Treść orzeczenia
Sygn. akt IC 1750/21
Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej
Dnia 28 stycznia 2022 roku
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Arkadiusz Marcia
Protokolant Magdalena Kiełbus
po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2022 roku w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa A. G., Ż. S. i I. B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w L. o uchylenie uchwały
I. powództwo oddala;
II. nie obciąża powódek zwrotem kosztów procesu na rzecz strony pozwanej.
Uzasadnienie
Powódki A. G., Ż. S., I. B. wniosły o uchylenie w całości uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w L. o numerach(...) z dnia 23 sierpnia 2021 r.
W uzasadnieniu pozwu podały, że są właścicielami lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w L. i posiadają ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. R. B. i T. K. (1) są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) i posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...). R. B. od 31 maja 2021 r. jest członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty. W dniu 23 sierpnia 2021 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym głosowano uchwały w sprawie zmiany sposobu głosowania co do uchwał dotyczących odwołania zarządu oraz powołania zarządcy i wskazane uchwały nie zostały podjęte.
Strona powodowa wskazała dalej w uzasadnieniu pozwu, że przed powyższymi głosowaniami został zgłoszony wniosek o głosowanie zgodnie z zasadą określoną w art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali. Pomimo tego, że za głosowaniem wg zasady „jeden głos jeden właściciel” opowiedzieli się właściciele 3 lokali, prowadzący zebranie Wspólnoty R. B. nie dokonał zliczenia głosów w ten sposób i w konsekwencji zaskarżone uchwały zostały odrzucone mimo, że za ich przyjęciem głosowała większa liczba osób.
W konsekwencji strona powodowa podniosła, że niezastosowanie zasady określonej w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali jest niezgodne z prawem, a zaskarżone uchwały nr (...) naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszając interesy właścicieli lokali.
Strona pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w L., wniosła o oddalenie powództwa w całości.
Zarzuciła, że w sprawie brak jest przedmiotu zaskarżenia w trybie art. 25 ustawy o własności lokali albowiem zaskarżone uchwały nie istnieją. Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 23 sierpnia 2021 r. głosowane były projekty uchwał w przedmiocie odwołania Zarządu oraz powołania zarządcy. Uchwały byłyby podjęte gdyby głos „za” oddała większość właścicieli liczona wg wielkości udziałów, a sytuacja taka nie miała miejsca. Głosujący przeciw R. B. i T. K. (1) są współwłaścicielami po ½ lokalu użytkowego a z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości (...). Zarzuciła nadto, że nie zachodziły w sprawie okoliczności o jakich mowa w art. 23 ust 2 a ustawy gdyż suma udziałów we współwłasności wynosi 1 oraz żaden ze współwłaścicieli nie posiada większości udziałów.
Podniosła także pozwana Wspólnota, że w sprawie nie zachodzi zarzucany w pozwie brak prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszanie interesów powódek jako właścicieli lokali.
Sąd ustalił, co następuje
R. B. od 31 maja 2021 r. jest członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty.
(okoliczność bezsporna)
Budynek przy ul (...) w L. jest budynkiem z przeznaczeniem na działalność usługową. Wyodrębniono w nim 5 lokali użytkowych oznaczonych numerami(...).
Powódka A. G. jest właścicielką lokalu nr (...) i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości (...).
Powódka Ż. S. jest właścicielką lokalu nr (...) i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości (...).
Powódka I. B. jest właścicielką lokalu nr (...) i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości (...).
R. B. i T. K. (2) są współwłaścicielami w udziałach po ½ lokalu nr (...) i posiadają w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości (...).
(dowód: odpisy księgi wieczystej)
W dniu 23 sierpnia 2021 r. R. B. na wniosek A. G., Ż. S. i I. B. zwołał zebranie Wspólnoty, którego przedmiotem miało być odwołanie dotychczasowego Zarządu Wspólnoty i wybór zarządcy.
(okoliczność bezsporna)
W trakcie zebrania do porządku obrad dodano dwa nowe punkty dotyczące remontu budynku. W zebraniu brały udział A. G., Ż. S., za I. B. w zebraniu uczestniczył jej pełnomocnik, Zebraniu przewodniczył R. B..
(dowód: zeznania strony pozwanej)
Pierwszym punktem zebrania było odwołania dotychczasowego Zarządu na wniosek powódek. W pierwszej kolejności była głosowana uchwała o zmianie sposobu głosowania i głosowanie nad uchwałą wg zasady że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Za głosowali: pełnomocnik I. B., A. G., Ż. S. przeciw R. B. oraz jako pełnomocnik T. R. B.. Uchwale nadano Nr (...).
W protokole zebrania Wspólnoty odnotowano, że uchwała w przedmiocie zmiany sposobu głosowania została odrzucona. Następnie w protokole odnotowano odrzucenie uchwały dotyczącej odwołania dotychczasowego Zarządu.
(dowód: protokół Zebrania Wspólnoty z 23.08.22r., uchwała nr 21)
W uchwale nr (...) poddano pod głosowanie powołanie zarządcy „z zewnątrz”. Za głosowali: pełnomocnik I. B., A. G., Ż. S. przeciw R. B. oraz jako pełnomocnik T. R. B.. W protokole zebrania stwierdzono, że „uchwała nie przeszła”
(dowód: protokół Zebrania Wspólnoty z 23.08.22r., uchwała nr 23)
Sąd zważył, co następuje
Powództwo nie mogło być uwzględnione.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek polegająca na niezgodności z przepisami prawa, niezgodności z umową właścicieli lokali, naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszeniu interesów właściciela lokalu w inny sposób.
W pierwszej kolejności w powyższej sprawie należy zauważyć, że na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w L. w dniu 23 sierpnia 2021 r. nie zapadły uchwały oznaczone w pozwie numerami (...) zgodnie z żądaniem części właścicieli, na co także wskazywała w uzasadnieniu pozwu strona powodowa. Z unormowań zawartych w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że uchwała jest aktem normatywnym wiążącym członków wspólnoty a stanowiącym wynik głosowania, uchwalanym większością głosów właścicieli poszczególnych lokali. Ze swojej istoty głosowanie większości właścicieli lokali reprezentujących większość udziałów przeciwko podjęciu konkretnej uchwały, nie może być utożsamiane z podjęciem uchwały o treści przeciwnej niż proponowana w projekcie uchwały. Przyjmuje się wprawdzie w orzecznictwie, że przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej jak i negatywnej, nie jest to jednak w takiej sytuacji , że nieuzyskanie głosów za projektem uchwały jest równoznaczne z przyjęciem uchwały negatywnej. Czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2019 r. I ACa 676). O podjęciu tzw. uchwały negatywnej można mówić wyłącznie wtedy, gdyby projektem uchwały była wprost wyrażona negatywna treść przegłosowana większością głosów. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość głosów członków wspólnoty - właścicieli lokali, głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści. Pogląd taki wyraził m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 września 2016 r. (I ACa 296/16) wskazując, że na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali można zaskarżyć z określonych powodów podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwałę. Odmowa podjęcia uchwały o określonej treści nie jest i nie może być równoznaczna z podjęciem uchwały o treści negatywnej.
Zatem przenosząc powyższe rozważania na realia powyższej sprawy przyjąć należało, że nie istniała pozytywna treść uchwały, która uzasadniałaby wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały. Przedmiotem powództwa mogła być uchwała podjęta, nie zaś ta, która wskutek nieuzyskania wymaganej większości podjęta nie została.
Nie sposób zauważyć także w przedmiotowej sprawie niekonsekwencję strony powodowej w formułowaniu zarzutów a także w zgłoszonych żądaniach.
Podnosiła, że zaskarżone uchwały nie zostały podjęte, tym samym domagała się w istocie aby orzeczenie Sądu zastąpiło niepodjętą uchwałę o odwołaniu zarządu, co niewątpliwie nie mogło mieć miejsca i w żaden sposób strona powodowa w ten sposób nie mogła osiągnąć oczekiwanego skutku w postaci odwołania zarządu i powołania nowego zarządcy .
W przypadku przyjęcia, co w sposób dorozumiany można by wywnioskować z uzasadnienia pozwu, że prowadzący zebranie Wspólnoty, niewłaściwie dokonał oceny wyników głosowania dotyczących przyjęcia w myśl 23 ust. 2a ustawy o własności lokali zasady że na każdego właściciela przypada jeden głos to w takiej sytuacji uznać należałoby, że zapadła uchwała pozytywna zgodna z żądaniem powódek i tym samym po ich stronie brak byłoby interesu prawnego do wytoczenia niniejszego powództwa.
Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo.
Orzeczenie o kosztach oparto na przepisie art. 102 k.p.c. zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd uznał, że biorąc pod uwagę przebieg zebrania Wspólnoty dniu 23 sierpnia 2021 r. brak właściwie sporządzonego protokołu oraz właściwie zredagowanych projektów uchwał a w konsekwencji także niepewność co do ich treści, po stronie powodowej mogło powstać błędne przekonanie co do rzeczywistego przebiegu zebrania i tym samym błędne przekonanie, nie przez nie zawinione, co do rzeczywistego stanu prawnego.