XVII AmA 33/23 — Sąd Okręgowy w Warszawie

Treść orzeczenia

Sygn. akt XVII AmA 33/23

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 12 sierpnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

w składzie:

Przewodniczący –

Sędzia SO Małgorzata Wiliński

Protokolant –

sekretarz sądowy Magdalena Ratajczyk po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2024 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z odwołania (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą we W. przeciwko Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o stwierdzenie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów na skutek odwołania od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 listopada 2022 r. nr DOZIK 15/2022

1. oddala odwołanie,

2. zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą we W. na rzecz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwotę 720,00 (siedemset dwadzieścia) złotych tytułem kosztów procesu, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Małgorzata Wiliński

Uzasadnienie

wyroku z dnia 12 sierpnia 2024 r.

Decyzją z dnia 28 listopada 2022 r. nr DOZIK 15/2022 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekł:

I. na podstawie art. 26 ust. 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zachowanie (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. polegające na informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji, podczas gdy w związku z niestosowaniem środków ochrony dla wpłat nabywców lokali użytkowych inwestycja obarczona jest podwyższonym poziomem ryzyka, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd dotyczącą cech produktu, o której mowa w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2070) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) i nakazał zaniechanie jej stosowania;

II. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zachowanie (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. polegające na nieprzekazywaniu konsumentom informacji o przyjęciu przy realizowaniu inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. modelu finansowania, który polega na zaangażowaniu wyłącznie wpłat nabywców lokali użytkowych, nie przewidując przy tym udziału środków finansowych (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W., co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd poprzez nieprzekazanie istotnych informacji dotyczących produktu, o której mowa w art. 6 ust. 1, ust. 3 pkt 1 oraz ust. 4 pkt 1 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2070) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) i stwierdził zaniechanie jej stosowania z dniem 14 czerwca 2019 r.;

III. na podstawie art. 26 ust. 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zachowanie (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. polegające na informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do wysokości przyszłych korzyści finansowych wynikających z zainwestowania środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu określonej w umowach, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd dotyczącą cech produktu tj. korzyści związanych z produktem, o której mowa w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2070) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) i nakazał zaniechanie jej stosowania;

IV. na podstawie art. 26 ust. 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zachowanie (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. polegające na informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do częstotliwości uzyskiwania przyszłych korzyści związanych z najmem takiego lokalu poprzez deklarowanie, że otrzymywanie stopy zwrotu z inwestycji będzie następować co miesiąc, podczas gdy w umowach określono otrzymywanie stopy zwrotu w okresach kwartalnych, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd dotyczącą cech produktu tj. korzyści związanych z produktem, o której mowa w art. 5 ust. 1 i ust 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2070) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) i nakazał zaniechanie jej stosowania;

V. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zachowanie (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. polegające na informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o gwarancji lub pewności przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy, podczas gdy umowy zawierane z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów, nie zawierają postanowień, które zobowiązywałyby (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy lub do zawarcia umowy zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd dotyczącą cech produktu, o której mowa w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2070) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) i stwierdza zaniechanie jej stosowania z dniem 31 stycznia 2022 r.;

VI. na podstawie art. 103 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) nadaje się decyzji w zakresie pkt I, III i IV sentencji decyzji rygor natychmiastowej wykonalności;

VII. na podstawie art. 26 ust. 2 w związku z art. 26 ust. 1 oraz na podstawie art. 27 ust. 4

w związku z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. obowiązek usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, o których mowa w punktach I-V sentencji niniejszej decyzji zobowiązując (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. do:

1. skierowania za pomocą listu poleconego oraz wiadomości e-mail (w przypadkach dysponowania adresami e-mail konsumentów), w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji do wszystkich konsumentów,

którzy do dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, zawarli z (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. umowę prowadzącą do nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., informacji o treści:

Prezes UOKiK wydał decyzję nr (...) z dnia 28 listopada 2022 r. stwierdzającą stosowanie przez (...) Sp. z o.o. Sp. k.

z siedzibą we W. praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na:

1) informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji, podczas gdy w związku z niestosowaniem środków ochrony dla wpłat nabywców lokali użytkowych inwestycja obarczona jest podwyższonym poziomem ryzyka;

2) nieprzekazywaniu konsumentom informacji o przyjęciu przy realizowaniu inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. modelu finansowania, który polega na zaangażowaniu wyłącznie wpłat nabywców lokali użytkowych, nie przewidując przy tym udziału środków finansowych (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W.;

3) informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do wysokości przyszłych korzyści finansowych wynikających z zainwestowania środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu określonej w umowach;

4) informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do częstotliwości uzyskiwania przyszłych korzyści związanych z najmem takiego lokalu poprzez deklarowanie, że otrzymywanie stopy zwrotu z inwestycji będzie następować co miesiąc podczas gdy w umowach określono otrzymywanie stopy zwrotu w okresach kwartalnych;

5) informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o gwarancji lub pewności przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy, podczas gdy umowy zawierane z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów, nie zawierają postanowień, które zobowiązywałyby (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy lub do zawarcia umowy zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy.

Szczegółowe informacje dostępne są w treści decyzji Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. opublikowanej na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem www.uokik.gov.pl”

Powyższe informacje zostaną przekazane z uwzględnieniem następujących zasad:



dla listu poleconego:

- treść zostanie sformułowana czarną czcionką rodzaju Times New Roman w rozmiarze nie mniejszym niż 11 na białym tle oraz wyjustowana,

- nadanie listu nastąpi na ostatni znany (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. adres korespondencyjny konsumenta,

- w przypadku zwrotu pierwszego listu do nadawcy z adnotacją o nieodebraniu korespondencji przez konsumenta, w terminie 14 dni od dnia otrzymania ww. informacji (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. dokona kolejnej próby przekazania konsumentowi pisemnej informacji poprzez list polecony,

- w przypadku zwrotu pierwszego listu do nadawcy z adnotacją wskazującą na brak zasadności kierowania kolejnego listu (np. niewłaściwy adres albo adresat nieznany) (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. dokona próby skontaktowania się z konsumentem poprzez inne dostępne dane (z pominięciem adresu, na który nadano pismo), w tym przede wszystkim za pośrednictwem poczty e-mailowej celem przekazania pisemnej informacji;



dla wiadomości e-mail (w przypadku dysponowania adresem e-mail konsumenta):

- treść zostanie sformułowana czarną czcionką rodzaju Times New Roman w rozmiarze nie mniejszym niż 11 na białym tle oraz wyjustowana,

- wysłanie wiadomości e-mail nastąpi na ostatni znany (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. adres e-mail konsumenta;

2. opublikowania w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, na swój koszt, na swojej stronie internetowej, która na dzień sporządzenia przedmiotowej decyzji mieści się pod adresem (...), oświadczenia o treści:

(...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. informuje, iż Prezes UOKiK wydał decyzję nr (...) z dnia 28 listopada 2022 r. stwierdzającą stosowanie przez (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na:

Oświadczenie to będzie spełniało następujące wymagania:

- oświadczenie zostanie zamieszczone w górnej części strony głównej domeny pod adresem (...), bez możliwości zamknięcia, z możliwością jego zwinięcia przez użytkownika w taki sposób, aby widoczna była skrócona treść: „Decyzja stwierdzająca Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022. Więcej informacji tutaj”, z ponowną możliwością rozwinięcia pełnego oświadczenia; przy ponownym wejściu na ww. stronę użytkownikowi wyświetlona zostanie skrócona treść, z ponowną możliwością rozwinięcia pełnego oświadczenia przez użytkownika,

- oświadczenie zostanie sformułowane czarną czcionką na białym tle oraz wyjustowane,- zastosowana dla oświadczenia czcionka będzie odpowiadać wielkości czcionki używanej w nagłówkach na stronie internetowej (...),

- fragmenty oświadczenia „decyzji Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022” (przy pełnej treści) oraz „Decyzja stwierdzająca Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022” (przy skróconej treści), będą stanowić hiperłącza (linki) przekierowujące do niniejszej decyzji opublikowanej w bazie decyzji dostępnej pod adresem www.uokik.gov.pl,

- w przypadku zmiany nazwy przedsiębiorcy, jego przekształcenia lub przejścia praw i obowiązków na inny podmiot pod jakimkolwiek tytułem, publikacja zostanie zrealizowana odpowiednio przez lub za pośrednictwem danego przedsiębiorcy

lub następcy prawnego, ze wskazaniem nazwy dawnej i nowej przedsiębiorcy,

- w przypadku zmiany adresu strony internetowej, niniejsze zobowiązanie będzie odnosić się do strony internetowej dotyczącej inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. funkcjonującej w czasie zamieszczenia oświadczenia przez (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W.,

- oświadczenie będzie dostępne na stronie internetowej (...) przez okres 5 miesięcy od daty zamieszczenia;

3. opublikowania w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się przedmiotowej decyzji, na swój koszt, za pośrednictwem konta w portalu społecznościowym F.: (...), które na dzień wydania decyzji działa pod nazwą (...), komunikatu o treści:

3) informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. w sposób wprowadzający w błąd co do wysokości przyszłych korzyści finansowych wynikających z zainwestowania środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu określonej w umowach;

z inwestycji w lokal użytkowy.

Komunikat ten będzie spełniał następujące wymagania:

- komunikat zostanie sformułowany standardową, domyślną czcionką o wielkości zwyczajowo używanej do tworzenia komunikatów na wskazanym portalu społecznościowych,

- fragment komunikatu: „decyzji Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022” będzie stanowić hiperłącze (link) przekierowujące do niniejszej decyzji opublikowanej w bazie decyzji dostępnej pod adresem www.uokik.gov.pl,

- do treści komunikatu - na jego końcu - dodane zostaną znaczniki internetowe

w formie poniższych hasztagów: „(...)

- komunikat będzie dostępny za pośrednictwem konta w portalu społecznościowym F. przez okres 5 miesięcy od daty zamieszczenia,

- komunikat zostanie podpięty w górnej części konta w portalu społecznościowym F., a podpięcie pozostanie aktualne przez okres 5 miesięcy od daty zamieszczenia komunikatu;

4. zamieszczenia w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się przedmiotowej decyzji, na swój koszt, w każdym biurze sprzedaży (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W., w którym udostępniana jest możliwość zawierania umów prowadzących do nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w widocznym miejscu – w szczególności przy każdym biurku przeznaczonym do obsługi klienta - oświadczenia o treści:

(...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. informuje, iż Prezes UOKiK wydał decyzję nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. stwierdzającą stosowanie przez Przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na:

z inwestycji w lokal użytkowy.

Treść decyzji Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. dostępna jest na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem www.uokik.gov.pl”

Oświadczenie to będzie spełniało następujące wymagania:

- oświadczenie zostanie sformułowane pogrubioną czcionką nie mniejszą niż 0,5 cm wysokości, w kolorze czarnym na białym tle formatu co najmniej A4 (21 cm x 29,7 cm) z widocznymi odstępami pomiędzy poszczególnymi wyrazami oraz zostanie wyjustowane,

- fragmenty oświadczenia: „Prezes UOKiK wydał decyzję nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. stwierdzającą stosowanie przez Przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów” oraz „Treść decyzji Prezesa UOKiK nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. dostępna jest na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem www.uokik.gov.pl” zostaną podkreślone,

- oświadczenie będzie dostępne przez okres 5 miesięcy od daty zamieszczenia;

VIII. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 oraz art. 106 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r.

o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), w związku z uznaniem praktyk, o których mowa w pkt I-V sentencji niniejszej decyzji za naruszające zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W., płatną do budżetu państwa, karę pieniężną w wysokości:

1. 45 994,00 zł (słownie: czterdzieści pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt cztery złote, co stanowi równowartość 10 000 euro) z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie I sentencji niniejszej decyzji;

2. 32 196,00 zł (słownie: trzydzieści dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt sześć złotych, co po zaokrągleniu do pełnych złotych stanowi równowartość 7 000 euro), z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie II sentencji niniejszej decyzji;

3. 45 994,00 zł (słownie: czterdzieści pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt cztery złote, co stanowi równowartość 10 000 euro), z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie III sentencji niniejszej decyzji;

4. 45 994,00 zł (słownie: czterdzieści pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt cztery złote, co stanowi równowartość 10 000 euro), z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie IV sentencji niniejszej decyzji;

5. 41 395,00 zł (słownie: czterdzieści jeden tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych, co po zaokrągleniu do pełnych złotych stanowi równowartość 9 000 euro), z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie V sentencji niniejszej decyzji;

IX. Na podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 i 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2021 r. poz. 275) w związku z art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów obciąża (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. kosztami niniejszego postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, zobowiązując tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 146,20 zł (słownie: sto czterdzieści sześć złotych i 20/100), w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

Odwołanie od decyzji złożyła (...) sp. z o.o. sp.k. zaskarżając ją w całości, zarzucając:

1. naruszenie art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 83 uokik oraz art. 233 k.p.c. w zw. z art. 84 uokik przez dokonanie nieprawidłowych ustaleń stanu faktycznego oraz przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego bez jego wszechstronnego rozważenia, uchybiając zasadom logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego skutkujące:

a) uznaniem, że Powód naruszył zbiorowe interesy konsumentów poprzez informowanie w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji z wykorzystaniem zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji, która miała być obarczona podwyższonym poziomem ryzyka, podczas gdy inwestycja ta nie była obarczona podwyższonym poziomem ryzyka, a Powód nie by zobowiązany do stosowania dodatkowych środków ochrony dla wpłat nabywców;

b) uznaniem, że Powód naruszył zbiorowe interesy konsumentów poprzez nieprzekazywanie konsumentom informacji o przyjęciu przy realizowaniu inwestycji modelu finansowania polegającego na zaangażowaniu wyłącznie wpłat nabywców lokali, podczas gdy Powód realizował inwestycję również przy udziale własnych środków a także nie był zobowiązany do informowania konsumentów o sposobie finansowania inwestycji;

c) uznaniem, że Powód naruszył zbiorowe interesy konsumentów poprzez informowanie konsumentów o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w sposób wprowadzający w błąd co do wysokości przyszłych korzyści finansowych poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu określonej w umowach, podczas gdy Powód w umowach rzeczywiście zawieranych z konsumentami stosował stopę zwrotu określoną w sposób najkorzystniejszy dla konsumentów co nie mogło stanowić naruszenia ich interesów;

d) uznaniem, że Powód naruszył zbiorowe interesy konsumentów poprzez informowanie konsumentów w sposób wprowadzający w błąd co do częstotliwości uzyskiwania przyszłych korzyści związanych z najmem lokalu, podczas gdy Powód informował konsumentów o rzeczywistej częstotliwości uzyskiwania korzyści i nie wprowadzał konsumentów w błąd;

e) uznaniem, że Powód naruszył zbiorowe interesy konsumentów poprzez informowanie konsumentów o możliwości nabycia lokalu z wykorzystaniem zapewnień o gwarancji lub pewności przyszłych korzyści z tym, że z umowy miała nie wynikać taka gwarancja, podczas gdy z treści umów rzeczywiście zawieranych z konsumentami taka gwarancja wynikała i nie mogło to stanowić naruszenia interesu konsumentów;

f) uznaniem, że stwierdzone uchybienia objęte pkt I, II i V sentencji decyzji stanowią odrębne uchybienia podczas, gdy w rzeczywistości dotyczą one tej samej materii i zostały one rozdzielone w sposób sztuczny dla potrzeb nałożenia wyższej kary pieniężnej;

2. naruszenie art. 103 uokik poprzez nadanie decyzji w zakresie pkt I, II i IV sentencji decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności podczas gdy nie została spełniona przesłanka wystąpienia ważnego interesu konsumentów;

3. naruszenie art. 8 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. w zw. z art. 104 § k.p.a. w zw. 107 § 3 k.p.a. objawiające się niesporządzeniem wyczerpującego uzasadnienia faktycznego oraz prawnego zaskarżonej decyzji i ograniczenie się wyłącznie do zacytowania przepisów i fragmentów materiałów reklamowych, podczas gdy z uwagi na charakter sprawy organ był zobowiązany zawrzeć w treści decyzji pogłębioną analizę tego czy postępowanie Powoda stanowiło działanie lub zaniechanie naruszające zbiorowe interesy konsumentów a przy stwierdzeniu takiego działania lub zaniechania, przeprowadzić analizę okresu występowania uchybień, wpływu uchybień na decyzje podejmowane przez konsumentów i zakresu powstałej szkody;

4. naruszenie art. 8 k.p.a. w zw. z art. 83 uokik poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracyjnych, poprzez prowadzenie postępowania i wydanie decyzji uzasadnionej w sposób niezrozumiały, nielogiczny i niepełny;

5. naruszenie art. 233 § 1 i art. 234 k.p.c. w zw. z art. 84 uokik poprzez zastosowanie w toku postępowania wielokrotnie, lecz bezzasadnie domniemań prawnych i faktycznych oraz zaniechanie należytej analizy zebranych materiałów dowodowych, w szczególności w postaci dokumentów i pism zgłoszonych przez Powoda ;

6. naruszenie art. 106 ust. 6 uokik poprzez nałożenie kary pieniężnej w wysokości przekraczającej równowartość 10.000,00 euro podczas gdy zgodnie z treścią przepisu maksymalna kara pieniężna mogła wynieść równowartość 10.000,00 euro i tym samym nałożenie kary rażąco niewspółmiernie wysokiej, w wysokości ok. (...) średniorocznego obrotu przedsiębiorcy;

7. naruszenie art. 111 ust. 1-3 w zw. z art. 106 ust. 6 uokik poprzez nałożenie rażąco niewspółmiernie wysokiej kary, w wysokości ok. (...) średniorocznego obrotu przedsiębiorcy, podczas gdy nie wystąpiły okoliczności uzasadniające nałożenie tak wysokiej kary a także nie zostały przez organ wzięte pod uwagę istotne okoliczności łagodzące określone w art. 111 ust. 1 pkt 1 lit. a-d uokik;

8. naruszenie art. 6 k.p.a. w zw. z art. 83 uokik oraz art. 42 ust. 1 Konstytucji RP poprzez nałożenie kary nieznanej ustawie;

9. naruszenie art. 7a ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 83 uokik poprzez rozstrzygnięcie wątpliwości prawnej w zakresie maksymalnej dopuszczalnej wysokości kary możliwej do nałożenia decyzją na niekorzyść strony;

10. naruszenie art. 2 oraz art. 31 ust. 1 Konstytucji RP przez pominięcie przy wymiarze kary pieniężnej zasady proporcjonalności i nałożenie kary rażąco niewspółmiernie wysokiej, nieadekwatnej do charakteru stwierdzonych naruszeń, w wysokości ok. (...) średniorocznego obrotu przedsiębiorcy;

1l. naruszenie art. 26 ust. 1 w zw. z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 3 uokik w zw. z art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym przez stwierdzenie uchybień opisanych w punktach l., III. i IV. sentencji decyzji podczas gdy nie zachodziły przesłanki do uznania objętej nimi działalności Pozwanego za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów stanowiące nieuczciwe praktyki rynkowe wprowadzające klientów w błąd;

12. naruszenie art. 27 ust. 1 i 2 w zw. z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 3 uokik w zw. z art. 6 ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz ust. 4 pkt 1 w zw z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym przez stwierdzenie uchybień opisanych w punktach II. i V. sentencji decyzji podczas gdy nie zachodziły przesłanki do uznania objętej nimi działalności Pozwanego za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów stanowiące nieuczciwe praktyki rynkowe wprowadzające klientów w błąd;

Mając na uwadze powyższe strona skarżąca wniosła o:

1. wstrzymanie na podstawie art. 479 30 § 1 k. .c. wykonania zaskarżone decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr DOZIK 15/2022 z dnia 28 listopada 2022 r. do czasu rozstrzygnięcia sprawy;

2. uchylenie na podstawie art. 479 31a § 53 k.p.c. w całości decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr DOZIK 15/2022 z 28 listopada 2022 r. alternatywnie. w przypadku stwierdzenia braku podstaw uchylenia o:

zmianę decyzji na korzyść powoda w całości lub w części i orzeczenie co do istoty sprawy.

3. zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

4. dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów:

a) Aktu notarialnego z dnia 9 października 2017 r., repertorium A nr (...) — Umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), obręb (...) Z., położonej w D., na fakt: źródeł pochodzenia finansowania inwestycji, współfinansowania inwestycji przez (...) sp. z o.o. sp.k., wysokości wkładu (...) sp. z o.o. sp.k. w finansowanie inwestycji, momentu wniesienia wkładu w finansowanie inwestycji przez (...) sp. z o.o. sp.k.

b) odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (...) sp. z o.o. sp.k., na fakt: funkcjonowania pod wcześniejszą nazwą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa

c) odpisu z księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kłodzku V Wydział Ksiąg Wieczystych na fakt: własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), obręb (...) Z., położonej w D.

5. rozpoznanie sprawy także pod nieobecność strony powodowej lub jej pełnomocnika;

6. wydanie wyroku zaocznego w wypadkach przewidzianych przepisami prawa.

W toku postępowania sądowego:

- pismem z dnia 26 lipca 2023 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów złożył odpowiedź na odwołanie (k. 110-125);

- postanowieniem z dnia 09 listopada 2023 r. Sąd oddalił wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji Prezesa Urzędu (k. 128),

- pismem z dnia 22 grudnia 2023 r. odwołująca spółka złożyła replikę na odpowiedź na odwołanie (k. 136-140);

- pismem z dnia 19 stycznia 2024 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustosunkował się do stanowiska strony przeciwnej (k. 139- 141).

Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą we W. wpisano do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 października 2017 r. pod nr (...). Zgodnie z wpisem do KRS przedmiotem prowadzonej przez Przedsiębiorcę działalności gospodarczej jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

dowód: informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z KRS, stan na dzień: 21 lipca 2020 r. (karty akt adm. nr 320-328), informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z KRS, stan na dzień: 28 listopada 2022 r. (karty akt adm. nr 784-787)

W dniu 09 października 2017 r. (...) sp. z o.o. sp. k. (poprzednia firma (...) sp. z o.o. (...) sp. k.) dokonała zakupu za kwotę (...) zł nieruchomości położonej w D. nr działki gruntu (...).

dowód: akt notarialny z dnia 09 października 2017 r. k. 72-79

W ramach prowadzonej działalności przedsiębiorca oferował możliwość zakupu lokali wchodzących w skład inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D..

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. (karta akt adm. nr 49), pismo Przedsiębiorcy z dnia 15 grudnia 2020 r. (karty akt adm. nr 333-334), pismo Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. (karta akt adm. nr 487), pismo Przedsiębiorcy z dnia 18 maja 2022 r. (karta akt adm. nr 600), pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. (karty akt adm. nr 609-610), protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. (karty akt adm. nr 18-47), protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 21 lutego 2020 r. (karty akt adm. nr 196-212), protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. (karty akt adm. nr 356-419), protokół z dnia 11 kwietnia 2022 r. dotyczący utrwalenia archiwalnych zawartości (...) (karty akt adm. nr 449-451), protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. (karty akt adm. nr 569-599)]

Możliwość nabycia lokalu użytkowego w inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. oferowana była konsumentom wraz z możliwością osiągnięcia korzyści związanych z zainwestowaniem środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu. Zysk stanowić miał czynsz otrzymywany przez nabywcę lokalu z tytułu zawarcia umowy najmu lokalu w celu jego dalszego podnajmu przez przedsiębiorcę.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. (karta akt adm. nr 50), kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) (karty akt adm. nr 294-297)

W ramach powyższego przedsięwzięcia przedsiębiorca pierwotnie zawierał umowy wykorzystując wzorce: umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej

i w formie notarialnej oraz umowy najmu (w formie załącznika).

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. (karta akt adm. nr 49), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców (karty akt adm. nr 53-117), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. – wzorce (karty akt adm. nr 221-239)

W trakcie realizowania inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. przedsiębiorca wprowadzał nowe wzorce: umowy rezerwacyjnej (stosowany od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r.), umowy rezerwacyjnej (stosowany od stycznia 2022 r.) oraz przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej, a także umowy najmu (w formie załącznika) (stosowany od lutego 2022 r.).

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. (karty akt adm. nr 609, 612), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowe wzorce i przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców (karty akt adm. nr 490-512, 533-562), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. – pierwsze umowy zawarte z wykorzystaniem nowych wzorców (karty akt adm. nr 638-672), pismo Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. (karta akt adm. nr 679), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. – przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem nowych wzorców (karty akt adm. nr 718-725), załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. – nowy wzorzec umowy rezerwacyjnej (karty akt adm. nr 771-777)]

Informacje dotyczące oferty (...) sp. z o.o. sp. k., przekazywane były z wykorzystaniem wielu kanałów dystrybucji zawierających różny poziom szczegółowości. Niektóre komunikaty były krótkie, kilkuwyrazowe, a inne wielozdaniowe. Stosowane materiały reklamowe i informacyjne obejmowały: reklamy wielkoformatowe umieszczone w ośrodku wypoczynkowym (...) oraz w jego bliskiej lokalizacji, w Z., w P. oraz na terenie budowy Inwestycji; naklejki umieszczane na ścianach zewnętrznych plenerowego biura sprzedaży; ulotki reklamowe; katalog inwestycyjny udostępniany na targach branżowych, eventach oraz w ośrodku wypoczynkowym (...); udostępniane na targach branżowych informatory; teczki reklamowe udostępniane podczas spotkań z osobami zainteresowanymi Inwestycją; stolik wystawowy oraz opakowania cukierków udostępniane na targach branżowych, eventach; wizytówki przekazywane podczas spotkań z osobami zainteresowanymi Inwestycją; animacje umieszczane na telebimach zlokalizowanych na terenie ośrodka wypoczynkowego (...), lotnisk w W. i W. oraz centrum handlowego Aleja (...) we W.; banery na stronach internetowych. W celach reklamowych wykorzystywane były strony internetowe, bazy adresów e-mail, konto w portalu F. oraz prasa. Do dnia 24 lipca 2019 r. prowadzono dedykowaną inwestycji stronę internetową pod adresem (...), z kolei od dnia 24 lipca 2019 r. pod adresem (...).

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. (karty akt adm. nr 48-49), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne (karta akt adm. nr 119), broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) (karty akt adm. nr 298-318), protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. (karty akt adm. nr 18-47), protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 21 lutego 2020 r. (karty akt adm. nr 196-212), pismo Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. (karta akt adm. nr 220), protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. (karty akt adm. nr 356-419), protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 8 kwietnia 2022 r. (karty akt adm. nr 425-448), protokół z dnia 11 kwietnia 2022 r. dotyczący utrwalenia archiwalnych zawartości (...) (karty akt adm. nr 449-451), protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. (karty akt adm. nr 569-599)]

W trakcie realizowania inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. przedsiębiorca wprowadził nowy katalog oraz ulotkę reklamową. Wykorzystywanie tych materiałów rozpoczęło się w lipcu 2020 r.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. (karta akt adm. nr 486), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. - katalog reklamowy oraz ulotka (karty akt adm. nr 513-527)

Ustalenia dotyczące praktyki, określonej w pkt I sentencji decyzji

W treści materiałów reklamowych wykorzystywanych przez przedsiębiorcę w związku z oferowaniem nabycia lokalu użytkowego w Inwestycji, (...) sp. z o.o. sp. k. zapewniała, że taka inwestycja jest bezpieczna. Powyższe wynikało ze stosowanych przez przedsiębiorcę sformułowań takich jak:

- „Bezpieczna, gwarantująca stałą stopę zwrotu forma inwestowania w nieruchomości”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119, broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 316

- „Inwestorzy mogą być więc pewni, że stawiając na (...), właściwie lokują swoje oszczędności.”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „(...) jest sprzedawany w popularnym i cenionym na całym świecie systemie c.. To bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych.”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „Inwestycja w prestiżowe nieruchomości hotelowe zawsze się opłaca i przynosi zysk wyższy niż standardowe formy inwestowania, takie jak lokata bankowa.”,

- „System c. to popularna na całym świecie forma inwestowania w nieruchomości hotelowe. Bezpieczny model biznesowy zapewnia z jednej strony pewny, długoterminowy zysk przy jednorazowej inwestycji, z drugiej daje inwestorowi możliwość korzystania

z własnego apartamentu w ramach pobytów właścicielskich.”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „To wygodna i innowacyjna forma inwestycji, której bezpieczeństwo zapewnia dodatkowo księga wieczysta lokalu (…)”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne (karta akt adm. nr 119)

- „(...) – bezpieczna inwestycja i dobra lokata”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. (karty akt adm. nr 387, 419)

- „Luksusowe apartamenty na wynajem to dzisiaj pewna lokata kapitału.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 387, 419

- „Dlatego inwestycja w aparthotel to solidna lokata kapitału i dobra alternatywa dla lokat bankowych czy obligacji.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 404, 419

- „(...) (...) jest sprzedawany w popularnym i cenionym na całym świecie systemie c.. To bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych. Następnie nieruchomości są wynajmowane przez operatora, a prywatni inwestorzy cieszą się już tylko stałym zyskiem. Co istotne – wyższym niż poprzez standardowe formy inwestowania (np. lokaty bankowe).”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 401, 419

- „Apartament w górach. Inwestycja w ochronę kapitału”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 403,419

- „Wobec minimalnego oprocentowania bankowych depozytów, ale też nikłego ryzyka inwestycyjnego, taka forma lokowania środków finansowych jest dziś więc rozwiązaniem bezkonkurencyjnym.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 408, 419

- „To bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych. Następnie nieruchomości są wynajmowane przez operatora gościom hotelowym, a wypracowany zysk z najmu zasila portfel inwestycyjny ich właścicieli. Co istotne, jest on przeważnie wyższy niż przy standardowych formach lokowania kapitału np. w bankowe lokaty czy obligacje – wyjaśniają przedstawiciele powstającego właśnie w Z. (...) (...).”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r.(karty akt adm. nr 415, 419

- „Warto inwestować w (...), ponieważ zyski osiągane z inwestowania w apartamenty są znacznie wyższe niż te osiągane z lokat, czy obligacji skarbowych. Dodatkowo, nie wymaga to poświęcania tak du %żej ilości czasu, jak w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Zarządzaniem obiektem zajmuje się wyspecjalizowany podmiot.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 370, 419

- „Bezpieczeństwo kapitału Nieruchomości to jeden z najlepszych i najbezpieczniejszych sposobów inwestowania oraz ochrony kapitału przed rosnącą inflacją.”

dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. - katalog reklamowy karta akt adm. nr 517

- „Niskie oprocentowanie lokat bankowych wymusza poszukiwanie alternatywnych sposobów na ochronę kapitału. Nie sprawdzi się tu jednak przysłowiowa skarpeta czy szuflada. Warto skupić się na bezpiecznych i przede wszystkim skutecznych narzędziach antyinflacyjnych, które pozwolą na wypracowanie określonych przychodów.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 581, 599

- „Inwestowanie w nieruchomości to jedna z popularnych strategii pozwalających na bezpieczne ulokowanie kapitału.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 592, 599

- „Nieruchomości zakupione z myślą o ich kapitalizacji w dalekiej przyszłości zyskują na wartości. Ceny za m2 cały czas wzrastają, w związku z czym zaangażowanie finansowe nie wiąże się z ryzykiem spadku ich wartości i utracie kapitału. Jest to jeden z najbardziej popularnych gwarantów uzyskania stopy zwrotu wynikających z poniesionych kosztów. Jest to też jeden z niewielu efektywnych sposób na stabilność finansową w dobie szalejącej inflacji. Podsumowując, lokata kapitału w aparthotel to zysk z wynajmu. (…)”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 595, 596, 599

Mimo ww. zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji składanych w materiałach reklamowych, początkowo przyjęty model finansowania (...), obowiązujący do dnia 14 czerwca 2019 r., opierał się wyłącznie na wpłatach nabywców lokali użytkowych.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. karta akt adm. nr 50, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 295, pismo z dnia 25 kwietnia 2022 r. karta akt adm. 486, pismo z dnia 14 czerwca 2022 r. karta akt adm. nr 610

Pomimo składanych zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji w lokal użytkowy w (...), spółka nie stosowała zasad ochrony praw nabywców tych lokali. W szczególności nie zapewniała środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, które w przyjętym pierwotnie i obowiązującym do dnia 14 czerwca 2019 r. modelu finansowania stanowiły jedyne źródło. Nowy model przewidujący pożyczki zmieniał udział wpłat nabywców we wszystkich środkach oszacowanych przez przedsiębiorcę na około (...) zł jako niezbędne do realizacji wszystkich etapów Inwestycji. Na koniec 2019 r. wyniósł (...) %, na koniec 2020 r. (...) %, na koniec 2021 r. (...) %. Przyjmując zaś, że ostatecznie szacowane przez przedsiębiorcę środki niezbędne do realizacji wszystkich etapów Inwestycji wyniosły około (...) zł zmienia to udział wpłat nabywców w ten sposób, że na koniec 2019 r. stanowił (...) %, na koniec 2020 r. (...) %, a na koniec 2021 r. (...) %. Zmiany modelu finansowego nie skutkowały stosowaniem zasad ochrony praw nabywców lokali ani nie były powiązane z ich wprowadzeniem.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. karta akt adm. nr 49, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach post. (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 296, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach post. (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 295, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. - tabelka (karta akt adm. nr 778), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. karty akt adm. nr 614-626, pismo z dnia 14 czerwca 2022 r. karta akt adm. nr 611, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 63, 81, 95, 105, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 296, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 296.

Z kolei w okresie oferowania lokali z wykorzystaniem wzorców stosowanych od lutego 2022 r. płatność ostatniej transzy na poczet ceny należnej do zapłaty za nabycie lokalu

w Inwestycji (stanowiącej 5% całej ceny) dodatkowo – poza skierowaniem do nabywców zawiadomień w których treści przedsiębiorca wyłącznie oświadczy o zakończeniu danego etapu prac budowlanych – powiązano z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie Inwestycji.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. (karta akt adm. nr 612), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec i przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem wzorca (karty akt adm. nr 493, 538), załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. – pierwsza umowa zawarta z wykorzystaniem nowego wzorca karta akt adm. nr 643

Przedsiębiorca w ramach realizacji Inwestycji wykorzystywał materiały reklamowe oraz wzorce umów, w których nie informował potencjalnych nabywców, choćby w sposób zdawkowy – o ryzykach wynikających z nabycia lokalu użytkowego w Inwestycji. Informacji ww. zakresie nie zamieszczono:

- w treści wykorzystywanych materiałów reklamowych i informacyjnych,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne (karta akt adm. nr 219), broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karty akt adm. nr 298-318,

- w treści wykorzystywanych wzorców: umowy rezerwacyjnej (do czerwca 2021 r.), przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej oraz umowy najmu (w formie załącznika) (do stycznia 2022 r.),

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców (karty akt adm. nr 53-117), załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. – wzorce karty akt adm. nr 221-239

- na utrwalonej przez Prezesa UOKiK stronie internetowej (...) prowadzonej przez (...) do dnia 24 lipca 2019 r.,

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. (karty akt adm. nr 18-47

- w treści wykorzystywanych wzorców: umowy rezerwacyjnej (od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r.), umowy rezerwacyjnej (od stycznia 2022 r.), przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej oraz umowy najmu (w formie załącznika) (do lutego 2022 r.),

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowe wzorce karty akt adm. nr 533-562, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. – pierwsze umowy zawarte z wykorzystaniem nowych wzorców (karty akt adm. nr 638-672), załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. – nowy wzorzec umowy rezerwacyjnej karty akt adm. nr 771-777, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. – pierwsza umowa zawarta z wykorzystaniem nowego wzorca karty akt adm. nr 722-725

Po wszczęciu postępowania wyjaśniającego pod sygnaturą (...), na funkcjonującej wówczas stronie internetowej (...), prowadzonej do dnia 24 lipca 2019 r., ujawniono wzmianki o ryzyku. Przedsiębiorca oświadczył, że ich zamieszczenie nastąpiło na przełomie maja i czerwca 2019 r.

Wzmianki miały treść: „Inwestowanie wiąże się z ryzykiem. Nabywca, przed zakupem apartamentu powinien we własnym zakresie rozważyć akceptowalność ryzyka w jego indywidualnej sytuacji biorąc pod uwagę że uzyskanie oczekiwanych efektów finansowych inwestycji uzależnione jest w szczególności od takich czynników, jak koszty finansowania inwestycji, koszty podatkowe, wahania cen na rynku wtórnym nieruchomości, a po ustaniu zawieranej z deweloperem umowy najmu: kosztów utrzymania lokalu, części wspólnych nieruchomości budynkowej i gruntowej, ryzyk związanych z sezonowością branży turystycznej, warunkami atmosferycznymi, zdarzeniami losowymi. W przypadku, gdyby Państwo nie mieli możliwości samodzielnego rozpoznania i analizy ryzyk inwestycyjnych, prosimy o skontaktowanie się z państwa doradcą finansowym, prawnym, specjalistą ds. rynku nieruchomości.”

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. karty akt adm. nr 18-47, pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. (karta akt adm. nr 50), pismo Przedsiębiorcy z dnia 27 października 2019 r. karta akt adm. nr 128, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wydruk zawartości strony internetowej karta akt adm. nr 118

Wzmianki o ryzykach ujawniono za pośrednictwem strony internetowej (...) dopiero na archiwalnej wersji ww. strony internetowej z dnia 25 stycznia 2021 r. Nowa treść sformułowania nadal nie wskazywała jednak na ryzyka związane z nabyciem lokalu użytkowego w Inwestycji, a jedynie na samo istnienie ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości typu c.. Informacja stanowiła bowiem, iż: „Ryzyko jest nieodłączna częścią każdej inwestycji, a jego poziom jest zróżnicowany i zależny od wielu możliwych i niemożliwych do przewidzenia czynników. Podjęcie każdej decyzji inwestycyjnej wiąże się z koniecznością oceny wpływu ryzyka na wynik finansowy inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości rodzi m.in. ryzyko nie uzyskania planowanego zwrotu z zainwestowanych środków, a nawet konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Przed podjęciem decyzji o zakupie apartamentu i oddaniu go Deweloperowi w zarządzanie, klient powinien dokonać stosownej oceny ryzyka. Powyższe decyzje powinno się podejmować mając świadomość tego, że uzyskanie zamierzonej stopy zwrotu inwestycji zależne jest m.in. od takich czynników jak: zmiana poziomu zainteresowania konsumentów, zmiana obłożenia apartamentów, warunki pogodowe, zdrowie publiczne, stopy procentowe czy ogólna sytuacja ekonomiczna i gospodarcza. Zaleca się skonsultowanie decyzji o zainwestowaniu w rynek nieruchomości z doradcą z zakresu finansów oraz prawnikiem. W związku z powyższym wskazuje się, że kalkulacja potencjalnego zysku z zakupu i oddania w zarządzanie apartamentu oraz wysokość czynszu są wyłącznie prognozą a ich rzeczywista wysokość nie jest możliwa do jednoznacznego przewidzenia. Niniejsza informacja nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu art. 66 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145)”.

