descriptionTreść orzeczenia

Sygnatura akt I C 1336/24/P upr

UZASADNIENIE WYROKU

Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

z dnia 29 kwietnia 2025 roku

W pozwie z dnia 24 kwietnia 2024 r. (data nadania) powódka M. K. (1), działając przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o zasądzenie od strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki jawnej

w K. kwoty 10.867,26 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia 13 marca 2024 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu.

Pełnomocnik w uzasadnieniu wskazał, że powódka w dniu 20 czerwca 2022 r. zawarła umowę deweloperską na mocy której strona pozwana zobowiązała się wybudować budynek mieszkalny i ustanowić odrębną własność lokalu na rzecz powódki, zaś powódka zobowiązała się do zapłaty ceny 245.000,00 zł. Umowa przenosząca własność lokalu miała zostać zawarta do dnia 31 lipca 2023 r. W umowie zastrzeżono karę umowną równą sumie odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od ceny z umowy deweloperskiej za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności nabywanego lokalu za wyjątkiem sytuacji,

w których opóźnienie dewelopera miałoby wynikać z przyczyn leżących wyłącznie po stronie nabywcy. W wykonaniu umowy strona pozwana przeniosła na powódkę własność lokalu

w dniu 18 grudnia 2023 r. Powódka wezwała stronę pozwaną do zapłaty kary umownej zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej. Kara nie została zapłacona. W piśmie skierowanym do powódki strona pozwana przyznała, że opóźnienie miało miejsce i nie było spowodowane przyczynami leżącymi po stronie powódki. Strona pozwana zaproponowała powódce voucher na kwotę kary umownej do zrealizowania na innych inwestycjach. Powódka nie wyraziła zgody na tę propozycję. Strona pozwana po ponownym wezwaniu do zapłaty znów odmówiła jej uregulowania. Opóźnienie między dniem w którym miało nastąpić zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności na rzecz powódki (31 lipca 2023 r.) a dniem faktycznego zawarcia umowy (18 grudnia 2023 r.)

wynosi 140 dni. Pełnomocnik wskazał, że kwota kary umownej wynosi 10.867,26 zł.

Referendarz w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza w Krakowie w dniu 25 czerwca 2024 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 54).

Strona pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna w K., działając przez zawodowego pełnomocnika, wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty domagając się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia zwrotu kosztów procesu. Pełnomocnik podniósł, że przesunięcie terminu przeniesienia własności lokalu na rzecz powódki było następstwem okoliczności za które strona pozwana odpowiedzialności nie ponosi (opóźnienie nie było spowodowane działaniem lub zaniechaniem zależnym od winy strony pozwanej). Wobec braku odpowiedzialności strony pozwanej za przesunięcie terminu przeniesienia własności lokalu na rzecz powódki nie doszło do ziszczenia się przesłanek naliczenia kary umownej. Powódka nie poniosła szkody w następstwie przesunięcia terminu przeniesienia własności a w konsekwencji żądana kara umowna

jest rażąco wygórowana. Pełnomocnik podniósł, że przesunięcie terminów ukończenia robót budowlanych w ramach inwestycji (...) w K. powstało gdyż budowa była prowadzona w trudnym okresie pandemii, inflacji i wojny na Ukrainie co spowodowało wzrost cen materiałów budowlanych i doprowadziło do sporu z Generalnym Wykonawcą robót który zażądał podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego o 20% pod rygorem zejścia z budowy i braku kontynuowania robót. Ostatecznie Generalny Wykonawca zszedł z budowy a strona pozwana została zmuszona aby zawrzeć umowy z podwykonawcami robót.

To doprowadziło do przesunięcia terminu ukończenia budowy i w konsekwencji skutkowało przesunięciem terminu przekazywania mieszkań i zawierania umów przenoszących własność lokali. Strona pozwana podjęła wszelkie możliwe działania zmierzające do ukończenia inwestycji i jak najszybszego przekazania lokali oraz przeniesienia ich własności.

