descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt . I C 625/24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 2 grudnia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

Sygn. akt I C 625/24

Uzasadnienie

wyroku z dnia 2 grudnia 2024 roku

I

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1. Powódka Gmina M. G. wystąpiła z powództwem przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G., domagając się zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kwoty 49.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenia zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

2. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że zawarła z pozwaną w dniu 6 lipca 2021 roku umowę, w której pozwana zadeklarowała, że planuje rozpoczęcie budowy w dniu 30 września 2021 roku i w przypadku zmiany faktycznej daty rozpoczęcia robót w stosunku do planowanej zobowiązała się do powiadomienia powódki nie później niż do dnia planowanego rozpoczęcia budowy. O zmianie daty planowanego rozpoczęcia robót pozwana zawiadomiła powódkę mailem z dnia 18 listopada 2023 roku, a więc 49. dnia po ustalonym terminie. Zgodnie z §7 ust. 4 umowy powódka naliczyła karę umowną w wysokości 1.000 zł za każdy dzień zwłoki. Powódka wezwała pozwaną do zapłaty kary w dniu 20 lutego 2024 roku i 13 marca 2024 roku, lecz do dnia wniesienia pozwu pozwana nie uregulowała tej należności.

(pozew, k. 2-2v)

3. W dniu 24 czerwca 2024 roku Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty, k. 22)

II

(stanowisko pozwanej)

4. Od nakazu zapłaty pozwana wywiodła sprzeciw, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, ewentualnie o zmniejszenie kary umownej.

5. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, że w dniu 6 listopada 2020 roku wystąpiła do powoda o pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami parkingowymi. Z realizacją tej inwestycji była związana konieczność zaprojektowania i wybudowania zjazdu indywidualnego z drogi publicznej. Dla zrealizowania tej inwestycji drogowej strony zawarły w dniu 6 lipca 2021 roku umowę. W toku procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę okazało się, że realizacja inwestycji nie będzie w pełni możliwa, stąd pozwana wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę jednego budynku oraz wniosła o zmianę zezwolenia na lokalizację zjazdu. Nastąpiła też konieczność zmian w umowie m.in. w zakresie planowanego terminu rozpoczęcia budowy.

6. W toku zgodnych ustaleń stron nastąpiło cofnięcie przez pozwanego dotychczasowego wniosku o pozwolenie na budowę i wystąpienie z nowym. Nastąpiła też zmiana decyzji w sprawie lokalizacji zjazdu. W konsekwencji, pismem z dnia 7 marca 2022 roku pozwana poinformowała powódkę o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia budowy i wniosła o przyspieszenie prac nad sporządzeniem aneksu do umowy. Jak wskazano pismem z dnia 8 września 2021 roku pozwana wystąpiła o pozwolenie na budowę jednego budynku wielorodzinnego, co stanowiło również informację dla wydziału inwestycji o zmianie rozpoczęcia robót. Potwierdzeniem i uznaniem powyższego przez powoda był też fakt, że pozwana zwróciła się w dniu 28 kwietnia 2022 roku do powoda o uwolnienie kwoty nadmiernego zabezpieczenia umowy drogowej. Kaucja została zwrócona i został podpisany aneks do umowy.

7. Zdaniem pozwanej żądanie kar umownych jest bezpodstawne i odnosi się do umowy i zamierzenia inwestycyjnego, które zostało umorzone. Na skutek zmiany zamierzenia doszło do zmiany umowy drogowej. W związku z tym w dotychczasowym zakresie umowa stała się niemożliwa do wykonania. W dniu 8 września 2021 roku pozwana wystąpiła o pozwolenie na budowę jednego budynku, a w dniu 5 października 2021 roku o zmianę zezwolenia na lokalizację zjazdu. W dniu 28 maja 2022 roku strony zawarły aneks do umowy drogowej, a powód zwrócił kaucję. Pozwana zwróciła uwagę, że na tym etapie powód miał możliwość dokonania potrącenia kar umownych z kaucji, lecz tego nie dokonał, co stanowi potwierdzenie stanowiska pozwanej. Niezależnie od tego, pozwana wskazała, że pismem z dnia 7 marca 2022 roku poinformowała powódkę o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia budowy wyznaczonego na dzień 14 marca 2022 roku. Nadto, pozwana wskazała, że kara umowna jest rażąco wygórowana, a do zmiany terminu rozpoczęcia budowy doszło bez winy pozwanej. Nadto powódka nie poniosła żadnej szkody, co uzasadnia miarkowanie kary umownej.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 27-35)

