Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiejz dnia 10 marca 2023 r.w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Spis treści
- Treść obwieszczenia
- Załącznik - Tekst jednolity ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
- Rozdział 1 - Przepisy ogólne
- Rozdział 2 - Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
- Rozdział 2a - Najem okazjonalny lokalu
- Rozdział 2b - Najem instytucjonalny lokalu
- Rozdział 3 - Mieszkaniowy zasób gminy
- Rozdział 4 - Najem socjalny lokalu
- Rozdział 4a - Tymczasowe pomieszczenia
- Rozdział 5 - Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe
Treść obwieszczenia
1.
Na podstawie art. 16 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych
i niektórych innych aktów prawnych ogłasza się w załączniku do niniejszego obwieszczenia jednolity tekst ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , z uwzględnieniem zmian wprowadzonych:
1)
ustawą z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o zapewnianiu dostępności
osobom ze szczególnymi potrzebami ,
2)
ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania
programów mieszkaniowych ,
3)
ustawą z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę
warunków mieszkaniowych
oraz zmian wynikających z przepisów ogłoszonych przed dniem 9 marca 2023 r.
2.
Podany w załączniku do niniejszego obwieszczenia tekst jednolity ustawy nie obejmuje:
1)
art. 3 ustawy z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o zapewnianiu
dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami , który stanowi:
„
Art. 3.
Ustawa wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, z mocą od dnia 1 stycznia
2022 r., z wyjątkiem art. 2, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.
”
;
2)
art. 45 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu
finansowania programów mieszkaniowych , który stanowi:
„
Art. 45.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:
1)
art. 1 i art. 30, które wchodzą w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia;
2)
art. 25 i art. 42, które wchodzą w życie po upływie 6 tygodni od dnia ogłoszenia;
3)
art. 27 i art. 43, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia;
4)
art. 28, który wchodzi w życie z dniem 1 sierpnia 2022 r.
”
;
3)
art. 12 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających
poprawę warunków mieszkaniowych , który stanowi:
„
Art. 12.
Ustawa wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, z wyjątkiem:
1)
art. 1 pkt 1 i 2, które wchodzą w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia;
2)
art. 5 pkt 2, pkt 6 lit. a, pkt 8, pkt 9, pkt 10 lit. a, pkt 12, pkt 15-17 i pkt 20,
które wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia;
3)
art. 5 pkt 5 i pkt 11 lit. a oraz art. 8, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia
2025 r.
”
.
Załącznik - Tekst jednolity ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym
zasobem gminy.
Art. 1a.
Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.
Art. 2.
1.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1)
lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie
innego tytułu prawnego niż prawo własności;
2)
właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże
lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
3)
współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny
do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;
4)
lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie
kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone
do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów,
burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do
celów turystycznych lub wypoczynkowych;
5)
(uchylony)
5a)
tymczasowym pomieszczeniu - należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do
zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby
te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne,
możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość
zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej
lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane;
6)
lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości,
w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia
techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej
jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka
gospodarstwa domowego przypada 10 m2powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2tej powierzchni;
7)
powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń
znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi,
alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym
potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię
użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf
i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych
do przechowywania opału;
8)
opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy
do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
8a)
kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie
do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali
w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste
gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
a)
konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych
remontów,
b)
zarządzania nieruchomością,
c)
utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz
zieleni,
d)
ubezpieczenia nieruchomości,
e)
inne, o ile wynikają z umowy;
9)
gospodarstwie domowym - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa
w przepisach o dodatkach mieszkaniowych;
9a1)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych (Dz. U. poz. 1561), która weszła w życie z dniem 10 sierpnia 2022 r.)
społecznej inicjatywie mieszkaniowej - należy przez to rozumieć społeczną inicjatywę
mieszkaniową, w rozumieniu ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz towarzystwo budownictwa społecznego utworzone przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa ;
10)
mieszkaniowym zasobie gminy - należy przez to rozumieć lokale służące do zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych,
którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem społecznych inicjatyw mieszkaniowych,
oraz lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów;
11)
publicznym zasobie mieszkaniowym - należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład
mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu
terytorialnego lub Skarbu Państwa;
12)
wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - należy przez to rozumieć przeciętny
koszt budowy 1 m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:
a)
dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
b)
dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6
miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych
według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim
dzienniku urzędowym;
13)
pobliskiej miejscowości - należy przez to rozumieć miejscowość położoną w powiecie,
w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.
2.
Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w
świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w
świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości
równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej
od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować
zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych
i kubaturowych w budownictwie.
Art. 3.
1.
(uchylony)
2.
Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych
mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej
oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa
Wewnętrznego, Szefa Agencji Wywiadu, Szefa Służby Kontrwywiadu Wojskowego lub Szefa
Służby Wywiadu Wojskowego, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące
tych lokali nie stanowią inaczej.
2a.
W przypadku lokali, o których mowa w ust. 2, podstawą nawiązania stosunku najmu jest
decyzja administracyjna o przydziale lokalu wydana na mocy odrębnych przepisów.
3.
Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę
praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.
Art. 4.
1.
Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy
do zadań własnych gminy.
1a2)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 7 pkt 2 ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Zadanie, o którym mowa w ust. 1, gmina może realizować za pośrednictwem społecznych
agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju
mieszkalnictwa.
2.
Gmina, na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach
najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw
domowych o niskich dochodach.
2a.
W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa
w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego , gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom
tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.
2b.
Gmina może przeznaczać lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy na wykonywanie
innych zadań jednostek samorządu terytorialnego realizowanych na zasadach przewidzianych
w ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej oraz ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej .
3.
Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując mieszkaniowy zasób
gminy lub w inny sposób.
4.
Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o których mowa
w ust. 1 i 2.
Art. 4a.
1.
Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału
roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych
nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub
części.
2.
Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem
technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
3.
Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych
przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne,
dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a
także dane pochodzące z innych źródeł.
4.
Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego
oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia:
1)
wzór i terminy przekazywania przez zarządców nieruchomości danych, o których mowa
w ust. 1, biorąc pod uwagę potrzebę cyklicznego przekazywania oraz kompletność tych
danych;
2)
wzór zestawienia oraz sposoby publikacji i udostępniania danych, o których mowa w
ust. 1, uwzględniając potrzebę zapewnienia ich aktualności i jawności.
Rozdział 2
Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
Art. 5.
1.
Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
2.
Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub
innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu związanego ze stosunkiem
pracy lub najmu socjalnego lokalu, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony,
chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
3.
Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o
którym mowa w ust. 2.
Art. 6.
1.
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej
pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia
lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany
lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
2.
Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
1)
dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
2)
jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania
jej waloryzacji.
3.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego
czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu
kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
4.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego
własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Art. 6a.
1.
Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji
i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw
gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji
i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2.
W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący
jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1)
utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku,
służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2)
dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz
przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym
że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3)
dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego
w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a)
napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez
armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej,
centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej
- z wyjątkiem osprzętu,
b)
wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin
podłogowych, a także tynków.
Art. 6b.
1.
Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest
uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi
przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać
i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego
użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne
pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1)
podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych
i innych;
2)
okien i drzwi;
3)
wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4)
trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych
i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków
i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych,
w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5)
osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz
osprzętu anteny zbiorczej;
6)
pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7)
etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane
na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8)
przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne
usuwanie ich niedrożności;
9)
innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a)
malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b)
malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Art. 6c.
Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan
techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół
stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Art. 6d.
Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie
pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Art. 6e.
1.
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i
dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość
zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4,
które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie
najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot
kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia
lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących
w dniu rozliczenia.
2.
Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem
art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu,
albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia
według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Art. 6f.
W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony
mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.
Art. 6g.
W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie
o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego
obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem
odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
Art. 7.
1.
W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala
stawki czynszu za 1 m2powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających
ich wartość użytkową, a w szczególności:
1)
położenia budynku;
2)
położenia lokalu w budynku;
3)
wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
4)
ogólnego stanu technicznego budynku.
2.
Właściciele, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 4, mogą na wniosek
najemcy, w oparciu o postanowienia uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu
terytorialnego lub zarządzenia wojewody, stosować określone obniżki czynszu naliczonego
według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie
mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa
domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale organu stanowiącego jednostki
samorządu terytorialnego lub zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana
w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.
3.
Obniżki, o których mowa w ust. 2, udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku
gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na
wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
4.
Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o
wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.
5.
Za dochód, o którym mowa w ust. 2 i 4, uważa się dochód w rozumieniu przepisów o dodatkach
mieszkaniowych. W sprawach dotyczących deklarowania oraz wzoru deklaracji o wysokości
dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju dokumentów, które powinny być przez
składających deklaracje przechowywane w celu udostępnienia na żądanie właściciela,
stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych.
6.
W razie wątpliwości, co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji
właściciel może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego
miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych
członków jej gospodarstwa domowego.
7.
Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu
środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi
w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że
jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane
zasoby finansowe.
8.
Do sposobu przeprowadzenia wywiadu środowiskowego stosuje się odpowiednio przepisy
w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu
oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków jego gospodarstwa
domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu.
9.
W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić
właścicielowi 200% kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.
10.
Wnioskodawcy, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela
zaświadczenia, o którym mowa w ust. 6, obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca
korzysta z obniżek udzielonych wcześniej, odstępuje się od stosowania obniżek po upływie
terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.
11.
Obniżki, o których mowa w ust. 2, mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców,
którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych
tym podnajemcom.
Art. 8.
Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o których
mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki:
1)
w przypadku gminy - zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4;
2)
w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z uchwałą rady
powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących
własność tych jednostek.
Art. 8a.
1.
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając
jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem
terminów wypowiedzenia.
2.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi
3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3.
Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod
rygorem nieważności dokonane na piśmie.
4.
Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali
roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu
może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e.
Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego
żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki
i jej kalkulację.
4a.
Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie
lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym
zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie
tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w
ust. 4b.
4b.
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1)
zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a)
1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b)
10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu
zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;
2)
godziwy zysk.
4c.
Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż
najem, ustalając składniki kosztów utrzymania lokalu, stosuje przepisy regulujące
ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału
ani zysku.
4d.
W stosunkach najmu socjalnego lokali zysku nie zalicza się jako jednego ze składników
czynszu.
4e.
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej
w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych
ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik
cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany,
w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym
Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
5.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1)
odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na
podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym
mowa w ust. 2, albo
2)
zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie,
na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna,
lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
6.
(uchylony)
6a.
W przypadku:
1)
określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty
za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego,
na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2)
określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty
za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia
sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3)
gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas
od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za
używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
6b.
W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie
lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem
lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym
czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
7.
