I C 698/23 — Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w…

Treść orzeczenia

Sygnatura akt I C 698/23/P

UZASADNIENIE WYROKU

Sądu Rejonowego dla Krakowa - Podgórza w Krakowie

z dnia 23 lipca 2024 roku

W piśmie oznaczonym datą 17 marca 2023 r. powodowie R. D. (1), M. W., A. K. (1) i J. K., A. C., A. K. (2), N. G., M. Z. (1), J. U., B. Z. i R. Z., T. Ś., B. S., P. W. i A. W., G. S., M. Z. (2), J. S., K. K. i M. K., I. W.,

A. R., M. S., T. K. i W. K., R. S., H. N., A. F., S. K. (1), M. U., I. O. i F. O. oraz D. Z., wszyscy reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, wnieśli przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. pozwy o ustalenie, że podwyższa czynszu najmu

jest nieuzasadniona, ewentualnie, że podwyżka jest uzasadniona w innej wysokości

(do kwoty 17,60 zł/m 2/miesięcznie dla lokali położonych w K. oraz 14,75 zł/m 2/miesięcznie dla lokali położonych w S.) oraz domagali się zasądzenia

od strony pozwanej zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pisma stanowiącego pozwy pełnomocnik podał, że powodowie są najemcami lokali mieszkalnych położonych w K. przy ul. (...), ul. (...) także położonych w S. przy ul. (...), które to lokale stanowią własność strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w K.. Pismami oznaczonymi datami 17 stycznia 2023 r. oraz 18 stycznia 2023 r. strona pozwana zmieniła dotychczasową stawkę czynszu najmu dla budynków położonych

w K. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 17,40 zł/m 2 na kwotę 19,90 zł/m 2, natomiast dla budynków położonych w S. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 14,55 zł/m 2 do kwoty 16,60 zł/m 2. W ocenie pełnomocnika, kwestionowana podwyżka czynszu o ok. 14% została dokonana z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r.

o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa gdyż: jak wynika ze sprawozdań finansowych spółki za rok 2021 spółka była w bardzo dobrej kondycji finansowej a czynsz za wynajem wszystkich lokali ma wystarczyć jedynie na pokrycie kosztów ponoszonych przez TBS na eksploatację i remont budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę; czynsz w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. oraz 5% wartości odtworzeniowej w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się

w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób (...) zaś po podwyżce czynsz w skali roku będzie stanowić ponad 81,22% maksymalnej kwoty w przypadku lokali położonych w K. oraz 96,90% maksymalnej kwoty dla lokali w S.. Zdaniem powodów podwyżka czynszów oraz pozostałych opłat przybliża ceny najmu ustalone przez TBS do występujących na rynku komercyjnym i sięga prawie maksymalnych możliwych kwot czynszu, podczas gdy celem towarzystw jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszów. Jako żądanie ewentualne powodowie wnieśli o ustalenie, że podwyżka jest zasadna w innej wysokości: w przypadku lokali położonych w K. do kwoty 17,60 zł/m 2, natomiast

w przypadku lokali położonych w S. do kwoty 14,75 zł/m 2.

W odpowiedzi na pozew (k. 590 - 663) strona pozwana TBS (...)

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., działając

przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powodów kosztów procesu.

Pełnomocnik strony pozwanej podniósł, że Sąd jest wyłącznie uprawniony do kontroli tego, czy kwota czynszu po wprowadzonej podwyżce nie przekracza procentowej części wartości odtworzeniowej lokalu (na gruncie niniejszej sprawy czynsz po wprowadzonej podwyżce nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej lokalu). Wskazał, że wysokość czynszu po podwyżce jest uzasadniona zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości,

a wysokość czynszu po podwyżce nadal jest zdecydowanie niższa niż wysokość czynszu

w lokalach oferowanych do wynajmu na wolnym rynku. Pokreślił, że strona pozwana

w sposób należyty i zgodny z przepisami prawa prowadzi gospodarkę finansową

swojego przedsiębiorstwa. W ocenie pełnomocnika art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stanowi jedynie, że suma czynszów za najem wszystkich lokali powinna pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań społecznej inicjatywy mieszkaniowej związanych z budową, co nie oznacza że suma czynszów może zostać przeznaczona tylko i wyłącznie na pokrycie tych kosztów. Poza tym TBS musi ponosić szereg innych kosztów, niewymienionych w powołanym przepisie, które trzeba sfinansować. W odniesieniu do wysokości podwyżki strona pozwana podniosła, że wynika ona

z rosnących kosztów utrzymania nieruchomości (wysokiej inflacji, szybko zwiększających się kosztów świadczenia usług, wysokich stóp procentowych, wzrostu wieku nieruchomości

a w konsekwencji potrzeby inwestowania w stan techniczny nieruchomości). Wysokość czynszu ustala się w oparciu o zakładane koszty utrzymania nieruchomości a nie koszty utrzymania w latach poprzednich. Koszty utrzymania zasobów lokalowych względem roku poprzedniego wzrosły od kilku do nawet kilkudziesięciu procent, co oznacza że podwyżka narzucona przez stronę pozwaną i tak jest mniejsza niż wzrost kosztów utrzymania nieruchomości (wzrost czynszu jest nawet mniejszy od wskaźnika inflacji). Mimo że już

od dłuższego czasu strona pozwana ponosi zwiększone koszty utrzymania nieruchomości,

to podwyżka czynszu dla większości mieszkańców powinna obowiązywać dopiero od maja 2023 r. Powodowie błędnie przyjęli, że czynsz najmu stanowi jedyny dochód strony pozwanej, podczas gdy przepisy ustawy i statut strony pozwanej pozwalają na prowadzenie przez stronę pozwaną działalności komercyjnej, z którego to uprawnienia strona pozwana korzysta, dzięki czemu zysk z działalności komercyjnej pozwala częściowo zmniejszyć czynsz dla mieszkańców lokali znajdujących się w jej zasobach.

