descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt VIII Ns 709/21

Postanowienie

Dnia 30 września 2025 roku

Sąd Rejonowy w Kielcach VIII Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący - Sędzia Agnieszka Kierkowska

Protokolant - sekretarz sądowy Paulina Krzysztofik

SSR Agnieszka Kierkowska

Uzasadnienie

We wniosku złożonym 7.07.2021 r. wnioskodawcy C. R. (1) i R. R. zawarli żądanie ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogi koniecznej dla każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w obrębie D., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi (...). Wskazali, że obciążona służebnością powinna być nieruchomość uczestniczki C. R. (2) (obecnie O.), oznaczona jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi (...), pasem gruntu oznaczonym na mapie sytuacyjnej załączonej do wniosku. Na uzasadnienie żądania wnioskodawcy podali, że nieruchomość należąca do nich, oznaczona numerem działki (...) i nieruchomość uczestniczki, oznaczona numerem działki (...) powstały z podziału działki (...), zatwierdzonego decyzją wójta Gminy N. w 2000 r. Decyzja zatwierdzająca podział wskazywała na konieczność ustanowienia odpowiedniej służebności dla działki (...). Wnioskodawcy przez wiele lat korzystali z działki (...) celem dostępu do drogi publicznej, ale odkąd uczestniczka została jej właścicielem sprzeciwiła się temu.

W piśmie procesowym z 2.11.2021 r. (k.49-55) uczestniczka C. O. co do zasady nie sprzeciwiła się obciążeniu służebnością jej nieruchomości, domagając się jednak, by przebieg służebności były wytyczony w sposób zgodny z tym, jak dotychczas wnioskodawcy korzystali z jej nieruchomości. Wskazała, że dom mieszkalny typu bliźniak, w którym zamieszkuje ona z rodziną oraz wnioskodawcy wybudowano około 1990 r. i początkowo dojazd do południowej części działki wnioskodawców odbywał się bezpośrednio za domem, następnie wnioskodawca wybudował ogrodzenie wzdłuż granicy, rozdzielające podwórka i od tej pory wnioskodawcy dojeżdżali wzdłuż granicy działki (...) z działką (...). Podniosła, że szerokość przejazdu na długości jej domu mieszkalnego to 2,80 m, a bezpośrednio za jej domem urządzona jest strefa wypoczynku, znajduje się tam wjazd do garażu i garaż, że wnioskodawca korzystał z jej nieruchomości bardzo rzadko, tylko na potrzeby przewiezienia opału lub materiałów budowlanych, a swój samochód zostawia przez posesją. Konflikt między stronami powstał dlatego, że wnioskodawca oczekiwał wykonania szerszej bramy prowadzącej z podwórka uczestniczki na jego posesję.

W toku postępowania uczestniczka C. O. sprzeciwiała się ustanowieniu służebności, zwłaszcza z obciążeniem jej nieruchomości, tj. wg. wariantu I, zarzucając, że wnioskodawcy mają dostęp do drogi publicznej i nie zachodzi potrzeba korzystania z jej nieruchomości. (pismo procesowe z 24.08.2023 r. k.308-309)

Pozostali uczestnicy nie złożyli pisemnych odpowiedzi na wniosek.

Uczestnicy W. J. i N. J. (2) – właściciele nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej nr (...), położonej po zachodniej stronie nieruchomości wnioskodawców – na rozprawie 25.10.2022 r. (k.165) sprzeciwili się wnioskowi. W pismach procesowych z 5.07.2023 r. (k.283-285), 20.09.2023 r. (k.345-346), 26.09.2023 r. (k.347-348), zarzucali, że nieruchomość wnioskodawców ma dostęp do drogi publicznej od frontu, nie ma potrzeby dojazdu na tył budynku ani do pola, które nie jest uprawiane, ewentualna służebność powinna przebiegać zgodnie z art. 145§2 zd. drugie k.c. po nieruchomościach powstałych z podziału, a obciążenie nieruchomości uczestników będzie rażąco naruszało ich interesy, zniweczy możliwość wykorzystania ich nieruchomości na cele budowlane.