W replice do sprzeciwu od nakazu zapłaty pełnomocnik powódki podtrzymał pisemne stanowisko. Zaprzeczył aby intencją stron było zastrzeżenie kary umownej wyłącznie na wypadek okoliczności za które winę ponosi strona pozwana. Strona pozwana przyjęła na siebie obowiązek zapłaty kary umownej także w okolicznościach za które nie ponosi odpowiedzialności (§ 8 ust. I umowy). Okoliczności wskazane przez stronę pozwaną (pandemia, wojna, inflacja) nie są okolicznościami które mogłyby zwolnić stronę pozwaną

z obowiązku zapłaty kary umownej. Umowa deweloperska została zawarta już po wybuchu epidemii w Polsce, po wybuchu wojny na Ukrainie oraz w chwili gdy rozmiar inflacji był znany (nie była to okoliczność nadzwyczajna, nieznana w chwili zawarcia umowy). Pełnomocnik zwrócił uwagę, że fakt czy powódka poniosła szkodę czy też nie pozostaje bez znaczenia dla obowiązku strony pozwanej. Jego zdaniem brak jest podstaw do miarkowania kary umownej. Powódka wykonała w całości swoje zobowiązanie zgodnie z zapisami umowy i miała prawo oczekiwać, że strona pozwana dotrzyma terminów które sama określiła.

W odpowiedzi na replikę pełnomocnik strony pozwanej podał, że intencją strony pozwanej przy zawieraniu umowy deweloperskiej było zastrzeżenie obowiązku zapłaty kary umownej na wypadek zdarzeń przez nią zawinionych.

W dalszych pismach strony podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 4 marca 2020 r. stwierdzono pierwszy przypadek zakażeniem wirusem (...)2. w Rzeczypospolitej Polskiej. Następnie wprowadzono w Polsce stan epidemii

oraz stan zagrożenia epidemicznego, co wiązało się z licznymi obostrzeniami. W dniu 24 lutego 2022 r. Federacja Rosyjska rozpoczęła pełnoskalową inwazję na terytorium Ukrainy. W ciągu kilku godzin nastąpiły zmasowane ataki rakietowe i lotnicze na ukraińskie miasta oraz rozpoczął się atak lądowy. Wielu pracowników z branży budowlanej narodowości ukraińskiej postanowiło wrócić na Ukrainę aby dołączyć do armii.

/fakty powszechnie znane, art. 228 § 1 k.p.c./

Strona pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna w K. (następca prawny (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K.) realizowała inwestycję polegającą na budowie wielorodzinnego budynku przy ul. (...) w K.. Podczas budowy wystąpiły trudności związane z pandemią i wybuchem wojny na Ukrainie. Obostrzenia pandemiczne powodowały trudności w obsadzie brygad pracowniczych oraz brak dostępności materiałów budowlanych. W lutym 2022 r. pojawił się problem z odpływem pracowników narodowości ukraińskiej w związku z ich powrotem do kraju. Z uwagi na spór

z generalnym wykonawcą zakończony rozwiązaniem umowy strona pozwana dokończyła proces budowlany nawiązując współpracę z podwykonawcami (lata 2022-2023). Strona pozwana miała trudności z uzyskaniem hydroforu przeciwpożarowego niezbędnego do odbioru pożarowego budynku. Urządzenie zostało zamówione przez A. D.

po rozstaniu się z generalnym wykonawcą jesienią 2022 r. W kwietniu 2023 r. okazało się, że urządzenia nie mają kluczowego elementu niezbędnego do działania i ich dostawa się przedłuży. Zamiennik tego urządzenia został dostarczony na budowę w październiku 2023 r. W czerwcu 2022 r. opóźnienia wedle harmonogramu budowlanego wynosiły ok. 4 tygodni. Aby lokale mieszkalne mogły zostać przekazane w terminie (do 31 lipca 2023 r.)

realizacja inwestycji musiała się zakończyć najpóźniej do końca maja 2023 r.

Dowody: zeznania świadka R. Z. (00:08:27-00:48:15, k.115v.-116v.); zeznania świadka A. D. (00:48:15-91:24:18, k.117v.-117v.)

W dniu 20 czerwca 2022 r. powódka M. K. (2) wraz z mężem K. K. zawarła z poprzednikiem prawnym strony pozwanej (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową w K. (dalej także jako deweloper) umowę deweloperską na mocy której strona pozwana zobowiązała się do wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia na rzecz powódki i jej męża w stanie wolnym lokalu mieszkalnego oznaczonego roboczo numerem 8 o powierzchni użytkowej 28,34 m 2 za cenę 245.000,00 zł brutto (§ 4 ust. I pkt 20 oraz § 6 ust. I, III i VI umowy).

