descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 1400/24 upr

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 18 grudnia 2024 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w W. I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Tomasz Janas

Protokolant: Klaudia Stefaniak

Uzasadnienie

Powódka P. P. w pozwie z 10 sierpnia 2022 roku wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwoty 17 705,19 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 2 sierpnia 2022 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. ( pozew – k. 1-8)

Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew z 16 listopada 2022 roku wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki P. P. kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. ( odpowiedź na pozew – k. 77-86)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (następnie jako: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł 12 marca 2019 roku z P. P. umowę deweloperską objętą aktem notarialnym sporządzonym przez A. P. notariusza w W. za Repertorium A nr 845/2019 roku. Na podstawie zawartej umowy deweloper zobowiązał się wybudować budynek na nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr (...) położonej w W. przy ulicy (...), wyodrębnić lokal mieszkalnych oznaczony wstępnie numerem 19 usytuowany w budynku (...) o powierzchni 47,77 m 2 składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki oraz przedpokoju oraz przenieść na rzecz P. P. własności nieruchomości lokalowej na podstawie następnie zawartej umowy o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego. Strony w § 1 pkt 14. umowy deweloperskiej ustaliły cenę za przeniesienie własności nieruchomości lokalowej na kwotę 461 839,00 zł, przy czym cena samego lokalu bez pomieszczeń przynależnych jako części składowe wynosiła 414 594,60 zł i zależała od faktycznej powierzchni mieszkania. Cena za metr kwadratowy powierzchni mieszkania wynosiła natomiast 8 678,97 zł. ( dowód: umowa deweloperska – k. 13-25)

Strony umowy deweloperskiej w § 5 ust. 2 postanowiły, że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa będzie liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczególnego zakresu i formy projektu budowlanego, więc przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnię zajętą przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych). Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. miała na swój koszt zlecić uprawnionemu geodecie dokonanie obmiaru powykonawczego, który miał zostać wykonany na poziomie podłogi po wykonaniu tynków, z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. Stosownie natomiast do § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej po dokonaniu obmiaru powykonawczego w przypadku stwierdzenia różnic między powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego lub części nieruchomości wspólnej a powierzchnią ustaloną w oparciu o pomiar powykonawczy deweloper miał dokonać przeliczenia ceny nieruchomości przy uwzględnieniu elementów cenotwórczych (iloczynu powierzchni nieruchomości oraz ceny za metr kwadratowy). W przypadku, gdy przy uwzględnieniu pomiaru powykonawczego powierzchnia mieszkania okaże się niższa niż wskazana w umowie deweloperskiej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. obowiązana była do obniżenia ceny w oparciu o wskazaną różnicę. ( dowód: umowa deweloperska – k. 13-25)

Integralną częścią umowy deweloperskiej był prospekt informacyjny oraz załączone do niego rzuty lokalu mieszkalnego. W projekcie nieruchomości lokalowej nr 19 zaznaczono linią ukośną powierzchnię pod ścianami działowymi, która miała zostać wliczona do powierzchni lokalu, od której zależała cena końcowa nieruchomości lokalowej. Początkowo powierzchnia po ścianami działowymi wliczana do powierzchni użytkowej lokalu miała wynosić 1,99 m 2. ( dowód: umowa deweloperska – k. 13-25, rzut mieszkania – k. 107-108, prospekt informacyjny – k. 114-125)

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. 25 sierpnia 2021 roku zawarła z P. P. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności. Umowa objęta została aktem notarialnym sporządzonym przed M. R. (1) notariusza w W. za Repertorium A nr 7617/2021. Zgodnie z § 3 ust. 1 i ust. 2 umowy sprzedaży deweloper przeniósł własność lokalu przy ulicy (...) w W. o łącznej powierzchni 47,75 m 2 za cenę 461 839,00 zł. Zgodnie z pomiarem powykonawczym lokalu powierzchnia pod ścianami działowymi określona w prospekcie informacyjnym jako wliczająca się do powierzchni całkowitej nieruchomości lokalowej wynosiła 2,04 m 2. ( dowód: umowa przeniesienia własności – k. 27-37, dokument pomiaru – k. 38)

P. P. nie zgłosiła uwag przy odbiorze lokalu mieszkalnego. ( dowód: protokół odbioru – k. 112-113v)

Zgodnie z pkt 5.1.5.3. normy PN-ISO: (...) do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe, rury i kanały. Stosownie zaś do pkt 5.1.6.1. normy PN-ISO: (...) powierzchnia konstrukcji jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchni utworzona przez elementy zamykające m.in. ściany działowe. ( dowód: norma PN-ISO: (...) – k. 45-67)

Norma PN-ISO: (...) nie odnosi się do technologii wykonania ścian działowych. Kwestia uwzględniania powierzchni pod nimi do powierzchni netto kondygnacji zależy od funkcji, jaką ściany mają pełnić. Według wyjaśnienia normy przyjętego przez Komitet Techniczny Polskiego Komitetu Normalizacyjnego ściany wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia w mieszkaniu tworzące lokal mieszkalny nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, ponieważ tworzą stałe ściany działowe. ( dowód: pismo – k. 141-142, opinia biegłego M. G. – k. 188-196)

Norma PN-ISO: (...) była trzykrotnie zmieniana. Dopiero wersja obecna z 2022 roku zawiera wprost wytyczne dotyczące niewliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkania. Wcześniej kwestia ta wynika z interpretacji dotychczasowej normy. ( dowód: opinia uzupełniająca biegłego M. G. – k. 245-251)

Powierzchnia nieruchomości lokalowej położonej w W. przy ulicy (...) obliczona zgodnie z normą PN-ISO: (...) wynosi 45,71 m 2. ( dowód: opinia biegłego M. G. – k. 188-196)

Stan faktyczny w sprawie został ustalony na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach postępowania. Dokumenty te nie budzą wątpliwości, są wiarygodne i spójne oraz zostały sporządzone przez uprawnione do tego osoby. Ich treść wzajemnie koreluje ze sobą, jak również omawiane dowody nie były kwestionowane przez strony. Oceniane dowody z dokumentów zasługują na przymiot wiarygodności i jako takie mogły stanowić podstawę poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych.

Sąd ustalił stan faktyczny także w oparciu o opinie sporządzone przez biegłego sądowego M. G.. Omawiane opinie są rzetelne oraz fachowe. Biegły w sposób wyczerpujący przedstawił tok rozumowania oraz wykorzystane wiadomości specjalne, które doprowadziły go do przyjętych wniosków końcowych, które następnie zostały zaakceptowane przez sąd. Opinie zostały napisane zrozumiałem językiem, przez co również osoby nieposiadające wiadomości specjalnych są w stanie zapoznać się ze szczegółami analizy przeprowadzonej przez biegłego i na tej podstawie zweryfikować rzetelność omawianych dowodów. Opinie korelują także z pozostałym, zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Z tych względów dopuszczalne było na ich podstawie poczynienie ustaleń faktycznych w istotnym dla sprawie zakresie.

Sąd zważył, co następuje

Powództwo okazało się bezzasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Podstawą roszczenia powódki był art. 410 § 1 w zw. z art. 405 k.c., zgodnie z którym ten kto uzyskał nienależne świadczenie jest obowiązany do jego zwrotu. Stosownie zaś do art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne między innymi wówczas, gdy podstawa świadczenia odpadła albo czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Przykładem sytuacji, w której mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym jest uznanie postanowienia umownego będącego podstawą przysporzenia między stronami za bezskuteczne. Jak wynika z art. 385 1 § 1 zdanie 1 k.c. postanowienie umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Jak wynika jednak ze zdania drugiego powołanego paragrafu wspomniana sankcja bezskuteczności nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W razie uznania postanowienia umownego za abuzywne umowa wiąże konsumenta w pozostałym zakresie w myśl art. 385 1 § 2 k.c.

Podstawa faktyczna powództwa została oparta na założeniu o bezskuteczności postanowienia umowy deweloperskiej dotyczącego sposobu obliczania powierzchni sprzedawanej nieruchomości lokalowej, ponieważ postanowienie to jest sprzeczne z normą PN-ISO: (...), gdyż nakazuje uwzględniać przy ustalaniu powierzchni użytkowej nieruchomości powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi, które wyodrębniają typowe pomieszczenia w lokalu takie jak łazienkę oraz kuchnię. Postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej miało zatem kształtować prawa i obowiązki powódki – konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Po pierwsze wskazać należy, że pozwany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą dotyczącą między innymi budowania oraz sprzedaży nieruchomości jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 43 1 k.c. Powódka natomiast w chwili dokonywania czynności prawnej dotyczącej zawarcia umowy deweloperskiej oraz przeniesienia własności nieruchomości lokalowej z jednej strony działała z przedsiębiorcą, z drugiej zaś czynność ta nie była bezpośrednio związania z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą lub zawodową. Tym samym przysługuje jej status konsumenta w rozumieniu art. 22 1 k.c.

Po drugie w sprawie konieczne okazało się ustalenie, czy kwestionowane postanowienie umowne dotyczy głównego świadczenia stron, co do których kontrola pod kątem abuzywności pozostaje ograniczona. W doktrynie i orzecznictwie nie ma zgody odnośnie do znaczenia pojęcia świadczenia głównego. Przyjmuje się, że świadczenia główne mają podstawowe i obligatoryjne znaczenie dla zobowiązania, ponieważ nadają mu sens. Zależą one bądź od szczególnych postanowień umownych, bądź od przepisów, które od początku powstania stosunku zobowiązaniowego przewidują jako elementy tego stosunku odpowiednie świadczenia albo uzależniają powstanie obowiązku tego typu świadczeń od różnych okoliczności, które mogą, lecz nie muszą zajść w trakcie wykonywania zobowiązania, a nawet już po jego wykonaniu. Przy czym dla zakwalifikowania świadczenia strony jako głównego czy ubocznego nie powinno mieć znaczenia, że do tego zachowania odnoszą się przepisy (bądź postanowienia umowy) określające essentialia, accidentalia lub naturalia negotii, lecz cel zachowania się i funkcja, jaką dane zachowanie się dłużnika spełnia ze względu na cel zobowiązania. (zob. T. Dybowski, M. Pyrzyńska [w:] System Prawa Prywatnego, Prawo zobowiązań - część ogólna., tom 5, E. Łętowska (red.), wyd. 2, Warszawa 2013, s. 199-201, nb. 20,22). Zgodnie z tą koncepcją o kwalifikacji świadczenia jako głównego decydowałaby wola stron stosunku prawnego i znaczenie nadane przez nie danemu zachowaniu.

Według odmiennego, węższego rozumienia pojęcia świadczenia głównego oraz świadczenia ubocznego zobowiązania, decydujące znaczenie przydać należy w przypadku umów nazwanych elementom przedmiotowo istotnym ( essentialia negotii), jeśli zaś chodzi o umowy nienazwane za postanowienia określające „główne świadczenia stron” uznaje się postanowienia określające elementy konstytutywne dla danego rodzaju czynności prawnej, pozwalające na jej identyfikację. Nie ulega przy tym wątpliwości, że do głównych świadczeń stron należy zawsze zaliczyć cenę lub wynagrodzenie oraz świadczenia wzajemne przedsiębiorcy (towar lub usługę). (por. M. Bednarek [w:] System Prawa Prywatnego, Prawo zobowiązań - część ogólna., tom 5, E. Łętowska (red.), wyd. 2, Warszawa 2013, s. 757, nb. 366-367). Wąskie rozumienie pojęcia głównych świadczeń stron przyjął również Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 2004 r., I CK 635/03 (niepubl.), wskazując że pojęcie to należy wykładać w nawiązaniu do elementów przedmiotowo istotnych umowy. Zdaniem Sądu Najwyższego przemawia za tym treść przepisu. Ustawodawca posłużył się bowiem terminem „postanowienia określające główne świadczenia stron”, a nie zwrotem „dotyczące” takiego świadczenia, który to zwrot ma szerszy zakres.

Należy również zwrócić uwagę, że za postanowienia dotyczące głównych świadczeń stron powszechnie uznaje się również postanowienia pośrednio łączące się z elementami przedmiotowo istotnymi umowy. Jako przykład wskazać można klauzule waloryzacyjne określające wysokość zobowiązania kredytobiorcy (zob. wyr. SN z 4 kwietnia 2019 r., III CSK 159/17, OSP 2019 Nr 12 poz. 115), czy postanowienia określające sumę ubezpieczenia oraz wartość przedmiotu ubezpieczenia będącej podstawą do ustalenia sumy ubezpieczenia i wysokości odszkodowania (zob. wyr. SN z 9 października 2003 r., V CK 277/02, OSN 2004 Nr 11, poz. 184).

Mając powyższe na uwadze uznać trzeba, że postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczące sposobu obliczenia powierzchni nieruchomości lokalowej kwalifikować należy jako dotyczące głównego świadczenia stron. Świadczy o tym fakt, że w świetle art. 535 § 1 in fine k.c. regulującego umowę sprzedaży do podstawowym obowiązkiem kupującego jest zapłaty ceny w zamian za przeniesienie własności do rzeczy przez sprzedawcę. Umowa sprzedaży jest bowiem umową odpłatną, więc zapłata ceny stanowi świadczenie wzajemne strony kontraktu, będące jednocześnie elementem przedmiotowo istotnym umowy nazwanej. Brak zastrzeżenia zapłaty ceny uniemożliwiałby zakwalifikowanie umowy jako umowy sprzedaży. Postanowienie, które dotyczy sposobu ustalenia wysokości ceny za nabywaną nieruchomość musi również zostać zakwalifikowane jest określające świadczenie główne. Strony w § 1 umowy deweloperskiej wymieniły elementy kształtujące cenę nieruchomości. Ustaliły również cenę za metr kwadratowy powierzchni mieszkania. Jednocześnie stosownie do mechanizmu przewidzianego w § 4 ust. 1 umowy deweloperskiej zmiana powierzchni nieruchomości uwidoczniona w protokole pomiaru powykonawczego miała wpływ na ostateczną wysokość zobowiązania powódki. W razie zmiany powierzchni cena miała ulec zmniejszeniu, gdyby faktyczna powierzchnia mieszkania była mniejsza niż deklarowana w umowie deweloperskiej, albo też cena uległaby podwyższeniu proporcjonalnie do różnicy między powierzchnia ustaloną podczas pomiaru powykonawczego oraz przyjętą w omawianej umowie. Z tych względów sąd uznał, że postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczy świadczenia głównego w ramach zobowiązania.

Po trzecie w świetle art. 385 1 § 1 zdanie 2 k.c. dopuszczalność kontroli postanowień umowy pod kątem abuzywności jest zależy od ustalenia, czy kwestionowane postanowienia nie dotyczą głównych świadczeń stron, a jeśli postanowienia odnoszą się do głównych świadczeń stron to kontrola może mieć miejsce wyłącznie, gdy postanowienia te nie są sformułowane jednoznacznie. Ustawodawca zakłada bowiem, że nawet gdy postanowienia umowne zostają przyjęte ze wzorca, to działający rozsądnie konsument świadomością oraz dostateczną rozwagą obejmuje przynajmniej postanowienia dotyczące głównych świadczeń, które mają dla niego zasadnicze znaczenie.

W Kodeksie cywilnym nie wyjaśniono w jaki sposób należy rozumieć pojęcie „jednoznaczności” postanowień umownych. Ocena taka winna obejmować ad casum wszelkie elementy umowy, jej przedmiot, stopień skomplikowania, powszechność transakcji, znaczenie dla stron kontraktu czy jego istotność. Zgodnie z definicją słownikową jednoznaczny oznacza niebudzący wątpliwości. W doktrynie wskazuje się, że nakaz jednoznaczności wzorca (zatem również postanowienia umownego przyjętego ze wzorca) odnosić należy do jego gramatycznej treści, nie zaś formy postanowienia. Z postanowienia jednoznacznego ma co do zasady wynikać tylko jedna jego interpretacja (zob. M. Bednarek, P. Mikłaszewicz, [w:] System Prawa Prywatnego, Prawo zobowiązań - część ogólna., tom 5, K. Osajda (red.), wyd. 3, Warszawa 2020, s. 749, nb. 194-195).

Ocena jednoznaczności postanowienia umowy zawieranej z konsumentem musi także uwzględniać regulację prawa unijnego. Umowa konsumencka została bowiem poddana reżimowi wynikającemu z prawa unijnego i podlega szczególnej regulacji dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz. U. UE. seria (...). z 1993 r. Nr 95, str. 29 ze zm. – dalej: dyrektywa). Sąd krajowy przez działanie z urzędu ma obowiązek zagwarantować pełną i bezpośrednią skuteczność prawa wspólnotowego, co w sprawach z udziałem konsumentów dotyczących zawieranych przez nich umów polega na zbadaniu zgodności postanowień umowy z postanowieniami dyrektywy (por. wyr. (...) z 13 września 2018 r., C-176/17, (...) S.A. w B. przeciwko M. W., (...) 2018 Nr 9, poz. I-711).

Zgodnie z art. 5 zdanie 1 dyrektywy warunki przedstawione konsumentowi na piśmie muszą zostać zawsze sporządzone prostym i zrozumiałym językiem. Do tożsamego kryterium odnosi się reguła wyłączenia kontroli abuzywności wyrażona w art. 4 ust. 2 dyrektywy, zgodnie z którym ocena nieuczciwego charakteru warunków nie dotyczy ani określenia głównego przedmiotu umowy, ani relacji ceny i wynagrodzenia do dostarczonych w zamian towarów lub usług, o ile warunki te zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. Wskazuje się, że wspomniane przepisy wprowadzają wymagania transparentności postanowienia umownego tak pod kątem formalnym jak i materialnym. W wyroku z 21 grudnia 2016 r., w sprawie C-154/15, F. N. ( (...) 2016 Nr 12, poz. I-980) Trybunał Sprawiedliwości wskazał, że o ile art. 4 ust. 2 podobnie jak art. 5 dyrektywy kładą nacisk na formalną kontrolę postanowienia umownego, to nie sposób uznać, by dyrektywą 93/13 nie były objęte skutki materialne, przez które rozumie się wystarczający charakter informacji dostarczanych konsumentowi w odniesieniu do prawnego, jak i gospodarczego zakresu jego zobowiązania umownego. Na podstawie tych informacji konsument podejmuje decyzję o związaniu się umową. Tym samym informacja o warunkach umownych i skutkach zawarcia kontraktu ma fundamentalne znaczenie dla konsumenta, więc ocena nieuczciwego charakteru warunku umownego dotyczącego określenia głównego przedmiotu umowy, w przypadku gdy konsument nie posiadał przed zawarciem umowy koniecznych informacji co do warunków umownych i skutków jej zawarcia, jest objęta co do zasady zakresem zastosowania tej dyrektywy ( pkt 48-51 wyroku).

Postanowienie umowne można uznać za jednoznaczne pod kątem formalnym, jeśli spełnia wymaganie przejrzystości. Oznacza to, że postanowienie jest sformułowane prostym i zrozumiałym językiem oraz w sposób umożliwiający konsumentowi określenie przedmiotu swojego zobowiązania oraz jego zakresu w każdym momencie wykonywania umowy. Pod kątem materialnym postanowienie można uznać za przejrzyste, jeśli w świetle dostarczonych przez przedsiębiorcę informacji (także na etapie poprzedzającym zawarcie umowy) konsument jest w stanie zrozumieć istotę swojego obowiązku, możliwość zmiany np. wysokości świadczenia oraz poznać sposób jego ustalenia czy oszacować ekonomiczne konsekwencje zawartej umowy (por. wyr. (...) z 18 listopada 2021 r., C-212/20, M.P. i B.P., EU:C:2021:934). Sąd krajowy bada spełnienie wymagania przejrzystości również przy uwzględnieniu istotnych okoliczności faktycznych, wśród których znajdują się reklamy i informacje dostarczone w ramach negocjacji umowy (zob. wyr. (...) z 10 czerwca 2021 r., (...), sprawy od C-776/19 do C-782/19, EU:C:2021:470, pkt 66).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy zdaniem sądu postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej zostało sformułowane w sposób jednoznaczny, spełnia tym samym warunek transparentności tak pod kątem formalnym jak i materialnym, zaś powódka w chwili podpisania umowy została w sposób wyczerpujący poinformowana o tym, że powierzchnia pod konkretnie określonymi ścianami działowymi projektowanego mieszkania zostanie wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, od której zależy ustalenie końcowej ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej. Tym samym kontrola omawianego postanowienia pod kątem abuzywności jest wyłączona, gdyż z wcześniej wspomnianych powodów postanowienie to określa świadczenie główne stron.

Do wniosków o jednoznaczności kwestionowanego przez powódkę postanowienia umowy deweloperskiej prowadzi rezultat przeprowadzonej wykładni oświadczenia. Należy wskazać, że postanowienia umowne, w tym postanowienia przyjęte ze wzorca podlegają wykładni właściwej dla oświadczeń woli, zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 65 § 1 k.c. (zob. M. Bednarek, P. Mikłaszewicz, [w:] System…, s. 756, nt. 207 oraz s. 797-798, nt. 312-313). Zgodnie z tym przepisem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Sąd rozpatrujący tę sprawę podziela również zapatrywanie Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku 10 stycznia 2014 roku w sprawie I CSK 155/13 (niepubl.), zgodnie z którym do postanowień umownych przejętych ze wzorca ma zastosowanie reguła wykładni wyrażona w art. 65 § 2 k.c. nakazującą w umowach badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (podobnie post. SN z 13 czerwca 2013 r., IV CNP 80/12, niepubl.).

W doktrynie wprawdzie wskazuje się niekiedy, że postanowienia umowne zaczerpnięte ze wzorca nie są objęte konsensusem stron, więc reguła z art. 65 § 2 k.c. nie ma do nich zastosowania (por. E. Wieczorek, [w:] Z. Brodecki (red.) Prawo o kontraktach w ubezpieczeniach, Zakamycze 2003 s. 100). Sąd nie podziela jednak tego zapatrywania, ponieważ sprzeciwia się mu ratio legis wyrażana na gruncie zasadności wprowadzenia ograniczenia z art. 385 1 § 1 zdanie 2 k.c. czy art. 4 ust. 2 dyrektywy. Niedopuszczalność badania pod względem abuzywności postanowień umownych dotyczących głównych świadczeń stron musi opierać się na założeniu, że o ile postanowienia te spełniają kryteria transparentności to objęte są wolą związania nimi przez obie strony, więc również także konsensem wyrażonym przez konsumenta. Słabsza strona kontraktu powinna bowiem działać z dostatecznym rozeznaniem oraz zrozumieniem odnośnie do podstawowych i zasadniczych świadczeń spełnianych w ramach zaciąganego zobowiązania. Tym samym można po obu stronach zdefiniować zgodny cel i zamiar zawarcia umowy, nawet jeśli niektóre albo wszystkie jej postanowienia zaczerpnięte zostały ze wzorca, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu lub nie podlegały one negocjacjom stron. Ma to szczególne znaczenie przy umowach zawieranych typowo i powszechnie w obrocie jednostronnie profesjonalnym, jak ma to miejsce w przypadku umowy deweloperskiej, gdzie zgodnym zamiarem stron jest sprzedaż określonej nieruchomości lokalowej o zdefiniowanej powierzchni za określoną cenę. Cena ta niejednokrotnie zależy od wyrażonym w umowie elementów ją kształtujących, do których powszechnie przynależy powierzchnia nieruchomości. Wartość końca ceny nabycia nieruchomości lokalowej stanowi iloczyn powierzchni oraz uzgodnionej w umowie ceny za metr kwadratowy.

Dokonując oceny jednoznaczności (transparentności) postanowienia § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczącego sposobu liczenia powierzchni nieruchomości lokalowej sąd posłużył się metodą kombinowanej wykładni oświadczenia woli powszechnie aprobowanej na gruncie art. 65 k.c. Metoda wykładni dokonywana w ten sposób przebiega dwuetapowo. Punkt wyjścia stanowi językowe znaczenie sformułowanego tekstu postanowienia umownego. W ten sposób bada się sens oświadczenia woli, kierując się wspólnym dla stron czynności rozumieniem tego oświadczenia (wykładnia subiektywna). Dopiero w przypadku rozbieżności w rozumieniu przez strony złożonego oświadczenia konieczne jest przejście do fazy drugiej (wykładnia obiektywna). W drodze obiektywizowanego badania postanowienia umownego ustala się jak adresat oświadczenia je zrozumiał i jak je powinien zrozumieć. (por. wyr. SN z 13 września 2022 r., (...) 712/22, niepubl.). Choć co prawda w metodzie kombinowanej wykładnia gramatyczna jest bazą, od której rozpoczyna się badanie normatywnej treści postanowienia, to nie stanowi wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń, lecz konieczne jest również zbadanie zamiaru i celu stron, który nie musi być celem uzgodnionym, lecz wystarcza cel zamierzony przez jedną i wiadomy drugiej, a także kontekstu faktycznego w jakim umowę uzgadniano i zawierano oraz okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli (por. uchw. SN 7 sędziów z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995 Nr 12, poz. 168).

W rozpatrywanej sprawie analizowane postanowienie umowne dotyczące obliczenia powierzchni będącej przedmiotem umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej zostało skonstruowane w pierwszej kolejności przed odesłane do normy PN-ISO: (...). Jak wynika z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1483 – dalej: u.n.) Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną – na zasadzie wyłączności – symbolem PN. Przy czym stosownie do art. 5 ust. 3 u.n. stosowanie Polskim Norm jest dobrowolne. Same w sobie Polskie Normy nie są jednak źródłami prawa powszechnie obowiązującego. Powoływanie się na nie jest zasadne tylko wówczas, gdy przepis ustawy bądź rozporządzenia bezpośrednio odwołuje się do wymogu ich stosowania. (por. uzasadnienie wyr. SA w Szczecinie z 1 czerwca 2020 r., I ACa 1068/16, niepubl.). Do treści normy PN-ISO: (...):1997 odwoływał się § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1935 – dalej: rozporządzenie), który to akt prawny obowiązywał w chwili zawarcia przez strony umowy deweloperskiej. Dostrzec trzeba, że akt ten został również powołany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej. Niemniej w tym zakresie trzeba poczynić wyraźne zastrzeżenie, że Polska Norma powołana w przepisach rozporządzenia dotyczy – zgodnie z zakresem normowania rozporządzenia oraz delegacją ustawową wyrażoną w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) wyłącznie projektu budowlanego. Jedynie pośrednio dopuszczalne jest stosowanie Polskiej Normy w celu ustalenia sposobu obliczenia powierzchni nieruchomości jako czynnika kształtującego cenę nabycia. Należy jednak pamiętać, że nie jest celem rozporządzenia regulowanie tej kwestii. Sięganie w tym zakresie do tekstu Polskiej Normy czy przepisów rozporządzenia wymaga wyraźnego odesłania w tym zakresie zastrzeżonego przez strony w tekście umowy deweloperskiej.

Nadto norma PN-ISO: (...) w wersji z 1997 roku, do której odsyła § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia nie zawierała wprost wyłączenia czy zakazu wliczania do powierzchni kondygnacji netto powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi nieruchomości. Wyraźne wskazanie w tej mierze zawarte zostało dopiero w normie z 2022 roku, do której odsyła obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra (...) z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 ze zm.) – pkt 12 załącznika nr 2 do rozporządzenia (obecnie obowiązujące rozporządzenie nie wskazuje w ogóle daty opublikowanej normy PN-ISO: (...), zatem należy sięgać do jej aktualnie wydanej wersji). Co prawda powyższe założenie, które pozostaje w zgodzie z twierdzeniami powódki, a dotyczące sposobu obliczania powierzchni nieruchomości wynikało z interpretacji Komitetu (...), jednak ani interpretacja ani Polska Norma nie ma w tym zakresie znaczenia prawotwórczego i nie może stanowić względem stron umowy deweloperskiej źródła praw i obowiązków. Niemniej podkreślić należy, że zarówno norma PN-ISO: (...) w wersji z 1997 roku ani przepisy rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego nie zawierały definicji powierzchni nieruchomości ani nie określały w sposób kategoryczny metody jej wyliczenia. Również inne przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie definiują wspomnianego pojęcia ani nie przedstawiają metody wymiarowania nieruchomości lokalowych, stanowiących przedmiot obrotu gospodarczego.

Niezależnie jednak od problematyki obliczania powierzchni zgodnie z normą PN-ISO: (...) w wersji z 1997 roku strony umowy deweloperskiej postanowiły uszczegółowić metodę obliczenia powierzchni nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem umowy przeniesienia własności na potrzeby dokonywania pomiaru powykonawczego. W § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej wprost wskazano, że do powierzchni lokalu zalicza się: 1) powierzchnie mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku (...)) wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się demontażu (w tym ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych. W ocenie sądu sam sposób sformułowania tego postanowienia umownego przez zestawienie z jednej strony wytycznych wynikających z normy PN-ISO: (...) oraz przepisów rozporządzenia, z drugiej zaś kazuistycznym wręcz wliczeniem elementów włączanych do powierzchni nieruchomości jako elementu cenotwórczego świadczył o tym, że intencją stron umowy było sprecyzowanie reguł wynikających jedynie częściowo z przepisów rozporządzenia oraz wytycznych Polskiej Normy, a nawet (w pewnym zakresie) odstępstwo od nich na rzecz indywidualnych postanowień umowy zastrzeżonych na potrzeby dokonywanego pomiaru powykonawczego lokalu.

Omawiane postanowienie interpretowane w oderwaniu od pozostałych elementów umowy deweloperskiej oraz bez uwzględnienia zakresu obowiązku informacyjnego realizowanego przez pozwanego wobec powódki na etapie poprzedzającym zawarcie umowy być może sprawia wrażenie niejednoznacznego. Jednak jak wynika z dotychczasowych rozważań dotyczących badania transparentności wzorca oraz zasad kombinowanej metody wykładni oświadczeń woli stron, po pierwsze sąd nie ocenia wyłącznie sposobu sformułowania postanowienia umownego pod kątem użytego języka oraz wymagań jasności i zrozumiałości, lecz również dokonuje badania transparentności materialnej uwzględniającej działanie konsumenta z dostatecznych rozeznaniem w świetle całokształtu okoliczności sprawy. W zakresie zaś metody wykładni badać należy – zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 65 § 2 k.c. – zgodny zamiar stron i normatywne znaczenie postanowienia umownego, jakie przydają mu same strony stosunku prawnego, nie poprzestając w tym zakresie wyłącznie na gramatycznym jego brzmieniu.

Mając to na uwadze dostrzec trzeba, że integralną częścią umowy deweloperskiej był prospekt informacyjny. Jak wynika z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. ( obowiązującej w dniu zawarcia umowy przez strony) o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445 – dalej: ustawa deweloperska) deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na pozwanym spoczywał obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego już przed zawarciem umowy, co wynika z art. 18 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Treść prospektu wynikała natomiast z załącznika do ustawy deweloperskiej. Do obowiązkowych jego elementów należało określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego stanowił zaś załącznik do prospektu. Jednocześnie prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowił integralną część umowy deweloperskiej, co wynika wprost z art. 20 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Zdaniem sądu powyższe prowadzi do wniosku, że treść prospektu informacyjnego jako element umowy deweloperskiej stanowi część normatywną kreującą obowiązki stron i pozwala również na ustalenie zakresu ich świadczeń. Postanowienia ujęte w samej umowie deweloperskiej takie jak te, o których mowa w art. 22 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej a dotyczące powierzchni lokalu mieszkalnego muszą być wykładane przez pryzmat treści zawartej w prospekcie informacyjnym w szczególności w jego części indywidualnej, w tym obrazującej graficznie wygląd i układ samego lokalu.

W rozpatrywanej sprawie pozwany przedstawił powódce prospekt informacyjny, na którym wyraźnie zaznaczono ściany, pod których powierzchnia miała zostać wliczana do powierzchni lokalu, tj. elementu kształtującego cenę nabycia sprzedawanej nieruchomości. Ściany te zostały wyraźnie zaznaczone odrębnym sposobem, a „zakreskowany wzór” wyraźnie opisano w legendzie sporządzonego rzutu. Mając powyższe na uwadze uznać trzeba, że zgodnie z treścią postanowienia § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej oraz załącznika do umowy deweloperskiej w postaci części prospektu informacyjnego – rzutu nieruchomości lokalowej, zamiarem stron było uwzględnianie powierzchni co do zasady pod wszystkimi ścianami działowymi znajdującymi się w nieruchomości lokalowej z wyjątkiem tylko tych ścian, w których zawierały się elementy instalacji takie jak rury czy inne szachty instalacyjne. Bez znaczenia pozostaje przy tym w jakiej technologii zostały wykonane ściany, czy ich wyburzenie wymagało uzyskania pozwolenia budowlanego albo czy po ich wyburzeniu konieczne było uzupełnienie posadzki w celu korzystania z mieszkania. Strony przewidziały wyłącznie dwa ograniczenia dotyczące zakwalifikowania ściany jako niepodlegającej demontażowi, co w konsekwencji uniemożliwiało zaliczenie powierzchni pod nimi do powierzchni użytkowej lokalu. Pierwsze ograniczenie dotyczyło konstrukcyjnej funkcji ściany działowej drugie zaś – wcześniej wspomnianego umiejscowienia wewnątrz ściany elementów instalacji. Wszystkie inne ściany działowe, zgodnie z wolą stron, uznawane były na potrzeby umowy jako podlegające demontażowi. Wyraźnie zaznaczono je na rzucie nieruchomości lokalowej, a ich oznaczenie nie pozostawia wątpliwości.

Zdaniem sądu sposób określenia metody obliczenia powierzchni nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem umowy sprzedaży wynikający z § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej przy uwzględnieniu załącznika graficznego do prospektu informacyjnego spełnia wymagania transparentności wzorca umownego również z tego powodu, że powódka jako konsument miała na każdym etapie realizacji umowy deweloperskiej możliwość zapoznania się z zakresem swojego zobowiązania. Zabieg te nie był skomplikowany, ponieważ ustalenie elementów stanowiących składnik ceny był relatywnie prosty przy uwzględnieniu postanowień § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej oraz przy uwzględnieniu indywidualnych cech lokalu oznaczonych na jego rzucie. W tym zakresie sąd miał na względzie, że ustalenie jednoznaczności postanowienia umownego musi odnosić się również do cech konsumenta oraz – szerzej do wymogów stawianych obrotowi jednostronnie profesjonalnemu przez pryzmat charakterystyki słabszej strony kontraktu.

Dokonując badania transparentności postanowienia umowy sąd zobowiązany jest przyjąć obiektywne reguły dotyczące ustalenia rozumienia pojęcia konsumenta. Pojęcie to w zakresie indywidualnych cech słabszej strony kontraktu nie podlega subiektywizacji i relatywizacji przy uwzględnieniu konkretnej osoby zawierającej umowę z przedsiębiorcą (por. wyr. (...) z 21 marca 2019 r., P. i D., C‑590/17, EU:C:2019:232, pkt 24). Przepisy dotyczące ochrony konsumenckiej nie zawierają definicji cech, którymi powinien charakteryzować się konsument. Nie jest zatem jasne, czy chodzi o konsumenta przeciętnie zorientowanego w dokonywanej czynności prawnej, czy też charakterystycznego dla krajów anglosaskich konsumenta, który zasadniczo powinien zostać poinformowany przez przedsiębiorcę o wszystkich skutkach zaciągniętego zobowiązania oraz okolicznościach spełniania świadczenia. W art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 845) zdefiniowano pojęcie „przeciętnego konsumenta” na potrzeby przeciwdziałania czynom nieuczciwej konkurencji. Wskazuje się, że konsument taki jest dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny. W orzecznictwie dostrzeżono, że przeciętny konsument to osoba należycie poinformowana, ostrożna oraz krytyczna (por. wyr. SA w Warszawie z 29.09.2011 r., VI ACa 747/11, niepubl.). Wzorzec przeciętnego konsumenta powinien być definiowany z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy (por. wyr. SN z 4.03.2014 r., III SK 34/13, niepubl.).

Również w sprawach dotyczących ochrony konsumenckiej przyjmuje się, że ocena postanowienia umownego zwłaszcza dotyczącego rozmiaru przyszłego świadczenia konsumenta jest dokonywana przy wykorzystaniu zobiektywizowanego kryterium przeciętnego konsumenta (por. wyr. SN z 2 czerwca 2021 r., I (...) 55/21, niepubl., wyr. SN z 13 listopada 2024 r., (...) 555/24, niepubl.). Konsument taki, podobnie jak ma to miejsce na gruncie cech zawartych w definicji z art. 2 pkt 8 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, działa z dostateczną rozwagą w sposób rozsądny oraz w chwili zawierania umowy pozostaje dostatecznie poinformowany przed zawarciem umowy (zob. wyr. (...) z 20 kwietnia 2023 r., O. - C. P. de S. de V., C-263/22, EU:C:2023:311, pkt 26 i 27).

Odnosząc powyższe do § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej uznać należy, że przeciętny konsument zawierający umowę deweloperską przed jej zawarciem zapoznaje się z udostępnionym przez dewelopera prospektem informacyjnym oraz – stanowiącym załącznik do tego prospektu – projektem umowy. Winien zachować ostrożność oraz rozwagę przy uwzględnieniu przedmiotu umowy, który zamierza nabyć przez przyłożenie szczególnej wagi do oczekiwanych cech, którymi winien się charakteryzować nabywany przez niego lokal mieszkalny. Oczywistym jest przy tym, że konsumenci szczególną wagę przykładają nie tylko do standardu wykonania nieruchomości lokalowej, lecz przede wszystkich do jej powierzchni. Konsument zamierzający nabyć nieruchomość jest przy tym świadomy, że brak ustandaryzowanych prawnie metod obliczenia powierzchni nieruchomości. Tytułem przykładu można zwrócić uwagę w tym zakresie na powszechny problem obliczenia powierzchni nieruchomości na przykład pod tzw. skosami dachowymi. Charakterystyczne wątpliwości i różnice pojawiające się na tej kanwie winny skłaniać konsumentów nabywających nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym jak również wtórnym do poświęcenia szczególnej uwagi przyjętej przez dewelopera czy sprzedawcy metodzie obliczenia powierzchni sprzedawanego lokalu. Od tego bowiem zależy rozmiar świadczenia nabywcy. Tym samym problematyka ta nasuwa się jako podstawowe zagadnienie wymagające dodatkowego rozważenia podczas zawierania umowy deweloperskiej. Udzieleniu konsumentowi informacji dotyczących między innymi określenia nabywanej nieruchomości przez wskazanie danych dotyczących jej powierzchni nie tylko w formie opisowej, lecz również w ramach prezentowanego rzutu lokalu, służy obowiązek dewelopera sformułowania w należyty sposób prospektu informacyjnego.

W sprawie pozwany zrealizował prawidłowo obowiązek wynikający z art. 17 ust. 1 ustawy deweloperskiej oraz przedstawił prospekt spełniający wszelkie wymagania przewidziane dla tego dokumentu. Informacja zawarta w prospekcie, jak również treść § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej była jasna i pozwalała pozwanej, przy uwzględnieniu miary przeciętnego konsumenta, na ustalenie metody obliczenia powierzchni nabywanej nieruchomości lokalowej na potrzeby pomiaru powykonawczego. Prezentowane przez pozwanego treści zarówno w ramach omawianego postanowienia umownego jak również prospektu informacyjnego nie pozostawiały wątpliwości co do wliczenia powierzchni znajdującej się pod konkretnymi, oznaczonymi ścianami działowymi w ramach nieruchomości lokalowej, wliczanej do powierzchni użytkowej. Pozwana miała okazję zapoznać się z metodą stosowaną przez dewelopera przed zawarciem umowy oraz zrewidować zamiar związania się postanowienia kontraktu. Przy czym postanowienie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej było jednoznaczne i nie pozwalało na jego modyfikację w trakcie trwania oraz wykonywania postanowień umowy.

Jeśli deweloper oznaczył w ramach części indywidulnej prospektu informacyjnego wszystkie ściany działowe nieruchomości lokalowej wydzielające konkretne pomieszczenia i wśród nich wyraźnie zaznaczył te uwzględniane przy obliczeniu powierzchni, to nie mógł ani arbitralnie ustalać powierzchni nieruchomości po jej wyodrębnieniu ani też na nowo określać ścian, pod których powierzchnia miałaby znaczenie dla powierzchni użytkowej sprzedawanej nieruchomości lokalowej w trakcie realizacji umowy. Każda ewentualna zmiana tego rodzaju wymagałaby bowiem modyfikacji prospektu informacyjnego zgodnie z obostrzeniami wynikającymi z przepisów ustawy deweloperskiej i pociągałyby wraz z sobą uprawnienie powódki do odstąpienia od umowy. Z tych względów również argumenty dotyczące wykładni postanowienia umownego przy uwzględnieniu, że umowa zawierana jest z przeciętnym konsumentem, pozwalają uznać, że oceniany w sprawie § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej spełnia wymagania transparentności i w konsekwencji postanowienie umowne zostało sformułowane w sposób jednoznaczny.

Dodać także należy, że jak wcześniej wspomniano przepisy prawa nie definiują powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb pomiaru powykonawczego w celu ustalenia ceny nabycia nieruchomości. Norma PN-ISO: (...) ma znaczenie tylko dla sporządzonego projektu architektonicznego, do czego odnosi się obecnie obowiązujący § 12 rozporządzenia Ministra (...) z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W pozostałym zakresie związanie Polską Normą dla stron stosunku zobowiązaniowego ma charakter dobrowolny co wynika również z powołanego wcześniej art. 5 ust. 3 u.n. Zasadniczo strony na potrzeby dokonywanej czynności prawnej pozostają uprawnione do ustalenia autonomicznych zasad obliczenia powierzchni nabywanej nieruchomości, jak również do umownej modyfikacji sposobu dokonywania pomiaru lokalu, nawet gdy podstawowa metoda została zaczerpnięta z normy PN-ISO: (...). W tym zakresie strony umowy nie pozostawały związane również wytycznymi Komitetu (...) Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. Jak wynika z art. 353 1 k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zasada swobody umów dotyczy wszystkich postanowień kontraktu, w tym również dotyczących sposobu ustalania ceny. Zdaniem sądu nie ma przeszkód, by strony dowolnie ustaliły w umowie sposób obliczenia powierzchni nieruchomości, w tym również na przykład przy uwzględnieniu wyłącznie ścian zewnętrznych nieruchomości lokalowej (przy takiej metodzie obliczania powierzchni ściany działowe w ogóle nie miałyby znaczenia). Postanowienie takie nie godziłoby bowiem w naturę stosunku, trudno uznać także, by pozostawało sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Podkreślić należy, że w ramach kontroli abuzywności postanowienia umownego określającego główne świadczenia stron sąd nie jest uprawniony do badania ekwiwalentności świadczeń stron (por. wyr. (...) z 10 września 2020 r., C-738/19, A przeciwko B i C, EU:C:2020:687). Wystarczające jest w tej mierze, by postanowienie było transparentne. Postanowienia określającego główne świadczenia stron jednoznacznie sformułowane są objęte konsensem stron i jako takie nie podlegają badaniu pod kątem obiektywnej współmierności świadczeń. Założenie to stanowi emanację wspomnianej już ratio legis ograniczonej kontroli abuzywności postanowień dotyczących przedmiotowo istotnych elementów zobowiązania, które z zasady muszą być uwzględniane przez działającego z dostateczną rozwagą konsumenta.

Podobnie w rozpatrywanej sprawie sąd nie jest uprawniony do oceny, czy przyjęta przez strony w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej metoda obliczenia powierzchni nieruchomości lokalowej w istocie prowadziła do zawyżenia świadczenia powódki, albo czy też w razie nieuwzględnienia powierzchni znajdującej się pod wskazanymi ścianami działowymi lokalu pozwany działając rozsądnie, w warunkach obrotu gospodarczego w istocie oferowałby mniejsze nieruchomości, lecz wówczas cena nabycia 1 m 2 byłaby wyższa. Jeśli omawiane postanowienie umowne było sformułowane w sposób jednoznaczny, a powódka miała możliwość w każdym czasie ustalić ekonomiczne konsekwencje zawieranego kontraktu i poznać rozmiar swojego świadczenia, to działając z właściwą rozwagą i będąc dostatecznie poinformowana godziła się na zaciągnięcie określonego co do wysokości zobowiązania traktując swoje świadczenie jako ekwiwalent nabywanego lokalu. Uznać należy, że mając na względzie wcześniej omawiane cechy, którymi winien wykazywać się przeciętny konsument, osoba taka działając z dostatecznych rozeznaniem nie wiąże się dobrowolnie postanowieniami niekorzystnego dla siebie kontraktu, jednocześnie potrafi ocenić także negatywne skutki dokonywanej czynności prawnej. W ramach wynikającej z art. 353 1 k.c. swobody kontraktowania konsument jako uczestnik obrotu cywilnoprawnego ma możliwość decydowania również z kim zawiera umowę. Jeśli jednoznacznie określone świadczenia główne umowy sprzedaży nie są korzystne, to także osoba fizyczna będąca konsumentem może nie zawierać umowy z danym przedsiębiorcą oferującym takie warunki ustalenia wysokości świadczenia nabywcy lokalu. R. legis szeroko pojętej ochrony konsumenckiej upatrywać należy bowiem nie w przymusowym położeniu osób dokonujących czynności prawnej z przedsiębiorcą, ale w nienależytym poinformowaniu konsumenta, który przed zawieraniem kontraktu działa z niedostatecznym zazwyczaj rozeznaniem i który z istoty rzeczy z uwagi na swoją pozycję negocjacyjną nie może całkowicie swobodnie kreować treści stosunku prawnego. Jeśli w warunkach postępowania można ustalić, że konsument został należycie poinformowany o treści i skutkach dokonywanej czynności prawnej i zdecydował się na związanie umową, to materializuje się względem niego zasada, zgodnie z którą chcącemu nie dzieje się krzywda ( volenti non fit iniuria) . Brak zatem podstaw do przyznania powódce uprawnienia do następczego kwestionowania kontraktu oraz jego pojedynczych elementów, kiedy okazało się, że przy zastosowaniu innej metody obliczenia powierzchni nabytej przez nią nieruchomości (choć niezgodnej z regulującymi tę kwestię postanowieniami umowy) powierzchnia lokalu jest mniejsza niż wskazana przez strony w umowie deweloperskiej.

Należy tym samym rozsądnie przypuszczać, że gdyby powódka po zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego oraz projektem umowy deweloperskiej uznała, że sposób obliczania przez pozwanego powierzchni sprzedawanej nieruchomości lokalowej jest dla niej krzywdzący, to mogła zrezygnować z transakcji. Tymczasem ostatecznie doszło między stronami do zawarcia umowy deweloperskiej oraz powódka w trakcie odbioru nieruchomości nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń w szczególności odnośnie do powierzchni oddawanego lokalu mieszkalnego, mimo uwzględnienia w dokumencie pomiaru powykonawczego powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi nieruchomości. Świadczy to o tym, że zasady obliczenia powierzchni stosowane przez pozwanego były powódce znane i nie budziły żadnych wątpliwości.

Na marginesie należy również dostrzec, że przewidziany w art. 385 1 § 1 oraz § 2 k.c. mechanizm eliminacji postanowień umownych uznanych za abuzywne (tzw. test niebieskiego ołówka, albo mechanizm redukcji utrzymującej skuteczność) prowadzi do wyeliminowania z umowy tylko postanowień uznanych przez sąd za wadliwe, przy założeniu że umowa w pozostałym zakresie wiąże strony. Granice utrzymania skuteczności umowy po wyeliminowaniu wadliwego postanowienia z jednej strony wyznaczają względy obiektywne, nie zaś interesy którejkolwiek ze stron kontraktu, z drugiej zaś dostateczna potrzeba ochrony konsumenta, o ile tylko takie rozwiązanie będzie w danym przypadku lepsze, niż ustalenie nieważności całej umowy (por. (...) z 15 marca 2012 r., P. i P. , C-453/10, EU:C:2012:144, pkt 31–35). Sąd krajowy nie ma przy tym możliwości modyfikacji treści postanowienia uznanego za abuzywne albo zastąpienia go innym postanowieniem (wykreowania na nowo treści zobowiązania stron), ponieważ pozostawałoby to sprzeczne z celem prewencyjnym dyrektywy 93/13 (por. (...) z 14 czerwca 2012 r., B. E. de C. , C-618/10, EU:C:2012:349, pkt 69–71). Jedynie wyjątkowo w wyroku z 30 czerwca 2014 roku w sprawie K. i K. R. (C-26/13, EU:C:2013:282) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że sąd krajowy jest uprawniony do zastąpienia postanowienia umowy uznanego za abuzywne przepisem dyspozytywnym prawa powszechnie wiążącego, jednak wyłącznie gdy spełnione są dwa warunki: 1) utrzymanie w mocy umowy po wyeliminowaniu postanowienia abuzywnego jest niemożliwe, 2) skutek taki jest dla konsumenta korzystniejszy, niż upadek całego kontraktu.

W doktrynie oraz w orzecznictwie zasadniczo uznaje się, że sankcja wynikająca z art. 385 1 § 1 k.c. wyprzedza nieważność czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.) w przypadku zbiegu realnego obu powołanych przepisów (por. M. Bednarek [w:] System Prawa Prywatnego…, s. 773, nb. 395; wyr. SA w Warszawie z 19.12.2022 r., V ACa 223/22, niepubl.). Utrzymanie umowy w mocy nie jest natomiast możliwe, jeśli po wyeliminowaniu z jej treści kwestionowanego postanowienia umowy nie dałoby się wykonać wobec braku podstaw do ustalenia świadczenia jednej ze stron, albo gdy wyeliminowane postanowienie dotyczy świadczenia charakterystycznego dla danej umowy, a w jego braku umowę należałoby kwalifikować jako odmiennego typu (a nawet podtypu), mimo że w tym w drugim przypadku umowę co do zasady można byłoby obiektywnie wykonać (por. wyr. SN 22 stycznia 2016 r., I CSK 1049/14, OSNC 2016 Nr 11, poz. 134; wyr. SN z 11.12.2019 r., V CSK 382/18, OSNC-ZD 2021 Nr 2, poz. 20).

W rozpatrywanej sprawie postanowienie kwestionowane przez powódkę dotyczy ustalenia elementu kształtującego cenę, którą powódka jako kupujący była obowiązana zapłacić w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości lokalowej. W przypadku ewentualnego zaakceptowania argumentacji przytoczonej w pozwie uznać należałoby, że § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej narusza w istocie prawo i jako taki na podstawie art. 58 § 1 k.c. skutkuje nieważnością całej umowy. Nie jest zatem możliwe utrzymanie w mocy pozostałej części umowy z uwagi na obiektywne względy, gdyż umowa sprzedaży, w której brak podstaw do ustalenia świadczenia wzajemnego kupującego nie może być wykonana. W takim przypadku brak również podstaw do zastosowania art. 58 § 3 k.c., ponieważ zgodnie z art. 535 § 1 k.c. świadczenie wzajemne kupującego polegające na zapłacie ceny jest nie tylko wzajemnym świadczeniem głównym, ale również elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży, bez którego umowa taka musiałaby zostać zakwalifikowana jako umowa nieodpłatna, co wyklucza w takim przypadku uznanie jej nadal za umowę, o której mowa w art. 535 § 1 k.c. Trudno także rozsądnie przypuszczać, by pozwany zdecydował się na związanie umową, w której nie zostałoby zastrzeżona świadczenie kupującego. Ponadto żaden przepis dyspozytywny nie przewiduje mechanizmu ustalenia wysokości świadczenia nabywcy nieruchomości lokalowej. Podobnie brak przepisu przewidującego mechanizm obliczania wartości powierzchni lokalu – jak wcześniej wspomniano zgodnie z art. 5 ust. 3 u.n. związanie się stron stosunku prawnego wytycznymi Polskiego Komitetu Normalizacyjnego w zakresie publikowanych norm technicznych jest w tym aspekcie dobrowolne, zaś jedyny przepis prawa wprost odnoszący się do Polskiej Normy dotyczy wyłącznie projektu architektonicznego. Z tych względów uznać należałoby, że w sprawie nie ma zastosowania art. 385 1 § 1 k.c., ponieważ obiektywne względy sprzeciwiają się utrzymaniu umowy w mocy po wyeliminowaniu z jej treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej. Z tych względów należałoby uznać całą umowę za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c.

Z tych wszystkich powodów sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1, § 1 1 oraz § 3 k.p.c., obciążając nimi powódkę w całości zgodnie z zasadą odpowiedzialności za proces, ponieważ powództwo zostało oddalone w całości. Do kosztów procesu po stronie pozwanego należały koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3 600,00 zł zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 ze zm.) oraz 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa na podstawie części IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2111 ze zm.). O wydatkach poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa orzeczono na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. Na wydatki złożyła się kwota wynagrodzenia biegłego za sporządzenie opinii oraz opinii uzupełniającej na potrzeby postępowania, po uwzględnieniu zaliczki uiszczonej przez powódkę w kwocie 500,00 zł.

Mając na uwadze powyższe sąd na podstawie powołanych przepisów orzekł jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego adw. M. R. (2) przez portal.