W replice do odpowiedzi na pozew (pismo oznaczone datą 24 sierpnia 2023 r., k.668-685) pełnomocnik powodów podtrzymał pismem stanowisko z pozwu. Podkreślił, że sama okoliczność, że podwyżka czynszu mieści się w górnym limicie 4% wartości odtworzeniowej lokalu nie powoduje, że podwyżka jest zgodna z prawem i jest zasadna. Strona pozwana

nie wykazała zasadności podwyżki czynszu a tym samym nie sprostała ciężarowi dowodu wynikającemu z art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r . o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Pełnomocnik podniósł, że strona pozwana nie wykazała, które ze wskazywanych przez nią części składowych czynszu uległy zwiększeniu w porównaniu do poprzednich stawek czynszu

a także nie wykazała co składa się na poszczególne elementy stawki czynszu. Treści art. 28 ust. 2 pkt 1) ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa nie można rozpatrywać

w oderwaniu od treści art. 28 ust. 1 tej ustawy, który jednoznacznie wskazuje składniki czynszu. Ust. 2 pkt 1) nie daje stronie pozwanej legitymacji do wprowadzania podwyżek czynszu w sposób dowolny aby tylko podwyżka nie przekraczała 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość ta stanowi jedynie górną granicę możliwości wprowadzenia podwyżki jednak podwyżka musi wynikać z kosztów o których mowa w art. 28 ust. 1 ustawy, a zatem czynsz najmu musi być stricte powiązany z kosztami eksploatacji, kosztami remontów budynków, spłatą zobowiązań SIM związanych z budową. Odmienna interpretacja art. 28 ust. 1 i ust. 2 pkt 1) ustawy powodowałaby to, że art. 28 ust. 1 ustawy stałby się zbędny, bowiem strona pozwana miałaby możliwość określania wysokości czynszu

w sposób nieograniczony, byleby podwyżka mieściła się w wymiarze 4% wartości odtworzeniowej lokalu. W ocenie pełnomocnika, twierdzenie, że skoro podwyżka czynszu nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej lokali to podwyżka ta jest w pełni zasadna, jest całkowicie niezgodna z zamiarem stron w dacie zawierania umowy najmu, jak również z ideą społecznego budownictwa mieszkaniowego. Pełnomocnik podkreślił, że strona pozwana pomija to, że lokale w zasobach TBS (obecnie SIM) były przeznaczone dla osób mniej zamożnych, stąd też w treści zawartych umów najmu, wskazana jest konieczność przedkładania przez najemców zaświadczeń o wysokości dochodów pozyskiwanych przez najemcę oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania, w tym zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego o wysokości tychże dochodów. Prawidłowa wykładania nakazuje skalkulować w czynszu tylko koszty eksploatacji i remontów budynków

oraz koszty spłaty kredytu zaciągniętego na budowę. Lokatorzy partycypowali w kosztach budowy zajmowanych przez siebie lokali a ponadto obowiązkowo spłacają w czynszu zobowiązania zaciągnięte na budowę (kredyt), czyli w istocie odpowiadają za sfinansowanie całego majątku TBS/SIM. Z tego powodu ustawodawca przesądził, że spółka nie może osiągać zysku z najmu lokali mieszkalnych. Powyższe także jednoznacznie wskazuje

na to, że wbrew ocenie pełnomocnika strony pozwanej, zarzut braku podstaw do uzyskiwania przez pozwanego zysku z najmu lokali mieszkalnych jest zasadny. Pełnomocnik zwrócił uwagę, że art. 27 ustawy reguluje jaką działalność może prowadzić TBS/SIM

i nie ulega wątpliwości, że z działalności komercyjnej (wynajem lokali handlowych wynajem garażów, administrowanie obcymi nieruchomościami itp.) spółka może o osiągać zyski, które następnie mogą być przeznaczane tylko na cele statutowe. Jeżeli w spółce pojawi się zysk winien on być przeznaczony tylko i wyłącznie na cele statutowe. Powinien być w pierwszej kolejności przeznaczony na działalność SIM w taki sposób, aby nie doszło do podwyższenia czynszów kosztem najemców. Źródła powstania zysku za lata poprzednie mają znaczenie dla niniejszej sprawy i powinny być przedmiotem analizy tego postępowania. Pełnomocnik zwrócił uwagę, że najem lokali mieszkalnych w zasobach TBS jest najmem regulowanym

i nie przewiduje tzw. odstępnego (zysku właściciela lokalu). Koszt najmu w TBS powinien być zatem porównywany jedynie do kosztów stałych ponoszonych w ramach najmu komercyjnego, tj. w zakresie opłat eksploatacyjnych oraz funduszu remontowego ponoszonych w ramach wspólnot mieszkaniowych.

Pełnomocnik strony pozwanej w piśmie procesowym oznaczonym datą 1 grudnia 2023 r. (k. 690 - 770) podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Podkreślił, że powództwo należy oddalić już tylko z tej jednej przyczyny, że czynsz po przeprowadzonej przez stronę pozwaną podwyżce nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej lokalu a więc kwota podwyższonego czynszu jest mniejsza niż limit określony w art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy. Wysokość czynszu po podwyżce jest uzasadniona zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości. W odpowiedzi na pozew wskazano szereg czynników ekonomicznych, które miały wpływ na wysokość podwyżki a przyczyny uzasadniające podwyżkę stanowią w dużej części okoliczności powszechnie znane. Podkreślił, ze chociaż strona pozwana nie była zobowiązana do przedkładania powodom szczegółowych kalkulacji dotyczących podwyżki, jak i również do przedstawiania szczegółowych wyjaśnień, podwyżka czynszu została należycie uzasadniona. Strona pozwana w sposób efektywny i zgodny z przepisami prawa prowadzi gospodarkę finansową swojego przedsiębiorstwa. Wbrew odmiennym zastrzeżeniom powodów, z dokumentów finansowych załączonych do pozwu nie wynika, aby pozwana pobierała zbyt wysokie kwoty czynszu i dysponowała tymi kwotami niezgodnie

z przepisami. Pełnomocnik podniósł, że wykładnia przepisów przyjęta w wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 1 kwietnia 2023 r., sygn. akt

