descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 1885/21

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 5 marca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

sędzia Piotr Królikowski

UZASADNIENIE WYROKU

z 5 marca 2026 r. (k. 844)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 13 czerwca 2018 r. (koperta k. 167) X. C. i E. C. (1) domagali się zasądzenia solidarnie od pozwanych Z. Ł. (2) i B. Ł. (2) kwoty 550.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości równej stopie referencyjnej NBP i 3,5 punktów procentowych (art. 359 §1 i 2 k.c.) liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także kosztów procesu (pozew k. 3 – 166).

Uzasadniając żądanie, powodowie wskazali, że zawarli z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej przy (...) w A., uiszczając przy tym zadatek w kwocie 250.000 zł. Podnieśli, że zdecydowali się na zakup domu, ponieważ poszukiwali nieruchomości nadającej się do niezwłocznego zamieszkania, w której mogliby zamieszkać wraz z wymagającymi stałej pomocy rodzicami powoda. Według twierdzeń powodów pozwani oraz pośredniczka w obrocie nieruchomościami zapewniali ich, że budynek jest w dobrym stanie technicznym, nie wymaga remontu i nadaje się do zamieszkania.

Powodowie twierdzili, że po zawarciu umowy przedwstępnej ujawniły się liczne wady fizyczne budynku, o których nie zostali wcześniej poinformowani. Wskazywali w szczególności na problemy z bramą wjazdową, awarie pieca gazowego, brak wody, wadliwą stolarkę okienną, nieprawidłowości instalacji elektrycznej, przecieki dachu oraz uszkodzenia elewacji. Podnosili również, że budynek nie odpowiadał opisowi zawartemu w akcie notarialnym, gdyż w ich ocenie nie posiadał pięciu pełnowartościowych pokoi ani deklarowanej powierzchni użytkowej, zaś część pomieszczeń miała nie spełniać wymogów prawa budowlanego.

Niezależnie od powyższego powodowie powoływali się na wadę prawną nieruchomości, związaną z wpisem ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Twierdzili, że pozwany Z. Ł. (1) zapewniał ich, iż wpis ten nie ma istotnego znaczenia, nie uniemożliwia uzyskania kredytu hipotecznego i zostanie niezwłocznie usunięty. Zdaniem powodów zapewnienia te wprowadziły ich w błąd co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Powodowie wskazali, że po uzyskaniu prywatnych opinii technicznych, które potwierdzały istnienie poważnych nieprawidłowości budowlanych i elektrycznych, uznali zawarcie umowy przyrzeczonej za niemożliwe z przyczyn leżących po stronie pozwanych. W swoim stanowisku z dnia 28 lutego 2018 r. przedstawili pozwanym ekspertyzy, a następnie sstrony wymieniały korespondencję dotyczącą dalszych losów umowy. Powodowie podnosili, że proponowali polubowne rozwiązanie umowy za zwrotem jednokrotności zadatku, przy pozostawieniu pozwanym nakładów poczynionych na nieruchomość, jednak pozwani nie wyrazili na to zgody.

Pismem z dnia 13 kwietnia 2018 r. powodowie odstąpili od umowy przedwstępnej, a z ostrożności uchylili się również od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych przy jej zawarciu, powołując się na błąd, ewentualnie podstęp pozwanych. W ich ocenie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn obciążających pozwanych, co uzasadniało żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Powodowie twierdzili nadto, że gdyby znali rzeczywisty stan techniczny i prawny nieruchomości, nie zawarliby umowy przedwstępnej na uzgodnionych warunkach.

Pozwani Z. Ł. (1) i B. Ł. (1) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew k. 178 – 187). Pozwani zakwestionowali roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Uzasadniając swoje stanowisko, pozwani przyznali, że w dniu 7 listopada 2017 r. zawarli z powodami przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej przy (...) w A., a powodowie uiścili na rzecz pozwanego Z. Ł. (2) kwotę 250.000 zł tytułem zadatku. Wskazali również, że zgodnie z umową nieruchomość została udostępniona powodom jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, w celu prowadzenia prac adaptacyjnych i korzystania z niej.

Pozwani zaprzeczyli, aby do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn leżących po ich stronie. Podnosili, że po otrzymaniu od powodów oświadczeń o odstąpieniu od umowy konsekwentnie kwestionowali ich skuteczność, deklarowali wolę zawarcia umowy przyrzeczonej i proponowali kolejne terminy jej zawarcia. Ostatecznie, wobec niestawienia się powodów do umowy przyrzeczonej, pozwani złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej oraz o zachowaniu otrzymanego zadatku.

Pozwani zakwestionowali twierdzenia powodów o istnieniu wad fizycznych nieruchomości. Wskazywali, że dom był w bardzo dobrym stanie technicznym, świeżo wykończony, wcześniej niezamieszkały, przygotowywany na własne potrzeby i wykonany z dobrej jakości materiałów. Podnosili, że powodowie przed zawarciem umowy mieli możliwość swobodnego obejrzenia nieruchomości, zbadania jej stanu, dokonania ekspertyz, wyceny oraz zapoznania się z dokumentami. Zdaniem pozwanych twierdzenia o wadach zostały sformułowane dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej i miały służyć stworzeniu podstaw do wycofania się przez powodów z transakcji bez konsekwencji finansowych.

Pozwani nie zgodzili się także z zarzutem dotyczącym powierzchni i liczby pokoi w budynku. Wskazali, że dane dotyczące nieruchomości zostały ujawnione w umowie przedwstępnej, a informacja o garażu zamienionym na pokój ćwiczeń lub gabinet wynikała już z oferty agencji nieruchomości. Według pozwanych powodowie znali rzeczywisty układ domu i nie byli w tym zakresie wprowadzani w błąd. Odnosząc się do stanu prawnego nieruchomości, pozwani zaprzeczyli, aby wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej stanowił wadę prawną uzasadniającą odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Podnosili, że powodowie od początku wiedzieli o istnieniu wpisów w dwóch księgach wieczystych oraz o ostrzeżeniu, ponieważ informacje te zostały im przekazane przez pozwanych, przedstawicielkę agencji nieruchomości oraz notariusza sporządzającego umowę przedwstępną. Według pozwanych notariusz szczegółowo wyjaśniła powodom stan prawny nieruchomości, a powodowie, mając pełną możliwość zadawania pytań i weryfikacji ksiąg wieczystych, zdecydowali się na zawarcie umowy.

Pozwani twierdzili ponadto, że rzeczywistą przyczyną rezygnacji powodów z zakupu nieruchomości były problemy ze sprzedażą ich własnego mieszkania, a nie stan techniczny lub prawny nieruchomości. Wskazywali, że powodowie utrzymywali pozwanych w przekonaniu, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie, a równolegle zlecili sporządzenie prywatnych opinii technicznych. Zdaniem pozwanych świadczyło to o nielojalnym działaniu powodów i próbie zaskoczenia pozwanych w dniu planowanego zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwani zaprzeczyli również, aby wprowadzili powodów w błąd albo działali podstępnie. Podnieśli, że wszystkie ich oświadczenia dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości były zgodne z rzeczywistością, a powodowie mieli pełną wiedzę o nieruchomości i swobodę podjęcia decyzji. W ocenie pozwanych brak było podstaw do uchylenia się przez powodów od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy przedwstępnej.

Pozwani zakwestionowali także zasadność żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Ich zdaniem to powodowie nie wykonali zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, odmawiając zawarcia umowy przyrzeczonej mimo gotowości pozwanych do jej zawarcia. W konsekwencji, w ocenie pozwanych, byli oni uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej oraz zatrzymania otrzymanego zadatku.

Ze względu na śmierć B. Ł. (2) postepowanie zostało zawieszone i podjęte z udziałem jej następcy prawnego – Z. Ł. (2) (akt poświadczenia dziedziczenia k. 581 – 583, postanowienie k. 599). Pismem procesowym z 21 sierpnia 2023 r. powodowie powołując się na ostrożność procesową sprecyzowali żądanie wskazując, iż domagają się zasądzenia od pozwanego Z. Ł. (2) na ich rzecz solidarnie kwoty 550.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości równej stopie referencyjnej NBP i 3,5 pkt procentowych (art. 359 §1 i 2 k.c.) liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty wraz z kosztami zastępstwa procesowego (k. 627 – 628).

W toku postępowania oraz pismach w trybie końcowych głosów stron powodowie i pozwany podtrzymywali swoje stanowiska (pismo k. 832 – 836, 839 – 842v).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani byli właścicielami nieruchomości położonej w A. przy (...) (wydruk księgi wieczystej k. 21–110). Powodowie poszukiwali domu wielopokoleniowego, który mógłby zostać wykorzystany do zamieszkania przez nich oraz rodziców E. C. (1). Przed zawarciem umowy przedwstępnej powodowie nie korzystali z pomocy własnego pośrednika nieruchomości ani rzeczoznawcy budowlanego (zaświadczenie k. 111–114).

Nieruchomość przy ul. (...) w A. została zgłoszona do sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości (...). Ofertą zajmowała się T. V.. Pośredniczka zapoznała się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości i wiedziała, że nieruchomość ujawniona jest w dwóch księgach wieczystych. Dom był oferowany jako wykończony segment skrajny w zabudowie szeregowej. Według pośredniczki pierwotna cena ofertowa była wysoka jak na rynek (...), natomiast Z. Ł. (1) uzasadniał ją dobrym stanem budynku i wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości. Inwestycja deweloperska, w ramach której powstał budynek, została zakończona około 2009–2010 r. W ogłoszeniu o sprzedaży domu wskazano cenę 1.060.000 zł, 4 pokoje, powierzchnię 200 m 2, powierzchnię użytkową 180 m 2 oraz działkę o powierzchni 652 m 2 (ogłoszenie o sprzedaży domu k. 115–120, 227–246, zeznania T. V. – protokół rozprawy z 15 lutego 2019 r.).

Po opublikowaniu oferty z T. V. skontaktował się E. C. (1). Pierwsze oględziny odbyły się z udziałem pośredniczki oraz małżonków C.. W czasie prezentacji nieruchomości powodowie zostali poinformowani przez T. V. o istnieniu dwóch ksiąg wieczystych. Po obejrzeniu domu powodowie wskazywali, że nieruchomość im się podoba. Pośredniczka przesłała im następnie inne oferty, jednak E. C. (1) poinformował ją, że nie będą oglądać dalszych nieruchomości, ponieważ dom przy ul. (...) im odpowiada. Strony prowadziły następnie negocjacje dotyczące ceny. Powodowie zaproponowali zadatek w wysokości 250.000 zł oraz możliwość korzystania z nieruchomości od razu po zawarciu umowy przedwstępnej. Zależało im na szybkim zamieszkaniu w domu (zeznania T. V. – protokół rozprawy z 15 lutego 2019 r.).

Przed zawarciem umowy przedwstępnej powodowie byli informowani o stanie prawnym nieruchomości również w kancelarii notarialnej. Notariusz Z. M. wyjaśniała stronom znaczenie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej oraz okoliczność ujawnienia nieruchomości w dwóch księgach wieczystych. Wskazywała, że taki stan wymaga przeprowadzenia postępowania cywilnego. Spotkanie przy zawieraniu umowy przedwstępnej trwało około dwóch godzin. Notariusz wyjaśniała także stronom różnicę między zadatkiem a zaliczką oraz konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej. Po otrzymaniu tych informacji powodowie zdecydowali się zawrzeć umowę przedwstępną (zeznania Z. M. – protokół rozprawy z 15 lutego 2019 r.).

Powodowie 7 listopada 2017 r. zawarli z Z. Ł. (1) i B. Ł. (1) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), w formie aktu notarialnego sporządzonego przez Z. M. – notariusza w A. (akt notarialny rep. A nr (...) k. 133–137). W treści umowy sprzedający oświadczyli, że na (...), oznaczonej numerem (...) przy (...) w A., posadowiony jest budynek jednorodzinny w zabudowie szeregowej, murowany, mieszkalny, o powierzchni użytkowej 200,05 m 2, dwukondygnacyjny, składający się z pięciu pokoi, kuchni i łazienki. W akcie notarialnym odnotowano także, że w dziale III księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie własności (...), ujawniające odmienny stan prawny. Z. Ł. (1) oświadczył, że nie posiada wiedzy o przyczynach wpisu tego ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości oraz że w przedmiocie tej działki nie jest prowadzone postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej w sądzie cywilnym.

Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do 1 marca 2018 r. (§ 3 umowy). Strony zgodnie ustaliły, że do 8 listopada 2017 r. kupujący zapłacą sprzedającym kwotę 250.000 zł przelewem na rachunek bankowy Z. Ł. (2), a kwota ta zgodnie z wolą stron pełnić będzie funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. (§ 4 ust. 1 umowy). Strony ustaliły też, że pozostała część ceny, w kwocie 760.000 zł, zostanie zapłacona przelewem na rachunki bankowe sprzedających wskazane w umowie przyrzeczonej sprzedaży w dniu zawarcia tej umowy. Co do obowiązku zapłaty małżonkowie C. zobowiązali się poddać egzekucji wprost z aktu notarialnego (§ 4 ust. 2 umowy).

Strony zgodnie postanowiły, że w razie niewykonania umowy przez kupujących sprzedający mogą bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić, a wpłacony zadatek zachować. Natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedających kupujący mogą bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy oraz żądać zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy kwota zadatku powinna być zwrócona, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpadał. To samo dotyczyło sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony (§ 6 umowy). Z. Ł. (1) oświadczył, że w dniu zawarcia umowy przedwstępnej udostępni nieruchomość kupującym w celu prowadzenia prac adaptacyjnych i modernizacyjnych oraz korzystania z niej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem (§ 7 ust. 2 umowy). Strony ustaliły także, że koszty wynikające z korzystania z nieruchomości, w tym opłaty za media, od dnia zawarcia umowy ponoszą kupujący, a w przypadku niewykonania umowy lub jej rozwiązania kupującym nie będzie przysługiwało żądanie zwrotu kosztów poniesionych na adaptację budynku i poprawę stanu nieruchomości oraz kosztów związanych z eksploatacją (§ 7 ust. 3 umowy). Notariusz złożyła na żądanie stron wniosek wieczystoksięgowy do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie o wpisanie w dziale III księgi wieczystej (...) na rzecz kupujących roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, zgodnie z aktem notarialnym. (umowa k. 133-140).

Kwota 250.000 zł tytułem zadatku została przelana przez E. C. (1) w dniu 7 listopada 2017 r. (potwierdzenie przelewu k. 20). W dniu zawarcia umowy przedwstępnej nieruchomość została wydana powodom. Przekazano im klucze i spisano liczniki, natomiast Z. Ł. (1) nie miał przy sobie pilota do bramy. Po zawarciu umowy przedwstępnej powodowie rozpoczęli korzystanie z nieruchomości oraz wykonywanie w niej prac adaptacyjnych i wykończeniowych. Powodowie zakupili meble i wyposażenie. W budynku montowano między innymi elementy ogrodzenia, wykonywano prace przy oświetleniu, montowano kabinę prysznicową, tapetowano pomieszczenia oraz wymieniano baterie w zlewach. Zamontowano wideomofon. Część tych prac wykonywał E. M. (1), któremu E. C. (1) zlecał prace remontowe. W toku wykonywania prac E. M. (1) zwracał uwagę na nieprawidłowości dotyczące między innymi ogrodzenia, ścian, sufitów, elewacji, komina, instalacji elektrycznej oraz pomieszczenia powstałego z garażu (faktury i rachunki k. 122 – 132, zeznania E. M. (1) – protokół rozprawy z 13 września 2019 r.).

Po wydaniu nieruchomości strony kontaktowały się ze sobą za pośrednictwem komunikatora. Początkowo korespondencja miała charakter organizacyjny i dotyczyła korzystania z nieruchomości, uruchomienia wody, odbioru rzeczy z domu, przekazania dokumentów oraz opłat za media. W korespondencji tej powodowie nie formułowali wobec Z. Ł. (2) zarzutów dotyczących wad technicznych budynku. W dalszej korespondencji strony uzgadniały kwestie związane z odbiorem rzeczy z nieruchomości, w tym materaca, a komunikacja miała spokojny, organizacyjny charakter. W wiadomościach z grudnia 2017 r. strony umawiały się na spotkanie w nieruchomości. E. C. (1) przepraszał za wcześniejsze trudności organizacyjne i proponował termin spotkania, na co Z. Ł. (1) odpowiadał akceptująco. Również w tej korespondencji nie pojawiały się zarzuty dotyczące stanu technicznego budynku ani zastrzeżenia co do jego wad (korespondencja k. 202–214, 220–226).

W wiadomości z 16 lutego 2018 r. E. C. (1) poinformował Z. Ł. (2), że po stronie kupujących wystąpiło nieplanowane opóźnienie w sprzedaży ich mieszkania. Przeprosił za tę sytuację i zaproponował, aby umowa przyrzeczona została zawarta 14 maja 2018 r. Poprosił również o adres e-mail, wskazując, że sprawa powinna zostać uregulowana formalnie na piśmie, „żeby i Pan i my byli w porządku”. W odpowiedzi Z. Ł. (1) wskazał, że jest to dla niego problematyczne z uwagi na zobowiązania związane z zakupem innej nieruchomości. E. C. (1) odpowiedział wówczas, że „coś wymyśli”. W kolejnych wiadomościach z 18 i 19 lutego 2018 r. strony omawiały jeszcze kwestie rachunków za energię elektryczną. E. C. (1) prosił o przesłanie zdjęcia rachunku, aby mógł go opłacić, a następnie Z. Ł. (1) przekazał dane do płatności na rzecz (...). Również w tej korespondencji nie zostały zgłoszone zarzuty dotyczące wad budynku (korespondencja k. 202–214, 220–226).

Przed 28 lutego 2018 r. E. C. (1) nie zgłaszał Z. Ł. (1) w korespondencji zarzutów dotyczących wad fizycznych budynku. Do tego czasu komunikacja dotyczyła przede wszystkim spraw organizacyjnych, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, opóźnienia w sprzedaży mieszkania powodów, rachunków za prąd oraz korzystania z nieruchomości. Zarzuty dotyczące stanu technicznego nieruchomości zostały przedstawione sprzedającym dopiero w związku ze złożeniem przez powodów oświadczenia z 28 lutego 2018 r. o odstąpieniu od umowy. W wiadomościach z 7 marca 2018 r. Z. Ł. (1) poinformował, że przekazał sprawę prawnikowi, a odnosząc się ogólnie do stanu domu wskazał, że po ponownych oględzinach z udziałem fachowców stwierdził jedynie nieszczelność przy kominie, którą uznawał za łatwą do usunięcia. Wskazał również, że dalszą komunikację w jego imieniu będzie prowadził pełnomocnik (korespondencja k. 202–214, 220–226).

W wiadomości z 11 marca 2018 r. E. C. (1) nawiązał już do sporu stron i wskazał, że — według niego — skoro Z. Ł. (1) miał wydać zadatek i nie może go zwrócić, kupujący oczekują przesłania dokumentów, do których dostarczenia sprzedający miał się zobowiązać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, w szczególności dokumentów dotyczących rozwiązania wpisu o niezgodnościach w księdze wieczystej. W tej wiadomości akcent położony został przede wszystkim na dokumenty i stan prawny nieruchomości, a nie na konkretne wady techniczne budynku. W dniu 13 marca 2018 r. E. C. (1) przesłał Z. Ł. (1) pismo, w którym przedstawił stanowisko kupujących. Z późniejszej odpowiedzi Z. Ł. (2) i B. Ł. (1) wynika, że pismo to zostało potraktowane przez sprzedających jako negatywne stanowisko co do propozycji przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 15 marca 2018 r. oraz jako podtrzymanie stanowiska kupujących dotyczącego odstąpienia od umowy. Sprzedający w piśmie z 14 marca 2018 r. nie zgodzili się z argumentami i twierdzeniami kupujących, uznali ich żądania finansowe za bezzasadne i wskazali, że oświadczenie z 28 lutego 2018 r. o odstąpieniu od umowy nie wywołuje skutków prawnych (korespondencja k. 202–214, 220–226).

Po zawarciu umowy przedwstępnej budynek był wykończony i wyposażony w instalacje umożliwiające korzystanie z niego na cele mieszkalne. W budynku działała instalacja elektryczna, wyposażona w zabezpieczenia nadprądowe i różnicowoprądowe oraz ochronę przepięciową. Budynek nie posiadał instalacji odgromowej. Instalacja elektryczna wymagała wykonania okresowych pomiarów kontrolnych, uporządkowania dokumentacji technicznej, sporządzenia schematu jednokreskowego oraz wymiany części aparatów zabezpieczających, w szczególności wyłączników różnicowoprądowych i elementów ochrony przepięciowej. Stan instalacji nie powodował jednak zagrożenia porażeniem prądem lub pożarem i nie uniemożliwiał korzystania z budynku. Konieczne prace miały charakter dostosowawczy i nie wymagały generalnego remontu instalacji (opinia biegłego X. X. k. 699–738, 783–791).

Budynek posiadał także nieprawidłowości budowlane. Pomieszczenie powstałe w wyniku adaptacji garażu miało wysokość około 2,40 m, nie posiadało wentylacji grawitacyjnej ani mechanicznej i nie spełniało wymagań właściwych dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Adaptacja garażu nie została zgłoszona właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Pomieszczenie to mogło pełnić funkcję pomocniczą, natomiast nie odpowiadało wymaganiom przewidzianym dla pokoju przeznaczonego na stały pobyt ludzi. W kuchni nie wykonano wentylacji grawitacyjnej wymaganej dla tego rodzaju pomieszczeń. Nieprawidłowość ta była możliwa do usunięcia i nie wyłączała możliwości korzystania z pomieszczenia po wykonaniu odpowiednich prac. W kotłowni występowały ślady zawilgocenia przy kominie odprowadzającym skropliny, wymagające uszczelnienia płaszcza kominowego. Poza tym nie występowały pęknięcia ani zarysowania elementów konstrukcyjnych budynku świadczące o uszkodzeniach konstrukcji (opinia biegłego E. V. k. 741–750, 798–801).

Powierzchnia użytkowa budynku wynosiła około 193,02 m 2 i obejmowała parter o powierzchni 113,02 m 2 oraz poddasze użytkowe o powierzchni 80,00 m 2. Na poddaszu występowały różnice wysokości pomieszczeń w stosunku do dokumentacji projektowej, a wysokość części pomieszczeń nie osiągała 2,50 m. Różnice te miały charakter trwały i wynikały ze sposobu wykonania budynku (opinia biegłego E. V. k. 741–750, 798–801).

Małżonkowie C. złożyli 28 lutego 2018 r. przed Z. M. – notariuszem w A. oświadczenie, że stawili się w kancelarii w wyniku wezwania otrzymanego od strony sprzedającej do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, na podstawie której B. Ł. (1) i Z. Ł. (1) zobowiązali się sprzedać E. i X. małżonkom C. za cenę łączną 1.010.000 zł nieruchomość gruntową przy ul. (...) w A., oznaczoną numerem (...), o powierzchni 0,0652 ha, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich nieujawnionych w księdze wieczystej, w terminie do 1 marca 2018 r. Wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży zostało przesłane stawającym 22 lutego 2018 r. Stawający oświadczyli, że przekazują na ręce Z. Ł. (2) dwa dokumenty: ocenę techniczną z 21 lutego 2018 r. sporządzoną przez inż. E. C. (2) w przedmiocie nieprawidłowości w domu jednorodzinnym przy ul. (...) w A. oraz dokument z 21 lutego 2018 r. wystawiony przez (...) X. M. w przedmiocie nieprawidłowości w instalacji elektrycznej w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w A.. Państwo C. oświadczyli, że przekazują Z. Ł. (1) oświadczenie o odstąpieniu od umowy z 28 lutego 2018 r. (akt notarialny rep. A nr (...) k. 138–140, oświadczenie k. 185).

W dokumencie z 21 lutego 2018 r. sporządzonym przez (...) X. M. wskazano, że w wyniku przeglądu instalacji elektrycznej w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w A. stwierdzono brak połączeń wyrównawczych w gniazdach elektrycznych w pomieszczeniu po lewej stronie na piętrze, obejmujący trzy gniazda podwójne i jedno pojedyncze. Wskazano również, że instalacja zasilająca obwód oświetlenia zewnętrznego została poprowadzona przewodami dwużyłowymi, nie działało oświetlenie sufitowe w łazience na parterze, występowały sporadyczne problemy z działaniem oświetlenia sufitowego w kuchni, w części ogrodowej znajdowały się wystające i niezabezpieczone przewody zasilające oświetlenie ogrodowe, a instalacja alarmowa nie działała (dokument B. X. M. z 21 lutego 2018 r. k. 141).

W ocenie technicznej z 21 lutego 2018 r. sporządzonej przez E. C. (2) po przeprowadzeniu wizji lokalnej budynku wskazano na uszkodzone i zdegradowane izolacje wokół kominów, nieszczelności, dziury oraz korozję biologiczną. Odnotowano także nieszczelności przy elementach na czapkach kominowych, zdegradowaną i uszkodzoną izolację pod gąsiorami, pęknięcie na elewacji nad wykuszem oraz rozszczelnienie izolacji przy gąsiorze. W dokumencie wskazano również na braki silikonu przy obróbkach na łączeniu z elewacją, korozję biologiczną elewacji szczytowej i jej przebarwienia, przecieki przy kominach i ich ślady w kotłowni, ślady przecieków na folii dachowej, nierówności tynków kotłowni, nierówne zabudowy w pomieszczeniu garażowym oraz ubytek tynku, określony jako dziura pod dachem na elewacji szczytowej. Autor oceny wskazał ponadto, że wysokość pomieszczeń na piętrze, z wyjątkiem pokoju z łazienką, nie spełnia minimalnej wymaganej prawem wysokości, która według oceny wynosiła 2,50 m (ocena techniczna E. C. (2) z 21 lutego 2018 r. k. 142).

Z. Ł. (1) i B. Ł. (1) pismem z 7 marca 2018 r. wskazali, że oświadczenie powodów z 28 lutego 2018 r. o odstąpieniu od umowy nie wywołuje skutków prawnych i że umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z 7 listopada 2017 r. uważają za obowiązującą. Podnieśli, że art. 560 § 1 k.c. nie odnosi się do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która nie jest umową wzajemną, lecz dwustronnie zobowiązującą, wobec czego kupujący nie mogą skorzystać z prawa odstąpienia od umowy z powołaniem się na rękojmię. Sprzedający oświadczyli, że umowa przedwstępna nadal jest wiążąca i wyrazili wolę przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 15 marca 2018 r. do godziny 12.00 (pismo Z. Ł. (2) i B. Ł. (1) z 7 marca 2018 r.).

Pismem z 29 marca 2018 r. Z. Ł. (1) i B. Ł. (1), reprezentowana przez Z. Ł. (2), zakwestionowali stanowisko kupujących. Sprzedający wskazali, że nie jest prawdą, aby umowa przyrzeczona nie została i nie mogła zostać zawarta z przyczyn leżących po ich stronie. Oświadczyli, że nie uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej i mimo upływu terminu określonego w umowie przedwstępnej pozostawali w gotowości do jej zawarcia. Wskazali, że 15 marca 2018 r. stawili się w kancelarii notarialnej, jednak do zawarcia umowy nie doszło z uwagi na niestawiennictwo kupujących. Sprzedający podnieśli również, że ich oświadczenia dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości były zgodne z rzeczywistością, a kupującym zapewniono możliwość dokładnego zapoznania się z nieruchomością przed zawarciem umowy przedwstępnej. Odnosząc się do zarzutu różnicy w metrażu wskazali, że porównywane przez kupujących wielkości zostały ujęte w umowie przedwstępnej i dotyczyły dwóch różnych parametrów: powierzchni zabudowy oraz powierzchni użytkowej. W ocenie sprzedających ostrzeżenie wpisane w księdze wieczystej nie stanowiło wady prawnej nieruchomości, a kupujący wiedzieli o jego istnieniu przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Sprzedający oświadczyli jednocześnie, że nadal pozostają w gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyrażają wolę przedłużenia terminu jej zawarcia do 30 kwietnia 2018 r. do godziny 12.00 (pismo Z. Ł. (2) i B. Ł. (1) z 29 marca 2018 r. k. 145–146).

Pismem z 13 kwietnia 2018 r. X. C. i E. C. (1) oświadczyli B. Ł. (1) i Z. Ł. (1), że na podstawie art. 394 k.c. odstępują od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej 7 listopada 2017 r. w formie aktu notarialnego rep. A nr (...). Wskazali, że umowa przyrzeczona nie może zostać zawarta z przyczyn zawinionych przez sprzedających i leżących wyłącznie po ich stronie. Jako przyczynę odstąpienia wskazali wadę prawną nieruchomości, polegającą na ujawnieniu w dziale III księgi (...) ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie własności (...), dla której miała być prowadzona również (...). Podnieśli, że wpis ten nie został usunięty, a sprzedający nie podjęli działań zmierzających do jego usunięcia ani nie poinformowali kupujących o jego przyczynach (pismo X. i E. C. (1) z 13 kwietnia 2018 r. k. 149–152).

W tym samym piśmie kupujący powołali się także na poważne wady fizyczne nieruchomości, ujęte w przekazanych sprzedającym 28 lutego 2018 r. ekspertyzach E. C. (2) i X. M.. Wskazali, że wady te nie zostały usunięte. Podnieśli ponadto, że według E. C. (2) istniały poważne wątpliwości, czy wada polegająca na niespełnianiu przez pomieszczenia na pierwszym piętrze minimalnej wymaganej prawem wysokości 2,50 m w ogóle jest usuwalna. Kupujący wskazywali również, że wada ta może skutkować zakwestionowaniem tych pomieszczeń przez organy nadzoru budowlanego jako pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Kupujący podnieśli także, że powierzchnia użytkowa budynku określona w umowie przedwstępnej na 200,05 m 2 została zawyżona. W ich ocenie sprzedający prawdopodobnie bezzasadnie wliczyli do niej powierzchnię garażu, kotłowni, strychu, powierzchnię pod schodami oraz szafy w zabudowie. Kupujący wskazali również, że budynek – wbrew zapewnieniom zawartym w umowie przedwstępnej – nie składał się z pięciu pokoi, lecz co najwyżej z czterech, tj. salonu i trzech sypialni, zaś przerobiony garaż, najprawdopodobniej bez stosownych zgód lub zgłoszeń do organów budowlanych, nie mógł być traktowany jako pokój. W ocenie kupujących stan nieruchomości tak dalece odbiegał od stanu wynikającego z zapewnień i deklaracji sprzedających, że nie mogło dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (pismo X. i E. C. (1) z 13 kwietnia 2018 r. k. 149–152).

X. C. i E. C. (1) zażądali od sprzedających zwrotu podwójnej wysokości zadatku, tj. kwoty 500.000 zł, oraz zapłaty kwoty 50.000 zł tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość i innych kosztów, w tym związanych z przechowywaniem zakupionych rzeczy. W piśmie tym kupujący wskazali również, że gdyby w chwili zawierania umowy przedwstępnej mieli świadomość znaczenia ostrzeżenia ujawnionego w księdze wieczystej, rzeczywistej powierzchni użytkowej budynku oraz istniejących wad fizycznych, nie zawarliby umowy przedwstępnej i nie wpłaciliby zadatku w kwocie 250.000 zł. Podnieśli też, że ich celem był zakup nieruchomości nadającej się, po drobnych pracach adaptacyjnych, do niezwłocznego zamieszkania przez nich oraz rodziców E. C. (1), a nie nieruchomości wymagającej długotrwałych i kosztownych remontów. Jako przykład zagrożenia wskazali niezabezpieczoną ogrodową instalację elektryczną, która według nich groziła porażeniem prądem (pismo X. i E. C. (1) z 13 kwietnia 2018 r. k. 149–152).

Sprzedający ponownie zakwestionowali stanowisko kupujących pismem z 24 kwietnia 2018 r. Wskazali, że nie podzielają twierdzeń o istnieniu wad fizycznych oraz wady prawnej nieruchomości, które miałyby uprawniać kupujących do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Podnieśli, że nawet przy założeniu istnienia wskazywanych przez kupujących wad, nie stanowiły one podstawy do twierdzenia, że zawarcie umowy przyrzeczonej jest niemożliwe z przyczyn zawinionych przez sprzedających. Wskazali, że stan nieruchomości był kupującym znany, sprzedający nie ukrywali żadnych informacji, a umowa przedwstępna nie uzależniała zawarcia umowy przyrzeczonej od usunięcia jakichkolwiek wad. Sprzedający podkreślili, że w dalszym ciągu pozostają w gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyrażają wolę przedłużenia terminu jej zawarcia do 31 maja 2018 r. do godziny 12.00 w kancelarii (...) Z. M. w A. (pismo Z. Ł. (2) i B. Ł. (1) z 24 kwietnia 2018 r. k. 147–148).

Pismem z 1 czerwca 2018 r. B. Ł. (1) i Z. Ł. (1) złożyli X. C. i E. C. (1) oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, powołując się na § 6 tiret pierwsze tej umowy. Jako przyczynę odstąpienia wskazali niewykonanie umowy przez kupujących. Jednocześnie oświadczyli, że zachowują zadatek otrzymany na podstawie umowy. W uzasadnieniu sprzedający wskazali, że kupujący pismem z 28 lutego 2018 r. oświadczyli, iż odstępują od umowy z uwagi na wady nieruchomości, powołując się na rękojmię, a następnie pismem z 13 marca 2018 r. podnieśli, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedających. Sprzedający wskazali, że kolejnymi pismami kwestionowali zasadność stanowiska kupujących i proponowali dalsze terminy zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak kupujący nadal uchylali się od jej zawarcia. W ocenie sprzedających, mimo ich gotowości, umowa przyrzeczona nie została zawarta z przyczyn leżących po stronie kupujących (oświadczenie B. Ł. (1) i Z. Ł. (2) z 1 czerwca 2018 r. k. 143–144).

Sąd dokonał ustaleń faktycznych na podstawie złożonych do akt dokumentów, korespondencji stron, zeznań świadków, przesłuchania stron oraz opinii biegłych sądowych. Dokumenty prywatne i urzędowe złożone do akt nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności. Spór stron dotyczył przede wszystkim znaczenia tych dokumentów, oceny stanu technicznego i prawnego nieruchomości oraz skuteczności złożonych oświadczeń o odstąpieniu od umowy.

Sąd oparł się także na zeznaniach świadków przesłuchanych w sprawie:

- Sąd dał wiarę zeznaniom świadka T. V. (protokół k. 262 – 263v znacznik 00:07:11 – 00:38:40) w zasadniczej części. Świadek jako pośrednik nieruchomości uczestniczyła w procesie oferowania nieruchomości do sprzedaży, prezentowała ją powodom i była obecna przy czynnościach poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej. Jej zeznania były rzeczowe, logiczne i korespondowały z dokumentami zgromadzonymi w sprawie oraz z treścią korespondencji stron. Na podstawie tych zeznań Sąd ustalił, że powodowie zostali poinformowani o tym, że nieruchomość ujawniona jest w dwóch księgach wieczystych, że oglądali dom przed zawarciem umowy, że dom im odpowiadał oraz że zależało im na szybkim objęciu nieruchomości i możliwości korzystania z niej po zawarciu umowy przedwstępnej. Istotne znaczenie miały również zeznania świadka, że powodowie w czasie prezentacji domu nie zgłaszali zastrzeżeń do jego stanu technicznego, a zarzuty dotyczące wad pojawiły się dopiero później, bez wcześniejszego wezwania sprzedających do ich usunięcia. Zeznania świadka w tym zakresie były spójne z treścią korespondencji stron, w której do 28 lutego 2018 r. nie formułowano wobec pozwanych zarzutów dotyczących wad budynku; zeznania T. V. wymagały natomiast ostrożności w tej części, w jakiej świadek wypowiadała się o stanie technicznym budynku jako „bardzo dobrym” albo wskazywała, że nie zauważyła wad. Świadek nie posiada wiadomości specjalnych z zakresu budownictwa ani instalacji elektrycznych, dlatego jej zeznania w tym zakresie mogły stanowić jedynie opis ogólnego wrażenia osoby prezentującej nieruchomość, a nie podstawę do przesądzenia technicznego stanu budynku. Podobnie jej wypowiedzi dotyczące prawnego znaczenia wpisu w księdze wieczystej miały znaczenie jedynie w zakresie tego, jakie informacje były powodom przekazywane, nie zaś w zakresie oceny prawnej skutków tego wpisu;

- Sąd dał wiarę zeznaniom notariusz Z. M. (protokół k. 264 – 264v znacznik 00:40:49 – 01:05:35). Świadek była osobą bezstronną wobec stron procesu, a jej zeznania dotyczyły czynności zawodowych związanych ze sporządzeniem umowy przedwstępnej. Zeznania te były konsekwentne i zgodne z treścią aktu notarialnego. Sąd oparł się na nich w szczególności w zakresie ustalenia, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej powodowie zostali poinformowani o wpisie ostrzeżenia w księdze wieczystej, o problemie ujawnienia nieruchomości w dwóch księgach wieczystych oraz o tym, że wyjaśnienie tego stanu wymaga postępowania cywilnego. Istotne było również to, że notariusz wyjaśniała stronom różnicę między zadatkiem a zaliczką oraz skutki zawarcia umowy przedwstępnej, a spotkanie trwało około dwóch godzin. Zeznania te podważały twierdzenia powodów, jakoby przystępowali do umowy bez wiedzy o ujawnionym w księdze wieczystej ostrzeżeniu albo bez wyjaśnienia znaczenia tej okoliczności; Sąd miał na uwadze, że Z. M. nie pamiętała wszystkich szczegółów spotkania, w tym nie pamiętała jednoznacznie, czy Z. Ł. (1) mówił o kredycie zabezpieczonym na nieruchomości. Nie dyskwalifikowało to jednak jej zeznań. Świadek wyraźnie oddzielała okoliczności, które pamięta, od tych, których nie jest w stanie odtworzyć po upływie czasu. W ocenie Sądu wzmacniało to wiarygodność jej relacji, a nie ją osłabiało;

- zeznaniom L. X. (protokół k. 264v – 265v znacznik 01:08:12 – 01:32:36) Sąd dał wiarę w zakresie, w jakim dotyczyły historii nabycia i wykończenia nieruchomości, celu adaptacji domu oraz informacji, jakie docierały do pozwanych przed zawarciem umowy i po jej zawarciu. Sąd miał na uwadze, że świadek pozostaje w bliskiej relacji z Z. Ł. (1), dlatego jej zeznania wymagały ostrożnej oceny. Nie było jednak podstaw do ich całkowitego pominięcia. W części dotyczącej remontu domu, adaptacji pomieszczenia garażowego oraz braku wcześniejszych sygnałów o zastrzeżeniach powodów zeznania te były zgodne z zeznaniami E. M. (2), T. V. oraz z korespondencją stron. Sąd nie opierał się natomiast na subiektywnej ocenie świadka, że stan domu był „idealny”, ponieważ była to ocena osoby prywatnej, nieposiadającej wiadomości specjalnych;

- Sąd dał wiarę zeznaniom X. M. (protokół k. 286 – 287 znacznik 00:03:23 – 00:22:23) w zakresie, w jakim świadek potwierdził fakt dokonania oględzin instalacji elektrycznej oraz sporządzenia dokumentu z 21 lutego 2018 r. Świadek wskazał, jakie nieprawidłowości dostrzegł, w szczególności w zakresie zasilania oświetlenia zewnętrznego, braku uziemienia w części gniazd oraz niezabezpieczonych przewodów. Zeznania te miały jednak ograniczoną moc dowodową. Świadek wykonywał czynności na zlecenie strony powodowej, na terenie nieruchomości przebywał krótko, nie dysponował dokumentacją techniczną instalacji i sam wskazywał, że światło oraz prąd działały, kontakty działały mimo stwierdzonych zastrzeżeń, a on sam nie zaobserwował zwarć. Nie był również w stanie jednoznacznie określić przyczyn części nieprawidłowości ani zakresu koniecznych prac. Z tych względów zeznania świadka oraz sporządzony przez niego dokument mogły stanowić jedynie materiał pomocniczy, natomiast zasadniczą podstawą ustaleń w zakresie instalacji elektrycznej była opinia biegłego X. X.;

- zeznaniom E. M. (2) (protokół k. 287 – 287v znacznik 00:24:13 – 00:42:49) Sąd dał wiarę w zakresie dotyczącym prac wykończeniowych wykonywanych w budynku przed wystawieniem go na sprzedaż. Świadek opisał zakres prac, w tym adaptację garażu na pomieszczenie wykorzystywane na potrzeby osoby niepełnosprawnej, wykonanie prac wykończeniowych, elektrycznych i hydraulicznych oraz użycie materiałów o wyższym standardzie. Zeznania te były przydatne do odtworzenia historii wykończenia budynku i przyczyn adaptacji garażu. Sąd uwzględnił jednak, że świadek wykonywał prace na zlecenie pozwanych, a jego oceny jakości wykonania robót miały charakter subiektywny. W zakresie, w jakim świadek twierdził, że wszystko zostało wykonane prawidłowo, jego zeznania nie mogły zastąpić opinii biegłego z zakresu budownictwa ani opinii biegłego z zakresu instalacji elektrycznych. Sąd przyjął zatem jego zeznania przede wszystkim jako dowód na zakres wykonanych prac, a nie jako rozstrzygający dowód prawidłowości technicznej budynku;

- Sąd dał częściowo wiarę zeznaniom E. C. (2) (protokół k. 287v – 288 nacznik 00:53:00 – 01:07:42). Świadek potwierdził, że na zlecenie powodów dokonał oględzin budynku i sporządził ocenę techniczną. Jego zeznania były zgodne z dokumentem prywatnym w zakresie wskazania części nieprawidłowości, w szczególności dotyczących wysokości pomieszczeń, zacieków przy kominie i zastrzeżeń dotyczących dachu. Dowód ten miał jednak charakter ograniczony. Świadek działał na zlecenie powodów, oględziny trwały krótko, a świadek nie pamiętał wielu szczegółów budynku ani dokumentacji technicznej. Jego ocena nie była opinią biegłego sądowego w rozumieniu art. 278 k.p.c., lecz dokumentem prywatnym i zeznaniem osoby, która wykonała na zlecenie strony prywatną ocenę techniczną. Sąd uwzględnił więc zeznania E. C. (2) tylko w takim zakresie, w jakim znalazły potwierdzenie w późniejszej opinii biegłego E. V., w szczególności w odniesieniu do wysokości części pomieszczeń, zawilgocenia przy kominie i nieprawidłowości dotyczących pomieszczenia powstałego z garażu;

- zeznania E. M. (1) (protokół k. 301 – 302v znacznik 00:05:28 – 00:25:55) Sąd uznał za wiarygodne w zakresie dotyczącym prac faktycznie wykonywanych przez niego na zlecenie powodów oraz spostrzeżeń poczynionych w toku tych prac. Świadek opisał między innymi prace przy ogrodzeniu, oświetleniu, montażu kabiny, tapetowaniu oraz wymianie baterii, a także wskazywał na dostrzeżone przez siebie zastrzeżenia dotyczące ścian, sufitów, komina, elewacji, instalacji elektrycznej i pomieszczenia powstałego z garażu. Jego zeznania były przydatne do ustalenia, że powodowie po objęciu nieruchomości wykonywali w niej prace adaptacyjne i że w czasie tych prac identyfikowali określone nieprawidłowości. Jednocześnie Sąd nie przyjął zeznań E. M. (1) jako samodzielnej podstawy ustaleń co do technicznej kwalifikacji wad budynku. Świadek był osobą wykonującą prace na zlecenie powodów, a jednocześnie nie występował w sprawie jako biegły sądowy. Część jego wypowiedzi miała charakter ocenny, na przykład w zakresie jakości tynków, krzywizn ścian, ryzyka zwarcia czy wentylacji. W tym zakresie Sąd odwołał się do opinii biegłych X. i V., którzy dysponowali wiadomościami specjalnymi i sporządzili opinie na zlecenie Sądu. Zeznania E. M. (1) wzmacniały ustalenia dotyczące samego faktu wykonywania prac i dostrzegania pewnych mankamentów, ale nie przesądzały o istotności tych nieprawidłowości ani o ich wpływie na możliwość korzystania z budynku.

Sąd przesłuchał także strony w trybie art. 299 k.p.c. Zeznania powoda E. C. (1) (protokół k. 302v – 304v znacznik 00:28:15 - 01:03:08) Sąd ocenił z dużą ostrożnością. Sąd dał wiarę powodowi w zakresie, w jakim wskazywał, że poszukiwał z żoną domu gotowego do zamieszkania, że powodowie objęli nieruchomość po zawarciu umowy przedwstępnej, wykonywali w niej prace adaptacyjne oraz że po pewnym czasie zaczęli formułować zastrzeżenia do stanu budynku. W tym zakresie jego relacja znajduje potwierdzenie w dokumentach, zeznaniach świadków oraz korespondencji stron.

Sąd nie dał natomiast wiary przesłuchaniu powoda w zakresie, w jakim twierdził, że powodowie nie mieli realnej wiedzy o stanie prawnym nieruchomości, zostali zapewnieni o nieistotności wpisu w księdze wieczystej w sposób wyłączający ich świadomość problemu, a zasadniczą przyczyną odstąpienia od umowy były dopiero ujawnione wady techniczne budynku. Twierdzenia te pozostają w sprzeczności z zeznaniami T. V. i Z. M., treścią aktu notarialnego oraz korespondencją stron. Szczególne znaczenie miała korespondencja, z której wynika, że jeszcze 16 lutego 2018 r. E. C. (1) powoływał się wobec Z. Ł. (2) na nieplanowane opóźnienie w sprzedaży własnego mieszkania i proponował przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na 14 maja 2018 r., nie formułując wówczas zarzutów dotyczących wad budynku. Dopiero później kwestia wad technicznych została przedstawiona jako podstawa odstąpienia od umowy. Taki przebieg zdarzeń osłabiał wiarygodność twierdzeń powoda o rzeczywistej przyczynie rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przesłuchanie pozwanego Z. Ł. (2) (protokół k. 304v – 306v znacznik 01:04:19 – 01:42:42) Sąd uznał za wiarygodne w części, w jakiej dotyczyło zgłoszenia nieruchomości do sprzedaży, wydania jej powodom po zawarciu umowy przedwstępnej, braku wcześniejszych sygnałów o wadach technicznych oraz gotowości pozwanych do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym zakresie jego relacja była zgodna z korespondencją stron, pismami wymienianymi między stronami oraz zeznaniami T. V.. Sąd nie przyjął natomiast bezkrytycznie subiektywnych ocen pozwanego co do idealnego stanu domu czy braku jakichkolwiek nieprawidłowości. W tym zakresie rozstrzygające znaczenie miały opinie biegłych sądowych, które wykazały istnienie określonych mankamentów technicznych i budowlanych, choć nie w takim zakresie, jaki przedstawiała strona powodowa.

Ze względu na konieczność zasięgnięcia informacji specjalnych Sąd Okręgowy na wnioski stron dopuścił dowód z opinii biegłego - postanowieniem z 30.01.2020 r z zakresu budownictwa oraz z zakresu instalacji elektrycznej postanowieniem z 10 stycznia 2024 r. Opinię sporządził biegły sądowy z zakresu rzeczoznawstwa inż. H. M. (opinia główna k. 358 – 456, opinia uzupełni k. 522 – 578) a także wysłuchał ustnych wyjaśnień opinii na rozprawie (protokół z 9 sierpnia 2023 r. k. 622 – 625 i protokół z 27 października 2023 r. k. 651 - 652).

Sąd jedynie pomocniczo uwzględnił opinię biegłego H. M.. Opinia ta zawierała obszerny materiał dokumentacyjny dotyczący realizacji inwestycji, w tym dokumenty pozyskane z organu nadzoru budowlanego, co było przydatne dla odtworzenia historii budowy i dokumentacji obiektu. W tym zakresie miała ona znaczenie pomocnicze.

Sąd nie oparł się natomiast zasadniczo na opinii H. M. przy ustalaniu stanu technicznego budynku i instalacji elektrycznej. Opinia ta była obarczona licznymi i zasadnymi zastrzeżeniami stron, zawierała fragmenty wykraczające poza wiadomości specjalne biegłego, w tym elementy oceny zachowania stron i wnioskowania co do ich staranności, a część jej sformułowań miała charakter nieprecyzyjny i ocenny. Zastrzeżenia budził także sposób udzielania ustnych wyjaśnień przez biegłego, który nie pozwalał na przyjęcie, że opinia ta może stanowić samodzielną i pewną podstawę ustaleń. Sąd uwzględnił ją zatem jedynie w zakresie, w jakim zawarte w niej informacje dokumentacyjne lub techniczne pozostawały zgodne z późniejszymi, bardziej precyzyjnymi opiniami biegłych X. X. i E. V..

Sąd następnie dopuścił dowód z oględzin nieruchomości przy (...) w A. oraz dowód z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa oraz instalacji eklektycznych celem odpowiedzi na pytania zawarte w pismach procesowych pełnomocników stron z 5 i 7 grudnia 2023 r.(postanowienie k. 672, 775). Na tej podstawie sporządzono opinię biegłego sądowego z zakresu instalacji, sieci i urządzeń elektrycznych (k. 699 -738, 783 - 791) oraz opinię techniczną biegłego z zakresu budownictwa E. V. (k. 741 – 750, 798 - 801).

Zasadniczą podstawą ustaleń w zakresie instalacji elektrycznej była opinia biegłego sądowego X. X. wraz z opinią uzupełniającą. Sąd uznał tę opinię za rzetelną, logiczną i przydatną dla rozstrzygnięcia sprawy. Biegły posiada wiadomości specjalne z zakresu instalacji, sieci i urządzeń elektrycznych, a opinia została sporządzona zgodnie z postanowieniem Sądu, po analizie akt, dokumentacji zdjęciowej oraz oględzin instalacji. Biegły w sposób jasny odpowiedział na pytania stron, wskazał istniejące mankamenty instalacji, ale jednocześnie określił ich rzeczywiste znaczenie dla bezpieczeństwa i możliwości korzystania z budynku. Opinia X. X. była szczególnie istotna dlatego, że nie pomijała nieprawidłowości instalacji elektrycznej, ale nadawała im właściwą rangę. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania opinii X. X.. Opinia ta była rzeczowa, wyważona i nie miała charakteru jednostronnego. Biegły nie negował wszystkich zarzutów powodów, lecz wyjaśnił, które nieprawidłowości rzeczywiście występowały i jakie miały znaczenie praktyczne. Wnioski tej opinii pozostawały częściowo zbieżne z prywatnym dokumentem X. M. co do istnienia określonych mankamentów, lecz jednocześnie precyzowały, że nie miały one takiej skali, aby czyniły instalację niezdatną do korzystania lub niebezpieczną dla użytkowników.

Zasadniczą podstawą ustaleń w zakresie budowlanym była opinia biegłego sądowego E. V. wraz z opinią uzupełniającą. Sąd uznał te opinie za jasne, spójne i przekonujące. Biegły przeprowadził oględziny nieruchomości z udziałem Sądu, pełnomocników stron oraz biegłych, dokonał pomiarów pomieszczeń, odniósł się do dokumentacji projektowej i odpowiedział w pełni na pytania stron. Opinia nie sprowadzała się do ogólnej oceny budynku, ale zawierała konkretne pomiary i ustalenia dotyczące garażu, kuchni, kotłowni, powierzchni użytkowej i wysokości pomieszczeń. Opinia E. V. była dla Sądu bardziej miarodajna niż prywatna ocena E. C. (2) oraz zeznania osób wykonujących prace remontowe. Biegły sądowy dokonał własnych pomiarów i odniósł się do konkretnych pytań stron. Nie negował istnienia nieprawidłowości, ale jednocześnie uporządkował ich charakter i znaczenie. Dzięki temu pozwalała ona oddzielić rzeczywiste mankamenty budynku od ocen formułowanych przez strony procesu.

Sąd nie traktował prywatnych dokumentów sporządzonych przez E. C. (2) i X. M. jako opinii biegłych w rozumieniu art. 278 k.p.c. Dokumenty te stanowiły dokumenty prywatne, sporządzone na zlecenie powodów, i wyrażały stanowisko osób, które dokonały oględzin na potrzeby powodów. Miały one znaczenie jako element wyjaśniający, jakie zarzuty powodowie przedstawili sprzedającym 28 lutego 2018 r. oraz jakie nieprawidłowości były przez nich wówczas wskazywane. Nie mogły jednak zastąpić dowodu z opinii biegłych sądowych, przeprowadzonych w toku procesu. W zakresie, w jakim ich treść została potwierdzona przez opinie biegłych X. i V., Sąd uwzględnił wynikające z nich informacje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

W sprawie bezsporne było, że 7 listopada 2017 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym(...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej. Bezsporne było również, że powodowie zapłacili sprzedającym kwotę 250.000 zł, która zgodnie z umową miała pełnić funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 1 marca 2018 r., a w razie niewykonania umowy przez kupujących sprzedający będą mogli od umowy odstąpić i zachować zadatek, natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedających kupujący będą mogli od umowy odstąpić i żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Nie było sporne także to, że po zawarciu umowy przedwstępnej nieruchomość została wydana powodom, którzy rozpoczęli korzystanie z budynku i wykonywanie w nim prac adaptacyjnych oraz wykończeniowych. Bezsporne było również, że w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawnione było ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie własności działki numer (...), a okoliczność ta została odnotowana w akcie notarialnym obejmującym umowę przedwstępną.

Poza sporem pozostawało również to, że 28 lutego 2018 r. powodowie złożyli sprzedającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, powołując się na wady fizyczne i prawne nieruchomości, oraz przekazali Z. Ł. (1) prywatne dokumenty sporządzone przez E. C. (2) i X. M.. Sprzedający zakwestionowali skuteczność tego oświadczenia, deklarowali gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej i proponowali dalsze terminy jej zawarcia. Ostatecznie 1 czerwca 2018 r. sprzedający złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z powodu niewykonania jej przez kupujących i o zatrzymaniu otrzymanego zadatku.

Spór stron koncentrował się na tym, która ze stron skutecznie odstąpiła od umowy przedwstępnej, a która ponosi odpowiedzialność za nie zawarcie umowy przyrzeczonej. Powodowie twierdzili, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedających, ponieważ nieruchomość miała liczne wady fizyczne i wadę prawną, a budynek nie odpowiadał opisowi wynikającemu z umowy przedwstępnej. Wskazywali w szczególności na nieprawidłową adaptację garażu na pokój, zbyt małą wysokość części pomieszczeń, brak zgodności budynku z projektem, wady instalacji elektrycznej, zawilgocenia przy kominie, brak wymaganej wentylacji oraz wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Z tego wywodzili roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości oraz żądanie zapłaty kwoty 50.000 zł tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość. Powodowie powoływali się również na uchylenie się od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy przedwstępnej z powodu błędu co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Pozwany podnosił natomiast, że powodowie znali stan prawny nieruchomości, byli informowani o wpisie ostrzeżenia w księdze wieczystej, oglądali budynek przed zawarciem umowy, objęli go w posiadanie i korzystali z niego przez kilka miesięcy, nie zgłaszając wcześniej wad technicznych. Według pozwanego rzeczywistą przyczyną niewykonania umowy przez powodów były trudności w sprzedaży ich własnego mieszkania i brak środków na zapłatę pozostałej ceny, a powołanie się na wady nieruchomości nastąpiło dopiero po odmowie przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany wskazywał także, że nawet stwierdzone w toku procesu nieprawidłowości nie miały takiego charakteru, aby czyniły budynek niezdatnym do korzystania albo uzasadniały odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podstawę prawną oceny żądania powodów stanowił przede wszystkim art. 394 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zgodnie natomiast z art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Zadatek pełni funkcję dyscyplinującą i odszkodowawczą, ale jego skutki zależą od tego, która ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania. Nie jest on samoistną podstawą do swobodnego odstąpienia od umowy przez stronę, która zmieniła zamiar co do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kwota 250.000 zł nie była również odstępnym w rozumieniu art. 396 k.c. Odstępne polega na zastrzeżeniu prawa odstąpienia od umowy za zapłatą oznaczonej sumy, a skuteczność takiego odstąpienia zależy od zapłaty tej sumy. W niniejszej sprawie strony wprost określiły zapłaconą kwotę jako zadatek i powiązały jego zatrzymanie albo obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z niewykonaniem umowy przez jedną ze stron. Wobec zawarcia umowy przed notariuszem po wyjaśnieniu znaczenia zawartych w niej zapisów nie można traktować zapłaconej kwoty jako ceny za możliwość jednostronnego wycofania się przez kupujących z umowy bez wykazania przesłanek odpowiedzialności sprzedających.

Umowa zawarta przez strony była umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 k.c. Przez umowę przedwstępną jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Świadczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej nie jest jeszcze przeniesienie własności rzeczy, lecz złożenie oświadczenia woli niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w razie potrzeby także dokonanie czynności koniecznych dla jej skutecznego zawarcia. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może wywoływać tzw. silniejszy skutek z art. 390 § 2 k.c., to znaczy umożliwiać dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie zmienia to jednak tego, że dla oceny skutków zadatku istotne jest ustalenie, która ze stron nie wykonała obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej i czy nastąpiło to z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność.

Umowa przedwstępna, także dwustronnie zobowiązująca, nie jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c. Świadczenia stron polegające na złożeniu oświadczeń woli potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej nie są dla siebie ekonomicznymi odpowiednikami, lecz czynnościami komplementarnymi, prowadzącymi do zawarcia umowy definitywnej. Z tego względu przepisy właściwe dla umów wzajemnych, w tym mechanizmy ustawowego odstąpienia przewidziane dla tych umów, nie znajdują prostego zastosowania do umowy przedwstępnej. W niniejszej sprawie możliwość odstąpienia i skutki finansowe niezawarcia umowy przyrzeczonej wynikały przede wszystkim z zastrzeżenia zadatku i postanowień § 6 umowy przedwstępnej.

Przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, w szczególności art. 556 1 k.c. i art. 560 k.c., także nie znajdowały zastosowania, ponieważ nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Powodowie nie byli jeszcze kupującymi wykonującymi uprawnienia z rękojmi za rzecz sprzedaną, lecz stroną umowy przedwstępnej zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepisy o rękojmi mogły mieć jedynie znaczenie pomocnicze przy ocenie, czy stan nieruchomości był tak dalece niezgodny z treścią umowy przedwstępnej, że odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej mogłaby być uznana za usprawiedliwioną. Nie można jednak utożsamiać każdego mankamentu technicznego budynku z niewykonaniem umowy przedwstępnej przez sprzedających.

Roszczenie powodów o zapłatę sumy odpowiadającej dwukrotności zadatku wymagało wykazania, że to sprzedający nie wykonali zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, a więc że uchylili się od zawarcia umowy przyrzeczonej albo nie można było jej zawrzeć z przyczyn, za które ponosili odpowiedzialność. Ciężar udowodnienia tej okoliczności spoczywał na powodach zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. Samo wykazanie, że budynek posiadał określone nieprawidłowości, nie było wystarczające. Konieczne było wykazanie, że nieprawidłowości te powodowały, iż świadczenie oferowane przez sprzedających tak dalece odbiegało od treści zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, że zawarcie umowy przyrzeczonej nie mogło być od powodów wymagane.

W odniesieniu do powołania się przez powodów na błąd zastosowanie mogły znaleźć art. 84 k.c. i art. 88 k.c. Dla skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli konieczne było wykazanie błędu co do treści czynności prawnej, jego istotności oraz – przy oświadczeniu złożonym innej osobie – tego, że błąd został przez tę osobę wywołany, chociażby bez jej winy, albo że osoba ta wiedziała o błędzie lub mogła go z łatwością zauważyć. Powodowie powinni więc wykazać nie tylko to, że ich wyobrażenie o stanie nieruchomości było inne niż rzeczywisty stan, ale również to, że błąd dotyczył treści czynności prawnej i był istotny w rozumieniu art. 84 § 2 k.c.

W pierwszej kolejności nie można przyjąć, aby niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło z przyczyn leżących po stronie sprzedających. Materiał dowodowy wykazał, że sprzedający stawili się do czynności notarialnej, kwestionowali skuteczność oświadczenia powodów o odstąpieniu od umowy, proponowali dalsze terminy zawarcia umowy przyrzeczonej i deklarowali gotowość wykonania umowy. Nie wynika z akt, aby sprzedający odmówili zawarcia umowy przyrzeczonej albo aby nie byli w stanie przenieść na powodów własności nieruchomości zgodnie z treścią umowy przedwstępnej.

Nieprawidłowości techniczne budynku istniały, jednak nie miały takiego charakteru i znaczenia, aby uzasadniały przyjęcie, że do niewykonania umowy przedwstępnej doszło z powodu okoliczności za które ponoszą odpowiedzialność pozwani. Instalacja elektryczna wymagała wykonania pomiarów okresowych, uporządkowania dokumentacji technicznej, sporządzenia schematu jednokreskowego oraz wymiany lub dołożenia części aparatów elektrycznych. Jednocześnie wyłączniki różnicowoprądowe działały poprawnie, a budynek nie zagrażał od strony elektrycznej osobom w nim zamieszkującym, poza opisanymi problemami możliwymi do usunięcia w ramach prac eksploatacyjnych. Instalacja mogła być użytkowana warunkowo do czasu wykonania pomiarów i prac dostosowawczych, nie stwarzała zagrożenia porażeniem ani pożarem w czasie oględzin, a koszt prac adaptacyjnych wraz z materiałami i pomiarami wynosił około 6.000 zł brutto. Taki stan instalacji potwierdzał istnienie mankamentów technicznych, lecz nie potwierdzał tezy, że budynek był niezdatny do korzystania albo że korzystanie z niego wiązało się z bezpośrednim zagrożeniem dla użytkowników. Tym samy wady te ni prowadziły do niemożności zawarcia umowy przyrzeczonej.

Także ustalenia dotyczące stanu budowlanego nie prowadziły do wniosku, że budynek jako całość był niezdatny do zamieszkania. Pomieszczenie powstałe z garażu nie spełniało wymagań dla pokoju przeznaczonego na stały pobyt ludzi. Miało wysokość około 2,40 m, nie posiadało wentylacji grawitacyjnej ani mechanicznej, a w miejscach obniżeń jego wysokość wynosiła około 2,0 m. Okoliczność ta miała znaczenie dla oceny sposobu opisu budynku, zwłaszcza liczby pokoi, ale nie oznaczała, że cała nieruchomość nie nadawała się do korzystania albo że sprzedający nie mogli wykonać zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Powierzchnia tego pomieszczenia mogła być wliczona do powierzchni użytkowej budynku, natomiast pomieszczenie nie mogło być kwalifikowane jako pokój przeznaczony na stały pobyt ludzi.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut powodów dotyczący powierzchni budynku w zakresie, w jakim powodowie utożsamiali powierzchnię użytkową z powierzchnią mieszkalną. Z umowy przedwstępnej wynikało, że sprzedający wskazali powierzchnię użytkową budynku. Powodowie nie wykazali natomiast, aby strony uzgodniły, że cała powierzchnia użytkowa budynku ma odpowiadać powierzchni mieszkalnej albo że każda część tej powierzchni będzie przeznaczona na stały pobyt ludzi. Z opinii biegłego E. V. wynikało, że powierzchnia użytkowa budynku wynosiła około 193,02 m 2. W ogłoszeniu powierzchnia budynku została określona jako 200 m2, natomiast w zawiadomieniu o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku wskazano powierzchnię użytkową jako 200,05 m 2 (k. 410). Różnica pomiędzy powierzchnią wskazaną w umowie przedwstępnej a powierzchnią ustaloną w opinii nie była tego rodzaju, aby uzasadniała przyjęcie, że przedmiot przyszłej sprzedaży był zasadniczo inny niż uzgodniony przez strony.

Nie zostało również wykazane, aby elementem uzgodnień stron było zapewnienie sprzedających, że budynek posiada „dwa pełne piętra i poddasze” w znaczeniu przyjmowanym obecnie przez powodów. W umowie przedwstępnej wskazano, że budynek jest dwukondygnacyjny. Odnosząc się do tych wad podkreślić należy, że powodowie oglądali nieruchomość przed zawarciem umowy, a po jej zawarciu przez kilka miesięcy korzystali z budynku. Układ kondygnacji, rozmieszczenie pomieszczeń, skosy i sposób wykorzystania poddasza czy pomieszczenia garażowego były bez wątpienia możliwe do ustalenia już przy oględzinach. Ustalone w toku procesu różnice wysokości pomieszczeń oraz odstępstwa od dokumentacji projektowej miały znaczenie dla technicznej oceny budynku, lecz nie uzasadniały przyjęcia, że powodowie zawarli umowę pod wpływem błędu co do samej tożsamości lub podstawowych cech przedmiotu przyszłej sprzedaży.

Podobnie brak wentylacji grawitacyjnej w kuchni, zacieki przy kominie w kotłowni oraz różnice wysokości pomieszczeń w stosunku do dokumentacji projektowej potwierdzały istnienie nieprawidłowości budynku, lecz nie uzasadniały odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Część tych nieprawidłowości miała charakter usuwalny, w tym w szczególności kwestia zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania garażu oraz wykonania wymaganej wentylacji. Budynek nie został wykonany w pełni zgodnie z projektem, jednak nie wynikało z tego, aby był niezdatny do zamieszkania albo aby powodowie nie mogli korzystać z niego zgodnie z zasadniczym celem mieszkalnym.

Bez decydującego znaczenia pozostawał także zarzut, że budynek nie przechodził obowiązkowych przeglądów technicznych. Nawet przy przyjęciu, że przeglądy takie nie były wykonywane w wymaganym zakresie, powodowie nie wykazali, aby okoliczność ta sama w sobie powodowała niezdatność budynku do korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem albo aby uniemożliwiała zawarcie umowy przyrzeczonej. W toku procesu ustalono konkretny stan budynku i instalacji elektrycznej, a nie wyłącznie formalny brak dokumentów przeglądowych. Ten ustalony stan nie potwierdził tezy powodów o takiej skali wad, która usprawiedliwiałaby odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powodowie nie wykazali również, aby stwierdzone nieprawidłowości miały taki wpływ na wartość nieruchomości, który uzasadniałby odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej albo żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Wprawdzie powodowie twierdzili, że wartość nieruchomości była znacząco niższa od ceny przyjętej w umowie przedwstępnej, jednak nie przedstawili dowodu pozwalającego ustalić rzeczywistą wartość nieruchomości w dacie zawarcia umowy przedwstępnej ani zakres ewentualnego obniżenia tej wartości z uwagi na stwierdzone wady. Same twierdzenia strony powodowej nie mogły zastąpić dowodu w tym zakresie, nadto roszczenia których podstawę mogły stanowić nie są przedmiotem niniejszego postępowania.

W konsekwencji Sąd przyjął, że materiał dowodowy potwierdził istnienie określonych nieprawidłowości budynku, w szczególności dotyczących adaptacji garażu, wentylacji kuchni, różnic wysokości pomieszczeń, zawilgocenia przy kominie oraz potrzeby wykonania prac dostosowawczych przy instalacji elektrycznej. Nie potwierdził natomiast tezy powodów, że były to wady tego rodzaju i takiej skali, które uniemożliwiały korzystanie z budynku zgodnie z jego mieszkalnym przeznaczeniem albo usprawiedliwiały odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, z przyczyn leżących po stronie pozwanych

Dla oceny przyczyn nie zawarcia umowy przyrzeczonej szczególne znaczenie miała chronologia zdarzeń wynikająca z korespondencji stron. Powodowie objęli nieruchomość w posiadanie 7 listopada 2017 r., korzystali z niej przez kilka miesięcy i wykonywali w niej prace adaptacyjne. W tym czasie prowadzili z Z. Ł. (1) korespondencję dotyczącą spraw organizacyjnych, mediów, korzystania z domu oraz płatności za prąd. Do 28 lutego 2018 r. nie zgłaszali sprzedającym zarzutów dotyczących wad fizycznych budynku. Biorąc pod uwagę usuwalny charakter wad, nie wezwanie do ich usunięcia wyklucza przyjęcie, że obciążają one stronę pozwaną, zwłaszcza iż nawet wada dotycząca wysokości poddasza zgodnie z opinią biegłego była usuwalna. W wiadomości z 16 lutego 2018 r. E. C. (1) poinformował natomiast Z. Ł. (2) o nieplanowanym opóźnieniu w sprzedaży mieszkania powodów i zaproponował przesunięcie zawarcia umowy przyrzeczonej na 14 maja 2018 r. Dopiero po tym, jak przesunięcie terminu okazało się problematyczne z punktu widzenia sprzedających, powodowie przedstawili prywatne ekspertyzy i złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Taka sekwencja zdarzeń nie pozwalała przyjąć, że to wady budynku były rzeczywistą i pierwotną przyczyną odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby nieprawidłowości techniczne miały dla powodów znaczenie zasadnicze już wcześniej, naturalne byłoby zgłaszanie ich sprzedającym w toku bieżącej korespondencji, zwłaszcza że powodowie korzystali z nieruchomości i wykonywali w niej prace. Tymczasem z korespondencji wynika, że jeszcze w połowie lutego 2018 r. powodowie nie wskazywali na wady budynku jako przeszkodę w zawarciu umowy, lecz na opóźnienie w sprzedaży własnego mieszkania. Okoliczność ta nie zastępuje oceny technicznej budynku, ale ma istotne znaczenie przy ustalaniu, czy powodowie rzeczywiście odstąpili od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedających.

Również powoływanie się przez powodów na wadę prawną nieruchomości nie mogło odnieść skutku. Wpis ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej był ujawniony w akcie notarialnym umowy przedwstępnej. Powodowie byli o nim informowani przez pośredniczkę i notariusza, a notariusz wyjaśniała stronom znaczenie tego wpisu oraz konieczność przeprowadzenia postępowania cywilnego dla usunięcia niezgodności. Powodowie, mając tę wiedzę, zdecydowali się zawrzeć umowę przedwstępną i zapłacić zadatek, bez konsultacji prawnej w tym zakresie. Nie działali przy tym pod presją sprzedających, którzy by im to utrudniali. W umowie strony nie zastrzegły, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uprzednie wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej. Powodowie nie wykazali także, aby wpis ten uniemożliwiał przeniesienie własności nieruchomości na ich rzecz albo aby powodował nieważność lub bezskuteczność przyszłej umowy sprzedaży. Skoro więc okoliczność ta była powodom znana przy zawarciu umowy, nie mogła następnie stanowić samodzielnej podstawy do przypisania sprzedającym odpowiedzialności za niewykonanie umowy.

Nie było również podstaw do przyjęcia, że powodowie skutecznie uchylili się od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy przedwstępnej. W zakresie stanu prawnego nieruchomości brak było błędu, ponieważ wpis ostrzeżenia został ujawniony w akcie notarialnym i był przedmiotem wyjaśnień przed zawarciem umowy. W zakresie stanu technicznego budynku powodowie widzieli nieruchomość przed zawarciem umowy, następnie przez kilka miesięcy z niej korzystali, wykonywali prace adaptacyjne i nie zgłaszali sprzedającym zastrzeżeń aż do końca lutego 2018 r. Stwierdzone w toku postępowania nieprawidłowości techniczne nie miały takiego charakteru, aby uzasadniały przyjęcie, że powodowie działali pod wpływem istotnego błędu co do treści czynności prawnej. Nie wykazano także, aby pozwani wywołali u powodów błąd, wiedzieli o nim albo mogli go z łatwością zauważyć w rozumieniu art. 84 § 1 k.c.

Nie można było również podzielić argumentu powodów, że wysokość zadatku świadczyła o wykorzystaniu ich braku doświadczenia. Wysokość zadatku została określona w akcie notarialnym, a powodowie dobrowolnie przystąpili do umowy i zapłacili kwotę 250.000 zł. Żaden przepis nie określa maksymalnej wysokości zadatku ani nie ogranicza go do określonego procentu ceny. Powodowie nie wykazali, aby wysokość zadatku została im narzucona pod przymusem, w warunkach wyzysku albo wskutek podstępnego działania sprzedających. Przeciwnie, z materiału dowodowego wynikało, że wysoki zadatek miał wzmacniać związanie stron umową i umożliwić powodom objęcie nieruchomości w posiadanie i dokonywanie jej adaptacji do ich potrzeb jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Powoływanie się przez powodów na przepisy o rękojmi mogło mieć jedynie znaczenie pomocnicze. Do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, dlatego powodowie nie wykonywali uprawnień kupującego z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Ocena istnienia wad była istotna tylko o tyle, o ile mogła wpływać na ustalenie, czy sprzedający nie wykonali zobowiązania z umowy przedwstępnej. Dla zastosowania art. 394 § 1 k.c. nie wystarcza samo wykazanie, że budynek posiadał określone mankamenty. Konieczne było wykazanie, że ich charakter i skala powodowały, iż świadczenie sprzedających tak dalece odbiegało od treści zobowiązania, że zawarcie umowy przyrzeczonej nie mogło być od powodów wymagane. Tego powodowie nie wykazali.

Nie przekonywało także odwołanie powodów do orzeczenia dotyczącego ukrytej pleśni i grzyba w lokalu mieszkalnym. Stan faktyczny niniejszej sprawy był odmienny. Powodowie objęli nieruchomość w posiadanie już 7 listopada 2017 r., korzystali z niej przez kilka miesięcy, wykonywali w niej prace adaptacyjne i pozostawali w bieżącym kontakcie ze sprzedającym. Do 28 lutego 2018 r. nie zgłaszali sprzedającym zarzutów dotyczących wad budynku, natomiast 16 lutego 2018 r. wskazywali na opóźnienie w sprzedaży własnego mieszkania i proponowali przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Ta chronologia odróżnia niniejszą sprawę od sytuacji, w której kupujący dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej i bez innych okoliczności wpływających na wykonanie umowy odkrywa ukrytą wadę o istotnym znaczeniu dla możliwości korzystania z lokalu.

Żądanie zapłaty kwoty 50.000 zł tytułem nakładów było bezzasadne z dwóch niezależnych przyczyn. Po pierwsze, strony w § 7 ust. 3 umowy przedwstępnej przewidziały, że w przypadku niewykonania umowy lub jej rozwiązania kupującym nie będzie przysługiwało żądanie zwrotu kosztów poniesionych na adaptację budynku, poprawę stanu nieruchomości oraz koszty eksploatacji. Powodowie, zawierając umowę, przyjęli więc na siebie ryzyko ponoszenia tego rodzaju nakładów w okresie poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej. Po drugie, powodowie nie wykazali w sposób dostateczny wysokości tej części roszczenia ani związku wszystkich wskazywanych wydatków z nieruchomością. Przy pozwie powodowie przedstawili częściowo faktury i rachunki poniesione w związku z zamieszkaniem w nieruchomości, w tym za wykonane prace, zakup mebli i wyposażenia nieruchomości. Przedstawili ogólny katalog prac i zakupów, obejmujący między innymi ogrodzenie, elementy alarmu, domofon, instalacje dachowe, kabiny prysznicowe, baterie, moduł pieca, karnisze, regulację okien i inne drobne prace. Nie wykazali jednak w sposób ścisły, że wszystkie te wydatki zostały poniesione na nieruchomość objętą sporem, że pozostawały w adekwatnym związku z koniecznością usunięcia wad budynku oraz że zwiększyły wartość nieruchomości o dochodzoną kwotę. Część prac miała charakter adaptacyjny i odpowiadała indywidualnym potrzebom powodów, a nie obiektywnej konieczności doprowadzenia budynku do stanu używalności.

W rezultacie wszystkie podnoszone przez powodów zarzuty – dotyczące stanu technicznego budynku, sposobu adaptacji garażu, powierzchni, wysokości pomieszczeń, braku wentylacji, instalacji elektrycznej, wpisu w księdze wieczystej, błędu oraz nakładów – zostały ocenione przez Sąd. Zarzuty te potwierdziły istnienie pewnych nieprawidłowości budynku, lecz nie wykazały, aby sprzedający nie wykonali umowy przedwstępnej albo aby powodowie byli uprawnieni do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Decydujące znaczenie miało to, że powodowie znali stan prawny nieruchomości, objęli budynek w posiadanie, korzystali z niego przez kilka miesięcy, nie zgłaszali sprzedającym istotnych wad technicznych przed 28 lutego 2018 r., a problem wykonania umowy pojawił się w bezpośrednim związku z opóźnieniem w sprzedaży ich własnego mieszkania.

Skoro powodowie nie wykazali, aby niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło z przyczyn leżących po stronie sprzedających, nie powstało po ich stronie roszczenie o zapłatę sumy odpowiadającej dwukrotności zadatku. Zgromadzony materiał dowodowy prowadził do wniosku przeciwnego, a mianowicie że to powodowie odmówili zawarcia umowy przyrzeczonej mimo gotowości sprzedających do jej zawarcia. W tych okolicznościach sprzedający byli uprawnieni do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zatrzymania otrzymanego zadatku. Z tych względów na podstawie przepisów przytoczonych w treści uzasadnienia powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu w całości, o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy rozstrzygnął na podstawie art. 108 §1 zdanie pierwsze k.p.c. w zw. z art. 98 §1 i 1 1 k.p.c. uznając iż wobec oddalenia powództwa w całości kosztami postępowania należy obciążyć powodów jako przegrywających sprawę. Koszty zastępstwa procesowego obliczono na podstawie §2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie w wysokości 10.800 zł oraz dwóch opłat skarbowych od pełnomocnictwa, o czym postanowiono jak w sentencji w punkcie 2.

Ze względu na poniesienie przez Skarb Państwa kosztów opinii biegłych w kwotach 167,16 zł, 82,31 zł, 6.926,77 zł, 1.560 zł, 1142,74 zł i 480 zł Sąd orzekł o ich zwrocie na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sadowych w sprawach cywilnych stosownie do wyniku postępowania.

W pozostałym zakresie Sąd przejął nieuiszczone wydatki w sprawie, wynikające z opinii biegłego H. M. ale niepokryte zaliczką uiszczona w sprawie, na rachunek Skarbu Państwa, o czym na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. a contrario postanowiono jak w sentencji w punkcie 4. Sąd uwzględniając nieprofesjonalny charakter sporządzonej opinii, jej nieprzydatność dla rozstrzygnięcia sprawy przyjął iż nie istnieją podstawy do obciążania kosztami stron postepowania, które nie mogą odpowiadać za nie profesjonalizm biegłego.

sędzia Piotr Królikowski