W § 6 ust. VI umowy deweloperskiej strony ustaliły, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz nabywców zostanie zawarta po przyjęciu budynku do użytkowania przez właściwy organ nadzoru budowlanego, zapłacie całej ceny nabycia, należnych odsetek oraz kosztów zamówionych przez nabywców zmian lokatorskich, odbiorze przedmiotu umowy przez nabywców nie później jednak

niż w terminie do dnia 31 lipca 2023 r., przy czym umowa przeniesienia własności nie mogła zostać zawarta wcześniej niż po otrzymaniu przez stronę pozwaną zaświadczenia

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Strona pozwana była zobowiązana powiadomić nabywcę o terminie i miejscu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu za pomocą listu poleconego lub za pomocą wiadomości e-mail z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem.

Strony postanowiły w § 8 ust. I umowy deweloperskiej, że w przypadku opóźnienia dewelopera z zawarciem umowy przeniesienia własności w terminie określonym

w § 6 ust. VI nabywcę będą uprawnieni do naliczania kary umownej za okres opóźnienia

w wysokości równej sumie odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od ceny nabycia nieruchomości za każdy dzień opóźnienia, z wyjątkiem sytuacji, w których opóźnienie strony pozwanej wynikać będzie z przyczyn leżących wyłącznie po stronie nabywców (w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązań nabywcy, wynikających

z umowy lub przesunięcia terminu przeniesienia własności na wniosek nabywców). Kara umowna miała być płatna w terminie 14 dni od otrzymania przez dewelopera pisemnego wezwania, na rachunek powódki wskazany w tym wezwaniu.

Strony w § 6 ust. IV umowy ustaliły cenę za 1m 2 powierzchni lokalu na kwotę 8.645,00 zł brutto oraz wskazały, że ostateczna cena lokalu ustalona zostanie jako iloczyn rzeczywistej powierzchni lokalu oraz ceny za 1 m 2, z uwzględnieniem zmienionej stawki podatku od towarów i usług, z zastrzeżeniem, że nie będą miały wpływu na cenę zmiany

w powierzchni lokalu jeżeli są one wynikiem działań podjętych na wniosek nabywcy

(np. przebudowa lokalu, połączenie, podzielenie, postawienie ścianek działowych)

/okoliczności bezsporne/

Umowa deweloperska nie była negocjowana. Powódka wraz z mężem zamierzała zakupić lokal mieszkalny w celu przekazania synowi który rozpoczął studia w K..

W związku z opóźnieniem syn powódki musiał dojeżdżać do K. z rodzinnego S.. Powódka wraz z mężem ponosiła koszty dojazdu syna do K..

Dowód: zeznania powódki M. K. (2) (01:24:59 – 01:46:10, k. 117v.-118)

W dniu 18 grudnia 2023 r. powódka wraz z mężem K. K. zawarła ze stroną pozwaną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. W oparciu o tę umowę ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w K. i przeniesiono jego własność na rzecz powódki i jej męża. Ostatecznie powierzchnia lokalu wyniosła 28,32 m 2, toteż zmianie uległa cena lokalu wskazana w umowie deweloperskiej z 20 czerwca 2022 r. z 245.000,00 zł brutto na kwotę 244.827,00 zł brutto (§ 6 ust. I, II umowy).

Deweloper oświadczył, że zgodnie z zaświadczeniem nr GM. (...).4.58.2023.MC przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe na którym znajduje się budynek numer (...) w prawo własności gruntu nastąpiło z dniem 22 listopada 2023 r. (§ 4 ust. 1 pkt 1 lit. a).

/okoliczności bezsporne/

Pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2024 r. strona pozwana w odpowiedzi

na wezwanie powódki do zapłaty kary umownej wyjaśniła, iż budowa budynku toczyła się

w bardzo trudnych warunkach pandemii i wojny na Ukrainie, co spowodowało szybki wzrost cen materiałów budowlanych, problemy z pracownikami na budynku i brakiem możliwości dokończenia budowy budynku w terminie. Strona pozwana zaproponowała powódce voucher na kwotę wyliczonej kary umownej do realizacji na wszystkich inwestycjach realizowanych przez spółki celowe z grupy (...) sp. z o.o.

Dowód: pismo strony pozwanej z dnia 17 stycznia 2024 r. (k. 47).

Pismem oznaczonym datą 7 lutego 2024 r. pełnomocnik powódki wezwał stronę pozwaną do kary umownej w wysokości 10.867,26 zł na rachunek bankowy powódki

w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Wezwanie zostało doręczone stronie pozwanej w dniu 27 lutego 2024 r. W odpowiedzi strona pozwana podtrzymała wcześniejsze stanowisko odmawiając zapłaty kary umownej.

Dowody: pismo z 7 lutego 2024 r. (k. 48), potwierdzenie nadania wezwania do zapłaty (k. 51); wydruk z systemu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej (k. 49); pismo z dnia 12 marca 2024 r. (k. 50).

Stan faktyczny był w znacznym zakresie niesporny. Wynikał, z treści dokumentów przedłożonych przez powódkę i stronę pozwaną, których wiarygodność nie była kwestionowana. Ponadto Sąd oparł się ustalenia na zeznaniach świadków R. Z.

i A. D. oraz zeznaniach powódki. Sąd uznał dowody te za wiarygodne w całości. Fakty, o których zeznawali świadkowie i powódka korelują z dowodami z dokumentów.

Sąd zważył co następuje

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemalże w całości.

Powódka dochodziła zapłaty kary umownej zastrzeżonej w umowie z 20 czerwca 2022 r. za nieterminowe przeniesienie własności lokalu mieszkalnego. Przypomnieć należy, że umowa deweloperska jest umową nazwaną, której obligatoryjne elementy zostały uregulowane w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 1445), która to ustawa obowiązywała w dacie zawierania umowy deweloperskiej przez strony a następnie w art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1177). Ustawodawca przewidział, że umowa deweloperska zawiera określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Strony umowy postanowiły

w umowie, że powódka wraz z mężem jako nabywcy lokalu mieszkalnego będą uprawnieni do naliczania kary umownej za okres opóźnienia w wysokości równej sumie odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od ceny nabycia lokalu za każdy dzień opóźnienia,

z wyjątkiem sytuacji, w których opóźnienie strony pozwanej wynikać będzie z przyczyn leżących wyłącznie po stronie nabywców (w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązań nabywcy, wynikających z umowy lub przesunięcia terminu przeniesienia własności na wniosek nabywców). Cena lokalu do której odwoływała się zastrzeżona kara umowna została precyzyjnie określona w umowie a zatem kara została zastrzeżona w sposób prawidłowy, tj. możliwe jest jej arytmetyczne wyliczenie.

Nie budziła wątpliwości Sądu legitymacja czynna powódki. Powódka mogła wystąpić z niniejszym roszczeniem przeciwko stronie pozwanej z uwagi na treść art. 36 § 2 k.r.i.o. Zgodnie z powołanym przepisem każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego,

w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Nie budzi wątpliwości w orzecznictwie

i doktrynie, że kara umowna przysługuje wierzycielowi jedynie w przypadku zwłoki, a zatem zawinionego działania bądź zaniechania osoby, w stosunku do której taką karę zastrzeżono (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021 r., sygn. akt III CZP 16/21).

Przepis art. 483 k.c. łączyć należy z reżimem odpowiedzialności kontraktowej uregulowanej

w art. 471 k.c. i tym samym domniemaniem winy dłużnika. Dłużnik ma zatem możliwość zwolnienia się od zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że nie ponosi winy w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu przyjętego na siebie zobowiązania.

Sporną kwestią pomiędzy stronami w niniejszej sprawie było czy na gruncie postanowienia z umowy deweloperskiej z 20 czerwca 2022 r. o karze umownej doszło do rozszerzenia odpowiedzialności strony pozwanej, a jeżeli nie to czy strona pozwana ponosi odpowiedzialność za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu.

Rozważania co do tych kwestii rozpocząć należy od stwierdzenia, iż przepisy prawa zobowiązań mają co do zasady dyspozytywny charakter. Oznacza to, że strony umowy, korzystając z przysługującej im swobody kontraktowej (art. 353 1 k.c.), mogą modyfikować ustawowe regulacje stosownie do potrzeb konkretnego przypadku. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Konstrukcja tego przepisu prowadzi do tzw. odwrócenia ciężaru dowodu, co oznacza, iż,

w przeciwieństwie do roszczenia opartego na podstawie deliktowej, to nie wierzyciel obowiązany jest do wykazania winy dłużnika, lecz to na dłużniku spoczywa obowiązek udowodnienia, że winy tej nie ponosi.