I C 509/22 nie stanowi reprezentatywnego stanowiska orzecznictwa ani tym bardziej linii orzeczniczej. Przepis art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa należy rozumieć tak, że ustala on minimalny poziom czynszu a nie poziom na jakim czynsz ma zostać ustalony. Za taką wykładnią przemawia zwrot, aby suma czynszów „pozwalała na pokrycie" kosztów, a więc mówiąc inaczej

„aby wystarczyła”. Obowiązujące przepisy nie zawierają nakazu przeznaczania nadwyżki

na obniżenie czynszu lokatorów, lecz decyzje w tym zakresie pozostawiają spółce. Oczekiwanie, aby czynsz był ustalony w wysokości minimalnej równej wysokości kosztów, jest niewłaściwe również z tego powodu, że czynsz ustala się w oparciu o prognozy przyszłych kosztów, które w rzeczywistości mogą być inne od zakładanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. (dalej także Towarzystwo) jest wznoszenie budynków

z mieszkaniami na wynajem, a także zarządzanie i administrowanie nieruchomościami. Strona pozwana jest właścicielem budynków m.in. przy ul. (...),

ul. (...) w K., w S. przy ul. (...) oraz w W..

/okoliczności bezsporne/

W dniu 22 czerwca 2021 r. odbyło się Zwyczajne Zgromadzenie Wspólników strony pozwanej. Zgodnie z uchwałą nr 4 zysk za rok 2020 w wysokości 3.442.857,39 zł został przeznaczony na zwiększenie kapitału zapasowego, w tym kwotę 2.735.644,35 zł przeznaczono na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi spółki. Zgodnie ze sprawozdaniem finansowym strony pozwanej z 12 maja 2022 r. dochód z działalności opodatkowanej

za rok obrotowy 2021 wyniosło 222.282,96 zł a dochód z działalności zwolnionej wyniósł 3.080.199,31 zł. W dniu 8 sierpnia 2022 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników strony pozwanej wyraziło zgodę na nabycie przez stronę pozwaną w celu umorzenia 300 udziałów wspólnika (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością za kwotę 971.031,00 zł.

W dniu 12 sierpnia 2022 r. doszło do zawarcia pomiędzy stroną pozwaną a B. spółką

z ograniczoną odpowiedzialnością umowy nabycia udziałów w celu umorzenia zgodnie

z uchwałą z dnia 8 sierpnia 2022 r.

Dowody: protokół Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z 22 czerwca 2022 r. (k. 367-368); protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z 8 sierpnia 2022 r. (k. 371); sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2021 r. (k. 372-374); umowa nabycia udziałów (k. 375).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodami P. W. i A. W. w dniu 16 grudnia 2015 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer

8 przy ul. (...) F. S. w S. o powierzchni użytkowej 47,01 m 2. Powodowie zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 540,62 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu

i stawki 11,50 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 16,60 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia

1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 16 grudnia 2015 r. w S. (k. 49 – 52); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 48, 636).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem R. D. (2) w dniu 21 września 2001 r. Towarzystwo oddało powodowi

w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 25 położony

w budynku numer (...) przy ul. (...) w K. o powierzchni użytkowej 45,80 m 2.

Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 368,69 zł, co wynikało

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu

2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane w dniu 19 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 21 września 2001 r. w K.

(k. 65 – 72); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 73, 604).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką M. W. w dniu 5 listopada 2004 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 35 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K. o powierzchni użytkowej 33,60 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 271,64 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,41 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała M. W. dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia

1 maja 2023 r. jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 17 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 5 listopada 2004 r. w K. (k. 74 – 81); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 82, 605).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodami A. K. (1) i J. K. w dniu 11 marca 2022 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...)

w K., o powierzchni użytkowej 45,60 m 2. Powodowie zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 769,08 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 17,40 zł za 1 m 2

tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 18 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 19 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 11 marca 2022 r. w K. (k. 83 – 86); pismo oznaczone datą 18 stycznia 2023 r. (k. 88, 606).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką A. C. w dniu 6 września 2002 r. oddało powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.

o powierzchni użytkowej 45,70 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w ustawie i zgodnie z Uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 357,42 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki

8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia

1 maja 2023 r. jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 6 września 2002 r. w K. (k. 89 - 96); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 97, 607)

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką A. K. (2) w dniu 4 września 2002 r. oddało powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 87 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 45,90 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 354,20 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 4 września 2002 r. w K. (k. 98 – 105); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 106, 608).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką N. G. w dniu 10 marca 2020 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 41,10 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 598,99 zł, co wynikało

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 15,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni.

Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może

w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 23 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 10 marca 2020 r. w K.

(k. 107 – 110); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 112, 609).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką M. Z. (1) w dniu 9 maja 2011 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 33,90 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie.

W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 387,04 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 11,80 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz

miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego.

Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może

w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 9 maja 2011 r. w K. (k. 113 – 118); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 124, 610).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a R. S. w dniu 21 listopada 2001 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 13 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K. o powierzchni użytkowej 43,10 m 2. Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w Ustawie i zgodnie z Uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 346,96 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 19 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 21 listopada 2001 r. w K. (k. 125 – 132); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 133, 611).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką H. N. w dniu 13 listopada 2001 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 21 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 45,70 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w Ustawie i zgodnie z Uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 357,40 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 13 listopada 2001 r. w K. (k. 134 – 140); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 141, 612).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką A. F. w dniu 13 listopada 2001 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 25 położony w budynku numer (...)

przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 45,80 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo

na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 357,42 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 13 listopada 2001 r. w K. (k. 142 – 149); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 150, 613).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką S. K. (2) (obecnie S. K. (1)) w dniu 13 listopada 2001 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 26 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 33,70 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą

Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 260,20 zł,

co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała

powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka

w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 20 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 13 listopada 2001 r. w K. (k. 151– 154); pismo z 17 stycznia 2023 r. (k. 155), wydruk z witryny śledzenia przesyłek (k. 616, 617).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem M. U. w dniu 8 lipca 2005 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 37 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 46,20 m 2. Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 388,54 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,41 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 8 lipca 2005 r. w K.

(k. 157– 164); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 165, 618).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną a powodami I. O. i F. O. w dniu 13 lutego 2017 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 51,80 m 2. Powodowie zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 679,90 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 13,49 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 13 lutego 2017 r. w K. (k. 166 – 169); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 171, 619).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwana

a powódką J. U. w dniu 20 września 2001 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 17 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 34,10 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 274,51 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 20 września 2001 r. w K.

(k. 172 – 177); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 178, 620).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodami R. Z. i B. Z. w dniu 24 września 2001 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 43 położony

w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 41,30 m 2. Powodowie zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 332,47 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może

w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 24 września 2001 r. w K.

(k. 179 – 185); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 186, 621).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem T. Ś. dnia 18 czerwca 2019 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 52,10 m 2. Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 723,24 zł, co wynikało

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 14,35 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu

2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 19 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 18 czerwca 2019 r. w K. (k. 187 – 194); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 195, 622).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem B. S. dnia 29 lutego 2008 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 51,50 m 2. Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 499,49 zł, co wynikało

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 9,95 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego.

Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała B. S. dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 29 lutego 2008 r. w K. (k. 196 – 203); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 204, 623).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem G. S. w dniu 30 sierpnia 2002 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 46,60 m 2. Powód zobowiązał się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 361,45 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 30 sierpnia 2002 r. w K. (k. 205 – 212); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r (k. 213, 624).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką M. Z. (2) w dniu 2 lutego 2018 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 45,90 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 623,66 zł, co wynikało

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 13,89 zł za 1 m 2 tej powierzchni.

w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 2 lutego 2018 r. w K.

(k. 214 – 217); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 218, 625).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką J. S. w dniu 4 września 2002 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 33,50 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych

w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 257,60 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 4 września 2002 r. w K. (k. 219 – 226); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 227, 626).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodami K. K. i M. K. w dniu 14 kwietnia 2010 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 51,40 m 2. Powodowi zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 556,39 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 11,15 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 14 kwietnia 2010 r. w K. (k. 228 – 231); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 232, 627)

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką I. W. z dnia 17 grudnia 2001 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer 6 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 45,80 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie i zgodnie z uchwałą Rady Miasta K.. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 359,03 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,05 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry,

od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 17 grudnia 2001 r. w K.

(k. 233 – 240); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 241, 628).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodem A. N. (obecnie A. R.) z dnia 1 lipca 2004 r. oddano powodowi w najem lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym numer

8 położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 36 m 2.

z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 8,22 zł za 1m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może

w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 20 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 1 lipca 2004 r. w K.

(k. 242 – 249); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 250, 629).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką M. S. z dnia 9 marca 2016 r. oddano powódce w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K.,

o powierzchni użytkowej 48,30 m 2, a M. S. zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 601,92 zł,

co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 13,20 zł za 1 m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. wypowiedziała M. S. dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu

2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki

ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo

zostało odebrane 20 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 9 marca 2016 r. w K.

(k. 251 – 255); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 256, 630).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powodami W. K. i T. K. z dnia 7 maja 2009 r. oddano powodom w najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., o powierzchni użytkowej 46,30 m 2. Powodowie zobowiązali się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 464,34 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 10,65 zł za 1m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 19,90 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r. jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 18 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 7 maja 2009 r. w K.

(k. 257 – 260); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 261, 631).

Na mocy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną

a powódką D. Z. z dnia 18 czerwca 2008 r. oddano powódce najem lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) F. S.

w S., o powierzchni użytkowej 44,86 m 2. Powódka zobowiązała się płacić Towarzystwu za każdy miesiąc kalendarzowy czynsz ustalony przez Towarzystwo na zasadach określonych w Ustawie. W dniu zawarcia umowy miesięczny czynsz wynosił 438,28 zł, co wynikało z iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i stawki 9,77 zł za 1m 2 tej powierzchni. Czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała powódce dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego

z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 16,60 zł/m 2 miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r. jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Pismo zostało odebrane 30 stycznia 2023 r.

Dowody: umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zawarta w dniu 18 czerwca 2008 r.

w S. (k. 262 – 269); pismo oznaczone datą 17 stycznia 2023 r. (k. 270), wydruk z witryny śledzenia przesyłek (k. 634,635)

Zgodnie z wydanym na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca

2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 i 1561) obwieszczeniem Wojewody (...)

z dnia 22 września 2022 r. (nr poz. rej. 555/22) wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na okres

6 miesięcy od dnia 1 października 2022 roku wynosiła:

1/ dla miasta K. - kwotę 7.352 zł,

2/ dla województwa (...), z wyłączeniem miasta K. – kwotę 5.141 zł.

W 2023 r. doszło do wzrostu cen materiałów budowlanych w stosunku do 2022 r.

W dniu 16 stycznia 2023 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podjęło:

1. uchwałę nr 2 dotyczącej stawki czynszu dla lokali w budynkach w S.

w wysokości 16,60 zł/m 2/ miesięcznie;

2. uchwałę nr 3 dotyczącej stawki czynszu dla lokali w budynkach w K.

w wysokości 19,90 zł/m 2/ miesięcznie.

Strona pozwana pismami oznaczonymi datą 17 stycznia 2023 r. oraz 18 stycznia 2023 r. wypowiedziała powodom wynajmującym lokale w K. stawkę czynszu

najmu z dotychczasowej miesięcznej kwoty 17,40 zł/m 2 na kwotę 19,90 zł/m 2 zaś powodom wynajmującym lokale w budynkach położonych w S. - z dotychczasowej miesięcznej kwoty 14,55 zł/m 2 do kwoty 16,60 zł/m 2.

Lokale mieszkalne wynajmowane przez powodów zostały wybudowane

przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.

/okoliczności bezsporne/

Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia

13 stycznia 2023 r. średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem

w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4%).

Dowód: komunikat Prezesa GUS z 13 stycznia 2022 r. (k. 812)

Strona pozwana przygotowała pismo oznaczone datą 15 stycznia 2023 r. w którym zawarła uzasadnienie dotyczące uchwalenia nowych stawek czynszu dla lokali mieszkalnych położonych w K.. W treści pisma wskazano, że:

1. Ostatnia wysokość stawki czynszu była uchwalona przez Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) sp. z o.o. uchwałą z 5 stycznia 2022 r.;

2. Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 Nr 133, poz. 654 z późn. zmianami) ( (...)) czynsz dla zasobów mieszkaniowych wybudowanych przy udziale środków kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu.

3. Zgodnie z Obwieszczeniem Wojewody (...) z 22 września 2022 r. wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosi dla Miasta K. 7352 zł. W związku z powyższym maksymalna stawka czynszu dla zasobów mieszkaniowych wybudowanych przy udziale środków Kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego może wynosić 24,51 zł/m 2 .

4. Dotychczasowa stawka czynszu wynosi 17,40 zł/m 2 , zaś nowa 19,90 zł/m 2 . Wzrost stawki wynosi 2,50 zł/m 2 .

5. Podwyżka czynszu spowodowana jest wzrastającymi kosztami utrzymania nieruchomości

ze względu na:

a) Wiek nieruchomości - w związku z kolejnym rokiem eksploatacji budynków

i ich otoczenia, ulegają zwiększeniu koszty remontów i drobnych napraw.

b) Wzrost minimalnej stawki godzinowej (o 15,74%) i minimalnego wynagrodzenia

(o 15,95%) co spowoduje wzrost kosztów sprzątania, odśnieżania, konserwacji, pogotowia technicznego, obsługi zieleni i przeglądów technicznych. Co więcej, wysokość minimalnego wynagrodzenia ponownie wzroście od 1 lipca 2023 r., w ten sposób będzie wyższe niż obowiązujące w 2022 roku o niemal 19,6%.

c) Wzrost kosztów energii elektrycznej i cieplnej, podatku od nieruchomości oraz wzrost cen materiałów, co również wpłynie znacząco na koszty eksploatacji.

d) Inflację, która w zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z 13 stycznia 2023 roku w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2022 ogółem w Polsce wyniosła 14,4%.

e) Wzrost obsługi finansowania dłużnego spowodowany podejmowanymi przez Radę Polityki Pieniężnej decyzjami o podwyżkach stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego, która na dzień 16 stycznia 2023 r. wynosi 6,75%, zaś na dzień ustalenia dotychczas obowiązującej stawki czynszu wynosiła 2,25%.

6. Ponieważ obecni Najemcy otrzymują 3-miesięczne wypowiedzenia czynszu, wzrost tej stawki nastąpi w praktyce od maja 2023 r.

7. Ostatecznie należy podkreślić, że podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu

w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną, zaś zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy wysokość czynszu może wynieść nawet 24,51 zł/m 2 , a więc stawka czynszu mogłaby być wyższa nawet o 7,11 zł/m 2 niż dotychczasowa. Ustalona podwyżka w wysokości 2,50 zł/m 2 jest konieczna, w celu zapewnienia prawidłowej eksploatacji i utrzymania wszystkich zasobów, a jednocześnie nie przekracza zarówno średniorocznego wskaźnika inflacji za rok 2022, ani nie powoduje, że wysokość czynszu będzie wyższa niż dozwolona Ustawą.

Do pisma dołączono tabelę:

Dowód: pismo oznaczone datą 16 stycznia 2023 r. (k. 640)

Koszty eksploatacyjne to koszty utrzymania zieleni, sprzątania, odśnieżania, materiałów eksploatacyjnych, pogotowie techniczne, koszty konserwacji, podatku od nieruchomości, przeglądów, wynagrodzeń wszystkich pracowników, utrzymania biura, koszty ubezpieczeń budynków, lokali, materiałów eksploatacyjnych do odnowienia lokali, wymiana okien, wymiana drzwi wejściowych, materiały biurowe, oprogramowania, koszty biegłego rewidenta. Koszty utrzymania wszystkich zasobów to koszty utrzymania wszystkich zasobów strony pozwanej a zatem nieruchomości w pozostałych lokalizacjach (S. i W.). Koszty utrzymania nieruchomości w K. są niższe, ale stawka czynszu jest wyższa po to aby pokryć koszty utrzymania nieruchomości w innych lokalizacjach. Stawka funduszu remontowego to 1,49 zł za m 2/miesięcznie dla lokalu w każdej lokalizacji. Odpis na amortyzację jest składnikiem stawki czynszu pozycja koszty eksploatacji. W ramach stawki czynszu kalkulowana jest rezerwa (10gr/m 2/miesięcznie dla każdej nieruchomości). Stawka funduszu remontowego dla wszystkich lokalizacji jest taka sama. Stawka funduszu remontowego to 1,49 zł za m 2. Odpis na amortyzację jest składnikiem stawki czynszu pozycja koszty eksploatacji. W ramach stawek czynszu środki z rezerwy (10gr/m 2/miesięcznie dla każdej nieruchomości) były w 2023 r. przeznaczone na naprawy

po śnieżycach, które połamały tuje (kwota 10.000 zł) a także były wymieniane wiaty

w S.. Jeżeli pozostaną kwoty z rezerwy, to wpływają one na wynik finansowy strony pozwanej. Środki z rezerwy są przelewane na odpowiednie kategorie. Do jakiej kategorii będzie należał dany koszt, to zależy od jego charakteru (prowadzona jest analityka rodzajowa). W ramach kosztów eksploatacji są wyszczególnione podkategorie

do których przydzielane są koszty. Budżet tworzony jest na tej podstawie. Pod pozycją „koszty bieżącej eksploatacji” są klasyfikowane wydatki obejmujące pogotowie techniczne, koszty konserwatora czy materiały do konserwacji.

Dowód: zeznania świadka I. J. (00:06:35-01:56;45, k. 847v.-850)

I. J. jest pracownikiem strony pozwanej zajmującym się przedstawieniem zarządowi dokumentów dotyczących podwyżek czynszu. W roku kalendarzowym przed planowaną podwyżką około października podejmowane są działania w celu ustalenia stawek planowanej podwyżki. Wówczas: jest analizowana sytuacja z realizacji wcześniejszego budżetu; jest przygotowywany plan remontów (do końca listopada); jest analizowana obsługa nieruchomości; analizowane są cenniki dotyczące kosztów mediów; są weryfikowane przeglądy pięcioletnie; Pracownicy strony pozwanej kierują zapytania do firm świadczących usługi (tych podmiotów które nie mają w umowach stawki inflacyjnej) oraz do banków aby ustalić jak będą kształtowały się zobowiązania w związku ze spłatą kredytów. Przed decyzją o podwyżce oczekiwana jest informacja o stawce inflacji. I. J. przeprowadza

z administratorami poszczególnych nieruchomości rozmowy aby ustalić czy są jakieś dodatkowe koszty, które należy ująć. Analiza dotycząca podwyżki zakłada, że nowa stawka czynszu zacznie obowiązywać od maja następnego roku. W ramach planowanego budżetu uwzględniane są przychody z zarządu nieruchomościami obcymi (20 wspólnot i jeden budynek komercyjny) a także nieruchomościami własnymi (lokale użytkowe i miejsca parkingowe) oraz dochody z cesji partycypacji. Przychody z tej działalności mają wpływ

na ustalenie stawek czynszu. Zysk z działalności komercyjnej nie byłby wystarczający

dla pokrycia kosztów związanych z obsługą biura i wynagrodzeń. Aby przygotować budżet

w 2023 r. zostały uwzględnione wakacje kredytowe. By go przygotować uwzględniono: wzrost kosztów ubezpieczenia nieruchomości (podwyżka o 20%); wzrost kosztów dostawy mediów; wymianę ponad 30 pieców w nieruchomościach w W.; remont podestu prowadzącego do klatek budynków położonego na garażach przy ul. (...)

w S.; remonty kilku balkonów; przeglądy 5-letnie; wymianę liczników na posiadające możliwość zdalnego odczytu; pokrycie kosztów operatów szacunkowych dla banków; sporządzenie świadectw charakterystyki energetycznej; wzrost kosztów w związku z umową z firmą sprzątającą; waloryzację na potrzeby zapłaty za materiały eksploatacyjne; wzrost wynagrodzeń; wzrost podatku od nieruchomości; wzrost cen materiałów budowlanych; plany remontowe. Budżet na kolejny rok dotyczy zasobów strony pozwanej w K., S.

i W.. Analizę dla przygotowania budżetu stanowią jedynie prognozy. Jeżeli koszty są niższe niż zaplanowano to dochód znajduje odzwierciedlenie w wyniku finansowym

o którym potem decyduje spółka. Jest on najczęściej przeznaczany na kapitał zapasowy. Koszty są dzielone według lokalizacji (są dekretowane na lokalizację). Po podwyżce

w 2023 r.: dokonano wymiany niektórych okien, naprawy promenady, wymiany pieców, drzwi, naprawy muru oporowego w S.; remontowano okładziny wejść do klatek, czapy kominowe; dokonywano poprawek na dachu (prace kontynuowane są nadal); wykonano remont 24 balkonów budynku w W.. Wydatki w różnych lokalizacjach mogą być różne. Strona pozwana dysponuje 40.000 m 2 powierzchni do wynajmu najemcom.

Dowód: zeznania świadka I. J. (00:06:35-01:56;45, k. 847v.-850)

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony oraz w oparciu o zeznania świadka I. J., pracownika strony pozwanej.

W znacznym zakresie stan faktyczny nie był sporny. Za fakty powszechnie znane

w rozumieniu art. 228 § 1 k.p.c. uznać należało wzrost w 2023 r. minimalnej stawki godzinowej i minimalnego wynagrodzenia za pracę, wzrost w 2023 r. kosztów energii elektrycznej i cieplnej, podatku od nieruchomości oraz wzrost cen materiałów, istnienie inflacji oraz wzrost kosztów zakupu materiałów budowlanych.

Sąd na rozprawie w dniu 23 lipca 2024 r.: dopuścił dowód z przesłuchania świadka I. J. na okoliczność istnienia podstaw do dokonania podwyżki czynszu najmu

w lokalach wynajmowanych przez powodów oraz sposobu skalkulowania podwyżki; na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania świadka na okoliczności inne niż wskazane w pkt. 1 postanowienia; oddalił wniosek powodów o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia do akt dokumentów zgodnie z pkt. II pisma przygotowawczego oznaczonego datą 24 sierpnia 2024 r. (k. 669) oraz dokumentu zgodnie z wnioskiem złożonym na rozprawie oraz na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z opinii biegłego sądowego zgodnie z pkt. VIII pozwu.

Dowody o które wnioskowali pełnomocnicy stron zostały pominięte gdyż ramy tego postępowania przekracza dokonanie przez Sąd weryfikacji poprawności gospodarki finansowej strony pozwanej w latach poprzednich. Przedmiotem oceny jest wyłącznie wysokość czynszu po podwyżce dokonanej pismami oznaczonymi datami 17 i 18 stycznia 2023 r. i jej ukształtowanie zgodnie z przepisami prawa. Weryfikacja sposobu gospodarowania finansami przez stronę pozwaną nie może być okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia sprawy skoro stawka czynszu jest kalkulowana na podstawie założeń

na rok budżetowy kiedy podwyżka ma nastąpić (por. art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m.). Nie jest również istotne dla rozstrzygnięcia sprawy to czy strona pozwana uzyskując dochody (na co wskazuję dodatni wynik finansowy i podejmowane uchwały) przeznacza je zgodnie

z prawem obowiązującym SIM. Przepisy ustawy nie zabraniają zgromadzeniu wspólników tworzyć z zysku funduszy celowych i kapitału zapasowego. To zatem do spółki

należy decyzja czy lepiej poczynić inwestycje w infrastrukturę mieszkaniową czy też obniżyć najemcom wysokość czynszu. Jest to wyłączna kompetencja spółki a dla podjęcia decyzji

o sposobie przeznaczeniu nadwyżek spółka nie musi zasięgać opinii lokatorów.

Sąd zważył co następuje

Powództwa w sprawie (główne i ewentualne) nie zasługiwały na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r., poz. 2224 ze zm. – dalej także u.s.f.r.m.) stawki czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Stosownie do ust. 2 powołanego przepisu czynsz, o którym mowa w art. 28 ust. 1, w skali roku

nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych

przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. Zgodnie z art. 33 u.s.f.r.m.

w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 i rozdziale 4aa ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia

1964 r. - Kodeks cywilny dotyczące najmu. W art. 8a ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725, dalej także u.o.p.l.) ustawodawca ulokował zasady podwyższania czynszu i wysokość opłat za korzystanie z lokalu. Zgodnie z art. 9a ust. 1 u.o.p.l.

do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych

formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia

30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa

w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Ustawodawca w art. 8a ust. 4 e u.o.p.l. wskazał, że podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem

w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik

cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego

w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z uwagi na wzajemne odesłania zawarte w art. 9a ust. 1 u.o.p.l. oraz w art. 33 u.s.f.r.m kluczowym jest ustalenie które z przepisów art. 8a u.o.p.l. mają zastosowanie

w sprawie. Wykładnia powołanych przepisów, na co wskazują orzeczenia sądowe przywołane na poparcie swojego stanowiska przez strony, nie jest jednolita.

Sąd w tym składzie stoi na stanowisku, że odpowiednie zastosowanie w sprawie znajdują przepisy art. 8a u.o.p.l. dotyczące trybu wypowiedzenia wysokości czynszu (ust. 1-3, 4 zd. 2, 5-8) a także przepis ust. 4e wskazujący jaka podwyżka czynszu wolą ustawodawcy w każdym wypadku jest uzasadniona (taką jest każda podwyżka, której wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym).

Przepis art. 9a ust. 1 u.o.p.l. kieruje do przepisów u.s.f.r.m, w tym art. 28 u.s.f.r.m. która to regulacja określa jedynie minimalny poziom czynszu (ust. 1) oraz jego maksymalny wymiar (ust. 2). Zdaniem Sądu, posłużenie się przez ustawodawcę konstrukcją zgodnie

z którą suma czynszów uzyskiwanych za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na spłatę kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową oznacza, że ma je pokrywać. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika powodów, wykładnia powołanego przepisu nie może prowadzić do przyjęcia, że suma uzyskiwanych czynszów ma być równa tym kosztom. Planowane stawki czynszów muszą globalnie służyć pokryciu tych trzech rodzajów kosztów (kalkulowana stawka czynszu nie może być niższa). To wskazuje, że stawka czynszu może być wyższa aczkolwiek

na skutek treści art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. jest limitowana (nie może przekraczać 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu). Za taką wykładnią przemawia zwrot, aby suma czynszów „pozwalała na pokrycie” kosztów a więc „aby wystarczyła”. Co więcej, oczekiwanie, aby czynsz był ustalony w wysokości minimalnej równej wysokości kosztów wymienionych

w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie może być uzasadnione także z tego powodu, że czynsz ustala się w oparciu o prognozy przyszłych kosztów, które w rzeczywistości mogą być inne od zakładanych. Jak wskazują analizowane przepisy, strona pozwana jako spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością może osiągać zysk tyle tylko, że dochody ma przeznaczać w całości na swoją działalność określoną w umowie (art. 24 ust. 1 i 2 u.s.f.r.m.).

Nie sposób nie dostrzec, że w u.s.f.r.m. brak przepisów regulujących wysokość uzasadnionej podwyżki (brak odpowiednika art. 8a ust. 4e u.o.p.l.). Z uwagi na odesłanie

w art. 9a ust. 1 u.o.p.l. do u.s.f.r.m. wyłącznie w zakresie czynszu (ustawodawca posługuje się wyrażeniem „w zakresie czynszu stosuje się”) brak w ocenie Sądu przeszkód aby

na skutek odesłania z art. 33 u.s.f.r.m. zastosowanie w sprawie znalazł przepis art. 8a

ust. 4e u.o.p.l. Ten przepis nie określa bowiem wprost „czynszu” ale wskazuje jaka podwyżka w ocenie ustawodawcy jest uzasadniona zaś dopiero uzasadniona podwyżka prowadzi do ukształtowania wysokości czynszu najmu. Ten przepis jest związany zatem

z trybem dokonywania podwyżki i przesądza, że podwyżka, której wysokość nie przekracza

w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest uzasadniona bez potrzeby badania innych przesłanek ustalenia stawki czynszu. Trudno znaleźć racjonalne

argumenty przemawiające za brakiem stosowania powołanego przepisu w relacjach

z wynajmującymi do których sytuacji prawnej znajdują zastosowanie przepisy u.s.f.r.m.