Informacje te zamieszczono na podstronie pod nazwą „Klauzula Informująca o Ryzyku Inwestycyjnym”, do której odesłanie (hiperłącze) zaprojektowano na samym dole domeny głównej – tj. poza obszarem nagłówków odsyłających do danych na temat: Inwestycji, korzyści, lokalizacji, dziennika budowy oraz kontaktu. Nadto w porównaniu do zastosowanych nagłówków - wykorzystano znacznie mniejszą czcionkę, a także zrezygnowano z wielkich liter – stosując zapis jak dla nazw własnych. Tożsame informacje ujawniono także na podstronie pod nazwą „(...)”, do której odesłanie (hiperłącze) zaprojektowano pod udostępnionymi informacjami o własności lokalu, które to informacje zostały zamieszczone w zakładce pod nazwą „zyski”, udostępnionej pod jednym z nagłówków strony internetowej (...) - odsyłającym do danych na temat korzyści.

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 356-419, protokół z dnia 11 kwietnia 2022 r. dotyczący utrwalenia archiwalnych zawartości (...) karty akt adm. nr 449-151, pismo Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. (karta akt adm. nr 486), załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – wydruk print screena strony internetowej (...) karta akt adm. nr 532

Budowa (...)pozostaje opóźniona, i nie doszło do jej zakończenia. Tym samym, nie został dotrzymany termin 30 czerwca 2021 r., deklarowany nabywcom jako zakończenie budowy w treści umów zawieranych z wykorzystaniem stosowanych do stycznia 2022 r. wzorców przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 15 grudnia 2020 r. karty akt adm. nr 332-333, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 62, 80, 94, 103, protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 356-419

W treści umów, zawieranych z wykorzystaniem stosowanych od lutego 2022 r. wzorców przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej, Przedsiębiorca deklarował zaś, że zakończenie prac wykończeniowych nastąpi niemal dwa lata później tj. do 30 maja 2023 r., a do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży dojdzie w terminie do 31 sierpnia 2023 r.

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec i przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem wzorca karty akt adm. nr 491,494, 535, 539, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. – pierwsza umowa zawarta z wykorzystaniem nowego wzorca karty akt adm. nr 640, 645

Przedsiębiorca dla przedsięwzięcia dotyczącego lokali o charakterze użytkowym (tj. lokali oferowanych nabywcom w ramach Inwestycji) nie posiadał ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Natomiast w treści wykorzystywanych do stycznia 2022 r. wzorców przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej oraz przykładowych umów zawartych z ich wykorzystaniem, zawarto postanowienia, iż przedsiębiorca posiada decyzję pozwolenia na budowę oraz dąży do uzyskania decyzji administracyjnej udzielającej zamiennego pozwolenia na budowę.

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 62, 81, 94,104

Ustalenia dotyczące praktyki, określonej w pkt II sentencji decyzji

W celu realizacji (...) przedsiębiorca pierwotnie przyjął model finansowania oparty wyłącznie na wpłatach pochodzących od nabywców lokali.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. karta akt adm. nr 50, pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. karta akt adm. nr 50, kopia kwestionariusza z dnia 13 maja 2019 r. wypełnionego przez Przedsiębiorcę w ramach w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 295,

Informacja taka nie była udzielana konsumentom:

- w treści pierwotnie wykorzystywanych wzorców: umowy rezerwacyjnej (stosowany do czerwca 2021 r.), przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej oraz umowy najmu (w formie załącznika) (stosowany do stycznia 2022 r.),

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 53-117, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. – wzorce karty akt adm. nr 221-239

- na utrwalonej przez Prezesa UOKiK stronie internetowej (...) prowadzonej przez (...) do dnia 24 lipca 2019 r.,

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. karty akt adm. nr 18-47,

Przedsiębiorca zmienił przyjęty pierwotnie i obowiązujący do dnia 14 czerwca 2019 r. model finansowania Inwestycji. Nowy model wpłat nabywców lokali przewidywał także środki pochodzące z pożyczek. W sumie zaciągnięto 28 pożyczek na łączną kwotę (...) zł.

dowód: pismo z dnia 14 czerwca 2022 r. karta akt adm. nr 610, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. - tabelka karta akt adm. nr 778, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. karty akt adm. nr 614-626, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. karty akt adm. nr 681-684

Brak było informacji o zmienionym sposobie finansowania inwestycji na:

- na utrwalonej przez Prezesa UOKiK stronie internetowej (...) prowadzonej przez (...) od dnia 24 lipca 2019 r.,

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 21 lutego 2020 r. karty akt adm. nr 196-212, protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 356-419

- przy pomocy narzędzia (...) – dostępnego pod adresem(...) na archiwalnych wersjach strony internetowej (...) utrwalonych przez wskazane narzędzie w dniach: 21 sierpnia 2019 r., 8 kwietnia 2020 r., 11 czerwca 2020 r. tj. przed wszczęciem postępowania pod sygnaturą (...),

dowód: protokół z dnia 11 kwietnia 2022 r. dotyczący utrwalenia archiwalnych zawartości (...) karty akt adm. nr 449-451

- przy pomocy narzędzia (...) – dostępnego pod adresem (...) na archiwalnych wersjach strony internetowej (...) utrwalonych przez wskazane narzędzie w dniach: 9 sierpnia 2020 r., 20 września 2020 r., 25 października 2020 r., 28 listopada 2020 r., 25 stycznia 2021 r. tj. po wszczęciu postępowania pod sygnaturą (...),

dowód: protokół z dnia 11 kwietnia 2022 r. dotyczący utrwalenia archiwalnych zawartości (...) karty akt adm. nr 449-451

- na utrwalonych przez Prezesa UOKiK stronach internetowych zawierających materiały reklamowe (...).

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 356-419, protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 8 kwietnia 2022 r. karty akt adm. nr 425-448, protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 569-599

Ustalenia dotyczące praktyki, określonej w pkt III sentencji decyzji

(...) sp. z o.o. sp.k. w ramach oferowania nabycia lokalu użytkowego w Inwestycji składa deklaracje dotyczące zysku z inwestycji w lokal użytkowy, informując o czynszu z tytułu najmu tego lokalu. Wbrew oświadczeniu przedsiębiorcy złożonemu w treści pisma z dnia 14 czerwca 2019 r., o deklarowanym zysku w wysokości 7% liczonych od wartości nabywanego lokalu z miejscem postojowym i wyposażeniem tego lokalu przez okres trwania umowy najmu, spółka udziela w tym zakresie rozbieżnych informacji. Niejednolitość treści zamieszczanych w materiałach reklamowych stwierdzono w odniesieniu do dwóch kwestii. Pierwsza z nich to informowanie o innych podstawach właściwych dla obliczenia zwrotu z inwestycji w lokal. Ujawniono bowiem, że w części stosowanych materiałów zamieszczane są informacje, że zysk w skali roku odnosi się tylko do zainwestowanej kwoty netto, a w części takie odniesienie nie występuje - deklarowany zysk w skali roku prezentowany jest jako związany z inwestycją, co może sugerować zainwestowaną kwotę brutto. Z kolei druga ujawniona kwestia to deklarowanie innych wysokości przyszłych korzyści. W zależności od materiałów reklamowych zyski z inwestycji określane są w wysokości do 7% w skali roku albo w wysokości 7% w skali roku. Na powyższe wskazują sformułowania takie jak:

- „Właściciel apartamentu zawiera umowę najmu z gwarantowaną stopą zwrotu do 7%

w skali roku od kwoty zainwestowanej w zakup lokalu.”

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „gwarantowana, stała stopa zwrotu do 7% w skali roku”,

[dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne (karta akt adm. nr 119)]

- „ZARABIAJ W SKALI ROKU 7%”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „7 % w skali roku - tyle zyskuje właściciel apartamentu. Stała, gwarantowana stopa zwrotu wypłacana jest niezależnie od faktycznego obłożenia lokalu.”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „zysk o wiele większy niż na lokacie – 7% w skali roku”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „7% od zainwestowanej kwoty netto - tyle zyskuje właściciel apartamentu”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „Dzięki umowie najmu z operatorem, właściciel zyskuje stopę zwrotu na poziomie 7%

od zainwestowanej kwoty netto w skali roku, niezależnie od tego, czy lokal jest wynajęty czy nie.”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „Zawierając umowę najmu, właściciel otrzymuje gwarantowaną stopę zwrotu - 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku! Stopa jest gwarantowana niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy też nie.”

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „ZAINWESTUJ, WYPOCZYWAJ,ZARABIAJ DO 7% W SKALI ROKU!”,

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 299

- „Zawierając umowę najmu, właściciel otrzymuje co miesiąc gwarantowaną stopę zwrotu - do 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku! Stopa jest gwarantowana niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy też nie.”

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 316

- „Zakup apartamentu gwarantuje stopę zwrotu w wysokości 7% w skali roku od zainwestowanej kwoty netto i nie wyklucza wypoczynku w tym miejscu.”

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „Inwestuj, wypoczywaj i zarabiaj do 7% w skali roku”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 359, 419

- „Inwestycja w hotel (...) to inwestycja długoterminowa w systemie c., która polega na zakupie apartamentu. Zakłada roczny zysk na poziomie do 7% od kwoty netto zainwestowanej w zakup nieruchomości.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 368, 419

- „Nabywca apartamentu ma możliwość odzyskania podatku VAT z tytułu zakupu nieruchomości, zaś po jej nabyciu może liczyć na zwrot inwestycji w wysokości 7% rocznie.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 373,419

- „W przypadku (...) (...) ocenia się, że w skali rocznej inwestycja

w apartamenty w górach to możliwość zwrotu z inwestycji nawet do 7%.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 378, 419

- „System zakupu apartamentów w systemie C. daje możliwość wypracowania sięgających nawet do 7 % w skali roku.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 383, 419

- „ Nawet 7% zwrotu z inwestycji”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 390, 419

- „Ze względu na usytuowanie hotelu c., a także jego infrastrukturę zwrot z inwestycji może sięgać nawet do 7% w skali roku.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 391, 419

- „Nabycie każdego apartamentu zostaje potwierdzone wpisem w indywidualnej księdze wieczystej, a dzięki umowie najmu z operatorem właściciel zyskuje możliwość osiągnięcia stopy zwrotu do nawet 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku – niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy nie.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 399, 419

- „W tle cały czas rośnie wartość lokalu - zysk może sięgać do nawet 7 procent rocznie.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 408, 419

- „Proponowana stopa zwrotu wynosi do 7 proc. od zainwestowanej kwoty netto w skali roku.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 415, 419

- „Te cechy w połączeniu z nowoczesnymi wnętrzami oraz różnorodnymi udogodnieniami inwestycji dają możliwość zwrotu nawet do 7% w ciągu roku.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 573, 599

- „Nieruchomości w górach - widok na… zysk nawet do 7%”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karta akt adm. nr 599

- „Zakup apartamentu w Z. pozwala na wypracowanie zysku do 7% w skali roku.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 583, 599

- „System zakupu apartamentów w systemie C. daje możliwość wypracowania zysków sięgających nawet do 7 % w skali roku.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 24 maja 2022 r. karty akt adm. nr 595, 599

W treści umowy rezerwacyjnej, przekazanej przez przedsiębiorcę jako przykładowo zawarta z wykorzystaniem stosowanego do czerwca 2021 r. wzorca, a także we wzorcu umowy najmu (stanowiącym załącznik do przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej zawieranych z wykorzystaniem stosowanych do stycznia 2022 r. wzorców) , informowano o zysku nabywcy w wysokości 7% rocznie oraz cenie netto lokalu z wyposażeniem, jako podstawie do obliczenia zysku, wykorzystując w tym celu następujące sformułowania:

- w stosowanym do czerwca 2021 r. wzorcu umowy rezerwacyjnej „stałe wynagrodzenie

z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie 7% ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz

z wyposażeniem i miejscem postojowym”,

- w stosowanym do stycznia 2022 r. wzorcu umowy najmu (który stanowi wyłącznie załącznik do wzorców przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej) „( (…) 7% ceny netto lokalu wraz z wyposażeniem, udziału w prawie własności lokalu stanowiącego garaż wielostanowiskowy i prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, wraz udziałem w częściach wspólnych nieruchomości gruntowej oraz budynkowej)”.

dowód: załączniki do pisma z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 54, 58, 76, 88, 114, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. – wzorce karta akt adm. nr 235

W treści wzorców umowy rezerwacyjnej wykorzystywanych od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r., spółka informowała o zysku nabywcy w wysokości do 7% rocznie oraz cenie netto lokalu z wyposażeniem, jako podstawie do obliczenia zysku, wykorzystując w tym celu następujące sformułowanie:

„wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie do 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem”.

dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – wzorzec umowy rezerwacyjnej karta akt adm. nr 560, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. – nowy wzorzec umowy rezerwacyjnej karta akt adm. nr 774

Z kolei w treści stosowanego od lutego 2022 r. wzorca umowy najmu (stanowiącego załącznik do przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej) przedsiębiorca informował o zysku stanowiącym 7% ceny netto z wykorzystaniem zwrotu:

„Roczny Czynsz Najmu stanowi kwota [7% ceny netto] zł.”, przy czym w treści wzorca umowy najmu, cenę netto stanowi łączna cena za nabycie lokalu użytkowego z udziałem we współwłasności garażu podziemnego i prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oraz udziałem w częściach wspólnych budynku – bez podatku od towarów i usług.

dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – wzorzec umowy najmu karty akt adm. nr 549-550

Ustalenia dotyczące praktyki, określonej w pkt IV. sentencji decyzji

W związku z oferowaniem nabycia lokalu użytkowego w Inwestycji, (...) sp. z o.o. sp.k. składała deklaracje dotyczące zysku z inwestycji w lokal użytkowy, informując o czynszu z tytułu najmu tego lokalu. W tym kontekście wykorzystywano materiały reklamowe, w których umieszczano treści dotyczące częstotliwości otrzymywania przez nabywcę lokalu użytkowego czynszu z tytułu najmu tego lokalu, ale stosuje również materiały niezawierające danych o częstości uzyskiwania korzyści. Ww. zakresie ujawniono deklaracje takie jak:

- „Zawierając umowę najmu, właściciel otrzymuje co miesiąc gwarantowaną stopę zwrotu do 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku!”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 316

- „Zysk netto w skali miesiąca”

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 7 maja 2019 r. karty akt adm. nr 38, 47

- „Powierzchnia: 32,86 m 2 Zarabiaj rocznie do 37 378,75 zł w skali roku na apartamencie -4.M6 Zarabiaj do 3 114,90 zł w skali miesiąca na apartamencie -4.M6”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 363,419

- „STAŁY PRZYPŁYW PIENIĘDZY

Wynagrodzenie z wynajmu lokali w ramach modelu c. jest wypłacane co miesiąc lub kwartalnie.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 381, 419

- „Sprawdźmy to na przykładzie lokalu (...).M5. Apartament na 11 kondygnacji mieszkalnej budynku liczy 63.33 m2 i składa się z trzech pokoi. Szacunkowe miesięczne zyski z najmu tego apartamentu, które zasilą portfel właściciela to ponad 7 tys. złotych miesięcznie.

W skali roku mowa o ponad 86 tys. złotych zysku.”,

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 418-419

- „Kalkulator zysków

(…)

roczny czynsz: 57 364 zł

co miesiąc wypłacimy Ci netto: 478 033 zł

roczna stopa zwrotu: 7.0 %”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 8 kwietnia 2022 r.(karty akt adm. nr 443, 448

- „Kalkulator zysków

(…)

co miesiąc wypłacimy Ci netto: Infomacja w biurze sprzedaży

roczna stopa zwrotu: 7.0 %”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 8 kwietnia 2022 r. karty akt adm. nr 427, 448

W umowach rezerwacyjnych zawieranych z wykorzystaniem stosowanych do czerwca

2021 r., od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r. wzorcach przedsiębiorca nie przekazywał informacji w zakresie częstotliwości otrzymywania przez nabywców korzyści

z inwestycji.

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorzec oraz przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem tego wzorca karty akt adm. nr 53-60, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec i przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem nowego wzorca karty akt adm. nr 506-512, 559-562, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. – przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem wzorców karty akt adm. nr 718-725, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. – nowy wzorzec umowy rezerwacyjnej karty akt adm. nr 771-777

Deklaracje dotyczące częstotliwości otrzymywania przez nabywcę lokalu użytkowego czynszu z tytułu najmu tego lokalu składane były w trakcie zawierania przedwstępnych umów sprzedaży z wykorzystaniem stosowanych do stycznia 2022 r. i od lutego 2022 r. wzorców. Brak jednak było tożsamości z informacjami przekazywanymi w materiałach reklamowych, w których przedsiębiorca informował o korzyściach wypłacanych nabywcom co miesiąc. Z treści załącznika do wskazanych umów zawieranych z wykorzystaniem wzorców stosowanych do stycznia 2022 r., stanowiącego wzorzec umowy najmu , wynikało bowiem, iż nabywca lokalu użytkowego będzie otrzymywał korzyści związane z najmem lokalu raz na kwartał. Powyższe potwierdza wykorzystywane sformułowanie: „Okresem rozliczeniowym jest kwartał. (…) Czynsz (…) płatny będzie na rzecz Wynajmującego z dołu, za każdy kolejny kwartał, w terminie do 28 dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.”.

Z kolei z treści załącznika do przedwstępnych umów sprzedaży zawieranych z wykorzystaniem wzorców stosowanych od lutego 2022 r., stanowiącego wzorzec umowy najmu , wynika, iż nabywca lokalu użytkowego będzie otrzymywał korzyści związane z najmem lokalu raz na pół roku, a nadto nie otrzyma korzyści za okres pierwszych 30 dni najmu, o czym stanowi wykorzystywane sformułowanie: „Strony ustalają, że przez okres pierwszych 30 dni od dnia zawarcia niniejszej Umowy Wynajmujący nie będzie zobowiązany do naliczania i pobierania czynszu najmu (…) Roczny Czynsz Najmu płatny będzie Wynajmującemu przez Najemcę co pół roku w częściach (…) Pierwsza część płatna będzie do 20-go (dwudziestego) dnia czerwca, a druga do 20-go (dwudziestego) dnia grudnia każdego roku obowiązywania umowy najmu.”.

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 76, 88, 114, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 26 marca 2020 r. – wzorce karta akt adm. nr 235, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec oraz przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem nowego wzorca karty akt adm. nr 500, 551

Ustalenia dotyczące praktyki, określonej w pkt V. sentencji decyzji

W treści materiałów reklamowych wykorzystywanych przez przedsiębiorcę w związku z oferowaniem nabycia lokalu użytkowego w Inwestycji, zapewniano, że stopa zwrotu z zakupu lokalu użytkowego jest gwarantowana, a przyszły zysk nabywcy jest pewny. Powyższe wynika ze stosowanych przez przedsiębiorcę sformułowań takich jak:

- „Zakup apartamentu gwarantuje stopę zwrotu (…)”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „gwarantowana, stała stopa zwrotu (…)”,

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. - materiały reklamowe i informacyjne karta akt adm. nr 119

- „Inwestycja w apartamenty (...) (...) to: pewny i stały zysk (…)”,

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 316

- „Stała, gwarantowana stopa zwrotu wypłacana jest niezależnie od faktycznego obłożenia lokalu.”,

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 300

- „Wiarygodny operator - stopa zwrotu jest gwarantowana (…)”,

dowód: broszura reklamowa przekazana przez Przedsiębiorcę w ramach postępowania pod sygnaturą (...) (wcześniej (...)) karta akt adm. nr 301

- „Właściciel apartamentu zawiera umowę najmu z gwarantowaną stopą zwrotu (…)”,

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 21 lutego 2020 r. karty akt adm. nr 201, 212

- „Gwarantowana stopa zwrotu 7% w skali roku.”,

dowód: protokół utrwalenia strony internetowej z dnia 21 lutego 2020 r. karty akt adm. nr 199, 212

- „Zaraz po zakupie podpisuje się z operatorem umowę najmu – przeznaczone do systemu c. inwestycje są długoterminowe, dlatego umowa zawierana jest nawet na kilkanaście lat. Daje to gwarancję nabywcy, że w tym okresie nabyta nieruchomość będzie na siebie zarabiać.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 374, 419

- „Znajdujące się w inwestycji powstającej w miejscowości Z. apartamenty na sprzedaż to efekt przemyślanej strategii, której celem jest osiągnięcie pełnego sukcesu i gwarancja zysków.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 379, 419

- „Warto przy tym pamiętać, że nieruchomości sprzedawane w systemie c. oferują pewny zysk na określonym poziomie, dlatego bardzo ważne jest dokładne zapoznanie się z umową podpisywaną z zarządcą – to w niej znajdują się informacje na temat rozliczania zysków.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 382, 419

-„Warto bowiem zainwestować w hotel c. zlokalizowany w kurorcie czy miejscowości turystycznej w górach lub nad morzem. To daje gwarancję nie tylko udanego urlopu,

ale i rosnących zysków (…)”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 389, 419

- „Aktualna oferta

(…)

Gwarancja zysku: 7%”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 8 kwietnia 2022 r. karty akt adm. nr 439-440, 448

Umowy zawierane z wykorzystywaniem wzorców: umowy rezerwacyjnej (do czerwca 2021 r.), przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej (do stycznia 2022 r.) nie zawierały takich zobowiązań.

Przedsiębiorca zawierał umowy z wykorzystaniem wzorców umów rezerwacyjnych stosowanych do czerwca 2021 r. oraz z wykorzystaniem wzorców przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej stosowanych do stycznia 2022 r. bez takich postanowień, które zobowiązywałyby do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji lub do zawarcia umowy o treści zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji. W szczególności, nie stanowią o tym następujące sformułowania, określające jedynie zobowiązania po stronie nabywców, a dotyczące zysków:

- we wzorcu umowy rezerwacyjnej (stosowanym do czerwca 2021 r.) „Strony postanawiają, że po zawarciu umowy przedwstępnej oraz po przekazaniu Sprzedającemu przez Rezerwującego, wykończonego w standardzie pod klucz umeblowanego i wykończonego przez Sprzedającego lokalu użytkowego, wskazanego w § 2 ust. 1, zawrą umowę najmu, na mocy której Rezerwujący wynajmie Sprzedającemu Przedmiot rezerwacji wraz z wyposażeniem oraz upoważnia Sprzedającego do dalszego podnajmu tego lokalu w zamian za stałe wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem i miejscem postojowym w § 2 ust 3. W przypadku zawarcia umowy najmu na okres, który nie będzie obejmował pełnych 12 miesięcy danego roku kalendarzowego wynagrodzenie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, będzie równe 1/12 tej kwoty za każdy miesiąc obowiązywania umowy. Umowa najmu zostanie zwarta na okres 5 lat, 10 lat lub na czas nieokreślony, do wyboru przez Rezerwującego.”,

- we wzorcu przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej (stosowany do stycznia 2022 r.) „Strony zgodnie postanawiają, że mocą niniejszej umowy Nabywca zobowiązuje się wynająć Deweloperowi Przedmiot umowy, opisany w § 3 wraz z wyposażeniem, zgodnym z Załącznikiem numer 5 do niniejszej umowy (zwany dalej „Przedmiotem Najmu”), na warunkach określonych we wzorze umowy najmu, stanowiącej Załącznik nr 7 do niniejszej umowy, dla potrzeb dalszego podnajmu.”.

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2019 r. – wzorce oraz przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem tych wzorców karty akt adm. nr 54, 58, 66, 84, 99, 109

(...) sp. z o.o. sp.k. za pośrednictwem hiperłącza na stronie internetowej (...) prowadzącego do podstrony pod nazwą „Klauzula Informująca o Ryzyku Inwestycyjnym” oraz za pośrednictwem hiperłącza pod nazwą „KLAUZULA INFORMUJĄCA O RYZYKU INWESTYCYJNYM”, które zaprojektowano pod informacjami o własności lokalu, które zamieszczono w zakładce pod nazwą „zyski”, dostępnej pod nagłówkiem na stronie internetowej (...) odsyłającym do danych na temat korzyści, zamieszczała oświadczenie sprzeczne z ww. deklaracjami składanymi w materiałach reklamowych. Przedsiębiorca wskazywał, że przedstawiane korzyści dla nabywcy stanowią wyłącznie prognozę, wykorzystując w tym celu poniższe sformułowanie:

„(…) kalkulacja potencjalnego zysku z zakupu i oddania w zarządzanie apartamentu oraz wysokość czynszu są wyłącznie prognozą a ich rzeczywista wysokość nie jest możliwa

do jednoznacznego przewidzenia.”

dowód: protokół utrwalenia stron internetowych z dnia 22 lutego 2022 r. karty akt adm. nr 386,419

Wykorzystywane od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r. nowe wzorce umowy rezerwacyjnej nie zawierały postanowień, które zobowiązywałyby (...) sp. z o.o. sp.k. do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji lub do zawarcia umowy o treści zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji. Nie stanowiły takiego zobowiązania zawarte we wskazanych wzorcach sformułowania, określające jedynie zobowiązania po stronie nabywców, a dotyczące zysków:

„Strony postanawiają, że po zawarciu umowy przedwstępnej oraz po przekazaniu Rezerwującemu przez Sprzedającego, wykończonego w standardzie pod klucz umeblowanego i wykończonego przez Sprzedającego lokalu użytkowego, wskazanego w § 2 ust. 1, zawrą umowę najmu, na mocy której Rezerwujący wynajmie Sprzedającemu Przedmiot rezerwacji wraz z wyposażeniem oraz upoważnia Sprzedającego do dalszego podnajmu tego lokalu w zamian za stałe wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie do 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem wskazanej w § 2 ust 3. W przypadku zawarcia umowy najmu na okres, który nie będzie obejmował pełnych 12 miesięcy danego roku kalendarzowego wynagrodzenie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, będzie równe 1/12 tej kwoty za każdy miesiąc obowiązywania umowy. Umowa najmu zostanie zwarta na okres 10 lat.”

dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec karta akt adm. nr 560, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. – przykładowe umowy zawarte z wykorzystaniem wzorców karty akt adm. nr 719, 723-724, załącznik do pisma Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. – nowy wzorzec umowy rezerwacyjnej karta akt adm. nr 774

Zobowiązanie Przedsiębiorcy do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji lub do zawarcia umowy o treści zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji zostało zamieszczone dopiero w nowym wzorcu przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej wykorzystywanym do zawierania umów od lutego 2022 r. Powyższe potwierdza postanowienie:

„Nabywca oraz (…) działająca w imieniu spółki pod firmą (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą we W., zobowiązują się zawrzeć umowę najmu przedmiotowego Lokalu wraz z wyposażeniem zgodnym z załącznikiem numer 5 do niniejszego aktu notarialnego, na warunkach określonych we wzorze umowy najmu, stanowiącej załącznik numer 7 do niniejszego aktu notarialnego, dla potrzeb dalszego podnajmu.”

dowód: załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia załączniki do pisma Przedsiębiorcy z dnia 25 kwietnia 2022 r. – nowy wzorzec oraz przykładowa umowa zawarta z wykorzystaniem tego wzorca karty akt adm. nr 495, 542

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa za rok obrotowy:

- 2021 osiągnęła obrót w kwocie wynoszącej (...) zł,

- 2020 osiągnęła obrót w kwocie wynoszącej (...)zł,

- 2019 osiągnęła obrót w kwocie wynoszącej(...) zł.

dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 18 maja 2022 r. karta akt adm. nr 600, pismo Przedsiębiorcy z dnia 14 czerwca 2022 r. karta akt adm. nr 613, pismo Przedsiębiorcy z dnia 19 sierpnia 2022 r. karta akt adm. nr 679, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z 19 sierpnia 2022 r. – sprawozdania finansowe karty akt adm. nr 685-716, pismo Przedsiębiorcy z dnia 19 września 2022 r. karta akt adm. nr 759, załączniki do pisma Przedsiębiorcy z 19 września 2022 r. – sprawozdanie finansowe i potwierdzenie złożenia karty akt adm. nr 761-770

Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje

Zgodnie z treścią art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 r. (Dz.U. Nr 50, poz. 331) zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji.

O bezprawności (tj. sprzeczności z prawem lub dobrymi obyczajami) w rozumieniu powołanego przepisu możemy mówić, gdy zachowanie przedsiębiorcy – czyli jego działanie, jak również zaniechanie – jest sprzeczne z powszechnie obowiązującym porządkiem prawnym, a więc zarówno z normami prawnymi, jak również z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Bezprawność jest przy tym obiektywnym czynnikiem, a więc niezależna jest od winy i jej stopnia, jak również bez znaczenia jest świadomość istnienia naruszeń. Bezprawność jest także niezależna od wystąpienia szkody. Bezprawne praktyki muszą być ponadto wymierzone w zbiorowe interesy konsumentów, czyli odnosić się do obecnych, przyszłych i potencjalnych konsumentów, a więc naruszać prawa nieograniczonej, bliżej nieokreślonej liczby konsumentów. Interes, który jest chroniony owym przepisem, to interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta, które zostały uznane przez ustawodawcę za godne ochrony ( zob. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 13 lipca 2006r., sygn. akt III SZP 3/06, opubl. OSNP 2007, nr 1-2, poz. 35).

Jak wskazano sprzeczność z prawem pojmowana jest jako niezgodność z przepisami prawa. Sprzeczność z prawem, to również niedopełnienie zadań przez przedsiębiorcę wynikających z ustaw ( Z. Banaszczyk, w: Kodeks cywilny. Komentarz (pod red. K. Pietrzykowskiego), Warszawa 2013, s. 1091; A. Wędrychowska-Karpińska, A. Wiercińska-Krużewska, w: Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (pod red. A. Stawickiego, E. Stawickiego), s. 632.). Z kolei zgodnie z art. 3 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym z dnia 23 sierpnia 2007 r. (Dz.U. Nr 171, poz. 1206) zakazane jest stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. Praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk. Praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji i może ono w szczególności dotyczyć rodzaju sprzedaży, powodów stosowania przez przedsiębiorcę praktyki rynkowej, oświadczeń i symboli dotyczących bezpośredniego lub pośredniego sponsorowania, informacji dotyczących sytuacji gospodarczej lub prawnej przedsiębiorcy lub jego przedstawiciela, w tym jego imienia i nazwiska (nazwy) i majątku, kwalifikacji, statusu, posiadanych zezwoleń, członkostwa lub powiązań oraz praw własności przemysłowej i intelektualnej lub nagród i wyróżnień.

Wprowadzającym w błąd może być nadto zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu. Praktyki rynkowe wprowadzające w błąd uznaje się za szczególnie nieuczciwe, ponieważ najczęściej oddziałują na sferę decyzyjną konsumenta, prowadząc do zniekształcenia jego decyzji rynkowych. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym nie definiuje przy tym pojęcia „istotnego zniekształcenia zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta”. Posiłkując się art. 2 lit. e Dyrektywy 2005/29/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 11 maja 2005 r. dot. nieuczciwych praktyk handlowych stosowanych przez przedsiębiorstwa wobec konsumentów na rynku wewnętrznym (Dz. U. UE L nr 149, str. 22) - wyjaśniającym pojęcie „istotnego zniekształcenia zachowania gospodarczego konsumentów” - należy przyjąć, że istotne zniekształcenie zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta oznacza wykorzystywanie praktyki rynkowej w celu znacznego ograniczenia zdolności konsumenta do podjęcia świadomej decyzji i skłonienia go tym samym do podjęcia decyzji dotyczącej transakcji, której w innej sytuacji by nie podjął. Tym samym przyjmuje się, że kwalifikacja praktyki, jako wprowadzającej w błąd, opiera się na ustaleniu, że w wyniku jej stosowania naruszone zostało prawo konsumenta do podjęcia w pełni świadomego wyboru rynkowego. Interpretując pojęcie praktyki wprowadzającej w błąd należy zatem stwierdzić, że jest to każda praktyka, która w jakikolwiek sposób, w tym również przez swoją formę, wywołuje skutek w postaci co najmniej możliwości wprowadzenia w błąd „przeciętnego konsumenta”, do którego jest skierowana lub dociera, i która ze względu na swoją zwodniczą naturę może zniekształcić jego zachowanie rynkowe ( patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2011r. VI ACa 694/10, opubl. Lex nr 1220720).

W niniejszej sprawie praktyki naruszające zbiorowe prawa konsumentów wskazane w pkt I oraz III do V decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konsumentów odnosiły się do informacji przedstawionych w treści materiałów reklamowych. Przed rozważaniem zarzuconych stronie odwołującej praktyk, Sąd ogólnie odniesie się do wymagań jakie stosowane są wobec przedsiębiorców podejmujących działania służące zachęceniu konsumentów do podjęcia określonych działań.

Niewątpliwe oceniając przekaz reklamowy, stosuje się inne kryteria niż w przypadku umów oraz ich wzorców. Przyjmuje się, że nie musi być on precyzyjny, może zawierać skróty, uproszczenia, co wynika z jego istoty i charakteru. Wprost dopuszcza praktyki reklamowe polegające na wygłaszaniu przesadzonych twierdzeń lub twierdzeń, których nie należy rozumieć dosłownie ( zob. art. 5 ust. 3 zd. 2 Dyrektywy 2005/29/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 11 maja 2005 r. dotycząca nieuczciwych praktyk handlowych stosowanych przez przedsiębiorstwa wobec konsumentów na rynku wewnętrznym oraz zmieniająca dyrektywę rady 84/450/ewg, dyrektywy 97/7/we, 98/27/we i 2002/65/we parlamentu europejskiego i rady oraz rozporządzenie (we) nr 2006/2004 parlamentu europejskiego i rady z dnia 11 maja 2005 r. (Dz.Urz.UE.L Nr 149, poz. 22). Niemniej jednak w żadnym wypadku przedsiębiorca nie jest uprawniony do rozpowszechniania nieprawdziwych informacji. Granicą dozwolonej przesady reklamowej jest zakaz wprowadzenia konsumentów w błąd (zob. M. Sieradzka objaśnienia do art. 5 (w:) Komentarz do dyrektywy 2005/29/WE o nieuczciwych praktykach rynkowych (w:) Komentarz do ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz, Warszawa 2008, Lexonline, nb. 4). Zapoznając się z reklamą konsument ma więc prawo do rzetelnej i prawdziwej informacji, a zakaz praktyk reklamowych wprowadzających w błąd został wprost określony w przywołanej wyżej dyrektywie i przepisach prawa (o czym dalej). Natomiast o tym, czy mamy do czynienia z reklamą przesadzoną, czy też z reklamą wprowadzającą w błąd, decyduje ocena dokonywana w oparciu o model przeciętnego konsumenta.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym w przypadku reklamy wprowadzającej w błąd wzorzec przeciętnego konsumenta ustala się w oparciu o uwzględniane łącznie dwa kryteria obejmujące: rodzaj reklamowanego towaru lub usługi (wyznaczający adresata reklamy) oraz sposób rozpowszechniania reklamy (wyznaczający rzeczywistego odbiorcę reklamy). Pierwsze kryterium ma podstawowe znaczenie z punktu widzenia rekonstrukcji zasobu „domniemanych” informacji, jakie powinien posiadać przeciętny konsument. Natomiast drugie kryterium służy ewentualnemu dookreśleniu tego zasobu w zależności od środka reklamy, gdyż może prowadzić do zawężenia kręgu osób tworzących podstawę dla rekonstrukcji wzorca przeciętnego odbiorcy ( tak wyrok Sądu Najwyższego - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych z dnia 31 maja 2022 r. sygn. akt I NSKP 1/22, z powołaniem na wyroki Sądu Najwyższego: z 4 marca 2014 r., III SK 34/13; z 30 listopada 2016 r., III SK 67/15; z 23 października 2019 r., I NSK 66/18).

Przeciętny konsument posiada określony zasób informacji o otaczającej go rzeczywistości i potrafi go wykorzystać dokonując analizy przekazów rynkowych, a także krytycznie podchodzi do działań marketingowych. Nie oznacza to, że konsument o takich cechach nie może zostać wprowadzony w błąd, gdyż zarówno poziom jego percepcji, jak i uwagi, różni się w zależności od tego, jakiego produktu dotyczy praktyka rynkowa oraz w jakich okolicznościach produkt ten jest nabywany ( zob. wyroki Sądu Najwyższego: z 6 grudnia 2007 r., III SK 20/07; z 21 kwietnia 2011 r., III SK 45/10; z 30 listopada 2016 r., III SK 67/15). Przyjęty w decyzji przez Prezesa Urzędu model przeciętnego konsumenta był wspólny dla pięciu zarzucanych praktyk, bowiem wszystkie dotyczyły tego samego produktu – lokalu użytkowego wraz z możliwością osiągnięcia korzyści związanych z zainwestowaniem środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu, w postaci zysku z najmu takiego lokalu w celu jego dalszego podnajmu (tzw. system c.). Informacja o możliwości nabycia produktu udostępniana była nieograniczonej liczbie odbiorców - potencjalnym nabywcom. W ramach realizacji inwestycji stroną umowy mogła być bowiem dowolna osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych zainteresowana zainwestowaniem środków pieniężnych - bez względu na to, czy posiada nadwyżki finansowe, czy też źródłem ich pochodzenia miałyby być produkty kredytowe ( k. 27). Dlatego też zdaniem Prezesa Urzędu w sprawie nie występowała przesłanka wystraczająca do wyodrębnienie wspólnych cech odbiorców informacji i odwołania się do przynależności adresatów praktyk do szczególnej grupy konsumentów.

Należy dodatkowo wskazać, że mamy do czynienia z produktem specyficznym. Natomiast praktyki rynkowe, które są dozwolone w przypadku towarów powszechnego użytku, mogą okazać się już niedopuszczalne w odniesieniu do produktów wyspecjalizowanych ( zob. D. Michalak, Przeciwdziałanie nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz, Warszawa 2008, komentarz do art. 5). Konsument zna towary powszechnego użytku, zna też produkty, które są oferowane od dawna, stąd wynika, że i reklama takich produktów nie stanowi problemu, gdyż konsument potrafi sobie poradzić w sytuacji, gdy czegoś nie zauważy w reklamie, a wie, że występuje w rzeczywistości. Inaczej jest w przypadku produktów, z których korzysta rzadko, a tym bardziej w sytuacji, gdy dany produkt jest nowością. Specyficzność produktów jest okoliczność przemawiającą za podwyższeniem standardu rzetelności reklamy ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych z dnia 23 października 2019 r. sygn. akt I NSK 66/18, opubl. Legalis). W takich przypadkach reklama oferowanych produktów powinna być tak skonstruowana, aby sposób przedstawienia potencjalnych zalet produktu – mający najczęściej charakter perswazyjny – nie ograniczał ani nie wykluczał prezentacji ryzyka związanego z produktem, szczególnie jeżeli ryzyko jest duże. Nie ulega przy tym wątpliwości, że w takim wypadku wprowadzenie w błąd konsumentów może odnosić się bezpośrednio do produktu i posiadanych przez niego cech, lub też pośrednio do pewnego sugestywnego obrazu produktu lub przedsiębiorcy.

Praktyka naruszająca zbiorowe prawa konsumentów wskazana w pkt I decyzji odnosiła się do informowania konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji, podczas gdy w związku z niestosowaniem środków ochrony dla wpłat nabywców lokali użytkowych, inwestycja obarczona była podwyższonym poziomem ryzyka.

Wiązało się to ze stosowaniem materiałów reklamowych, w których prezentowana była inwestycja w lokale użytkowe przy użyciu sformułowań zapewniających o bezpieczeństwie inwestowania w lokal użytkowy, kiedy to w rzeczywistości przedsiębiorca nie stosował żadnych środków ochrony wpłat. Model finansowania pierwotnie opierał się jedynie na wpłatach nabywców, i dopiero od dnia 14 czerwca 2019 r. model ten uległ zmianie na skutek zaciągnięcia pożyczki. Prezes Urzędu ustalił, że nie stosowano żadnych rozwiązań, które miałyby odzwierciedlać deklarowane w materiałach reklamowych bezpieczeństwo ( k. 28).

W odpowiedzi na zastrzeżenia Organu odwołująca spółka podniosła, że nieprawdą jest, aby finansowanie oparte było jedynie na środkach finansowych wpłacanych przez nabywców lokali. Najistotniejszym źródłem finansowania inwestycji było bowiem wniesienie nieruchomości, na której powstaje inwestycja, stanowiącej działkę gruntu nr (...), która na datę zakupu wyceniona została na (...) zł, a na chwilę wniesienia odwołania wycena ta stanowi kwotę pomiędzy 15.000.000,00 zł a (...) zł. Ponadto do dnia wydania decyzji komandytariusz udzielił spółce pożyczek na kwotę (...) zł. Odwołująca podniosła nadto, że z uwagi na to, że sprawa dotyczyła lokali użytkowych, to brak było podstaw stosowania zasad praw nabywców lokali, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (k. 58).

Mając na uwadze powyższe, Sąd w pierwszej kolejności podkreśla, że związany był zarzutem i opisem czynu zabronionego przedstawionym w zakażonej decyzji. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów obowiązany jest orzekać w granicach żądania, co oznacza m.in. nie może np. przypisać przedsiębiorcy zachowania, które nie było określone ani w zaskarżonej decyzji, ani w odwołaniu ( zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2001 r., sygn. akt I CKN 1036/98, opubl. Legalis, oraz Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 459–1217. Tom II fragment: Kodeks postępowania cywilnego. Tom I–II. Komentarz red. dr hab. Tomasz Szanciło 2023, komentarz do art. 47931a k.p.c, opubl. Legalis). Sąd nie może więc uznać, że przedsiębiorca naruszył obowiązujące przepisy – dodatkowo – w inny sposób, niż określił to Prezes UOKiK. Uprawniony jest jedynie do zmiany opisu praktyki (odmiennego jej zdefiniowania), ale w granicach zachowania opisanego w decyzji ( zob. np. wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 06 grudnia 2017 r., sygn. akt VII ACa 877/17, opubl. Legalis).

Zgodnie z opisem punktu I decyzji, przedsiębiorcy zarzucono działanie naruszające zbiorowe interesy konsumentów polegające na informowaniu w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu z wykorzystaniem zapewnień o bezpieczeństwie inwestycji, pomimo tego że nie stosowano środków ochrony wpłat nabywców. Wynikało to ze stosowanych przez przedsiębiorcę sformułowań takich jak: bezpieczna, gwarantująca stałą stopę zwrotu forma inwestowania w nieruchomości ( karta akt adm. 316), inwestorzy mogą być więc pewni, że stawiając na (...), właściwie lokują swoje oszczędności ( karta akt adm. nr 119), aparthotel (...) jest sprzedawany w popularnym i cenionym na całym świecie systemie c.. To bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych ( karta akt adm. nr 119), inwestycja w prestiżowe nieruchomości hotelowe zawsze się opłaca i przynosi zysk wyższy niż standardowe formy inwestowania, takie jak lokata bankowa ( karta akt adm. nr 300), system c. to popularna na całym świecie forma inwestowani; w nieruchomości hotelowe. Bezpieczny model biznesowy zapewnia z jednej strony pewny, długoterminowy zysk przy jednorazowej inwestycji, z drugiej daje inwestorowi możliwość korzystania z własnego apartamentu w ramach pobytów właścicielskich ( karta akt adm. nr 119), to wygodna i innowacyjna forma inwestycji, której bezpieczeństwo zapewnia dodatkowo księga wieczysta lokalu (…) ( karta akt adm. nr 119), aparthotel – bezpieczna inwestycja i dobra lokata” ( karty akt adm. nr 387, 419), luksusowe apartamenty na wynajem to dzisiaj pewna lokata kapitału” ( karty akt adm. nr 387, 419), dlatego inwestycja w aparthotel to solidna lokata kapitału i dobra alternatywa dla lokat bankowych czy obligacji ( karty akt adm. nr 404, 419), aparthotel (...) (...) jest sprzedawany w popularnym i cenionym na całym świecie systemie c.. To bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych. Następnie nieruchomości są wynajmowane przez operatora, a prywatni inwestorzy cieszą się już tylko stałym zyskiem. Co istotne – wyższym niż poprzez standardowe formy inwestowania (np. lokaty bankowe) karty akt adm. nr 401, 419), apartament w górach. Inwestycja w ochronę kapitału (karty akt adm. nr 403,419), wobec minimalnego oprocentowania bankowych depozytów, ale też nikłego ryzyka inwestycyjnego, taka forma lokowania środków finansowych jest dziś więc rozwiązaniem bezkonkurencyjnym ( karty akt adm. nr 408, 419), to bezpieczny i sprawdzony sposób inwestowania kapitału polegający na kupowaniu apartamentów w obiektach hotelowych. Następnie nieruchomości są wynajmowane przez operatora gościom hotelowym, a wypracowany zysk z najmu zasila portfel inwestycyjny ich właścicieli. Co istotne, jest on przeważnie wyższy niż przy standardowych formach lokowania kapitału np. w bankowe lokaty czy obligacje – wyjaśniają przedstawiciele powstającego właśnie w Z. (...) (...) (...).” ( karty akt adm. nr 415, 419), warto inwestować w (...), ponieważ zyski osiągane z inwestowania w apartamenty są znacznie wyższe niż te osiągane z lokat, czy obligacji skarbowych. Dodatkowo, nie wymaga to poświęcania tak dużej ilości czasu, jak w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Zarządzaniem obiektem zajmuje się wyspecjalizowany podmiot ( karty akt adm. nr 370, 419), bezpieczeństwo kapitału Nieruchomości to jeden z najlepszych i najbezpieczniejszych sposobów inwestowania oraz ochrony kapitału przed rosnącą inflacją ( karta akt adm. nr 517), niskie oprocentowanie lokat bankowych wymusza poszukiwanie alternatywnych sposobów na ochronę kapitału. Nie sprawdzi się tu jednak przysłowiowa skarpeta czy szuflada. Warto skupić się na bezpiecznych i przede wszystkim skutecznych narzędziach antyinflacyjnych, które pozwolą na wypracowanie określonych przychodów ( karty akt adm. nr 581, 599), inwestowanie w nieruchomości to jedna z popularnych strategii pozwalających na bezpieczne ulokowanie kapitału.” ( karty akt adm. nr 592, 599), nieruchomości zakupione z myślą o ich kapitalizacji w dalekiej przyszłości zyskują na wartości. Ceny za m2 cały czas wzrastają, w związku z czym zaangażowanie finansowe nie wiąże się z ryzykiem spadku ich wartości i utracie kapitału. Jest to jeden z najbardziej popularnych gwarantów uzyskania stopy zwrotu wynikających z poniesionych kosztów. Jest to też jeden z niewielu efektywnych sposób na stabilność finansową w dobie szalejącej inflacji. Podsumowując, lokata kapitału w aparthotel to zysk z wynajmu. (…) ( karty akt adm. nr 595, 596, 599).

Niewątpliwie treści użyte w materiałach reklamowych, poprzez posłużenie się sfomułowaniami odnoszącymi się do bezpieczeństwa, gwarancji, pewności, sprawdzonego sposobu inwestowania, czy nikłego ryzyka, miały na celu zachętę konsumentów w zaangażowanie ich środków w budowę aparthoteli. Takie zapewnienia, w szczególności przy zaangażowaniu znacznych środków, mogą wpłynąć na zachowanie osób rozważających inwestycję finansową. Stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej określonej w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 ustawy o przeciwdziałaniu, jest działaniem wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji, a działanie to może dotyczyć cech produktu, a w tym związanych z nim ryzyk.

W omawianej sprawie, kiedy to konsumenci mieli zainwestować znaczne środki finansowe w oferowany produkt, powinni zostać poinformowani o obciążeniu ryzykiem. Ryzykiem takim mogła być utrata nawet całości zainwestowanych środków (np. w przypadku upadłości przedsiębiorcy) lub zakładany zysk (o czym też dalej w odniesieniu do pkt III decyzji). Natomiast spółka w materiałach reklamowych zapewniała jedynie o bezpieczeństwie inwestycji, pomimo tego, że nie stosowała żadnych środków ochrony wpłat nabywców.

Owszem rację ma skarżąca wskazując, że do lokali użytkowych nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz. U. z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). Niesłuszny jest jednak przedstawione w odwołaniu założenie, że w decyzji zarzucono niestosowanie zasad ochrony objętej unormowaniami, które dotyczą innego rodzaju sprzedaży, niż ta którą spóła realizowała (k. 57). Zarzut postawiony spółce odnosił się zapewnień bezpieczeństwa inwestycji w stosowanych materiałach reklamowych, podczas gdy przy inwestycji związanej z podwyższonym ryzykiem nie stosowano środków ochrony wpłat nabywców lokali użytkowych. Niczym nieuzasadnione jest twierdzenie odwołania, że okoliczność, iż ustawodawca nie objął nabywcy lokali użytkowych szczególnym uregulowaniem prawnym, oznacza że inwestycja taka nie jest obarczona ryzykiem. Jak wskazano w uzasadnieniu do ustawy o ochronie praw nabywców, jej zakres przedmiotowy wiązał się z uznaniem, że zakup mieszkania jest dla wielu konsumentów największą inwestycją w życiu. Brak zabezpieczenia ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli do jego instytucji (zob. druk sejmowy nr 985). Zwraca się także uwagę, że z punktu widzenia przeciętnego konsumenta dobro związane z zakupem lokalu mieszkalnego należy do największych wydatków ponoszonych jednorazowo przez człowieka. Nierzadko jego nabycie następuje z wykorzystaniem zewnętrznego finansowania w postaci kredytu lub dofinansowania państwowego. Potęguje to ryzyko powierzania tak znacznej wartości majątkowej w ręce innego podmiotu na relatywnie długi czas przed uzyskaniem świadczenia wzajemnego, bez żadnego zabezpieczenia jego otrzymania (tak Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz red. prof. dr hab. Konrad Osajda 2024, art. 1 ). Niemniej jednak zakup lokalu użytkowego wiąże się z takim samym ryzykiem. Nabywca zawierający z deweloperem w trakcie realizacji przedsięwzięcia umowę, na podstawie której zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny w trakcie budowy, również ponosi ryzyka narażające go na częściową lub nawet całkowitą utratę powierzonych środków pieniężnych. Co prawda ustawodawca nie zdecydował się na objęcie takiego nabywcy, będącego konsumentem, szczególną ochroną, jednak niesłuszne jest założenie, że nabywcy lokali użytkowych nie są obciążeni porównywalnym ryzykiem. A o ryzyku takim powinni zostać powiadomieni. Postawy odwołującej spółki nie uzasadnia twierdzenie, że w porównaniu z innymi sposobami inwestycji kapitału, jest to inwestycja bardzo bezpieczna, i w taki zakresie spółka zapewniała konsumentów o bezpieczeństwie ( k. 57). Dla przykładu wskazać można chociaż informację podaną na stronach internetowych skarżącej, w której wręcz przedstawiano inwestycję w (...) jako alternatywę dla lokat bankowych lub obligacji ( k. 404 i 419 akt administracyjnych). Natomiast bezpieczeństwo inwestycji w lokaty bankowe obwarowane jest gwarancjami, jakie daje Bankowych Fundusz Gwarancyjny, a w obligacje gwarancjami, jakie daje państwo. Nie sposób takiego rodzaju inwestycji środków finansowych porównywać do inwestycji w lokal użytkowy, którego budowa ma być finansowana ze środków nabywców, a co może wiązać się z częściową lub nawet całkowitą utratą powierzonych środków pieniężnych. Wynika to z konstrukcji prawnej i uwarunkowań gospodarczych całej transakcji. Wbrew rozpowszechnianym przez spółkę materiałom reklamowym, bezpieczeństwa inwestycji nie „zapewniała księga wieczysta” ( k. 119 akt administracyjnych). Po pierwsze żadne ewentualne roszczenia nabywców nie były do księgi takiej wpisywane, a po drugie nie zapewniała tego wartość nieruchomości, która w chwili jej sprzedaży spółce tj. 09 października 2017 r. wyceniona została na (...) zł. Wartość tę należy zestawić z szacowaną kwotą niezbędną do realizacji inwestycji, która początkowo określona była na kwotę (...) zł, a następnie na (...) zł ( strona 19 decyzji). Nie można także pomijać faktu początkowego ustanowenia na nieruchomości hipoteki umownej na kwotę (...) zł na rzecz sprzedawcy ( k. 78) oraz późniejszego hipotecznego jej obciążania, oraz tzw. kolejności zaspokajania ograniczonych praw rzeczowych w przypadku dochodzenia swych roszczeń majątkowych. Gołosłowne są obecne twierdzenia o zwiększeniu ceny nieruchomości do kwoty pomiędzy (...) zł a (...) zł, a nadto nie mają one większego znaczenia, i to zarówno w kontekście wartości środków zainwestowanych przez nabywców, jak i obciążeń hipotecznych.

Słusznie Prezes Urzędu wskazał, że bezpieczeństwo środków przekazywanych przez nabywców mogłoby gwarantować ubezpieczenie ryzyk prawnych, rachunek powierniczy (zamknięty lub otwarty z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową), czy depozyt notarialny. Żadne z takich zabezpieczeń nie było stosowane przez spółkę ( vide pismo z dnia 13 maja 2019 r. k. 296 akt administracyjnych). Pomimo więc informowania w treści materiałów reklamowych o bezpieczeństwie inwestycji, nie ustalono aby środki zapewnienia tegoż bezpieczeństwa były faktycznie przez spółkę stosowane.

Argumenty uzasadnienia decyzji, które odniosły się do opóźnień realizacji inwestycji, jedynie wzmacniały ustalenia Prezesa Urzędu, że deklaracje materiałów reklamowych były niczym nieuzasadnione. Zakończenie inwestycji miało nastąpić do dnia 30 czerwca 2021 r., i – co wynika z oświadczenia złożonego na rozprawie przez pełnomocnika spółki – nie nastąpiło do chwili obecnej. Skutkiem tego jest, że inwestorzy nie uzyskali własności lokali, nie mówiąc już o spodziewanych korzyściach. Wbrew twierdzeniom odwołania Prezes Urzędu nie postawił w decyzji spółce zarzutu opóźnienia, jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Prezes Urzędu ustalił jedynie, iż w sprzeczności z deklaracjami o bezpieczeństwie inwestycji pozostaje (i) opóźnienie w jej realizacji oraz (ii) okoliczność, że nie uzyskano ostatecznej i prawomocnej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie oraz (iii) ryzyko wyeliminowania z obrotu prawnego wydanych decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę.

Praktyka naruszająca zbiorowe prawa konsumentów wskazana w pkt II decyzji odnosiła się do nieprzekazywaniu konsumentom informacji o przyjęciu przy realizowaniu inwestycji pod nazwą (...) zlokalizowanej w D. modelu finansowania, który polega na zaangażowaniu wyłącznie wpłat nabywców lokali użytkowych, nie przewidując przy tym udziału środków finansowych (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą we W..

Okoliczność, iż informacja o sposobie finansowania inwestycji nie była przekazywana konsumentom była w sprawie bezsporna. Zarówno materiały reklamowe (papierowe oraz przedstawione na stronie internetowej), jak i wzorce umowne, nie zawierały informacji w tym przedmiocie. Zarzuty odwołania koncentrowały się na wskazaniu, że w swych ustaleniach Prezes Urzędu pominął okoliczność, że źródłem finansowania było wniesienie do spółki nieruchomości, na której powstawał obiekt, udzielnie 28 pożyczek na łączną kwotę (...) zł, oraz nabycie 18 lokali o łącznej wartości (...) zł przez osoby ściśle powiązane ze spółką.

Z ustaleń poczynionych przez Prezesa Urzędu, a które zostały potwierdzone w toku przewodu sądowego, pierwotny model finansowania inwestycji oparty był na wpłatach pochodzących od nabywców. Taki model uległ zmianie dopiero z chwilą udzielania pożyczki na ten cel, co nastąpiło w dniu 14 czerwca 2019 r. W sumie udzielono spółce 28 pożyczek na łączną kwotę (...) zł. Słusznie zatem w decyzji Prezes Urzędu wskazał, że zaniechanie praktyki przypisanej w punkcie II decyzji nastąpiło w dniu 15 czerwca 2019 r. Podnoszona w odwołaniu okoliczność zmiany finansowania inwestycji była uwzględniona przez Prezesa Urzędu, gdyż okres praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów objętej decyzją został ograniczony czasowo.

Niewątpliwe za źródło finansowania inwestycji nie można uznać zakupu części lokali przez osoby powiązane ze spółką. Zarzut ten po pierwsze nie mógł odnieść skutku już chociażby z tego powodu, że strona w ogóle nie odniosła się do terminu umów sprzedaży, co w kontekście wskazanego wyżej ograniczenia czasowego stosowanej praktyki, miało znaczenie. Nie wyjaśniono też na czym miałoby polegać powiązanie nabywców ze spółką. Po wtóre jednak, a najważniejsze, nie sposób przyjąć argumentacji, aby taki zakup lokali stanowił sposób finansowania inwestycji. Zresztą sama strona odwołująca zdawała sobie z tego sprawę, na co wskazuje uzasadnienie odwołania, a podniesione w tym zakresie argumenty stanowiły jedynie próbę podważenia decyzji Prezesa Urzędu. W odwołaniu wprost bowiem przyznano, że zakup lokali przez osoby najbliższe dla wspólników inwestycji nie stanowi bezpośredniego wkładu (k. 59).

Dla oceny informacji przekazywanych nabywcom do dnia 14 czerwca 2019 r., kiedy to jak ustalono nastąpiła zmiana sposobu finansowania inwestycji, nie ma znaczenia wysokość środków faktycznie otrzymanych przez stronę.

Z zarzutem stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na zaniechaniu mamy do czynienia, jeżeli pomija się istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W razie wątpliwości za istotne informacje, uważa się informacje, które przedsiębiorca stosujący praktykę rynkową jest obowiązany podać konsumentom na podstawie odrębnych przepisów (art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym ). W przypadku propozycji nabycia produktu, za istotne informacje uznaje się w szczególności:

1) istotne cechy produktu w takim zakresie, w jakim jest to właściwe dla danego środka komunikowania się z konsumentami i produktu;

2) imię, nazwisko (nazwę) i adres przedsiębiorcy (siedzibę) oraz przedsiębiorcy, na którego rzecz działa;

3) cenę uwzględniającą podatki lub, w przypadku gdy charakter produktu nie pozwala w sposób racjonalny na wcześniejsze obliczenie ceny, sposób, w jaki cena jest obliczana, jak również wszelkie dodatkowe opłaty za transport, dostawę lub usługi pocztowe lub, w sytuacji gdy wcześniejsze obliczenie tych opłat nie jest w sposób racjonalny możliwe, informację o możliwości powstania takich dodatkowych kosztów;

4) uzgodnienia dotyczące sposobu płatności, dostawy lub wykonania produktu oraz procedury rozpatrywania reklamacji;

5) informacje o istnieniu prawa do odstąpienia od umowy lub rozwiązania umowy, jeżeli prawo takie wynika z ustawy lub umowy (art. 6 ust. 4 ustawy).

Polski ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „istotne informacje”. Przywołany przepis pozwala jednak dokonać podziału określonych w nim informacji na takie, co do których obowiązek wynika z przepisów szczególnych, oraz takie co do których obowiązek ten nie musi wynikać z przepisów odrębnych, ale powiązany jest z samą cechą „istotności informacji” dla podjęcia decyzji dotyczącej umowy. Zaniechanie należy tu przeciwstawić działaniu, którego obowiązek może mieć źródło w przepisach prawa, umowach, zasadach współżycia społecznego, dobrych praktykach itp. Kwalifikacja informacji istotnych odbywać musi się zatem każdorazowo w oparciu o określony stan faktyczny. Na przedsiębiorcy ogólnie ciąży jednak obowiązek przekazania konsumentowi wszystkich istotnych informacji potrzebnych przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy, który nie jest ograniczony do informacji wymienionych w bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa.

Tym samym aby stwierdzić po stronie przedsiębiorcy zaniechanie wprowadzające w błąd konsumenta, konieczne jest ustalenie źródła obowiązku informacyjnego, którym może być przepis powszechnie obowiązującego prawa (co wynika wprost z art. 6 ust. 2 ustawy), zasady deontologii zawodowej w przypadku zawodów zaufania publicznego, sama umowa między przedsiębiorcą a konsumentem ( zob. R. Stefanicki, uwaga nr 1 do art. 6, w: tenże, Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz, Warszawa 2009, LEX), a także - jeśli przepis tak stanowi - dobry obyczaj ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 2019 r. sygn. akt I NSK 90/18, opubl. Legalis nr 2277388). Przyjmuje się nawet, iż w praktyce źródłem wiedzy o obowiązkach informacyjnych może być orzecznictwo sądowe. Normatywnym punktem odniesienia pozostają jednak przepisy prawa nakładające na podmioty prawa obowiązki ograniczające swobodę działalności gospodarczej ( uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 lipca 2019 r., I NSZP 1/19, opubl. OSNKN 2020 nr 2, poz. 12, str. 91, Legalis nr 1967690).

Z kolei dokonując oceny istotności określonych informacji uwzględnić należy wszystkie elementy oraz okoliczności związane z występowaniem danego produktu na rynku. Chodzi o takie informacje, które są niezbędne do podjęcia świadomej decyzji dotyczącej transakcji i tym samym powodują lub mogą powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej transakcji, której inaczej by nie podjął ( zob. art. 7 ust. 1 dyrektywa 2005/29/we Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 11 maja 2005 r. dotycząca nieuczciwych praktyk handlowych stosowanych przez przedsiębiorstwa wobec konsumentów na rynku wewnętrznym oraz zmieniająca dyrektywę Rady 84/450/EWG, dyrektywy 97/7/WE, 98/27/WE i 2002/65/WE Parlamentu Europejskiego i Rady oraz rozporządzenie (WE) nr 2006/2004 Parlamentu Europejskiego i Rady ("Dyrektywa o nieuczciwych praktykach handlowych"). Istotne są informacje, które pozwalają dokonać racjonalnego wyboru. Stąd też zarówno zatajenie przekazania informacji, jak i podanie informacji w sposób dwuznaczny, niezrozumiały czy też w nieodpowiednim czasie, mieści się w zakresie tego pojęcia ( tak Oleksiewicz Izabela, Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz, opublikowano: LexisNexis 2013 przy art. 6 przypis 115).

Podsumowując, na gruncie omawianej sprawy, źródła obowiązku udzielenia konsumentowi informacji należało poszukiwać w obowiązujących przepisach prawa, lub wyprowadzić je z samej ich „istotności”.

Konstrukcja zaniechania wprowadzającego w błąd opiera się na pozbawieniu konsumenta możliwości dokonania świadomego wyboru dotyczącego umowy przez pominięcie tzw. informacji istotnych, co powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której w innych warunkach by nie podjął ( tak Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz red. dr hab. Konrad Osajda, 2019, art. 6, system Legalis ).

Prezes Urzędu ustalił, że informacje o realizowaniu inwestycji (...) zlokalizowanej w D. z założeniem modelu finansowego polegającego na zaangażowaniu wpłat nabywców lokali użytkowych, nieprzewidującego przy tym udziału środków finansowych przedsiębiorcy, można uznać za istotne informacje dotyczące oferowanego konsumentom produktu tj. lokalu użytkowego wraz z możliwością osiągnięcia korzyści związanych z zainwestowaniem środków pieniężnych w jego nabycie. Oznaczenie przedmiotu oferty nabycia ww. nieruchomości, której wybudowanie ma się zakończyć w przyszłości, powinno przedstawiać konsumentowi ryzyko zainwestowania w takie przedsięwzięcie, skoro realizacja następuje bez udziału środków należących do profesjonalisty zajmującego się sprzedażą tego rodzaju produktów oraz zobowiązującego się inwestycję urzeczywistnić. Zdaniem Prezesa Urzędu spółka powinna przekazywać te istotne informacje we właściwym czasie. Na etapie przedkontraktowym informacje powinny pojawić się w wykorzystywanych materiałach reklamowych, zaś na etapie kontraktowym najpóźniej w trakcie zawierania umów rezerwacyjnych lub przedwstępnych umów sprzedaży, które zobowiązują konsumentów do wpłat na rzecz przedsiębiorcy ( strona 49 decyzji, k. 30 akt sądowych).

Zdaniem Sądu słuszne jest założenie, iż brak tak istotnych informacji, może wpływać na decyzję konsumentów, którzy to mogą pozostawać w mylnym przekonaniu, co do ryzyka inwestycyjnego. W konsekwencji może to prowadzić do dokonania czynności prawnej, której by nie dokonano w sytuacji przekazania istotnych informacji o oferowanym produkcie. Niewątpliwie informację dotyczącą źródła finansowania przedsięwzięcia związanego z budową lokali użytkowych cechuje „istotność”. Od sposobu finansowania zależy wiele czynników, jak chociażby szybkość realizacji oraz ryzyko inwestycji.

Odnosząc się do podnoszonego zarzutu odwołania, iż Prezes Urzędu pominął w swych ustaleniach okoliczność, że inwestycja miała powstać na nieruchomości stanowiącej własność spółki, to nie miało to uzasadnienia w kontekście praktyki naruszającej zbiorowej interesy konsumentów zrekonstruowanej w punkcie II decyzji. Ponownie przypomnieć należy, iż Sąd jest związany zarzutem i opisem czynu zabronionego przedstawionym w zakażonej decyzji. Zarzut punktu II decyzji odnosił się natomiast do modelu finansowania inwestycji, który nie przewidywał środków finansowych (...) sp. z o.o. sp.k. Abstrahując nawet od tego, iż na liczne zapytania Prezesa Urzędu kierowane do spółki w toku postępowania wyjaśniającego, ta nie wskazywała aby nabycie nieruchomości miało stanowić jeden z etapów realizacji inwestycji (chociaż odpowiedzi obwarowane były groźbą kary pieniężnej), to zlokalizowanie inwestycji na nieruchomości stanowiącej własność spółki nie jest równoznaczna z zaangażowanie środków finansowych w realizację inwestycji. Warto przypomnieć, że spółka została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 02 października 2017 r., a nieruchomość na której miała być realizowana inwestycja została nabyta w dniu 09 października 2017 r. Nie było sporne, iż inwestorzy byli informowani o tym, że budowa lokali użytkowych nastąpić ma na nieruchomości stanowiącej własność spółki. Zarzut odnosił się jedynie do realizacji inwestycji, który to wymagała określonych środków. Do dnia 14 czerwca 2019 r. spółka zakładała, że takie środki finansowe pochodzić będą jedynie od nabywcy lokali.

Chociaż, jak to już wskazano wyżej w sprawie nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego (…), i to również przy ocenie zarzutu punktu II decyzji należy dostrzec podobieństwo pomiędzy ryzykiem, którym jest obarczone inwestowanie przez konsumentów w zakup lokali użytkowych realizowanych w tzw. systemie c., a ryzykiem występującym w związku z inwestowaniem przez nabywców w lokale mieszkalne realizowane w ramach przedsięwzięć deweloperskich. Natomiast w tym drugim wypadku ustawodawca wyraźnie w zapisach dotyczących prospektu informacyjnego odróżnia informacje dotyczące nieruchomości, od informacji dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego. W odniesieniu do nieruchomości należy podać szereg danych związanych z adresem, numerem księgi wieczystej, czy obciążeniami. Ustawa nie wymaga przy tym, aby deweloper był właścicielem nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja. W rozpoznawanej sprawie nie było kwestionowane, iż nabywcom takie dane były przekazane. Natomiast co do źródeł finansowania prospekcie należy podać zamierzony sposób i procentowy udział poprzez wskazanie rodzaju posiadanych środków finansowych – kredyt, środki własne, inne ( vide załącznik do ustawy).

Praktyka naruszająca zbiorowe prawa konsumentów wskazana w pkt III decyzji odnosiła się do informowania konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do wysokości przyszłych korzyści finansowych wynikających z zainwestowania środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu określonej w umowach, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą konsumentów w błąd dotyczącą cech produktu.

W odniesieniu do przyszłych korzyści spółka przekazywała rozbieżne informacje co do podstaw właściwych dla obliczenia zwrotu inwestycji w lokal tj. zainwestowanej kwoty netto lub brutto oraz ich procentowej wysokości w skali roku. Na powyższe wskazywały następujące sformułowania: właściciel apartamentu zawiera umowę najmu z gwarantowaną stopą zwrotu do 7% w skali roku od kwoty zainwestowanej w zakup lokalu.” (karta akt adm. nr 119), gwarantowana, stała stopa zwrotu do 7% w skali roku” ( karta akt adm. nr 119), „ZARABIAJ W SKALI ROKU 7%” ( karta akt adm. nr 119), 7 % w skali roku - tyle zyskuje właściciel apartamentu. Stała, gwarantowana stopa zwrotu wypłacana jest niezależnie od faktycznego obłożenia lokalu.”( karta akt adm. nr 119), zysk o wiele większy niż na lokacie – 7% w skali roku”, ( karta akt adm. nr 119), 7% od zainwestowanej kwoty netto - tyle zyskuje właściciel apartamentu ( karta akt adm. nr 119), dzięki umowie najmu z operatorem, właściciel zyskuje stopę zwrotu na poziomie 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku, niezależnie od tego, czy lokal jest wynajęty czy nie.” ( karta akt adm. nr 119), zawierając umowę najmu, właściciel otrzymuje gwarantowaną stopę zwrotu - 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku! Stopa jest gwarantowana niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy też nie ( karta akt adm. nr 119), ZAINWESTUJ, WYPOCZYWAJ,ZARABIAJ DO 7% W SKALI ROKU! ( karta akt adm. nr 299), zawierając umowę najmu, właściciel otrzymuje co miesiąc gwarantowaną stopę zwrotu - do 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku! Stopa jest gwarantowana niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy też nie.” ( karta akt adm. nr 316), zakup apartamentu gwarantuje stopę zwrotu w wysokości 7% w skali roku od zainwestowanej kwoty netto i nie wyklucza wypoczynku w tym miejscu.” ( karta akt adm. nr 119), inwestuj, wypoczywaj i zarabiaj do 7% w skali roku ( karty akt adm. nr 359, 419), inwestycja w hotel (...) to inwestycja długoterminowa w systemie c., która polega na zakupie apartamentu. Zakłada roczny zysk na poziomie do 7% od kwoty netto zainwestowanej w zakup nieruchomości ( karty akt adm. nr 368, 419), nabywca apartamentu ma możliwość odzyskania podatku VAT z tytułu zakupu nieruchomości, zaś po jej nabyciu może liczyć na zwrot inwestycji w wysokości 7% rocznie ( karty akt adm. nr 373, 419), w przypadku (...) (...) ocenia się, że w skali rocznej inwestycja w apartamenty w górach to możliwość zwrotu z inwestycji nawet do 7% ( karty akt adm. nr 378, 419), system zakupu apartamentów w systemie C. daje możliwość wypracowania sięgających nawet do 7 % w skali roku, nawet 7% zwrotu z inwestycji ( karty akt adm. nr 390, 419), Ze względu na usytuowanie hotelu c., a także jego infrastrukturę zwrot z inwestycji może sięgać nawet do 7% w skali roku ( karty akt adm. nr 391, 419), nabycie każdego apartamentu zostaje potwierdzone wpisem w indywidualnej księdze wieczystej, a dzięki umowie najmu z operatorem właściciel zyskuje możliwość osiągnięcia stopy zwrotu do nawet 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku – niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy nie ( karty akt adm. nr 399, 419), w tle cały czas rośnie wartość lokalu - zysk może sięgać do nawet 7 procent rocznie ( karty akt adm. nr 408, 419), proponowana stopa zwrotu wynosi do 7 proc. od zainwestowanej kwoty netto w skali roku ( karty akt adm. nr 415, 419), te cechy w połączeniu z nowoczesnymi wnętrzami oraz różnorodnymi udogodnieniami inwestycji dają możliwość zwrotu nawet do 7% w ciągu roku ( karty akt adm. nr 573, 599), nieruchomości w górach - widok na… zysk nawet do 7% ( karta akt adm. nr 599); zakup apartamentu w Z. pozwala na wypracowanie zysku do 7% w skali roku ( karty akt adm. nr 583, 599), system zakupu apartamentów w systemie C. daje możliwość wypracowania zysków sięgających nawet do 7 % w skali roku ( karty akt adm. nr 595, 599). Natomiast w treści:

1. wzorca umowy rezerwacyjnej stosowanym do czerwca 2021 r., a także we wzorcu umowy najmu spółka informowała o zysku nabywcy w wysokości 7% rocznie oraz cenie netto lokalu z wyposażeniem, jako podstawie do obliczenia zysku, wykorzystując w tym celu następujące sformułowania:

- w stosowanym do czerwca 2021 r. wzorcu umowy rezerwacyjnej „stałe wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie 7% ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem i miejscem postojowym”,

2. we wzorcu umowy rezerwacyjnej stosowanym od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r., spółka informowała o zysku nabywcy w wysokości do 7% rocznie oraz cenie netto lokalu z wyposażeniem, jako podstawie do obliczenia zysku, wykorzystując w tym celu następujące sformułowanie „wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie do 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem” ( karta akt adm. nr 560 i 774);

3. we wzorcu umowy najmu stosowanym od lutego 2022 r. (stanowiącego załącznik do przedwstępnych umów sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej) spółka informowała o zysku stanowiącym 7% ceny netto z wykorzystaniem zwrotu „Roczny Czynsz Najmu stanowi kwota [7% ceny netto] zł.”, przy czym w treści wzorca umowy najmu, cenę netto stanowi łączna cena za nabycie lokalu użytkowego z udziałem e współwłasności garażu podziemnego i prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oraz udziałem w częściach wspólnych budynku – bez podatku od towarów i usług ( karty akt adm. nr 549-550).

Obrona spółki koncentrowała się na twierdzeniu, że jedynie w części materiałów reklamowych oraz w niewielkiej ilości umów rezerwacyjnych pojawiła się informacja o zysku w wysokości „do 7 %”. Jak ma wynikać z odwołania, ta rozbieżność nie miała znaczenia, albowiem dopiero umowa przedwstępna w szerszym zakresie regulowała prawa i obowiązki stron oraz zawierała wzorzec umowy najmu. Zatem to warunki opisane w umowie przedwstępnej wiązały strony i to one powinny być badane pod kątem ewentualnych praktyk naruszających interesy konsumentów, tym bardziej że zawierały one postanowienia korzystniejsze dla konsumentów. Co do tego, czy podstawą obliczenia czynszu będzie kwota netto, czy brutto, to spółka podniosła, że w zdecydowanej większości materiałów reklamowych pojawiała się informacja w tym przedmiocie. Natomiast z uwagi na formę reklamy, która to może mieć charakter skrótowy, nie są w niej zamieszczane wszelkie informacje. We wszystkich umowach były już natomiast zamieszczane informacje, że podstawą tegoż obliczenia będzie kwota netto wraz z wyposażeniem ( k. 61).

Uwzględniając treść odwołania Sąd ponownie podkreśla, że odwołanie to musi zostać zestawione z zarzutami postawionymi spółce w decyzji Prezesa Urzędu. Te zaś związane są z informowaniem w treści materiałów reklamowych o korzyściach z inwestycji w sposób wprowadzający w błąd poprzez zawyżenie stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do stopy zwrotu w umowach. Prezes Urzędu nie określił w sentencji decyzji charakteru umów pozostających w sprzeczności z ofertą reklamową. Uzasadnienie decyzji wskazuje, że ocenie Prezesa Urzędu poddane zostały umowy rezerwacyjne oraz umowy najmu stanowiące załącznik do wzorców umowy przedwstępnej zawieranej w zwykłej formie pisemnej. Niczym nieuzasadniony jest zarzut spółki, że to nie te wskazane wyżej umowy, a wzorce umów przedwstępnych, powinny być podawane ocenie Prezesa Urzędu. W omawianym przypadku stronie zarzucono stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej określonej w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy o przciwdziałaniu, które stanowią, iż praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji, co może w szczególności dotyczyć cech produktu. Przywołane przez Prezesa Urzędu stosowane przez spółkę wzorce umów rezerwacyjnych i umów najmu wskazują, że faktyczną podstawą dla wysokości deklarowanych korzyści, związanych z nabyciem i najmem lokalu, była cena netto lokalu wraz z wyposażaniem. Zysk uzależniony został zatem od określonej podstawy, na co nie wskazywały niektóre materiały reklamowe ograniczając się jedynie do wskazania procentowego zysku w skali roku. Podobnie wprowadzające w błąd było odniesienie procentu zysku do zainwestowanej kwoty, którą stanowiła określona kwota powiększona o właściwy podatek. Niewątpliwe mogło to wywoływać po stronie konsumentów przekonanie o wyższych spodziewanych korzyściach związanych z zainwestowaniem środków pieniężnych w nabycie lokalu użytkowego. Podobnie było w przypadku procentowego określenia wysokości zysku. W materiałach reklamowych wskazywano, że procent ten może wynosić do 7 % lub 7 % w skali roku. Nie ma przy tym znaczenia, że później umowy przedwstępne były zawierane w opcji bardziej korzystnej tj. jest gwarantującej 7 % zysku. Przywołane umowy rezerwacyjne lub umowy najmu stanowiące załącznik do umów przedwstępnych zysk nabywcy określały m.in. na „do 7 % w skali roku”, co pozostawało w sprzeczności z reklamami. Nie może ekskulpować odpowiedzialności strony okoliczność, że niektóre z treści reklamowych odpowiadały umownie określonemu zyskowi. Jeszcze raz podkreślić trzeba, że przedsiębiorca jest obowiązany udzielić konsumentowi rzetelnej informacji o ofercie. Materiały reklamowe muszę zawierać dane, które nie wprowadzają w błąd. Nawet ostrożny, uważny konsument ma prawo do rzetelnej informacji, która przy założeniu dokonania z jego strony aktów staranności celem zrozumienia istoty oferty przedsiębiorcy, nie będzie wprowadzać w błąd. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że kwalifikacja praktyki, jako wprowadzającej w błąd, opiera się na ustaleniu, że w wyniku jej stosowania naruszone zostało prawo konsumenta do podjęcia w pełni świadomego wyboru rynkowego. Interpretując pojęcie praktyki wprowadzającej w błąd należy zatem stwierdzić, że jest to każda praktyka, która w jakikolwiek sposób, wywołuje skutek w postaci co najmniej możliwości wprowadzenia w błąd „przeciętnego konsumenta”, do którego jest skierowana lub dociera, i która ze względu na swoją zwodniczą naturę może zniekształcić jego zachowanie rynkowe. Sam fakt bezprawnego wpłynięcia na sferę motywacyjną konsumenta przed zawarciem umowy przez przedsiębiorcę przesądza o tym, że stosowana przez niego praktyka rynkowa jest nieuczciwa ( zob. np. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – SOKIK z dnia 06 grudnia 2022 r. sygn. akt XVII AmA 22/21, z dnia 2 czerwca 2022 r. sygn. akt XVIII AmA 25/20 opubl. Legalis ). W kontekście omawianego zarzutu warto także odnotować, że artykuł 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów mówiąc o „godzeniu” w interesy konsumentów obejmuje swym zakresem zarówno ich aktualne naruszenie, jak i potencjalne, które określać można mianem „zagrożenia”. Zatem do uznania danej praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów wystarczy, stanowiąca zagrożenie, możliwość naruszenia interesów konsumentów ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych z dnia 31 maja 2022 r. sygn. akt I NSKP 1/22, opubl. Legalis ). Jeżeli reklamy wprowadzają konsumentów w błąd co do spodziewanych zysków, czym sugerują i stwarzają wrażenie, że inwestycja jest bardziej opłacalna niż to ma miejsce w rzeczywistości, to przez to stanowią nieuczciwą praktykę rynkową oraz praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Z punktu widzenia konsumenta planującego zainwestować swoje środki finansowe w celach inwestycyjnych, informacja o wysokości spodziewanego zysk jest nader ważka. W omawianej sprawie przedsiębiorca określając w materiałach reklamowych ten zysk w sposób dowolny, tak w odniesieniu do jego procentowej wysokości, jak i podstawy naliczenia, nie udzielił informacji w sposób rzetelny. Takiego działania nie można usprawiedliwiać skróconą formą reklamy i odsyłaniem do „dłuższych ulotek”. Forma stosowanej reklamy nie może uzasadniać przekazywania konsumentowi informacji, które zniekształcają faktyczny obraz, a przez to skłaniają konsumenta do zainteresowania ofertą, którą przy właściwy odbiorze faktycznie mógłby się w ogóle nie zaciekawiać. Decyzja co do zawarcia umowy dotyczy także sytuacji, gdy dochodzi do zainteresowania się ofertą. Jeżeli więc, w celu prawidłowego odczytania reklam, przeciętny konsument musiałby zapoznać się z dodatkowymi materiałami, to oznaczałoby to de facto podjęcie przez niego decyzji co do zawarcia umowy w powyższym rozumieniu ( zob. wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt I NSKP 1/22, op. cit). Podobnie Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 19 grudnia 2013 r. w sprawie C-281/12 T. S., uznał że reklamę usługi można uznać za nieuczciwą praktykę rynkową, nawet gdy w punkcie sprzedaży konsument otrzyma wyjaśnienie co do faktycznej treści przekazu reklamowego ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 4 marca 2014 r., III SK 34/13, opubl. Legalis ).

Praktyka naruszająca zbiorowe prawa konsumentów wskazana w pkt IV decyzji odnosiła się do informowania konsumentów w treści materiałów reklamowych o korzyściach związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) (...) zlokalizowanej w D., w sposób wprowadzający w błąd co do częstotliwości uzyskiwania przyszłych korzyści związanych z najmem takiego lokalu poprzez deklarowanie, że otrzymywanie stopy zwrotu z inwestycji będzie następować co miesiąc, podczas gdy w umowach określono otrzymywanie stopy zwrotu w okresach kwartalnych.

Takie zarzut Prezesa Urzędu wynikał z ustalenia, że w materiałach reklamowych przedsiębiorca zawierał deklaracje, co do częstotliwości otrzymywania czynszu a tytułu najmu lokali oraz korzyści. Ujawniono zapisy takie, jak: co miesiąc gwarantowana stopa zwrotu w skali roku ( karta akt adm. nr 119, 316), zysk netto w skali miesiąca ( karty akt adm. nr 38, 47), zarabiaj do (…) w skali miesiąca na apartamencie ( karty akt adm. nr 363,419), wynagrodzenie z wynajmu lokali w ramach modelu c. jest wypłacane co miesiąc lub kwartalnie ( karty akt adm. nr 381, 419), szacunkowe miesięczne zyski z najmu apartamentu, które zasilą portfel właściciela to ponad (…) złotych miesięcznie ( karty akt adm. nr 418-419), Kalkulator zysków (…) roczny czynsz: (..) zł co miesiąc wypłacimy Ci netto: (…) zł ( karty akt adm. nr 443, 448, nr 427). Analiza umów rezerwacyjnych zawieranych z wykorzystaniem stosowanych do czerwca 2021 r., od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r. wzorców doprowadziła do ustalenia przedsiębiorca nie przekazywał w ich treści informacji w zakresie częstotliwości otrzymywania przez nabywców korzyści z inwestycji ( karty akt adm. nr 506-512, 559-562, 718-725, 771-777). Natomiast deklaracje dotyczące częstotliwości otrzymywania przez nabywcę lokalu użytkowego czynszu z tytułu najmu tego lokalu były składane w trakcie zawierania przedwstępnych umów sprzedaży z wykorzystaniem stosowanych do stycznia 2022 r. i od lutego 2022 r. wzorców. Nie stwierdzono w nich jednak tożsamości z informacjami przekazywanymi w materiałach reklamowych. Z treści załącznika do wskazanych umów zawieranych z wykorzystaniem wzorców stosowanych do stycznia 2022 r., stanowiącego wzorzec umowy najmu , wynikało bowiem, iż nabywca lokalu użytkowego będzie otrzymywał korzyści związane z najmem lokalu raz na kwartał. Z kolei z treści załącznika do przedwstępnych umów sprzedaży zawieranych z wykorzystaniem wzorców stosowanych od lutego 2022 r., stanowiącego wzorzec umowy najmu , wynikało iż nabywca lokalu użytkowego będzie otrzymywał korzyści związane z najmem lokalu raz na pół roku, a nadto nie otrzyma korzyści za okres pierwszych 30 dni najmu ( karty akt adm. nr 76, 88, 114, 235, 500, 551).

Zarzuty odwołania wskazywały, iż przedsiębiorca zaprzecza, aby zamieszczał w materiałach reklamowych zapewnienia o comiesięcznej wypłacie zysków. Informacje zawarte w materiałach reklamowych odnosiły się do comiesięcznej stopy zwrotu, niezależnie od tego czy mamy do czynienia z wysokim, czy niskim sezonem najmu. Takie ujęcie pozwalało nadto konsumentowi porównać potencjalny zysk z inwestycji, z zyskiem jaki można by otrzymać w przy samodzielnym wynajmie nieruchomości. Powszechnie przyjętym okresem rozliczeniowym przy najmie nieruchomości jest bowiem comiesięczna wypłata czynszu.

Odnosząc się do odwołania Sąd w pierwszej kolejności wskazuje, iż podane w nim twierdzenia pozostają w oczywistej sprzeczności z zebranym materiałem dowodowym. Materiały reklamowe nie odnosiły się jedynie do stopy zwrotu, ale jak wskazano w wyżej niekiedy wprost określały, że konsument uzyska zysk w skali miesiąca, oraz że wynagrodzenie z najmu będzie wypłacanie co miesiąc. Wbrew wykorzystanym materiałom reklamowym, faktycznie nabywca na podstawie później zawieranych umów nie był uprawniony do otrzymywania zysku z taką to częstotliwością. Ponownie zatem mamy do czynienia z sytuacją, w której treść materiałów reklamowych mogła wywoływać po stronie konsumentów mylne przekonanie o regularnym, comiesięcznym otrzymywaniu spodziewanych korzyści związanych z zainwestowaniem środków pieniężnych w nabycie lokalu użytkowego. W konsekwencji przeciętny konsument mógł podjąć decyzję dotyczącą umowy, której by nie podjął, gdyby wiedział, że w rzeczywistości będzie otrzymywał prezentowany zysk z inną częstotliwością.

Powołując się na argument strony skarżącej, że w Polsce okresem rozliczeniowym w zakresie najmu jest co do zasady okres miesiąca (fakt notoryjny), to prezentowanie stopy zwrotu w odwołaniem właśnie do miesiąca, mogło także wprowadzać konsumentów w błąd. Przyjmuje się, że wprowadzenie w błąd ma charakter abstrakcyjny, a jego stwierdzenie nie wymaga zaistnienia jednostkowej dezinformacji. Wprowadzające w błąd działanie może przy tym dotyczyć zarówno informacji zawierających dane wieloznaczne lub pomijające określone okoliczności, jak również fałszywych (kłamliwych). Można tym samym stwierdzić, że nie tylko informacje fałszywe, lecz również obiektywnie prawdziwe mogą być mylące dla przeciętnego konsumenta. W obu jednak wypadkach mamy do czynienia ze spowodowaniem skutku w postaci wprowadzenia w błąd przez wywołanie w świadomości adresata wyobrażenia, które jest niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy ( tak wyrok Sądu Najwyższego - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych z dnia 16 grudnia 2020 r. sygn. akt I NSK 28/19, opubl. Legalis).

Praktyka naruszająca zbiorowe prawa konsumentów wskazana w pkt V decyzji odnosiła się do informowaniu konsumentów w treści materiałów reklamowych o możliwości nabycia lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą (...) zlokalizowanej w D., z wykorzystaniem zapewnień o gwarancji lub pewności przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy, podczas gdy umowy zawierane z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów, nie zawierają postanowień, które zobowiązywałyby (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. do (i) wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy lub do (ii) zawarcia umowy zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji w lokal użytkowy.

Powyższy zarzut był pochodną ustalenia, że w treści materiałów reklamowych wykorzystywanych przez przedsiębiorcę stopa zwrotu z zakupu lokalu użytkowego była gwarantowana, a przyszły zysk nabywcy jest pewny. W materiałach tych używano takich sformułowań jak: zakup apartamentu gwarantuje stopę zwrotu ( karta akt adm. nr 119), gwarantowana, stała stopa zwrotu ( karta akt adm. nr 119), inwestycja w apartamenty (...) (...) to: pewny i stały zysk ( karta akt adm. nr 316), stała, gwarantowana stopa zwrotu wypłacana jest niezależnie od faktycznego obłożenia lokalu. ( karta akt adm. nr 300), wiarygodny operator - stopa zwrotu jest gwarantowana ( karta akt adm. nr 301), właściciel apartamentu zawiera umowę najmu z gwarantowaną stopą zwrotu ( karty akt adm. nr 201, 212), gwarantowana stopa zwrotu 7% w skali roku (karty akt adm. nr 199, 212), zaraz po zakupie podpisuje się z operatorem umowę najmu – przeznaczone do systemu c. inwestycje są długoterminowe, dlatego umowa zawierana jest nawet na kilkanaście lat. Daje to gwarancję nabywcy, że w tym okresie nabyta nieruchomość będzie na siebie zarabiać ( karty akt adm. nr 374, 419), znajdujące się w inwestycji powstającej w miejscowości Z. apartamenty na sprzedaż to efekt przemyślanej strategii, której celem jest osiągnięcie pełnego sukcesu i gwarancja zysków ( karty akt adm. nr 379, 419), warto przy tym pamiętać, że nieruchomości sprzedawane w systemie c. oferują pewny zysk na określonym poziomie, dlatego bardzo ważne jest dokładne zapoznanie się z umową podpisywaną z zarządcą – to w niej znajdują się informacje na temat rozliczania zysków ( karty akt adm. nr 382, 419), warto bowiem zainwestować w hotel c. zlokalizowany w kurorcie czy miejscowości turystycznej w górach lub nad morzem. To daje gwarancję nie tylko udanego urlopu, ale i rosnących zysków ( karty akt adm. nr 389, 419), gwarancja zysku: 7% ( karty akt adm. nr 439-440, 448). Natomiast umowy zawierane z wykorzystywaniem wzorców: umowy rezerwacyjnej (do czerwca 2021 r.), przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i w formie notarialnej (do stycznia 2022 r.) nie zawierały takich zobowiązań ( karty akt adm. nr 53-117, 221-237). Mimo więc deklarowania w materiałach reklamowych gwarancji lub pewności przyszłych korzyści z inwestycji dla nabywcy lokalu użytkowego, w rzeczywistości przedsiębiorca zawierał umowy z wykorzystaniem wzorców umów rezerwacyjnych stosowanych do czerwca 2021 r. oraz z wykorzystaniem wzorców przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej oraz w formie notarialnej stosowanych do stycznia 2022 r. bez takich postanowień, które zobowiązywałyby do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji lub do zawarcia umowy o treści zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji. Konstytuowano zobowiązania po stronie nabywców np.:

- we wzorcu umowy rezerwacyjnej (stosowanym do czerwca 2021 r.) wskazano, że strony postanawiają, że po zawarciu umowy przedwstępnej oraz po przekazaniu Sprzedającemu przez Rezerwującego, wykończonego w standardzie pod klucz umeblowanego i wykończonego przez Sprzedającego lokalu użytkowego, wskazanego w § 2 ust. 1, zawrą umowę najmu, na mocy której Rezerwujący wynajmie Sprzedającemu Przedmiot rezerwacji wraz z wyposażeniem oraz upoważnia Sprzedającego do dalszego podnajmu tego lokalu w zamian za stałe wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem i miejscem postojowym w § 2 ust 3. W przypadku zawarcia umowy najmu na okres, który nie będzie obejmował pełnych 12 miesięcy danego roku kalendarzowego wynagrodzenie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, będzie równe 1/12 tej kwoty za każdy miesiąc obowiązywania umowy. Umowa najmu zostanie zwarta na okres 5 lat, 10 lat lub na czas nieokreślony, do wyboru przez Rezerwującego.”,

Organ ochrony konsumentów ujawnił również, że spółka za pośrednictwem hiperłącza

na stronie internetowej (...) prowadzącego do podstrony pod nazwą „Klauzula Informująca o Ryzyku Inwestycyjnym” oraz za pośrednictwem hiperłącza pod nazwą „KLAUZULA INFORMUJĄCA O RYZYKU INWESTYCYJNYM”, które zaprojektowano pod informacjami o własności lokalu, które zamieszczono w zakładce pod nazwą „zyski”, dostępnej pod nagłówkiem na stronie internetowej (...) odsyłającym do danych na temat korzyści, zamieszczała oświadczenie sprzeczne z ww. deklaracjami składanymi w materiałach reklamowych. Odnotowano bowiem, że przedsiębiorca wskazuje, że przedstawiane korzyści dla nabywcy stanowią wyłącznie prognozę, wykorzystując w tym celu poniższe sformułowanie - kalkulacja potencjalnego zysku z zakupu i oddania w zarządzanie apartamentu oraz wysokość czynszu są wyłącznie prognozą a ich rzeczywista wysokość nie jest możliwa do jednoznacznego przewidzenia ( karty akt adm. nr 386,419). Prezes Urzędu ustalił, iż także wykorzystywane od lipca 2021 r. do grudnia 2021 r. oraz od stycznia 2022 r. nowe wzorce umowy rezerwacyjnej nie zawierają postanowień, które zobowiązywałyby (...) do wypłacania konsumentom przyszłych korzyści z inwestycji lub do zawarcia umowy o treści zapewniającej konsumentom wypłatę przyszłych korzyści z inwestycji. Nie stanowią takiego zobowiązania zawarte we wskazanych wzorcach sformułowania, określające jedynie zobowiązania po stronie nabywców, a dotyczące zysków. W ich treści wskazano, że strony postanawiają, że po zawarciu umowy przedwstępnej oraz po przekazaniu Rezerwującemu przez Sprzedającego, wykończonego w standardzie pod klucz umeblowanego i wykończonego przez Sprzedającego lokalu użytkowego, wskazanego w § 2 ust. 1, zawrą umowę najmu, na mocy której Rezerwujący wynajmie Sprzedającemu Przedmiot rezerwacji wraz z wyposażeniem oraz upoważnia Sprzedającego do dalszego podnajmu tego lokalu w zamian za stałe wynagrodzenie z tytułu umowy najmu, wynoszące rocznie do 7% całej ceny netto sprzedaży tego lokalu wraz z wyposażeniem wskazanej w § 2 ust 3. W przypadku zawarcia umowy najmu na okres, który nie będzie obejmował pełnych 12 miesięcy danego roku kalendarzowego wynagrodzenie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, będzie równe 1/12 tej kwoty za każdy miesiąc obowiązywania umowy. Umowa najmu zostanie zwarta na okres 10 lat ( karty akt adm. nr 719, 723-724, 774).

Zdaniem odwołującej spółki wszystkie przywołane przez Prezesa Urzędu umowy zobowiązywały do zawarcia umów najmu, na mocy których konsumentowi byłyby wypłacane korzyści. Postanowienia umowne przywołane w treści uzasadnienia decyzji Prezesa Urzędu były wiążące dla obu stron.

Odnosząc się do powyższego, kolejny raz zaznaczyć trzeba, że przedmiotem badania Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zakresie zarzutów odwołania jest treść decyzji tj. zarzucane w niej przedsiębiorcy praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. W rozpoznawanej sprawie decyzja ta nie zarzuca, aby spółka uchylała się od wykonania zobowiązań umownych. Prezes Urzędu wskazał, że pomimo tego, iż w treści materiałów reklamowych zapewniano konsumentów, iż poczyniona przez nich inwestycja przyniesie gwarantowany zysk, to w pierwotnie stosowanych umowach rezerwacyjnych i przedwstępnych znalazło się jedynie zobowiązanie do zawarcia umowy najmu po zawarciu umowy przedwstępnej (umowa rezerwacyjna) oraz zobowiązanie nabywcy do zawarcia umowy najmu (umowa przedwstępna). Ponadto umowy te nie zawierały postanowień zobowiązujących do wypłacenia na rzecz nabywców przyszłych korzyści. Zapisy objęte decyzją Prezesa Urzędu należy zestawić ze zmienionymi przez stronę odwołującą wzorcami, które zawierały już w swej treści zobowiązanie także po stronie (...) sp. z o.o. sp.k. do zawarcia umowy najmu ( umowa przedwstępna k. 495, 542 akt administracyjnych).

Niewątpliwe należy zatem przyznać rację pozwanemu , że strona odwołująca rozpowszechniając informację o gwarancji lub pewności korzyści wynikających z inwestycji , zachęcając takimi działaniami marketingowymi do poczynienia inwestycji, w stosowanych umowach nie zawierała zobowiązania po swojej stronie do zawarcia umowy najmu, a dalej wypłaty tychże korzyści. Co oczywiste konsumenci mogli zainteresować się ofertą strony na podstawie samych tylko oświadczeń związanych z reklamą, a dopiero finalnie podejmując kroki służące poczynieniu inwestycji dowiadywali się o odmienny proponowanych zapisach umownych. Z treści stosowanych umów nie wynikała gwarancja wypłaty przyszłych korzyści.

Zdaniem strony odwołującej Prezes Urzędu nie słusznie uznał, że uchybienia objęte pkt I, II i V sentencji decyzji stanowią odrębne działania/zaniechania podczas, gdy w rzeczywistości dotyczą one tej samek materii i zostały one rozdzielone w sposób sztuczny dla potrzeb nałożenia kary pieniężnej.

Odnosząc się do tego zarzutu przywołać należy uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 czerwca 2017 r. sygn. akt VI ACa 199/16 (opubl. Legalis), w którego treści Sąd ten wyjaśnił, że okoliczność, iż całokształt relacji kontraktowych między powodem a konsumentem obejmował jeden stosunek zobowiązaniowy nie przesądza o tym, że wszystkie godzące w prawa konsumentów zachowania związane z nawiązaniem, treścią i kontekstem przedmiotowej więzi zobowiązaniowej, należy traktować jako jedno naruszenie. Podobnie, to, że określone zachowania mieszczą się w rodzaju praktyk, których zakaz dopuszczania się wynika z jednego przepisu nie pozbawia ich indywidualnej tożsamości. Wiele naruszeń praw konsumentów popełnianych przez przedsiębiorcę może mieć jedną podstawę prawną. Dalej wyjaśniono, iż należy ocenić, czy zidentyfikowane przez Prezesa Urzędu naruszenia zachodzą na siebie, a inaczej czy każde z nich zachowałoby bezprawny charakter nawet w razie wyeliminowania wszystkich pozostałych.

Sąd podziela powyższy pogląd i ustalenia Prezesa Urzędu, że wprawdzie działanie spółki dotyczyło jednego stanu faktycznego, lecz z uwagi na złożony charakter, obejmowało kilka aspektów zachowania. Odrębnym czynem jest praktyka rynkowa polegająca na zapewnianiu w treści materiałów reklamowanych o bezpieczeństwie inwestycji, bez stosowania środków ochrony wpłat przez co inwestycja ta jest obarczona podwyższonym poziomem ryzyka, oraz wykorzystywanie zapewnień o gwarancji i pewności korzyści, podczas gdy stosowane wzorce umowne nie zawierały postanowień, które zobowiązywałyby spółkę do wypłacenia inwestorom przyszłych korzyści lub zawarcia umowy zapewniającej takie przyszłe korzyści. Podobnie odrębnie ocenić należy zaniechanie odnoszące się do nieprzekazania konsumentom informacji dotyczących udziału środków finansowych spółki w inwestycji. Owszem wszystkie te praktyki dotyczą inwestycji w lokal użytkowy, ale nie ma pomiędzy nimi tożsamości. Czym innym jest przedstawianie nieprawdziwych informacji wprowadzających w błąd i nieprzekazywanie istotnych dla podjęcia przez konsumenta decyzji informacji. Odmiennie należy także traktować nie mające pokrycia deklaracje o bezpieczeństwie inwestycji, od deklaracji o gwarancji i wypłacie korzyści.

Podnosząc zarzut błędnego nadania sentencji decyzji Prezesa Urzędu w pkt I, II i IV rygoru natychmiastowej wykonalności, odwołująca spółka uargumentowała to jedynie brakiem wystąpienia przesłanki ważnego interesu konsumenta.

Odnosząc się do tego zarzutu po pierwsze należy wskazać, że punktowi II decyzji taki rygor w ogóle nie została nadany.

Stosownie do regulacji art. 103 ustawy okik Prezes Urzędu może nadać decyzji w całości lub w części rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli wymaga tego ważny interes konsumentów. Rozstrzygnięcie w tym zakresie ma charakter fakultatywny, a ocena, czy interes konsumentów jest ważny, powinna być dokonana w oparciu o dobro prawne podlegające ochronie prawnej. W niniejszej sprawie Prezes Urzędu sprostował ciężarowi wskazania takiego interesu, gdyż jak słusznie wskazano dalsze stosowanie praktyki opisanej w pkt I i IV może skłaniać konsumentów nie mających pełnej wiedzy, co do zachodzących ryzyk, do lokowania kapitału w inwestycji obarczonej dużym ryzykiem utraty środków oraz bez pewnej przyszłej częstotliwości uzyskiwanych korzyści. Nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności uzasadnione było zatem niebezpieczeństwem zaangażowania przez konsumentów znacznych środków pieniężnych w oferowane przez spółkę inwestycje, bez faktycznych gwarancji jakie dawała spółka. Ważnym interesem konsumentów, który podlega ochronie, jest prawo do uzyskania rzetelnych, pełnych i prawdziwych informacji, a także prawo do ochrony interesów ekonomicznych poprzez zapewnienie zgodności działań przedsiębiorcy z przepisami prawa.

Odwołanie od decyzji w zakresie podniesionym w ich pkt 4 i 5 nie zawierało pogłębionej argumentacji. Spółka ograniczyła się do wskazania, że uzasadnienie decyzji jest niezrozumiałe, nielogiczne i niepełne, oparte na bezzasadnych domniemaniach prawnych i faktycznych oraz pozbawione analizy zebranych materiałów dowodowych. W tej sytuacji Sąd zarzuty te ocenił łącznie z tym przedstawionym w pkt 3, który wiązał się z niesporządzaniem wyczerpującego uzasadniania faktycznego oraz prawnego zaskarżonej decyzji.

Powyższe zarzuty ostatecznie nie mogły odnieść oczekiwanego przez stronę skutku. Nawet bowiem w przypadku niewyjaśnieniu wszystkich okoliczności stanu faktycznego oraz lakonicznym uzasadnieniu decyzji, co zdaniem Sądu nie miało miejsca w omawianej sprawie, należy mieć na uwadze, że przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów mamy do czynienia z postępowaniem kontradyktoryjnym. Oznacza to, że strona miał możliwość zgłoszenia i wyjaśnienia wszelkich okoliczności faktycznych, których jej zdaniem Prezes Urzędu nie wyjaśnił. W prowadzonym po wniesieniu odwołania postępowaniu sąd nie ogranicza się wyłącznie do badania legalności decyzji administracyjnej, jak to czynią sądy administracyjne w postępowaniu sądowo-administracyjnym, a zobowiązany jest do wszechstronnego zbadania wszystkich istotnych okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu obowiązujących w postępowaniu cywilnym zasad rozkładu ciężaru dowodu i obowiązków stron w postępowaniu dowodowym. W świetle powyższego nawet gdyby przyjąć, iż w postępowaniu administracyjnym doszło do uchybień proceduralnych to, o ile nie stanowią one podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji, nie mogą one prowadzić do uchylenia decyzji i nie mogą być przedmiotem postępowania sądowego mającego na celu merytoryczne rozstrzygnięcie sporu. ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1991 roku sygn. akt III CRN 120/91 OSNC 1992 Nr 5, poz. 87; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1998 roku sygn. akt I CKN 265/98 OSP 2000 Nr 5, poz. 68; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 1999 roku sygn. akt 351/99 OSNC 2000 Nr 3, poz. 47; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2001 roku sygn. akt I CKN 1036/98 LEX Nr 52708; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2005 roku, sygn. akt III SZP 2/05 OSNP 2006/19-20/312). Natomiast spółka poprzestała na pasywnym zwalczaniu argumentacji organu, co nie mogło stanowić podstawy wzruszenia decyzji.

Kolejne zarzuty odwołania powiązane były z nałożoną karą pieniężną i można podzielić je na dwie grupy:

- odnoszącą się do w wysokości kary, która zdaniem spółki bezpodstawnie przekraczała równowartość 10.000,00 euro, a w konsekwencji jest karą nieznaną ustawie,

- odnoszącą do niewspółmiernie wysokiej kary tj. bez wzięcia pod uwagę okoliczności łagodzących oraz wysokości nieadekwatnej do charakteru stwierdzonych naruszeń.

Odnosząc się do powyższego należy wyjaśnić, że zaskarżoną decyzją Prezes Urzędu nałożył faktycznie pięć kar. Stosownie regulacji wyrażonej w art. 106 ust. 6 uokik w przypadku gdy przedsiębiorca nie osiągnął obrotu w okresie trzyletnim, o którym mowa w ust. 5, lub gdy obrót przedsiębiorcy obliczony na podstawie tego przepisu nie przekracza równowartości 100 000 euro, Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nieprzekraczającej równowartości 10 000 euro. Nałożone w pkt VIII kary kształtowały się na poziomie 45 994,00 zł, co stanowi równowartość 10 000 euro, z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie I sentencji decyzji, 32 196,00 zł, co po zaokrągleniu do pełnych złotych stanowi równowartość 7 000 euro, z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie II sentencji decyzji, 45 994,00 zł, co stanowi równowartość 10 000 euro, z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie III sentencji decyzji, 45 994,00 zł, co stanowi równowartość 10 000 euro, z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie IV sentencji decyzji i 41 395,00 zł, co po zaokrągleniu do pełnych złotych stanowi równowartość 9 000 euro, z tytułu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w punkcie V sentencji decyzji.

Jak już wyjaśniono we wcześniejszej części uzasadnienia w decyzji Prezes Urzędu prawidłowo zakwalifikował zachowania spółki jako pięć odrębnych czynów. Konsekwencją tego jest nałożenie pięciu odrębnych kar pieniężnych. Natomiast jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lutego 2019 r. sygn. akt I NSK 4/18 ( opubl. Legalis) nie ma usprawiedliwionych podstaw do stosowania na gruncie reżimu odpowiedzialności administracyjnej przepisów części ogólnej Kodeksu karnego, w tym uregulowanej w art. 11 k.k. instytucji jedności czynu (czy to wprost, czy per analogiam). W doktrynie zgodnie wskazuje się, że przepisy kodeksu karnego nie znajdują zastosowania do regulacji normujących tzw. odpowiedzialność administracyjno-karną, przewidującą stosowanie sankcji o charakterze finansowym, która represjonuje naruszycieli prawa karami pieniężnymi lub podwyższonymi opłatami ( por. J. Raglewski w: Kodeks karny. Część ogólna, t. 1, Komentarz do art. 53-116, red. W. Wróbel, A. Zoll, 2016, s. 1082; Violetta Konarska-Wrzosek, Komentarz do art. 116 Kodeksu karnego). Określając wzajemny stosunek postępowania karnego do administracyjnego należy zauważyć, że stanowią one całkowicie odrębne, niekonkurencyjne wobec siebie tryby postępowań. Oba te rodzaje postępowań toczą się niezależnie od siebie, inne są również zasady odpowiedzialności. Okoliczność, że kary pieniężne nakładane przez organ antymonopolowy nie mają charakteru sankcji karnych sprawia, iż nie ma podstaw do interpretowania przepisów normujących zasady wymierzania administracyjnych kar pieniężnych w kontekście art. 42 Konstytucji RP . Zasady sformułowane w tym przepisie znajdują bowiem zastosowanie tylko w przypadku odpowiedzialności mającej charakter sankcji karnej ( por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2002 r., P 12/01, z 24 stycznia 2006 r., SK 52/04, z 15 stycznia 2007 r., P 19/06). Kary pieniężne nie mają zaś charakteru sankcji karnych, gdyż ich funkcja nie ogranicza się do represji za naruszenie nakazów bądź zakazów ustawowych, ale równie istotna jest ich funkcja prewencyjna i dyscyplinująca, motywująca adresatów norm sankcjonowanych do ich respektowania.

Te same powody legły u podstaw uznania przez Sąd, iż niezasadny jest także zarzut związany z nałożeniem niewspółmiernie kary w wysokości ok. (...)średniorocznego obrotu przedsiębiorcy, gdyż suma pięciu kar nie może być podstawą takiej konkluzji. Każdą z tych kar należy oceniać odrębnie zarówno w zakresie jej granic, jak i okoliczności łagodzących i obciążających. Co za tym idzie zupełnie bezpodstawny jest zarzut nałożenia kary pieniężnej nieznanej ustawie.

Zarzuty nieuwzględnienia przez Prezesa Urzędu okoliczności łagodzących, to tj. zaniechania stosowania zakazanej praktyki, podjęcie z własnej inicjatywy działań w celu zaprzestania naruszenia lub usunięcia jego skutków oraz współpraca z Prezesem Urzędu, również nie znalazły odzwierciedlenia w ustalonym przez Sąd stanie.

Po pierwsze zaniechanie stosowania zarzuconej praktyki wystąpiło jedynie w odniesieniu do drugiej i piątej z nich, co miało wpływ na wysokość kary.

Jeżeli chodzi o pozostałe okoliczności łagodzące, to strona odwołująca, uznając że decyzja pomijała takie okoliczności, powinna je wskazać oraz udowodnić w toku procesu sądowego, czego nie uczyniła. Uzasadnienie odwołania w tym zakresie ograniczyło się do powtórzenia przesłanek określonych w art. 111 ust. 3 pkt 1 ustawy, ze stwierdzeniem, że wszystkie przesłanki zostały spełnione. Jeszcze raz podkreślić należy, że okoliczności łagodzące uwzględnione przez Prezesa Urzędu zostały wskazane w uzasadnieniu decyzji, a w odwołaniu nie powołano żadnych nowych okoliczności, które mogłyby wpływać na obniżenie kary, a tym bardziej nie zostały one wykazane. Brak było zatem stosownej inicjatywy dowodowej odwołującej, która w odwołaniu powołała się przede wszystkim na treść obowiązujących przepisów. Natomiast gdy wolą wnoszącego odwołanie jest sądowa weryfikacji proporcjonalności kary pieniężnej nałożonej przez organ ochrony konsumentów, to brak aktywności strony na etapie postępowania sądowego i rekonstruowania przez sąd okoliczności faktycznych, jakimi kierował się Prezes UOKiK wymierzając stosowną (w jego ocenie karę), nie pozwala Sądowi na stwierdzenie, że nałożono karę wygórowaną ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z dnia 23 maja 2017 r. sygn. akt III SK 32/16, opubl. Legalis nr 1657912).

Powszechnie przyjmuje się, że sąd w toku odwołania od decyzji Prezesa Urzędu nakładającej kare pieniężną jest władny samodzielnie dostosować poziom ostatecznie wymierzanej kary pieniężnej do ustalonych w sprawie okoliczności, z uwzględnieniem funkcji kar pieniężnych oraz przesłanek wymiaru kary określonych w ustawie, oraz nie jest przy tym związany praktyką Prezesa Urzędu i wypracowanym przez niego sposobem dochodzenia do ustalenia wysokości kary pieniężnej. W zależności od okoliczności sprawy może inaczej rozłożyć akcenty, a nawet przypisać większe lub mniejsze znaczenie poszczególnym elementom wpływającym na ostateczny wymiar kary pieniężnej ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z dnia 15 maja 2014 r. sygn. akt III SK 54/13, opubl. OSNP 2015 nr 11, poz. 156, str. 1500). Jednakowoż dokonując takiej kontroli sąd powinien przede wszystkim odnieść się do przesłanek przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz powołanych w odwołaniu okoliczności rzutujących, według przedsiębiorcy, na ocenę prawidłowości wysokości wymierzonej kary. Jeżeli weryfikacja zastosowanych przez organ oraz powołanych przez przedsiębiorcę przesłanek i okoliczności prowadzi sąd do konkluzji, że przesłanki te i okoliczności zastosowano prawidłowo, należy dokonać oceny nałożonej kary z punktu widzenia jej funkcji ( zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych z dnia 4 marca 2014 r. sygn. akt III SK 34/13, opubl. Legalis nr 994606).

Tym samym zdaniem Sądu przesłanki związane z określeniem wysokości kary zostały określone przez Prezesa Urzędu prawidłowo.

Dalej Sąd uwzględnił, że kary wymierzane na podstawie art. 106 ustawy mają dwojaki charakter tj. represyjny, jak i prewencyjny. Powinny zatem przyczynić się do zapewnienia trwałego zaprzestania w przyszłości naruszania obowiązków nałożonych na przedsiębiorcę. Tym samym aby skutecznie zapobiegać próbom pojawienia się w przyszłości sprzecznych z ustawą zachowań, muszą być ustalone w wysokości odczuwalnej dla każdego z przedsiębiorców ( zob. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt VI ACa 1061/14 i z dnia 03 marca 2016 r., VI ACa 43/15). Chodzi przeto o zmotywowanie przedsiębiorców do respektowania nakazów lub zakazów wynikających z ustawy. Dlatego też kara ta, chociaż każdorazowo badana in casu, nie może mieć charakteru symbolicznego. Niewątpliwie kara nałożona zaskarżoną decyzją nie ma takiego wymiaru. Jej wysokość wskazuje, że jest ona odpowiednio odczuwalna i dolegliwa na tyle, aby odwołującej i innym przedsiębiorcom nie opłacało się stosować podobnych praktyk w przyszłości. Stanowi również gwarancję trwałej zmiany postawy strony.

W pkt II wyroku orzeczono o kosztach postępowania mając na uwadze jego wynik. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 108 § 1 k.p.c., w zw. z art. 98 i 99 k.p.c. Podstawę ustalenia wysokości wynagrodzenia pełnomocnika strony pozwanej stanowił przepis § 14 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 265).

SSO Małgorzata Wiliński

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Małgorzata Wiliński

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie

Treść orzeczenia

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje

ZARZĄDZENIE

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie

descriptionTreść orzeczenia

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje

ZARZĄDZENIE

Treść orzeczenia