Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologiiz dnia 5 września 2023 r.w sprawie wyceny nieruchomości 1)Minister Rozwoju i Technologii kieruje działem administracji rządowej - budownictwo,
planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo, na podstawie § 1 ust.
2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie
szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju i Technologii (Dz. U. poz. 838).
Spis treści
- Treść rozporządzenia
- Rozdział 1 - Przepisy ogólne
- Rozdział 2 - Rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik
- Rozdział 3 - Sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw
- Rozdział 4 - Sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów
- Rozdział 5 - Sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju lub występujących uwarunkowań
- Rozdział 6 - Sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości
- Rozdział 7 - Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego oraz sposób potwierdzania jego aktualności
- Rozdział 8 - Przepisy przejściowe i końcowe
- Załącznik nr 1 - Współczynniki korekcyjne dla nieruchomości rolnych oraz wskaźniki szacunkowe gruntów dla nieruchomości leśnych do metody wskaźników szacunkowych gruntów
- Załącznik nr 2 - Współczynniki zmiany wartości nieruchomości (E)
Treść rozporządzenia
Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządza się, co następuje:
Rozdział 1
Przepisy ogólne
§ 1.
Rozporządzenie określa:
1)
rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości;
2)
sposoby określania wartości nieruchomości;
3)
sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4)
sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.
§ 2.
Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
1)
ustawa - ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
2)
nieruchomość leśna - grunt, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach ;
3)
pas służebności przesyłu - powierzchnię nieruchomości lub jej część związaną z urządzeniem
przesyłowym, niezbędną do wykonywania przez przedsiębiorcę przesyłowego uprawnień
objętych treścią służebności przesyłu;
4)
współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu - stopień ingerencji przedsiębiorcy
przesyłowego w prawo własności nieruchomości.
§ 3.
1.
Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności
w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a
także oględzinami nieruchomości.
2.
Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie
uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości.
Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w
operacie szacunkowym.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i
rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku
stawek czynszu na tym rynku, a także gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi
albo ich stawek czynszu jest niewystarczająca, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne
lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym
rynku nieruchomości.
4.
W przypadkach uzasadnionych rodzajem nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości
można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości
podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.
5.
Odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych określa
się właściwy rynek nieruchomości przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu
badania.
6.
Obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze
wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi odpowiadać podziałowi
administracyjnemu.
Rozdział 2
Rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik
§ 4.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech
tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
§ 5.
1.
Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości
wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym
poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego
niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
2.
Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne
dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą
to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości
prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości,
geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin
nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,
warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość
przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości
podobnych stanowiący podstawę wyceny.
3.
W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości,
ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości.
Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie
szacunkowym.
4.
Do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane
transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych
za nieruchomości podobne.
5.
Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną
w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem
zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
6.
Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być
przyjęte do wyceny, jeżeli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości.
§ 6.
1.
Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym
podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych
ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen.
2.
Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta
skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości
podobnych stanowiącym podstawę wyceny.
3.
Dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze
nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności
na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym
podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób.
§ 7.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania
ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
§ 8.
1.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny,
której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem
obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji
oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości
ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych
dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości
przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.
2.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście
nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane
są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość
nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w
zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny
wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech
rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną
i ceną maksymalną.
3.
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych
do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161
ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do
analiz statystycznych. Przy tworzeniu zbioru cen transakcyjnych właściwych do określenia
wartości nieruchomości reprezentatywnych przepis § 5 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
§ 9.
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego
lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
§ 10.
1.
W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę
inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej
albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
2.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących
lub mogących przynosić dochody, o których mowa w ust. 3.
3.
Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość
można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów,
oraz wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości.
4.
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym
mowa w ust. 3. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach
osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
i na nieruchomościach podobnych.
§ 11.
1.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako
iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji lub jako iloczyn
stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości
i współczynnika kapitalizacji.
2.
Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych
do nieruchomości wycenianej jako wzajemne relacje między dochodami możliwymi do uzyskania
z nieruchomości podobnych a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za te nieruchomości,
przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
3.
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków,
poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów
możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.
§ 12.
1.
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa
się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania
z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną
o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość
nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania
strumieni dochodów.
2.
Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego
okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3.
Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu
stopy dyskontowej.
4.
Stopę dyskontową ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości. Stopa dyskontowa
powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą
nieruchomość.
§ 13.
Przy obliczaniu strumieni dochodów, o których mowa w § 11 i § 12, nie uwzględnia się
amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków
związanych ze sprzedażą nieruchomości.
§ 14.
1.
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa
się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie
dochodów z nieruchomości podobnych.
2.
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa
się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,
z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości
wycenianej.
§ 15.
Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności
do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.
§ 16.
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji
albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
§ 17.
1.
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości
mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie,
nadbudowie, przebudowie, montażu, remoncie obiektu budowlanego lub inne działania
wpływające na jej stan techniczno-użytkowy.
2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po
wykonaniu robót lub działań wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów
tych robót lub działań, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości
podobnych.
§ 18.
1.
Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące
warunki:
1)
istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego;
2)
znany jest rodzaj i zakres robót, a także innych działań, o których mowa w § 17 ust.
1;
3)
w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące
stan rynku.
2.
Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 19.
1.
Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu, o którym mowa w § 26 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych
tego gruntu oraz powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po likwidacji.
2.
Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których
mowa w § 25.
3.
Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone
do likwidacji.
4.
Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 20.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych i leśnych, w przypadku braku transakcji
rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
§ 21.
1.
W odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza dziesięciokrotność
aktualnego na dzień wyceny średniego plonu ziarna żyta z 1 hektara, wyrażonego w decytonach,
podawanego dla kraju przez Główny Urząd Statystyczny.
2.
Wartość nieruchomości rolnej określ się z uwzględnieniem powierzchni klasy bonitacyjnej
użytku rolnego, wskaźnika szacunkowego gruntu, współczynnika korekcyjnego, ceny 1
decytony ziarna żyta i współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy,
o których mowa w § 24 ust. 1 pkt 1, według wzoru:
\(
W_R = W_{SZ} \times C \times \left[ {\sum\nolimits_{i = 1}^n {\left( {P_i \times
W_{kbo} } \right) \times \left( {1 + \sum\nolimits_{i = 1}^m {K_i } } \right)} } \right]
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WR - wartość nieruchomości rolnej,
Wsz - wskaźnik szacunkowy gruntu,
C - cenę 1 decytony ziarna żyta,
Pi - powierzchnię właściwej klasy bonitacyjnej użytku rolnego w ha,
Wkbo - współczynnik korekcyjny,
Ki - współczynniki korygujące,
n - liczbę wyodrębnionych klas w użytkach rolnych,
m - liczbę cech korygowanych.
3.
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.
§ 22.
1.
W odniesieniu do nieruchomości leśnych wskaźnik szacunkowy gruntu określa się w zależności
od wieku rębności, głównego gatunku lasotwórczego na danym siedlisku i klasy bonitacyjnej
drzewostanu w metrach sześciennych drewna.
2.
Wartość nieruchomości leśnej określa się z uwzględnieniem wskaźnika szacunkowego gruntu,
powierzchni gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej
oraz wieku rębności, ceny 1 m3 drewna oraz współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy, o których
mowa w § 24 ust. 1 pkt 2, według wzoru:
\(
W_L = C_L \times \left[ {\sum\nolimits_{i = 1}^n {W_{BGi} \times P_i \times \left(
{1 + \sum\nolimits_{i = 1}^m {K_i } } \right)} } \right]
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WL - wartość nieruchomości leśnej,
WBGi - wskaźnik szacunkowy gruntu,
Pi - powierzchnię w ha gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie
bonitacyjnej oraz wieku rębności (powierzchnię wyłączenia taksacyjnego),
CL - cenę 1 m3drewna,
Ki - współczynniki korygujące,
n - liczbę wyodrębnionych wyłączeń taksacyjnych,
m - liczbę cech korygowanych.
3.
Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru
transportem mechanicznym, przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną
z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
4.
Przy określaniu głównych gatunków lasotwórczych, klasy bonitacyjnej drzewostanu oraz
wieku rębności wykorzystuje się dane odpowiednio z planów urządzenia lasów, uproszczonych
planów urządzenia lasów albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.
§ 23.
1.
Klasy bonitacyjne użytków rolnych przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości.
2.
Współczynniki korekcyjne w zależności od klasy bonitacyjnej użytku rolnego oraz od
położenia w okręgu podatkowym dla nieruchomości rolnych, a także wskaźniki szacunkowe
gruntów dla nieruchomości leśnych, określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.
3.
Okręg podatkowy, o którym mowa w ust. 2, przyjmuje się według przepisów o podatku
rolnym.
gdzie poszczególne symbole oz aczają:
WL - wartość nie uchomości leśnej,
WBGi - wskaźnik szacunkowy gruntu,
Pi - powierzchnię w ha gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie
bonitacyjnej oraz wieku rębności (powierzchnię wyłączenia taksacyjnego),
CL - cenę 1 m3 drewna,
Ki - współczynniki korygujące,
n - liczbę wyodrębnionych wyłączeń taksacyjnych,
m - liczbę cech korygowanych.
3.
Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru
transportem mechanicznym, przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną
z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
4.
Przy określaniu głównych gatunków lasotwórczych, klasy bonitacyjnej drzewostanu oraz
wieku rębności wykorzystuje się dane odpowiednio z planów urządzenia lasów, uproszczonych
planów urządzenia lasów albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.
§ 23.
1.
Klasy bonitacyjne użytków rolnych przyjmuje się we ług danych z katastru ieruchomości.
2.
Współczynniki korekcyjne w zależności od klasy bonitacyjnej użytku rolnego oraz od
położenia w okręgu podatkowym dla nieruchomości rolnych, a także wskaźniki szacunkowe
gruntów dla nieruchomości leśnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.
3.
Okręg podatkowy, o którym mowa w ust. 2, przyjmuje się według przepisów o podatku
rolnym.
4.
Zastosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów do określenia wartości nieruchomości
rolnych lub leśnych wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 24.
1.
Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się współczynniki
korygujące dla następujących cech:
1)
w odniesieniu do nieruchomości rolnych - dogodność dojazdu, kulturę rolną, wielkość
zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury
utrudniającej agrotechnikę, trudność uprawy, strukturę przestrzenną użytków gruntowych;
2)
w odniesieniu do nieruchomości leśnych - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe
oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w
stosunku do głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem
mechanicznym, dogodność dojazdu, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne,
strefę zagrożenia pożarowego terenów leśnych.
2.
Współczynniki, o których mowa w ust. 1, ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie
analizy rynku.
§ 25.
W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia.
Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
§ 26.
1.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym
mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu.
2.
Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,
przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną
o stopień zużycia tych części składowych.
3.
Przy określaniu stopnia zużycia, o którym mowa w ust. 2, rzeczoznawca majątkowy ustala
zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również zużycie funkcjonalne
lub inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości.
§ 27.
1.
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do
wzniesienia lub powstania tych części składowych.
2.
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych
gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych,
jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
§ 28.
1.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa
się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych
tych robót.
2.
Przy użyciu techniki elementów scalonych, koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia
określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych
elementów tych robót.
3.
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa
się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których
ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty,
dla których określa się wartość, są porównywalne z obiektami, dla których znane są
ceny wskaźnikowe.
4.
Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 1-3, uwzględnia się koszty dokumentacji
i nadzoru.
Rozdział 3
Sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw
§ 29.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przyjmuje się
ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu
prawa własności.
2.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności
lub liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca, ale dokonano
transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się
na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu
prawa własności a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych
rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.
3.
W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 2,
wartość prawa własności nieruchomości określa się jako iloraz wartości nieruchomości
jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego obliczonego
według wzoru, o którym mowa w § 30 ust. 6.
§ 30.
1.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane
przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego.
2.
Przy wyborze nieruchomości, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się wysokość stawek
procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz niewykorzystany
okres trwania tego prawa.
3.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca,
ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności,
wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa
się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa
własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach
nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.
4.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach do określenia wartości rynkowej nieruchomości
gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dopuszcza się zastosowanie
podejścia mieszanego, metody pozostałościowej.
5.
Wartość, o której mowa w ust. 4, określa się jako różnicę wartości nieruchomości z
częściami składowymi oraz wartości części składowych nieruchomości określonych w podejściu
kosztowym.
6.
Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których
mowa w ust. 1, 3 i 4, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej
niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego
według wzoru:
\(
W_k = \left( {1 - {{S_R } \over R}} \right) \times {t \over T} + 0,25 \times {{T
- t} \over T}
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają: gdzie poszczególne symbole oznaczają:
Wk - współczynnik korygujący,
SR - stawkę procentową opłaty rocznej nie większą niż 3%,
t - liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego,
T - liczbę lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste,
R - przeciętną stopę kapitalizacji ustalaną na podstawie badania rynku nieruchomości
przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejszą jednak niż 0,09 i nie większą niż 0,12.
7.
Zastosowanie sposobu wyceny, o którym mowa w ust. 6, wymaga uzasadnienia w operacie
szacunkowym.
§ 31.
1.
Wartość prawa użytkowania, służebności gruntowej i służebności osobistej określa się
przez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tymi prawami na jej wartość.
2.
Wielkość wpływu obciążenia nieruchomości prawami, o których mowa w ust. 1, na wartość
nieruchomości obciążonej, w zależności od celu wyceny, określa się jako utratę korzyści,
jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości, gdyby nie była obciążona, lub jako
uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.
3.
Przy określaniu wartości praw, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się rodzaj obciążenia,
cel wyceny, czas, na który te prawa zostały ustanowione, rodzaj utraconych korzyści
i okres ponoszenia strat przez właściciela lub rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania
przez osobę, której przysługują prawa obciążające nieruchomość. Uwzględnia się także
fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części przez osoby, którym przysługują
prawa wymienione w ust. 1.
4.
Wartość praw, o których mowa w ust. 1, określa się w podejściu dochodowym z pominięciem
wartości rezydualnej, według następujących wzorów:
1)
jeżeli w okresie trwania praw dochody roczne wynikające z korzyści, jakie mógłby osiągać
właściciel nieruchomości, są stabilne:
\(
W_{OPR} = D \times {{\left[ {1 - {1 \over {\left( {1 + r} \right)^n }}} \right]}
\over r}
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WOPR - wartość praw,
D - dochody roczne,
n - okres trwania praw w latach,
r - stopę dyskontową w postaci ułamka dziesiętnego;
2)
jeżeli w okresie trwania praw dochody roczne wynikające z korzyści, jakie mógłby osiągać
właściciel nieruchomości, są zmienne:
\(
W_{OPR} = \sum\nolimits_{i = 1}^n {{{D_i } \over {\left( {1 + r} \right)^i }}}
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WOPR - wartość praw,
Di - zmienne dochody roczne w okresie trwania prawa,
n - okres trwania praw w latach,
r - stopę dyskontową w postaci ułamka dziesiętnego.
5.
Wartość służebności gruntowej można określić w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne
są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami gruntowymi i
ceny nieruchomości podobnych, dla których nie ustanowiono służebności gruntowej.
6.
W przypadku gdy prawa, o których mowa w ust. 1, są lub będą wykonywane tylko na części
nieruchomości, a ich wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu
użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość tych praw określa się, biorąc
pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której prawa
są lub będą wykonywane.
7.
Wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony można określić jako
iloczyn wartości jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została
lub zostanie ustanowiona, określonej bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, powierzchni, na której służebność jest lub będzie wykonywana, oraz współczynnika
uwzględniającego zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego
według wzoru:
W = w × P × K
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
W - wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony,
w - wartość jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została lub
zostanie ustanowiona, określoną bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi,
P - powierzchnię, na której służebność jest lub będzie wykonywana,
K - współczynnik uwzględniający zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez
uprawnionego.
§ 32.
1.
Przy określaniu wartości służebności przesyłu, ustanowionej dla urządzeń przesyłowych,
o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny , uwzględnia się cel wyceny, okres, na który służebność została lub zostanie ustanowiona,
oraz zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego i zakres ograniczeń właściciela
albo użytkownika wieczystego nieruchomości w korzystaniu z tej nieruchomości.
2.
W przypadku gdy służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana tylko na części nieruchomości,
a jej wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej
części nieruchomości, wartość służebności przesyłu określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie
parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której służebność przesyłu jest lub
będzie wykonywana.
3.
Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne
są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami przesyłu i ceny
nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami, dla których nie ustanowiono
służebności przesyłu.
4.
Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną,
techniką dyskontowania strumieni dochodów, bez uwzględniania wartości rezydualnej
nieruchomości, jeżeli dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych urządzeń posadowionych
na podobnych nieruchomościach.
5.
W przypadku braku danych rynkowych, o których mowa w ust. 3 i 4, wartość służebności
przesyłu określa się jako iloczyn powierzchni pasa służebności przesyłu i wartości
rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości w tym pasie, określonej z uwzględnieniem
obciążenia innymi urządzeniami, lokalizacji urządzenia i jego posadowienia oraz współczynnika
korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego.
6.
W przypadku braku danych rynkowych współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu
przez przedsiębiorcę przesyłowego można przyjąć w wysokości:
1)
dla urządzeń podziemnych: ≤ 0,3;
2)
dla urządzeń nadziemnych: ≤ 0,5;
3)
dla urządzeń naziemnych: 1;
4)
dla urządzeń posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu, w tym
dróg wewnętrznych: ≤ 0,1.
7.
W szczególnych przypadkach dla urządzeń, o których mowa w ust. 6 pkt 1, 2 i 4, dopuszcza
się przyjęcie współczynników wyższych.
8.
Na podstawie dokumentacji przedłożonej przez zamawiającego wycenę, w pasie służebności
przesyłu należy wyodrębnić jednorodne obszary korzystania i przyjąć dla nich odpowiednie
współczynniki korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego.
§ 33.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej
umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, a ustanowienie tych praw
wpływa na zmianę wartości nieruchomości, przepisy § 31 ust. 1-4 i 6 stosuje się odpowiednio.
§ 34.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi
prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości
pomija się hipotekę.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tych praw, równej zmianie
wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych.
3.
Suma wartości nieruchomości obciążonej oraz wartości praw obciążających tę nieruchomość
nie może być większa niż wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby nie była obciążona
ograniczonymi prawami rzeczowymi.
4.
W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2,
wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania
tego prawa.
5.
Przepisy ust. 2-4 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy
najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie
z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
Rozdział 4
Sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów
§ 35.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury
technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa
w art. 144 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej
uwzględnia się w szczególności jej powierzchnię, zasięg nieruchomości objętej wpływem
infrastruktury technicznej, zakres korzystania z infrastruktury technicznej, odległość
nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości
do tych urządzeń.
3.
W przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2 ustawy, określenie wartości nieruchomości
przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu dotyczy
nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.
§ 36.
1.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość nieruchomości według
stanu przed podziałem dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a
ustawy, określa się parametrycznie, przyjmując za podstawę wartość określoną dla stanu
nieruchomości po podziale, z uwzględnieniem współczynnika zmiany wartości nieruchomości
na skutek jej podziału oraz kosztów podziału, według wzoru:
\(
W_I = W_{II} \times \left( {1 - E} \right) + K_p
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
WI - wartość gruntu według stanu przed podziałem,
WII - wartość gruntu według stanu po podziale,
E - współczynnik zmiany wartości nieruchomości, wyrażający ekonomiczną korzyść podziału
wynikającą z ułatwień w sprzedaży nieruchomości, ustalony w zależności od przeważającego
przeznaczenia gruntu w granicach od 0,02 do 0,06,
Kp - koszty podziału nieruchomości ustalone według danych z rynku usług geodezyjnych.
2.
Zastosowanie sposobu wyceny, o którym mowa w ust. 1, wymaga uzasadnienia w operacie
szacunkowym.
3.
Współczynniki zmiany wartości nieruchomości, w zależności od występujących uwarunkowań,
określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.
§ 37.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej, o której
mowa w art. 107 ustawy, nie uwzględnia się części składowych tych nieruchomości.
§ 38.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowań albo opłaty, o których
mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1, ust. 3 i 4 oraz art. 371 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , a także dla ustalenia cen wykupów, o których mowa w art. 36 ust. 1 pkt 2 oraz art.
371 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie
planu miejscowego lub jego zmiany.
2.
Wartość nieruchomości określa się według poziomu cen:
1)
z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania, chyba że w oparciu o art. 363 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny jest wymagane przyjęcie innej daty - w przypadku ustalania odszkodowań, o których
mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 oraz art. 371 ust. 1 pkt 1 ustawy wymienionej w ust. 1;
2)
z dnia wykupu - w przypadku ustalania cen wykupów, o których mowa w art. 36 ust. 1
pkt 2 oraz art. 371 ust. 1 pkt 2 ustawy wymienionej w ust. 1.
3.
Przedmiotem wyceny, o której mowa w ust. 1, może być cała nieruchomość albo jej część
o wyraźnie wyodrębnionych obszarach o jednorodnym przeznaczeniu.
§ 39.
1.
Na potrzeby ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności, o której mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości , określa się wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa
własności oraz wartość tej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa
własności stosuje się przepisy § 29, przyjmując stan nieruchomości, jej przeznaczenie
i ceny z dnia wydania decyzji o przekształceniu.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej
jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru,
o którym mowa w § 30 ust. 6.
§ 40.
1.
Na potrzeby ustalenia wysokości dopłaty, o której mowa w art. 14 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów , stosuje się przepis § 42 ust. 1.
2.
Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości,
jej przeznaczenie i ceny z dnia przekształcenia.
§ 41.
1.
Dla celów, o których mowa w art. 11 ust. 2 i 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych , związanych z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
i wypłaty osobie uprawnionej należnej z tego tytułu kwoty określa się wartość lokalu
mieszkalnego jako przedmiotu prawa własności, stosując przepisy § 68.
2.
Dane o lokalu mieszkalnym, w tym pomieszczenia przynależne i udział w nieruchomości
wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali , przyjmuje się w szczególności z ogłoszenia o przetargu na ustanowienie odrębnej
własności tego lokalu.
3.
Ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży lokali mieszkalnych przyjmuje się na dzień
ogłoszenia o przetargu, o którym mowa w ust. 2.
§ 42.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania
tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych
z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście
porównawcze, z uwzględnieniem § 30 ust. 4 i 5.
2.
Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży
nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, z zastrzeżeniem § 29
ust. 2 i 3 oraz § 30 ust. 4 i 5.
3.
Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po
określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności z wartości tej wyodrębnia
się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.
4.
Wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1-3, określa się według stanu nieruchomości
i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości
i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem
celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania
z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny
stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy
majątkowemu przez zamawiającego wycenę.
5.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), stosuje
się przepisy § 30.
6.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego do celu, o którym mowa w art. 33 ust. 3 ustawy, wartość tę określa się
jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa
własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru, o którym mowa w §
30 ust. 6.
7.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu
stosuje się przepisy ust. 1-4.
§ 43.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby
aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu
prawa własności.
2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się łącznie dla gruntu i dla części składowych
tego gruntu.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nie uwzględnia się
wartości budynków i innych urządzeń, o których mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Rodzaje
tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny.
4.
Przy ustalaniu ceny nieruchomości w przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2 ustawy,
określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Przepis
ust. 3 zdanie drugie oraz przepisy § 72 stosuje się odpowiednio.
5.
Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca przedmiot
użytkowania wieczystego, wartość, o której mowa w ust. 2, obejmuje wartość tego prawa
oraz wartość budynków i innych urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności.
Przepisy ust. 3 i 4 oraz § 30 stosuje się odpowiednio.
§ 44.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z
tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej , charakterystykę miejscowości porównywalnych położonych w Rzeczypospolitej Polskiej
i miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, przyjmuje się z okresu
przed 1939 r.
2.
W przypadku gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości
o statusie miasta, jako rynek lokalny, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy wymienionej
w ust. 1, przyjmuje się rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem
wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub osady,
przyjmuje się odpowiednio rynki porównywalnych gmin lub powiatów.
3.
Przy określaniu wartości gruntu metodą wskaźników szacunkowych gruntów, o której mowa
w art. 11 ust. 3 ustawy wymienionej w ust. 1, przepisu § 24 ust. 1 pkt 2 nie stosuje
się.
§ 45.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych
osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem stosuje
się odpowiednio przepisy art. 128 ust. 1 i 2 oraz art. 134 ust. 1 i 2 ustawy.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania stan nieruchomości
przyjmuje się z dnia utraty prawa własności przez kościelną osobę prawną, a ceny i
przeznaczenie nieruchomości - z dnia ustalenia odszkodowania.
3.
Datę utraty prawa własności, o której mowa w ust. 2, określa w zleceniu zamawiający
wycenę, przedkładając rzeczoznawcy majątkowemu dokumenty potwierdzające tę datę oraz
dokumenty potwierdzające stan nieruchomości w tej dacie.
§ 46.
Przy określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu
Państwa, w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych
wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego , stosuje się przepisy § 45.
§ 47.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych
stosuje się w podejście porównawcze.
§ 48.
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia
się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona
wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystywania lub inwestowania
w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
§ 49.
1.
Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości
wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości
z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy
bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości
po dniu wydania decyzji.
2.
W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające
do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją
określa się w podejściu kosztowym.
3.
W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje
zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący
sposób:
1)
wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie
dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2)
wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
4.
W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta
z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję
drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające
wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu
cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
5.
Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi
krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację
inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.
6.
Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych,
wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:
1)
przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania,
o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy
reformujące administrację publiczną , z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.;
nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do
władania gruntem;
2)
przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których
mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których
wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej
podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu
do scalenia i podziału nieruchomości;
3)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw
Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 ;
4)
przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym
że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia
umowy;
5)
przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.
§ 50.
Przepisy § 49 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe,
a w szczególności:
1)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” ;
2)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości
przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym ;
3)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw
Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;
4)
przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy,
z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień
zawarcia umowy.
§ 51.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie:
1)
uwzględnia się obciążenie nieruchomości prawem dożywocia;
2)
nie uwzględnia się praw rzeczowych i innych praw obciążających nieruchomość ustanowionych po dniu wydania decyzji o
wywłaszczeniu oraz nakładów poniesionych na nieruchomość po tym dniu.
§ 52.
Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust.
4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1)
zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2)
zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3)
trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4)
skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności
związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów,
przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 ustawy.
§ 53.
Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym
mowa w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości
spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości.
§ 54.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej,
o której mowa w art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe oraz w art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze
nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami , przyjmuje się stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny. Jeżeli określenie
wartości nieruchomości ma uwzględniać jej możliwy rozwój, wartość nieruchomości określa
się według stanu techniczno-użytkowego, stanu zagospodarowania oraz stopnia wyposażenia
w urządzenia infrastruktury technicznej po zakończeniu zakładanego okresu jej rozwoju
oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny.
2.
Rzeczoznawca majątkowy wskazuje obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej
nieruchomości w przyszłości, a także ujawnia poznane w trakcie wyceny nieruchomości
okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Informacje
te stanowią załącznik do operatu szacunkowego.
3.
Wycenę nieruchomości można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań
stosowanych przez instytucje oferujące usługi finansowe, o ile uwarunkowania te nie
są sprzeczne z przepisami prawa.
4.
Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio, gdy wyceniana nieruchomość stanowi lub
będzie stanowić zabezpieczenie innego zobowiązania ustanowionego na rzecz instytucji,
o których mowa w ust. 3.
Rozdział 5
Sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju lub występujących uwarunkowań
§ 55.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych lub leśnych przedmiotem wyceny może
być nieruchomość jako całość bądź oddzielnie grunt oraz jego części składowe.
2.
W przypadku braku możliwości wyceny nieruchomości jako całości określenia wartości
nieruchomości rolnych i leśnych o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności
części składowych dokonuje się przez wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości
celem ich odrębnej wyceny, z uwzględnieniem cech charakteryzujących te części. Zastosowanie
tego sposobu wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 56.
1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości rolnej
uwzględnia się w szczególności:
1)
dla nieruchomości niezabudowanej i nieprzeznaczonej pod zabudowę budynkami lub budowlami
rolniczymi - rodzaj użytku gruntowego oraz jego klasę bonitacyjną, lokalizację, dogodność
dojazdu, ukształtowanie przestrzenne, kulturę rolną, trudność uprawy, wielkość zanieczyszczeń
środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych oraz infrastruktury utrudniającej
agrotechnikę;
2)
dla nieruchomości zabudowanej lub przeznaczonej pod zabudowę budynkami i budowlami
rolniczymi - lokalizację, różnorodność istniejącej zabudowy, stan tej zabudowy, występowanie
gruntów o różnej przydatności do zabudowy oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury
technicznej.
2.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości leśnej
uwzględnia się w szczególności:
1)
cechy taksacyjne drzewostanu;
2)
typ siedliskowy lasu;
3)
stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego;
4)
położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany;
5)
położenie nieruchomości w strefie zagrożenia występowaniem szkodników;
6)
położenie w odniesieniu do dróg głównych;
7)
wyposażenie w budynki, budowle i urządzenia służące gospodarce leśnej oraz stan tej
zabudowy;
8)
wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej wykorzystuje się w szczególności:
1)
dane zawarte w dokumentacji powstałej w wyniku przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji
gruntów przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
2)
mapy glebowo-rolnicze;
3)
mapy zasobności gleb;
4)
dokumenty gospodarcze;
5)
publikacje specjalistyczne.
4.
Przy określaniu wartości nieruchomości leśnej wykorzystuje się w szczególności:
1)
plan urządzenia lasu, w tym opis taksacyjny lasu;
2)
inne dostępne opracowania specjalistyczne.
§ 57.
1.
Jeżeli wymaga tego cel wyceny, w przypadku gdy na nieruchomości rolnej znajdują się
uprawy i zasiewy, wartość tej nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu
oraz wartości tych upraw i zasiewów. Przy wycenie upraw i zasiewów określa się wartość
spodziewanych pożytków, a jeżeli określenie tych pożytków jest niemożliwe, określa
się koszty poniesionych nakładów.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych, które są ugorowane lub odłogowane,
stosuje się podejście porównawcze.
3.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, przy określaniu wartości nieruchomości
rolnych, o których mowa w ust. 2, stosuje się podejście mieszane metodę pozostałościową,
określając różnicę pomiędzy wartością gruntu o podobnych cechach pozostającego w uprawie
a kosztami przywrócenia wycenianego gruntu do stanu rolniczego wykorzystania.
4.
W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2
lub 3, stosuje się przepisy § 19.
§ 58.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajdują się plantacje kultur
wieloletnich, uwzględnia się inwentaryzację nasadzeń i ich fazę rozwojową oraz określa
się:
1)
w podejściu porównawczym lub dochodowym - wartość całej nieruchomości rolnej, uwzględniając
w szczególności lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, gatunek i odmianę uprawianej
rośliny, liczbę lat pozostałych do zakończenia plonowania, poziom prowadzenia plantacji,
warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia oraz odpowiednio
wysokość czynszów;
2)
w podejściu kosztowym - oddzielnie wartość gruntu oraz wartość plantacji kultur wieloletnich,
przyjmując za czas trwania plantacji okres od rozpoczęcia przygotowania gruntu pod
plantację do końca okresu plonowania oraz jej likwidacji.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajduje się plantacja kultur
wieloletnich, uwzględnia się budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które
są niezbędne dla prawidłowego użytkowania plantacji.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, dla której uzasadnione jest przyjęcie
założenia likwidacji całości lub części plantacji kultur wieloletnich, stosuje się
podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji.
§ 59.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej wykorzystywanej jako staw rybny uwzględnia
się w szczególności lokalizację i sąsiedztwo, warunki wodne, rodzaj produkcji, wyposażenie
w budowle wodne i inne urządzenia.
§ 60.
Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych:
1)
której częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki lub
2)
w której wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej,
lub
3)
stanowiącej parki udostępniane publicznie
- stosuje się podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową
albo technikę wskaźnikową.
§ 61.
1.
Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody inwestycyjnej w celu określenia wartości
nieruchomości leśnej dochód z nieruchomości określa się na podstawie rynkowych stawek
czynszów dzierżawnych. Dochód ten nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej
prowadzonej na tej nieruchomości.
2.
Jeżeli dochodu z nieruchomości leśnej nie można ustalić na podstawie rynkowych stawek
czynszów dzierżawnych, przy określaniu wartości nieruchomości leśnej w podejściu dochodowym
stosuje się metodę zysków.
§ 62.
1.
Wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo
lub drzewostan materiałów użytkowych przez określenie wartości spodziewanych pożytków
albo obliczenie kosztów poniesionych nakładów.
2.
Wartość drzew i drzewostanów w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych określa się,
uwzględniając ich miąższość całkowitą oraz udziały określonych sortymentów w miąższości
grubizny ustalone na podstawie szacunku brakarskiego.
3.
Przepis ust. 2 można stosować również do określania wartości drzew i drzewostanów
w II i III klasie wieku, które nie zostały jeszcze zaliczone do bliskorębnych, ale
wytworzyły już sortymenty średniowymiarowe.
4.
Wartość drzew i drzewostanów młodych, które nie wytworzyły jeszcze sortymentów średniowymiarowych,
określa się przez ustalenie kosztów założenia uprawy leśnej i jej pielęgnacji do dnia
określenia ich wartości.
5.
W przypadku gdy wartość drzew lub drzewostanów jest równa lub niższa niż wartość gruntu,
dopuszcza się określenie wartości drzew lub drzewostanów metodami uproszczonymi, takimi
jak tablice wskaźników wartości drzewostanów.
§ 63.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych lub nieruchomości
leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych lub planowanych
do udostępnienia publicznie, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy
ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości
stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących
się na tym gruncie, przy czym:
1)
dla określenia wartości gruntów przyjmuje się, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych;
2)
dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia
oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.
2.
Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa
w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji
rynkowych oraz braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych stosuje
się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych lub nieruchomości
leśnych, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się spełniane przez nie funkcje ochronne,
rekreacyjne lub krajobrazowe.
§ 64.
Określenia wartości rynkowej gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi dla potrzeb
obrotu rynkowego dokonuje się w podejściu porównawczym lub dochodowym z uwzględnieniem
możliwości ich wykorzystania do celów gospodarczych, w tym zagospodarowania rybackiego,
walorów rekreacyjno-wypoczynkowych, dostępności komunikacyjnej, stanu i jakości wody
oraz aktualnego stanu zagospodarowania.
§ 65.
1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych
do rejestru zabytków, wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków uwzględnia się:
1)
cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości wynikające z ustaleń służby
ochrony zabytków;
2)
cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej
i unikalny charakter nieruchomości;
3)
ceny transakcyjne nieruchomości podobnych uzyskiwane na rynku lokalnym, regionalnym,
krajowym lub zagranicznym;
4)
inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.
2.
Przy stosowaniu podejścia dochodowego w celu, o którym mowa w ust. 1, uwzględnia się
dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy
ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.
3.
Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości objętych
także innymi formami ochrony zabytków, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami .
§ 66.
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin objętych własnością
górniczą przysługującą Skarbowi Państwa, o których mowa w art. 10 ust. 1 i 2 oraz 4 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze , nie uwzględnia się wartości tych złóż.
§ 67.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na udokumentowanych złożach kopalin
objętych prawem własności nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze, uwzględnia się wartość tych złóż.
2.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne uzyskane
za nieruchomości podobne położone na złożach kopalin, w szczególności tego samego
rodzaju, zbliżonej zasobności złoża i podobnej budowie geologicznej.
3.
Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków dochód z nieruchomości przyjmuje
się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez
przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.
4.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa
do władania nieruchomością niezbędnego do eksploatacji złoża określa się wartość nieruchomości
według jej stanu przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości
po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.
5.
Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się:
1)
podejście porównawcze - w przypadku całkowitego wyeksploatowania złoża albo
2)
podejście dochodowe - w przypadku pozostawienia części kopalin w złożu, o ile ich
eksploatacja jest uzasadniona ekonomicznie.
6.
Zasobność złoża pozostałego po eksploatacji ustala się na podstawie operatów ewidencyjnych
zasobów złoża kopalin. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych
kosztów rekultywacji wyrobiska, ale uwzględnia się wartość wytworzonych w wyniku rekultywacji
aktywów.
7.
Przy wykonywaniu czynności, o których mowa w ust. 1-6, uwzględnia się ustalenia zawarte
w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji
na wydobywanie kopaliny, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a także dane
wynikające z ewidencji zasobów złoża oraz zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej
złoża.
§ 68.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności,
jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i
udziałem w nieruchomości wspólnej.
2.
Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić, jeżeli na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku został oznaczony przez właściciela nieruchomości
jako samodzielny lokal i jeżeli zostało wydane zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
3.
Jeżeli wymaga tego cel wyceny, z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się
wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi
właściciela lokalu w tej nieruchomości. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału
w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.
4.
Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości lokalu stanowiącego
odrębną własność w chwili wyceny.
§ 69.
1.
Jeżeli wymaga tego cel wyceny, przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanej
budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności, po określeniu jej wartości
łącznie dla gruntu oraz budynku, z wartości tej wyodrębnia się wartość budynku stanowiącego
odrębny od gruntu przedmiot własności.
2.
Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy ustalaniu wynagrodzenia, o którym mowa
w art. 33 ust. 2 ustawy.
§ 70.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust.
2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością
lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem
nieruchomości lub jej części.
2.
Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części
składowych nieruchomości przyległej.
§ 71.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości, na których planowane jest wybudowanie oczyszczalni
ścieków lub składowiska odpadów, uwzględnia się w szczególności odległość od miejscowości,
której głównie będzie służyć oczyszczalnia lub składowisko, dogodność dojazdu, planowaną
wielkość terenu do zajęcia i jego pojemność, a także wpływ na nieruchomości sąsiednie.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości, na których znajdują się funkcjonujące oczyszczalnie
ścieków lub składowiska odpadów, uwzględnia się w szczególności cechy wymienione w
ust. 1, a ponadto stopień wykorzystania pojemności składowiska oraz stan istniejącej
infrastruktury.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości, na których znajdują się oczyszczalnie ścieków
lub składowiska odpadów w stanie do likwidacji, uwzględnia się w szczególności cechy
wymienione w ust. 1, a ponadto koszty likwidacji oczyszczalni lub zagospodarowania
składowiska.
4.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość nieruchomości zdegradowanej
lub zdewastowanej określa się jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną
przy założeniu, że została ona zrekultywowana i zagospodarowana, a kosztami jej rekultywacji.
Rozdział 6
Sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości
§ 72.
1.
Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów,
i ich zakresu rzeczowego.
2.
Na potrzeby określenia wartości nakładów na nieruchomości określa się wartość nieruchomości
uwzględniającą jej stan po dokonaniu nakładów oraz wartość nieruchomości uwzględniającą
jej stan przed dokonaniem nakładów.
3.
Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 2,
przy czym:
1)
przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość rynkową;
2)
przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.
4.
W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej
jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania
sposobu, o którym mowa w ust. 2 i 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość
gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez współczynnik przeliczeniowy
dokonanych nakładów, o którym mowa w ust. 5.
5.
Współczynnik przeliczeniowy dokonanych nakładów ustala się jako:
1)
stosunek wysokości poniesionych nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu
rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych
nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą,
z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo
2)
udział wysokości poniesionych nakładów w kosztach odtworzenia części składowych gruntu,
których te nakłady dotyczą, o ile istnieją dane pozwalające na ustalenie tego udziału
na podstawie analizy obiektów podobnych.
6.
Przy ustalaniu współczynnika przeliczeniowego dokonanych nakładów uwzględnia się stopień
zużycia technicznego tych elementów części składowych gruntu, których nakłady dotyczą,
oraz stopień zużycia tych części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.
7.
Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4, określa się jako wartość rynkową, jeżeli
wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych, albo jako wartość odtworzeniową,
jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.
8.
Przepisy ust. 1-7 stosuje się odpowiednio do określania wartości nakładów dokonanych
na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.
9.
Przepisy ust. 1-8 stosuje się odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione
w przyszłości, jeżeli ich zakres rzeczowy został ustalony.
§ 73.
1.
Jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie na skutek nakładów dokonanych przez jej
właściciela lub użytkownika wieczystego oraz nakładów dokonanych przez właścicieli
lub użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich albo położonych w otoczeniu,
określa się wartość nakładów przy uwzględnieniu udziału tych podmiotów w dokonanych
nakładach.
