descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 136/19

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 12 grudnia 2019 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

SSR Małgorzata Żelewska

Sygnatura akt: I C 136/19

Uzasadnienie

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko W. P. i F. O. domagając się od pozwanych solidarnie zapłaty kwoty 12.990,38 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, wskazując, że jest zarządcą nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), zaś pozwani mają tytuł prawny do zamieszkiwania w lokalu nr (...). Powódka domaga się zapłaty czynszu za używanie lokalu oraz opłat za zimną wodę, kanalizację, opłaty stałej i zmiennej za centralne ogrzewanie i opłat za wywóz odpadów komunalnych za okres od 1 sierpnia 2015r. do 31 maja 2016r. w kwocie 10.839,51 zł, a także skapitalizowanych odsetek za okres od 11 sierpnia 2015r. do 31 października 2018r. w kwocie 2.150,87 zł.

(pozew k. 4-10)

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, podnosząc szereg zarzutów dotyczących braku legitymacji czynnej powódki (w zakresie opłat za media), nieważności zawartej przez strony w 2011r. umowy w sprawie opłat, nieudowodnienia wysokości czynszu oraz przedawnienia roszczenia.

(odpowiedź na pozew k. 110-117)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. (...) w G., dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...), są: Skarb Państwa w udziale wynoszącym 100/200 części, M. J. w udziale 91/200 oraz H. W. w udziale 9/200 części.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis z księgi wieczystej nr (...) k. 26-32)

Zarządcą ww. nieruchomości jest jednostka budżetowa powodowej Gminy M. G. – Zarząd (...) w G..

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o zawiadomienie o wpisie w księdze wieczystej k. 38)

Decyzją Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w G. z dnia 23 marca 1971r. pozwana W. P. otrzymała przydział lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...). W przedmiotowym lokalu zamieszkuje również wnuk najemcy - F. O..

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o decyzję o przydziale lokalu k. 39, oświadczenie k. 40)

W dniu 1 maja 2012r. Gmina M. G. oraz pozwani W. P. i F. O. podpisali umowę w sprawie opłat. Zgodnie z przedmiotową umową pozwani zobowiązali się uiszczać miesięczne opłaty za lokal oraz należności oraz należności zaliczkowe za media zgodnie ze stawkami jak w załączniku nr 1 do umowy. Opłaty wymienione w załączniku płatne były z góry do 10-go dnia każdego miesiąca.

(dowód: umowa w sprawie opłat z dnia 1 maja 2015r. k. 45-45v)

W dniu 10 grudnia 2018r. współwłaściciele nieruchomości upoważnili zarządcę nieruchomości do ustalania wysokości opłat – czynszu za używanie lokalu oraz wypowiadania stosunku najmu i umów w sprawie opłat, ustalania wysokości opłat niezależnych od właściciela (media) na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę oraz podejmowania czynności w celu wyegzekwowania opłat za lokal. Jednocześnie, w dokumencie wskazano, że upoważnienie (wyrażenie zgody) dotyczy wszystkich umów w sprawie opłat zawartych w okresie od 2012r. do 31 października 2017r. z lokatorami budynku.

(dowód: upoważnienie k. 49-50)

Pismem z dnia 21 listopada 2018r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 12.990,38 zł w terminie 7 dni od doręczenia wezwania. Wezwanie zostało doręczone pozwanym w dniu 3 grudnia 2018r.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 21 listopada 2018r. wraz z zpo k. 82-83)

Zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały nr XIV/509/99 Rady Miasta G. z dnia 29 grudnia 1999r. stawka czynszu regulowanego dla VII. kategorii lokali wynosi 1,27 zł za 1 m 2.

(dowód: uchwała nr XIV/509/99 Rady Miasta G. z dnia 29 grudnia 1999r. 137-138)

Sąd zważył, co następuje

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony. W ocenie Sądu dokumenty prywatne znajdujące się w aktach sprawy, które zgodnie z art. 243 1 kpc stanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia, są wiarygodne, gdyż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a nadto nie posiadają one żadnych cech świadczących o ich przerobieniu, podrobieniu czy innej ingerencji itp. Natomiast odrębną kwestią jest ocena ważności poszczególnych czynności prawnych objętych treścią ww. dokumentów.

Jako podstawę prawną powództwa w stosunku do pozwanej W. P. powódka wskazała przepisy o najmie, w tym art. 659 § 1 kc, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast, w stosunku do F. O. jako podstawę powódka wskazała art. 688 1 § kc, zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Natomiast, w myśl art. 688 § 2 kc odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Bezsporne było, że tytuł prawny pozwanej W. P. do spornego lokalu wynika z decyzji Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w G. z dnia 23 marca 1971r. o przydziale lokalu mieszkalnego. Zważyć jednak należy, iż zgodnie z treścią art. 56 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. Stosownie do powołanego przepisu z chwilą wejścia w życie ww. ustawy tj. z dniem 12 listopada 1994r. dotychczasowy stosunek prawny, którego pozwana była stroną, uległ przekształceniu w stosunek najmu na czas nieoznaczony. Przedmiotowa regulacja odnosiła się również do wysokości czynszu przysługującemu wynajmującemu na podstawie tego stosunku prawnego, który nie mógł być ustalany swobodnie. W myśl bowiem art. 56 ust. 2 powołanej ustawy do dnia 31 grudnia 2004 r. włącznie czynsz najmu lokali, nawiązanego w sposób, o którym mowa w ust. 1, położonych w domach stanowiących własność osób fizycznych lub prawnych albo lokali stanowiących własność takich osób, ustala się zgodnie z przepisami o czynszu regulowanym. W świetle powyższego przepisu do dnia 31 grudnia 2004r. pozwani byli zobowiązani do zapłaty czynszu regulowanego. Wysokość czynszu nie mogła zatem zostać zmieniona przez wynajmującego w drodze wypowiedzenia w dziesięcioletnim okresie przejściowym. Zważyć jednak należy, iż przed upływem tego okresu w dniu 10 lipca 2001r. w życie weszła ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wedle art. 28 ust. 2 tej ustawy do dnia 31 grudnia 2004r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Powyższa wartość wyznaczała górną granicę czynszu najmu obowiązującego do końca 2004r. Jednocześnie, w art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ustawodawca określił zasady zmiany wysokości czynszu. Stosownie do tej regulacji podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie mogło być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy (ust. 1), a także ustalono limity podwyżek czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Na przestrzeni lat przepisy dotyczące warunków zmiany wysokości czynszu ulegały zmianie. W związku z powyższym nie budzi wątpliwości, że od dnia 1 stycznia 2005r. ustawodawca dopuścił możliwość zmiany wysokości czynszu przez wynajmującego. Ustawodawca nie określił jednak wysokości czynszu obowiązującej od powyższej daty, niemniej określił zasady zmiany wysokości czynszu. Zatem, uznać należało, że w przypadku braku wypowiedzenia wysokości czynszu w sposób określony w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nadal obowiązywał czynsz najmu w stawce dotychczasowej. Stosownie do art. 6 kc na stronie powodowej, która domagała się zasądzenia czynszu najmu według stawki w wysokości 6,31 zł/m 2, spoczywał ciężar wykazania, że wynajmujący wypowiedział wysokość czynszu najmu z zachowaniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W ocenie Sądu, strona powodowa jednak nie sprostała temu obowiązkowi. Przede wszystkim nie sposób przyjąć, że do zmiany wysokości stawki czynszu doszło w wyniku zawarcia w dniu z dnia 1 maja 2012r. umowy w sprawie opłat. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że strona pozwana słusznie podnosi, że w chwili zawarcia tej umowy powódka nie miała w ogóle świadomości, że lokal stanowi przedmiot najmu, co zostało wprost przyznane w pozwie. W konsekwencji, wolą strony powodowej nie mogło być wypowiedzenie stawki czynszu najmu, lecz ustalenie opłaty o innym charakterze. Bez znaczenia pozostaje również następcza zgoda właścicieli nieruchomości. Skoro bowiem zamiarem powoda nie było wypowiedzenie stawki czynszu, to w drodze zatwierdzenia czynności prawnej nie można było zmienić charakteru prawnego tej czynności. Nadto, uzasadnione są zarzuty strony pozwanej, że zatwierdzenie tej czynności prawnej miało charakter ogólny, wręcz blankietowy (upoważnienie (wyrażenie zgody) dotyczyło bowiem wszystkich umów w sprawie opłat zawartych w okresie od 2012r. do 31 października 2017r. z lokatorami budynku). Zwrócić także należy uwagę, że zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Zatem, strona powodowa nie mogła nakładać na najemców innych opłat aniżeli czynsz najmu za korzystanie z przedmiotowego lokalu. Jednocześnie należy zauważyć, że stawka w wysokości 6,31 zł/m 2 w stosunku do poprzedniej stawki (1,27 zł/m 2 – patrz poniżej) jest kilkukrotnie wyższa, co budzi uzasadnione wątpliwości, czy podwyżka czynszu nastąpiła w granicach określonych w przepisach ustawy.

W związku z tym, że strona powodowa nie udowodniła, że wypowiedziała wysokość czynszu zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uznać należało, że nadal obowiązuje czynsz najmu w wysokości czynszu regulowanego. Strona powodowa nie złożyła żadnego dowodu, na podstawie którego możnaby ustalić wysokość stawki czynszu regulowanego obowiązującego powódkę w okresie 1994-2014, stąd wysokość tego czynszu Sąd ustalił na podstawie aktu prawa miejscowego tj. załącznika nr 1 do uchwały nr XIV/509/99 Rady Miasta G. z dnia 29 grudnia 1999r. Zważyć należy, iż strona powodowa nie udowodniła do jakiej kategorii należy lokal, którego pozwani są najemcami. Natomiast pełnomocnik pozwanych twierdził, że lokal ten należy do najniższej kategorii wskazanej w tym akcie prawa miejscowego. Strona powodowa nie zaprzeczyła tej okoliczności. Tym samym należało przyjąć, że właściwa dla przedmiotowego lokalu stawka czynszu to stawka czynszu regulowanego dla lokali VII. kategorii wynosząca 1,27 zł za 1 m 2. Powierzchnia lokalu zajmowanego przez pozwanych wynosiła 123,20 m 2, a zatem należny miesięczny czynsz wynosił 156,46 zł.

W części za uzasadniony Sąd uznał podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia. Nie ulega wątpliwości, że roszczenie o zapłatę czynszu najmu jest roszczeniem okresowym, zaś zgodnie z art. 118 kc termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe wynosi trzy lata. Roszczenie powódki o zapłatę czynszu dotyczyło okresu od 1 sierpnia 2015r. do 31 maja 2016r. Pozew natomiast został wniesiony w dniu 18 grudnia 2018r. W związku z powyższym należało uznać, że roszczenie o zapłatę czynszu wymagalne w okresie od sierpnia do listopada 2015r. (pozycje 1-7 w tabeli k. 80-81) uległo przedawnieniu. Wobec powyższego powódka mogła żądać zapłaty jedynie za 6 miesięcy. W tym stanie rzeczy powództwo w zakresie czynszu najmu zasługiwało na uwzględnienie jedynie w zakresie kwoty 938,76 zł (6 x 156,46 zł). Natomiast w pozostałym zakresie, jako nieudowodnione i częściowo przedawnione podlegało oddaleniu.

W ocenie Sądu bezzasadny był natomiast podniesiony przez stronę pozwaną zarzut braku legitymacji procesowej czynnej w zakresie dotyczącym żądania kosztów mediów. Jak wskazuje się w doktrynie zarządca obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 kpc) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 kpc). W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 i 935 w zw. z art. 612, 613 i 615 kpc) (por. A. Góra-Błaszczykowska (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Tom I B. Komentarz. Art. 425–729, Warszawa 2020). Niewątpliwie pobieranie opłat od najemców mieści się w granicach prawidłowej gospodarki rzeczą.

Zważyć jednak należy, iż poza zarzutem braku legitymacji procesowej, pełnomocnik pozwanych zarzucił także nieudowodnienie wysokości opłat za media. Strona powodowa nie odniosła się do tego zarzutu, choć na niej spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, zgodnie z art. 6 kc. Zważyć należy, iż wysokość niektórych opłat została określona w dokumencie „ rozliczenie ogólnej kwoty opłat dla: P. W.” z dnia 28 maja 2012r. Na dokumencie tym odręcznie uczyniono adnotację, że stanowi ono załącznik do umowy w sprawie opłat, niemniej dokument ten powstał w dacie późniejszej niż sama umowa, a nadto nie ma nim żadnych podpisów stron, sugerujących, że był objęty konsensem stron. Z tego względu nie można przyjąć, że określał stawki opłat, wiążące pozwanych. Nie ma zatem żadnego dowodu świadczącego o tym, że strony umówiły się co do warunków i wysokości ponoszenia opłat za media. Nadto, strona powodowa nie przedłożyła żadnych dowodów, na podstawie których możnaby ustalić, jak kształtowało się zużycie poszczególnych mediów i jak zostały wyliczone koszty zużycia mediów, które objęte były żądaniem pozwu. Zaoferowany materiał dowodowy nie pozwala na weryfikację wyliczeń strony powodowej zawartych w pozwie.

Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda jedynie kwotę 938,76 zł z tytułu czynszu najmu. Na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc od tej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 18 grudnia 2018r. do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należało, że pismem z dnia 21 listopada 2018r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 12.990,38 zł w terminie 7 dni od doręczenia wezwania. Wezwanie zostało doręczone pozwanym w dniu 3 grudnia 2018r. Bez wątpienia zatem, w dacie wniesienia pozwu roszczenie było już wymagalne.

W pozostałym zakresie, na podstawie powyższych przepisów a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

Zważywszy na fakt, że pozwani ulegli tylko w nieznacznym zakresie (7,2 %) na mocy art. 98 kpc Sąd zasądził od powoda solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 3.600 zł stanowiącą opłatę za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej.