Treść orzeczenia
Sygn. akt I C 661/24
Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej
Dnia 30 czerwca 2026 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Sieńczewska
po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2026 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Miasta (...) W. przeciwko Wspólnocie (...) przy (...) w W. o uchylenie uchwał (...) (...), (...) (...) i (...) (...) z dnia 14 lutego 2024 r.
I. uchyla uchwały nr (...) (...) i (...) (...);
II. oddala powództwo w pozostałej części;
III. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...) w W. na rzecz Miasta (...) W. tytułem zwrotu kosztów procesu 534 zł (pięćset trzydzieści cztery złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.
Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Uzasadnienie
Pozwem z dnia 17 czerwca 2024 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul(...) w W., powód (...) W. wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty z dnia 14 lutego 2024 r.: nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2024 oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nr(...)w sprawie ustalenia wysokości stawki na wyodrębniony fundusz remontowy i nr (...) (...) w sprawie przyjęcia planu wydatków z funduszu remontowego. Powód domagał się także zasądzenia od pozwanej na jego rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód wskazał, że treść uchwały nr (...) (...) i nr (...) (...) nie jest spójna z treścią załącznika i budzi wątpliwości. W odniesieniu do uchwały nr (...) (...) powód wskazał, że w uchwale tej mowa m.in. o pracach związanych z przyłączeniem budynku do sieci cieplnej. Zdaniem powoda zwiększone wpływu z zaliczek dla lokalu mieszkalnego, którego powód jest właścicielem, nie mają podstaw, ponieważ nie przedstawiono dokumentów potwierdzających ponoszenie większych nakładów w związku z funkcjonowaniem tego lokalu. Udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 40,47%.
(pozew – k. 3-4)
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz Wspólnoty kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwana wskazała, że zarzuty i twierdzenia powoda nie uzasadniają wniosku o uchylenie zaskarżonych uchwał. Wspólnota zwróciła uwagę na treści uchwały nr (...) z 1 października 2008 r., która przewidywała, ze podstawowa stawka ulega podwyższeniu dla lokalu niemieszkalnego o 1,5-krotność. Zdaniem pozwanej, powód zmierza w istocie do podważenia uchwały nr (...) (...).
Uchwała nr (...) (...) nie przewiduje zaś dodatkowych opłat od właścicieli na sfinansowanie przyłączenia budynku do sieci cieplnej ponad standardowe składki na fundusz remontowy.
(odpowiedź na pozew – k. 28-34)
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
M. (...) W. jest właścicielem lokalu niemieszkalnego w budynku przy ul. (...) w W., posiadając z tego tytułu udział wynoszący ponad 40 % w nieruchomości wspólnej. W lokalu tym urządzony jest punkt (...).
(okoliczności bezsporne)
Zawiadomieniem z dnia 10 maja 2024 r., doręczonym powodowi 14 maja 2024 r., powód został poinformowany przez Zarząd pozwanej Wspólnoty o podjęciu uchwał z 14 lutego 2024 r.: nr (...) (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2023, nr 2/2024 w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2023, nr 3/2024 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2024 oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nr 4/2024 w sprawie ustalenia wysokości stawki na wyodrębniony fundusz remontowy i nr 5/2024 w sprawie przyjęcia planu wydatków z funduszu remontowego. Powód głosował za podjęciem uchwał nr 1/2024 i 2/2024, a przeciw podjęciu uchwał nr 3/2024, 4/2024 i 5/2024.
(okoliczności bezsporne, nadto zawiadomienie z 10.05.2024 r. – k. 6)
Uchwała nr (...) stanowiła w § 1, że zatwierdza się plan gospodarczy na 2024 r. w brzmieniu załącznika do tej uchwały, obejmujący koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki na ich pokrycie. Zgodnie z § 2 opłatę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustala się w wysokości 2,70 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Z kolei uchwała nr 4/2024 stanowiła w § 1, że miesięczną stawkę na wyodrębniony fundusz remontowy pozostawia się bez zmian, w wysokości 3,10 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Jako załącznik do obu tych uchwał wymieniono plan gospodarczy na rok 2024.
W planie gospodarczym w części „Finansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną” wskazano zaliczki właścicieli: „2,50 zł/m 2, (...) 3,75 zł/m 2 a od marca 2024 r. 2,70 zł/m 2 i (...) 4,15zł/m 2”. W części „Plan gospodarowania funduszem remontowym” wskazano jako „źródła wpływów” wpłaty właścicieli: „3,10 zł/m 2, (...) 3,30 zł/m 2”.
Zgodnie z § 1 uchwały nr 5/2024 przyjęto plan wydatków z funduszu remontowego na rok 2024: usuwanie śniegu i sopli z dachu – szacowany koszt 5.000 zł, inne nieprzewidziane wydatki wynikające z przeglądów – szacunkowy koszt 4.000 zł, prace związane z przyłączeniem budynku do sieci cieplnej wraz z instalacjami – szacunkowy koszt 400.000 zł. W uchwale tej nie wymieniono planu gospodarczego jako załącznika do niej.
(okoliczności bezsporne, uchwały i plan gospodarczy – k. 7v-10v)
Zgodnie z uchwałą nr (...) z 1 października 2008 r. podwyższono zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz na wyodrębniony fundusz remontowy, płacone przez właścicieli lokali użytkowych, do wysokości 1,5-krotnosci stawki ustalonej dla lokali mieszkalnych, w odniesieniu do lokali użytkowych należących do (...) W. użytkowanych przez (...), (...) i Klub (...) w budynku przy ul. (...) (§ 1 i 2).
(okoliczność bezsporna, uchwała nr (...) – k. 37)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, uzupełnionych dowodami z dokumentów przedłożonymi do akt sprawy przez obie strony. Stan faktyczny w części istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy był bezsporny. Kwestia istnienia bądź braku podstaw do nakładania na (...) W. wyższych zaliczek za lokale użytkowe nie miała w sprawie znaczenia i nie było celowe prowadzenie postępowania dowodowego w tym kierunku. Zeznania świadka K. L., administratora nieruchomości, choć wiarygodne, nie wniosły wiele do sprawy i ostatecznie nie stały się dla Sądu podstawą żadnych ustaleń faktycznych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”): Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).
W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że uchwały nr 3/2024, 4/2024 i 5/2024 podjęte zostały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powód informację o podjęciu uchwał uzyskał w dniu 14 maja 2024 r., a zaskarżył je 17 czerwca 2024 r. (data nadania pozwu), zatem zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.
Powód miał rację w zakresie, w jakim zgłosił zastrzeżenia do treści zaskarżonych uchwał nr 3/2024 i 4/2024. W obu wypadkach zachodzi sprzeczność pomiędzy treścią samej uchwały a treścią załącznika – planu gospodarczego na rok 2024. W uchwałach wskazano wysokość opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jako 2,70 zł/m ( 2) (§ 2 uchwały nr 3/2024), a wysokość miesięcznej stawki na wyodrębniony fundusz remontowy jako 3,10 zł/m ( 2) (§ 1 uchwały nr 4/2024), podczas gdy w planie gospodarczym w części „Finansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną” wskazano zaliczki właścicieli: „2,50 zł/m ( 2), (...) 3,75 zł/m ( 2) a od marca 2024 r. 2,70 zł/m ( 2) i (...) 4,15zł/m ( 2)”, a w części „Plan gospodarowania funduszem remontowym” wskazano jako „źródła wpływów” wpłaty właścicieli: „3,10 zł/m ( 2), (...) 3,30 zł/m ( 2)”. Skoro w treści uchwały pojawia się jedna wysokość stawki opłaty, przy tym bez wskazania, aby dotyczyła ona jedynie lokali mieszkalnych, a zatem że nie dotyczy lokali użytkowych należących do (...). W., to w tym zakresie nie ma spójności z treścią planu gospodarczego, który – w świetle tak uchwały nr 3/2024, jak i uchwały nr 4/2024 – stanowić ma załącznik.
W ocenie sądu opisane wyżej niespójności prowadzą do naruszenia interesów właścicieli lokali w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Interes ten nie ogranicza się wyłącznie do interesu majątkowego rozumianego wąsko, lecz obejmuje również prawo do jasnych, jednoznacznych i przewidywalnych reguł obciążania kosztami oraz ochronę przed arbitralnym kształtowaniem obowiązków finansowych przez organy Wspólnoty. Jednocześnie narusza to zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała, która nie pozwala właścicielom jednoznacznie ustalić, jakie normy ich obowiązują, już z tej przyczyny nie może zostać uznana za prawidłową.
Nie było sporu co do tego, że uchwała nr (...) wprowadzająca podwyższenie do 1,5 w stosunku do lokali mieszkalnych stawek zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy dla właścicieli lokali użytkowych jest ważna i skuteczna. Natomiast sam fakt obowiązywania tej uchwały nie usuwa wewnętrznej sprzeczności treści uchwał 3/2024 i 4/2024. Obie te uchwały należało zatem uchylić, przy czym wypada zauważyć, ze z punktu widzenia funkcjonowania pozwanej Wspólnoty uchylenie uchwały nr 4/2024 nic nie zmieni, bowiem nie prowadziła ona do podwyższenia wcześniejszej obowiązującej stawki na fundusz remontowy.
Z kolei w odniesieniu do uchwały nr 5/2024 zarzuty powoda okazały się niezasadne. Uchwała ta nie wskazuje planu gospodarczego jako załącznika, a stanowi jedynie o przewidywanych wydatkach z funduszu remontowego na rok 2024, w tym na prace związane z przyłączeniem budynku do sieci cieplnej. Nie jest dla Sądu jasne, z jakich przyczyn powód kwestionuje tę uchwałę, zwłaszcza, że samej potrzeby przyłączenia budynku do miejskiej sieci cieplnej nie neguje.
Z tych przyczyn Sąd orzekł w pkt. I. i II. wyroku.
O kosztach Sąd orzekł w pkt. III wyroku na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., stosownie do wyniku postępowania. Sąd nie znalazł podstaw do zastosowania art. 102 k.p.c. W szczególności nie potwierdziły się zarzuty w stosunku do (...) W. co do tego, że od 2024 r. utrudniało funkcjonowanie pozwanej Wspólnoty poprzez głosowanie przeciw uchwałom bądź wstrzymywanie się od głosowania – co zważywszy na duży udział (...) W.w nieruchomości wspólnej blokowało możliwość podjęcia uchwał. Z załączanych do pozwu uchwał nr 1/2024 i 2/2024 wynika, że w przypadku choćby tych uchwał, bardzo istotnych z punktu widzenia funkcjonowania Wspólnoty, (...) W. głosowało za ich podjęciem. Sam zaś fakt, że (...) W. nie kwestionowało wcześniejszych uchwał we Wspólnocie dotyczących wysokości zaliczek nie oznacza, że w przypadku uchwał nr 3/2024 i 4/2024 także powinno było powstrzymać się od ich zaskarżenia i że obciążenie Wspólnoty kosztami procesu w części, w jakiej przegrała ona postępowanie, kłóci się z zasadami współżycia społecznego.
Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska