descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt XXVII Cz 2414/16

Postanowienie

Dnia 7 lutego 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny-Odwoławczy

w składzie następującym:

SSO Joanna Staszewska

SSR (del) Wiesława Śmich SSO Joanna Staszewska SSO Katarzyna Parczewska

Uzasadnienie

Notariusz M. K. odmówiła dokonania czynności notarialnej, jaką miało być sporządzenie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w W. i jego sprzedaży wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym, a także sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości sąsiedniej, funkcjonalnie związanej z opisaną wyżej nieruchomością zabudowaną. Odmowę dokonania czynności notarialnej notariusz uzasadniła tym, że (...) sp. z o.o. żądała, aby umowę sporządzić bez zastrzeżenia prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 111a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2005 r., poz. 1774), zgodnie z którym w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, o których mowa w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. (Dz.U. Nr 50, poz. 279)., (...) W. przysługuje prawo pierwokupu. Tymczasem prawo wieczystego użytkowania gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży zostało ustanowione w wyniku realizacji praw i roszczeń określonych w dekrecie o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dotyczy to zarówno nieruchomości zabudowanej jak i niezabudowanej).

(...) s. z o.o. w W. wniosła do Sądu Okręgowego w Warszawie zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. Skarżący podniósł, że art. 111a ustawy o gospodarce gruntami dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, a nie sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, z którym użytkowanie wieczyste jest związane. Cechą lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość jest to, że jego właścicielowi przysługuje dodatkowo udział w nieruchomości wspólnej, ale nie jako prawo samoistne, lecz jako prawo związane z własnością lokalu (art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali). Prawa związane nie funkcjonują w obrocie prawnym samodzielnie, ale zgodnie z art. 50 k.c. dzielą los prawny rzeczy głównej. Przepis art. 111a, jako ograniczający obrót, nie może być interpretowany rozszerzająco do przypadków sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym.

Sąd Okręgowy rozważył, co następuje

Przepis art. 111a został wprowadzony do ustawy o gospodarce nieruchomości w wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r., poz. 1271). Ustawa nowelizująca nazywana jest niekiedy „Małą ustawą reprywatyzacyjną", choć reprywatyzacji żadnego prawa nie przewiduje. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej, intencją ustanowienia art. 111a było zahamowanie intensywnego obrotu prawami i roszczeniami określonymi w dekrecie (...).

Przepis art. 111a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanawia prawo pierwokupu przy sprzedaży praw i roszczeń określonych w dekrecie (...). Chodzi tu o prawa i roszczenia wskazane w art. 5 i 7 dekretu. Czyli własność budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 dekretu i roszczenia o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynikające z art. 7 dekretu. Jak zauważył M. W. w artykule „Kilka uwag o tzw. małej ustawie reprywatyzacyjnej", zamieszczonym w miesięczniku R. (nr 10 z 2016 r.) przepis ten obejmuje sprzedaż własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 dekretu wraz z roszczeniami z art. 7 o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której budynek ten jest wzniesiony, a także sprzedaż własności lokalu wyodrębnionego w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 wraz z roszczeniami z art. 7 dekretu. W dalszej kolejności ustawodawca prawo pierwokupu zastrzegł przy sprzedaży roszczeń określonych w art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 111a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W art. 111a pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu zostało natomiast zastrzeżone przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń,

0 których mowa w pkt 1 i 2.

Analizując treść punktu 3 omawianego artykułu uwagę zwraca to, że ustawodawca nie zamieścił w nim wzmianki o tym, czy prawo wieczystego użytkowania podlega prawu pierwokupu w sytuacji gdy jest zabudowane. Na pozór może przez to wydawać się, że przepis dotyczy tylko sprzedaży gruntów niezabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym. Tak jednak nie jest, ponieważ w przypadku sprzedaży niezabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym gminie przysługuje prawo pierwokupu z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem w art. 111a ust. 1 pkt 3 chodzi również o zabudowane grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Racjonalna wykładnia musi prowadzić do wniosku, że art. 111a ust. 1 pkt 3 dotyczy również zabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym, tym bardziej, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w wyniku realizacji roszczeń z dekretu (...) następuje najczęściej w odniesieniu do gruntów zabudowanych przez ich przeddekretowych właścicieli.

Nie ma żadnego powodu by uznać, że skoro z mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawu pierwokupu podlega sprzedaż budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym wraz z prawem użytkowania wieczystego do gruntu na którym budynek ten jest wzniesiony, to takiemu prawu nie podlega sprzedaż stanowiącego odrębną własność lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego do gruntu, na którym wzniesiono budynek. Z przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że prawo własności lokalu jest związane z udziałem w nieruchomości wspólnej (w użytkowaniu wieczystym, jeśli budynek posadowiony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste), co ma tę konsekwencję, że lokal stanowiący odrębną własność i udział w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu) z lokalem związanym nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Związanie prawa własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym nie oznacza, że prawo użytkowania wieczystego ma w tym wypadku jakiś szczególny charakter i przez to nie podlega prawu pierwokupu z art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przyjmując nadto, że ustawodawca działa racjonalnie, niepodobna uznać, że wyłączył spod pierwokupu sprzedaż lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym ustanowionym w wyniku realizacji roszczeń z dekretu (...). Gdyby ustawodawca wyłączył sprzedaż lokalu stanowiącego odrębna własność wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym ustanowionym w wyniku realizacji roszczeń z dekretu (...), z łatwością mogłoby dochodzić do obejścia zamierzonego przez niego celu nowelizacji, poprzez ustanowienie przez właściciela budynku w drodze jednostronnej czynności prawnej odrębnych własności lokali - po przystosowaniu lokali w wyniku prac budowlanych (art. 7 ust. 1 i art. 10 ustawy o własności lokali).

Z tych względów Sąd Okręgowy oddalił zażalenie.