descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt III K 350/12

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 6 lutego 2018 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu w III Wydziale Karnym w składzie:

Przewodniczący: SSO Elżbieta Sztenc

Protokolant: Bartosz Gawlas

1. A. G. (1) urodz. (...) we W.

czym wyrządził spółce (...) Spółka z o.o. szkodę majątkową w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.153.389,77 zł,

tj. o czyn z art. 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 18 § 1 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 296 § 2 i 3 k.k. i art. 308 k.k. w zw. z art. 301 § 3 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k.

II. w okresie od 28 stycznia 2008 roku do 5 marca 2008 roku we W. działając w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej doprowadził A. S. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w łącznej kwocie 402 000 złotych, stanowiącej mienie znacznej wartości, w ten sposób, że w dniu 28 stycznia 2008 roku przedstawił A. S. (1) ofertę sprzedaży 485 udziałów w spółce (...) w kwocie po 500 złotych każdy, którą to A. S. (1) przyjął w dniu 4 marca 2008 roku, wprowadzając go w błąd co do tego, że w skład majątku tejże spółki wchodzić będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...) gmina K. – działka numer (...) o numerze księgi wieczystej (...) oraz zbiornik żelbetonowy stanowiące trwały majątek tej spółki, po czym w dniu 5 marca 2008 roku sprzedał sobie samemu i B. i E. M. prawo użytkowania wieczystego powyższej działki wraz ze zbiornikiem, obniżając tym samym znacznie wartość tej spółki

tj. o czyn z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k.

III. w okresie od września 2009 roku do listopada 2009 roku w razie grożącej upadłości reprezentowanej przez niego spółki (...) Sp. z o.o., nie mogąc zaspokoić wszystkich wierzycieli spłacił i zabezpieczył tylko niektórych z nich, a w tym:

- w dniu 7 września 2009 roku przekazał na rzecz B. M. kwotę 6 771 złotych;

- w dniu 30 września 2009 roku przekazał na rzecz B. M. trzy kwoty 13 542 złotych, 120 586 złotych oraz kwotę 125 000 złotych;

- w dniu 2 grudnia 2009 roku zobowiązał się do uiszczenia kwoty 58 627, 10 złotych wraz z odsetkami na rzecz (...) Sp. z o.o. do dnia 28 lutego 2010 roku, czym działał na szkodę pozostałych wierzycieli, tj. Kopalni (...), (...) sp. z o.o., (...) Sp. z o.o., B. (...), J. J. J. (1), H. J. H., P. J. N., Cementownia (...), M. B. (1) – (...), (...), (...) Sp. z o.o., (...), Usługi (...), R. (...), W.- Zakład (...), W. U. K., W., Firma (...), (...), P. Serwis (...), Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.

tj. o czyn z art. 302 § 1 k.k.

IV. w okresie od lutego 2010 roku do maja 2010 roku we W. pomimo zainicjowanego wnioskiem o upadłość z dnia 23 grudnia 2009 roku oraz wydanym w jego toku postanowieniem o ogłoszeniu upadłości 15 lutego 2010 roku (sygn. akt VIII GU 225/09) postępowania upadłościowego nie wydał ustanowionemu Syndykowi Masy Upadłościowej wyznaczonemu dla spółki (...) Sp. z o.o.– K. N. niezbędnej dokumentacji dotyczącej działalności spółki, dokumentów z firmy (...) Sp. z o.o., w oparciu o które dokonano korekt faktur o numerach (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2010 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, klucza do programu komputerowego obsługującego węzeł betonowy, kluczy do pomieszczeń biurowych (...) Sp. z o.o., należących do spółki telefonów komórkowych, kluczyków i dokumentacji pojazdów należących do spółki,

tj. o czyn z art. 523 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawa upadłościowego i naprawczego (Dz. U. 2006, Nr 157, poz. 1119)

2. B. M. urodz. (...)

we W.

syna A. i J. z domu K.

oskarżonego o to, że:

I. w okresie od marca 2008 roku do 15 lutego 2010 roku we W. i w B., działając w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z K. G. (1) i A. G. (1) obowiązanym na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes zarządu Spółki z o.o. (...) do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy doprowadził poprzez zawarcie niekorzystnych dla spółki umów gospodarczych do postawienia spółki (...) w dniu 15 lutego 2010 roku w stan upadłości i wyrządzenia tej spółce szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.153.389,77 zł, tj.:

- w dniu 5 marca 2008 roku nabył na mocy umowy kupna – sprzedaży

jako współwłasność majątkową z żoną E. M. i A. G. (1)

od A. G. (1) i K. G. (1) reprezentujących firmę (...) Spółka z o.o., udział w prawie użytkowania wieczystego działki o nr (...) położonej przy ul. (...) w B. oraz udział w prawie własności budowli w postaci zbiornika żelbetonowego stanowiącego odrębną nieruchomość, na której to działce prowadziła działalność gospodarczą firma (...), za kwotę 500.000 zł, podczas gdy wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości wraz ze zbiornikiem żelbetonowym wynosiła nie mniej niż 966.360 zł;

- w dniu 6 marca 2008 r. jako użytkownik wieczysty wraz z żoną E.

M. i A. G. (1) zawarł z K. G. (1) jako pełnomocnikiem

spółki (...) umowę dzierżawy uprzednio nabytej nieruchomości przy

ul. (...) w B. określając wysokość

czynszu dzierżawnego na nieuzasadnioną ekonomicznie kwotę 37.000 zł

miesięcznie, plus podatek VAT, co spowodowało w okresie obowiązywania umowy powstanie szkody w wysokości 518.072,70 zł

tj. o czyn z art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i 3 kk i w zw. z art.

12 k.k.

2. K. G. (2) z domu W. urodz. (...)

we W.

córki E. i Z. z domu G.

oskarżonej o to, że:

w okresie od marca 2008 roku do 15 lutego 2010 roku we W. i w B., działając w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z B. M. i A. G. (1) obowiązanym na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes zarządu Spółki z o.o. (...) do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy doprowadził poprzez zawarcie niekorzystnych dla spółki umów gospodarczych do postawienia spółki (...) w dniu 15 lutego 2010 roku w stan upadłości i wyrządzenia tej spółce szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.153.389,77 zł, tj.:

- w dniu 5 marca 2008 roku reprezentując wspólnie z A. G. (1) spółkę (...), sprzedała na mocy umowy (...) oraz B. M. i E. M. udziały w prawie użytkowania wieczystego działki o nr (...) położonej przy ul. (...) w B. oraz udziały w prawie własności zbiornika żelbetonowego, na której to nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą firma (...) za kwotę 500.000 zł , podczas gdy wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego tej działki wraz ze zbiornikiem żelbetonowym wynosiła nie mniej niż 966.360 zł;

- w dniu 6 marca 2008 roku zawarła jako reprezentant firmy (...) z B. M., E. M. i A. G. (1), umowę dzierżawy sprzedanej w dniu 5 marca 2008 roku nieruchomości przy ul. (...), określając czynsz miesięczny na nieuzasadnioną ekonomicznie kwotę 37.000 zł plus podatek VAT, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 518.072, 70 zł;

- w dniu 30 października 2009 roku wspólnie i w porozumieniu z A. G. (1) kierowała zachowaniem I. G., z którą wspólnie założyła konkurencyjną dla firmy (...) spółkę o nazwie (...) Sp. z o.o., z siedzibą na tym samym adresie (...) spółka (...), której prezesem zarządu został A. G. (1), który kierując zachowaniem A. Ć. (1) ustanawiając ją pełnomocnikiem spółki (...) sprzedał powyższej firmie w dniu 5 sierpnia 2009 roku przysługujący mu udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...), a następnie w dniu 6 sierpnia 2009 r jako prezes zarządu firmy (...) wydzierżawił powyższą nieruchomość firmie (...) reprezentowanej przez K. G. (1) za nieuzasadniony ekonomicznie miesięczny czynsz dzierżawny w kwocie 14.800 zł, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 43.956, 07 zł

tj. o czyn z art. art. 21 § 2 k.k. w zw. z art 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 18 § 1 k.k. w zw. z art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i w zw. z art. 11 § 2 k.k.

4. A. Ć. (1) z domu Ć. urodz. (...)

w T.

córki S. i J. z domu R.

oskarżonej o to, że:

I. w dniu 5 sierpnia 2008 roku we W., działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, będąc kierowaną przez A. G. (1), obowiązanego na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes S. do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy, sama będąc zatrudniona w firmie (...) na stanowisku specjalisty do spraw kadr, płac, finansów i fakturowania, udzieliła mu pomocy w wyrządzeniu szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w kwocie nie mniejszej niż 1.153.389,77 zł w ten sposób, że będąc upoważnioną na mocy pełnomocnictwa do reprezentacji spółki (...) przez prezesa tej spółki A. G. (1), nabyła w imieniu spółki (...) od A. G. (1) udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...), na którym to gruncie spółka (...) prowadziła działalność gospodarczą, co umożliwiło A. G. (1) jako prezesowi Spółki (...) w dniu 6 sierpnia 2009 r. wydzierżawienie powyższej nieruchomości firmie (...) reprezentowanej przez K. G. (1) za nieuzasadniony ekonomicznie miesięczny czynsz dzierżawny w kwocie 14.800 zł, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 43.956, 07 zł

tj. o czyn z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i 3 k.k.

I. oskarżonego A. G. (1) uznaje za winnego popełnienia czynu opisanego w pkt I części wstępnej wyroku z tym, że przyjmuje, iż

wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działki wraz ze zbiornikiem żelbetowym wynosiła nie mniej niż 870.260 zł, a nadto, że transakcja umowy dzierżawy nieruchomości z dnia 6 marca 2008 roku spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 518.872,70 zł, a także ustala, iż w dniu 8 lipca 2009 r. wspólnie i w porozumieniu z K. G. (1) kierował zachowaniem I. G., która wspólnie z K. G. (1) założyła konkurencyjną dla firmy (...) spółkę o nazwie (...) Sp. z o.o., ustalając nadto, iż wyrządził spółce (...) sp. z o.o. szkodę majątkową w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.053.088,77 zł, tj. czynu z art. 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 18 § 1 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 296 § 2 i 3 k.k. i art. 308 k.k. w zw. z art. 301 § 3 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. i za to na podstawie art. 296 § 3 k.k. w zw. z art. 11 § 3 k.k. oraz art. 33 § 2 k.k. wymierza mu karę 2 (dwóch) lat pozbawienia wolności oraz karę 150 (stu pięćdziesięciu) stawek dziennych grzywny po 100 (sto) złotych każda,

II. oskarżonego A. G. (1) uznaje za winnego popełnienia czynu opisanego w pkt II części wstępnej wyroku, z tym, że przyjmuje, iż doprowadził A. S. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w łącznej kwocie 242.500 złotych, stanowiącej mienie znacznej wartości, tj. czynu z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i za to na podstawie art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. oraz art. 33 § 2 k.k. wymierza mu karę 1 (jednego) roku pozbawienia wolności oraz karę 40 (czterdziestu) stawek dziennych grzywny po 100 (sto) złotych każda,

III. oskarżonego A. G. (1) uznaje za winnego popełnienia czynu opisanego w pkt III części wstępnej wyroku, z tym, że przyjmuje, iż dopuścił się go w okresie od września 2009 r. do 2 grudnia 2009 r., tj. czynu z art. 302 § 1 k.k. i za to na podstawie tego przepisu wymierza mu karę 6 (sześciu) miesięcy pozbawienia wolności,

IV. oskarżonego A. G. (1) uznaje za winnego popełnienia czynu opisanego w pkt IV części wstępnej wyroku, tj. czynu z art. 523 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz.535 z późn.zm.) i za to na podstawie tego przepisu wymierza mu karę 6 miesięcy pozbawienia wolności,

V. na podstawie art. 85 § 1 k.k. i art. 86 § 1 i § 2 k.k. wymierza oskarżonemu A. G. (1) karę łączną 2 (dwóch) lat pozbawienia wolności oraz karę łączną 150 (stu pięćdziesięciu) stawek dziennych grzywny po 100 (sto) złotych każda,

VI. na podstawie art. 69 § 1 k.k. i art. 70 § 1 pkt 1 k.k. w zw. z art. 4 § 1 k.k. wykonanie kary łącznej pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonego A. G. (1) warunkowo zawiesza na okres próby lat 4 (czterech),

VII. na podstawie art. 41 § 1 k.k. orzeka wobec oskarżonego A. G. (1) zakaz zajmowania stanowisk związanych z zarządzaniem podmiotami gospodarczymi na okres lat 4 (czterech),

VIII. oskarżonego B. M. uznaje za winnego tego, że w okresie od marca 2008 roku do 15 lutego 2010 roku we W. i w B., działając w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z K. G. (1) i A. G. (1) obowiązanym na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes zarządu Spółki z o.o. (...) do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy, doprowadził poprzez zawarcie niekorzystnych dla spółki umów gospodarczych do postawienia spółki (...) w dniu 15 lutego 2010 roku w stan upadłości i wyrządzenia tej spółce szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.053.088,77 zł, która została wyrządzona m.in. w wyniku tego, że:

- w dniu 5 marca 2008 roku nabył na mocy umowy kupna – sprzedaży

jako współwłasność majątkową z żoną E. M. i A. G. (1)

od A. G. (1) i K. G. (1) reprezentujących firmę (...) Spółka z o.o., udział w prawie użytkowania wieczystego działki o nr (...) położonej przy ul. (...) w B. oraz udział w prawie własności budowli w postaci zbiornika żelbetonowego stanowiącego odrębną nieruchomość, na której to działce prowadziła działalność gospodarczą firma (...), za kwotę 500.000 zł, podczas gdy wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości wraz ze zbiornikiem żelbetonowym wynosiła nie mniej niż 870.260 zł;

- w dniu 6 marca 2008 r. jako użytkownik wieczysty wraz z żoną E.

M. i A. G. (1) zawarł z K. G. (1) jako pełnomocnikiem

spółki (...) umowę dzierżawy uprzednio nabytej nieruchomości przy

ul. (...) w B. określając wysokość

czynszu dzierżawnego na nieuzasadnioną ekonomicznie kwotę 37.000 zł

miesięcznie, plus podatek VAT, co spowodowało w okresie obowiązywania umowy powstanie szkody w wysokości 518.872,70 zł,

tj. czynu z art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i § 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i za to na podstawie art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 3 k.k. oraz art. 33 § 2 k.k. wymierza mu karę 1 (jednego) roku pozbawienia wolności oraz karę 150 (stu pięćdziesięciu) stawek dziennych grzywny po 300 (trzysta) złotych każda,

IX. na podstawie art. 69 § 1 k.k. i art. 70 § 1 pkt 1 k.k. w zw. z art. 4 § 1 k.k. wykonanie kary pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonego B. M. warunkowo zawiesza na okres próby lat 3 (trzech),

X. oskarżoną K. G. (1) uznaje za winną tego, że w okresie od marca 2008 roku do 15 lutego 2010 roku we W. i w B., działając w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z B. M. i A. G. (1) obowiązanym na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes zarządu Spółki z o.o. (...) do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy doprowadziła poprzez zawarcie niekorzystnych dla spółki umów gospodarczych do postawienia spółki (...) w dniu 15 lutego 2010 roku w stan upadłości i wyrządzenia tej spółce szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w łącznej kwocie 1.053.088,77 zł, która została wyrządzona m.in. w wyniku tego, że:

- w dniu 5 marca 2008 roku reprezentując wspólnie z A. G. (1) spółkę (...), sprzedała na mocy umowy (...) oraz B. M. i E. M. udziały w prawie użytkowania wieczystego działki o nr (...) położonej przy ul. (...) w B. oraz udziały w prawie własności zbiornika żelbetonowego, na której to nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą firma (...) za kwotę 500.000 zł , podczas gdy wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego tej działki wraz ze zbiornikiem żelbetonowym wynosiła nie mniej niż 870.260 zł;

- w dniu 6 marca 2008 roku zawarła jako reprezentant firmy (...) z B. M., E. M. i A. G. (1), umowę dzierżawy sprzedanej w dniu 5 marca 2008 roku nieruchomości przy ul. (...), określając czynsz miesięczny na nieuzasadnioną ekonomicznie kwotę 37.000 zł plus podatek VAT, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 518.872, 70 zł;

- w dniu 8 lipca 2009 roku wspólnie i w porozumieniu z A. G. (1) kierowała zachowaniem I. G., z którą wspólnie założyła konkurencyjną dla firmy (...) spółkę o nazwie (...) Sp. z o.o., z siedzibą na tym samym adresie (...) spółka (...), której prezesem zarządu został A. G. (1), który kierując zachowaniem A. Ć. (1) ustanawiając ją pełnomocnikiem spółki (...) sprzedał powyższej firmie w dniu 5 sierpnia 2009 roku przysługujący mu udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...), a następnie w dniu 6 sierpnia 2009 r jako prezes zarządu firmy (...) wydzierżawił powyższą nieruchomość firmie (...) reprezentowanej przez K. G. (1) za nieuzasadniony ekonomicznie miesięczny czynsz dzierżawny w kwocie 14.800 zł, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 43.956, 07 zł, tj. czynu z art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i § 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i art. 18 § 1 k.k. w zw. z art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i § 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. za to na podstawie art. 21 § 2 k.k. w zw. z art. 296 § 3 k.k. w zw. z art. 11 § 3 k.k. wymierza jej karę 1 (jednego) roku pozbawienia wolności,

XI. na podstawie art. 69 § 1 k.k. i art. 70 § 1 pkt 1 k.k. w zw. z art. 4 § 1 k.k. k.k. wykonanie kary pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonej K. G. (1) warunkowo zawiesza na okres próby lat 3 (trzech),

XII. oskarżoną A. C. uznaje za winną tego, że w dniu 5 sierpnia 2009 roku we W., działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, będąc kierowaną przez A. G. (1), obowiązanego na mocy przepisów Kodeksu Spółek Handlowych jako prezes S. do zajmowania się działalnością gospodarczą powyższej firmy, sama będąc zatrudniona w firmie (...) na stanowisku specjalisty do spraw kadr, płac, finansów i fakturowania, udzieliła mu pomocy w wyrządzeniu szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w kwocie 1.053.088,77 zł – która została wyrządzona na skutek zawarcia niekorzystnych dla spółki umów gospodarczych - m.in. w ten sposób, że będąc upoważnioną na mocy pełnomocnictwa do reprezentacji spółki (...) przez prezesa tej spółki A. G. (1) nabyła w imieniu spółki (...) od A. G. (1) udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...), na którym to gruncie spółka (...) prowadziła działalność gospodarczą, co umożliwiło A. G. (1) jako prezesowi Spółki (...) w dniu 6 sierpnia 2009 r. wydzierżawienie powyższej nieruchomości firmie (...) reprezentowanej przez K. G. (1) za nieuzasadniony ekonomicznie miesięczny czynsz dzierżawny w kwocie 14.800 zł, która to transakcja spowodowała powstanie w majątku spółki (...) szkody w wysokości nie mniejszej niż 43.956, 07 zł, tj. czynu z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 296 § 2 i § 3 k.k. i za na podstawie art. 19 § 1 k.k. w zw. z art. 296 § 3 k.k. oraz art. 33 § 2 k.k. wymierza jej karę 1 (jednego) roku pozbawienia wolności oraz karę 50 (pięćdziesięciu) stawek dziennych grzywny po 10 (dziesięć) złotych każda,

XIII. na podstawie art. 69 § 1 k.k. i art. 70 § 1 pkt 1 k.k. w zw. z art. 4 § 1 k.k. wykonanie kary pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonej A. Ć. (1) warunkowo zawiesza na okres próby lat 3 (trzech),

XIV. na podstawie art. 63 § 1 k.k. zalicza oskarżonej A. Ć. (1) na poczet orzeczonej kary grzywny okres zatrzymania, tj. dzień 9 czerwca 2010 r., przyjmując, iż jeden dzień zatrzymania jest równy dwóm dziennym stawkom grzywny,

XV. na podstawie art. 46 § 1 k.k. orzeka wobec oskarżonego A. G. (1) obowiązek naprawienia szkody poprzez:

- zapłatę kwoty 242.500,00 złotych na rzecz oskarżyciela posiłkowego A. S. (1);

- zapłatę kwoty 4.327,00 na rzecz oskarżyciela posiłkowego (...) sp. z o.o.,

XVI. zasądza od oskarżonego A. G. (1) na rzecz oskarżyciela posiłkowego A. S. (1) kwotę 5.018,40 zł oraz na rzecz oskarżyciela posiłkowego (...) sp. z o.o. kwotę 1.180,80 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

XVII. zasądza od Skarbu Państwa na rzecz adw. A. G. (2) i adw. R. B. kwoty po 5.018,40 zł tytułem nieopłaconej obrony z urzędu oskarżonych K. G. (1) oraz A. Ć. (1),

XVIII. zasądza od oskarżonych A. G. (1), B. M., K. G. (1) i A. Ć. (1) na rzecz Skarbu Państwa wydatki spowodowane ich sprawami od dnia wszczęcia postępowania oraz wymierza im opłaty sądowe, a to:

1. oskarżonemu A. G. (1) w kwocie 3.300,00 zł;

2. oskarżonemu B. M. w kwocie 9.180,00 zł;

3. oskarżonej K. G. (1) w kwocie 180,00 zł;

4. oskarżonej A. Ć. (1) w kwocie 280,00 zł.

SSO Elżbieta Sztenc

Uzasadnienie

W toku przewodu sądowego ustalono następujący stan faktyczny:

Oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) do 2003 r. pracował jako prezes zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą we W., która zajmowała się produkcją betonu, po czym postanowił rozpocząć własną działalność gospodarczą w tym zakresie.

Po odejściu z ww. spółki, otrzymał jednak propozycję pracy w firmie (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., którą przyjął. Pracując już w tejże spółce, poszukiwał jednak odpowiedniego terenu, na którym mógłby w przyszłości prowadzić własną działalność gospodarczą. W związku z tym, iż nie mógł pełnić funkcji prezesa jednocześnie w dwóch spółkach (podobnie jak oskarżony B. M. będący prezesem spółki (...) produkującej prefabrykaty betonowe), za radą prawników postanowił, iż będzie tzw. cichym udziałowcem, podobnie jak oskarżony B. M., którego znał jeszcze od 1995 r., m.in. ze wspólnej pracy w (...), gdzie B. M. zajmował kierownicze stanowisko. Jako pomysłodawca i inicjator założenia (...) spółki,, (...) miał wprowadzić do niej m.in. cały know how produkcji betonu, gdyż w związku z wcześniejszym okresem pracy w (...) – uczył się produkcji betonu w N., zdawał tam stosowne egzaminy, asystując m.in. przez wiele lat specjaliście, który w ww. kraju był odpowiedzialny za jakość cementu, ucząc się od niego. Oskarżyciel posiłkowy postanowił zaprosić do tworzonej spółki oskarżonego B. M., którego znał jako człowieka uczciwego i kompetentnego, a nadto swojego sąsiada A. G. (1). Oskarżony B. M. miał wprowadzić kontakty ze spółki (...), zaś A. G. (1) miał być prezesem nowej spółki. Jego rola miała jednak być ograniczona do podpisywania stosownych dokumentów, dokonywania zakupów, zlecania napraw i ogólnego pilnowania firmy w miejscu jej siedziby. Faktycznymi osobami, które miały podejmować wiążące i strategiczne decyzje dla funkcjonowania spółki zgodnie z dokonanymi ustaleniami, mieli być oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) i oskarżony B. M., którzy mieli wnieść do tworzonej spółki stosowne środki finansowe, umożliwiające rozpoczęcie jej funkcjonowania.

W związku z powyższym, w dniu 29 kwietnia 2005 r. oskarżony A. G. (1) złożył u notariusza oświadczenie o zawiązaniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o nazwie (...) z/s w B., w nazwie, której znalazły się inicjały imienia i nazwiska oskarżyciela posiłkowego. Kapitał założycielski spółki wynosił 50.000 zł i został podzielony na 100 udziałów po 500 zł każdy, przy czym wszystkie udziały objął ww. Aktem notarialnym, stanowiącym protokół Zgromadzenia Wspólników powołano jednoosobowy zarząd spółki, ustanawiając A. G. (1) członkiem zarządu i prezesem spółki. W tym samym dniu, oskarżony A. G. (1) złożył przed notariuszem ofertę sprzedaży 40 % udziałów w (...) sp. z o.o. oskarżycielowi posiłkowemu A. S. (1). Podobną ofertę złożono oskarżonemu B. M..

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 49-51, 93-94, 97-99, 196-208, 5549-5557, 9314-9319v;

akt notarialny z dnia 29 kwietnia 2005 r., (...) k. 7-14;

zeznania świadka M. L. (1) k. 95-96, 5521-5525, 9289-9292v;

oferta sprzedaży udziałów z dnia 29.04.2005 r. k. 100;

zeznania świadka K. K. (2) k. 9391;

zeznania świadka I. M. k. 5912-5915, 9510v-9511.

W dniu założenia spółki oskarżony A. G. (1) udzielił pełnomocnictwa A. S. (1) i B. M. do reprezentowania jej przed wszelkimi organami i urzędami, w tym przed Urzędem Skarbowym, Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, Urzędem Statystycznym, bankami, a nadto przed organami samorządowymi. Na podstawie tego pełnomocnictwa – udzielonego bezterminowo – oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) zarządzał spółką (...), w tym doprowadzał do podpisywania umów z bankami, z firmami leasingowymi, z dostawcami i klientami, nie pobierając z tego tytułu jednakże żadnego wynagrodzenia z uwagi na początkowy okres rozpoczęcia działalności gospodarczej przez spółkę, która nie miała wówczas zysków. W dniu 30.06.2005 r. oskarżony A. G. (1) sprzedał 1 udział swojej żonie K. G. (1). W dniu 13 lutego 2006 r. oskarżony A. G. (1) ponownie udzielił ww. pełnomocnictwa, a także oskarżonemu B. M., z tym, że każdemu z nich z osobna, w przeciwieństwie do pełnomocnictwa z dnia 29.04.2005 r.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 196-208, 9314-9319v;

pełnomocnictwo udzielone A. S. (1) w dniu 29.04.2005 r.

i B. M. – k. 668, 9278;

pełnomocnictwo udzielone A. S. (1) w dniu 13.02.2006 r. k. 102;

pełnomocnictwo udzielone B. M. w dniu 13 lutego 2006 r.

k. 3386;

umowa sprzedaży udziałów K. G. (1) z dnia 30.06.2005 r. k. 249-250.

Po tymże, oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) w dniu 6.08.2005 r. zawarł z oskarżonym A. G. (1) umowę pożyczki na kwotę 170.000 zł, na mocy której zobowiązał się udzielić ww. pożyczki w tejże kwocie, którą w dniu 8.08.2005 r. przekazał oskarżonemu, co tenże potwierdził na piśmie. Była ona przeznaczona na tzw. kapitał założycielski spółki.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 198-208, 9314-9319v;

umowa pożyczki z dnia 6.08.2005 r. k. 57-58;

pismo A. S. (1) z dnia 24.06.2008 r. k. 56;

potwierdzenie wypłaty pożyczki k. 59.

Niezależnie od tego, oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) w dniach 1.08.2005 r., 11.08.2005 r., 22.08.2005 r., 20.09.2005 r., 6.10.2005 r., 27.10.2005 r., 6.12.2005 r., 17.02.2006 r., 15.03.2006 r. zawarł z oskarżonym A. G. (1) jako prezesem zarządu (...) sp. z o.o. kolejne umowy pożyczki na łączną kwotę 267.000 zł, które początkowo miały być spłacone w terminie 30 dni, zaś na mocy zawartych następnie aneksów – w terminie 12 miesięcy, zaś ostatecznie w terminie 60 miesięcy, przy czym najwcześniej wymagalna spłata przypadała na dzień 1.08.2010 r. Wysokość odsetek od pożyczek została określona na 16 % w stosunku rocznym.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 198-208, 9314-9319v;

umowy pożyczek wraz z aneksami k. 60-86;

pismo A. S. (1) z dnia 24.06.2008r. k. 56.

Także oskarżony B. M. udzielił (...) sp. z o.o. pożyczek na łączną kwotę 272.000 zł, a to w dniach 21.10.2005 r., 22.08.2005 r., 6.10.2005 r., 21.09.2005 r., 11.08.2005 r., 6.12.2005r., 3.08.2005 r., 19.08.2005 r., 16.03.2006 r., 27.10.2005 r., które początkowo miały być spłacone w terminie 12 miesięcy, zaś ostatecznie na mocy zawartych aneksów w terminie 60 miesięcy, przy czym najwcześniej wymagalna spłata przypadała w lipcu 2011 r.

W zawartych umowach pożyczki określono w art. 4, iż wysokość odsetek od pożyczki w okresie pierwszych 12 miesięcy liczonych od dnia wypłaty pożyczki wynosi 16 % w stosunku rocznym, a następnie zostanie zwiększona na 21 % w stosunku rocznym.

Oskarżony A. G. (1) także w dniach 16.06.2005 r., 30.06.2005 r., 15.07.2005 r., 11.08.2005 r. i 20.09.2005 r. zawarł umowy pożyczek na łączną kwotę 225.000 zł, na mocy których zobowiązał się ich udzielić (...) sp. z o.o. Na mocy zawartych aneksów miały one być spłacone w terminie 60 miesięcy od daty podpisania tychże, tj. najwcześniej w 2011 roku.

dowód:

umowy pożyczki wraz z aneksami k. 141-180, 3228-3268, 3722-3723, 3688-3693, 3724-3725, 3726-3727, 3728-3729, 3730-3731, 3732-3734, 3735, 3736-3737, 3738-3739, 3740-3741;

protokół oględzin k. 3682-3685;

wykaz dowodów rzeczowych k. 3687.

W dniu 18 sierpnia 2005 r. oskarżony A. G. (1) jako prezes zarządu (...) sp. z o.o. działając w imieniu tejże spółki nabył od (...) Przedsiębiorstwa (...) i (...) S.A. z/s we W. przy ul. (...) prawo użytkowania wieczystego działki numer (...) o powierzchni 0,8965 ha położonej w B., gmina K., (...) oraz prawo własności budowli w postaci zbiornika żelbetonowego stanowiącego odrębną nieruchomość, dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą KW (...) za kwotę 403.187,20 zł netto plus podatek od towarów i usług (...) w kwocie 88.701,18 zł.

dowód:

akt notarialny z dnia 18.08.2005 r., Rep. A numer (...) k. 422-432;

zeznania świadka A. S. (1) k. 5549-5557, 9314-9319v.

W dniu 3 września 2005 r. zgromadzenie wspólników (...) sp. z o.o. podjęło uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego do kwoty 402.500 zł. Podwyższony kapitał zakładowy został podzielony na 805 udziałów po 500 zł każdy, przy czym oskarżony A. G. (1) objął 804 udziały, zaś oskarżona K. G. (1) objęła 1 udział. Podwyższony kapitał został w całości objęty przez A. G. (1) w zamian za wniesiony przez niego aport w postaci węzła betoniarskiego o łącznej wartości 352.500 zł.

Ww. węzeł betoniarski został zmontowany z części zakupionych za pieniądze, które pożyczyli spółce (...) i oskarżony B. M.. Tenże ostatni przygotowywał przy tym stosowne szkice projektowe, które były przekazywane projektantowi, będącemu jego kolegą. Oskarżony B. M. zajmował się nadto pozwoleniem na budowę węzła betoniarskiego, po uzyskaniu, którego zostały wybudowane fundamenty, na których został następnie wybudowany i posadowiony węzeł betoniarski.

dowód:

protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników (...) sp. z o.o.

k. 237-238;

zeznania świadka A. S. (1) k. 5549-5557, 9314-9319v;

wniosek do Sądu o wpisanie w rejestrze podwyższenia kapitału zakładowego k. 231.