(uchylony)
8.
Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
Art. 9.
1.
1a.
1b.
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych
od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie
od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
2.
W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia
lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator
obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna
do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora
dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.
4.
(uchylony)
5.
W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne
od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu,
oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne
od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
6.
Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach,
gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub
dostawcą usług.
7.
(uchylony)
8.
Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika
przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
9.
(uchylony)
Art. 9a.
18)W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 3 ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których
mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach
rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego
na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu
finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu
stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
2.
Do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych wybudowanych bez udziału
środków, o których mowa w ust. 1, do ustalania wysokości czynszu stosuje się art.
28 ust. 1 ustawy, o której mowa w ust. 1.
Art. 10.
1.
W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody
lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli
lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść
do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy
wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
2.
Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale
z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się
w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3.
Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi
lokal w celu dokonania:
1)
okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu
i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2)
zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
4.
Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal
i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy
niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi
w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny,
bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal
dotychczasowy.
Art. 11.
1.
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez
właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5,
art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności
dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1)
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie
z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza
w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie
z innych lokali, lub
2)
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych
od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie
ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za
trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia
stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych
i bieżących należności, lub
3)
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej
pisemnej zgody właściciela, lub
4)
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu
budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3.
Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1)
sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez
okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2)
miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której
przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości,
a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla
lokalu zamiennego.
4.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego
lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w
warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu
lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych
od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego
do lokalu zwalnianego.
5.
Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do
niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo
do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
6.
Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5,
nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół
roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według
swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania
od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku
do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego
roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto
obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej
lokalu.9)Zdanie trzecie utraciło moc z dniem 18 lipca 2007 r. na podstawie wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r. sygn. akt P 30/06 (Dz. U. poz. 902).
7.
Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni
zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie
stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać
w lokalu właściciela.
8.
W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności
w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego
w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego
artykułu.
9.
W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa
na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.
10.
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo
o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony
nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
112)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 7 pkt 2 ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Wypowiedzenie najmu w zasobach społecznej inicjatywy mieszkaniowej może nastąpić także
na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju
mieszkalnictwa.
12.
Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat,
a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego
do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są
wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero
w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Art. 12.
(uchylony)
Art. 13.
1.
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel
innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku
prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
2.
Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego
małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym
postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Art. 14.
1.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy
najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu
na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
2.
Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej
osób, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.
3.
Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,
orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy
sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
4.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
1)
kobiety w ciąży,
2)
małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu
osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3)
obłożnie chorego,
4)
emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5)
osoby posiadającej status bezrobotnego,
6)
osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich
sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
5.
Sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności
jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.
6.
Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie
wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu
socjalnego lokalu.
6a.
Gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, poucza osobę uprawnioną,
że jeżeli kwestionuje prawidłowość tej oferty, może wytoczyć powództwo o ustalenie
uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności
wyrokowi eksmisyjnemu - powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego.
7.
Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego
w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione
do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową
albo ze społeczną inicjatywą mieszkaniową.
Art. 15.
1.
Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa
obowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które nie występują
w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową, aby w wyznaczonym terminie
oznaczyła te osoby w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a w razie potrzeby,
aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia
udziału w sprawie w charakterze pozwanych.
2.
W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na
miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia
do sprawy.
3.
Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o
interwencji ubocznej, z wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 Kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego, a jej przystąpienie następuje po stronie
powoda.
4.
W sprawie, o której mowa w ust. 1, wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie
po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Przepisu art. 339 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się.
Art. 16.
Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada
do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu,
do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Art. 17.
1.
Przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie
przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali
w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
1a.
Sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby,
która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia
byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.
2.
Nakazując opróżnienie lokalu z powodów, o których mowa w ust. 1, sąd w wyroku wskazuje
te powody.
Art. 18.
1.
Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu
co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2.
Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel
mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych
strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3.
Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia
lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości
czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby
stosunek prawny nie wygasł.
3a.
Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu
wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie
w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane
opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu
gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi
różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania
uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.
4.
5.
Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku
gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze
do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny .
Art. 19.
Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności.
Rozdział 2a
Najem okazjonalny lokalu
Art. 19a.
1.
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel,
będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania
lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
1a.
(uchylony)
2.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1)
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji
i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu
okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust.
2;
2)
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku
wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym
mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących
w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie
z podpisem notarialnie poświadczonym.
3.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca
jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać
inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia
lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia
umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez
najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu
przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów
egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności
miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej
w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu
należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod
rygorem nieważności.
7.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt
1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w
ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę .
Art. 19b.
1.
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego
właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia
rozpoczęcia najmu.
2.
Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o
którym mowa w ust. 1.
3.
W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów
art. 19c i art. 19d.
Art. 19c.
1.
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty
niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2.
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Art. 19d.
1.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub
ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie
nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone
na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1)
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2)
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3)
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca
i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel
składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym
mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1)
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania
go przesyłką poleconą;
2)
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego
opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3)
potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5.
W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel
lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem
co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Art. 19e.
Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2,
art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i
2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia,
o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Rozdział 2b
Najem instytucjonalny lokalu
Art. 19f.
1.
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana
przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną,
prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
2.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nie stosuje się.
311)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r..
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie
aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia
i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie
wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości,
że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego
lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
4.