Uczestnicy E. Z. i Ż. Z. – właściciele nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością uczestniczki C. O., oznaczonej nr (...), przylegającej do granicy, wzdłuż której istnieje urządzony wjazd na nieruchomość C. O., na rozprawie 25.10.2022 r. (k.165) sprzeciwili się wnioskowi.

Uczestniczka W. G. – właściciel nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej nr działki (...), położonej po stronie południowej nieruchomości wnioskodawców na rozprawie 25.10.2022 r. (k.165) sprzeciwiła się wnioskowi.

Uczestniczka C. Ż. – właściciel nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej nr działki (...), położonej po stronie południowej nieruchomości wnioskodawców na rozprawie 25.10.2022 r. (k.165) sprzeciwiła się wnioskowi.

Uczestniczka W. Z. – właściciel nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej nr działki (...) położonej po stronie południowej nieruchomości wnioskodawców na rozprawie 25.10.2022 r. (k.165) sprzeciwiła się wnioskowi.

Ostatecznie w toku postępowania dowodowego wnioskodawcy C. R. (1) i R. R. domagali się ustanowienia służebności według wariantu II lub IV tj. z obciążeniem nieruchomości uczestników W. J. i N. J. (1). (pisma procesowe z 19.12.2023 r. k.410-411, protokół rozprawy z 25.03.2025 r. k.790)

Uczestnicy podtrzymali dotychczasowe stanowiska w sprawie.

W sprawie bezsporne pozostaje:

C. R. (1) i R. R. są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości położonej w D., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), objętej (...). Nieruchomość zabudowana jest domem mieszkalnym typu bliźniak.

Od strony północnej nieruchomość ta przylega do drogi publicznej – oznaczonej w ewidencji gruntów nr działki (...).

Od strony zachodniej nieruchomość ta graniczy z nieruchomością uczestniczki C. O., zabudowanej drugą częścią „bliźniaka”, oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), objętej księgą wieczystą (...).

Od strony wschodniej z nieruchomością małżonków R. graniczy nieruchomość zabudowana małżonków N. i W. J., oznaczona w ewidencji gruntów numerem działki (...), dla której nie ma urządzonej księgi wieczystej.

Od strony południowej z nieruchomością małżonków R. graniczą nieruchomości niezabudowane, oznaczone w ewidencji gruntów nr (...) 94/4, 94/3 – zalesione.

(...) małżonków R. i C. O. w przeszłości stanowiły jedną nieruchomość – działkę nr (...), objętą (...). Należała ona do Z. R. – ojca R. R. i dziadka C. O.. Około 1987 r. został na niej wybudowany dom typu bliźniak. Decyzją Wójta Gminy N. z 12.10.2000 r. zatwierdzono podział działki (...) na działki (...) pod warunkiem, że przez działkę (...) zostanie ustanowiona odpowiednia służebność przejścia i przejazdu do działki (...). Z. R. w listopadzie 2000 r. darował swoim synom – R. R. i N. R. odpowiednio działki (...) – do ich majątków objętych wspólnością majątkową małżeńską. W umowie darowizny żadne służebności przejścia i przejazdu nie zostały ustanowione. (okoliczności potwierdzone dokumentami: umowa darowizny k.9-13, decyzja zatwierdzająca podział k.15, projekt podziału k.16-17)

W 2017 r. W. i N. R. (...) darowali córce – C. O..

Sąd ustalił:

Małżonkowie C. i R. R. mieszkają w domu na swojej nieruchomości. Jest on usytuowany w taki sposób, że zajmuje całą szerokość (...). Do ulicy jest dostęp tylko z części posesji położonej przez domem. Na tył budynku można dostać się wyłącznie przechodząc przez budynek, tj. wchodząc po schodach przez ganek, następnie do garażu i przez garaż na podwórko za domem. Między nieruchomością małżonków R. a nieruchomością C. O. jest dochodzące do ściany budynku ogrodzenie, które wykonali małżonkowie R. po 2000 r. Od strony nieruchomości małżonków J. również stoi ogrodzenie, dochodzące do budynku.