III

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

8. Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wystąpiła do Prezydenta Miasta G. z wnioskiem o pozwolenie na budowę inwestycji o nazwie (...) tj. zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i elementami małej architektury na działkach nr (...), obręb (...) K. w G. przy ulicy (...).

(dowód: kopia wniosku o pozwolenie na budowę, k. 37-38)

9. Decyzją nr (...).7010.4.1.2021.AR z dnia 26 lutego 2021 roku Prezydent Miasta G. zezwolił pozwanej na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu indywidualnego o szerokości 6 m z drogi publicznej ul. (...) w G. do nieruchomości składającej się z działek nr (...), obręb (...) K. w G. w związku z budową na niej zespołu dwóch budynków wielorodzinnych.

(dowód: decyzja nr (...).7010.4.1.2021.AR z dnia 26 lutego 2021r., k. 39-40)

10. W dniu 6 lipca 2021 roku pomiędzy stronami została zawarta umowa nr (...), której przedmiotem miało być ustalenie warunków realizacji inwestycji drogowej spowodowanej inwestycją niedrogową polegającą na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej powierzchni użytkowej mieszkaniowej 2439,12 m 2 wraz z niezbędną infrastrukturą planowaną na terenie nieruchomości składającej się z działek nr (...), obręb (...) K. w G. (ust. 2 ust. 1).

11. Na podstawie przedmiotowej umowy powódka miała zrealizować inwestycję drogową polegającą na budowie lub przebudowie dróg publicznych w obszarze oddziaływania inwestycji niedrogowej, który został ustalony przez powoda, w okresie 5 lat od wpłacenia kaucji (§ 2 ust. 2).

12. Na realizację inwestycji drogowej pozwana miała zapłacić kwotę 499,339,57 zł brutto (§ 2 ust. 4).

13. Zapłata tej należności zwalniała inwestora z obowiązków, o których mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, jak też czyniła zadość wzajemnym roszczeniom stron z tytułu praw i obowiązków, które z niego wynikają. W związku z tym strony oświadczyły, że nie składają i nie będą składać w przyszłości żadnych roszczeń z tego tytułu (§ 2 ust. 5).

14. Pozwana zobowiązała się do zapłaty ww. należności w terminie 9 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy potwierdzonego pierwszym wpisem do dziennika budowy.

15. Pozwana zadeklarowała rozpoczęcie budowy w dniu 30 września 2021 roku. W przypadku zmiany faktycznej daty rozpoczęcia robót w stosunku do daty planowanej, inwestor nie później niż do dnia planowanego rozpoczęcia budowy miał poinformować powódkę na piśmie o takiej zmianie, podając nową planowaną datę rozpoczęcia budowy (§ 2 ust. 6).

16. Na zabezpieczenie należytego wykonania umowy pozwana zobowiązała się zapłacić w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy kaucję pieniężną w kwocie 649.141,45 zł (§ 5 ust. 1). W przypadku rozwiązania umowy lub odstąpienia od niej, zabezpieczenie miało zostać zwrócone inwestorowi po pomniejszeniu go o kwoty potrącone przez zarządcę zgodnie z warunkami umowy, w ciągu 14 dni od otrzymania przez powoda pisemnego wezwania, nie wcześniej jednak niż po zaspokojeniu przez inwestora wszelkich zobowiązań względem zarządcy wynikających z umowy lub przepisów prawa, w tym ewentualnych kar umownych, na co inwestor wyraził zgodę (§ 5 ust. 3). Po zapłacie należnych kwot, o jakich mowa w ust. 1, różnica pomiędzy kwotą kaucji a łączną kwotą miała zostać zwrócona inwestorowi na wskazany przez niego rachunek bankowy (§ 5 ust. 4).