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez
najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego
lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku
opróżnienia lokalu.
5.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego
według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego
lokalu.
6.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu
należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
7.
Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie
należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną
wierzytelność z kaucji.
8.
W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela z całości lub części
kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej
w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego
lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie
i przesłanym najemcy przez właściciela.
Art. 19g.
1.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej
pod rygorem nieważności.
2.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w art. 19f ust.
3, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w
ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Art. 19h.
1.
Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie
opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2.
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Art. 19i.
1.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta,
lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca
dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu
sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1)
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2)
wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej
wynikającego;
3)
termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca
i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4.
Wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane
w piśmie, o którym mowa w ust. 3.
5.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel
składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym
mowa w art. 19f ust. 3.
6.
Do wniosku, o którym mowa w ust. 5, załącza się:
1)
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania
go przesyłką poleconą;
2)
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego
opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.
Art. 19j.
Do najmu instytucjonalnego lokalu stosuje się przepisy art. 2, art. 6 ust. 3, art.
10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 25d pkt
4.
Art. 19k.
1.
Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego,
dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę
prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność
gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego,
zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem
tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności
lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej
w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.
2.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest na czas oznaczony.
Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nie stosuje się.
311)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r..
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu
notarialnego. Umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał
się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie
umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu,
o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności
wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia
tymczasowego nie przysługuje.
4.
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być uzależnione
od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu umowy
najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przysługujących wynajmującemu oraz
ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
5.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego
według stawki czynszu, określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności
w dniu jej zawarcia.
6.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu
należności wynajmującego, o których mowa w ust. 4.
7.
Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca
nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel
może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji.
8.
W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub
części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości
określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym
w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lub jeżeli w umowie termin
taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez
wynajmującego.
9.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem
do własności wynosi nie więcej niż 1/5 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym
mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Art. 19l.
1.
Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych
do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego
lokalu. Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa najmu instytucjonalnego
z dojściem do własności.
2.
Do wpisu roszczenia, o którym mowa w ust. 1, przepisu art. 19 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie stosuje się.
3.
W umowie, o której mowa w ust. 1, właściciel ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność
najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży na wypadek niewykonania tej umowy.
4.
Najemca, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest
obowiązany do zapłaty:
1)
czynszu najmu;
2)
opłat niezależnych od właściciela;
3)
innych opłat, jeżeli są określone w umowie;
4)
ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.
5.
W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności określa się zasady zaspokajania
wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu
mieszkalnego, przy czym w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji.
6.
Jeżeli najemca opóźnia się z wpłatą raty na poczet ceny lokalu mieszkalnego, właściciel
wzywa go na piśmie do dokonania wpłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni
roboczych.
Art. 19m.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, o której mowa w art. 19k ust.
1, zawiera w szczególności:
1)
określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy;
2)
oznaczenie przedmiotu umowy;
3)
czynsz najmu, opłaty niezależne od właściciela oraz inne opłaty związane z korzystaniem
z lokalu mieszkalnego;
4)
cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego;
5)
harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży;
6)
zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz
z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny;
7)
zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony
w umowie;
8)
termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami
niezbędnymi do korzystania z tego lokalu;
9)
oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie
roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem
o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego;
10)
zgodę wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie prawa
własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu
po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę, jeżeli takie obciążenie hipoteczne
istnieje;
1111)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r.)
oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia
i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do
własności w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął
do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do
najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Art. 19n.
1.
Właściciel zawiera umowę przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z
prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu w terminie określonym w umowie najmu
instytucjonalnego z dojściem do własności, najpóźniej w dniu zakończenia tej umowy.
2.
Przedmiotem umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami
niezbędnymi do korzystania z tego lokalu przez właściciela na najemcę może być jedynie
lokal mieszkalny wolny od hipotek i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej
dla tego lokalu, innych niż roszczenie najemcy o przeniesienie własności wynikające
z umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Art. 19o.
1.
Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:
1)
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie
z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza
w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie
z innych lokali;
2)
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu
mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy
okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku
prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących
należności;
3)
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej
zgody właściciela.
2.
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli:
1)
wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają
życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników,
2)
wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem
- po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30-dniowego
terminu na usunięcie tych wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu
zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu.
Art. 19p.
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z
zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych
ze zmianą sytuacji życiowej.
Art. 19q.
1.
W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do
własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom
kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu
zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem
z lokalu.
2.
Kwota zwracanej najemcy lub jego spadkobiercom części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego
nie może być mniejsza niż kwota faktycznie wpłacona przez najemcę, po potrąceniu opłat,
o których mowa w ust. 1.
3.
W przypadku określonym w ust. 1 zwrot części ceny zakupu lokalu mieszkalnego następuje
w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia tego lokalu.
4.
Kwota zwracanej części ceny zakupu lokalu mieszkalnego, o której mowa w ust. 2, stanowi
sumę kwot wpłaconych w każdym roku kalendarzowym obowiązywania umowy, obliczonych
według wzoru:
\(
P_z = P_w * {{C_z * (100\% - 0,75\% * n/4)} \over {C_w }}
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
Pz - zwaloryzowana kwota zwracanych rat wpłaconych w danym roku kalendarzowym,
Pw - suma rat wpłaconych w danym roku kalendarzowym,
aaaCz- średnia arytmetyczna czterech kolejnych wartości wskaźnika ceny 1 m2powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu
Statystycznego na podstawie art. 3b ust. 4 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych
kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych
premii gwarancyjnych dla kwartałów poprzedzających kwartał, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu,
aaaCw - średnia arytmetyczna wartości wskaźników ceny 1 m2powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu
Statystycznego dla kwartałów w danym roku kalendarzowym,
n - liczba pełnych kwartałów przypadających w okresie od końca danego roku kalendarzowego
do dnia, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu.