Ganek, którym wchodzi się do domu, przylega do ganku sąsiadów, prowadzą do niego schody. Na posesję z ulicy prowadzi furtka w ogrodzeniu, usytuowana bliżej granicy wschodniej, tj. od strony nieruchomości małżonków J., a od furtki do domu - chodnik wyłożony kostką. Przed domem rośnie trawa i kwiaty.

Za domem mieszkalnym na nieruchomości małżonków R. znajduje się kojec dla psa, za nim rosną drzewa. Teren porasta trawa i krzewy ozdobne, wzdłuż ogrodzeń z sąsiadami. Dalszą część gruntu od podwórka oddziela brama, za którą ciągnie się teren do lasu – dawniej uprawiany. W ogrodzeniu oddzielającym posesję małżonków R. od posesji C. O. od najwcześniej 2017 do 2024 r. była w tej części brama szeroka na około 4 m, przez którą można było wejść lub wjechać na podwórko C. O.. Obecnie w tym miejscu są panele ogrodzenia, ponieważ C. O. zlikwidowała bramę w 2024 r.

Małżonkowie R. na część swojej nieruchomości za domem mieszkalnym przechodzili po nieruchomości C. O., wzdłuż jej domu i za nim zakręcali w kierunku swojego podwórka. Robili to kilka razy do roku, gdy mieli potrzebę przewieźć opał, meble. Tak było do czasu, aż brat R. R. darował nieruchomość córce. C. O. wyłożyła wjazd na swoje podwórko kostką, za domem mieszkalnym ustawiła altany, huśtawkę ogrodową, wiatę i garaż murowany. Bramę w ogrodzeniu oddzielającym jej podwórko od podwórka wujostwa R. zainstalowała dalej, za wiatą garażową i nadal umożliwiała sąsiadom przechodzenie i przejeżdżanie. Domagała się jednak wynagrodzenia i na tym tle rozpoczęły się nieporozumienia dotyczące korzystania z dojazdu. Wtedy małżonkowie R. zorientowali się, że nie mają ustanowionej służebności obciążającej grunt, z którego faktycznie korzystają.

Wjazd na nieruchomość C. O. ma szerokość poniżej 3 m na odcinku miedzy ścianą jej domu mieszkalnego i ogrodzeniem oddzielającym tą nieruchomość od nieruchomości małżonków Z.. W najwęższym miejscu jest on szeroki na 2,7 m. Cały teren wjazdu aż do końca wiaty garażowej jest utwardzony kostką brukową. Wariant I przebiegu służebności zakłada, że obciążenie dotyczyć ma pasa gruntu na nieruchomości C. O., o powierzchni 0,0332 ha, położonego między punktami A - B – C – D - 9-(...) – E – 9-(...) – A. Nieruchomość C. O. jest położona na terenach zabudowy mieszkaniowej. Pas służebności nie wpływa na zagospodarowanie nieruchomości, ponieważ przebiega w znacznej części po terenie, którym dojazd realizuje sam właściciel. Ewentualne ograniczenia mogą dotyczyć dalszej części nieruchomości, położonej za zabudowaniami gospodarczymi, gdyż pas służebności załamuje się w kierunku granicy z nieruchomością małżonków R. i przebiega przez całą szerokość działki C. O.. W aktualnym stanie zagospodarowania nie ma to wpływu na sposób korzystania z nieruchomości C. O., ponieważ południowa część tej nieruchomości jest niezabudowana, porośnięta trawą. Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności wg. cen z 2025 r. – w części dotyczącej korzystania z cudzej nieruchomości to w tym wariancie 43721 zł, a w części dotyczącej wpływu obciążenia na wartość nieruchomości to 8883 zł, łącznie 52604 zł.

Nieruchomość małżonków J. jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi, garażami, budynkiem gospodarczym. Zabudowania te są usytuowane dalej na południe niż dom małżonków R., w głębi posesji. Wjazd na posesję od ulicy urządzony jest po wschodniej stronie, również budynki mieszkalne są położone bliżej granicy wschodniej. W odległości 9,20 m od granicy w gruncie biegnie wodociąg. Przy granicy z nieruchomością małżonków R. na odcinku od drogi publicznej do domu na działce (...) nie ma żadnych zabudowań ani nasadzeń, rośnie trawa, teren w pobliżu granicy jest podmokły. Na wysokości domu mieszkalnego na działce (...) u małżonków J. rosną drzewa, oddalone o około nie więcej niż 3 m od ściany domu i linii ogrodzenia. Wariant II przebiegu służebności zakłada, że obciążenie dotyczyć ma pasa gruntu na nieruchomości N. i W. J., o powierzchni około 88 m 2 . Wariant IV przebiegu służebności zakłada, że obciążenie dotyczyć ma pasa gruntu na nieruchomości N. i W. J., o powierzchni około 0,0048 ha. Nieruchomość ta jest położona na terenach zabudowy mieszkaniowej. Pas służebności wpływa na zagospodarowanie nieruchomości. Wprawdzie przebiega w całości po terenie, na którym nie ma zabudowań, ale szerokość całej tej działki to 26,1 m. Usytuowanie pasa służebności w stosunku do istniejących na działce (...) budynków oraz wodociągu powoduje, że ewentualna powierzchnia możliwa do zabudowy w północnej części zmniejsza się. Maksymalna szerokość obiektu mogłaby wynieść około 10-11 m, podczas gdy typowe domy jednorodzinne mają 12-14 metrów. Ponadto w wariancie II konieczne byłoby urządzenie dla potrzeb służebności wjazdu od drogi publicznej w innym miejscu na działce nr (...), nie byłoby możliwe wykorzystanie istniejącego wjazdu na tą nieruchomość.

W wariancie II wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności wg. cen z 2024 r. – w części dotyczącej korzystania z cudzej nieruchomości to co najmniej 8643 zł, a w części dotyczącej wpływu obciążenia na wartość nieruchomości to co najmniej 16479 zł, łącznie co najmniej 25122 zł. W wariancie IV wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności wg. cen z 2025 r. – w części dotyczącej korzystania z cudzej nieruchomości to 7817 zł, a w części dotyczącej wpływu obciążenia na wartość nieruchomości to 23985 zł, łącznie 31802 zł.

(...) graniczące z działką (...) od południa to grunty niezabudowane, zalesione. Działka (...) ma nieregularny kształt i w południowo- wschodniej części sąsiaduje z działką (...). Do tej działki dostęp do drogi publicznej jest możliwy przez należącą do W. Z. działkę (...) – przylegającą bezpośrednio do drogi publicznej oznaczonej nr działki (...) oraz przez działki (...). Działki (...) są zabudowane, ale usytuowanie budynków umożliwia poprowadzenie przejazdu szerokiego na 3 m po stronie wschodniej. Teren działek (...) jest niezabudowany. Wariant III przebiegu służebności zakłada, że obciążenie dotyczyć ma pasa gruntu na nieruchomościach oznaczonych nr (...), 95/3 i 95/4 powierzchni 1479 m 2 i jest to w większości droga polna. Wysokość łącznego wynagrodzenia za ustanowienie służebności w tym wariancie wg. cen z 2024 r. – to co najmniej 50630 zł.

Powyższe ustalenia oparto na następujących dowodach:

-

umowa darowizny k.9-13

-

decyzja zatwierdzająca podział k.15

-

projekt podziału k.16-17

-

wyjaśnienia stron k.165v-167

-

oględziny k.234-238

-

opinia biegłego z zakresu budownictwa Z. H. k.244-247, 336v ustna, 355-358 - uzupełniająca, 468 - ustna, 730 uzupełniająca co do wariantu 2 i 4

-

opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości B. G. k.476-505, 574 v – ustna, 592-579 korekta, 608-624 korekta, 627v – ustna, 831-845 aktualizacja co do wariantu 1 i 4

-

opinia biegłego z zakresu geodezji R. K. k.645-667, 730 uzupełniająca co do wariantu 2 i 4, 749-753 uzupełniająca, 773-778 uzupełniająca

-

mapa zaewidencjonowana k.820

-

zdjęcie aktualnego ogrodzenia k.886

Żaden z tych dowodów nie był kwestionowany. Wprawdzie strony zgłaszały uwagi do opinii biegłych Z. H. i B. G., ale do uwag tych biegli odnieśli się w sposób jednoznaczny i wyczerpujący. Dowody z opinii biegłych w ocenie Sądu są miarodajne, ponieważ opinie zostały sporządzone rzetelnie i fachowo.

Sąd zważył:

Zgodnie z art. 145 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).(§1) Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. (§2) Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.(§3)

W świetle powołanego przepisu wniosek C. R. (1) i R. R. zasługuje na uwzględnienie, gdyż zebrany w sprawie materiał dowodowy daje podstawy do przyjęcia, że nieruchomość wnioskodawców nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Przez pojęcie „odpowiedniego dostępu” należy bowiem rozumieć taki dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2000 roku w sprawie V CKN 1306/00). Nieodpowiedniość dostępu nieruchomości do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. może - w szczególnie uzasadnionych wypadkach - polegać na tym, że nieruchomość ta przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednakże przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny. (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 sierpnia 1985 roku w sprawie III CZP 44/85) Ponadto w postanowieniu z dnia 24 listopada 2005 roku w sprawie IV CK 235/05 Sąd Najwyższy wskazał, że art. 145 k.c., jako przesłankę ustanowienia drogi koniecznej, obok całkowitego braku dostępu do drogi publicznej, wymienia też brak dostępu odpowiedniego. Instytucja drogi koniecznej, ograniczająca prawo własności może być stosowana tylko w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także, gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności.

Dostęp „odpowiedni” to dostęp bezpieczny, rzeczywisty, swobodny, uwzględniający przeznaczenie nieruchomości (aktualne i przyszłe), a także rozwój technologiczny (zob. np. post. SN z 2.7.2009 r., V CSK 480/08; post. SN z 7.7.1999 r., II CKN 786/98; post. SN z 8.5.2008 r., V CSK 570/07; post. SN z 13.4.2011 r., V CSK 317/10 – przywołane w Komentarzu do kodeksu cywilnego pod red. K. Osajdy). Podstawowe znaczenie ma jednak przy dokonywaniu oceny zasadności wniosku czy dla nieruchomości wnioskodawców możliwe jest zapewnienie takiego dostępu kosztem własnej nieruchomości. Najpierw należy bowiem przystosować istniejący dostęp do potrzeb nieruchomości władnącej. Dopiero, gdy jest to niemożliwe lub gospodarczo rzeczywiście nieopłacalne, wchodzi w grę ustanowienie służebności drogi koniecznej (zob. post. SN z 10.5.1977 r., III CRN 90/77; post. SN z 6.4.2004 r., I CK 552/03; post. SN z 26.5.2006 r., V CSK 81/06; post. SN z 21.8.2019 r., I CSK 30/19 - – przywołane w Komentarzu do kodeksu cywilnego pod red. K. Osajdy). W pierwszej kolejności należy rozważyć zapewnienie dostępu przez nieruchomości właściciela nieruchomości izolowanej (zob. post. SN z 14.1.2015 r., I CZ 104/14).

Poczynione w sprawie ustalenia faktyczne wskazują, że wprawdzie nieruchomość wnioskodawców jest położona przy drodze publicznej, ale dostęp do podwórka za domem na nieruchomości wnioskodawców i do południowej części tej nieruchomości nie jest możliwy do urządzenia z przystosowaniem ich nieruchomości. Dostęp ten może bowiem polegać wyłącznie na przechodzeniu przez budynek mieszkalny i garaż w bryle budynku. Taki dostęp nie odpowiada wszystkim potrzebom nieruchomości wnioskodawców, zwłaszcza ewentualnym przyszłym potrzebom. Przy takim usytuowaniu budynku mieszkalnego nie jest możliwe wykorzystanie południowej części działki wnioskodawców na cele budowalne, a takie jest przeznaczenie ich działki.

Z uwagi na to, w jaki sposób powstała nieruchomość wnioskodawców, która jako działka zabudowana połową bliźniaka, zajmującą całą jej szerokość, została wnioskodawcom darowana, należy przywołać poglądy doktryny i orzecznictwa odnoszące się do zbliżonych sytuacji, tj. sytuacji związanych z taką zabudową gruntu, która skutkuje odcięciem lub znacznym utrudnieniem dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie przeważa stanowisko, że w takim przypadku brak jest roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej, ale w doktrynie i orzecznictwie dostrzega się także wyjątki od tej zasady. Należy zwrócić zwłaszcza uwagę na postanowienie Sądu Najwyższego z 30.11.2007 r. ( IV CSK 276/07), w którym stwierdza się, że "prawidłowe, zwykłe korzystanie z nieruchomości pod względem dostępu do drogi publicznej wymaga nie tylko dostępu do budynku mieszkalnego, ale także do części nieruchomości znajdującej się poza budynkiem mieszkalnym, której urządzenie jest prawem właściciela nie podlegającym ocenie z punktu widzenia wybranego sposobu zagospodarowania. Nie sposób więc zarzucać wnioskującemu o ustanowienie drogi koniecznej, że dokonał zabudowy podwórka, ani wymagać, by komunikował się z podwórkową częścią swojej nieruchomości bez używania pojazdów mechanicznych". Jak wskazano w Komentarzu do kodeksu cywilnego pod red. K. Osajdy orzeczenie to (…) zapadło w specyficznych okolicznościach, a mianowicie uzgodnionego wiele lat wcześniej sposobu dostępu do podwórka między właścicielami sąsiednich nieruchomości. Odstąpienie od tego porozumienia (uwzględnionego nawet w decyzjach o podziale nieruchomości) w tym przypadku zaważyło na powyższym orzeczeniu SN. W postanowieniu z 20.09.2012 r. ( IV CSK 34/12) Sąd Najwyższy wskazał, że nie ma roszczenia z art. 145 k.c. jeśli brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej wynika z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości władnącej, chyba że właściciel udowodni, że trudności te nie wynikają z jego własnych decyzji i nie jest ich w stanie usunąć. W innym postanowieniu Sądu Najwyższego z 13.04.2011 r. ( V CSK 317/10), zaprezentowano zbliżony pogląd w sprawie, w której dostęp części nieruchomości do drogi publicznej został ograniczony w związku ze zwartą zabudową (także na nieruchomości planowanej jako obciążona), usunięcie zaś ewentualnych przeszkód przez właściciela nieruchomości władnącej byłoby nieopłacalne.

W tym kontekście w ocenie Sądu Rejonowego należy wziąć pod uwagę, że projektowany podział działki (...) warunkowany był ustanowieniem odpowiedniej służebności przejścia i przejazdu do działki (...) przez działkę (...). Potwierdza to decyzja zatwierdzająca projekt podziału. Warunek ten nie został zrealizowany w umowie darowizny, wskutek której działki powstałe z podziału działki (...) przestały być własnością tej samej osoby i stały się odrębnymi nieruchomościami. Należy podkreślić, że w chwili tej darowizny i podziału działki dom typu bliźniak już istniał i od kilku lat był zasiedlony, m.in. przez wnioskodawców. Nie sposób zatem wnioskodawcom czynić zarzutu, że ich nieruchomość została zabudowana w taki sposób, który pozbawia południową część ich działki odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. To nie wnioskodawcy zadecydowali o takim sposobie zabudowy i o takim sposobie podziału (...). Nie jest także dla sprawy obojętna okoliczność, że przejazd przez działkę (...) był w sposób niezakłócony realizowany faktycznie przez kilkanaście lat z uwagi na więzi rodzinne między właścicielami obu działek, ale z biegiem czasu z uwagi na ustawienie ogrodzenia przez wnioskodawcę, zmianę właściciela działki (...) i zmianę sposobu jej zagospodarowania w części za domem mieszkalnym (ustawienie altany, huśtawki, wiaty) pojawiły się nieporozumienia.

W świetle powyższych rozważań należy uznać wniosek za zasadny i przyjąć, że nieruchomość wnioskodawców nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 §1 k.c.

Z art. 145§2 i 3 k.c. wynika, że przy wyborze sposobu przeprowadzenia drogi koniecznej należy kierować się potrzebami nieruchomości władnącej, dbając o jak najmniejsze obciążenie nieruchomości obciążonej i przy uwzględnieniu interesu społeczno gospodarczego. Te względy w ocenie Sądu przemawiają przeciwko poprowadzeniu drogi koniecznej po nieruchomości uczestników J. tj. w wariancie II i IV, jak również przeciwko poprowadzeniu służebności zgodnie z wariantem III. Wariant II i IV oznacza bowiem nadmierne obciążenie nieruchomości uczestników J., ograniczające w istotny sposób możliwość jej wykorzystania na cele budowalne. Dojazd w tych wariantach miałby odbywać się po terenie, na którym nie jest urządzona droga, co oznaczałoby konieczność utwardzenia terenu, zmiany przebiegu ogrodzenia, a w wariancie II dodatkowo urządzenia innego wjazdu z ulicy wyłącznie dla potrzeb wnioskodawców. Wprawdzie pas projektowanej służebności w tych wariantach, zwłaszcza w wariancie IV, jest najmniejszy pod względem powierzchni, ale nie jest to równoznaczne z najmniejszym obciążeniem. Przy uwzględnieniu już istniejących na działce (...) obiektów, ich usytuowania, urządzonej obsługi komunikacyjnej, przebiegu wodociągu, poprowadzenie służebności po tej nieruchomości miałoby istotny wpływ na sposób korzystania z niej przez właściciela aktualny i przyszły.

Natomiast przeciwko wariantowi III przemawia to, że zakłada on obciążenie największej powierzchni oraz obciążenie nieruchomości w przeważającej części niezabudowanych. Taki dojazd nie odpowiada społeczno – gospodarczemu przeznaczeniu nieruchomości wnioskodawców ani jej potrzebom. Wnioskodawcy potrzebują dostępu przede wszystkim do części swojej nieruchomości bezpośrednio na tyłach budynku, gdyż z gruntu położonego dalej na południe, w tym sąsiadującego z działką (...) nie korzystają nawet na cele rolne. Dotychczasowy sposób korzystania z faktycznego dojazdu po działce (...) wskazuje na potrzeby związane z dowiezieniem opału, materiałów budowlanych, mebli czyli potrzeby związane z korzystaniem z istniejącego budynku. Nie można także wykluczyć z uwagi na budowalne przeznaczenie tej nieruchomości, że w przyszłości właściciel będzie chciał ją zabudować kolejnym budynkiem.

Zgodnie z art. 145 §2 zd. drugie k.c. jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Treść tego przepisu zdecydowała o ustanowieniu służebności zgodnie z wariantem I, tj. z obciążeniem nieruchomości uczestniczki C. O.. Wprawdzie pod względem obciążonej powierzchni nieruchomości nie był to wariant przewidujący powierzchnię najmniejszą, a pod względem wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności, był to wariant dla wnioskodawców „najdroższy”, ale o jego wyborze nie decydowały te względy. Kluczowe było to, że nieruchomość obciążona i nieruchomość władnąca były w przeszłości częściami jednej nieruchomości i to podział tej nieruchomości oraz darowizna opisana wyżej spowodowały potrzebę ustanowienia służebności. Ta potrzeba została wskazana już przy zatwierdzeniu projektu podziału w 2000 r. Ponadto przez kilkanaście lat potrzeba ta była faktycznie realizowana po działce C. O., która nawet zmieniając sposób zagospodarowania swojego podwórka uwzględniła konieczność zapewnienia dojazdu dla wnioskodawców. Dlatego w ogrodzeniu jej nieruchomości w części południowej znajdowała się do 2024 r. brama, którą wnioskodawcy mogli przejechać od ulicy przez działkę C. O. do swojej nieruchomości.