17. Inwestor mógł odstąpić od umowy w przypadku rezygnacji z realizacji inwestycji niedrogowej w całości pod warunkiem, że roboty budowlane nie zostały rozpoczęte oraz że doręczy zarządcy oryginał, urzędowy odpis lub potwierdzoną notarialnie kopię m.in. ostatecznej i prawomocnej decyzji organu budowlanego o odmowie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji niedrogowej, ostatecznej i prawomocnej decyzji organu budowlanego o umorzeniu postępowania o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji niedrogowej (§ 6 ust. 2).

18. W przypadku niezłożenia w terminie przez inwestora informacji o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia budowy wraz ze wskazaniem nowego planowanego terminu rozpoczęcia budowy, zarządca miał naliczyć karę umowną w wysokości 1.000 zł za każdy dzień zwłoki (§ 7 ust. 4).

19. Zarządca był uprawniony do potrącenia z zabezpieczenia, o którym mowa w § 5 ust. 1, wszelkich należnych mu na podstawie umowy kwot m.in. z tytułu naliczonych kar umownych (§ 7 ust. 6).

20. W imieniu powódki umowę zawarł naczelnik Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G..

(dowód: umowa nr (...), k. 4-9)

21. Wysokość należności o jakiej mowa w § 2 ust. 4 umowy została określona na podstawie powierzchni użytkowo – mieszkalnej budynków, które miały zostać zbudowane w ramach inwestycji niedrogowej.

(dowód: zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110)

22. W toku postępowania administracyjnego o wydanie pozwolenia na budowę okazało się, że inwestycja pozwanej nie spełnia przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego parametrów w zakresie współczynnika intensywności zabudowy.

(dowód: zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110, przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

23. Po rozmowie z pracownikiem Wydziału Architektury Urzędu Miasta G., w dniu 8 września 2021 roku pozwana cofnęła wniosek o wydanie pozwolenia na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Jednocześnie wystąpiła do Prezydenta Miasta G. o wydanie pozwolenia na budowę jednego budynku wielorodzinnego z garażami w bryle budynku, miejscami parkingowymi i elementami małej architektury na tej samej nieruchomości.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 8 września 2021r., k. 48, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, k. 49-50, zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110, przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

24. Decyzją z dnia 9 września 2021 roku nr (...).6740.2.16.2020.MS/MR-969/52 Prezydent Miasta G. umorzył postępowanie administracyjne w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego i wydania pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i elementami małej architektury na działkach nr (...), obręb (...) K. w G. przy ulicy (...).

25. Pismem z dnia 13 września 2021 roku Wydział Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji poinformował, że w imieniu powódki nie będzie wnosił odwołania od ww. decyzji.

(dowód: decyzja z dnia 9 września 2021r., k. 51-52, pismo pozwanej z dnia 10 września 2021r., k. 53, pismo powódki z dnia 13 września 2021r., k. 54, postanowienie z dnia 14 września 2019 roku w przedmiocie sprostowania decyzji z dnia 9 września 2021r., k. 55, zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110, przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

26. Pismem z dnia 4 października 2021 roku (data wpływu - 5 października 2021 roku) pozwana wystąpiła do Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G. z wnioskiem o zmianę zezwolenia na lokalizację zjazdu, zmianę decyzji z dnia 26 lutego 2021 roku oraz uzgodnienia w zakresie parametrów inwestycji w związku ze zmianą inwestycji.

(dowód: wniosek pozwanej z dnia 4 października 2021r., k. 56, zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110)

27. W dniu 7 października 2021 roku Prezydent Miasta G. wydał decyzję zmieniającą wcześniejszą decyzję z dnia 26 lutego 2021 roku wskazując, że zezwolenie na lokalizację zjazdu indywidualnego zostało wydane w związku z budową jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

(dowód: decyzja z dnia 7 października 2021r., k. 57-58)

28. W dniu 18 listopada 2021 roku inwestor poinformował powoda, że z uwagi na przedłużającą się procedurę uzyskania pozwolenia na budowę planowany termin rozpoczęcia budowy został przesunięty do dnia 31 marca 2021 roku.

(dowód: wydruk wiadomości e – mail, k. 11)

29. Pismem z dnia 1 grudnia 2021 roku pozwana wniosła do Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G. o zmianę umowy z dnia 6 lipca 2021 roku poprzez sporządzenie aneksu w związku ze zmianą okoliczności, na które inwestor nie miał wpływu.

30. Jak wskazano w uzasadnieniu tego pisma w toku podjętej procedury budowlanej związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę według pierwotnych zamierzeń, których dotyczyła umowa, okazało się, że ich realizacja nie będzie w pełni możliwa wobec ograniczeń wynikających głównie z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 1 grudnia 2021r., k. 59)

31. Decyzją z dnia 17 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta G. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno – budowlany i udzielił pozwanej pozwolenia na budowę inwestycji w postaci jednego budynku wielorodzinnego z garażami w bryle budynku, miejscami parkingowymi i elementami małej architektury na ww. nieruchomości.

(dowód: decyzja z dnia 17 grudnia 2021 r., k. 60-63, przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

32. Pismem z dnia 7 marca 2022 roku skierowanym do Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G. pozwana poinformowała o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia budowy, wskazując nową planowaną datę rozpoczęcia budowy na dzień 14 marca 2022 roku.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 7 marca 2022r., k. 64)

33. W kwietniu 2022 roku doszło do spotkania przedstawicieli pozwanej spółdzielni mieszkaniowej z naczelnikiem Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G.. Podczas spotkania ustalono, że nie ma umowy drogowej co do inwestycji objętej pozwoleniem na budowę z dnia 17 grudnia 2021 roku. Naczelnik zaproponował zawarcie aneksu do umowy.

(dowód: przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

34. Pismem z dnia 20 kwietnia 2022 roku pozwana wystąpiła do powódki o usunięcie z projektu aneksu postanowień dotyczących kar umownych z tytułu niezłożenia przez spółdzielnię informacji o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia budowy i o odstąpienie od ich dochodzenia.

35. W dniu 28 kwietnia 2022 roku za pośrednictwem poczty elektronicznej pozwana zwróciła się do powódki o uwolnienie kwoty nadmiernego zabezpieczenia umowy drogowej. Nadto, pismem z dnia 12 maja 2022 roku pozwana zwróciła się o zwrot nadmiernej kwoty kaucji.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 20 kwietnia 2022r., k. 66, wydruk wiadomości e – mail z dnia 28 kwietnia 2022r., k. 67, pismo pozwanej z dnia 12 maja 2022r., k. 68)

36. Powódka zwróciła kaucję, nie dokonując potrącenia z niej naliczonych kar umownych.

(dowód: zeznania świadka A. G., płyta CD k. 110, przesłuchanie członka zarządu pozwanej spółdzielni (...), płyta CD k. 110)

37. W dniu 28 maja 2022 roku strony zawarły aneks do umowy z dnia 6 lipca 2021 roku. Na mocy przedmiotowego aneksu zmianie uległy zapisy dotyczące parametrów inwestycji niedrogowej, wysokości należności (zmniejszenie do kwoty 376.928,58 zł brutto), terminu rozpoczęcia budowy (14 marca 2022r.), wysokości kaucji pieniężnej (490.007,15 zł).

