Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrówz dnia 3 marca 2021 r.w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Spis treści
- Treść obwieszczenia
- Załącznik - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego
- Rozdział 1 - Przepisy ogólne
- Rozdział 2 - Określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny
- Rozdział 3 - Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów
- Rozdział 4 - Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego
- Rozdział 5 - Przepis końcowy
- Załącznik nr 1 - Wskaźniki szacunkowe gruntów
Treść obwieszczenia
1.
Na podstawie art. 16 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych
innych aktów prawnych ogłasza się w załączniku do niniejszego obwieszczenia jednolity tekst rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego , z uwzględnieniem zmian wprowadzonych:
1)
rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniającym rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ;
2)
rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ;
3)
rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 23 października 2019 r. zmieniającym rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego .
2.
Podany w załączniku do niniejszego obwieszczenia tekst jednolity rozporządzenia nie
obejmuje:
1)
§ 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniającego rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego , który stanowi:
„
§ 2.
Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 7 października 2005 r.
”
;
2)
§ 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego , który stanowi:
„
§ 2.
Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
”
;
3)
§ 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 października 2019 r. zmieniającego rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego , który stanowi:
„
§ 2.
Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
”
.
Załącznik - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządza się, co następuje:
Rozdział 1
Przepisy ogólne
§ 1.
Rozporządzenie określa:
1)
rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości
przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2)
sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych
praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
3)
sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4)
sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;
5)
uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej
nieruchomości.
§ 2.
Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o ustawie, rozumie się przez to ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Rozdział 2
Określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny
§ 3.
1.
Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub
innych praw do nieruchomości.
2.
Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności
w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
§ 4.
1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech
tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania
ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny,
której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem
obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji
oraz cechy tych nieruchomości.
41)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 985), które weszło w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r..
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście
nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane
są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość
nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny
nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
5.
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych
do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161
ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do
analiz statystycznych.
§ 5.
12)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 2 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach,
w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny
w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach
transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych
na rynku za nieruchomości podobne.
3.
Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu
egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż
z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
§ 6.
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego
lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
§ 7.
1.
W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.
2.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących
lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można
ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
3.
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym
mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach
osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
i na nieruchomościach podobnych.
§ 8.
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji
prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
§ 9.
1.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako
iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości
i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy
kapitalizacji.
2.
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków,
poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów
możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.
3.
Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie
badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację
między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi
do uzyskania z tych nieruchomości.
§ 10.
1.
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa
się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania
z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną
o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość
nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania
strumieni dochodów.
2.
Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego
okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3.
Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu
stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia
ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
§ 11.
Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji,
kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych
ze sprzedażą nieruchomości.
§ 123)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 3 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa
się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,
z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości
wycenianej.
§ 133)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 3 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa
się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie
dochodów z nieruchomości podobnych.
§ 14.
Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności
do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.
§ 15.
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji
albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
§ 16.
1.
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości
mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie,
nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po
wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót,
z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
3.
Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
1)
istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego;
2)
znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1;
3)
w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące
stan rynku.
4.
Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego
uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 17.
1.
Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych
tego gruntu.
2.
Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których
mowa w § 23.
34)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 1628), które weszło w życie z dniem 7 października 2005 r..
Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów
pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.
44)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 1628), które weszło w życie z dniem 7 października 2005 r..
Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone
do likwidacji.
5.
Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 18.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku
braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
2.
Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn
wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3drewna.
35)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty
jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje
się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości
lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem
rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
4.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu
typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy
przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.
5.
Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego
lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.
§ 19.
Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące
poszczególne cechy:
1)
w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku
do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę
rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie
urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
2)
w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska
leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników,
położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna
do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów
przyległych, walory rekreacyjne.
§ 20.
W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.
§ 21.
1.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym
mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych
cechach.
2.
Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,
przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną
o wartość zużycia tych części składowych.
§ 22.
1.
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do
wzniesienia lub powstania tych części składowych.
26)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 5 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych
gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych,
jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
§ 23.
1.
Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
2.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa
się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych
tych robót.
3.
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia
określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych
elementów tych robót.
4.
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej
oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę
wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się,
są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
5.
Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji
i nadzoru.
§ 24.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu
umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość,
jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości
może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga
uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 257)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 6 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia
się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona
wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania
w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
Rozdział 3
Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów
§ 267)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 6 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i
rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku
stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki
czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.
2.
W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu
uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości,
o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki
czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.
3.
Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo
rynków.
§ 27.
1.
Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale
dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się
na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi
przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
2.
W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1,
wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust.
3.
§ 28.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie
wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu
prawa własności, stosując podejście porównawcze.
2.
Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27,
ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
3.
Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po
określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia
się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.
4.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat
z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.
58)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 7 lit. a rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości
i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości
i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem
celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem
art. 73 ust. 2 ustawy.
69)Dodany przez § 1 pkt 7 lit. b rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których
mowa w art. 77 ust. 4 i 510)Uchylony na podstawie art. 1 pkt 16 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509),
która weszła w życie z dniem 1 września 2017 r. ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust.
3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych
urządzeń infrastruktury technicznej.
79)Dodany przez § 1 pkt 7 lit. b rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio
przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.
§ 29.
1.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane
przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego
okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
2.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,
brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość
rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa
się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności,
uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3.
Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których
mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej
niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego
według wzoru:
[wzór]
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości
przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.
Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 30.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę
określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu
prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego
w § 29 ust. 3.
§ 31.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), stosuje
się przepisy § 29.
§ 32.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności,
jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i
udziałem w nieruchomości wspólnej.
2.
Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po uprzednim oznaczeniu
przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia
wymienionego w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali .
3.
Z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład
nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości,
jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie
użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.
4.
Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości lokalu stanowiącego
odrębną własność w chwili wyceny.
§ 3311)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 8 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia,
o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, określa się ich wartość rynkową, a jeżeli ze
względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się
wartość odtworzeniową.
§ 34.
1.
Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby
aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności.
2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się łącznie dla gruntu i dla części składowych
tego gruntu.
3.
Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nie uwzględnia się
wartości budynków i innych urządzeń, o których mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Rodzaje
tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny.
412)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 2 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4..
Przy ustalaniu ceny nieruchomości w przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2 ustawy,
określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Przepis
ust. 3 zdanie drugie oraz przepisy § 35 stosuje się odpowiednio.
5.
Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania
wieczystego, wartość, o której mowa w ust. 2, obejmuje wartość tego prawa oraz wartość
budynków i innych urządzeń stanowiących odrębną własność. Przepisy ust. 3 i 4 oraz
§ 29 stosuje się odpowiednio.
613)Dodany przez § 1 pkt 9 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w art. 87 ust. 4-6 ustawy, stosuje
się odpowiednio sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.
§ 35.
1.
Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której
dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.
2.
Z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się odpowiednio:
1)
nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;
2)
nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych.
Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów,
i ich zakresu rzeczowego.
3.
Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan
po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem
tych nakładów, przy czym:
1)
przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość rynkową;
2)
przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.
4.
W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej
jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania
sposobu, o którym mowa w ust. 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość
gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy
dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako:
1)
stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz
uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów
odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem
ich stanu po dokonaniu nakładów, albo
2)
udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją
dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych
- z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części
składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu
nakładów.
5.
Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4, określa się jako wartość rynkową, jeżeli
wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową,
jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.
6.
Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nakładów dokonanych
na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.
714)Dodany przez § 1 pkt 10 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione
w przyszłości, a ich zakres rzeczowy został ustalony.
§ 3615)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 11 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
1.
Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości
wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości
z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy
bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości
po dniu wydania decyzji.
2.
W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające
do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją
określa się w podejściu kosztowym.
3.
W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje
zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący
sposób:
1)
wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie
dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2)
wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
4.
W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta
z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję
drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające
wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu
cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
5.
Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi
krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację
inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.
6.
Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych,
wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:
1)
przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania,
o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy
reformujące administrację publiczną , z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.;
nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do
władania gruntem;
2)
przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których
mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których
wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej
podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu
do scalenia i podziału nieruchomości;
3)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw
Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 ;
4)
przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym
że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia
umowy;
5)
przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.
§ 3715)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 11 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe,
a w szczególności:
117)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 października 2019 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 2250), które weszło w życie z dniem 4 grudnia 2019 r.)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” ;
2)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości
przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym ;
3)
przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw
Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;
4)
przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy,
z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień
zawarcia umowy.
§ 38.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi
prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie
wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
3.
W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2,
wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania
tego prawa.
4.
Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem
umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie
z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
5.
W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania
za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.
§ 39.
Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym
mowa w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości
spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości.
§ 40.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury
technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa
w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych
tej nieruchomości.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej
uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz
warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń.
3.
W przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2 ustawy, określenie wartości przed wybudowaniem
urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu
użytkowania wieczystego.
§ 41.
§ 42.
§ 43.
1.
Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art.
128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1)
stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu,
ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości
oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających
wydanie tej decyzji;
2)
utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających
jej wydanie.
2.
Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie
i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy
tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem
linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
3.
Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust.
4 ustawy, uwzględnia się:
1)
zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2)
zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3)
trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4)
skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności
związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których
mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
4.
Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust.
6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
§ 44.
1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych
do rejestru zabytków uwzględnia się:
1)
cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby
ochrony zabytków;
2)
cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej
i unikalny charakter nieruchomości;
3)
ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym
lub zagranicznym;
4)
inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.
2.
Przy stosowaniu podejścia dochodowego w celu, o którym mowa w ust. 1, uwzględnia się
dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy
ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.
§ 45.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych
w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych
na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie
braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma
wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym
gruncie, przy czym:
1)
dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m2tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m2gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych;
2)
dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia
oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.
221)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4..
Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa
w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji
rynkowych oraz braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje
się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
322)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 14 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych uwzględnia
się spełniane przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.
§ 4623)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 3 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17..
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących
przedmiot własności górniczej, o których mowa w art. 10 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze , nie uwzględnia się wartości złoża.
§ 47.
124)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17..
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących
przedmiotu własności górniczej jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża.
2.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości
podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności
tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.
3.
Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje
się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez
przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.
4.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa
do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się
wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według
przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny
na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.
5.
Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się
podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po
zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się
poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.
6.
Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1-5, uwzględnia się ustalenia zawarte
w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji
na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte
w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża.
§ 4825)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 5 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4..
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z
tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej , charakterystykę miejscowości porównywalnych położonych w Rzeczypospolitej Polskiej
i miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, przyjmuje się z okresu
przed 1939 r.
2.
W przypadku gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości
o statusie miasta, jako rynek lokalny, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy wymienionej
w ust. 1, przyjmuje się rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem
wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub osady,
przyjmuje się odpowiednio rynki porównywalnych gmin lub powiatów.
3.
Przy określaniu wartości gruntu metodą wskaźników szacunkowych gruntów, o której mowa
w art. 11 ust. 3 ustawy wymienionej w ust. 1, dla nieruchomości podobnych przyjmuje
się:
1)
okręg podatkowy na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin
oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych ;
2)
typ siedliskowy lasu według planu urządzenia lasu.
Wartość gruntu określa się jako iloczyn ceny 1 m3drewna oraz wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu, określonego w tabeli zamieszczonej
w ust. 7 załącznika do rozporządzenia. Przepisu § 19 pkt 2 nie stosuje się.
4.
Przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków, o której mowa
w art. 11 ust. 4 ustawy wymienionej w ust. 1, stosuje się średnie koszty ich odtworzenia
lub ich zastąpienia, określone na podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego,
uwzględniającej właściwe cenniki obiektów lub robót budowlanych.
§ 49.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych
stosuje się podejście porównawcze.
§ 50.
§ 51.
Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych
uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych
dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.