Przeciwwskazaniem dla przyjęcia wariantu I była szerokość istniejącego wjazdu. W najwęższym miejscu jest to bowiem 2,7 m, wzdłuż ściany budynku C. O.. Obowiązujące przepisy dotyczące warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie wymagają szerokości jezdni stanowiącej dojazd minimum 3 m. Skoro jednak do nieruchomości uczestniczki obsługa komunikacyjna zarówno dla pojazdów osobowych jak i dostaw opału czy większego sprzętu domowego (meble, AGD) jest realizowana węższym dojazdem, a potrzeby wnioskodawców są zbliżone, to należy przyjąć, że i dla ich potrzeb dojazd tej szerokości będzie wystarczający. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że służby ratownicze (straż pożarna, karetka) mogą w ramach stanu wyższej konieczności naruszać cudzą własność, a zatem kwestia dostępu dla tego rodzaju pojazdów nie może przesądzać o przebiegu służebności. (por. postanowienie Sądu Najwyższego 2.12.2009 r., I CSK 144/09) Ewentualna budowa kolejnego budynku na nieruchomości wnioskodawców, o ile w przyszłości będzie miała miejsce, nie spowoduje znaczących zmian co do potrzeb tej nieruchomości, może wiązać się tylko z okresowym wzmożonym ruchem większych pojazdów, dostawczych (np. w celu dowiezienia materiałów budowalnych). Dojazd w wariancie I, nawet jeśli jego szerokość miejscami nie spełnia minimalnych wymogów, jest dla aktualnych potrzeb nieruchomości wnioskodawców odpowiedni.

W postanowieniu z 14.11.1997 r. ( II CKN 456/97), Sąd Najwyższy wskazał, że przy ważeniu interesów nieruchomości władnącej i obciążonej z zastosowaniem art. 145§2 k.c. istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać, jakich czynności czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych.

Biorąc wymienione w tym orzeczeniu względy i opisane wyżej okoliczności faktyczne pod uwagę, w uwzględnieniu wniosku ustanowiono dla nieruchomości wnioskodawców służebność drogi koniecznej po nieruchomości C. O., obejmującej działkę (...) pasem gruntu przedstawionym na mapie, sporządzonej przez biegłego geodetę (k.820) – o czym orzeczono w pkt. I sentencji za wynagrodzeniem w kwocie 52604 zł – o którym orzeczono w pkt. II sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono w pkt. III sentencji na podstawie art. 520§1 k.p.c. Wprawdzie uczestnicy sprzeciwiali się wnioskowi, ale nie oznacza to, że zachodziła sprzeczność interesów, uzasadniająca odstąpienie od ogólnej zasady wyrażonej w tym przepisie. Postępowanie toczyło się wyłącznie w interesie wnioskodawców, jako właścicieli nieruchomości izolowanej i wszystkie dowody, połączone w wydatkami, były przeprowadzane na ich żądanie i w ich interesie.

O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 113 ust.1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) w zw. z art. 520§1 k.p.c. Wynagrodzenia biegłych wyniosły:

-

1509,79 zł k.248

-

325,79 zł k.335

-

1053,27 zł k.362

-

246,11 zł k.465

-

4923,28 zł k.534

-

729,41 zł k.626

-

687,18 zł k.632

-

4584,41 zł k.673

-

334,30 zł k.739

-

164,32 zł k.739

-

1513,85 zł k.754

-

2488,64 zł k.821

-

3148,14 zł k.846

Razem: 21708,49 zł

Wszystkie te wydatki pokryte zostały tymczasowo z sum Skarbu Państwa.

Wnioskodawcy uiścili zaliczki w kwocie 3000 zł k.452 i w kwocie 3000 zł k.792, razem 6000 zł. Do tej kwoty pokryto ww. wydatki z zaliczek. W punkcie IV sentencji wnioskodawcy w oparciu o powołane wyżej przepisy zostali obciążeni obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa pozostałych wydatków, nie pokrytych z zaliczek, w kwocie 15708,49 zł.