(dowód: aneks nr (...), k. 70-71)

38. Pismem z dnia 11 grudnia 2023 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty w terminie 21 dni od otrzymania wezwania kwoty 49.000 zł z tytułu kary umownej naliczonej zgodnie z § 7 ust. 4 umowy z dnia 6 lipca 2021 roku. Przedmiotowe wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 19 grudnia 2023 roku. W odpowiedzi, pismem z dnia 9 stycznia 2024 roku pozwana wskazała, że żądanie powoda jest bezzasadne.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 11 grudnia 2023r., k. 12 wraz z dowodem doręczenia, k. 13, pismo pozwanej z dnia 9 stycznia 2024r., k. 73-74)

Sąd zważył co następuje

IV

39. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadka A. G., a także dowodu z przesłuchania stron z ograniczeniem do przedstawiciela strony pozwanej.

(ocena dowodów)

40. W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów przedłożonych przez strony niniejszego postępowania. Podkreślić bowiem należy, iż część wymienionych powyżej dokumentów, w tym przede wszystkim decyzje administracyjne mają charakter dokumentów urzędowych, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie wzruszyła w trybie art. 252 k.p.c. przysługujących tym dokumentom domniemań autentyczności oraz zgodności treści powołanych dokumentów z prawdą. Sąd nie doszukał się także żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności pozostałych dokumentów mających postać dokumentów prywatnych, w szczególności nie dostrzegł żadnych śladów podrobienia, przerobienia czy innej ingerencji. W związku z powyższym Sąd uznał, że przedmiotowe dokumenty przedstawiają faktyczną treść stosunku prawnego zawartego przez strony, jego wykonywania, a także rzeczywisty przebieg postępowań administracyjnych w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę oraz na zezwolenia na lokalizację inwestycji drogowej.

41. Nadto, Sąd nie znalazł podstaw do odmowy przyznania wiary zeznaniom przesłuchanych w niniejszej sprawie świadka A. G. oraz przedstawiciela pozwanej. Zdaniem Sądu, zeznania te należało uznać za szczere, wewnętrznie spójne i zbieżne ze sobą. W zakresie dotyczącym przebiegu postępowań administracyjnych dotyczących uzyskania pozwolenia na budowę w zakresie realizowanej przez pozwaną spółdzielnię mieszkaniową inwestycji niedrogowej oraz uzyskania zezwolenia na lokalizację inwestycji drogowej zeznania wymienionych korelowały z treścią dokumentów złożonych do akt sprawy. Nadto, zeznania te nie budziły żadnych wątpliwości co do okoliczności zawarcia umowy z dnia 6 lipca 2021 roku, jej aneksowania, jak również informowania powódki o zmianie terminu rozpoczęcia budowy, albowiem nie pozostawały w sprzeczności z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie, w szczególności dowodami z dokumentów.

V

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

42. Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

43. Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w niniejszej sprawie powódka domagała się od pozwanej zapłaty kwoty 49.000 zł z tytułu kar umownych naliczonych na podstawie umowy z dnia 6 lipca 2021 roku na skutek opóźnienia w poinformowaniu powódki o zmianie daty planowanego rozpoczęcia robót.

44. W związku z powyższym podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 484 §1 k.c., zgodnie z treścią którego w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

45. W pierwszej kolejności należy wskazać, że pozwana nie ponosi odpowiedzialności kontraktowej w granicach określonych w art. 471 k.c. i art. 472 k.c. za niewykonanie obowiązku obwarowanego karą umowną. Zauważyć bowiem należy, iż najistotniejszą funkcję, jaką pełni kara umowna, jest funkcja kompensacyjna. Kara umowna jest surogatem odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 lipca 2005 roku, I ACa 368/05, OSAB 2005, nr 3, poz. 3). Ma na celu naprawienie szkody poniesionej przez wierzyciela na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 roku, III CKN 122/01, LEX). Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, który zwolniony jest od obowiązku zapłaty kary, gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Oznacza to, że przesłanką dochodzenia zapłaty kary umownej jest wina dłużnika w postaci, co najmniej niedbalstwa ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 5 maja 2023 r., I AGa 317/22, L.).