Art. 19r.
Do roszczeń najemcy z umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przepisu
art. 91 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe nie stosuje się.
2.
Sprzedaż lokalu mieszkalnego objętego umową najmu instytucjonalnego z dojściem do
własności w postępowaniu upadłościowym, którego właścicielem jest upadły, nie wywołuje
skutków sprzedaży egzekucyjnej. Przepisu art. 313 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe nie stosuje się.
3.
Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy
najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w trakcie trwania postępowania upadłościowego.
Art. 19s.
Do umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności stosuje się przepisy art.
2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19h ust. 2, art. 19i
oraz art. 25d pkt 5.
Rozdział 3
Mieszkaniowy zasób gminy
Art. 20.
1.
W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 4, gmina może tworzyć i posiadać zasób
mieszkaniowy.
2.
Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali będących przedmiotem
najmu socjalnego i lokali, o których mowa w ust. 3, mogą być wynajmowane tylko na
czas nieoznaczony.
2a.
W celu wykonywania zadań, o których mowa w art. 4, gmina może także wynajmować lokale
od innych właścicieli w celu ich podnajmowania.
2b.
Od podnajemców, o których mowa w ust. 2a, gmina pobiera czynsz ustalany według stawek
czynszu obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy.
2c.
Do lokali, o których mowa w ust. 2a, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące lokali
wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
2d.
W przypadku lokali, o których mowa w ust. 2a, do których na podstawie odrębnych przepisów
nie stosuje się przepisów ust. 2b i 2c, od podnajemców gmina pobiera czynsz w wysokości
odpowiadającej wysokości czynszu pobieranego od tej gminy przez wynajmującego ten
lokal, chyba że rada gminy określi, w drodze uchwały, zasady pobierania tego czynszu
w niższej wysokości.
3.
Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania
na czas trwania stosunku pracy.
4.
Przepisy ust. 2 i 3, art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 oraz art. 21a-21c dotyczące mieszkaniowego
zasobu gminy oraz praw i obowiązków organów gminy stosuje się odpowiednio do mieszkaniowego
zasobu innych jednostek samorządu terytorialnego oraz praw i obowiązków organów takich
jednostek.
5.
W przypadku zmian w strukturze właścicielskiej jednoosobowych spółek gminnych, o których
mowa w art. 2 ust. 1 pkt 10, do umów najmu zawartych przed dniem wprowadzenia tych
zmian stosuje się przepisy dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy.
Art. 21.
1.
Rada gminy uchwala:
1)
wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;
2)
zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym
zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy,
jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.
2.
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany
na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:
1)
prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w
poszczególnych latach;
2)
analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego
budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3)
planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4)
zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5)
sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego
zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem
gminy w kolejnych latach;
6)
źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
7)
wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji,
koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym
ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;
8)
opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania
mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a)
niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b)
planowaną sprzedaż lokali.
3.
Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny
określać w szczególności:
1)
wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem
lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa
domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
2)
warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3)
kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu
na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
4)
warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy
oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi
lokale w innych zasobach;
5)
tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony
i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6)
zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez
najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
6a)
warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem
rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
6b)
zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.
7)
(uchylony)
3a.
W przypadku gdy uchwalono gminny program rewitalizacji, o którym mowa w rozdziale 4 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji , w uchwałach, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się, określone w tym programie,
działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji
z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności
w zakresie zasad ustalania wysokości czynszów.
3b.
Rada gminy może w uchwale, o której mowa w ust. 1 pkt 2, określić kryteria oddawania
w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu gminy.
3c.
Kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 stosuje się, jeżeli lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty
do realizacji.
4.
Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę
do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia
pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego
lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal
zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni
i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
4a.
W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków
gospodarstwa domowego:
1)
50 m2 - dla jednej osoby,
2)
25 m2 - dla każdej kolejnej osoby
- wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu
wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia
pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej
takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.
4b.
Gmina może określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy
termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego
lokalu pokrywa gmina.
4c.
W przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia, przepisów ust. 4a i 4b nie stosuje
się, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu, o którym mowa
w ust. 4a.
5.
Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego
w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że
najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z
przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.
Art. 21a.
W przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w art.
21 ust. 4a, inne jednostki samorządu terytorialnego mogą wypowiedzieć umowę najmu
z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego,
pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego
lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal
zamienny. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa właściciel.
Art. 21b.
1.
Osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego
lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy składa deklarację o wysokości
dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie
deklaracji oraz oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego.12)Zdanie pierwsze w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. a ustawy, o której mowa
w odnośniku 1. W deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczeniu
o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego uwzględnia się osoby będące członkami
gospodarstwa domowego w dniu składania tych dokumentów.
1a.
W razie wątpliwości co do wiarygodności informacji i danych zawartych w deklaracji,
o której mowa w ust. 1, gmina może wezwać osobę ubiegającą się o zawarcie umowy najmu
albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego
zasobu gminy do udostępnienia dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych
w tej deklaracji, w tym zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego
o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa
domowego, wyznaczając termin nie krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania wezwania.
1b.
W celu zweryfikowania informacji i danych zawartych w deklaracji, o której mowa w
ust. 1, gmina może przetwarzać dane osobowe i informacje dotyczące osoby ubiegającej
się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu wchodzącego
w skład mieszkaniowego zasobu gminy, pozyskane w toku innych postępowań prowadzonych
przez gminę lub jej jednostki organizacyjne.
1c.
W celu zweryfikowania informacji i danych zawartych w deklaracji oraz oświadczeniu
o stanie majątkowym, o których mowa w ust. 1, gmina może przeprowadzić wywiad środowiskowy
u osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego
lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W takim przypadku stosuje
się przepis art. 7 ust. 8.
1d.
Nieudostępnienie w terminie dokumentów, o których mowa w ust. 1a, lub niewyrażenie
zgody na przeprowadzenie wywiadu środowiskowego, o którym mowa w ust. 1c, stanowi
podstawę do odmowy zawarcia umowy, o której mowa w ust. 1.
1e13)Dodany przez art. 7 pkt 4 lit. b ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Rada gminy, w uchwale, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, może ustalić, że osoba
ubiegająca się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu
wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy składa deklarację, o której mowa w
ust. 1, za okres dłuższy niż 3 miesiące poprzedzające złożenie deklaracji.
214)W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. c ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
W sprawach dotyczących wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa
domowego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych dotyczące deklarowania dochodów przy ustalaniu wysokości dodatków mieszkaniowych.
3.
Oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego składa się zgodnie
z wzorem określonym w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych.
415)W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. d ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Na żądanie gminy najemca lub osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu
lokalu albo najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy
jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego
lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
5.
Deklarację, o której mowa w ust. 1, oraz oświadczenia, o których mowa w ust. 1 i 4,
składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
W deklaracji i oświadczeniach zamieszcza się klauzulę w brzmieniu: „Jestem świadomy
odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje
pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
616)W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. e ustawy, o której mowa w odnośniku 1..
Gmina odmawia zawarcia umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu
w przypadku niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego,
oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o nieposiadaniu
tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości
lub jeżeli występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej
deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego
osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego
lokalu.
Art. 21c.
1.
Gmina, nie częściej niż co 2,5 roku, weryfikuje spełnianie przez najemców, z wyłączeniem
umów najmu socjalnego lokalu, kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w
najem lub podnajem lokalu.
2.
Na pisemne żądanie gminy najemca jest obowiązany do złożenia w terminie miesiąca od
dnia otrzymania żądania gminy deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa
domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji. W deklaracji o
wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego uwzględnia się osoby będące członkami
gospodarstwa domowego w dniu jej składania. Deklarację składa się zgodnie z wzorem
określonym przez radę gminy na podstawie art. 7 ust. 1e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. W przypadku niezłożenia deklaracji gmina może podwyższyć czynsz do kwoty 8% wartości
odtworzeniowej w skali roku.
2a.
W razie wątpliwości co do wiarygodności informacji i danych zawartych w deklaracji,
o której mowa w ust. 2, gmina może wezwać najemcę do udostępnienia dokumentów potwierdzających
wysokość dochodów wykazanych w tej deklaracji, w tym zaświadczenia naczelnika właściwego
miejscowo urzędu skarbowego, o wysokości dochodów uzyskanych przez najemcę oraz innych
członków jego gospodarstwa domowego, wyznaczając termin nie krótszy niż 30 dni od
dnia otrzymania wezwania. W przypadku nieudostępnienia żądanych dokumentów gmina może
podwyższyć czynsz do kwoty 8% wartości odtworzeniowej w skali roku.
3.
Deklarację, o której mowa w ust. 2, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej
za złożenie fałszywego oświadczenia. W deklaracji zamieszcza się klauzulę w brzmieniu:
„Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula
ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
4.
W przypadku złożenia deklaracji po upływie terminu, o którym mowa w ust. 2, lub udostępnienia
dokumentów, o których mowa w ust. 2a, po upływie wyznaczonego przez gminę terminu,
przepisy ust. 5−13 stosuje się odpowiednio.
5.
Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka
gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest
wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy,
o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego
uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu, wysokość czynszu ustala się, wypowiadając
jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, zgodnie
z poniższym wzorem:
\(
C = C_k + ({D \over n} - L_{dn} )
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
C - nowa wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego,
Ck - wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego, jaka obowiązywałaby w przypadku,
gdyby dla gospodarstwa domowego o danej liczbie członków wysokość dochodu nie przekraczała
dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy,
D - średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w okresie 3 miesięcy poprzedzających
złożenie deklaracji,
n - liczba osób w gospodarstwie domowym najemcy, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa
domowego wartość 1,2,
Ldn - określona na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy wysokość dochodu
gospodarstwa domowego o danej liczbie członków, w przeliczeniu na członka gospodarstwa
domowego, uzasadniająca oddanie w najem lub podnajem lokalu.
6.
Wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego ustalona na podstawie wzoru, o którym
mowa w ust. 5, nie może być niższa niż wysokość czynszu, jaka obowiązywałaby w przypadku,
gdyby dla gospodarstwa domowego o danej liczbie członków wysokość dochodu nie przekraczała
dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy. Wysokość
czynszu nie może jednocześnie przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej
lokalu.
7.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu, o którym mowa w ust. 5, wynosi 3 miesiące.
Wypowiedzenia wysokości czynszu dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
8.
W przypadku gdy podwyżka wysokości czynszu, o której mowa w ust. 5, przekracza 50%
dotychczasowej wysokości czynszu, najemca, przez pierwsze 6 miesięcy obowiązywania
podwyżki, wnosi czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu.
9.
Jeżeli w okresie obowiązywania czynszu ustalonego na podstawie ust. 5 dochody najemcy
ulegną obniżeniu, najemca może, nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od dnia ostatniej
podwyżki, wystąpić do właściciela z wnioskiem o ponowne ustalenie wysokości czynszu
stosownie do aktualnie osiąganych dochodów. Do wniosku najemca dołącza deklarację,
o której mowa w ust. 2. Do obliczenia nowej wysokości czynszu przepisy ust. 5 i 6
stosuje się odpowiednio.
10.
Obniżona wysokość czynszu, o której mowa w ust. 9, obowiązuje od początku miesiąca
następującego po dniu jej ustalenia.
11.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 5, najemca może:
1)
odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem
okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 7, albo
2)
zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 5, wnosząc do sądu pozew o ustalenie,
że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie
zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
12.
W przypadku:
1)
określonym w ust. 11 pkt 1 najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej
wysokości do dnia rozwiązania umowy najmu;
2)
określonym w ust. 11 pkt 2 najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej
wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie;
3)
gdy najemca nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 11, od upływu
terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz w wysokości wynikającej z wypowiedzenia,
z uwzględnieniem ust. 8.
13.
W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu za zasadną, choćby w innej
wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, najemca jest obowiązany do zapłaty kwoty
odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od
upływu terminu wypowiedzenia, z uwzględnieniem ust. 8.
Rozdział 4
Najem socjalny lokalu
Art. 22.
Umową najmu socjalnego lokalu jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania
ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca
na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Art. 23.
1.
Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony.
2.
Umowa najmu socjalnego lokalu, z uwzględnieniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z
osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego
nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art.
21 ust. 1 pkt 2, z uwzględnieniem art. 21b.
3.
Umowę najmu socjalnego lokalu można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć
na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie
takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość
określoną w uchwale rady gminy uzasadniającą zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu
od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu, stosuje się przepisy art.
18 ust. 1 i 2.
4.
Stawka czynszu w przypadku najmu socjalnego lokalu nie może przekraczać połowy stawki
najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy.
Art. 24.
(uchylony)
Art. 25.
Gmina może wypowiedzieć najemcy umowę najmu socjalnego lokalu bez zachowania terminu
wypowiedzenia, jeżeli uzyskał on tytuł prawny do innego lokalu i może go używać.
Rozdział 4a
Tymczasowe pomieszczenia
Art. 25a.
Gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem.
Art. 25b.
Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy
niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.
Art. 25c.
Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto
egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia
lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do najmu socjalnego
lokalu lub lokalu zamiennego, z uwzględnieniem art. 25d.
Art. 25d.
Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:
1)
z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z
powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania
przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym
korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego
lokalu bez tytułu prawnego;
2)
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu
okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1;
3)
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia;
4)
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu
instytucjonalnego lokalu;
5)
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu
instytucjonalnego z dojściem do własności.
Art. 25e.
Do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się odpowiednio przepisy art. 4, art. 10
ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18, art. 20 ust. 2a i 2b, art. 21,
art. 23 ust. 3 i 4 oraz art. 25.
Rozdział 5
Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe
Art. 26.
(pominięty)
Art. 27.
1.
Ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed
dniem jej wejścia w życie.
2.
Przepis art. 5 nie znajduje zastosowania do stosunków prawnych, o których mowa w ust.
1.
Art. 28.
(pominięty)
Art. 29.
(uchylony)
Art. 30.
1.
Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres
nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie
12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie
w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli
w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.
2.
W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali
jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.
Art. 31.
Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie
umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania
określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe , stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r.
Art. 3218)W brzmieniu ustalonym przez art. 1 ustawy z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. poz. 975), która weszła w życie z dniem 11 maja 2022 r., z mocą od dnia 1 stycznia 2022 r..
W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu
w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia
temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia
31 grudnia 2024 r., na właściwej gminie.
Art. 33.
1.
W razie ustania po dniu 12 listopada 1994 r. najmu lokalu zawartego przed tym dniem
na czas trwania stosunku pracy były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci
najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego, jeżeli przysługiwało im ono na podstawie
przepisów obowiązujących przed tym dniem; w razie oddania w najem lokalu zamiennego,
czynsz najmu za ten lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie może w stosunku rocznym
przekraczać 3% jego wartości odtworzeniowej.
2.
Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu
przed dniem 12 listopada 1994 r. z powodu śmierci najemcy lub wypowiedzenia najmu
przez wynajmującego.
3.
W razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia
własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu
lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas
nieoznaczony.
4.
Osobie uprawnionej do lokalu zamiennego na podstawie ust. 1 lub 2, która nie otrzymała
propozycji jego dostarczenia w okresie 12 miesięcy od dnia utraty tytułu prawnego
do zajmowanego lokalu, przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu tego lokalu na
czas nieoznaczony.
5.
Do czasu dostarczenia lokalu zamiennego lub zawarcia umowy najmu, o której mowa w
ust. 4, do osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego stosuje się odpowiednio przepis
art. 18 ust. 3.
Art. 34.
Wydane i niewykonane przed dniem wejścia w życie ustawy prawomocne orzeczenia sądowe
oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali podlegających
przepisom ustawy, o której mowa w art. 31, są wykonywane przez organy gmin w trybie
przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Art. 35.
111)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r..
Osobie, o której mowa w art. 14 ust. 4, przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego
lokalu, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy została objęta orzeczeniem sądowym,
chociażby nieprawomocnym, nakazującym opróżnienie lokalu, lub ostateczną decyzją administracyjną,
o której mowa w art. 34, a orzeczenie to lub decyzja nie zostały wykonane przed dniem
wejścia w życie ustawy.
211)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r..
Na żądanie osoby, o której mowa w ust. 1, o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu
orzeka sąd w sprawie przeciwko gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu
podlegającego opróżnieniu. Roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu
sześciu miesięcy od zawiadomienia uprawnionego przez komornika lub organ, o którym
mowa w art. 34, o przysługującym uprawnieniu. Przepis art. 14 ust. 6 stosuje się odpowiednio.
3.
Postępowanie w sprawach, o których mowa w ust. 2, jest wolne od opłat sądowych.
4.
Jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu
objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik albo organ, o którym mowa
w art. 34:
111)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r.)
zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do najmu
socjalnego lokalu w terminie, o którym mowa w ust. 2;
2)
zawiesza postępowanie egzekucyjne;
3)
o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora.
511)Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2022 r..
W razie wytoczenia powództwa, o którym mowa w ust. 4 pkt 1, sąd nakazuje wstrzymanie
wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowania w sprawie o ustalenie
uprawnienia do najmu socjalnego lokalu.
6.
Postępowanie egzekucyjne podejmuje się z urzędu, jeżeli w terminie sześciu miesięcy
od jego zawieszenia komornikowi lub organowi, o którym mowa w art. 34, nie zostanie
przedłożony nakaz sądu, o którym mowa w ust. 5.
Art. 36.
1.
Kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne
należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia
opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
2.
Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art.
39, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu
procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie
określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej
przez najemcę.
Art. 37.
1.
Jeżeli najemca przed dniem 12 listopada 1994 r., za zgodą wynajmującego, dokonał w
lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu regulowanego, wynajmujący może
zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz; w razie niezwrócenia
wartości ulepszenia najemca opłaca czynsz w wysokości nieuwzględniającej ulepszenia.
2.
Rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania
ustawy, o której mowa w art. 39, strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej
sprawie umowy.
Art. 38.
Ilekroć w innych ustawach jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy.
Art. 39.
1.
Traci moc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych , z wyjątkiem przepisów rozdziału 6.
2.
(pominięty)
Art. 40.
Ustawa wchodzi w życie z dniem ogłoszenia20)Ustawa została ogłoszona w dniu 10 lipca 2001 r., z wyjątkiem art. 18 ust. 4 i art. 32, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2002 r.
1)
Ze zmianą wprowadzoną przez art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych
ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych (Dz. U. poz. 1561),
która weszła w życie z dniem 10 sierpnia 2022 r.
2)
Ze zmianą wprowadzoną przez art. 7 pkt 2 ustawy, o której mowa w odnośniku 1.
3)
Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2021 r.
poz. 1981, 2052, 2262, 2270, 2289, 2328 i 2459, z 2022 r. poz. 1, 366, 480, 807, 830,
974, 1098, 1301, 1371, 1692, 1855, 1967, 2127, 2140, 2180, 2339, 2436, 2600 i 2687
oraz z 2023 r. poz. 289, 326 i 403.
4)
Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2021 r.
poz. 2270, z 2022 r. poz. 1, 66, 1079, 1692, 1700, 1812, 1967, 2127, 2140 i 2754 oraz
z 2023 r. poz. 185.
5)
Z dniem 31 grudnia 2006 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17
maja 2006 r. sygn. akt K 33/05 (Dz. U. poz. 602).
6)
Z dniem 26 kwietnia 2005 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19
kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. poz. 626).
7)
Z dniem 10 października 2002 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia
2 października 2002 r. sygn. akt K. 48/01 (Dz. U. poz. 1383).
8)
W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 3 ustawy, o której mowa w odnośniku 1.
9)
Zdanie trzecie utraciło moc z dniem 18 lipca 2007 r. na podstawie wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r. sygn. akt P 30/06 (Dz. U. poz. 902).
10)
Z dniem 19 września 2006 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11
września 2006 r. sygn. akt P 14/06 (Dz. U. poz. 1193).
11)
Ze zmianą wprowadzoną przez art. 2 ustawy z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych
ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych (Dz. U. poz. 2456), która weszła
w życie z dniem 1 grudnia 2022 r.
12)
Zdanie pierwsze w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. a ustawy, o której mowa
w odnośniku 1.
13)
Dodany przez art. 7 pkt 4 lit. b ustawy, o której mowa w odnośniku 1.
14)
W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. c ustawy, o której mowa w odnośniku
1.
15)
W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. d ustawy, o której mowa w odnośniku
1.
16)
W brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 lit. e ustawy, o której mowa w odnośniku
1.
17)
Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1989 r.
poz. 57, 108, 178 i 192, z 1990 r. poz. 19, 190 i 198, z 1991 r. poz. 496 oraz z 1994 r.
poz. 388.
18)
W brzmieniu ustalonym przez art. 1 ustawy z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
oraz ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. poz.
975), która weszła w życie z dniem 11 maja 2022 r., z mocą od dnia 1 stycznia 2022 r.
19)
Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1998 r.
poz. 1119, z 1999 r. poz. 1281, z 2000 r. poz. 46, 67, 946, 988, 1041 i 1317 oraz
z 2001 r. poz. 27 i 386.
20)
Ustawa została ogłoszona w dniu 10 lipca 2001 r.