26-04-01 powierzchni pokoi dotychczas zajmowanych; warunek ten uznaje się za spełnio- ny, jeżeli na członka gospodarstwa domowego najemcy przypada 10 m² po- wierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m² tej powierzchni. 4. Lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposaże- nie i stan techniczny, a powierzchnia pokoi w takim lokalu, przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy, nie może wynosić mniej niż 5 m². 5. Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczegÛlności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alkÛw, holi, korytarzy, łazienek oraz innych po- mieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez względu na ich przeznaczenie i sposÛb użytkowania; nie uważa się jednak za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni: balkonÛw, tarasÛw i loggii, antresoli, szaf i schowkÛw w ścianach, pralni, suszarni, wÛzkowni, stry- chÛw, piwnic i komÛrek przeznaczonych na przechowywanie opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian, we- dług zasad określonych w Polskiej Normie. Art. 4. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członkÛw wspÛlnoty samorządowej jest za- daniem własnym gminy. Art. 5. 1. Lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osÛb prawnych lub spÛłek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw bu- downictwa społecznego, bądź pozostające w samoistnym posiadaniu tych pod- miotÛw tworzą mieszkaniowy zasÛb gminy. 2. Mieszkaniowy zasÛb, o ktÛrym mowa w ust. 1, gmina tworzy w drodze budowy lub nabywania budynkÛw mieszkalnych i utrzymuje go na poziomie umożliwia- jącym zaspokojenie potrzeb rodzin o niskich dochodach, a także, w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale zamienne lub socjalne. 3. Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteria wyboru osÛb, z ktÛrymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, określa rada gminy. Sprawy te powinny być poddane kontroli społecznej.

Rozdział 2

OgÛlne zasady najmu Art. 6. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal wraz z po- mieszczeniami przynależnymi do używania na czas nie oznaczony, chyba że najem lokalu jest związany ze stosunkiem pracy lub zawarcia umowy na czas oznaczony żąda najemca. 26-04-01 Art. 6a. 1. Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i za- miennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokali, może być uza- leżnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należno- ści z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu oprÛżnienia lokalu. Kaucja ta nie może przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu, o ktÛrej mowa w art. 25 ust. 3. 2. Zwrot kaucji następuje w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej wypłaty. Art. 7. Małżonkowie wspÛlnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. Art. 8. 1. W razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, ktÛra pozostawała faktycznie we wspÛlnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osÛb, ktÛre w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego. 2. W razie braku osÛb uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub w razie zrzeczenia się przez nie tego prawa, stosunek najmu lokalu wygasa. [Art. 9. 1. Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku, umożliwiających najemcy korzystanie z oświe- tlenia i ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, wind, zbiorczej anteny i innych urządzeń należących do wyposażenia lokalu lub budynku. 2. W razie oddania w najem lokalu oprÛżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia. 3. Do wynajmującego należy w szczegÛlności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspÛlnego użytku mieszkańcÛw, oraz jego otoczenia,

Rozdział 3

Czynsz i inne opłaty Art. 20. 1. Z tytułu najmu najemca jest obowiązany opłacać czynsz. 26-04-01 2. W wypadkach przewidzianych ustawą wysokość czynszu ustala się w sposÛb w niej określony (czynsz regulowany). W pozostałych wypadkach czynsz jest wol- ny. 3. Wysokość czynszu powinna uwzględniać stan techniczny i położenie domu, po- wierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniża- jące jego wartość użytkową. 4. Wysokość czynszu strony określają w umowie. Art. 21. 1. Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspÛlnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną, z zastrzeżeniem art. 20 ust. 4. 2. Najemca oprÛcz czynszu jest obowiązany do uiszczania opłat za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania, w tym opłaty za energię elektryczną, ener- gię cieplną, gaz, wodę, za odbiÛr nieczystości stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon. Art. 22. 1. Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej, czynsz jest płatny miesięcznie z gÛry do 10 dnia miesiąca, do rąk wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek. 2. Jeżeli opłaty, o ktÛrych mowa w art. 21, mają być płatne za pośrednictwem wy- najmującego, termin płatności strony określają w umowie najmu. 3. Za zapłatę czynszu i opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie. Art. 23. 1. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wolny, wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. 2. Jeżeli strony w umowie nie ustaliły terminu dłuższego, wÛwczas termin wypo- wiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące. 3. Wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na pi- śmie. Na żądanie najemcy wynajmujący określi przyczynę i kalkulację podwyżki czynszu wolnego.

Rozdział 4

Lokale socjalne Art. 27. Na lokale socjalne powinny być przeznaczane lokale o obniżonej wartości użytko- wej, w szczegÛlności z gorszym wyposażeniem technicznym. Art. 28. 1. Umowa o najem lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, ktÛra nie ma za- spokojonych potrzeb mieszkaniowych i znalazła się w niedostatku, wskutek cze- go jej dochÛd miesięczny nie pozwala na wynajęcie lokalu na zasadach ogÛl- nych. Umowę o najem lokalu socjalnego zawiera się rÛwnież w wypadku, gdy ustawa nakłada na gminę taki obowiązek. 2. Umowę najmu z osobami, o ktÛrych mowa w ust. 1, zawiera się na czas ozna- czony. Umowę tę można przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie umowy. Art. 29. Umowę najmu lokalu socjalnego można rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca wszedł w posiadanie innego lokalu mieszkalnego. Art. 30. Rada gminy określa, z jakimi osobami, o ktÛrych mowa w art. 28 ust. 1, umowy naj- mu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, oraz stawki czynszÛw za najem tych lokali.

Rozdział 5

Ustanie stosunku najmu Art. 31. 1. Wynajmujący może wypowiedzieć najem wyłącznie z ważnej przyczyny. 2. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. 26-04-01 Art. 32. 1. NajpÛźniej na miesiąc naprzÛd na koniec miesiąca kalendarzowego wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal: a) używa lokalu w sposÛb sprzeczny z umową lub niezgodnie z przezna- czeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkÛd albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspÛlnego korzystania przez mieszkańcÛw, b) wykracza w sposÛb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi do- mowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat, o ktÛrych mowa w art. 21, co naj- mniej przez dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, 3) podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego. 2. NajpÛźniej na trzy miesiące naprzÛd na koniec miesiąca kalendarzowego można wypowiedzieć najem, jeżeli najemcy lub jego małżonkowi opłacającym czynsz regulowany przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, z zastrzeżeniem przepisu art. 56 ust. 8. Art. 33. 1. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32, wynajmujący może wyto- czyć powÛdztwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd oprÛżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunkÛw i terminu rozwiązania umowy. W takim wypadku do upływu wyznaczonego przez sąd terminu oprÛż- nienia lokalu najemca jest obowiązany uiszczać odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego w wysokości odpowiadającej czynszowi, jaki najem- ca powinien był płacić, gdyby powÛdztwa nie wytoczono. 2. Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposÛb rażący lub uporczywy przeciwko po- rządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budyn- ku, powÛdztwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd oprÛżnienia lokalu może wytoczyć inny najemca, osoba, ktÛrej przysługuje spÛłdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, lub właściciel innego lokalu w tym budynku. 3. WspÛłnajemca może wytoczyć powÛdztwo o nakazanie przez sąd eksmisji mał- żonka, rozwiedzionego małżonka lub innego wspÛłnajemcy tego samego lokalu, jeżeli swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia on wspÛlne za- mieszkiwanie. Art. 34. 1. Jeżeli, pomimo ustania stosunku najmu, najemca nie opuszcza lokalu, stosuje się przepisy art. 18 ust. 3 i 4. 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, ktÛrej przysługuje prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego. Do czasu dostar- czenia lokalu zamiennego lub socjalnego osoba ta uiszcza odszkodowanie za ko- 26-04-01 rzystanie z lokalu w wysokości odpowiadającej czynszowi, jaki powinna płacić, gdyby stosunek najmu nie wygasł. Art. 35. Jeżeli przyczyną wytoczenia powÛdztwa, o ktÛrym mowa w art. 33, jest konieczność przeprowadzenia rozbiÛrki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających oprÛżnienia niektÛrych bądź wszystkich lokali, wynajmujący jest obowiązany za- pewnić najemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki. Art. 36. 1. W wyroku nakazującym oprÛżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzy- mania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia osÛb, ktÛrych nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego oprÛżnieniu. 2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o ktÛrym mowa w ust. 1, dwÛch lub więcej osÛb, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjal- ny. 3. Sąd badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego orzeka o uprawnieniu osÛb, o ktÛrych mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotych- czasowy sposÛb korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczegÛlną sytuację ma- terialną i rodzinną. 4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wo- bec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisÛw ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 756, Nr 162, poz. 1118 i poz. 1126, z 1999 r. Nr 20, poz. 170, Nr 79, poz. 885, Nr 90, poz. 1001 oraz z 2000 r. Nr 12, poz. 136 i Nr 19, poz. 238), ubezwłasnowolnionego - oraz sprawujących nad takimi osobami opiekę i wspÛlnie z nimi zamiesz- kałych, 3) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, o ktÛrej mowa w art. 5 ust. 3 i art. 30 - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowa- ny. 5. Sąd może, z zastrzeżeniem ust. 4, orzec o braku uprawnienia do otrzymania lo- kalu socjalnego, w szczegÛlności, jeżeli nakazanie oprÛżnienia następuje z przy- czyn, o ktÛrych mowa w art. 33 ust. 2 i 3.

Rozdział 6

Dodatki mieszkaniowe Art. 39. 1. Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom mieszkającym w lokalach, do ktÛ- rych mają tytuł prawny, jeżeli średni miesięczny dochÛd na jednego członka go- spodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku nie przekracza 150% najniższej emerytury w go- spodarstwie jednoosobowym i 100% w gospodarstwie wieloosobowym. 2. Do dnia dostarczenia lokalu zamiennego lub socjalnego dodatek mieszkaniowy przysługuje także osobom uiszczającym odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego w wysokości odpowiadającej czynszowi regulowanemu. 3. Dodatek mieszkaniowy nie przysługuje najemcom opłacającym czynsz wolny. Art. 39a. 1. Za dochÛd uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztÛw ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubez- pieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń spo- łecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztÛw uzyskania przychodu. Do 26-04-01 dochodu nie wlicza się dodatkÛw dla sierot zupełnych, zasiłkÛw okresowych z pomocy społecznej oraz jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej. [2. Za dochÛd osoby prowadzącej działalność gospodarczą przyjmuje się kwotę podaną w deklaracji o dochodach, o ktÛrej mowa w art. 40 ust. 3 ustawy, nie niższą jednak niż zadeklarowana przez tę osobę kwota dochodu stanowiącego podstawę wymiaru składek na ubezpieczenie społeczne, a jeżeli osoby nie podle- gają ubezpieczeniu społecznemu - nie niższą od kwoty najniższej podstawy wy- miaru składek na ubezpieczenie społeczne obowiązujących osoby ubezpieczone na podstawie odrębnych przepisÛw.] 3. DochÛd z prowadzenia gospodarstwa rolnego ustala się na podstawie po- wierzchni gruntÛw w hektarach przeliczeniowych i przeciętnego dochodu z 1 hektara przeliczeniowego, ogłaszanego przez Prezesa GłÛwnego Urzędu Staty- stycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ÑMonitor Pol- skiî, na podstawie przepisÛw ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rol- nym (Dz.U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431, z 1994 r. Nr 1, poz. 3, z 1996 r. Nr 91, poz. 409, z 1997 r. Nr 43, poz. 272 i Nr 137, poz. 926 oraz z 1998 r. Nr 108, poz. 681). ust. 2 w art. 39a

Rozdział 7

Zmiany w przepisach obowiązujących

Rozdział 8

Przepisy szczegÛlne, przejściowe i końcowe Art. 55. 1. Przepisy ustawy stosuje się do najmu nawiązanego przed dniem jej wejścia w ży- cie, z uwzględnieniem przepisÛw niniejszego rozdziału. 26-04-01 2. Umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o ktÛrej mowa w art. 67 pkt 2, po- zostają w mocy. Art. 56. 1. Najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczegÛlnego trybu najmu jest, w rozumie- niu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. [2. Do dnia 31 grudnia 2004 r. włącznie czynsz najmu lokali, nawiązanego w sposÛb, o ktÛrym mowa w ust. 1, położonych w domach stanowiących własność osÛb fizycznych albo lokali stanowiących własność takich osÛb, ustala się zgod- nie z przepisami o czynszu regulowanym.] 3. Jeżeli będzie to uzasadnione stopniem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie, rada gminy po zasięgnięciu opinii sejmiku samorządowego może ustalić termin krÛtszy niż określony w ust. 2. 4. W razie gdy właściciel, o ktÛrym mowa w ust. 2, zamierza zamieszkać w swoim lokalu i w tym celu zwalnia na rzecz najemcy zajmowany dotychczas lokal znaj- dujący się w zasobach gminy, najemca jest obowiązany oprÛżnić lokal właści- ciela i przenieść się do lokalu zwolnionego, jeżeli spełnia on przewidziane usta- wą wymagania dla lokalu zamiennego. W takim wypadku właściciel może wy- powiedzieć najem w trybie art. 32 ust. 2. 5. Gmina jest obowiązana wynająć lokal osobie, ktÛra oprÛżniła lokal właściciela, od następnego dnia po upływie okresu wypowiedzenia najmu przez właściciela. 6. Przepisy ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio, jeżeli w lokalu właściciela ma za- mieszkać jego pełnoletnie dziecko lub rodzice. 7. Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli właściciel lokalu zaoferuje najemcy lokal zamienny stanowiący jego własność lub jeżeli lokal zamienny na wniosek właściciela dostarczy gmina. W takim wypadku najemca płaci czynsz regulowa- ny. 8. Jeżeli najemca lub jego małżonek posiadają tytuł prawny do innego lokalu zaj- mowanego przez najemcę, do ktÛrego stosuje się przepisy ust. 1 i 2, nie można wypowiedzieć im najmu, na podstawie art. 32 ust. 2.