46. Skoro kara umowna stanowi surogat odszkodowania, to jest ono co do zasady należne od spełnienia przesłanek określonych w przepisie art. 471 k.c. Przepis ten wprowadza wzruszalne domniemanie, w myśl którego do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania doszło na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiada. Oznacza to, że ustawa każe domniemywać, iż przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, z którego wynikła szkoda, jest zachowanie się dłużnika lub inna okoliczność, za którą ponosi on w danej sytuacji odpowiedzialność (tzw. zasada winy domniemanej). W niniejszym przypadku strony umowy nie rozszerzyły zasad odpowiedzialności pozwanej o okoliczności, za które pozwana odpowiedzialności nie ponosi. W związku z powyższym w celu ustalenia ewentualnej odpowiedzialności pozwanej należało ustalić, czy spółdzielnia ponosi winę za niewykonanie ww. obowiązku umownego dotyczącego poinformowania powódki (zarządcy drogi) o zmianie daty planowanego rozpoczęcia budowy.

47. Jak wynika z zeznań świadka oraz przedstawiciela pozwanej spółdzielni mieszkaniowej data rozpoczęcia budowy została wskazana na żądanie powódki, niemniej w czasie, gdy zawarto tę umowę pozwana spółdzielnia – nawet przy zachowaniu najwyższej staranności – nie była w stanie wskazać planowanej daty rozpoczęcia inwestycji. Zważyć bowiem należy, iż w dacie podpisania umowy toczyło się wciąż postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Przedmiotowe postępowanie ostatecznie zostało umorzone na skutek cofnięcia wniosku przez inwestora, gdyż okazało się, że inwestycja pozwanej polegająca na budowie zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych nie spełnia przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego parametrów w zakresie współczynnika intensywności zabudowy. Cofnięcie wniosku zostało jednak dokonane po wcześniejszym uzgodnieniu z komórkami organizacyjnymi Urzędu Miasta G.. Jak zeznała świadek A. G. taki krok zasugerował pozwanej urzędnik z Wydziału Architektury. Jednocześnie z cofnięciem wniosku pozwana połączyła złożenie nowego wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę dla zmienionej nowej inwestycji niedrogowej tj. dla zamierzenia polegającego na budowie jednego budynku wielorodzinnego z garażami w bryle budynku, miejscami parkingowymi i elementami małej architektury na ww. nieruchomości.

48. Zauważyć przy tym należy, iż w dniu 5 października 2021 roku pozwana wystąpiła do Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G. (a więc tego samego wydziału, którego naczelnik zawierał umowę z dnia 6 lipca 2021 roku) z wnioskiem o zmianę zezwolenia na lokalizację zjazdu, wskazując na ograniczenie inwestycji. Należy mieć przy tym na względzie, że poszczególne komórki organizacyjne Urzędu Miasta tworzą funkcjonalną całość zapewniającą realizację zadań ustawowych przez organ wykonawczy samorządu terytorialnego jakim jest Prezydent Miasta. Zawiadomienie skierowane do jakiejkolwiek komórki urzędu stanowi de facto zawiadomienie organu jakim jest Prezydent Miasta. Kwestia wymiany informacji pomiędzy poszczególnymi komórkami organizacyjnymi nie powinna zatem obciążać w żadnej mierze pozwanej. Niemniej, w świetle zeznań świadka, nie budzi wątpliwości, że Wydział Inwestycji dysponował informacjami dotyczącymi zmiany zamierzenia inwestycyjnego. Skoro zaś pracownicy tego Wydziału mieli świadomość zmiany zamierzenia inwestycyjnego oraz wystąpienia z nowym wnioskiem nie sposób zarzucić pozwanej niedochowania należytej staranności. Podkreślić także należy, iż pozwana podała datę planowanej inwestycji niezwłocznie, gdy było to możliwe, tj. w dniu 18 listopada 2021 roku. Zatem, występując z oświadczeniem o cofnięciu wniosku, uwzględniając zmienione zamierzenie budowlane, które miało być objęte nowym wnioskiem o pozwolenie na budowę, a także mając na względzie świadomość pracowników komórek organizacyjnych Urzędu Miasta G. co do ww. sytuacji, należy uznać, że pozwana nie ponosi odpowiedzialności w granicach określonych w art. 471 k.c. za brak wyraźnego zawiadomienia o zmianie planowanego terminu rozpoczęcia inwestycji.

49. Nadto, rozważając kwestię ewentualnego zawinienia pozwanej należało mieć na względzie cały kontekst sytuacyjny związany z zawarciem umowy i jej zmianą. Zauważyć należy, iż zawarcie tej umowy stanowiło przesłankę uzyskania pozwolenia na budowę tj. na realizację inwestycji o nazwie (...) tj. zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i elementami małej architektury na działkach nr (...), obręb (...) K. w G. przy ulicy (...). W dacie zawarcia umowy pozwana zatem nie legitymowała się pozwoleniem na budowę, o czym doskonale powódka wiedziała. W toku postępowania administracyjnego o wydanie pozwolenia na budowę okazało się jednak, że inwestycja pozwanej nie spełnia przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego parametrów w zakresie współczynnika intensywności zabudowy. W związku z powyższym po konsultacji z pracownikiem Wydziału Architektury Urzędu Miasta G., pozwana cofnęła wniosek o wydanie pozwolenia w dotychczasowym kształcie i jednocześnie wystąpiła do Prezydenta Miasta G. o wydanie pozwolenia na budowę jednego budynku wielorodzinnego z garażami w bryle budynku, miejscami parkingowymi i elementami małej architektury na tej samej nieruchomości. Pozwana nie skorzystała przy tym z prawa zastrzeżonego w §6 ust. 2 lit. c do odstąpienia od umowy w razie umorzenia postępowania o pozwolenie na budowę, albowiem zablokowałoby to możliwość realizacji nowej inwestycji. Skoro warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę było zawarcie umowy z zarządcą drogi to odstąpienie od umowy uniemożliwiłoby uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę co do nowego zamierzenia budowlanego.

50. Zauważyć także należy, iż w konsekwencji cofnięcia dotychczasowego wniosku o pozwolenie na budowę i złożenia nowego wniosku pozwana wystąpiła w dniu 4 października 2021 roku do Wydziału Inwestycji Urzędu Miasta G. (a naczelnik tego wydziału zawierał w imieniu powódki umowę pierwotną) z wnioskiem o zmianę zezwolenia na lokalizację zjazdu, zmianę decyzji z dnia 26 lutego 2021 roku oraz uzgodnienia w zakresie parametrów inwestycji w związku ze zmianą inwestycji i w dniu 7 października 2021 roku uzyskała decyzję zmieniającą wcześniejszą decyzję z dnia 26 lutego 2021 roku. Nie sposób zatem przyjąć, że powódka nie wiedziała o zmian inwestycji. Z zeznań świadka oraz przedstawiciela pozwanej wynika, że strony pozostawały w stałym kontakcie w związku ze zmianą dotyczącą planowanej inwestycji, stale prowadziły rozmowy, konsultowały się. Ostatecznie, pozwana uzyskała pozwolenie na budowę dotyczącą nowego zamierzenia inwestycyjnego mimo braku umowy na przebudowę drogi publicznej w związku z realizacją tej inwestycji. Organ nie dostrzegł tego na etapie postępowania poprzedzającego wydanie decyzji, a tym samym pozwana nie miała podstaw do występowania o zmianę umowy. Dopiero wiosną 2022 roku strony zorientowały się, że nie ma stosownej umowy i zawarły aneks w celu dostosowania umowy do nowego zamierzenia. W tych okolicznościach – zdaniem Sądu – nie sposób pozwanej przypisać winy w niedopełnieniu ww. obowiązku umownego.

51. Nadto, należy wskazać, że na skutek zmian dokonanych aneksem z dnia 28 maja 2022 roku umowa w pierwotnym brzmieniu przestała wiązać strony. Zważyć bowiem należy, iż stosownie do art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 320) szczegółowe warunki budowy lub przebudowy dróg, o których mowa w ust. 1, określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej. Niewątpliwie do istotnych postanowień umowy o jakiej mowa w przytoczonym powyżej przepisie należy określenie inwestycji niedrogowej, która powoduje konieczność budowy bądź przebudowy drogi publicznej, określenie wysokości należności (zgodnie bowiem z orzecznictwem nieodpłatna umowa między zarządcą drogi publicznej a wykonawcą, zawarta w związku z realizacją inwestycji niedrogowej, nie jest umową uregulowaną w art. 16 ustawy o drogach publicznych, vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 496/08, L.), czy też termin rozpoczęcia budowy. Dokonane na mocy aneksu zmiany w zakresie obowiązków umownych miały zatem zasadniczy charakter, albowiem dotyczyły istotnych postanowień umowy jak: liczba budynków, wysokość należności, czy też termin rozpoczęcia budowy. Na skutek dokonanych zmian umowa odnosiła się do innej inwestycji niż określona w pierwotnej umowie.

52. Wobec zmiany istotnych postanowień pierwotna umowa nie istnieje w obrocie prawnym, istnieje wyłącznie umowa w kształcie nadanym aneksem. W konsekwencji należało uznać, że zawarcie aneksu doprowadziło implicite do zwolnienia stron z obowiązków umownych dotyczących pierwotnej inwestycji, w tym z obowiązku zawiadomienia o terminie realizacji tej inwestycji. W ocenie Sądu obie strony w taki właśnie sposób rozumiały treść umowy. Świadczy o tym m.in. zachowanie strony powodowej, która na podstawie § 5 ust. 4 umowy była uprawniona do odliczenia kar umownych z kwoty zabezpieczenia (kaucji). Powódka nie skorzystała z tej możliwości i zwróciła pozwanej wpłaconą kaucję pomniejszoną o należność, o której mowa w §2 ust. 5 umowy. W świetle powyższego należało uznać, że zmiana umowy dokonana aneksem z dnia 26 maja 2024 roku wyłączyła możliwość wywodzenia roszczenia dochodzonego niniejszym pozwem z treści §2 ust. 6 w zw. z § 7 umowy w pierwotnym brzmieniu.

53. Niezależnie od powyższego należy wskazać, iż w niniejszej sprawie istniały podstawy do miarkowania kary umownej. Zgodnie bowiem z treścią art. 484 §2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. W judykaturze wskazuje się, że oceniając wysokość kary umownej w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, należy także brać pod uwagę istnienie szkody oraz jej rozmiar. Brak szkody lub jej nieznaczna wysokość - którą należy oceniać w stosunku do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych - może tworzyć odpowiednie kryterium redukowania kary umownej. Ciężar dowodu, że wierzyciel nie doznał szkody spoczywa na dłużniku ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2023 r., I CSK 3624/22, L.). Zważyć należy, iż zgodnie z treścią §2 ust. 2 umowy powódka miała zrealizować inwestycję drogową polegającą na budowie lub przebudowie dróg publicznych w obszarze oddziaływania inwestycji niedrogowej, który został ustalony przez powoda, w okresie 5 lat od wpłacenia kaucji. Z uwagi na tak długi termin realizacji inwestycji drogowej w niniejszym przypadku powódka nie podjęła do chwili zawarcia aneksu żadnych działań zmierzających do jej realizacji, nie poniosła w związku z tym również żadnych nakładów czy kosztów związanych z planowaniem inwestycji, uzyskaniem stosownych pozwoleń. Skoro tak, to powódka nie poniosła żadnej szkody. Tym samym abstrahując od pozostałych omówionych wcześniej kwestii – zdaniem Sądu – brak byłoby podstaw do żądania kary umownej w wysokości określonej w umowie pierwotnej.

54. W związku z powyższym, na podstawie art. 484 §1 i §2 k.c. a contrario Sąd oddalił powództwo.

VI

(koszty procesu)

55. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej niniejszy spór powódki na rzecz pozwanej kwotę 3600 zł, stanowiącą opłatę za czynności zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej (3600 zł) ustalona w oparciu o §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

56. Na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.