Przepis art. 473 § 1 k.c. urzeczywistnia w swej treści swobodę kontraktową w zakresie modyfikacji reguł odpowiedzialności dłużnika. Przewiduje, że dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania

z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Dolną granicę dopuszczalnej modyfikacji tego reżimu przewiduje art. 473 § 2 k.c., zgodnie

z którym nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Jeżeli zaś chodzi o górną granicę modyfikacji odpowiedzialności, to w tym zakresie ustawa jej nie limituje. Teoretycznie więc, choć byłoby to wątpliwe z punktu widzenia zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), możliwe jest takie zmodyfikowanie odpowiedzialności dłużnika, aby ponosił on odpowiedzialność za działania i zaniechania wierzyciela. Nadto, w orzecznictwie przyjmuje się, iż strony zaostrzając na podstawie art. 473 § 1 k.c. odpowiedzialność dłużnika przez oderwanie jej od zasady winy muszą jednak w umowie ściśle określić mające uzasadniać odpowiedzialność dłużnika okoliczności, niemieszczące się w granicach wyznaczonych przez art. 472 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 16 listopada 2017 r., V CSK 28/17). Warunku tego

nie sposób traktować jako wymogu precyzyjnego i kazuistycznego określenia wszelkich możliwych do pomyślenia okoliczności prowadzących do rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika. Nie sposób bowiem przewidzieć wszystkich możliwych stanów faktycznych, jakie mogą zaistnieć w przyszłości, a które z woli stron prowadziłyby do odpowiedzialności dłużnika ponad ustawową regulację. Stąd też za trafne należy uznać stanowisko, że dostateczne w tym względzie jest, aby zbiór okoliczności za które dłużnik ponosi odpowiedzialność był zbiorem oznaczalnym lub zrelacjonowanym do znanych ustawowych reguł odpowiedzialności (A. S., Klauzula zastrzegająca karę umowną a klauzula (umowa) gwarancyjna, (...) 2022, nr 2, s. 17-21).

Postanowienie umowne rozszerzające odpowiedzialność kontraktową dłużnika

należy odróżnić od zastrzeżenia gwarancyjnego (klauzuli gwarancyjnej), dopuszczalnego

na gruncie zasady swobody umów, do którego nie znajdują zastosowania przepisy o karze umownej (por. T. Szanciło [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Załucki, Legalis/ el., 2023, art. 473). W tym przypadku świadczenie dłużnika w postaci zapłaty określonej sumy powstaje bez związku z jakimikolwiek regułami odpowiedzialności kontraktowej i bez względu na przyczynę opóźnienia czy zwłoki. Brak jest również w tym przypadku konieczności wskazywania określonych okoliczności jak w przypadku rozszerzenia odpowiedzialności w trybie art. 473 § 1 k.c. (zob. S., T. (2020). Kara umowna

a zastrzeżenie gwarancyjne. Studia (...) , (3), 291–312).

Dodać należy, że z samego faktu użycia przez strony w umowie określenia, że kara umowna należy się za opóźnienie nie można wyprowadzić wniosku, że chodzi o każde opóźnienie, zatem również to niezależne od winy dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego

w W. z 11 grudnia 2020 r., VII AGa 26/19). W takim przypadku, w razie kary umownej zastrzeżonej na wypadek niewykonania zobowiązania, kara należy się jedynie, gdy dojdzie do zwłoki dłużnika (art. 476 k.c.). Dłużnik może się uwolnić od obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli obali wynikające z art. 471 k.c. domniemanie, że opóźnienie

w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność (wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2010 r., II CSK 180/10). Przypomnieć również

w tym miejscu należy, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (art. 65 § 1 k.c.). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.).

Analiza treści umowy deweloperskiej z dnia 20 czerwca 2020 r. prowadzi zdaniem Sądu do wniosku, że strony dokonały rozszerzenia granic odpowiedzialności strony pozwanej w rozumieniu art. 473 § 1 k.c. Po pierwsze, wskazuje na to użycie sformułowania „za okres opóźnienia”. Co prawda, jak wyżej wskazano samo posłużenie się tą formułą nie świadczy o rozszerzeniu odpowiedzialności dłużnika, lecz w przypadku tego postanowienia umownego, sformułowanie to należy interpretować w powiązaniu z dalszą częścią tego postanowienia, która jednoznacznie wskazuje, że kara ta należna będzie „za każdy dzień opóźnienia, z wyjątkiem sytuacji, w których opóźnienie Dewelopera wynikać będzie

z przyczyn leżących wyłącznie po stronie nabywcy (w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązań Nabywcy, wynikających z umowy lub przesunięcia terminu przeniesienia własności na wniosek Nabywcy)”. Trudno przyjąć, że postanowienie dotyczące ustanowienia kary umownej nie niesie ze sobą w tym fragmencie żadnej normatywnej treści. Taka interpretacja przeczyłaby logicznemu założeniu, że jeżeli strony zamieszczają w umowie określone postanowienia to czynią to w celu wywołania określonych skutków prawnych i postanowienia te nie powinny być ignorowane i uznawane za nieistniejące. W analizowanym fragmencie postanowienie umowy nie stanowi jednak „klasycznego” postanowienia dotyczącego kary umownej, które mogłoby brzmieć

„w przypadku opóźnienia Dewelopera z zawarciem umowy przenoszącej własność,

w terminie określonym w § 6 ust. VI umowy, nabywca będzie uprawniony do naliczania kary umownej za okres opóźnienia w wysokości równej sumie odsetek ustawowych za opóźnienie, liczonych od ceny nabycia za każdy dzień opóźnienia”. Wówczas to, odwołując się do przywoływanych wyżej poglądów doktryny i orzecznictwa należałoby stwierdzić, że pomimo odniesienia kary umownej do „opóźnienia” w istocie należałoby interpretować to pojęcie jako odnoszące się do zawinionego niespełnienie świadczenia w terminie (zwłoki). Skoro więc strony zdecydowały się zawrzeć w klauzuli kary umownej dodatkowe postanowienia, to należało uznać, że zrobiły to w sposób zamierzony i celowy, chcąc wywołać określone skutki prawne. W niniejszej sprawie skutkiem tym jest rozszerzenie odpowiedzialności strony pozwanej także na niespełnienie świadczenia w terminie również

z uwagi na okoliczności przez niego niezawinione, z wyłączeniem okoliczności leżących wyłącznie po stronie nabywcy związanych z niewykonaniem lub nieprawidłowym wykonaniem zobowiązań wynikających z umowy. W związku zaś z tym, że odpowiedzialność strony pozwanej nie przybiera postaci odpowiedzialności bez względu na przyczynę opóźnienia czy zwłoki (skoro zgodnie z postanowieniem umownym, nie będzie on ponosił odpowiedzialności za opóźnienie wywołane przyczynami leżącymi po stronie nabywcy, czy to umyślnie, czy nieumyślnie) nie sposób rozpatrywać tego postanowienia jako klauzuli gwarancyjnej. Nadto, w umowie strony posługują się pojęciem „kary umownej” co również nie pozostaje bez wpływu na interpretację charakteru tego postanowienia w świetle art. 65 § 1 i 2 k.c., przy uwzględnieniu szerszego kontekstu, o którym mowa wyżej. Co więcej,

w ocenie Sądu rozszerzenie odpowiedzialności umownej strony pozwanej w § 8 ust. I umowy spełnia wymóg oznaczenia konkretnych okoliczności. Dają się one bowiem oznaczyć na zasadzie enumeracji negatywnej. Strona pozwana ponosi bowiem odpowiedzialność

co do zasady za każde opóźnienie w spełnieniu świadczenia, niezależnie od jego przyczyny, z wyjątkiem opóźnienia z przyczyn leżących po stronie nabywcy (stąd postanowienie

to nie stanowi klauzuli gwarancyjnej z uwagi na wyłączenie części okoliczności rodzących odpowiedzialność dłużnika).

Takie rozumienie zapisu umownego z § 8 ust. I umowy deweloperskiej przesądza,

że nietrafnie strona pozwana podnosi niezasadność roszczenia powódki z uwagi na budowę budynku w czasie pandemii, wojny oraz przy wysokiej inflacji. W umowie deweloperskiej strony dokonały bowiem skutecznego rozszerzenia odpowiedzialności strony pozwanej również na okoliczności przez nią niezawinione, z wyjątkiem tych, które leżą po stronie nabywcy w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązań nabywcy, wynikających z umowy (§ 8 ust. II umowy). Skoro strona pozwana opóźniła się

z przeniesieniem własności lokalu, co nastąpiło 18 grudnia 2023 r. zamiast 31 lipca 2023 r., to jest zobowiązana do zapłaty kary umownej na rzecz nabywców lokalu.

W § 6 ust. VI umowy deweloperskiej strony wskazały konkretny termin przeniesienia własności (31 lipca 2023 r.), uzupełniając go o obowiązkowe czynności uprzednie (uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, dokonanie odbioru lokalu, zapłatę całej ceny) oraz o zastrzeżenie, że „umowa przeniesienia własności nie może zostać zawarta wcześniej niż po otrzymaniu przez Dewelopera zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki w prawi własności (...)”. To zastrzeżenie nie może stanowić warunku zawieszającego w stosunku do terminu 31 lipca 2023 r. gdyż zastosowanie takiej konstrukcji w umowie deweloperskiej nie jest dopuszczalne. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 pkt. 7 ustawy deweloperskiej której przepisy mają zastosowanie umowa deweloperska winna zawierać termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających

z umowy deweloperskiej. Z istoty tej instytucji termin sprowadza się do zdarzenia przyszłego i pewnego. Zastrzeżenie terminu pod warunkiem zawieszającym prowadziłoby zaś do tego, że taki warunek mógłby się nigdy nie ziścić, a co za tym idzie termin nigdy by nie nadszedł. W istocie więc zastrzeżenie terminu pod warunkiem zawieszającym jest równoznaczne z nie zastrzeżeniem terminu w ogóle. Stosownie zaś do art. 28 ustawy deweloperskiej postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Tym samym zastosowanie takiej konstrukcji skutkuje wejściem w jego miejsce bezwarunkowego terminu na zasadzie art. 28 ustawy deweloperskiej. Brak zatem podstaw do twierdzenia, że do dnia 24 listopada 2023 r. (dzień otrzymania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności) strona pozwana nie znajdowała się w opóźnieniu.

Nawet gdyby przyjąć, że w analizowanym zapisie umownym z § 8 ust. I umowy nie doszło do rozszerzenia odpowiedzialności strony pozwanej to i tak brak byłoby podstaw do przyjęcia, że strona pozwana jest zwolniona z odpowiedzialności z uwagi na brak winy. Zarzuty, że opóźnienie w wykonaniu inwestycji powstały z przyczyn niezależnych od strony pozwanej tj. od pandemii C. i wybuchu wojny w Ukrainie jest bezzasadne. Niesposób pominąć, że strony zawarły umowę deweloperską w dniu 20 czerwca 2022 r.

Strona pozwana o sytuacji na rynku budowlanym związanym z pandemią i wybuchem wojny musiała już wiedzieć przez zawarciem umowy, gdyż oba te zdarzenia miały miejsce przed tym terminem (wybuch pandemii (...) marzec 2020 r., wojna w Ukrainie – luty 2022 r.). Strona pozwana zawierając umowę deweloperską miała więc możliwość wyznaczenia takiego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność aby uwzględnić znane już powszechnie utrudnienia związane z przerwaniem łańcuchów dostaw, wzrostem cen materiałów budowlanych i kwarantannami pracowników budowlanych opóźniającymi budowę. Jeżeli strona pozwana nieprawidłowo oszacowała stopień wpływu tych czynników na czas prowadzenia budowy, to jest to okoliczność leżąca po jej stronie, która stanowi część ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej. Brak jakichkolwiek racji aby to powódkę obarczać ryzykiem prowadzenia działalności przez stronę pozwaną. Przypomnieć także należy, że zgodnie z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Zmiana modelu prowadzenia inwestycji polegająca na zakończeniu współpracy z generalnym wykonawcą i przejęciu jego obowiązków przez stronę pozwaną znajduje się w zakresie jego odpowiedzialności.

To strona pozwana dokonując analizy ekonomicznej zdecydowała, że będzie prowadziła budowę samodzielnie. Brak podstaw aby skutki wyboru modelu prowadzenia inwestycji obciążały powódkę, która nie miał żadnego wpływu na decyzje strony pozwanej.

Brak podstaw do miarkowania kary umownej. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c., jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Co kluczowe, w zakresie rozważenia możliwości zwolnienia się strony pozwanej z zapłaty kary umownej na skutek „wykonania zobowiązania w znacznej części” zwrócić należy uwagę, że kara umowna w sprawie miała zabezpieczać terminowe przeniesienie własności nieruchomości. Nie można zatem przyjąć, że strona pozwana wykonała swoje zobowiązane w części na skutek wykonania do dnia 31 lipca 2023 r. większości prac budowlanych czy też na skutek udostępnienia mieszkania w dniu 8 grudnia 2023 r. (por. § 8 ust. I umowy z 18 grudnia 2023 r.). Treścią zobowiązania strony pozwanej było bowiem przeniesienie własności lokalu (zawarcie umowy przenoszącej własność) a nie zakończenie budowy lokalu czy jego udostępnienie bez przeniesienia własności. Nie można również przyjąć rażącego wygórowania kary umownej. Strona pozwana, która narzuciła wzór umowy zastosowała schemat naliczania kar umownych powszechnie stosowany przez przedsiębiorców z branży deweloperskiej, czyli w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności liczonych od ceny nabycia lokalu. Wojna na Ukrainie, choć miała wpływ gospodarkę, to jednakże nie doprowadziła do ustalenia wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w wysokości które mogłyby być w realiach niniejszej sprawy zostać uznane za rażąco wygórowane. Trudno przyjąć aby odsetki ustawowe za opóźnienie mogły być wskaźnikiem rażącego wygórowania kary umownej skoro zostały

one uregulowane ustawowo. Wbrew również twierdzeniom strony pozwanej, powódka poniosła szkodę w związku z późniejszym zawarciem umowy gdyż jej syn nie mógł zamieszkać w mieszkaniu w K. gdy rozpoczął się rok akademicki i musiał dojeżdżać do K. które to koszty pokrywała powódka z mężem.

W niniejszej sprawie na rzecz powódki M. K. (1) należało zasądzić kwotę 10.859,59 zł w oparciu o § 8 ust I umowy deweloperskiej. Kara umowna

w postaci odsetek ustawowych za opóźnienie za okres od 1 sierpnia 2023 r. do 18 grudnia 2023 r. powinna być liczona od kwoty 244.827,10 zł a nie od kwoty 245.000,00 zł. Strony bowiem w umowie z 18 grudnia 2023 r. dokonały zmiany umowy deweloperskiej

z 20 czerwca 2022 r. poprzez zastąpienie ceny nabycia lokalu ceną 244.827,10 zł. Od tak wyliczonej kary umownej należało zasądzić od strony pozwanej na rzecz powódki odsetki ustawowe za opóźnienie mając na uwadze treść wezwania do zapłaty na podstawie

art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Pełnomocnik powódki pismem oznaczonym datą

7 lutego 2024 r. wezwał stronę pozwaną do zapłaty kary umownej w terminie 14 dni

od dnia doręczenia wezwania (k. 48). Wezwanie doręczono 27 lutego 2024 r. (k. 49). Mając na uwadze datę doręczenia wezwania odsetki ustawowe za opóźnienie należało zasądzić na rzecz powódki od zasądzonej kwoty od dnia 13 marca 2024 r. do dnia zapłaty. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w pkt. I sentencji wyroku.

Sąd w punkcie II wyroku oddalił powództwo w zakresie kwoty 7,67 zł.

Powódka błędnie dokonała w pozwie wyliczenia kary umownej licząc odsetki od kwoty 245.000,00 zł zamiast od kwoty 244.827,10 zł (pominięto, że umowa deweloperska została zmieniona umową z 18 grudnia 2023 r. w zakresie „ceny”). Sąd oddalił powództwo

w zakresie różnicy pomiędzy kwotą żądaną przez powódkę a kwotą zasądzoną.

Podstawą orzeczenia o kosztach procesu w pkt III wyroku jest art. 100 zd. 2 k.p.c. Zgodnie z powołanym przepisem Sąd może włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Roszczenie powódki M. K. (1) było uzasadnione niemalże w całości (podlegało oddaleniu jedynie w zakresie kwoty 7,67 zł). Na rzecz powódki od strony pozwanej zasądzono kwotę 4.367,00 zł na którą składała się opłata sądowa od pozwu

w kwocie 750,00 zł (art. 13 § 1 pkt 6 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych

w sprawach cywilnych, Dz. U. z 2022 r., 1125 ze zm. – dalej u.k.s.c.), wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w kwocie 3.600,00 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych; Dz. U. z 2023 r., poz. 1935 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa

w kwocie 17,00 zł (art. 1 ust. 1 pkt 2 w zw. z cz. IV załącznika do ustawy

z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej; Dz.U. 2016 r. poz. 1827 ze zm.). O odsetkach

od zasądzonych kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c.

Sygnatura akt I C 1336/24/P upr

ZARZĄDZENIE

1. odnotować uzasadnienie wyroku;

2. doręczyć pełnomocnikowi strony pozwanej przez portal informacyjny odpis wyroku

z dnia 29 kwietnia 2025 r. wraz z uzasadnieniem;

3. dokumenty z okładki wszyć do akt;

4. kal. 20 dni wraz z dowodem doręczenia.

K., 19 maja 2025 roku

Sędzia Marek Kamionka