§ 52.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych
osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem stosuje
się odpowiednio przepisy art. 128 ust. 1 i 2 i art. 134 ust. 1 i 2 ustawy.
2.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa
w ust. 1, stan nieruchomości przyjmuje się z dnia utraty praw własności przez kościelną
osobę prawną, a ceny i przeznaczenie nieruchomości - z dnia ustalenia odszkodowania.
§ 53.
Przy określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu
Państwa, w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych
wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego stosuje się przepisy § 52.
§ 54.
127)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 16 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art.
37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz
z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej
przed nabyciem nieruchomości lub jej części.
2.
Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części
składowych nieruchomości przyległej.
Rozdział 4
Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego
§ 55.
1.
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
2.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości
przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych
czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
§ 56.
1.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1)
określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2)
określenie celu wyceny;
3)
podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4)
ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5)
opis stanu nieruchomości;
6)
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7)
analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny;
8)
wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9)
przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
228)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 17 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1..
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości
można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku
wyceny.
3.
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne
okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
4.
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
5.
(uchylony). 29)
§ 5730)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 6 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17..
1.
Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz
naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych
w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
2.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych,
każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer
uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w
ust. 1.
§ 57a31)Dodany przez § 1 pkt 7 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17..
Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem
wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania
nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym
mowa w § 57 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez
kilku rzeczoznawców majątkowych.
§ 58.
132)W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 8 lit. a rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17..
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który
go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której
rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy,
o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.
2.
(uchylony). 33)
Rozdział 5
Przepis końcowy
§ 59.
Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem ogłoszenia34)Rozporządzenie zostało ogłoszone w dniu 22 września 2004 r..35)Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27
listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i
trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 1924), które utraciło moc z dniem
wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. poz. 1492).
1)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca
2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 985), które weszło w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r.
2)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 2 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
3)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 3 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
4)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września
2005 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 1628), które weszło w życie z dniem 7 października
2005 r.
5)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
6)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 5 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
7)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 6 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
8)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 7 lit. a rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku
1.
9)
Dodany przez § 1 pkt 7 lit. b rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
10)
Uchylony na podstawie art. 1 pkt 16 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509),
która weszła w życie z dniem 1 września 2017 r.
11)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 8 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
12)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 2 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4.
13)
Dodany przez § 1 pkt 9 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
14)
Dodany przez § 1 pkt 10 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
15)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 11 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
16)
Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1998 r. poz. 1126, z 2000 r.
poz. 70, 136, 228, 239, 632, 1041 i 1312, z 2001 r. poz. 497, 1084, 1194 i 1623, z
2009 r. poz. 206 oraz z 2016 r. poz. 2260.
17)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 października
2019 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 2250), które weszło w życie z dniem 4 grudnia 2019 r.
18)
Dodany przez § 1 pkt 12 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
19)
Przez § 1 pkt 2 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17.
20)
Przez § 1 pkt 13 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
21)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4.
22)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 14 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
23)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 3 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17.
24)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 4 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17.
25)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 5 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 4.
26)
Przez § 1 pkt 15 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
27)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 16 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
28)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 17 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 1.
30)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 6 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17.
31)
Dodany przez § 1 pkt 7 rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku 17.
32)
W brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 8 lit. a rozporządzenia, o którym mowa w odnośniku
17.
34)
Rozporządzenie zostało ogłoszone w dniu 22 września 2004 r.
35)
Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27
listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i
trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 1924), które utraciło moc z dniem
wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. poz. 1492).
Załącznik nr 1 - Wskaźniki szacunkowe gruntów
1.
Wskaźniki szacunkowe gruntów ornych oraz łąk i pastwisk trwałych:
1)
dla gruntu ornego:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2)
dla łąk trwałych i pastwisk trwałych:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2.
Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu,
na którym został założony sad.
3.
Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu
ornego.
4.
Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik
szacunkowy ustala się:
1)
jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;
2)
jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.
5.
Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się:
1)
jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;
2)
jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.
6.
Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:
1)
jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego
dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki
gruntu ornego klasy IIIb i IVb;
2)
jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.
7.
Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:
|