descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I1 C 1318/23 upr

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 20 czerwca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

Sygn. akt I 1 C 1318/23 upr.

Uzasadnienie

(wyroku z dnia 20 czerwca 2024 roku – k. 207)

Powód (...) sp. z o.o. w G. wniósł pozew przeciwko M. K. o zapłatę kwoty 1.804,71 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 maja 2020 roku do dnia zapłaty, a także zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że pozwany zawarł z (...) umowę deweloperską, mocą której nabył dwa lokale mieszkalne w G. przy ul. (...) nr(...) w klatce (...) ( (...)) oraz nr (...) w klatce(...) ( (...)). Wydanie lokali nastąpiło przed podpisaniem umowy sprzedaży. Od dnia wydania nabywcy mieli ponosić koszty administrowania nieruchomością wspólną. Ustanowienie odrębnej własności pierwszych lokali i powstanie wspólnoty mieszkaniowej nastąpiło w lutym 2020 roku. Pozwany podpisał takie umowy dnia 27 marca 2020 roku. Pozwany wyraził zgodę, aby (...) zlecił czynności administracyjne wybranemu administratorowi do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Powód na mocy umowy zawartej z deweloperem, a następnie – po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej, umowy zawartej z właścicielami lokali – świadczył na rzecz posiadaczy i właścicieli nieruchomości usługi administratora nieruchomością, dokonując rozliczeń w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości i lokali. Wobec tego powód wystawiał faktury obciążając kosztami w odpowiedniej proporcji wszystkich przyszłych nabywców lokali. Pozwany został obciążony przez powoda kosztami zarządu nieruchomością za okres po wydaniu lokalu a przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. za marzec 2020 roku w odniesieniu do lokalu nr (...) w kwocie 597,20 zł, a do lokalu nr (...) w kwocie 1.207,51 zł (faktury odpowiednio: (...) i (...)). Pomimo wezwań do zapłaty pozwany nie uregulował wyżej wskazanej należności.

(pozew – k. 2-4)

Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty domagał się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany przyznał, że zawarł z (...) SA sp. k. umowy deweloperskie dotyczące wskazanych w pozwie lokali. Odebrał lokale w 2020 roku. Zawarł umowy przyrzeczone ustanowienia odrębnej własności lokali i ich przeniesienia dnia 27 marca 2020 roku. Pozwany zakwestionował, aby pomiędzy stronami procesu istniał stosunek prawny uzasadniający roszczenie, a także, aby do momentu uzyskania członkostwa we Wspólnocie Mieszkaniowej miał nie rozliczone zobowiązania wobec powoda.

W uzasadnieniu wskazano, że w treści umowy z dnia 12 grudnia 2019 roku o administrowanie nieruchomością, zawartej przez powoda i dewelopera, znajdują się postanowienia, które przewidują, że deweloper jedynie poinformuje swoich klientów w umowach deweloperskich, że od dnia odbioru lokalu nabywców mają obciążać bliżej nieokreślone (i nieznane co do wysokości) koszty związane z eksploatacją lokali, a nadto, że deweloper zobowiązuje się do pokrycia nieuregulowanych przez użytkowników lokali należności, jeżeli zwłoka w zapłacie przekraczać będzie 2 miesiące, lecz nie później, niż w terminie 10 dni od zawarcia notarialnej umowy sprzedaży lokalu.

W okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży lokali powód – jako administrator działający na zlecenie dewelopera – nie stawał się wierzycielem klientów tego dewelopera, a jedynie inkasentem należności. Wierzycielem wobec swoich klientów był (...) SA Sp.k., a nie powód, co zresztą wprost wynika z § 3 ust. 2 umowy o administrowanie nieruchomością, który przewiduje odpowiedzialność dewelopera za ewentualne niepokryte należności.

Zresztą według stanu na koniec 2020 roku pozwany nie posiadał zaległości wobec powoda, o czym świadczy wydruk z systemu e-kartoteka prowadzony przez powoda dla wyżej wskazanych lokali. Z rozliczenia na koniec 2020 roku wynika nadpłata na korzyść pozwanego (dane z systemu dostępne są od kwietnia 2020 roku).

Powód nie odpowiada także z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Pozwany mógłby co najwyżej odpowiadać wobec dewelopera, gdyby jakieś koszty pozostały nierozliczone, jednakże to nie deweloper jest powodem w sprawie. Na gruncie art. 391 k.c. ewentualne niepokryte koszty związane z nieruchomością, na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością, obciążałyby dewelopera, a nie pozwanego.

(sprzeciw – k. 28-32)

Stan faktyczny

Dnia 5 lipca 2019 roku pozwany zawarł z (...) S.A. sp. k. w G. (deweloperem) dwie umowy deweloperskie dotyczące lokali położonych w G. aktualnie mieszczących się pod adresami: ul. (...)/(...) w G. oraz ul. (...)/(...)w G..

W załączniku nr 2 do każdej z tych umów wskazano, że od dnia dokonania odbioru lokalu nabywcę obciążają koszty związane z przedmiotem umowy i jego eksploatacją oraz zarządem nieruchomością wspólną, które nabywca zobowiązuje się na podstawie art. 393 § 1 k.c. uiszczać administratorowi nieruchomości. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej nabywca zobowiązywał się na podstawie art. 393 § 1 k.c. uiszczać przedmiotowe koszty na rzecz wspólnoty.

(dowód: akty notarialne wraz z załącznikami – k. 73-149v.)

Dnia 12 grudnia 2019 roku (...) S.A. sp. k. w G. zawarł z powodem (...) sp. z o.o. w G. umowę o administrowanie nieruchomością, tj. budynkami mieszkalnymi położonymi w G. przy ul. (...), zlokalizowanej na działkach nr (...) o łącznej powierzchni 7.226 m 2, objętej księgą wieczystą o nr (...). Powód zobowiązał się do administrowania częściami wspólnymi tej nieruchomości. W ramach przyjętego zlecenia mieściło się prowadzenie dokumentacji księgowo-rachunkowej, wystawianie faktur i rozliczeń względem kontrahentów, rozliczanie, naliczanie, pobieranie i egzekwowanie pomiędzy nabywców udziału w nieruchomości w sposób określony w załączniku nr 2 do umowy, wszelkich opłat z tytułu kosztów powstałych w związku z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości.

W § 3 ust. 1 tej umowy deweloper oświadczył, że w umowach przedwstępnych sprzedaży lokalu lub w umowach deweloperskich obejmujących lokale położone w wyżej opisanej nieruchomości informuje nabywców tych lokali, że po opuszczeniu budynków przez służby techniczne, zleci czynności administracyjne wybranemu administratorowi do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej, nadto, że od dnia dokonania odbioru lokalu, nabywców obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu i zarządem nieruchomością wspólną. Ponadto nabywcy lokali w wyżej wskazanych umowach zobowiązują się do uiszczania kosztów związanych z eksploatacją lokalu i zarządem nieruchomością wspólną administratorowi budynków w kwotach wynikających z rozliczeń, w terminie określonym w treści faktury.

W ust. 2 umówiono się, że zleceniodawca zobowiązuje się do pokrycia nieuregulowanych przez użytkowników lokali należności wobec administratora, jeżeli zwłoka w zapłacie przekracza 2 miesiące, jednak nie później niż w terminie 10 dni od dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży lokalu. Administrator zobowiązał się informować zleceniodawcę o zaległościach użytkowników lokali przekraczających 1 miesiąc. W przypadku braku płatności przez użytkowników, administrator wezwie ich do zapłaty dodatkowo pisemnie, a w przypadku bezskuteczności takiego wezwania, zgodnie z powyższym uzgodnieniem zleceniodawca zapłaci administratorowi zaległość przypadającą na danego użytkownika. Mocą ewentualnego przyszłego porozumienia zleceniodawca może zlecić administratorowi, za wynagrodzeniem, windykację takich należności.

Zgodnie z § 6 ust. 2 umowa miała wygasnąć z końcem miesiąca, w którym zostanie zarejestrowana Wspólnota Mieszkaniowa w Urzędzie Skarbowym.

(dowód: umowa o administrowanie – k. 9-10)

Z załącznika nr 2 do tej umowy wynikało, że rozkład kosztów na użytkowników uzależniony był od udziałów w nieruchomości wspólnej lub powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych.

(dowód: załącznik nr 2 – k. 14-14v.)

Dnia 24 lutego 2020 roku powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G., obejmująca wyżej wskazaną nieruchomość.

(dowód: wydruk z REGON – k. 47)

Tego samego dnia Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z powodem umowę o administrowanie.

(dowód: umowa o administrowanie – k. 48-51)

Dnia 12 marca 2020 roku nadano Wspólnocie Mieszkaniowej numer identyfikacji podatkowej.

(dowód: potwierdzenia nadania NIP-u – k. 46)

Dnia 27 marca 2020 roku powód zawarł z deweloperem umowy ustanowienia odrębnej własności wyżej wskazanych lokali i przeniesienia ich na powoda.

(dowód: akty notarialne – k. 150-181)

Powód wystawił pozwanemu dnia 31 marca 2020 roku fakturę oznaczoną jako (...) na kwotę 597,20 zł tytułem opłaty za administrowanie oraz kosztów utrzymania części wspólnych za marzec 2020 roku za lokal położony pod adresem: ul. (...)/(...) w G. (mieszkanie (...)).

(dowód: faktura nr (...) – k. 15)

Powód wystawił pozwanemu dnia 31 marca 2020 roku fakturę oznaczoną jako (...) na kwotę 1.207,51 zł tytułem opłaty za administrowanie oraz kosztów utrzymania części wspólnych za marzec 2020 roku za lokal położony pod adresem: ul. (...)/(...)w G. (mieszkanie (...)).

(dowód: faktura nr (...) – k. 15)

Pismem z dnia 13 kwietnia 2023 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty należności wskazanych w wyżej wymienionych fakturach na swój rachunek. Wezwanie ponowiono pismem z dnia 23 czerwca 2023 roku.

(dowód: wezwania – k. 17, 18, książka nadawcza – k. 19, wydruk z systemu śledzenia operatora pocztowego – k. 20)

Sąd zważył, co następuje

Po rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy Sąd rozszerzył uzasadnienie o pozostałą treść określoną w art. 327 § 1 k.p.c. (art. 505 8 § 4 k.p.c.).

Ustalony w sprawie stan faktyczny był bezsporny, a jego ustalenie oparte zostało o niekwestionowane przez żadną ze stron dokumenty, zarówno przedłożone przez strony jak i złożone przez dewelopera w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu. Nie było podstaw do przypuszczenia, że zostały przerobione, podrobione, a osoby pod nimi podpisane nie złożyły zawartych w nich oświadczeń. Co więcej część z nich (akty notarialne) stanowiły dokumenty urzędowe.

Nie było konieczności przesłuchiwania stron, albowiem – jak już wspomniano – stan faktyczny był bezsporny, a nadto dla potrzeby rozstrzygnięcia nie pozostały żadne niewyjaśnione fakty (art. 299 k.p.c.).

Sąd nie widział w tej sytuacji konieczności przeprowadzania posiedzenia jawnego. Stąd dopuszczalne było zamknięcie rozprawy i wydanie wyroku na posiedzeniu niejawnym stosownie do treści art. 224 § 3 k.p.c. Sąd podziela stanowisko doktryny (Komentarz S. do art. 224§3 kpc - L.), że samo zamknięcie rozprawy rozumianej jako gromadzenie i roztrząsanie zgłoszonego przez strony materiału dowodowego, nie jest czynnością do której dokonania niezbędne jest przeprowadzenie posiedzenia jawnego.

Przechodząc do meritum sporu, wskazać należało, że podstawę prawną powództwa stanowić miała umowa na rzecz osoby trzeciej ( pactum in favorem tertii), o której mowa w art. 393 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia. Na gruncie tej regulacji mamy do czynienia z konstrukcją tzw. właściwą uprawniającą podmiot trzeci do żądania we własnym imieniu i bezpośrednio od dłużnika określonego świadczenia. W drugim wariancie występuje konstrukcja tzw. niewłaściwa (upoważniająca) na rzecz osoby trzeciej, zakładająca, że osoba trzecia uzyskuje tylko upoważnienie do odebrania świadczenia od dłużnika, nie nabywając jednak własnego prawa do żądania tego świadczenia. Dłużnik spełniając świadczenie do rąk osoby trzeciej, zwalnia się z zobowiązania względem wierzyciela (zob. m.in. A. Kubas, Umowa na rzecz osoby trzeciej, s. 33 i n.). Osoba trzecia, na rzecz której umowa jest zawierana, musi być oznaczona lub przynajmniej oznaczalna – w umowie należy co najmniej wskazać podstawy do jej ustalenia w chwili spełniania świadczenia (tak wyrok SN z 28.11.2003 r., IV CK 206/02, L.); skuteczne jest m.in. postanowienie, że świadczenie zostanie spełnione na rzecz osoby wskazanej przez wierzyciela lub jakiś inny podmiot (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023).

W niniejszej sprawie zaistniał drugi opisany wyżej wariant. Wynika to z literalnego brzmienia umowy o administrowanie zawartej pomiędzy deweloperem a powodem. Do zakresu obowiązków powoda należało m.in. prowadzenie dokumentacji księgowo-rachunkowej, wystawianie faktur i rozliczeń względem kontrahentów, rozliczanie naliczanie, pobieranie, rozliczanie i egzekwowanie pomiędzy nabywców udziału w nieruchomości w sposób określony w załączniku nr 2 do umowy, wszelkich opłat z tytułu kosztów powstałych w związku z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości. Dla wykładni oświadczenia stron umowy pactum in favorem tertii zawartej pomiędzy deweloperem a pozwanym przy zawieraniu umowy deweloperskiej istotny jest § 3 ust. 2 in fine tej umowy, zgodnie z którym „ mocą ewentualnego przyszłego porozumienia zleceniodawca może zlecić administratorowi, za wynagrodzeniem, windykację takich należności”. Oznacza to, że powód nie był uprawniony do windykacji należności na rzecz dewelopera. A fortiori nie był więc legitymowany do dochodzenia należności na swoją rzecz. Co bardziej istotne, w razie zwłoki w zapłacie przez użytkownika lokalu, zobowiązanym do zapłaty na rzecz powoda miał być deweloper: „ zleceniodawca zobowiązuje się do pokrycia nieuregulowanych przez użytkowników należności (...)”. Mowa tu więc o odmiennym zastrzeżeniu, o którym mowa w treści art. 393 § 1 k.c., a już samo to wyklucza możliwość dochodzenia świadczenia przez powoda bezpośrednio od pozwanego.

Niezależnie od powyższego przedmiotowa umowa o administrowanie wygasła z dniem powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, a więc dnia 24 lutego 2020 roku. Powód domagał się zapłaty za okres po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej – za marzec 2020 roku, a przecież w załączniku nr 2 do umowy deweloperskiej nie ma w ogóle mowy o świadczeniu przez pozwanego na rzecz administratora lub do jego rąk – po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej – ale o świadczeniu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając na uwadze powyższe, powództwo w punkcie 1. wyroku należało oddalić na podstawie art. 393 § 1 k.c. a contrario.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając przegrywającego powoda całością poniesionych przez pozwanego kosztów, na co składały się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł) oraz wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie adwokata w stawce minimalnej (900,00 zł) określonej w § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie. Do sumy tych kwot na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. doliczyć należało odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.