Brak uzasadnionych przesłanek do różnicowania sytuacji wynajmujących lokale mieszkalne od SIM i na rynku komercyjnym poza SIM w świetle art. 32 ust. 1 (...).

Nie było spornym pomiędzy stronami, że podwyżki dokonane przez stronę pozwaną nie przekraczają limitu z art. 28 ust. 2 pkt. 1 u.s.f.r.m. (4% wartości odtworzeniowej lokalu). Skoro zastosowanie w sprawie znajdował przepis art. 8a ust. 4e u.o.p.l. zaś stopa inflacji

w 2022 r. zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 stycznia 2023 r. wynosiła 14,4% to podwyżki stawki czynszu wynajmującym lokale

w K. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 17,40 zł/m 2 na kwotę 19,90 zł/m 2

były uzasadnione (podwyżka o 14,36%). Także za uzasadnione uznać należało podwyżki czynszu za lokale położone w budynkach położonych w S. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 14,55 zł/m 2 do kwoty 16,60 zł/m 2 (podwyżka o 14,08%).

Mając na uwadze powyższe podwyżka stawek czynszu dokonana wobec powodów przez stronę pozwaną pismami oznaczonymi datami 17 stycznia 2023 r. i 18 stycznia 2023 r. była uzasadniona w całości. Z tych względów roszczenie główne jak i roszczenie ewentualne każdego z powodów podlegało oddalaniu, o czym orzeczono w pkt. I wyroku.

W pkt. II i III wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu. W pkt. II lit. a) zasądzono na rzecz strony pozwanej od każdego z powodów będącego samodzielnie najemcą lokalu kwoty po 33,96 zł (łącznie 713,16 zł) zaś od każdego z powodów będącego współnajemcą lokalu kwoty po 16,98 zł (203,76 zł). Łączna kwota zasądzona na rzecz strony pozwanej wynosi 916,92 zł. W pozostałym zakresie Sąd odstąpił od obciążania powodów kosztami procesu.

Podstawą orzeczenia o kosztach procesu był art. 102 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, sąd może w wypadkach szczególnie uzasadnionych zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami w sytuacji, gdy stosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik sporu sprzeciwiają się względy słuszności. Strona, która przegrała sprawę, może skorzystać z dobrodziejstwa przepisu art. 102 k.p.c., jeśli tylko spełniona jest przesłanka w postaci wystąpienia „wypadku szczególnie uzasadnionego”. Przepis art. 102 k.p.c. nie konkretyzuje pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawiając ich kwalifikację sądowi, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danej sprawy. Podstawę do jego zastosowania stanowią konkretne okoliczności danej sprawy, przekonujące o tym, że w danym przypadku obciążenie strony przegrywającej kosztami procesu na rzecz przeciwnika byłoby niesłuszne, niesprawiedliwe.

Wartość przedmiotu sporu każdego z 27 powództw głównych uzasadniała przyznanie stronie pozwanej kwot po 900,00 zł za udział w procesie jej pełnomocnika zawodowego

od najemcy/najemców każdego z lokali w oparciu o § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935) oraz kwoty 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej

w oparciu o art. 1 ust. pkt. 2 w zw. z załącznikiem do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r.

o opłacie skarbowej; Dz.U. z 2020 r., poz. 1546). Ten proces to połączone 27 powództw najemców lokali przeciwko stronie pozwanej. Orzeczenie o kosztach postępowania

w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zgodnie z wynikiem procesu wymagałoby zasądzenia od każdego z najemców (lub współnajemców) odrębnego wynagrodzenia (lub jego proporcji w przypadku jeśli było dwóch najemców) za udział pełnomocnika strony pozwanej i to zarówno za reprezentację strony poznanej

w postępowaniu z roszczenia głównego jak i z roszczenia ewentualnego.

Sąd jednakże uznał, że stronie pozwanej tytułem zwrotu kosztów procesu należna jest od powodów kwota obejmująca tylko jedno wynagrodzenie pełnomocnika oraz zwrot kosztów opłaty skarbowej. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonych kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. Wniesienie przez pełnomocnika powodów łącznie dokumentu obejmującego pozwy dotyczące najmu 27 lokali spowodowało, że pełnomocnik strony pozwanej nie był zmuszony do odnoszenia indywidualnie do każdego z powództw (argumentacja leżąca u podstaw każdego z wniesionych pozwów była tożsama). W takiej sytuacji zasądzenie na rzecz strony powodowej łącznej kwoty 24.300,00 zł

(27 x 900,00 zł) tytułem zastępstwa procesowego (tylko biorąc pod uwagę roszczenie główne) nie byłoby proporcjonalne do nakładu pracy pełnomocnika a przez to sprawiedliwe. Z tych względów orzeczono jak w punktach II i III wyroku z dnia 23 lipca 2024 r.

Sygnatura akt I C 698/23/P

ZARZĄDZENIE

1) odnotować uzasadnienie;

2) doręczyć odpis wyroku z 23 lipca 2024 r. wraz z uzasadnieniem :

a. pełnomocnikowi powodów składających wniosek przez PI,

b. pełnomocnikowi strony pozwanej przez PI;

2) dokumenty z okładki wszyć do akt;

3) kal. 20 dni lub wraz z wpływem.

K., dnia 12 sierpnia 2024 roku

Sędzia Marek Kamionka

Zarządzenie Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

Zarządzenie Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

Treść orzeczenia

UZASADNIENIE WYROKU

Sąd zważył co następuje

ZARZĄDZENIE

Zarządzenie Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

descriptionTreść orzeczenia

UZASADNIENIE WYROKU

Sąd zważył co następuje

ZARZĄDZENIE

Treść orzeczenia