\(
W_{nz} = W_{no} \times {{K_{{{wl} \over {uw}}} } \over {K_{in} }}
\)
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
Wnz - wartość nakładów poszczególnych właścicieli lub użytkowników wieczystych,
Wno - wartość nakładów określoną zgodnie z przepisami § 72,
K włuw - koszty właściciela albo użytkownika wieczystego poniesione na budowę obiektu lub
urządzenia,
Kin - koszty budowy obiektu lub urządzenia.
§ 74.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów a przywrócenie nieruchomości do stanu
umożliwiającego korzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość,
jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości
może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga
uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 75.
1.
Przy określaniu wartości poniesionych szkód powstałych wskutek zdarzeń, o których
mowa w art. 120 i art. 124-126 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1)
stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu,
ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości
oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań podjętych na
podstawie tej decyzji;
2)
utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań podjętych
na podstawie tej decyzji.
2.
Wartość poniesionych szkód określa się po wystąpieniu szkody.
3.
Przez stan zagospodarowania nieruchomości rozumie się sposób i intensywność wykorzystywania
terenu, a także sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz cechy tych obiektów,
w szczególności wymiary, kubaturę, formę architektoniczną i usytuowanie na gruncie.
§ 76.
Określenia wartości gruntów rolnych i leśnych dla potrzeb ustalenia należności za
wyłączenie ich z produkcji, o której mowa w art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych , dokonuje się w podejściu porównawczym, przyjmując stan nieruchomości i ceny na dzień
wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji, z uwzględnieniem miejsca ich położenia.
Nie uwzględnia się części składowych gruntu.
§ 77.
1.
Przy określaniu wartości szkody dla ustalenia odszkodowania za grunty trwale zajęte,
w sposób naturalny, przez śródlądowe wody płynące lub wody morza terytorialnego albo
morskie wody wewnętrzne, o którym mowa w art. 472 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne , uwzględnia się stan gruntów, jaki istniał przed zajęciem przez wody, i poziom cen
z dnia ustalenia odszkodowania.
2.
Przy określaniu wartości szkody w celu ustalenia odszkodowania dla właściciela nieruchomości
przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem, o którym mowa w art. 233 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne, uwzględnia się w szczególności szerokość pasa dostępu, rodzaj użytku gruntowego
oraz stan zagospodarowania gruntu.
Rozdział 7
Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego oraz sposób potwierdzania jego aktualności
§ 78.
1.
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
2.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez
rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych
czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz
wyniku końcowego.
§ 79.
1.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:
1)
określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2)
określenie celu wyceny;
3)
podstawę formalną wyceny;
4)
podstawę prawną wyceny;
5)
źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
6)
daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
7)
opis stanu nieruchomości;
8)
wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
9)
analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny;
10)
wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki
szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;
11)
przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
12)
podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
2.
Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków
i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości
wyraża się w pełnych złotych. Kwotę tę można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek,
setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
3.
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne
okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
4.
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej
wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie
dostępne.
§ 80.
1.
Przy określaniu przedmiotu wyceny wskazuje się dane identyfikujące nieruchomość wycenianą
ustalone w szczególności na podstawie ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości lub
innych dokumentów.
2.
Dla określenia zakresu wyceny wskazuje się rodzaje praw rzeczowych i innych praw do nieruchomości oraz rodzaje części składowych gruntu podlegających
wycenie.
3.
Jako podstawę formalną wyceny wskazuje się w szczególności dane charakteryzujące zlecenie
na dokonanie wyceny albo postanowienie sądu lub organu administracji publicznej.
4.
Jako podstawę prawną wyceny wskazuje się przepisy prawne, w oparciu o które dokonano
wyceny nieruchomości, a w szczególności przepisy regulujące kompetencje i obowiązki
rzeczoznawcy majątkowego, sposób wyboru podejść, metod i technik wyceny nieruchomości
oraz definiujące rodzaj i treść praw będących przedmiotem wyceny.
5.
W operacie szacunkowym wskazuje się datę, na którą została określona wartość nieruchomości,
datę sporządzenia operatu szacunkowego, datę oględzin nieruchomości, jeżeli ich dokonano,
oraz datę, na którą przyjęto stan nieruchomości. W zależności od celu wyceny rzeczoznawca
majątkowy może wskazać dodatkowe istotne daty.
§ 81.
1.
Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz
naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych
w zakresie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej
rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem, a sporządzony w postaci elektronicznej
- kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.
2.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych,
każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer
uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w
ust. 1.
§ 82.
Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem
wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania
nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym
mowa w § 81 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez
kilku rzeczoznawców majątkowych.
§ 83.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który
go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której
rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy,
o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy, zawierających datę sporządzenia tych dokumentów.
Przepisy § 81 stosuje się odpowiednio.
§ 84.
Rzeczoznawca majątkowy może sprostować oczywiste omyłki pisarskie, jeżeli nie mają
one wpływu na wynik wyceny, przez dołączenie do operatu szacunkowego wykazu tych omyłek
ze wskazaniem daty jego sporządzenia. Przepisy § 82 stosuje się odpowiednio.
Rozdział 8
Przepisy przejściowe i końcowe
§ 85.
1.
Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia,
które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do
celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.
2.
Do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie
niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy niniejszego rozporządzenia.
§ 86.
Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 9 września 2023 r.4)Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21
września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z 2021 r. poz. 555), które traci moc z dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia
zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1561).
1)
Minister Rozwoju i Technologii kieruje działem administracji rządowej - budownictwo,
planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo, na podstawie § 1 ust.
2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie
szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju i Technologii (Dz. U. poz. 838).
2)
Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1998 r. poz. 1126, z 2000 r.
poz. 70, 136, 228, 239, 632, 1041 i 1312, z 2001 r. poz. 497, 1084, 1194 i 1623, z
2009 r. poz. 206 oraz z 2016 r. poz. 2260.
3)
Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2022 r.
poz. 2339, 2640 i 2707 oraz z 2023 r. poz. 180, 825, 996, 1059, 1394, 1407 i 1723.
4)
Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21
września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z 2021 r. poz. 555), które traci moc z dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia
zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1561).