descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 429/23

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 13 listopada 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

Sygnatura akt I C 429/23

Uzasadnienie

wyroku z dnia 13 listopada 2025 roku

Powodowie A. S. (2) i A. S. (1) wnieśli pozew przeciwko Gminie M. G. o zapłatę łącznie na ich rzecz kwoty 35.338,14 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są właścicielami - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G.. Lokal ten powodowie nabyli na mocy umowy z dnia 5 grudnia 2018 roku w celu czerpania pożytków z najmu. Przedmiotowy lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego przez M. S. (1). W dniu 9 lipca 2021 roku uprawomocnił się wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni w przedmiocie eksmisji byłej lokatorki, na mocy którego przyznano jej prawo do lokalu socjalnego. Pismem z dnia 30 września 2021 roku powodowie wezwali pozwaną do złożenia wyżej wskazanej osobie oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego do 31 października 2021 roku. Dotąd jednak pozwana nie złożyła takiej oferty, a M. S. (1) nadal zamieszkuje w lokalu, nie ponosząc żadnych opłat związanych z korzystaniem. Na podstawie art. 417 k.c. i art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów powodowie początkowo domagali się zapłaty:

- kwoty 24.980,65 zł za okres 9 lipca 2021 roku do 31 maja 2023 roku tytułem czynszu, jaki mogliby uzyskać wynajmując lokal według aktualnych miesięcznych cen rynkowych najmu w G. w kwocie 1.100 zł (22 miesiące x 1.100 zł + 780,65 zł za 22 dni lipca 2021 roku);

- kwoty 10.357,49 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 31 maja 2023 roku.

Pismem z dnia 23 marca 2023 roku powodowie wezwali pozwaną do zapłaty, wyznaczając jej termin do 10 kwietnia 2023 roku.

(pozew, k. 3-11)

Pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana przyznała, że nie dostarczyła uprawnionym lokalu socjalnego, lecz zarzuciła, że powodowie nie udowodnili, że osoby uprawnione do otrzymania tego lokalu nie wyprowadziły się i nadal zajmują sporny lokal. Jeżeli tak, to skierowanie oferty najmu do M. S. (1) nie umożliwiłoby powodom wynajęcia lokalu, a ewentualne odszkodowanie za koszty eksploatacyjne związane mogło być jedynie z użytkowaniem przez M. S. (1). Nadto, pozwana zarzuciła, że powodowie nie udowodnili, że M. S. (1) nie reguluje żadnych należności na ich rzecz, a także nie wykazali, że zamierzali wynająć lokal na wolnym rynku. Zdaniem Gminy strona powodowa nie przedłożyła żadnych dowodów potwierdzających prowadzenie przez powoda działalności gospodarczej w przedmiocie wynajmu lokali. Nadto, powodowie nie wykazali, że w ogóle próbowali dochodzić należności od użytkującej lokal na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego, a zaniechanie powodów w tym względzie może stanowić ich przyczynienie do powstania szkody. Pozwana zarzuciła też nieudowodnienie roszczenia o odszkodowanie stanowiącego rzeczywistą stratę. Jak wskazała, z przedłożonych dokumentów nie wynika ile osób zamieszkuje w lokalu, a nadto zwróciła uwagę, że opłaty mają charakter zaliczkowy i po upływie okresu rozliczeniowego są każdorazowo korygowane, natomiast powodowie nie przedłożyli żadnych dokumentów, z których wynikałyby faktyczne wartości poniesionych opłat eksploatacyjnych. Gmina wskazała też, że wymiar opłat eksploatacyjnych dotyczy też wymiaru opłat, które niezależnie od wynajmu obciążają właścicieli i nie mogą być przerzucone na najemców. Pozwana zakwestionowała wysokość wskazanego w pozwie czynszu, wskazując, że nie jest nawet znany standard lokalu. Z kolei, w odniesieniu do roszczenia o odsetki, wskazała, że winny być one zasądzone ewentualnie od dnia wyrokowania.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 105-108)

Pismem z dnia 20 listopada 2023 roku powodowie dokonali pierwszej zmiany powództwa, w wyniku czego domagali się od pozwanej zapłaty łącznie kwoty 42.576,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty. Na zmienione roszczenie składały się:

- kwota 31.580,65 zł tytułem czynszu, jaki powodowie mogliby uzyskać wynajmując lokal według aktualnych miesięcznych cen rynkowych najmu w G. w kwocie 1.100 zł za okres 9 lipca 2021 roku do 30 listopada 2023 roku (28 miesięcy x 1.100 zł + 780,65 zł za 22 dni lipca 2021 roku);

- kwota 10.995,53 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 30 listopada 2023 roku.

(pismo procesowe powodów z dnia 20 listopada 2023r., k. 140-142)

Pismem z dnia 30 września 2024 roku powodowie dokonali drugiej zmiany powództwa, w wyniku czego dochodzone przez nich roszczenie opiewało na kwotę 42.909,57 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty. Na zmienione roszczenie składały się:

- kwota 28.040 zł tytułem czynszu, jaki powodowie mogliby uzyskać wynajmując lokal według aktualnych miesięcznych cen rynkowych najmu w G. w kwocie 810 zł za okres 9 lipca 2021 roku do 30 września 2024 roku;

- kwota 14.869,57 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 30 września 2024 roku.

(pismo procesowe powodów z dnia 30 września 2024r., k. 259-260)

Pismem z dnia 29 listopada 2024 roku powodowie dokonali trzeciej zmiany powództwa, na skutek której domagali się od pozwanej zapłaty solidarnie kwoty 45.982,39 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty. Na zmienione roszczenie składały się:

- kwota 30.040 zł tytułem czynszu, jaki powodowie mogliby uzyskać wynajmując lokal według aktualnych miesięcznych cen rynkowych najmu w G. w kwocie 870 zł za okres 9 lipca 2021 roku do 30 listopada 2024 roku;

- kwota 15.942.39 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 30 listopada 2024 roku.

(pismo procesowe powodów z dnia 29 listopada 2024r., k. 314-316)

Pismem z dnia 21 marca 2025 roku powodowie dokonali czwartej już zmiany powództwa, w następstwie czego domagali się od pozwanej zapłaty solidarnie kwoty 55.637,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty. Na zmienione roszczenie składały się:

- kwota 41.790 zł tytułem czynszu, jaki powodowie mogliby uzyskać wynajmując lokal według aktualnych miesięcznych cen rynkowych najmu w G. zł za okres 9 lipca 2021 roku do 30 września 2024 roku;

- kwota 13.847,82 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 30 września 2024 roku.

(pismo procesowe powodów z dnia 21 marca 2025 r., k. 403-404)

Z kolei, pismem z dnia 12 września 2025 roku powodowie cofnęli pozew bez zrzeczenia się roszczenia co do należności za miesiące październik i listopad 2024 roku. W piśmie z dnia 15 października 2025 roku pozwana oświadczyła, że nie wyraża zgody na częściowe cofnięcie pozwu bez zrzeczenia się roszczenia.

(pismo procesowe powodów z dnia 12 września 2025r., k. 525, pismo procesowe pozwanej z dnia 15 października 2025r., k. 529)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie A. S. (2) oraz A. S. (1) są współwłaścicielami – na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: wydruk aktualnego stanu księgi wieczystej nr (...), k. 17-19v)

Przedmiotowy lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w G. został zakupiony przez powodów w celach inwestycyjnych z zamiarem jego wynajmowania.

(dowód: przesłuchanie powoda A. S. (1), płyta CD, k. 139)

Powód A. S. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wynajmu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Aktualnie powód wynajmuje około 20 lokali, do których ma tytuł prawny.

(dowód: wydruk z (...), k. 121, oświadczenie księgowej, k. 123, przesłuchanie powoda A. S. (1), płyta CD, k. 139)

Lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w G. położony jest na parterze, ma powierzchnię 26 m 2, składa się z jednego pokoju z wnęką kuchenną i wc. W lokalu nie ma łazienki. Użytkownik lokalu ma możliwość korzystania z pomieszczenia piwnicznego, które nie stanowi wprawdzie pomieszczenia przynależnego (jest to część wspólna), ale w ramach podziału do korzystania została udostępniona właścicielowi lokalu nr (...) (powód dysponuje kluczami do tego pomieszczenia). Budynek, w którym znajduje się lokal jest ocieplony, zostały w nim wymienione piony kanalizacyjne oraz piony zimnej i ciepłej wody.

(dowód: przesłuchanie powoda A. S. (1), płyta CD, k. 139 i 461)

Wyrokiem z dnia 29 października 2019 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 174/19 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał D. J., M. S. (1) i B. J., aby opuściły, opróżniły i wydały powodom wyżej wskazany lokal mieszkalny w G. przy ul. (...) (punkt 1.), a także orzekł, że nie przysługuje im prawo do lokalu socjalnego (punkt 2.).

Wyrokiem z dnia 9 lipca 2021 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt XVI Ca 414/20 Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił wyrok Sądu I. instancji i orzekł, że M. S. (1) przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a także orzekł, że pozostałym pozwanym takie uprawnienie nie przysługuje.

W trakcie postępowania prowadzonego pod sygnaturą akt I C 174/19, pismem z dnia 18 marca 2018 roku Gmina M. G. zgłosiła interwencję uboczną po stronie powodowej, jednak w toku postępowania cofnęła ją pismem z dnia 3 lipca 2019 roku. W związku z tym, postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 17 lipca 2019 roku Sąd umorzył postępowanie wywołane wniesieniem interwencji.

(dowód: wyrok Sądu Rejonowego z dnia 29 października 2019r., k. 21, wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 9 lipca 2021r., k. 22, interwencja uboczna Gminy M. G. z dnia 18 marca 2018r., k. 299-300, oświadczenie o cofnięciu interwencji z dnia 3 lipca 2019r., k. 389, protokół rozprawy z dnia 17 lipca 2019r., k. 390-393)

Do chwili obecnej w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) zamieszkuje wyłącznie M. S. (1). Wszystkie meble znajdujące się w lokalu stanowią własność byłej lokatorki.

(dowód: zeznania D. S., płyta CD, k. 139, przesłuchanie powoda A. S. (1), płyta CD, k. 139 i 461)

M. S. (1) nie ponosi opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu mieszkalnego ani też nie uiszcza odszkodowania za bezumowne korzystania z lokalu na rzecz powodów. A. i A. S. (2) nie posiadają kluczy do przedmiotowego lokalu, a lokatorka ich nie wpuszcza do mieszkania.

(dowód: przesłuchanie powoda A. S. (1), płyta CD, k. 139)

Pismem z dnia 30 września 2021 roku powodowie wezwali pozwaną Gminę M. G. do złożenia osobie uprawnionej oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w terminie do dnia 31 października 2021 roku. Wezwanie doręczono pozwanej w dniu 5 października 2021 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 30 września 2021r., k. 23 wraz z dowodem nadania i wydrukiem z portalu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A., k. 23v-24)

Pismem z dnia 23 marca 2023 roku powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 22.709,68 zł tytułem utraconych dochodów z czynszu najmu za okres od 9 lipca 2021 roku do 31 marca 2023 roku oraz kwoty 8.796,36 zł tytułem należności o zwrot uiszczonych kosztów zarządu za ten sam okres. W odpowiedzi, pismem z dnia 30 marca 2023 roku pozwana poinformowała, że odszkodowanie może być wypłacone wyłącznie na podstawie wyroku sądu, a także wskazała, że wyrok eksmisyjny został zarejestrowany w dniu 5 października 2021 roku i wszczęto postępowanie zmierzające do przedstawienia oferty najmu lokalu socjalnego, nadto wskazała, że M. S. (1) znajduje się na pozycji 473 listy oczekujących.

(dowód: wezwanie z dnia 23 marca 2023r., k. 26-28, odpowiedź pozwanej z dnia 30 marca 2023r., k. 29)

Dotychczas pozwana Gmina M. G. nie przedstawiła M. S. (1) oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

(okoliczność bezsporna)

W okresie od 1 listopada 2021 roku do 30 września 2024 roku z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w G. – przy uwzględnieniu możliwości korzystania z nieumeblowanej piwnicy – powodowie mogliby uzyskać czynsz w łącznej kwocie 38.310 zł.

Wysokość opłat naliczonych przez administratora wspólnoty mieszkaniowej za okres od 1 listopada 2021 roku do 30 września 2024 roku – z wyłączeniem kosztów eksploatacji oraz opłaty za fundusz remontowy oraz z uwzględnieniem korekt z tytułu rozliczenia mediów – wynosiła 6.272,52 zł. W spornym okresie wszystkie opłaty na rzecz administratora zostały uiszczone przez powodów.

(dowód: zawiadomienia o wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością za okres od lipca 2021 roku do listopada 2024 roku, k. 58, 62, 71, 73, 80, 84, 90, 143-144, 223-232, 319-330, rozliczenia mediów, k. 66-67, 76-77, 86, 145-146, 233, potwierdzenia dokonania przelewów bankowych, k. 59-61, 63-65, 68-70, 72, 74-75, 78-79, 81-83, 85, 87-89, 91, 147-152, 234-243, 331-332, kartoteki finansowe, k. 92, 222, 318, 437, zaświadczenie administratora, k. 93, 436, opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. S. (2), k. 190-216 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 284-291, 351-359, 394-396, 454-457 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 401)

Sąd zważył, co następuje

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową, dowodu z zeznań świadka D. S., dowodu z przesłuchania stron, z ograniczeniem do powoda A. S. (1), a także dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości i czynszów.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy należy wskazać, że Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć należy, iż dokumenty w postaci wyroków wydanych w sprawie o eksmisję stanowią dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemań autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nim oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie zdołała wzruszyć. Nadto, dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd oparł się także na dowodach z dokumentów prywatnych w postaci zawiadomień o wysokości opłat, rozliczeń mediów, kartotek finansowych, potwierdzeń wpłaty oraz korespondencji wymienianej pomiędzy stronami, które również nie budziły wątpliwości co ich autentyczności czy też pochodzenia wyrażonych w nich oświadczeń woli. Podkreślić należy, iż dokumenty związane z rozliczeniem opłat eksploatacyjnych czy opłat za korzystanie z mediów zostały wytworzone przez administratora wspólnoty mieszkaniowej, a więc osobę trzecią, stąd nie żadnych podstaw, by przyjąć, że zostały one wytworzone jedynie na potrzeby niniejszego postępowania cywilnego. Z kolei, informacje zawarte w potwierdzeniach przelewów bankowych wykonanych przez powodów mają pełne odzwierciedlenie w dokumencie w postaci kartotek finansowych.

Ponadto, ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd poczynił na podstawie dowodu z zeznań świadka D. S. oraz powoda A. S. (1) w zakresie dotyczącym zamieszkiwania osoby objętej wyrokiem eksmisyjnym w przedmiotowym lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu, nieponoszenia przez tę osobę żadnych opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego. W powyższym zakresie Sąd ocenił zeznania świadka oraz powoda jako szczere, zbieżne ze sobą i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie. Nadto, strona pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu, który poddawałby w wątpliwość zeznania świadka bądź powoda, w szczególności co do faktu zamieszkiwania byłej lokatorki w lokalu przy ul. (...). Sąd dał również wiarę zeznaniom powoda odnośnie zamiaru wynajęcia lokalu zajmowanego przez byłą lokatorkę, a także możliwości dysponowania pomieszczeniem piwnicznym. Jeśli chodzi o pierwszą z wymienionych kwestii, to należy zauważyć, iż powodowie mają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a zatem niemal pewne jest, że w przypadku odzyskania władztwa nad spornym lokalem nie zamieszkiwaliby w nim. Zauważyć także należy, iż z przedstawionych dokumentów (wydruk z (...)) wynika, że powód prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, co jednoznacznie wskazuje na to, że mieszkanie zostało zakupione w celach inwestycyjnych. Nadto, za wiarygodne należało uznać zeznania A. S. (1) co do możliwości wynajęcia tego lokalu z używalnością pomieszczenia piwnicznego. Skoro, w ramach wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali zdecydowali o przydzieleniu powodom pomieszczenia piwnicznego, to mając na względzie zamierzone przez nich przeznaczenie lokalu, należało uznać, że w razie jego wynajęcia z pomieszczenia piwnicznego korzystałby najemca. Sami powodowie, mimo takiej sposobności, nie korzystają z tej piwnicy.

Nadto, przydatnym dowodem do rozstrzygnięcia sprawy była opinia sporządzona przez biegłą sądową z zakresu szacowania nieruchomości i czynszów. Zdaniem Sądu opinia ta została sporządzona rzetelnie i fachowo, z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego. W zakresie dotyczącym wysokości możliwego do uzyskania przez powodów czynszu najmu w okresie objętym żądaniem pozwu biegła M. S. (2) sporządziła opinię w kilku wariatach tj. z uwzględnieniem możliwości korzystania z piwnicy, a także przy założeniu, że lokal jest umeblowany oraz nieumeblowany. Było to spowodowane licznymi zarzutami strony pozwanej, a także kilkukrotnymi zmianami powództwa w toku niniejszego postępowania. Niemniej, w zakresie dotyczącym czynszu opinia została dobrze uzasadniona, a sformułowane w niej wnioski były jasne i zrozumiałe, co pozwoliło Sądowi na samodzielną ocenę, który z powyższych wariantów jest właściwy w świetle obowiązujących przepisów prawa w okolicznościach niniejszej sprawy. Szczegółowe rozważania odnośnie przesłanek wyboru przez Sąd konkretnego wariantu przedstawionego przez biegłą – dla jasności wywodu – zostaną wskazane w dalszej części niniejszego uzasadnienia. Sam sposób wyceny czynszu w poszczególnych wariantach oraz przyjęta przez biegłą metodologia nie budził żadnych wątpliwości Sądu w świetle obowiązujących przepisów dotyczących wyceny nieruchomości, zasad logicznego rozumowania czy też zasad doświadczenia życiowego. Nadto, zdaniem Sądu w opiniach uzupełniających biegła dostatecznie odniosła się do zarzutów pozwanej dotyczących sposobu wyceny czynszu. Zważyć należy, iż najistotniejsze zarzuty stron dotyczyły tego, jaki stan lokalu należy uwzględnić (umeblowany czy nieumeblowany, z możliwością korzystania z piwnicy czy też bez), a to wymagało przede wszystkim rozstrzygnięcia przez Sąd i przyjęcia określonych założeń. Natomiast, jeśli chodzi o ustalenie wysokości szkody poniesionej przez powodów stanowiącej równowartość nieuiszczonych przez byłego lokatora opłat, to w tym zakresie – uznając częściowo zasadność zarzutów podniesionych przez Gminę M. G. – Sąd był w stanie dokonać rozliczeń samodzielnie, dysponując dowodami w postaci zawiadomień o wysokości zaliczek, rozliczeniami mediów, kartotekami finansowymi czy potwierdzeniami wpłat dokonanych przez powodów z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Opinia biegłej w tym zakresie sprowadzała się bowiem tylko do zsumowania wysokości zaliczek wskazanych w zawiadomieniach skierowanych przez administratora do powodów i skorygowania ich o rozliczenie mediów. Takie proste działanie matematyczne Sąd był w stanie wykonać we własnym zakresie.

Swoje roszczenie powodowie wywodzili z przepisów art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) w zw. z art. 417 k.c. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), natomiast w myśl art. 417 k.c. za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przesłankami odpowiedzialności gminy stosownie do treści art. 417 k.c. są: powstanie szkody, fakt jej wyrządzenia przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem a powstaniem szkody (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2019 r., V ACa 130/18, L.).

Przechodząc do oceny roszczenia powodów pod kątem przesłanek określonych w przepisie art. 417 k.c. należy wskazać, że pozwana Gmina M. G. nie kwestionowała tego, że w spornym okresie nie przedstawiła byłej lokatorce M. S. (1) oferty najmu lokalu socjalnego, nadto z zeznań świadka D. S. oraz powoda A. S. (1) jednoznacznie wynikało, że w tym czasie była lokatorka korzystała z lokalu mieszkalnego, którego dotyczyło orzeczenie w przedmiocie eksmisji. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości Sądu, że powodowie jako właściciele lokalu na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nie mogli wykonywać w stosunku do zajmowanej przez osobę eksmitowaną nieruchomości wszystkich uprawnień, jakie przysługują im na podstawie ww. prawa własności, w szczególności nie mogli wynająć tego lokalu i czerpać z tego tytułu pożytków cywilnych. Brak możliwości wykonywania uprawnień wynikających z powyższego prawa w stosunku do przedmiotowej nieruchomości spowodowany był wyłącznie brakiem dostarczenia byłemu lokatorowi lokalu socjalnego. Powodowie nie mogli bowiem samowolnie usunąć tej osoby z lokalu, z uwagi na treść orzeczenia eksmisyjnego. Wobec powyższego zachowanie pozwanej Gminy należało co do zasady uznać za bezprawne zaniechanie, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów (...) obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem jest to obowiązek bezwzględny nałożony na gminę przez ustawodawcę. Dlatego, należało uznać, iż co do zasady, pozwana odpowiada za szkodę, spowodowaną nie dostarczeniem lokalu socjalnego eksmitowanemu lokatorowi, jaką ponosi właściciel z uwagi na niemożność swobodnego dysponowania należącym do niego lokalem. Już samo nie przedstawienie przez pozwaną oferty umowy najmu lokalu socjalnego, tj. nie wykonanie przez Gminę jej ustawowego obowiązku, stanowi zaniechanie w rozumieniu art. 417 § 1 k.c. i taki pogląd należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W wyroku z 18 lutego 2004r., V CK 253/03, L., Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008r., III CZP 46/08, Biuletyn SN 2008/6, Sąd Najwyższy wskazał, że „treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 k.c. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 k.c. oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 k.c.

W ocenie Sądu nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty strony pozwanej dotyczące nieudowodnienia faktu zamieszkiwania byłej lokatorki w przedmiotowym lokalu. Z zeznań D. S., przewodniczącej wspólnoty mieszkaniowej, jednoznacznie wynika, że M. S. (1) zamieszkuje w tym lokalu do chwili obecnej, samodzielnie korzystając z całego mieszkania. Świadek zamieszkuje w tym samym bloku i ma możliwość codziennej obserwacji, w różnych porach dnia, kto przebywa w poszczególnych lokalach. D. S. zeznała, że od lat widuje tylko jedną i tę samą osobę, wychodzącą z lokalu nr (...). Ponadto, z zeznań powoda wynika, że kilkukrotnie w okresie objętym żądaniem pozwu próbował osobiście skontaktować się z byłą lokatorką, niemniej – mimo że zastał ją w mieszkaniu – nie wpuściła go do lokalu. Zauważyć również należy, iż w zawiadomieniach o wysokości zaliczek przy wymiarze opłat, które są zależne od liczby osób zamieszkujących, administrator uwzględniał tylko jedną osobę (np. opłata za wywóz nieczystości). Zdaniem Sądu wszystkie przytoczone okoliczności świadczą o tym, że w przedmiotowym lokalu przy ul. (...) wciąż zamieszkuje M. S. (1). Mimo kwestionowania tego faktu, strona pozwana nie przedłożyła w toku niniejszego postępowania żadnego dowodu, który poddawałby w wątpliwość treść zeznań świadka oraz powoda. W konsekwencji należało przyjąć, że wobec dalszego zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu osoby co do której zapadł wyrok eksmisyjny oraz wobec nie złożenia przez pozwaną oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego została spełniona przesłanka bezprawnego zaniechania pozwanej Gminy M. G. przy wykonywaniu władzy publicznej.

Zważyć należy, iż broniąc się przed żądaniem pozwu, strona pozwana zarzuciła powodom, że swoim zachowaniem przyczynili się do zwiększenia szkody, albowiem zaniechali dochodzenia naprawienia szkody od osoby zajmującej lokal. Pozwana argumentowała, że na gminie ciąży obowiązek jedynie pokrycia właścicielowi różnicy pomiędzy wysokością należnego na podstawie art. 18 ust. 1 odszkodowania a odszkodowaniem uiszczonym przez byłego lokatora. W ocenie Sądu zarzut ten był bezzasadny. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie odpowiedzialność odszkodowawcza gminy, za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie, zajmującej bez tytułu prawnego lokal osoby trzeciej, oraz odpowiedzialność osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, względem której wstrzymano wykonanie orzeczenia eksmisyjnego do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, jest niezależna i oparta na odmiennych przesłankach. Nie ma więc charakteru subsydiarnego (zob. wyrok SN z 19 czerwca 2008r., V CSK 31/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 sierpnia 2017r., I ACa 346/17, L.). Z powyższego judykatu w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że powodowie nie mieli obowiązku uprzedniego dochodzenia należności z tytułu utraconych korzyści od byłego lokatora. Zresztą, mając na względzie, że M. S. (1) unika jakichkolwiek płatności poza niektórymi mediami nieobjętymi niniejszym sporem (próby zobowiązania jej do płatności zawodzą z uwagi na unikanie kontaktu z powodem), a prawo do lokalu socjalnego otrzymała z uwagi na swoją trudną sytuację materialną, to należało uznać, że nawet, gdyby powodowie wytoczyli przeciwko niej powództwo o zapłatę, to nie zdołaliby wyegzekwować świadczenia. Nawiązując do zarzutów pozwanej sformułowanych w piśmie z dnia 30 października 2024r. (k. 278) należy wskazać, że w orzecznictwie wskazuje się, że w myśl art. 18 ust. 5 OchrLokU – właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania, które będzie rekompensować nieuzyskanie przez niego czynszu rynkowego. Zgodnie z ogólnymi zasadami odszkodowawczymi musi jednak udowodnić wysokość czynszu rynkowego, jaką mógłby uzyskać. Dochodzenie samej tylko różnicy, o której mowa w art. 18 ust. 3a zd. 2 OchrLokU, jest bardziej automatyczne. Nie można art. 18 ust. 3a zd. 2 OchrLokU rozumieć w ten sposób, że ogranicza on zakres odszkodowania, którego właściciel może dochodzić od gminy na podstawie art. 18 ust. 5 OchrLokU, ponieważ byłoby to niezgodne z Konstytucją RP (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024).

Kolejny zarzut pozwanej dotyczył niewykazania, że M. S. (1) nie ponosi kosztów utrzymania lokalu. Powodowie zdołali skutecznie odeprzeć również i ten zarzut. Zważyć bowiem należy, iż z zeznań świadka D. S. wynika w sposób niewątpliwy, że wszelkie należności na rzecz administratora wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokalu oraz należności z tytułu zarządu nieruchomością wspólną ponoszą wyłącznie powodowie, natomiast była lokatorka nie dokonuje z tego tytułu żadnych wpłat. Zeznania świadka korelują również z treścią przedłożonych przez powoda dokumentów. Z kartotek finansowych wynika, że jedyne opłaty, jakie są wnoszone na poczet opłat eksploatacyjnych, są wnoszone przez powoda. Kwoty wskazane w rubryce „wpłaty” odpowiadają bowiem wysokości wpłat dokonanych przez powoda, co można bez trudu ustalić na podstawie porównania załączonych do akt niniejszej sprawy potwierdzeń przelewów bankowych z zapisami w kartotekach finansowych. Gdyby była lokatorka dokonywała wpłat na poczet opłat eksploatacyjnych to w rozliczeniu kosztów eksploatacji występowałaby znaczna nadpłata. W niniejszym przypadku natomiast takiej nadpłaty będącej następstwem wpłat dokonanych przez byłą lokatorkę nie ma.

Wyjaśniwszy powyższe należy przejść do omówienia poszczególnych roszczeń zgłoszonych w niniejszej sprawie przez powodów. Po kilkukrotnej zmianie powództwa powodowie ostatecznie domagali się zapłaty kwoty 41.790 zł tytułem czynszu, jaki mogliby uzyskać wynajmując sporny lokal przy ul. (...) według aktualnych miesięcznych stawek rynkowych najmu w G. w okresie 9 lipca 2021 roku do 30 września 2024 roku. Podkreślić należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby jego lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe okoliczności pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji.

W niniejszym postępowaniu spór pomiędzy stronami dotyczył zarówno tego, czy w razie opuszczenia przez byłą lokatorkę spornego lokalu po uprawomocnieniu wyroku eksmisyjnego powodowie w ogóle zamierzali lokal ten wynająć, czy istniała realna możliwość jego wynajęcia z uwagi na stan techniczny, jak również czy możliwe było uzyskanie czynszu w żądanej przez powodów wysokości. Przede wszystkim pozwana Gmina M. G. kwestionowała fakt utraty przez powodów dochodu, zarzucając im, iż nie udowodnili, że wynajęliby przedmiotowe mieszkanie, gdyby pozwana niezwłocznie zaoferowała byłej lokatorce lokal socjalny. Zdaniem Sądu, w świetle całokształtu zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego należało uznać, że powodowie sprostali ciężarowi dowodu w powyższym zakresie. Jak już bowiem wskazano przy ocenie dowodów, powodowie mają inną nieruchomość, która służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nadto, od wielu lat powód A. S. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wynajmu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Aktualnie powód wynajmuje około 20 lokali, do których ma tytuł prawny. Zważywszy na stan lokalu, niewielką jego powierzchnię zupełnie nieprawdopodobne wydaje się, aby powodowie w ogóle mogli rozważać przeprowadzenie się do tego lokalu. Stąd też należało uznać, że – gdyby była lokatorka opuściła sporny lokal – to zostałby on również wynajęty.

W ocenie Sądu przeszkodą do zawarcia umowy najmu nie byłby stan techniczny i użytkowy tegoż lokalu. Pozwana wskazywała, iż na rynku nie ma ofert najmu lokali o złym stanie technicznym, toteż nie było realnej możliwości uzyskania czynszu. Ponadto, pozwana zauważyła, że lokal nie posiada łazienki, a jedynie toaletę, co miałoby odstraszać potencjalnych najemców. Jak wynika z opinii biegłej w przedmiotowym lokalu urządzono prowizoryczną łazienkę w korytarzu, wstawiając przy drzwiach wejściowych wannę i oddzielając ją zasłoną, lecz jest to rozwiązanie niestandardowe, nie pozwalające na uznanie, że lokal posiada własną łazienkę. Niemniej, sama okoliczność braku łazienki – w świetle wyjaśnień biegłej M. S. (2) zawartych w opinii uzupełniającej z dnia 4 listopada 2024 roku – nie przesądza o braku możliwości wynajęcia takiego lokalu. Biegła wskazała, że również lokale znajdujące się w złym stanie techniczno – użytkowym mogą stanowić przedmiot zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Biegła zwróciła uwagę, że przedmiotowy lokal jest wyposażony we wszystkie niezbędne media, a więc spełnia podstawowy warunek umożliwiony zamieszkanie. Mało tego, z zeznań powoda wynika, że niektóre piony zostały w budynku wymienione. Nadto, co istotne, zły stan lokalu oraz brak łazienki skutkowały obniżeniem przez biegłą możliwego do uzyskania czynszu aż o połowę. Niższa stawka czynszu może stanowić atrakcyjną ofertę dla osób niezamożnych, dla których stan lokalu nie jest istotny. Zauważyć przy tym należy, iż wiele lokali socjalnych znajdujących się w zasobie mieszkaniowym gminy ma podobny standard co lokal powodów, w tym nie posiada własnej łazienki, a jednak są one zamieszkiwane i pozwana pobiera od najemców należności za korzystanie z nich. Powyższa okoliczność jednoznacznie wskazuje na możliwość wynajęcia lokalu na wolnym rynku.

Podkreślić również należy, iż dla potrzeb wyliczenia utraconego czynszu należało przyjąć stan lokalu bez umeblowania. Bezsporne bowiem pozostawało, że meble stanowiące aktualne wyposażenie mieszkania stanowią własność byłego najemcy. Stąd też, przy opuszczeniu mieszkania M. S. (1) zabrałaby te meble ze sobą.

Na tle możliwości wyceny czynszu wyłoniło się kilka dalszych problemów. Pierwszy z nich dotyczył tego, czy należy uwzględnić możliwość korzystania z pomieszczenia piwnicznego. Pozwana zwróciła bowiem uwagę, że z księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości lokalowej nie wynika, aby przynależało do niej jakiekolwiek pomieszczenie przynależne. Podobnie, wyrok eksmisyjny dotyczył lokalu mieszkalnego bez pomieszczenia piwnicznego. Odnosząc się do powyższego zarzutu należy zauważyć, że budynek mieszkalny, w którym znajduje się sporny lokal, jest częściowo podpiwniczony. Z zeznań powoda wynika, że po remoncie kondygnacji piwnicznej właściciele lokali dokonali podziału pomieszczeń piwniczych pomiędzy siebie. W ramach tego podziału powodowie jako właściciele lokalu nr (...) uzyskali do wyłącznego korzystania jedno z takich pomieszczeń. Rzecz jasna, udostępnione powodom pomieszczenie nie stanowi pomieszczenia przynależnego do lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, lecz część wspólną nieruchomości. Zważywszy, iż powodowie korzystają z tego pomieszczenia z wyłączeniem właścicieli innych lokali, porozumienie zawarte przez członków wspólnoty mieszkaniowej należało zakwalifikować jako umowę quoad usum. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie wymaga formy szczególnej, może być zawarta nawet w sposób dorozumiany przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z rzeczy (zob. wyrok SN z 10 lutego 2004r., IV CK 17/03, L.; wyrok SN z 16 września 2015r., III CSK 446/14, L.; postanowienie SN z 10 listopada 2016r., IV CSK 46/16, L.). Dorozumiane zawarcie przedmiotowej umowy można przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej. Sposób ten musi być ponadto utrwalony. Zmiana okoliczności może jednak prowadzić do wniosku, że umowa taka została (również w sposób dorozumiany) zmieniona lub uchylona (zob. postanowienie SN z 10 listopada 2016r., IV CSK 46/16, L.). W niniejszym przypadku mamy do czynienia właśnie z takim podziałem nieruchomości do korzystania. Właściciele lokali podzielili pomiędzy siebie pomieszczenia znajdujące się na kondygnacji piwnicznej. Fakt, że M. S. (1) z faktycznie nie korzysta z tegoż pomieszczenia (z uwagi na niewydanie jej kluczy – te są w wyłącznym posiadaniu powodów) pozostaje bez znaczenia. Istotne jest, że ma potencjalną możliwość użytkowania tego pomieszczenia. Zdaniem Sądu, gdyby powodowie mieli dostęp do całego lokalu, to wynajęliby go wraz z możliwością korzystania z pomieszczenia piwnicznego, gdyż, że piwnica nie jest im do niczego potrzebna. Mimo posiadania kluczy nigdy nie składowali w niej żadnych swoich rzeczy. Za powyższym przemawia również fakt, że udostępniając potencjalnemu najemcy pomieszczenie piwniczne wynajmujący mogliby dostać wyższy czynsz, a przecież nieruchomość została zakupiona przez powodów w celach inwestycyjnych celem maksymalizacji zysku.

Kolejną okolicznością wymagającą przesądzenia przed rozważeniem wysokości szkody jest okres, za jaki powodom przysługuje roszczenie odszkodowawcze. Strona pozwana zarzuciła bowiem, że powodowie mogą dochodzić naprawienia szkody co najwyżej od listopada 2021 roku. Gmina podnosiła, że nie była interwenientem ubocznym w postępowaniu eksmisyjnym i wiedzę o postępowaniu uzyskała dopiero z chwilą doręczenia pisma z dnia 30 września 2021 roku, w którym powodowie wyznaczyli gminie termin do złożenie osobie uprawnionej oferty najmu lokalu socjalnego do dnia 31 października 2021 roku. W doktrynie wskazuje się, że „obowiązek dostarczenia lokalu osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego) przez gminę powstaje już w chwili uprawomocnienia się wyroku nakazującego opróżnienie lokalu bez względu na to, czy gmina wiedziała o wyroku. Według innych poglądów decydująca jest chwila powzięcia przez gminę informacji o treści wyroku albo chwila wezwania gminy do wykonania tego obowiązku. Prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym obowiązek ten powstaje dopiero po upływie czasu koniecznego na znalezienie i przygotowanie odpowiedniego lokalu” (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024). W wyroku z dnia 13 maja 2015 r., V CA 1/15, L. Sąd Najwyższy stwierdził, że „przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej gminy jest bezprawność działania polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku. Ustalenie faktu zaniechania wiąże się z wiedzą gminy o wyroku, którym zostało przyznane uprawnienie do lokalu socjalnego. Gmina nie jest stroną stosunku pomiędzy właścicielem a lokatorem. Jeżeli gmina uczestniczy w procesie realizując uprawnienie do wstąpienia do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego (art. 15 ust. 2 ustawy), wiedzę taką ma z chwilą jego wydania. Uczestnictwo w procesie jest jednak uprawnieniem, a nie obowiązkiem, a więc sama możliwość udziału w procesie wskutek zawiadomienia przez sąd nie jest równoznaczna z wiedzą o wyroku. W takim wypadku ustalenie chwili uzyskania wiedzy musi nastąpić in casu z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych. Nie można wykluczyć, że gmina uzyska wiedzę o wyroku w inny sposób w toku wykonywania zadań własnych. Zapewnienie lokali socjalnych należy do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.)), jednakże realizacja tego obowiązku wymaga podjęcia czynności faktycznych i prawnych zmierzających do pozyskania zasobu mieszkaniowego. Ocena bezprawności działania gminy powinna uwzględniać, poza datą wiedzy o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, okoliczności dotyczące możliwości wykonania obowiązku w chwili uzyskania tej wiedzy. Ocena bezprawności zaniechania gminy w wykonaniu obowiązku określonego w art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) wymaga ustalenia, czy gmina wiedziała o wyroku, którym zostało przyznane uprawnienie do lokalu socjalnego. Z kolei, w wyroku z dnia 26 maja 2020 r., V ACa 63/20 Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „obowiązek gminy złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego aktualizuje się z chwilą zawiadomienia gminy o tym, że osoba eksmitowana chce skorzystać ze swojego uprawnienia lub gdy wierzyciel, chcący przystąpić do egzekucji zawiadomi gminę o swoim zamiarze. Wprawdzie wyrok prawomocny potwierdza uprawnienie do lokalu socjalnego jednak aktywność dłużnika, ewentualnie wierzyciela, stanowić może przyczynę do podjęcia stosownych czynności organizacyjnych przez gminę, co z przyczyn obiektywnych wymaga określonego czasu. Termin wykonania takiego obowiązku przez gminę nie przypada więc na dzień uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, lecz dopiero w terminie późniejszym, po wezwaniu przez wierzyciela lub dłużnika właściwej gminy do wykonania obowiązku zaproponowania lokalu socjalnego oraz przy uwzględnieniu koniecznego wpływu czasu na jego znalezienie i przygotowanie”. W świetle powyższego należało uznać, że chwilą decydującą o bezprawności zaniechania gminy była chwila wezwania jej przez powodów do dostarczenia lokalu. Wniesienie interwencji (wobec późniejszego jej cofnięcia) nie było równoznaczne z wiedzą o wyroku eksmisyjnym, o którym pozwana dowiedziała się dopiero z wyżej wskazanego wezwania. Skoro zatem powodowie wezwali Gminę do dostarczenia lokalu do dnia 31 października 2021 roku, to dopiero po upływie wyznaczonego terminu, a więc począwszy od 1 listopada 2021 roku zaniechanie pozwanej można było uznać za bezprawne. Zatem, powodom przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie za okres od listopada 2021 roku do września 2024 roku (taką datę końcową ostatecznie wskazali).

Mając zatem na względzie powyższe kryteria Sąd ustalił wysokość utraconych przez powodów dochodów z tytułu czynszu najmu we wskazanym powyżej okresie z uwzględnieniem złego stanu mieszkania, możliwości korzystania z pomieszczenia piwnicznego, a także braku mebli na podstawie opinii biegłej sądowej. Z wyliczeń biegłej wynika, że za miesiące listopad – grudzień 2021r. powodowie mogli uzyskać miesięcznie czynsz w kwocie 930 zł, styczeń – grudzień 2022r. w kwocie 980 zł, styczeń – grudzień 2023r. w kwocie 1.120 zł, zaś styczeń – wrzesień 2024r. w kwocie 1.250 zł. Łącznie – za cały okres objętym powództwem – daje to kwotę 38.310 zł.

Strona powodowa dochodziła również zapłaty odszkodowania w postaci straty, stanowiącej równowartość zapłaconych opłat eksploatacyjnych. Nie budzi wątpliwości, że straty wynikające z niemożliwości uzyskania czynszu najmu i straty będące następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela opłat za korzystanie z lokalu obejmujących, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania, mogą pozostawać w normalnym związku przyczynowym (art. 361 § 1 k.c.) z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia takiej osobie lokalu socjalnego (zob. uchwała SN z 16 maja 2012 r., III CZP 12/12, OSNC 2012, Nr 12, poz. 138). W świetle powyższego należy stwierdzić, że szkoda właściciela może polegać na poniesieniu wydatków związanych z używaniem lokalu przez byłego lokatora (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2022). Strata właściciela lokalu spowodowana nieuiszczaniem przez lokatora opłat za używanie lokalu mieszkalnego pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia takiej osobie lokalu socjalnego i podlega rekompensacie na gruncie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 1234 ze zm.), który wprowadza zasadę pełnego odszkodowania (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2017r., I ACa 473/17, L.). Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar wykazania szkody w postaci damnum emergens spoczywał na stronie powodowej.

Na kanwie tegoż roszczenia również powstało kilka problemów, które wymagają wyjaśnienia. Przede wszystkim pozwana zarzuciła, że właściciel lokalu nie może przerzucić na najemcę opłat eksploatacyjnych i na fundusz remontowy, lecz może wyłącznie pobierać opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za media). W ocenie Sądu powyższy zarzut był uzasadniony. W świetle zarówno przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…), jak też stanowiska doktryny i orzecznictwa należy stwierdzić, że odpowiedzialność gminy na gruncie art. 18 ust. 5 ustawy nie może być szersza aniżeli odpowiedzialność najemcy względem właściciela lokalu. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Przytoczony ust. 6 stanowi, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Ustawodawca poprzez opłaty niezależne od właściciela rozumie opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów…), zaś poprzez koszty utrzymania lokalu - koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e) inne, o ile wynikają z umowy (art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy).

W doktrynie wskazuje się, że ust. 5 art. 9 OchrLokU przesądza, że poza czynszem (analogicznymi opłatami za używanie lokalu w stosunkach, w których nie pobiera się czynszu) właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, tj. takie jak opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8 OchrLokU) i to tylko o tyle, o ile lokator sam nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, z tytułu których takie opłaty są należne. W świetle powyższego powstaje problem z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, czy kosztami zarządu tą nieruchomością, które nie są objęte definicją z art. 2 ust. 1 pkt 8 OchrLokU. Koszty te muszą być skalkulowane w czynszu (stanowią one koszty utrzymania lokalu, o których mowa w art. 8a ust 4a i art. 2 ust. 1 pkt 8a OchrLokU). W innych przypadku właściciel naraża się na to, że będzie musiał oddać lokatorowi pieniądze pobrane tytułem tych kosztów (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024). Do podobnych wniosków skłania analiza orzecznictwa. I tak, w wyroku z dnia 27 lutego 2020 r., VI ACa 80/19, L. Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że „Należy zgodzić się z tym, że w sytuacji gdy do wysokości czynszu najmu lokalu nie były wliczane należności z tytułu tzw. opłat niezależnych od właściciela (m.in. opłaty za korzystanie z mediów), to odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu najmu, jakie obowiązana jest uiszczać co miesiąc osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, nie rekompensuje właścicielowi lokalu strat związanych z koniecznością ponoszenia za tę osobę wydatków z tytułu tych opłat. Dochodzenie naprawienia tych strat może być zatem uznane za żądanie odszkodowania uzupełniającego, o którym mowa w art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego”. Z kolei, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 listopada 2024 r., (...) 44/22, L., stwierdził, że „odpowiedzialność odszkodowawcza pozwanej gminy ma charakter obiektywny, niezależny od okoliczności, które uniemożliwiają dostarczenie lokalu socjalnego. Straty wynikające z niemożliwości uzyskania czynszu najmu i straty będące następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela opłat za korzystanie z lokalu obejmujących, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania, mogą pozostawać w normalnym związku przyczynowym (art. 361 § 1 k.c.) z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do tego uprawnionej”. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z 30 listopada 2020 r., II Ca 1149/20, LEX/el. jednoznacznie wskazał, że „ z art. 9 ust. 5 uopl. wynika, że oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, w których nie mieszczą się ww. opłaty, stanowiące składnik wydatków związanych z utrzymaniem lokalu według definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy. (...) Pozostałe opłaty żądane przez powoda, o ile nie zostały wkalkulowane w czynsz najmu, nie mogą być pobierane oprócz czynszu najmu («oddzielnie» doliczone), bo zakazuje tego art. 9 ust. 5 ustawy. Nie można uznać tych kosztów za składnik odszkodowania należny na podstawie art. 18 ust. 5 uopl., skoro analizowane odszkodowanie, zgodnie z art. 18 ust. 3 uopl., mogło być ustalone tylko jako czynsz i opłaty niezależne od właściciela. Nie było podstaw, by – wbrew przepisem uopl – obciążyć takim poza czynszowym kosztem, nieprzewidzianym przez ustawę najemców (...)”. Zatem, w świetle powyższego należało przyjąć, że spośród pozycji uwzględnionych w zawiadomieniach o wysokości zaliczek właściciel mógł domagać się od najemcy jedynie opłat wymienionych w części A, które obejmowały centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, zimną wodę i kanalizację, opłatę stałą za Co, wywóz nieczystości stałych. Nie budzi bowiem żadnych wątpliwości, że wymienione opłaty mieszczą się w pojęciu „opłat niezależnych od właściciela”. Natomiast, należności określone w części (...) (eksploatacja) i C (fundusz remontowy) to koszty zarządu nieruchomością wspólną, które mogłyby być dochodzone od gminy tylko wówczas, gdyby były skalkulowane w czynszu. W powyższym zakresie Sąd był w stanie samodzielnie dokonać wyliczenia poniesionej przez powodów straty opierając się na przedłożonych przez stronę powodową dowodach z dokumentów oraz wydruków komputerowych. Przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy był kompletny i wbrew zarzutom strony pozwanej czytelny. Jednocześnie, jak zaznaczono przy ocenie dowodów, nie sposób stronie powodowej postawić zarzutu manipulowania dowodami. Zawiadomienia o wysokości zaliczek zostały wystawione przez podmiot niezależny od powoda (zarządca, wspólnota mieszkaniowa), nadto kwoty zaliczek zasadniczo korelują z wysokością dokonanych wpłat. W związku z tym, opierając się na ww. dowodach Sąd dokonał zsumowania opłat przewidzianych w części A. Wysokość zaliczek z tytułu opłat za media w okresie objętym żądaniem pozwu kształtowała się w sposób następujący:

lis.21

gru.21

sty.22

lut.22

mar.22

kwi.22

maj.22

cze.22

lip.22

sie.22

wrz.22

paź.22

lis.22

gru.22

sty.23

lut.23

mar.23

kwi.23

maj.23

cze.23

lip.23

sie.23

wrz.23

paź.23

lis.23

gru.23

sty.24

lut.24

mar.24

kwi.24

maj.24

cze.24

lip.24

sie.24

wrz.24

261,41

261,41

261,41

261,41

261,41

261,41

263,02

263,02

263,02

309,02

309,02

309,02

309,02

156,21

156,21

156,21

162,09

162,09

318,76

318,76

318,76

313,76

313,76

313,76

313,76

163,07

163,07

163,07

165,52

165,52

Suma opłat za same media należnych za okres od listopada 2021 roku do września 2024 roku – z pominięciem eksploatacji i funduszu remontowego – wynosiła 8.082,98 zł.

Strona pozwana podnosiła również, że wyliczona powyżej suma zaliczek powinna zostać skorygowana o faktyczne zużycie mediów. Sąd w pełni podziela stanowisko Gminy. W orzecznictwie wskazuje się, że w systemie zaliczkowego rozliczania mediów skarżąca ponosi szkodę w każdym miesiącu, jednakże dopiero z datą dokonania odczytów liczników uzyskuje wiedzę o wysokości poniesionej szkody, a tym samym o wysokości należnego jej odszkodowania z tytułu korzystania z mediów przez byłych najemców, wobec który wydano orzeczenia nakazując ich eksmisję (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 stycznia 2021 r., I ACa 935/19, LEX nr 3244560). W świetle przytoczonych wcześniej rozważań skoro strata to rzeczywisty uszczerbek, to przy określeniu tego uszczerbku należy uwzględnić kwotę zapłaconą za faktycznie zużyte media, a nie koszty szacunkowe zakładające jedynie pewne prognozowane zużycie. W okresie objętym żądaniem pozwu dokonano pięciokrotnego rozliczenia mediów. Za okres od czerwca do grudnia 2021 roku odnotowano nadpłatę w kwocie 354,86 zł (k. 66-67), za okres od 1 stycznia 2022r. do 31 maja 2022r. nadpłatę w kwocie 346,26 zł (k. 76-77), za okres od 1 czerwca do 31 grudnia 2022r. nadpłatę w kwocie 332,37 zł (k. 86), za okres od 1 stycznia do 31 maja 2023r. nadpłatę w kwocie 315,76 zł (k. 145-146), zaś w okresie do 1 stycznia do 31 maja 2024r. nadpłatę w kwocie 461,21 zł (k. 233). Łącznie zatem nadpłata w rozliczeniu mediów wynosiła 1.810,46 zł. Różnica pomiędzy sumą zaliczek z tytułu rozliczenia mediów (8.082,98 zł) a nadpłatą (1.810,46 zł) wynosiła 6.272,52 zł. Powyższa kwota stanowiła – w ocenie Sądu – rzeczywistą stratę poniesioną przez powodów z tytułu rozliczenia mediów.

Na koniec należy wskazać, że strona powodowa cofnęła pozew bez zrzeczenia się roszczenia co do należności za miesiące październik i listopad 2024 roku. Pozwana nie wyraziła jednak zgody na cofnięcie pozwu, stąd postępowanie w tym zakresie toczyło się nadal. Wobec braku woli po stronie powodowej dalszego dochodzenia roszczeń za wskazane dwa miesiące, powództwo w tym zakresie należało oddalić.

Mając zatem powyższe na względzie, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 k.c. Sąd zasądził od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powodów A. S. (2) i A. S. (1) kwotę 44.582,52 zł, stanowiącą sumę utraconego dochodu (38.310 zł) oraz rzeczywistej straty (6.272,52 zł).

Od powyższej kwoty, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie dopiero od dnia wyrokowania do dnia zapłaty. Podkreślić należy, iż zobowiązanie wynikające z odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych ma charakter bezterminowy. Zgodnie z art. 455 k.c. dłużnik zobowiązania bezterminowego powinien spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela do wykonania zobowiązania. Oznacza to, że po dojściu do wiadomości dłużnika wezwania wierzyciela do spełnienie świadczenia, ma on obowiązek spełnienia tego świadczenia i powinien to uczynić niezwłocznie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2019r., V ACa 583/17, LEX nr 2631089). A zatem wymagalność roszczeń objętych żądaniem pozwu wymagała wezwania do zapłaty. W związku z powyższym nie można było zasądzić odszkodowania za cały okres objęty powództwem już od dnia 11 kwietnia 2023 roku, gdyż wcześniej powodowie nie wzywali pozwanej do zapłaty w odniesieniu do całej ostatecznie żądanej kwoty. Co istotne, powodowie domagali się odsetek od daty wcześniejszej (11 kwietnia 2023r.) niż okres wymagalności danego świadczenia okresowego (roszczenie obejmowało m.in. roszczenia za okres od maja 2023 – września 2024r.). Ponadto, w niniejszej sprawie strona powodowa wielokrotnie zmieniała powództwo w ten sposób, że częściowo cofała pozew, rozszerzała powództwo o kolejne okresy, a także zmieniała wysokość roszczenia za poszczególne okresy. Jednocześnie, przy tak licznych zmianach powództwa, pełnomocnik powodów popełnił omyłki rachunkowe przy zliczaniu świadczeń miesięcznych. W takich okolicznościach trudno było zorientować się za jakie miesiące we wskazanym dłuższym okresie roszczenie jest podtrzymywane. W celu zobrazowania problemów, jakie wyniknęły z tak nieprecyzyjnego formułowania żądań należy po kolei prześledzić, jak zmieniało się roszczenie powodów w toku niniejszego procesu.

I tak, pierwotnie w pozwie roszczenie zostało określone na kwotę 35.338,14 zł i obejmowało kwotę 24.980,65 zł za okres 9 lipca 2021 roku do 31 maja 2023 roku tytułem czynszu (22 miesiące x stawka czynszu w kwocie 1.100 zł + 780,65 zł za 22 dni lipca 2021 roku) oraz kwotę 10.357,49 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością (opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy) za okres od 9 lipca 2021 roku do 31 maja 2023 roku.

Na skutek pierwszej zmiany powództwa dokonanej pismem z dnia 20 listopada 2023 roku żądali łącznie zapłaty kwoty 42.576,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, w tym kwoty 31.580,65 zł tytułem czynszu za okres 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2023r. (28 miesięcy x 1.100 zł + 780,65 zł za 22 dni lipca 2021r.) oraz kwoty 10.995,53 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością za okres od 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2023r. Z zestawienia treści pozwu oraz pisma z dnia 20 listopada 2023 roku wynika, że powodowie rozszerzyli powództwo o czynsz o kwotę 6.600 zł za nowy okres od 1 czerwca do 30 listopada 2023 roku, a także ograniczyli roszczenie w stosunku do pierwotnego z tytułu opłat za okres od lipca 2021r. do maja 2023r. w kwocie 2.074,79 zł (vide: pozycja „z poprzedniego miesiąca kartoteki finansowej, k. 92) i jednocześnie rozszerzyli je o kwotę 2.712,83 zł za kolejny, nowy okres od 1 czerwca do 30 listopada 2023 roku.

W następstwie drugiej zmiany powództwa dokonanej pismem z dnia 30 września 2024 roku powodowie domagali się zapłaty kwoty 42.909,57 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, w tym kwoty 28.040 zł tytułem czynszu za okres 9 lipca 2021r. do 30 września 2024r. oraz kwoty 14.869,57 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością za okres od 9 lipca 2021r. do 30 września 2024r. Z porównania poprzedniego i nowego żądania wynika, że powodowie ograniczyli żądanie o zapłatę czynszu za okres od 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2023r. do kwoty 19.210 zł (co było następstwem wydania opinii przez biegłą), a więc o następujące kwoty: 330,65 zł (lipiec 2021r.), 5 x 490 zł (za sierpień - grudzień 2021r.), 12 x 460 zł (styczeń - grudzień 22), 11 x 370 zł (styczeń - listopad 23), tj. łącznie o kwotę 12.370,65 zł, a także rozszerzyli powództwo o kwotę 8.830 zł (730 zł za grudzień 2023r. i kwoty po 810 zł miesięcznie za okres od stycznia do września 2024r.). W piśmie z dnia 30 września 2024 roku pełnomocnik popełnił błąd rachunkowy, gdyż błędnie zsumował czynsz za okres od grudnia 2023r. do września 2024r. Poprawna wysokość czynszu winna wynieść 8.020 zł (9 x 810 zł + 730 zł) zamiast 8.830 zł. Z kolei, odnośnie opłat powodowie ograniczyli roszczenie o kwotę 555,71 zł za okres lipca 2021r. do listopada 2023r. (10.995,53 – 10.439,82 zł) i rozszerzyli o kwotę 4.429,75 zł za okres 1 grudnia 2023r. do 30 września 2024r.

W następstwie trzeciej zmiany powództwa dokonanej pismem z dnia 29 listopada 2024 roku powodowie domagali się zapłaty w sumie kwoty 45.982,39 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, na którą składały się kwota 30.040 zł tytułem czynszu za okres 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2024r., a także kwota 15.942.39 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością za okres od 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2024r. W stosunku do wcześniejszego roszczenia z tytułu czynszu powodowie rozszerzyli roszczenie za jeden miesiąc w kwocie 480 zł w przedziale od 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2023r. (roszczenie zostało bowiem określone na kwotę 19.690 zł, podczas gdy poprzednio wynosiło 19.210 zł). Nie sposób jednak stwierdzić, jakich dokładnie kwot żądają za poszczególne miesiące objęte żądaniem za ten okres, tym bardziej nie sposób porównywać roszczenia aktualnego z poprzednim „miesiąc do miesiąca”. Z okoliczności może wynikać, że zmiana powództwa była następstwem opinii biegłej, jednak odniesienie wysokości roszczenia wskazanego przez powodów oraz przez biegłą, nie pozwala na określenie, jakich konkretnie kwot powodowie domagają się za poszczególne miesiące w okresie od 9 lipca 2021r. do 30 listopada 2023r. Biegła za ten okres wyliczyła czynsz na kwotę 20.470 zł (k. 286), natomiast powodowie za ten okres wskazują kwotę 19.690 zł. Kwoty te różnią się o 780 zł, co odpowiada jednomiesięcznemu czynszowi w 2023 roku. Natomiast, za okres od grudnia 2023r. do września 2024r. powodowie rozszerzyli powództwo o 590 zł, a za okres od października do listopada 2024r. o kwotę 1740 zł. W zakresie roszczenia o opłaty dokonano rozszerzenia o kwotę 1.072,82 zł, co odpowiada opłatom za okres października do listopada 2024r..

Wreszcie, pismem z dnia 21 marca 2025 roku powodowie dokonali czwartej zmiany powództwa, domagając się zapłaty kwoty 55.637,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, w tym kwoty 41.790 zł tytułem czynszu za okres 9 lipca 2021r. do 30 września 2024r. oraz kwoty 13.847,82 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością za okres od 9 lipca 2021r. do 30 września 2024r. W stosunku do wcześniejszego roszczenia dokonali ograniczenia powództwa o kwotę 1.740 zł z tytułu czynszu za okres października do listopada 2024r. i rozszerzenie za wcześniejszy okres o 13.490 zł. Nadto, powodowie ograniczyli roszczenie w zakresie opłat eksploatacyjnych za okres października do listopada 2024r. o kwotę 1.072,82 zł i o kwotę 1.021,75 zł za okres lipca 2021r. do września 2024r. (14.869,57 zł – 13.847,82 zł).

Dalej, jak wynika z powyższego dokonywane przez powodów zmiany powództwa były bardzo nieprecyzyjne, z porównania nowego oraz poprzedniego roszczenia nie wynikało jakich konkretnie kwot powodowie domagają się za poszczególne miesiące. Nadto, pełnomocnik powodów dopuścił się błędów rachunkowych, a ograniczając roszczenie za dany okres nie cofał pozwu w tym zakresie. W związku z powyższym nie sposób zasądzić odsetek od kwot, o które powodowie rozszerzyli powództwo od daty wcześniejszej niż data wyrokowania, albowiem dopiero przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe, w tym dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego, a także dokonanie przez Sąd samodzielnego rozliczenia należności za poszczególne okresy, z uwzględnieniem zmian powództwa, pozwoliło na ustalenie wysokości poniesionej przez powodów szkody zarówno w zakresie utraconych korzyści oraz rzeczywistej straty. Skoro Sąd nie był w stanie ustalić, jak zmieniało się roszczenie powodów w odniesieniu do poszczególnych miesięcy, to tym bardziej nie była tego w stanie ustalić strona pozwana po doręczeniu pisma zawierającego kolejne rozszerzenie powództwa. W związku z powyższym odsetki zasądzono dopiero od dnia wyrokowania, gdy możliwe było określenie wysokości świadczeń za poszczególne miesiące.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. i ustalił, że każda ze stron ponosi koszty w zakresie, w jakim uległa w niniejszej sprawie, tj. powodowie w 20 %, a pozwana w 80 %. Jednocześnie, stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.