Od początku funkcjonowania spółki (...) sp. z o.o. A. S. (1) zajmował się jej bieżącą działalnością, interesując się procedurą składania zamówień, opracowywał receptury mieszkanek betonu, kontaktował się z bankami i leasingodawcami. Był również odpowiedzialny za decyzje inwestycyjne oraz obsługę kluczowych klientów. W związku z tym, nadzorował księgowość i finanse spółki, podobnie jak oskarżony B. M., co wynikało z udzielonego każdemu z ww. stosownego pełnomocnictwa przez oskarżonego A. G. (1), a nadto zasilenia spółki środkami finansowymi. Zadaniem tegoż ostatniego było m.in. dbanie o logistykę firmy, zaopatrzenie w niezbędne materiały oraz sprzedaż betonu indywidualnym klientom.

W (...) sp. z o.o. obowiązywał przy tym stosowny tryb składania zamówień, wydawania wyprodukowanego betonu oraz wystawianie związanej z tym dokumentacji. Zlecenia wyprodukowania betonu były składane przez kierowników budów operatorowi węzła betoniarskiego, który następnie wystawiał tzw. dokument WZ, zawierający dane (...) sp. z o.o., kolejny numer dokumentu, datę jego wydania, dane odbiorcy, klasę i ilość betonu, miejsce jego dostarczenia. Swoje podpisy w momencie odbioru betonu składali na nim operator węzła betoniarskiego oraz kierowca przewożący beton. Po dostarczeniu betonu, kierowca był zobowiązany oddać dokument WZ podpisany przez odbiorcę betonu operatorowi na sterowni. Dokumenty WZ były następnie odbierane od operatora przez M. L. (1), która nadto pobierała dane z komputera w sterowni, dotyczące zestawienia dokumentów za dany dzień. Ww. zapisywała pobierane dane na pendrivie, a następnie wystawiała faktury poszczególnym klientom. Ww. w zakresie swoich obowiązków miała nadto wystawianie faktur VAT, obsługę korespondencji, prowadzenie ewidencji sprzedaży i zakupów, a także przekazywanie faktur do zewnętrznego biura rachunkowego. Ceny dla dużych korporacyjnych klientów były ustalane przez A. S. (1), a następnie określane w treści stosownych umów pisemnych, zawieranych przez spółkę, natomiast ceny dla klientów indywidualnych były ustalane ustnie przez oskarżonego A. G. (1). Zakup dokonywany przez osobę fizyczną był rejestrowany w kasie fiskalnej, a następnie wystawiano fakturę. Gdy klient płacił gotówką, a nie przelewem – pieniądze przyjmował oskarżony A. G. (1). W przypadku awarii, bądź błędnego wystawienia dokumentu WZ, był on anulowany, po czym operator węzła betoniarskiego wystawiał prawidłowy dokument WZ. Oskarżony A. G. (1) pomagał nadto operatorowi węzła betoniarskiego koordynować moment wyjazdu betonowozów z terenu, na którym siedzibą miała spółka (...).

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 5549-5557, 9314-9319v;

zeznania świadka M. L. (1) k. 95-96, 5521-5525, 9289-9292v;

zeznania świadka M. S. k. 5426-5431, 9388v-9389;

zeznania świadka W. Ł. k. 5463-6466, 8278, 9391-9392v;

zeznania świadka M. L. (2) k. 5888-5892, 9463v-9464v.

Od samego początku funkcjonowania (...) sp. z o.o. jako księgowa pracowała w niej A. F. (1), która była bliską współpracownicą oskarżonego B. M. w firmie (...). W (...) była również zatrudniona siostra oskarżonego B. B. (3) K., która współpracowała z A. F. (1). W związku z nieporozumieniami, jakie wynikły w toku współpracy obu ww., najpierw A. F. (1), a następnie B. K. przestały wykonywać swoje obowiązki, po czym prowadzenie księgowości zostało zlecone zewnętrznej firmie, tj. Biuru (...), zaś na miejsce B. K. zatrudniono nową asystentkę prezesa zarządu, tj. ww. M. L. (1).

Mimo podpisania stosownej umowy z Biurem (...) w marcu 2006 r. na prowadzenie księgowości (...) sp. z o.o., od samego początku jej obowiązywania oskarżony B. M. kontrolował sposób księgowania dokumentów oraz dekretowania i księgowania zdarzeń gospodarczych w spółce, wymagając przy tym, aby przy księgowaniu zdarzenia gospodarczego był bardzo wyczerpujący opis, czego dotyczy księgowanie, sprawdzając nadto kwestie rachunkowe, mimo, że E. R. (1) posiadająca wyższe wykształcenie ekonomiczne, posiadała uprawnienia do prowadzenia księgowości. Ww. traktowała go jako wspólnika (...) sp. z o.o., gdyż brał czynny udział w zarządzaniu spółką, podobnie jak A. S. (1). Oskarżony B. M. dysponował przy tym hasłami do konta bankowego spółki, sporządzał przelewy oraz na bieżąco kontrolował produkcję betonu. A. S. (1) proponując jej prowadzenie księgowości w spółce, poinformował ją przy tym, iż jest faktycznym właścicielem spółki „niejako ukrytym”.

dowód:

zeznania świadka E. R. (1) k. 5562-5563, 9431v-9433;

zeznania świadka T. N. k. 5500-5509, 9292-9295v;

wyjaśnienia oskarżonego B. M. k. 9464v;

zeznania świadka A. S. (1) k. 9314-9319v.

Po założeniu spółki (...) sp. z o.o. w 2005 r. jej działalność rozwijała się dynamicznie, przy czym w latach 2005 – 2007 przynosiła spodziewane zyski, mimo, że oskarżony B. M. nie wywiązał się z zapewnień dotyczących nawiązania współpracy (...) sp. z o.o. z kierowaną przezeń firmą (...). W zamian za to, w sierpniu 2007 r. pojawiła się możliwość podpisania kontraktu na dostawę betonu na budowę autostrady. Związany z tym gwałtowny wzrost obrotów w ocenie A. S. (1) wymagał uzyskania stosownego kredytu obrotowego, który postanowiono zaciągnąć w banku. Ponieważ tenże wymagał przedstawienia sposobu zabezpieczenia kredytu, A. S. (1) zlecił odpłatne wykonanie wyceny nieruchomości przy ul. (...) w B., gdzie miała siedzibę (...) sp. z o.o. Ww. wyceny dokonał K. K. (2) już po dostosowaniu terenu do profilu działalności ww. spółki, który oszacował prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości na kwotę 1.579.000 zł. O tymże wiedział oskarżony B. M., gdyż wraz z A. S. (1) dużo dyskutował na temat wszystkich inwestycji i kosztów. A. S. (1) mówiąc o ww. wycenie, chciał skłonić B. M., aby jednak w imieniu (...) podpisał kontrakt z (...) sp. z o.o. Wiedzę na temat ww. wyceny miał także oskarżony A. G. (1).

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 5549-5557, 9314-9319v;

zeznania świadka K. K. (2) k. 386-388, 5539-5541, 9391;

operat szacunkowy K. K. (2) k. 26-41;

zeznania świadka M. J. k. 6024-6025, 9459-9460.

Oskarżony B. M. nie wyrażał jednak w dalszym ciągu chęci podpisania kontraktu w imieniu (...) z (...) sp. z o.o., co A. S. (1) odbierał jako skutek osobistego urazu ww. do niego, wynikającego z podjęcia decyzji personalnych, dotyczących m.in. zatrudnienia od lipca 2006 r. M. L. (1) na stanowisko, które przedtem zajmowała jego siostra, tj. B. K., a także w związku ze zleceniem w marcu 2006 r. prowadzenia księgowości biuru (...), z odsunięciem od wykonywania tych obowiązków jego współpracownicy z (...) - A. F. (1). Decyzje te uniemożliwiały mu bowiem sprawowanie bieżącej kontroli i nadzoru nad działalnością (...) sp. z o.o., a tym samym podejmowanie wiążących decyzji związanych z zarządzaniem spółką. W związku z tym, na przełomie czerwca i lipca 2007 r. oskarżony B. M. telefonicznie poinformował oskarżyciela posiłkowego A. S. (1), że nie jest zainteresowany ofertą zbycia mu 40 % udziałów w (...) sp. z o.o., jaką w dniu 29 kwietnia 2005 r. złożył mu (podobnie jak ww.) oskarżony A. G. (1). Ww. oferty były swoistym zabezpieczeniem interesów obu „ukrytych wspólników”. Oskarżony B. M. poinformował przy tym A. S. (1), że aktualnie interesuje go tylko dobrze oprocentowana pożyczka, w związku, z czym chce mieć nadal dostęp do wszystkich informacji księgowych, mimo, że spółce się dobrze powodzi, a jego pieniądze nie są zagrożone.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 5549-5557, 9314-9319v.

W połowie 2007 r. A. S. (1) zaczął podejrzewać, że oskarżony A. G. (1) działa na niekorzyść spółki poprzez poza fakturową sprzedaż betonu. W związku z tym, wykorzystując fakt przebywania A. G. (1) na urlopie w (...), w lutym 2008 r. dokonał kontroli w zakresie ewidencjonowania sprzedaży przez (...) sp. z o.o. w 2007 roku, ujawniając, że w spółce była prowadzona sprzedaż betonu poza ewidencją faktur VAT i bez odprowadzania należności publiczno – prawnych z tego tytułu. Zastrzeżenia A. S. (1) wzbudziły 263 transakcje z 2007 r. z podmiotami trzecimi, który w związku z tym doliczył się braków w wysokości blisko 360 – 380 tys. zł tylko za 2007 r. A. S. (1) znalazł przy tym dowody dostaw betonu na ww. kwotę z odręcznymi zapisami A. G. (1), że otrzymał zapłatę, jednakże nie było to zaewidencjonowane w księgowości spółki oraz w kasie fiskalnej. W związku z tym, na przełomie lutego i marca 2008 r. A. S. (1) poinformował osobiście o stwierdzonych nieprawidłowościach oskarżonego A. G. (1), stwierdzając przy tym, iż jeżeli tego nie wyjaśni, to będzie zmuszony poinformować Pierwszy Urząd Skarbowy we W..

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 198-208, 9314-9319v;

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 9292v-9295v;

zeznania świadka M. L. (1) k. 95-96, 5521-5525, 9289-9292v;

zeznania świadka A. A. (3) k. 7680-7682, 9655;

zestawienia dokumentów WZ za 2007 r. k. 1161-1178;

dowody wydania betonu za 2007 r. k. 1179-1205;

pismo A. S. (1) wraz z załącznikami k. 833-837.

W związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami, oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) w dniu 26 lutego 2008 r. zatelefonował do oskarżonego B. M., a następnie spotkał się z nim tego samego dania w godzinach wieczornych. W czasie spotkania oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) poinformował oskarżonego B. M. o działaniu oskarżonego A. G. (1) na szkodę spółki, a także o tym, iż zdecydował się przyjąć ofertę zakupu udziałów w spółce złożoną mu przez A. G. (1) w dniu 28 stycznia 2008 r. celem m.in. przejęcia kontroli nad spółką. Ww. ofertę oskarżony A. G. (1) złożył A. S. (1) przed notariuszem działając jako wspólnik (...) sp. z o.o. Dotyczyła ona sprzedaży 485 udziałów, stanowiących pakiet 60 % w ww. spółce o wartości 500 zł każdy. Oferta ta zgodnie z oświadczeniem złożonym przez A. G. (1) była wiążąca do dnia 31 marca 2008 r.

Oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) w czasie ww. spotkania z oskarżonym B. M. proponował temuż ostatniemu, by wspólnie z nim zaangażował się w działalność (...) sp. z o.o., tj. odkupił formalnie od A. G. (1) 40 % swoich „ukrytych udziałów”. Oskarżony B. M., który bez wiedzy oskarżyciela posiłkowego A. S. (1) nagrał przebieg ich rozmowy – nie przyjął jednak jego propozycji. Rezerwa, z jaką oskarżony B. M. przyjął informację o działaniu na szkodę spółki przez A. G. (1), zdziwiła A. S. (1), który w związku z tym zaczął podejrzewać, że obaj ww. mogli działać wspólnie i w porozumieniu. Z nagraniem ww. rozmowy oskarżony B. M. zapoznał następnie oskarżonego A. G. (1), po czym obaj postanowili podjąć działania mające na celu pozbawienie A. S. (1) możliwości udziału w zarządzaniu (...) sp. z o.o., a także pozbawić ją posiadanego majątku, w czym miała następnie udział m.in. oskarżona K. G. (1).

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 49-51, 93-94, 97-99, 196-208, 491-492, 5549-5557, 9314-9319v;

oferta sprzedaży udziałów z dnia 28 stycznia 2008 r. k. 16, 101;

zawiadomienie zarządu (...) sp. z o.o. o zamiarze zbycia udziałów z dnia 28.01.2008 r. k. 585;

wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 16 października 2009 r., sygn. akt I ACa 841/09 wraz z uzasadnieniem k. 808-830.

W związku z powyższym, jeszcze w lutym 2008 r. oskarżeni A. G. (1), B. M. i K. G. (1) postanowili, iż prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której (...) sp. z o.o. prowadziła działalność gospodarczą, tj. przy ul. (...) w B. zostanie zbyte na rzecz oskarżonych A. G. (1) i B. M. oraz żony tegoż ostatniego, tj. E. M..

Tymczasem oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) na mocy aktu notarialnego z dnia 4 marca 2008 r. postanowił przyjąć złożoną mu ofertę nabycia udziałów w (...) sp. z o.o., przesyłając listem poleconym w związku z tym stosowne oświadczenie oskarżonemu A. G. (1) na jego prywatny adres. Napisał nadto, iż żąda zwołania Zgromadzenia Wspólników m.in. celem odwołania prezesa A. G. (1). Oskarżony A. G. (1) po przeczytaniu ww. pisma w siedzibie spółki, oddał je następnie oskarżonemu B. M., który je zabrał. W dniu 4 marca 2008 r. oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) poinformował oskarżonego B. M., że rozpoczął procedurę odsuwania A. G. (1) od kontroli nad spółką. Ww. list polecony został dostarczony do siedziby spółki w dniu 7 marca 2008 r., jednakże nie został odebrany przez oskarżonego A. G. (1). W związku z tym, oskarżyciel posiłkowy wysłał następnego dnia gońca, który doręczył ww. list.

Pismem z dnia 11 marca 2008 r. wysłanym na adres (...) sp. z o.o. oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) powiadomił spółkę o nabyciu udziałów. Zostało ono odebrane przez upoważnionego pracownika spółki w dniu 12 marca 2008 r.

Po doręczeniu w dniu 8 marca 2008 r. oświadczenia o przyjęciu oferty udziałów przez A. S. (1), oskarżony A. G. (1) w dniu 10 marca 2008 r. wysłał oskarżycielowi posiłkowemu A. S. (1) uchwałę nr 1 Zgromadzenia Wspólników z dnia 26 lutego 2008 r. o nie wyrażeniu zgody na sprzedaż A. S. (1) udziałów, do czego namówił go oskarżony B. M.. Jednocześnie uchwałą nr 2 Zgromadzenie Wspólników wyraziło zgodę na sprzedaż 481 udziałów oskarżonej K. G. (1).

W dniu 27 lutego 2008 r. oskarżony A. G. (1) złożył ofertę sprzedaży 322 udziałów za 161.000 zł synowi oskarżonego B. A. M., który w dniu 1 marca 2008 r. złożył oświadczenie o przyjęciu oferty. W dniu 7 marca 2008 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników w osobach oskarżonych A. G. (1) i K. G. (1) podjęło uchwałę o sprzedaży udziałów (...) sp. z o.o. A. M..

W dniu 12 marca 2008 r. oskarżony A. G. (1) sprzedał A. M. 322 udziały w (...) sp. z o.o. z/s w B. o wartości nominalnej 500 zł każdy, za które ww. zapłacił 161.000 zł. Tego samego dnia oskarżony A. G. (1) sprzedał oskarżonej K. G. (1) 481 udziałów w (...) sp. z o.o. z siedzibą w B. o wartości nominalnej 500 zł każdy. Po tymże, A. M. i K. G. (1) zostali wpisani do Krajowego Rejestru Sądowego jako wspólnicy (...) sp. z o.o.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) – k. 49-51, 93-94, 97-99, 196-208, 491-492, 5549-5557, 9314-9319v;

przyjęcie oferty sprzedaży udziałów – k. 18;

pismo informujące o nie wyrażeniu zgody na sprzedaż udziałów A. S. (1) wraz z kopertą – k. 104, 1090-1093;

umowa sprzedaży udziałów A. M. – k. 218-220;

umowa sprzedaży udziałów K. G. (1) – k. 221-222;

oferta sprzedaży udziałów – k. 223, 224;

oświadczenie A. M. o przyjęciu oferty sprzedaży udziałów – k. 225;

protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników (...) sp. z o.o. z dnia 7 marca 2008 r. wraz z listą obecności – k. 226-227;

protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 15 lutego 2008 r. wraz z listą obecności – k. 228-230;

odpis KRS dot. (...) k. 181-189.

W dniu 4 marca 2008 r. oskarżony A. G. (1) działając w imieniu (...) sp. z o.o. jako prezes jej zarządu odwołał ze skutkiem natychmiastowym pełnomocnictwa udzielone A. S. (1) w dniu 29.04.2005 r. oraz w dniu 13.02.2006 r., a także wszelkie inne udzielone mu pełnomocnictwa. W dniu 10 marca 2008 r. odwołanie pełnomocnictwa A. S. (1) do działania w imieniu spółki zostało przekazane pracownikowi R., w którym (...) sp. z o.o. miała firmowe konto bankowe, po czym ww. bank po upływie 7 dni od odwołania pełnomocnictwa zablokował A. S. (1) dostęp do konta spółki.

dowód:

odwołanie pełnomocnictwa k. 251;

wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 6 lutego 2009 r., sygn. akt

X GC 151/08 wraz z uzasadnieniem k. 712-730, 810-831;

wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 16 października 2009 r., sygn. akt I ACa 841/09 wraz z uzasadnieniem k. 808-830;

zeznania świadka C. Z. k. 5635-5638, 9435v;

protokół oględzin k. 2370-2371;

wykaz dowodów rzeczowych k. 2372.

W ww. dniu, tj. 4 marca 2008 r. oskarżeni B. M., A. G. (1) i K. G. (1) postawili pożyczki udzielone (...) sp. z o.o. przez B. M. (na łączną kwotę 272.000 zł) oraz A. G. (1) (na łączną kwotę 225.000 zł) w stan natychmiastowej wykonalności, zawierając na tę okoliczność stosowne porozumienia.

dowód:

porozumienia w sprawie pożyczek k. 140, 3742.

Nazajutrz, a to w dniu 5 marca 2008 r. doszło do podpisania aktu notarialnego, na mocy, którego oskarżony A. G. (1) wraz z oskarżoną K. G. (1), która reprezentowała (...) sp. z o.o. sprzedał oskarżonemu B. M. i jego żonie E. M. 60 % prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. (...) w B., oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 8965 m 2, sam nabywając nadto 40 % prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Łączna cena sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została ustalona na kwotę 500 000 zł netto plus podatek od towarów i usług (...) w kwocie 110.000 zł.

Zgodnie z zawartą umową sprzedaży, oskarżony A. G. (1) miał dokonać zapłaty kwoty 244.000 zł (w tym podatek VAT), przy czym do dnia 30 kwietnia 2008 r. miał zapłacić kwotę 180.000 zł, zaś pozostała należność została rozłożona na 8 miesięcznych rat po 8000 zł każda. Oskarżony B. M. i E. M. zobowiązali się natomiast do zapłaty tytułem zakupu prawa użytkowania wieczystego kwoty 366.000 zł (w tym podatek od towarów i usług (...)) w ten sposób, że kwotę 270.000 zł mieli zapłacić do 30.04.2008 r., zaś pozostałą kwotę rozłożoną na 8 miesięcznych rat po 12.000 zł każda. Strony umowy oświadczyły przy tym w § 4 pkt 2 aktu notarialnego, iż kupujący są wierzycielami (...) sp. z o.o. z tytułu udzielonych jej pożyczek, w związku z czym dokonują zapłaty poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności. Oskarżony A. G. (1) wskazał do kompensaty kwotę 225.000 zł, zaś oskarżony B. M. kwotę 272.000 zł.

Oskarżeni K. G. (1) i A. G. (1) w imieniu (...) oświadczyli, że z tytułu zawartej umowy ww. spółka jako podatnik podatku od towarów i usług (...) wystawi kupującym fakturę VAT. Strony umowy oświadczyły nadto, że w cenie sprzedaży uwzględniono fakt, że 30 % powierzchni terenu, to jest działki nr (...) stanowi teren zalewowy oraz wyłączony z zabudowy. Następnie oskarżony B. M. własnoręcznie sprecyzował pisemnie, w jaki sposób mają być wystawione ww. faktury, z jaką datą, na czyją rzecz, z jakiego tytułu, jakich kwot brutto i netto mają dotyczyć, po czym poinstruował M. L. (1) jak ma je wystawić, przekazując jej swoje odręczne zapiski w tym zakresie. Ww. sporządziła następnie stosowne faktury.

dowód:

akt notarialny z dnia 5 marca 2008 r., Rep. (...) k. 134-139, 415-420;

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 5500-5509, 7980-7982, 9292v-9295v;

faktura VAT (...) nr (...) na kwotę 244.000 zł wystawiona na A. G. k. 3916, 9279, 10783;

faktura VAT (...) nr (...) na kwotę 366.000 wystawiona na B. i E. M. k. 9280, 10783;

zeznania świadka M. L. (1) k. 5521-5525, 9290v-9291;

odręczne zapiski B. M. k. 9281-9282, 10783;

zeznania świadka A. S. (1) k. 49-51, 93-94, 97-99, 491-492, 5552, 9314-9319v;

opracowanie A. S. (1) dotyczące sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) k. 495-499;

wydruk zupełny księgi wieczystej (...) k. 474-484;

protokół oględzin k. 3906-3908.

W międzyczasie, tj. na początku marca 2008 r. M. L. (1) otrzymała od oskarżonego A. G. (1) polecenie wynajęcia firmy ochroniarskiej celem uniemożliwienia oskarżycielowi posiłkowemu A. S. (1) przebywania w siedzibie (...) sp. z o.o. Gdy ww. odebrała nadto w marcu 2 listy polecone przesłane przez A. S. (1) (jeden adresowany na (...) sp. z o.o., zaś drugi adresowany na A. G. (1)), tenże ostatni powiedział do niej w obecności oskarżonego B. M., iż zapomniał jej przekazać, by niczego nie przyjmowała od A. S. (1). Także w miesiącu marcu 2008 r. zabrano z siedziby (...) sp. z o.o. komputer zawierający dokumentację spółki.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 196-208, 491-492, 5549-5557, 9314-9319v;

zeznania świadka M. L. (1) k. 5521-5525, 9289v-9292v.

Nazajutrz po zbyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na której siedzibę miała (...) sp. z o.o., tj. w dniu 6 marca 2008 r. oskarżony B. M. i E. M. oraz oskarżony A. G. (1) jako wydzierżawiający zawarli z pełnomocnikiem (...) sp. z o.o., a to oskarżoną K. G. (1), tj. dzierżawcą - umowę dzierżawy, na mocy której wydzierżawili ww. nieruchomość na czas nieokreślony, przy czym w § 8 ww. umowy strony ustaliły, iż z tytułu dzierżawcy, dzierżawca, tj. (...) sp. z o.o. będzie płacić wydzierżawiającym czynsz dzierżawy miesięczny w wysokości 37.000 zł netto plus obowiązujący podatek VAT. 60 % czynszu miało być płacone E. i B. M., zaś 40 % czynszu miało być płacone A. G. (1). W § 9 umowy postanowiono nadto, że opłaty i koszty związane z nieruchomością w okresie dzierżawy ponosić będzie dzierżawca, który zawrze odpowiednie umowy z dostawcami elektryczności, wody, gazu i usług telekomunikacyjnych oraz wywozu śmieci i nieczystości. Dzierżawca miał też płacić podatek od nieruchomości za obiekty, budowle i urządzenia, których jest właścicielem. Wydzierżawiający mieli natomiast uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości za teren i budowle, których są właścicielem.

Tytułem zabezpieczenia prawa wydzierżawiających dzierżawca w myśl § 10 zawartej umowy dzierżawy miał wpłacić wydzierżawiającym kaucję w terminie do 15 maja 2008 r., tj. w kwocie 22.200 zł B. M. i E. M. oraz w kwocie 14.800 zł A. G. (1).

dowód:

umowa dzierżawy z dnia 6 marca 2008 r. k. 1550-1553;

zeznania świadka A. S. (1) k. 491-492, 9314-9319v;

faktury dotyczące obciążenia przez (...) sp. z o.o. czynszem za dzierżawę nieruchomości w B. przy ul. (...) k. 3915.

W dniu 7 marca 2008 r. oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) w związku z powzięciem informacji o sprzedaży nieruchomości, przelał z rachunku bankowego (...) sp. z o.o. na swoje prywatne konto bankowe kwotę 267.000 zł, wskazując w tytule przelewu, iż jest to zwrot pożyczek. W dniu 12 marca 2008 r. ww. dokonał przelewów dwóch kolejnych kwot, tj. 5823,33 zł (tytułem zwrotu za faktury zakupowe do spółki) oraz 230.000 zł (tytułem wykonania receptur mieszanek betonowych). W dniu 13 marca 2008 r. oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) dokonał przelewu kwoty 15.053,78 zł (tytułem transakcji odsetek od pożyczek za okres od 1 grudnia 2007 r. do dnia 7 marca 2008 r.), zaś w dniu 17 marca 2008 r. kwoty 274.642,65 zł (tytułem dokonanych sprzedaży betonu i negocjacji za rok 2007) oraz kwoty 71.717,40 zł (tytułem: „od chem dla (...)). Wcześniej oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) uregulował wszystkie należności wynikające z faktur wystawionych na rzecz (...) sp. z o.o. Regulując zobowiązania oraz przelewając na swój prywatny rachunek ww. kwoty, oskarżyciel posiłkowy działał z zamiarem uchronienia (...) sp. z o.o. przed działaniem na szkodę spółki przez oskarżonych A. G. (1), B. M. i K. G. (1) poprzez pozbawienie jej majątku.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 196-208, 491-492, 9314-9319v;

potwierdzenie przelewu k. 857-865, 920-931;

historia operacji bankowych k. 919, 935-952, 1045-1060;

zeznania świadka I. M. k. 5912-5915, 9510v-9511.

W dniu 17 marca 2008 r. oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) zawiadomił Pierwszy Urząd Skarbowy we W. o podejrzeniu sprzedaży przez (...) sp. z o.o. towaru, tj. betonu poza ewidencją, tj. o popełnieniu przestępstwa skarbowego, w związku z czym w okresie od 15 lipca 2008 r. do 15 października 2008 r. przeprowadzono kontrolę dotyczącą zgłoszonych nieprawidłowości, a tym samym wysokości uszczuplonej należności podatkowej za okres od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. W wyniku przeprowadzonej kontroli ustalono, że (...) sp. z o.o. dokonała sprzedaży poza ewidencją, tj. pomimo stosownego obowiązku, nie wystawiła 263 faktur VAT, przy czym wysokość nie zaewidencjonowanej sprzedaży wyniosła 293.487,70 zł, zaś zaległość podatkową z tego tytułu stanowiła kwota 55.762,00 zł.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 49-51, 97-98, 196-208, 491-492, 9314-9319v;

zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa skarbowego wraz z załącznikami

k. 1147-1232;

zeznania świadka W. B. k. 91-92, 9289;

zeznania świadka M. L. (1) k. 9291v;

zeznania świadka R. W. k. 3043-3045, 9430-9430v;

zeznania świadka M. M. (3) k. 2081-2086, 7932-7934, 9386-9388v;

zeznania świadka E. R. (1) k. 5562-5563, 9431v-9433;

pismo A. S. (1) wraz z załącznikami k. 833-837;

analiza ustaleń kontroli podatkowej nr (...) k. 1257;

wniosek o objęcie podmiotu kontrolą podatkową k. 1242-1245;

decyzja Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego we W. k. 1284-1293;

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 9292v-9295v;

zeznania świadka E. W. k. 3125-3129, 9389v-9390v.

Pismami z dnia 31 marca 2008 r. i 4 kwietnia 2008 r. oskarżony A. G. (1) wezwał oskarżyciela posiłkowego A. S. (1) do zwrotu środków pieniężnych przelanych z konta bankowego (...) sp. z o.o., po czym w dniu 7 kwietnia 2008 r. złożył w Prokuraturze Rejonowej dla Wrocławia – Fabrycznej zawiadomienie o popełnieniu przez ww. przestępstwa przywłaszczenia łącznej kwoty 864.237,66 zł, w związku z czym przeciwko ww. toczyło się następnie postępowanie karne, zakończone wniesieniem do Sądu Okręgowego we Wrocławiu aktu oskarżenia o czyny z art. 284 § 2 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k. i z art. 276 k.k. w zw. z art. 12 k.k. Wyrokiem z dnia 2 czerwca 2010 r., wydanym w sprawie o sygn. akt III K 358/09 Sąd Okręgowy we Wrocławiu uniewinnił oskarżonego A. S. (1) od czynu z art. 284 § 2 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k., umarzając nadto z mocy art. 17 § 1 pkt 3 k.p.k. postępowanie w zakresie czynu z art. 276 k.k. w zw. z art. 12 k.k.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 3 listopada 2010 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II AKa 262/10 utrzymał w mocy ww. wyrok.

dowód:

zawiadomienie o przestępstwie wraz z załącznikami k. 849-865;

wezwania do zapłaty k. 866-867;

akt oskarżenia k. 1386-1396;

wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 2.06.2010 r., sygn. akt III K 358/09 wraz z uzasadnieniem k. 5269-5345;

wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 3.11.2010 r., sygn. akt II AKa 262/10 k. 5346-5355;

protokół oględzin akt sprawy o sygn. 1 Ds. 3103/09 i III K 358/09 wraz załącznikami w postaci kserokopii z ww. akt k. 848- (...);

protokoły rozpraw Sądu Okręgowego we Wrocławiu w sprawie o sygn. akt III K 358/09 k. 2015-2036.

W dniu 17 kwietnia 2008 r. A. S. (1) wniósł do Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydziału Cywilnego pozew przeciwko oskarżonym A. G. (1), K. G. (1) i A. M. o ustalenie, że przysługuje mu prawo własności 485 udziałów po 500 zł każdy w (...) sp. z o.o., a nadto o zabezpieczenie powództwa poprzez zakazanie pozwanej K. G. (1) zbywania i obciążania 481 udziałów w ww. spółce do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie oraz przez zakazanie pozwanemu A. M. zbywania i obciążania 4 udziałów w ww. spółce.

Postanowieniem z dnia 12 maja 2008 r., sygn. akt X GC 151/08 Sąd Okręgowy we Wrocławiu udzielił uprawnionemu A. S. (1) zabezpieczenia poprzez zakazanie pozwanej K. G. (1) zbywania i obciążania 481 udziałów w (...) sp. z o.o., a także zakazanie pozwanemu A. M. zbywania lub obciążania 4 udziałów – w spółce (...) sp. z o.o. do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie.

Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie, wyrokiem z dnia 6 lutego 2009 r., X GC 151/08 Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy ustalił, że powodowi A. S. (1) przysługuje prawo własności 485 udziałów po 500 zł każdy w spółce (...) sp. z o.o. z/s w B.. W ocenie Sądu, pozwani K. G. (1) i A. M. nabywając udziały w spółce (...) sp. z o.o. działali w złej wierze, przy czym A. M. jako syn B. M. pełnomocnika pozwanej spółki oraz bliskiego znajomego A. G. (1), był osobą doskonale zorientowaną w sprawach spółki i miał wiedzę o ofercie złożonej powodowi.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 16 października 2009 r., sygn. akt I ACa 841/09 oddalił apelację pozwanych od ww. wyroku.

dowód:

pozew o ustalenie z dnia 15.04.2008 r. wraz z załącznikami k. 503-518;

postanowienie w przedmiocie zabezpieczenia z dnia 12 maja 2008 r. k. 105-107, 520-522;

wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 6 lutego 2009 r., sygn. akt X GC 151/08 wraz z uzasadnieniem k. 712-730, 445;

wyrok Sadu Apelacyjnego z dnia 16 października 2009 r., sygn. akt I ACa 841/09 wraz z uzasadnieniem k. 808-831;

dokumenty z postępowania sądowego k. 2490-263, 519, 523-711, 731-809.

Po wydaniu przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu w dniu 6 lutego 2009 r. wyroku ustalającego, iż A. S. (1) przysługuje prawo własności 485 udziałów w (...) sp. z o.o. po 500 zł każdy – w dniu 30 marca 2009 r. oskarżeni B. M. i A. G. (1) oraz E. M. wypowiedzieli pisemnie umowę dzierżawy terenu położonego przy ul. (...) w B. z zachowaniem 6 – cio miesięcznego okresu wypowiedzenia, wzywając (...) do uregulowania wszystkich należności z tytułu przedmiotowej dzierżawy oraz usunięcia z terenu będącego przedmiotem dzierżawy wszelkich maszyn urządzeń, budynków i budowli należących do dzierżawcy najpóźniej do dnia 30 września 2009 r., a także do przekazania wydzierżawiającym przedmiotu dzierżawy z nieprzekraczalnym terminie do dnia 30 września 2009 r. Po tymże, oskarżony A. G. (1) w dniu 6 sierpnia 2009 r. pisemnie wypowiedział przedmiotową umowę dzierżawy z dniem 6.08.2009 r. bez zachowania okresu wypowiedzenia, powołując się na § 11 pkt 2 umowy dzierżawy z dnia 6.03.2008 r.

dowód:

wypowiedzenie umowy dzierżawy k. 1154-1155.

Ww. decyzje wydzierżawiających podyktowane były dążeniem m.in. oskarżonych A. G. (1) i K. G. (1) początkowo do powołania nowej spółki o tożsamym zakresie działalności, jaki prowadziła (...) sp. z o.o., zaś później do zapewnienia jej możliwości funkcjonowania na tym samym terenie, tj. przy ul. (...) w B., w tych samych pomieszczeniach, z wykorzystaniem części pracowników i majątku (...) sp. z o.o. W związku z tym, oskarżony A. G. (1) za pośrednictwem oskarżonej K. G. (1) oraz swojej ciotki I. G. doprowadził do zawarcia w dniu 8 lipca 2009 r. aktu notarialnego Rep. A nr (...), na mocy którego zawiązano spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością o nazwie (...), która m.in. miała zajmować się produkcją wyrobów budowlanych z betonu oraz produkcją masy betonowej prefabrykowanej. Działalnością spółki miał kierować zarząd, na prezesa, którego powołano oskarżonego A. G. (1).

Ww. spółka została wpisana do KRS z dniem 30.10.2009 r.

dowód:

akt notarialny Rep. A nr (...) z dnia 8.07.2009 r. k. 5031-5035;

zeznania świadka I. G. k. 5488-5490, 9578v-9579;

odpis pełny z KRS dotyczący (...) sp. z o.o., załącznik nr 2 do opinii Biura (...) w L. z dnia 24.11.2011r. k. 7519;

wyjaśnienia oskarżonej A. Ć. (1) k. 4027-4033, 4072-4077, 9285v-9286;

protokół oględzin k. 3839, 3841, 3845, 3897, 3899.

W sierpniu 2008 r. pracę w (...) sp. z o.o. rozpoczęła oskarżona A. Ć. (1), zatrudniona wcześniej w (...) sp. z o.o., tj. w spółce będącej jednym z kontrahentów (...) sp. z o.o., co zaproponował jej wcześniej oskarżony A. G. (1). Ww. była zatrudniona w (...) sp. z o.o. jako specjalista ds. fakturowania i administracji, miała również dostęp do kasy firmowej, podobnie jak oskarżony A. G. (1). Na początku sierpnia 2009 r. oskarżony A. G. (1) zaproponował oskarżonej A. Ć. (1), by została pełnomocnikiem sp. z o.o. (...) celem nabycia przez tą spółkę jego prywatnej ziemi, na której działalność prowadziła (...) sp. z o.o. Gdy ww. wyraziła zgodę, w dniu 5 sierpnia 2009 r. oboje oskarżeni, tj. A. G. (1) oraz A. Ć. (1) działając w imieniu (...) sp. z o.o. udali się do kancelarii notarialnej, gdzie doszło do podpisania aktu notarialnego Rep. A nr (...), na mocy którego A. G. (1) sprzedał (...) sp. z o.o. z/s w B. udział wynoszący 4/10 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) obręb B. oraz we współwłasności usytuowanych na niej budynków i urządzeń, stanowiących odrębną nieruchomość, położonych w B., zaś A. Ć. (1) działając w imieniu (...) sp. z o.o. udział ten w prawach do nieruchomości nabyła. Strony ustaliły cenę brutto na kwotę 244.000 zł, z tym, że strona kupująca zapłaciła na poczet tejże kwotę 1.220 zł, zaś pozostała część ceny, tj. kwota 242.780 zł miała być płatna w 199 ratach miesięcznych po 1220 zł w terminie do końca każdego miesiąca, poczynając od stycznia 2010 r.

dowód:

akt notarialny Rep. A nr (...) z dnia 5.08.2009 r. k. 1578-1584;

wyjaśnienia oskarżonej A. Ć. (1) k. 4027-4033, 4072-4077, 9285v-9286;

zeznania świadka E. W. k. 3125-3129, 9389v-9390v.

Następnego dni, tj. 6 sierpnia 2009 r. oskarżony A. G. (1) działający jako prezes zarządu sp. z o.o. w organizacji (...) jako wydzierżawiający zawarł z (...) sp. z o.o. reprezentowaną przez pełnomocnika, tj. oskarżoną K. G. (1) umowę dzierżawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej działki oznaczonej numerem (...) obręb B. w udziale 4/10 w powierzchni 8 965 m 2 całej działki, na mocy której wydzierżawiający oddał, a dzierżawca przyjął do odpłatnego używania i pobierania pożytków ww. nieruchomość za czynsz miesięczny w wysokości 14.800 zł plus obowiązujące stawki podatku VAT. Ww. umowa została zawarta na czas nieokreślony z prawem do jej rozwiązania z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

dowód:

umowa dzierżawy z dnia 6.08.2008 r. – k. 1557-1559;

faktury dotyczące obciążenia przez (...) spółki (...) czynszem za dzierżawę nieruchomości w B. przy ul. (...) – k. 7145, 7147;

pismo Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego k. 2932-2933.

W 2009 r. oskarżony A. G. (1) jako prezes (...) sp. z o.o. zaprzestał regulowania rat kredytowych i leasingowych, obciążających ww. spółkę, a nadto zdecydował o wybiórczym zaspokojeniu roszczeń niektórych wierzycieli z pominięciem innych. I tak, w dniu 7 września 2009 r. przekazał na rzecz oskarżonego B. M. kwotę 6.771 złotych, zaś w dniu 30 września 2009 r. przekazał na rzecz ww. kolejne 3 kwoty, a to 13.542 zł, 120 586 zł oraz 125 000 zł. W listopadzie 2009 r. zdecydował nadto o wypłaceniu czterem pracownikom (...) sp. z o.o. premii uznaniowych w kwotach po 30.000 zł (a to: P. G., M. O. (1), M. S. i A. B.), mimo, że w tym czasie kondycja finansowa spółki była już bardzo zła. W dniu 2 grudnia 2009 r. oskarżony A. G. (1) zobowiązał się nadto do uiszczenia kwoty 58 627,10 zł na rzecz (...) sp. z o.o. do dnia 10 lutego 2010 r., choć (...) sp. z o.o. miała w tym czasie wielu innych wierzycieli, a to: Kopalnię (...) w K., (...) sp. z o.o. w O., F. Polska sp. z o.o, B. (...) we W., J. J. J. (1) w K., H. J. H. w K., P. J. N. we W., Cementownię (...) w O., (...) we W., (...) w C., (...) sp. z o.o. w Ś., (...) we W., Usługi (...) w C., (...) Środowiskowa we W., W. Zakład (...) we W., W. U. K. we W., W. we W., Firmę (...) we W., (...) w M., P. Serwis (...) w P., Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w B.. Niezależnie od tego, oskarżony A. G. (1) jako prezes (...) sp. z o.o. wyprzedawał sprzęt i urządzenia stanowiące własności tej spółki, które nabyła (...) sp. z o.o., a to m.in. samochód N. (...), instalację sprężonego powietrza, zbiornik stalowy, ładowarkę V., samochód M..

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 491-493, 9314v-9319v;

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 5500-5509, 9292v-9295v;

lista wierzycieli k. 5706-5708;

faktury dotyczące wyprzedaży w listopadzie i grudniu przez (...) majątku spółce (...) sp. z o.o. k. 2965-2971;

zeznania świadka G. B. (1) k. 5404-5408, 9336;

zeznania świadka P. G. k. 5387-5391, 9431;

zeznania świadka M. S. k. 5426-5431, 9388v-9392v;

zeznania świadka A. B. k. 5484-5486, 9390v;

kserokopie akt osobowych M. O. (2) k. 4434-4498;

lista płac k. 1937;

pisma w sprawie przyznania premii po 30.000 zł k. 1934-1936;

zeznania świadka E. W. k. 3125-3129, 4806-4813, 9389v-9390;

zeznania świadka I. M. k. 5912-5915, 9510v-9511;

zeznania świadka J. D. k. 5702-5705, 9511v-9512v;

zeznania świadka S. D. k. 5713-5716, 9513-9514;

zeznania świadka W. S. k. 8040-8041, 9418v;

zeznania świadka W. M. (1) k. 8048-8049, 9482;

zeznania świadka J. J. (1) k. 8102-8104, 9482v;

zeznania świadka J. N. k. 8213, 9482v-9483;

zeznania świadka M. B. (2) k. 7649-7652, 9463;

zeznania świadka W. M. (2) k. 7653-7656, 9461v-9462v;

zeznania świadka A. F. (2) k. 8217-8219, 9483;

zeznania świadka B. Ł. k. 8227-8228, 9514;

zeznania świadka K. M. (1) k. 8232; akta Sądu Rejonowego w Chorzowie o sygn. II Ko 153/14

zeznania świadka J. K. (1) k. 8244-8245, 9514;

zeznania świadka J. C. k. 8239, 9578;

zeznania świadka B. Ł. k. 8227-8228, 9514v;

zeznania świadka R. P. k. 8316, 9577;

zeznania świadka P. M. k. 8284, 9578v;

zeznania świadka J. K. (2) k. 5668, 9435;

protokół oględzin k. 2419-2441, 2558-2564, 2597-2607, 3173-3175;

wykaz dowodów rzeczowych k. 2442-2447, 2565-2569, 2608-2624, 3176-3178;

pismo firmy (...) k. 8097;

pismo firmy (...) k. 8098;

pismo firmy PPHU (...) k. 8111;

pismo firmy (...) k. 8112;

pismo Cementowni (...) k. 8113;

pismo firmy (...) k. 8114;

pismo firmy (...) k. 8115;

pismo firmy (...) k. 8116;

pismo firmy (...) k. 8130;

pismo firmy (...) k. 8117-8126;

pismo (...) sp. z o.o. k. 8139;

pismo firmy (...) k. 8184-8185;

pismo firmy (...) k. 8187-8188;

pismo firmy (...) k. 8193;

pismo firmy (...) k. 8318;

protokół tymczasowego zajęcia mienia wraz z fakturami k. 2961-2971;

sprawozdanie finansowe (...) za 2008 rok k. 7209-7338;

zeznania świadka W. Ł. k. 5463-5466, 8278, 9391v-9392v;

zeznania świadka A. K. (1) k. 5672, 9510;

zeznania świadka J. A. k. 5670, 9655;

zeznania świadka R. A. k. 8038-8039, 9463;

wykaz dowodów rzeczowych k. 2247;

koperta z dowodami rzeczowymi k. 2245;

protokół przeszukania k. 2242-2244;

zeznania świadka M. M. (4) k. 8292, 9578v; akta Sądu Rejonowego w Piasecznie o sygn. II Ko 199/14;

zeznania świadka V. M. k. 8377-8378;

protokół oględzin akt sprawy komornika (...)k. 1630-1667;

protokół oględzin akt sprawy komornika(...)k. 1668-1720.

W 2009 r. spółka (...) zaprzestała uiszczania wymaganych składek na rzecz ZUS, przy czym zaległość z tego tytułu za okres od miesiąca września 2009 r. do miesiąca listopada 2009 r. wynosiła 7874,02 zł.

dowód:

pismo Zakładu Ubezpieczeń Społecznych we W. k. 1438.

W dniu 8 maja 2008 r. pełnomocnik oskarżyciela posiłkowego A. S. (1) złożył w Prokuraturze Rejonowej dla Wrocławia – Krzyki Zachód zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez prezesa zarządu (...) sp. z o.o. A. G. (1) m.in. dotyczące popełnienia czynu z art. 296 § 1 i § 3 k.k. poprzez dokonanie sprzedaży samemu sobie oraz B. i E. M. należącej do spółki nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) w Gminie K., działka nr (...) wraz z linią technologiczną do produkcji betonu za cenę 610.000 zł, podczas gdy wedle operatu szacunkowego sporządzonego na dzień 28 sierpnia 2007 r. wartość rynkowa samej tylko nieruchomości gruntowej wynosiła 1.579.000 zł, a w konsekwencji wyrządził ww. spółce szkodę majątkową w wielkich rozmiarach, wynoszącą nie mniej niż 969.000 zł. W związku z tym, w dniu 6 czerwca 2008 r. m.in. w tym zakresie wszczęto śledztwo, w ramach, którego przesłuchano w charakterze świadków A. S. (1), M. L. (3), A. G. (1), E. M., A. M. i B. M., przy czym tenże ostatni podobnie jak jego żona oraz syn zostali przesłuchani w dniu 4 grudnia 2008 r. Po tymże, w 1-szej dekadzie grudnia 2008 r. oskarżony B. M. zwrócił się do M. P., tj. rzeczoznawcy znanego mu wcześniej, gdyż firma (...), w której był prezesem, korzystała z usług ww. – o sporządzenie operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. M. P. po dokonaniu stosownych oględzin nieruchomości w dniu 12 grudnia 2008 r., sporządziła następnie w dniu 20 grudnia 2008 r. operat szacunkowy dotyczący wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. w granicach działki ewidencyjnej nr (...), obręb B. według poziomu cen i stanu nieruchomości na marzec 2008 r. W ww. operacie wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej określono na kwotę 528.250 zł, przy czym była to wartość brutto łącznie z podatkiem VAT. W ww. operacie M. P. opisała m.in. wpisy w księdze wieczystej nieruchomości dotyczące nakazu zapłaty z dnia 23.09.2008 r., sygn. akt I Nc 265/08 dotyczącego A. G. (1), strukturę i wielkość udziałów współwłaścicieli po dniu 5 marca 2008 r., znajdowanie się zbiornika żelbetowego, będącego pozostałością po byłym użytkowniku wieczystym. Jako zamawiającego wskazała (...) sp. z o.o., jako podstawę formalną wyceny – umowę z dnia 10 grudnia 2008 r., zaś jako cel wyceny: „oszacowanie wartości rynkowej prawa wieczystego użytkowania związanego z przedmiotową nieruchomością gruntową według stanu i cen z miesiąca marca 2008 r., które było przedmiotem umowy sprzedaży zawartej aktem notarialnym Rep. A (...)”. Niezależnie od zlecenia ww. operatu, oskarżony B. M. rozpytywał w okolicy o ceny gruntów położonych w gminie K., a nadto ceny ich wynajmu.

dowód:

zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa wraz z załącznikami k. 1-42 i następne;

zeznania świadka M. P. k. 445-447; częściowo zeznania na k. 2077-2079, 9319v-9321;

operat szacunkowy wraz z załącznikami sporządzony przez M. P. k. 393-444, 3270-3317;

zeznania świadka A. K. (2) k. 8371-8372, 9577v-9578.

Ponieważ operat szacunkowy sporządzony przez M. P. w zakresie wyceny przedmiotowej nieruchomości pozostawał w sprzeczności z wyceną sporządzoną przez biegłego J. K. (3), w toku postępowania przygotowawczego zwrócono się do (...) Stowarzyszenia (...) we W.. W opinii z dnia 27 marca 2012 r. stosowny zespół opiniujący skonstatował, iż operat szacunkowy „określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. w granicach działki ewidencjonowanej nr (...), obręb B.”, określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego, stanowiącej działkę nr (...), obręb B., o powierzchni 0,8965 ha, sporządzony dla potrzeb sprzedaży nieruchomości w dniu 20 grudnia 2008 r., według stanu nieruchomości z dnia 5 marca 2008 r. oraz poziom cen z dnia 5 marca 2008 r, przez rzeczoznawcę M. P., uprawnienia zawodowe nr 906, został sporządzony nieprawidłowo, z naruszeniem przepisów prawa obowiązujących w dniu sporządzenia opiniowanego operatu szacunkowego, tj. art. 175 ust. 1 oraz 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a także § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z dniem wydania ww. opinii, operat szacunkowy utracił charakter opinii o wartości nieruchomości, o której umowa w art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do art. 157 ust. 1a.

dowód:

opinia nr (...) (...) k. 7744-7760.

W toku przewodu sądowego ustalono, że prokurator Prokuratury Rejonowego dla Wrocławia – Krzyki Zachód, po przeprowadzeniu dochodzenia w sprawie o sygn. akt 1 Ds. 1863/12 w dniu 28.06.2013 r. na podstawie art. 17 § 1 pkt 2 k.p.k. wydał postanowienie o umorzeniu dochodzenia w sprawie poświadczenia nieprawdy przez rzeczoznawcę majątkowego M. P. we W. w dniu 20 grudnia 2008 r. w wydanym przez nią operacie szacunkowym poprzez określenie zaniżonej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. oraz w sprawie poświadczenia nieprawdy przez rzeczoznawcę majątkowego F. Ś. w L. w dniu 14.12.2010 r. w wydanym przez niego operacie szacunkowym poprzez określenie zaniżonej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej. W uzasadnieniu ww. postanowienia powołano się nadto na opinię (...) z dnia 14.11.2012 r., dotyczącą operatu szacunkowego wykonanego przez F. Ś., w której także skonstatowano, iż został on sporządzony nieprawidłowo. Zdaniem prokuratora, uchybienia w ww. operatach wskazane przez (...) mogą świadczyć jedynie o braku właściwego przygotowania merytorycznego M. P. i F. Ś. do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, czy też o braku szczególnej staranności, jaką winien się wykazać rzeczoznawca majątkowy. Dlatego tez nie sposób przypisać ww. zamiaru (umyślności) popełnienia czynu z art. 271 k.k., gdyż sporządzający operaty byli przekonani o ich prawidłowości i prawdziwości.

dowód:

akta Prokuratury Rejonowej dla Wrocławia –Krzyki Zachód o sygn. 1 Ds. 1683/12;

postanowienie o umorzeniu z dnia 28.06.2013 r. k. 10043-10054;

opinia nr (...) z dnia 14.11.2012 r. k. 9976-10003.

W dniu 8 kwietnia 2008 r. (...) sp. z o.o., w imieniu której działała upoważniona osoba, zawarła umowę z Zakładem (...) sp. z o.o. z/s we W., przedmiotem której było przeprowadzenie badania sprawozdania (...) spółki (...) za 2007 r. Ww. spółka została zaproponowana przez oskarżonego B. M., który wcześniej jako prezes (...) zlecał jej wykonywanie audytów. Zostało ono przeprowadzone przez dwóch biegłych rewidentów, a to A. G. (4) i D. S.. Po jego zakończeniu ww. w dniu 24.06.2008 r. wydały pisemną opinię niezależnego rewidenta, będącą jednakże dokumentem wyłącznie sprawozdawczym w zakresie zasad obowiązujących przy przeprowadzaniu tego rodzaju czynności, a nadto zawierającym subiektywną ocenę sporządzających co do jego rzetelności, kompletności, zgodności z obowiązującymi przepisami, a także „jasności wszystkich istotnych informacji dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej badanej Spółki na dzień 31.12.2007 r., jak i jej wyniku finansowego za rok obrotowy od 01.01.2007 r. do 31.12.2007 r.”. Biegli rewidenci w dniu 24.06.2008 r. wydali nadto pisemny raport uzupełniający opinię z badania sprawozdania finansowego, wskazując m.in. w nim, iż badanie sprawozdania finansowego nie ma charakteru obligatoryjnego w rozumieniu ust. 1 pkt 4 art. 64 ustawy o rachunkowości. Przedstawiona w raporcie analiza ekonomiczno – finansowa oraz prognozy działalności przedstawione przez Zarząd w sprawozdaniu, w ocenie biegłych rewidentów nie wskazywały na istnienie zagrożeń dla kontynuowania działalności w roku obrotowym 2008 r., przy czym zapisy księgowe były badane wyrywkowo. Zysk brutto za 2007 r. wyniósł 726.393,61 zł, zaś zysk netto – 583.067,61 zł.

dowód:

zeznania świadka T. B. k. 5567-5569, 9481;

zeznania świadka A. G. (4) k. 5589-5591, 9433v-9434v;

zeznania świadka D. S. k. 5625-5627, 9435;

opinia niezależnego biegłego rewidenta k. 5592-5593;

raport uzupełniający opinię badania sprawozdania finansowego k. 5594-5622;

umowa z dnia 8.04.2008 r. k. 3694-3698.

W dniu 31 marca 2008 r. i w dniu 4 kwietnia 2008 r. oskarżony A. G. (1) działając jako prezes (...) sp. z o.o. wezwał, oskarżyciela posiłkowego A. S. (1) do zwrotu środków pieniężnych przelanych z konta bankowego (...) na jego prywatne konto bankowe.

dowód:

wezwania do zapłaty z dnia 31 marca 2008 r. i z dnia 4 kwietnia 2008 r. k. 614, 615.

Oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) po przelaniu środków pieniężnych z konta firmowego (...) sp. z o.o. zaczął kontaktować się z istotnymi dostawcami i wierzycielami ww. spółki, udając się m.in. do Kopalni (...) oraz firmy (...) s.j. W trakcie prowadzonych rozmów, oskarżyciel posiłkowy A. S. (1) informował wierzycieli, iż z powodu nieuczciwego zachowania jej prezesa, a to A. G. (1) na jej szkodę, do czasu zakończenia stosownego postępowania sądowego – nie będzie odpowiadał za zobowiązania spółki zaciągnięte przez ww. A. S. (1) uspokajał przy tym wierzycieli, by nie obawiali się o spłatę zaległych zobowiązań spółki, gdyż zabezpieczył jej środki finansowe, które po rozwiązaniu konfliktu z A. G. (1) zwróci spółce, a tym samym z opóźnieniem ureguluje jej zaległe zobowiązania. O dokonaniu przelewów środków finansowych spółki na swoje konto A. S. (1) poinformował M. L. (1), a nadto E. R. (1), która prowadziła księgowość spółki w latach 2006-2008.

dowód:

zeznania świadka A. S. (1) k. 491-492, 9314v-9319v, 10272v-10274v;

zeznania świadka I. M. k. 5912-5915, 9510v-9511;

zeznania świadka E. R. (1) k. 5562-5563, 9431v-9433.

W lipcu 2008 r. oskarżony B. M. zdecydował o wypowiedzeniu umowy z Biurem (...) E. R. (1), która prowadziła księgowość spółki, w związku, z czym przestała ona obowiązywać wraz z końcem czerwca 2008 r. Oskarżony B. M. poinformował przy tym, iż w związku z rozwijaniem się działalności (...) sp. z o.o. zachodzi konieczność zatrudnienia księgowej „ma miejscu”. Po tymże, w (...) sp. z o.o. od września 2008 r. na stanowisku księgowej została zatrudniona E. W., która podczas pracy w spółce stwierdziła, że oskarżona A. Ć. (1) zmieniała w komputerze dane dotyczące ilości wyprodukowanego betonu, zmieniała treść raportów kasowych, podmieniała wystawiane faktury. Ww. stwierdziła nadto nieprawidłowy stan salda w kasie, tj. środków pieniężnych, za które odpowiadał oskarżony A. G. (1). E. W. wykonywała zestawienia księgowe, które przekazywała oskarżonemu B. M., który miał upoważnienia do kont bankowych spółki i zatwierdzał wszystkie przelewy. W związku z dążeniem ww. do wyjaśnienia stwierdzonych nieprawidłowości, E. W. została zwolniona z (...) sp. z o.o. z końcem listopada 2009 r., zaś na jej miejsce została zatrudniona koleżanka oskarżonej A. Ć. (1) A. Ż., z tym, że nie na podstawie umowy o pracę, a na zasadzie umowy zlecenia.

W okresie pracy A. Ż. na rzecz (...) sp. z o.o. sytuacja finansowa tejże była bardzo zła, tj. wynik finansowy był ujemny. Na koniec listopada 2009 r. majątek spółki nie wystarczał na pokrycie jej zobowiązań. A. Ż. oceniała wówczas, że zaistniały przesłanki do ogłoszenia upadłości spółki.

dowód:

zeznania świadka E. R. (1) k. 5562-5563, 9431v-9433;

wypowiedzenie umowy k. 3699;

zeznania świadka A. Ż. k. 5580-5584, 9433;

protokół oględzin k. 2357-2358;

wykaz dowodów rzeczowych k. 2359;

zeznania świadka E. W. k. 3125-3129, 4806-4813, 9389v-9390v.

W dniu 31 grudnia 2009 r. oskarżony A. G. (1) działając jako prezes (...) sp. z o.o. złożył wniosek o ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację jej majątku jako dłużnika. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że po zapoznaniu się ze wstępnym bilansem spółki za okres styczeń-listopad 2009 r., zarząd stwierdził trudną sytuację finansową dłużnika. Strata wykazana w rachunku zysków i strat wyniosła 1.440.912,22 zł i przewyższa sumę kapitału zapasowego oraz kapitału podstawowego. Spółka nie posiada wolnych środków finansowych. Wartość jej majątku oszacowano na kwotę 799.381,05 zł. Wysokość zobowiązań spółki wobec wierzycieli wynosi kwotę ponad 1.800.000,00 zł. W ocenie zarządu, spółka zaprzestała płacenia swoich długów, gdyż terminy wymagalności niektórych zobowiązań wynoszą okres 6 miesięcy. Obecna sytuacja dłużnika wynika również z utraty kwoty 864.237,66 zł przywłaszczonej przez A. S. (1), przeciwko któremu toczy się postępowanie karne przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu. W tymże postępowaniu na rachunku Sądu Okręgowego we Wrocławiu znajduje się kwota 576.926,22 zł zabezpieczona od A. S. (1).

Postanowieniem z dnia 22 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej VIII Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych

i naprawczych we W., wydanym w sprawie o sygn. akt VIII GU 225/09 postanowiono zabezpieczyć majątek dłużnika (...) sp. z o.o. w B. przez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego w osobie K. N.. Zarządzeniem z dnia 22 stycznia 2010 r. ww. Sąd zobowiązał tymczasowego nadzorcę sądowego do złożenia w terminie 14 dni sprawozdania z czynności, zawierającego dane o majątku dłużnika, symulację kosztów postępowania upadłościowego, stanu zobowiązań i obciążeń majątku dłużnika. Ww. sprawozdanie tymczasowy nadzorca sądowy (...) sp. z o.o., a to K. N., złożyła w dniu 8 lutego 2010 r., w którym stwierdziła, że istnieją przesłanki do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, obejmującej likwidację majątku na podstawie art. 10 w zw. z art. 11 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze, gdyż podmiot nie wykonuje swych zobowiązań, produkcja została zakończona z dniem 23.11.2009 r.

dowód:

akta Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej o sygn. VIII GU 225/09; kserokopie ww. akt k. 2094- (...).

Przed złożeniem wniosku o upadłość spółki, oskarżony B. M. w październiku 2009 r. poinformował swojego znajomego, tj. M. W. o możliwości sprzedaży działki przy ul. (...) w B.. Gdy ww. przystał na złożoną mu ofertę, w dniu 20 listopada 2009 r. oskarżeni A. G. (1) (działający w imieniu i na rzecz spółki (...) sp. z o.o. jako prezes jej zarządu) i B. M. oraz E. M. zbyli posiadane w stosownych częściach udziały w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) oraz prawie własności budynku i urządzenia, stanowiących odrębną nieruchomość położone w B., gminie K. na rzecz małżonków M. i H. W.. W podpisanym akcie notarialnym ustalono cenę sprzedaży na łączną kwotę 610.000 zł brutto, na którą składała się kwota netto 500.000 zł oraz 22 % podatek VAT w wysokości 110.000 zł.

dowód:

zeznania świadka M. W. k. 1613-1615, 6033-6034, 6569-6570, 9313-9314;

akt notarialny Rep. A nr (...) k. 1616-1619;

wydruk zupełny treści księgi wieczystej k. 2707-2922;

pismo Pierwszego Urzędu Skarbowego we W. z dnia 3.07.2012 r. k. 8298.

Jednym z kontrahentów (...) sp. z o.o. była spółka (...) sp. z o.o., która nawiązała współpracę z (...) za pośrednictwem oskarżonego B. M., polegającą na zakupach i dostawach betonu. Jesienią 2009 r. okazało się jednak, że w zakresie dostaw betonu i ich dokumentacji występują nieprawidłowości, w związku, z czym zostały wstrzymane płatności niektórych faktur, a następnie celem wyjaśnienia złożonych reklamacji, odbyło się spotkanie właściciela spółki (...) sp. z o.o., a to B. Z. z oskarżonymi A. G. (1) i B. M.. W czasie spotkania B. Z. stwierdził, że jeżeli złożone reklamacje nie zostaną uwzględnione – zawiadomi prokuraturę. Po tymże, oskarżony A. G. (1) dostarczył korekty poszczególnych faktur, na podstawie, których (...) sp. z o.o. uregulowała płatności wynikające z niezapłaconych wcześniej faktur. Ze względu na stwierdzone nieprawidłowości dotyczące dostaw betonu, (...) sp. z o.o. zakończyła następnie współpracę z (...) sp. z o.o.

dowód:

zeznania świadka B. Z. k. 5869-5872, 9460-9461v;

zeznania świadka M. M. (3) k. 2081-2086, 7932-7934, 9386-9388v;

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 9292v-9295v;

korekty faktur k. 1774-1814, 1889-1929;

wykaz dowodów rzeczowych k. 2972, 3991.

W toku trwającego postępowania zmierzającego do ogłoszenia upadłości (...) sp. z o.o. oskarżony A. G. (1) zobowiązał się w dniu 2 grudnia 2009 r. do uiszczenia kwoty 58.627,10 zł wraz z odsetkami na rzecz (...) sp. z o.o. w terminie do dnia 28 lutego 2010 r. z tytułu zapłaty za wykonane usługi pompowania betonu.

dowód:

zobowiązanie k. 2130.

Postanowieniem z dnia 15 lutego 2010 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej w sprawie o sygn. akt VIII GU 225/09 na wniosek dłużnika (...) sp. z o.o. ogłosił upadłość (...) sp. z o.o. w B., określając jako sposób prowadzenia postępowania upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego. Na mocy ww. postanowienia wyznaczono syndyka w osobie K. N..

W uzasadnieniu ww. postanowienia wskazano m.in., że w listopadzie 2009 r. spółka zaprzestała produkcji, zaś strata z działalności na dzień 30.11.2009 r. wynosiła kwotę 1.440.912,22 zł. Łączna kwota zobowiązań spółki wynosi 2.667.326,66 zł, przy czym na dzień 30.11.2009 r. spółka ma 59 wierzycieli. Spółka wypowiedziała umowy o pracę swym pracownikom, zaś jej zobowiązania przewyższają jej majątek. Spółka nie posiada nieruchomości, przy czym w okresie listopada 2009 r. zaczęła wyprzedawać sprzęt (mikroprasę za 128.000 zł, samochód N. (...) za 5002 zł, instalację sprężonego powietrza za 13.420 zł, ładowarkę V. za 17.690 zł, zbiornik stalowy za 6.039 zł, samochód M. za 30.500 zł). W uzasadnieniu podkreślono przy tym, iż z dokumentów przedłożonych przez tymczasowego nadzorcę sądowego wynika, że zachodzą uzasadnione podstawy do przyjęcia, że zarząd dłużnika dokonał czynności prawnych polegających na wyzbyciu się nieruchomości spółki, które można zakwalifikować jako działanie z pokrzywdzeniem wierzycieli, wynikające z umów kwestie zapłaty cen sprzedaży przez wzajemne potrącenia wierzytelności z tytułu pożyczek, w tym pożyczek, które miały być udzielone spółce przez udziałowców oraz rozkładanie ceny sprzedaży na 199 rat miesięcznych. Podobnie należało ocenić zdaniem ww. Sądu transakcje polegające na zbyciu nieruchomości spółki na krótko przed złożeniem wniosku o ogłoszenie jej upadłości.

dowód:

postanowienie z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt VIII GU 225/09 k. 2210-2215;

akta Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej o sygn. VIII GU 225/09;

pismo syndyka wraz z załącznikami k. 2221-2232.

W toku prowadzonego postępowania upadłościowego, oskarżony A. G. (1) począwszy od lutego 2010 r. do maja 2010 r. nie wydał ustanowionemu syndykowi masy upadłości a to K. N. żądanej przez nią dokumentacji, dotyczącej działalności (...) sp. z o.o., a to dokumentów z firmy (...) sp. z o.o., w oparciu o które dokonano korekt faktur o numerach (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 r., (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2010 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 r., (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku, (...) z dnia wystawienia 2 grudnia 2009 roku.

Oskarżony A. G. (1) nie chciał nadto wydać w ww. okresie dokumentacji i kluczyków pojazdów należących do spółki, a także telefonów komórkowych. Dokumentację z firmy (...) sp. z o.o. K. N. otrzymała od oskarżonego A. G. (1) w czerwcu lub lipca 2010 r., natomiast kluczyki od pojazdu marki (...) i stosowne dokumenty, ww. otrzymała od oskarżonego A. G. (1) w dniu 7 czerwca 2010 r. K. N. (podobnie jak Urząd Skarbowy) nie otrzymała od ww. tzw. klucza od programu komputerowego obsługującego węzeł betonowy. Klucze od pomieszczeń biurowych (...) sp. z o.o. znajdujących się przy ul. (...) ww. otrzymała od oskarżonego A. G. (1) w dniu 2.06.2010 r.

dowód:

zeznania świadka K. N. k. 1843-1844, 5500-5509, 7980-7982, 9292v-9295v, 11009-11010;

pismo syndyka masy upadłościowej wraz z załącznikami k. 1724-1815, 1845-1937, 1936-1974;

dokumenty dotyczące postępowania upadłościowego (...) k. 1472-1607;

zapisek urzędowy k. 2233;

pismo syndyka k. 2235;

protokół przekazania kluczy i samochodu wchodzących w skład masy upadłości (...) sp. z o.o. k. 2237.

Postępowanie upadłościowe zostało zakończone w dniu 25.03.2013 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej, wydanego w sprawie o sygn. VIII GUP 5/10, w którym stwierdzono, iż zakończenie to obejmuje likwidację majątku upadłej (...) sp. z o.o. w B.. Z dniem 13.05.2013 r. ww. spółka została wykreślona z KRS.

dowód:

pismo syndyka z dnia 17.04.2013 r. k. 8959;

postanowienie z dnia 25.03.2013 r. k. 8960-8963;

zeznania świadka K. N. k. 9292v, 11010;

akta Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej o sygn. VIII GUP 5/10.

W toku postępowania przygotowawczego powołano biegłego z zakresu budownictwa lądowego i szacowania nieruchomości, a to J. K. (3) celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym nr 264/46 AM-10 obręb B. wraz ze zbiornikiem żelbetonowym na dzień 5 marca 2008 r., tj. dzień jej zakupu przez A. G. (1), B. M. i E. M., przy uwzględnieniu sposobu zagospodarowania tej nieruchomości i kontynuacji aktualnie prowadzonej działalności gospodarczej. Ww. biegły w wydanej następnie pisemnej opinii z marca 2010 r. stwierdził, że aktualna na dzień 5 marca 2008 r. wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego netto dla aktualnego sposobu użytkowania gruntu znajdującego się w granicach ww. działki położonej przy ul. (...) w B. wynosi 957.400 zł (tj. działki niezabudowanej), zaś wartość zbiornika żelbetonowego wynosi 8960 zł. W ocenie biegłego, wartość rynkowa nieruchomości (działki wraz z budowlami) przy kontynuacji działalności gospodarczej wynosi 1.567.100 zł.

dowód:

opinia biegłego J. K. (3) k. 1817-1834.

W związku z zarzutami oskarżonego B. M. do ww. opinii, biegły J. K. (3) w dniu 11 września 2010 r. wydał opinię uzupełniającą, w której ustosunkował się do tychże. Stwierdził w niej m.in., iż z uwagi na specyfikę zabudowy działki (zakład produkcji betonu), który na rynku nieruchomości występuje bardzo rzadko, zdecydował się zastosować podejście mieszane do wyceny przedmiotowej nieruchomości, czyli odrębnie wycenić wartość prawa użytkowania wieczystego działki gruntu (traktując ją jako niezabudowaną) w podejściu porównawczym i oddzielnie wycenić prawo własności do budowli znajdujących się na tej działce w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości stanowi sumę uzyskanych wartości tych praw. Jest to zgodne z aktami prawnymi powołanymi w pkt 6 na stronie 2 opinii. Dla potrzeb wyceny ustalono kryteria doboru lokalnego rynku nieruchomości, z którego wybrano nieruchomości do bezpośredniej wyceny w metodzie porównywania parami, a także cechy różniące te nieruchomości, które mają wpływ na cenę.

W ocenie biegłego, przedstawiona przezeń w opinii uzupełniającej argumentacja wskazuje, że wszystkie zarzuty B. M. są nieuzasadnione. Zarówno przepisy prawa, jak i bezsporne fakty były przez ww. subiektywnie interpretowane w celu zdeprecjonowania wydanej przez biegłego opinii.

dowód:

opinia uzupełniająca biegłego J. K. (3) k. 4912-4924, 7195-7207.

Biegły J. K. (3) był kilkakrotnie przesłuchiwany na rozprawie w toku przewodu sądowego, składając w toku tegoż dodatkowo na piśmie argumenty przemawiające za zasadnością wydanej przez niego opinii.

I tak, na rozprawie w dniu 21 listopada 2014 r. biegły J. K. (3) podtrzymał ww. opinie pisemne. Dodał, iż zapoznał się dodatkowo z wyjaśnieniami oskarżonego z postępowania sądowego oraz zeznaniami wskazanych świadków. Po tymże, sformułował pisemną odpowiedź na ostatnie zarzuty oskarżonego zgłoszone w piśmie z dnia 14 listopada 2014 r. Zapoznał się nadto z kolejnymi zarzutami oskarżonego i treścią uchwały Rady Gminy K. w całości.

Wyliczenie, o którym mowa na str. 13 opinii zostało sporządzone metodą mieszaną. Jest kilka metod wyceny nieruchomości, tj. porównawcza, mieszana i dochodowa. Reguluje to ustawa o gospodarce nieruchomościami. Przystępując do wyceny, wyjaśnił dlaczego wybrał taką metodę. Wynika ona z rezultatów badania lokalnego rynku nieruchomości. Są oczywiście również wskazania, że jeśli nie ma nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości, to należy się posiłkować rynkiem regionalnym, krajowym czy zagranicznym. To jest pozostawione do decyzji rzeczoznawcy, jaką metodę wyceny wybiera i rzeczoznawca musi to uzasadnić. W opinii uzasadnił wybór tej konkretnej metody.

Przy wydawaniu pierwszej opinii nie korzystał z metody wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa na str. 13 pierwszej opinii - określonej w paragrafie 29 ust. 1, 2, 3, gdyż ten paragraf 29 ust. 3 dotyczy sytuacji, kiedy użytkowanie wieczyste przekształcane jest w prawo własności. W tej konkretnej sytuacji dokonano wyceny dla potrzeb sprzedaży, a nie dla potrzeb przekształcenia. Celem wyceny jest określenie ceny sprzedaży, tj. określenie wartości dla potrzeb sprzedaży nieruchomości. Wyjaśnił to w opinii uzupełniającej, gdzie zacytował paragraf 29 ust. 3 i paragraf 30. Ten wzór z paragrafu 29 ust. 3 stosuje się w sytuacji, kiedy prawo własności sprzedaje się użytkownikowi wieczystemu, czyli właściciel, tj. Skarb Państwa lub gmina sprzedaje użytkownikowi wieczystemu - czyli przekształca. To się robi na wniosek użytkownika wieczystego i wtedy się stosuje § 29 ust. 3. Paragraf 30 in fine odnosi się do zasady stosowania współczynnika korygującego określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3, ale też tylko przy przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na wniosek użytkownika wieczystego. To jest postępowanie administracyjne.

Taka interpretacja jest stosowana, gdyż to wielokrotnie robił na zlecenie urzędów gmin. Zna orzecznictwo administracyjne w tym zakresie. Pani P. niewłaściwie zastosowała metodę obliczenia wartości nieruchomości na podstawie § 29 ust. 3, tj. adaptowała ten wzór do swoich celów. W aktach sprawy jest jeszcze operat pana K., który jest w stowarzyszeniu jednym z autorytetów i on wycenił podobnie jak biegły.

Jest biegłym sądowym 10 lat. Skończył (...) i (...), studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości też na Politechnice (...). Jest (...) Stowarzyszenia (...) we W.. Dotychczas na potrzeby Sądu lub Prokuratury wydał mniej więcej 100 opinii. Miał jeden przypadek, że zgłoszono zastrzeżenia do jego opinii wydanej na potrzeby postępowania karnego, co spowodowało, iż ta sprawa znalazła się w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Dyrektor Departamentu odmówił rozpoznawania jego sprawy, bo opinia była wykonywana na zlecenie Prokuratury. W międzyczasie zapadł wyrok. Dostał pismo, że sprawa w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej została zakończona, ale nie wie jak.

Transakcja nr 4, o której mowa m.in. w piśmie z dnia 14 listopada 2014 r., jest jedną z trzech transakcji, które przyjął do bezpośredniej wyceny - metodą porównywania parami. W związku z tym, że w tej sprawie nie mógł zastosować wyliczenia w oparciu o § 29 ust. 3, to przyjął dla potrzeb tej wyceny metodę porównywania parami.

W swojej opinii właściwie zastosował podejście mieszane, bo grunt wycenił podejściem porównawczym, a budowlę pojęciem kosztowym. To jest jakby podstawa tego wszystkiego i to uzasadnił w swojej opinii, dlaczego takie metody przyjął. Jest dopuszczalne, aby przy wycenie nieruchomości wycenić grunt podejściem porównawczym, a budowlę podejściem kosztowym. Wynika to z definicji zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przybliżone to jest również w rozporządzeniu. Jeżeli na rynku nie występuje transakcja sprzedaży samego budynku, albo całego zakładu produkcyjnego, to wtedy nie ma, do czego porównać. Rzeczoznawca ma obowiązek rozpocząć badania rynku od znalezienia nieruchomości podobnych.

Drugi przypadek stosowania współczynnika z § 29 i § 30 rozporządzenia jest przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Jeżeli ma być wyceniona nieruchomość, która znajduje się na gruncie w użytkowaniu wieczystym, to wtedy najpierw się szuka nieruchomości podobnych, do których przysługuje prawo użytkowania wieczystego. W sytuacji, gdy nie znajduje się takich sytuacji, to wycenia się prawo własności i przelicza to, co otrzymano współczynnikiem rynkowym obrazującym proporcje w prawach własności i prawach użytkowania wieczystego na danym rynku. Te proporcje nie są stałe. To jest też szacowane przez biegłego w zależności od konkretnego rynku i rodzaju nieruchomości.

Przy wycenianiu nieruchomości nie ma zatem, w takiej sytuacji stałego współczynnika, o którym wyżej mowa.

Oskarżony dołączył operat szacunkowy, w którym jest wykonana analiza wzajemnych stosunków wartości prawa użytkowania wieczystego do prawa własności na lokalnym rynku w B.. Na każdym rynku to nieco inaczej wygląda. Ten operat również nie został przedstawiony w całości. Przeanalizował ten operat i zdziwił się, że można taką analizę przeprowadzić. Ona została zupełnie źle przeprowadzona. Sporządzono tam tabelki, w których podano powierzchnię gruntu, przeznaczenie w planie i cele transakcyjne i ceny jednostkowe. Wpływ prawa do nieruchomości, czyli prawa własności, albo użytkowania wieczystego można określić tylko przy zestawieniu nieruchomości, które by miały tą samą ocenę innych atrybutów, a różniły się tylko tym prawem. Musiałyby mieć wszystko podobne: powierzchnie, przeznaczenie, uzbrojenie, sąsiedztwo, a tylko różniłyby się prawem. Tymczasem ten rzeczoznawca, z tych tabelek wynika, że na przykład własność dotyczy zabudowy jednorodzinnej, a użytkowanie wieczyste dotyczy przeznaczenia pod przemysł. Ponieważ są różne przeznaczenia, to nie można tej różnicy przenosić w prawie do gruntu. W każdej opinii dotyczącej wyceny gruntu wymienia się cechy, które mają wpływ na wartość. Każda z nich ma jakiś udział w różnicy wartości. Tymczasem w tym załączonym operacie szacunkowym pomija się wpływ wszystkich innych cech na wartość, a różnica w prawie własności i w prawie użytkowania wieczystego jest jakby wynikiem. Prostuje, ten wynik, jest to różnica między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, co jest nieprawdą, bo tu większy wpływ ma zmiana przeznaczenia w planie.

Uważa - podobnie pan K., że wzajemne relacje pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego są takie, że wartość prawa użytkowania wieczystego jest o około 15 % mniejsza, niż wartość prawa własności. To nie jest wartość stała, bo w różnych latach było różnie. Średnia w różnych latach była od 10 – 20 %.

Są takie obszary, jak na przykład obszar przemysłowy, w którym występuje sprzedaż na rynku pierwotnym, gdzie Skarb Państwa sprzedaje inwestorom użytkowanie wieczyste i są po sąsiedzku inne nieruchomości, gdzie jest obrót na rynku wtórnym. W międzyczasie dotychczasowy użytkownik wieczysty przekształcił użytkowanie w prawo własności. Na szkoleniach mówi się, że w takich rzadkich przypadkach, kiedy jest na przykład budowane osiedle mieszkaniowe i jest duży obszar, gdzie występuje prawo użytkowania wieczystego i prawo własności, to tam jak się porównuje ceny transakcyjne pomiędzy tymi prawami, to jest właśnie między 10 – 20 % różnicy. Prawo własności jest zawsze nieco droższe, a nie aż tyle jak podaje pani P. czy pan M..

Ta korekta, o której mowa w końcowej części pisma z dnia 14 listopada 2014 r., ma wpływ na wyliczenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego tej działki wraz ze zbiornikiem - in minus. Od tej kwoty 966.360 zł należy odjąć kwotę 53.790 zł. Suma, jaką otrzymamy, to jest wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego tej działki wraz ze zbiornikiem. W tym piśmie z dnia 14 listopada 2014 r. jest jeszcze jeden wyjątek na plus, jeżeli idzie o odniesienie do wyliczeń pierwszej opinii. To jest pozycja nr 2. Przedmiotem transakcji było prawo użytkowania wieczystego, a nie jak podał - prawo własności. Biegły tego nie wyliczył.

W tej sytuacji jest tak, że od kwoty 966.360 zł trzeba odjąć kwotę 53.790 zł, a do tej kwoty dotyczącej transakcji nr 2, należałoby dodać też może kwotę 53.790 zł. Ta transakcja nr 2 nie bierze udziału w wycenie, bierze udział w określeniu delty c, czyli wartości poszczególnych atrybutów.

Jeżeli chodzi o ceny transakcyjne, to jest bardzo różnie. W piśmie złożonym przez oskarżonego M., w pkt 6 on pisze, że to jest precyzyjnie podane w akcie notarialnym, a to jest nieprawda. W tym pkt 6 są podane ceny netto i brutto. Cena transakcyjna to jest cena końcowa, którą nabywca płaci za zakup praw do nieruchomości. Czasami są to ceny netto, a czasami brutto. W aktach notarialnych nie ma też pełnych informacji o nieruchomości.

W punkcie 8 podał w swojej pierwszej opinii wartość delta c, tj. na str. 8 opinii. W wyliczeniu tej delta c są podane wartości brutto końcowe, czyli nazwał je w tym przypadku cenami transakcyjnymi, a w tabelce nr 2 na str. 8, podał ceny transakcyjne brutto. Prostuje, ceny transakcyjne podane są netto. To, co napisał w swojej opinii, że delta c jest 83.28 zł, to ona dotyczy cen brutto. Przyjmując ceny netto, to powinien od 151,52 zł odjąć 83,25 zł i różnica wynosi 68,27 zł i to też ma wpływ na wynik końcowy opinii. To należałoby jeszcze wyliczyć. Natomiast pozostałe wyliczenia nie ulegałyby zmianie.

Oskarżony przedstawił Uchwałę Rady Gminy i uważa, że ze strony biegłego jest duży błąd. Treść uchwały nic nie zmienia we wnioskach biegłego. Pan M. powołał się na oznaczenia symboli planów, które są na str. 7 planu. Pan M. w swoich zastrzeżeniach tylko powołał się na pkt 1 § 11 uchwały, a nic nie wspomniał o pkt 2 i 3 tego paragrafu uchwały. A wszystkie te punkty są równoważne. W punkcie 2 jest przeznaczenie pod oczyszczalnie ścieków, na przepompownie itp., a w punkcie 3 pod składy, bazy, magazyny. W swoim piśmie z 14 listopada 2014 r., biegły powołał się właśnie na punkt 3 i uważa, że są one tożsame z przeznaczeniem tej wycenianej działki przy ul. (...).

W związku z tym, należy jeszcze wyliczyć tą wartość rynkową nieruchomości poprzez odjęcie od kwoty 966.360 zł kwoty 53.790 zł, sprawdzić wpływ tego wyliczenia, o którym mówił na wartość transakcji w pkt 2, a także skorygować wyliczenie, o którym mówił - związane z inną deltą c.

Po zapoznaniu się z wyjaśnieniami oskarżonego B. M. złożonymi na rozprawach oraz z zeznaniami wskazanych świadków, biegły ogólnie ocenia, że te zarzuty się powtarzają. Mogą być ewentualnie jakieś szczegóły.

Wymowa zeznań świadków, z którymi się zapoznał, tj. K. N., A. S. (1), M. P. i K. K. (2), nie ma wpływu na treść jego opinii.

Zgadza się ze stwierdzeniem oskarżonego B. M., że pomiędzy 2005 – 2008 r., wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste stanowi określony procent wartości tej nieruchomości – konkretnie 3%, bo to jest określone w ustawie. Wszystkie działki przeznaczone na cele komercyjne, czyli działalność gospodarczą, mają 3%.

Biegły musi przeanalizować wpływ terenów zalewowych na sposób zagospodarowania nieruchomości. W związku z tym, to pozostaje do jego oceny. Dlatego nie zgadza się z zarzutem oskarżonego M., że pominął w wycenie występowanie na tym terenie terenów zalewowych. Nie zgadza się, że spowodowało to zaniżenie wartości nieruchomości o 20, a nawet 30 %, ponieważ po pierwsze w planie miejscowym jest określona maksymalna powierzchnia do zabudowy. Ona wynosi 85%. Gdyby odjąć tereny zalewowe, to do zabudowy pozostaje 69%. Te 85% to jest coś maksymalnego, do czego rzadko, kiedy dochodzi. Gdyby nie było terenów zalewowych, to, co najmniej 15% nie wolno zabudowywać. Na rysunku planu, jest narysowana linia, która wyznacza granicę zabudowy. Tereny zalewowe stanowią 31% na rysunku ze str. 9 drugiej opinii. Wolno zabudowywać do linii oznaczonej kolorem czerwonym - na k. 4920 akt sprawy. Kolorem niebieskim zaznaczono rzekę Ś.. Teren wyłączony spod zabudowy jest na skraju działki. On w niczym nie przeszkadza w umiejscowieniu tego zakładu produkcji betonu. Działka jest na tyle duża, że swobodnie została zagospodarowana. Firma (...) ten teren podwyższyła i wykorzystała pod składowiska kruszywa. Widział tam prefabrykaty betonowe. Nie widzi ujemnego wpływu występowania terenów zalewowych w sposobie zagospodarowania działki.

Na str. 8 swojej pierwszej opinii, w tabelce nr 2 jest cecha nr 5 „warunki zabudowy w pzp”. Ocenił je jako średnie, chociaż nie było żadnych problemów z umiejscowieniem zakładu i to te tereny zalewowe właśnie w ocenie średniej zostały uwzględnione. Te tereny uwzględnił w dużo mniejszym stopniu, niż chce tego pan M..

Z tabelki na str. 8 wyraźnie wynika, że pkt 6 tabelki, gdzie jest rodzaj praw do gruntu, każda z trzech nieruchomości została. Wartość tej nieruchomości została pomniejszona o 12,49 zł. Gdyby teraz zastosowano do końcowego wyniku współczynnik, a nie w cesze, to 106,79 zł pomnożone przez 1,15 daje wartość 122,81 zł. Różnica 122,81 – 106,79 zł to jest 16 zł. Gdyby to pomnożyć na końcu, jak chce pan M., to wyszłoby 16,02 zł, a z tabelki wynika, że biegły pomniejszył o 12,49 zł. Gdyby odrzucił tą szóstą pozycję, to różnica miedzy tymi prawami byłaby dużo mniejsza.

W metodologii wyceny, cecha „różnica, czy wpływ w prawach do nieruchomości” jest oznaczana jako cecha. Nigdy się nie mnoży tego jak chce pan M., czyli wynik razy tą relację między tymi prawami, czyli te 15 %. Identycznie zrobił pan K..

Oskarżony M. powiedział nieprawdę wyjaśniając na temat nieuwzględnienia przez biegłego trendów czasowych, o których mowa na str. 11 odczytanego fragmentu protokołu. Krach w (...), który spowodował lawinę, był w listopadzie 2007 r., wycena była na dzień 5 marca 2008 r., czyli 3 miesiące po tym krachu. Przez cały rok 2007, aż do listopada był wielki boom na rynku nieruchomości. Było bardzo dużo ludzi, którzy chcieli kupić, a nie było chętnych do sprzedaży. Przez te 3 miesiące od tego krachu do dnia wyceny, ceny utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie. To jest w wielu publikacjach, natomiast ilość zawartych transakcji drastycznie spadła. Spadek cen nieruchomości zaczął się od połowy roku 2008 i był może do końca 2012 r. W latach 2013 i 2014 jest mniej więcej stabilizacja cen.

Biegłemu nic nie wiadomo na temat tego, aby przy weryfikacji transakcji zakupu nieruchomości urzędnik skarbowy przyjmował około 30 % tolerancję. Często robił wyceny dla urzędów skarbowych i nie słyszał o tym. Spotkał się ze współczynnikami stosowanymi przez urzędy skarbowe w stosunku do cen ofertowych. Co innego jest zrobienie wyceny przez rzeczoznawcę, a co innego zamieszczanie oferty sprzedaży.

W pierwszej opinii miał ustalić koszt przeniesienia węzła na inną nieruchomość, a to jest, co innego niż wartość nieruchomości. Podtrzymuje swoją opinię w zakresie wyliczeń dotyczących tego węzła.

Nie zgadza się ze stwierdzeniem M. P., iż występowanie terenów zalewowych ograniczało wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości o około 25%, bo trzeba zrobić analizę wpływu obecności terenów zalewowych na sposób zagospodarowania nieruchomości. Określenie w planie zagospodarowania współczynnika zabudowy na 85% powierzchni działki, jest bardzo wysokim współczynnikiem przy działkach przemysłowych. Robił analizę różnych terenów i tam współczynnik przeciętnie wynosił 50 – 60% powierzchni działki, a tu jest 85%. Prawdą jest, że wyliczenie wartości nieruchomości jest uwarunkowane celem tego wyliczenia. Cel wyceny jest drogowskazem dalszego trybu postępowania, dalszego przebiegu wyceny. Często na szkoleniach mówi się, że ze zleceniodawcą trzeba długo rozmawiać na początku, żeby ściśle określić charakter oceny, bo często zleceniodawca określa go mgliście.

Nieprawdziwy jest zarzut, że sugerował się opinią K. K. (2), bo odpowiada za to, co robi. Skoro K. zrobił podobnie jak biegły, to jest potwierdzenie tego, że taka metodologia jest uznawana. K. jest wyróżniony w Stowarzyszeniu. On prowadzi praktyki z adeptami do tego zawodu.

W pisemnej odpowiedzi z dnia 14 listopada 2014 r. na zarzuty oskarżonego B. M., biegły J. K. (3) stwierdził m.in., że praktyką pozyskiwania danych o nieruchomościach są dane przetworzone przez urzędy udostępniające te dane (tj. katastry nieruchomości), a więc nie można wykluczyć, iż uzyskane przez rzeczoznawców majątkowych dane z aktów notarialnych nie zawierają wszystkich informacji, są niepełne, a nawet zdarza się, że obarczone są omyłkami, które nie zawsze można zweryfikować badając ewidencję gruntów, księgę wieczystą, plan miejscowy/studium, czy kartotekę budynku/lokalu. Podobnie powszechną praktyką jest pozyskiwanie danych transakcyjnych od innych rzeczoznawców, najczęściej tych, którzy na danym rynku wykonują dużo operatów. W ramach konsultacji uzyskuje się także od nich przetworzone informacje/dane charakteryzujące lokalny rynek nieruchomości i panujące na nim uwarunkowania.

Pan B. M. opracował tabelę, w której kolorem czerwonym opisał nieprawidłowości w zakresie danych o nieruchomościach podobnych, co, do których biegły odniósł się w pkt Ad. 1-8 ww. pisma. Dodał, że w kontekście zarzutów B. M. należy zaznaczyć, iż w opinii z marca 2010 roku została zastosowana metoda wyceny zwana „porównywania parami” w podejściu porównawczym do wyceny, w której z niewielkiej ilości transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości (8 transakcji zestawionych w tabeli nr 1) do wyceny wybiera się tylko trzy transakcje.

Są to transakcje nr 1,3 i 4. Pozostałe transakcje stanowią jedynie obraz lokalnego rynku i mają wpływ na określenie cech rynkowych, wag cech i granice zmiany cen transakcyjnych w procesie wyceny. Nie mają więc one bezpośredniego wpływu na wynik wyceny, lecz w pigułce pokazują, jakie transakcje nieruchomości występują na rynku (jako nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej), na jakim poziomie są ceny i jaka jest częstotliwość zawierania umów sprzedaży. Wynik wyceny jest średnią ważoną z trzech skorygowanych cen transakcyjnych nieruchomości nr 1, 3 i 4. Pozostałe 5 transakcji nie bierze udziału w procesie wyceny, co oznacza, że zastrzeżenia do pozostałych transakcji nie mają żadnego wpływu na wynik wyceny.

Zastrzeżenie do ceny w transakcji lp. 4, że została zawyżona o podatek VAT, czyli zamiast prawidłowej ceny netto 83,25 zł/m 2 została podana cena brutto 101,57 zł/m 2 jest dyskusyjne, w szczególności, że są dwa rozbieżne poglądy, interpretacje i orzecznictwo związane z wskazywaniem wartości netto/brutto. Dla jasności definicji zostały ujednolicone ceny trzech nieruchomości wybranych do wyceny metodą porównywania parami jako ceny netto. Jeżeli w transakcjach 1 i 3 zostały podane ceny netto, to i transakcja lp. 4 powinna być podana w cenach netto, chociaż wszystkie ceny są cenami transakcyjnymi.

W orzecznictwie sądowym i w literaturze fachowej z zakresu wyceny nieruchomości przeważa pogląd, że do wyceny powinny być brane ceny transakcyjne, czyli ceny końcowe, które płaci nabywca nieruchomości niezależnie od tego czy sprzedawca jest płatnikiem podatku VAT. Przecież w transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi podatek VAT nie jest naliczany. Osoba fizyczna kupując nieruchomość od dewelopera, czy od gminy płaci podatek VAT, którego nie może odliczyć; podatek jest więc składnikiem ceny transakcyjnej. W praktyce często się zdarza, że na polu inwestycyjnym przeznaczonym pod budowę osiedla mieszkaniowego, część działek jest sprzedawana przez gminę, a pozostałe działki przez osoby fizyczne. Wtedy podatek VAT zawyża cenę działki gminnej, a nabywca – osoba fizyczna porównuje ceny końcowe działek, czyli ceny ofertowe i kupuje za cenę końcową. Stąd w tabeli nr 1 biegły podawał ceny transakcyjne, nie wnikając czy są to ceny netto, czy brutto.

Biegły nie ma informacji o kwestiach podatkowych (podatek VAT) stron umów, nie są one przedmiotem analizy. W wielu aktach notarialnych nie jest podawana informacja czy cena transakcyjna jest ceną netto czy brutto. Ewentualnymi zwolnieniami lub koniecznością naliczania podatku zajmuje się organ podatkowy.

Reasumując, biegły oświadczył, że nieprawidłowości w zakresie danych o nieruchomościach podobnych, opisane przez B. M. nie mają wpływu na wynik wyceny (poza transakcją lp. 4 gdzie wartość transakcyjna jako cena netto została zawyżona o 18,32 zł/m 2), co ma wpływ na wynik końcowy o około 6 zł/m 2, czyli jest zawyżona o:

8965m 2 x 6 zł/m 2 = 53 790 zł,

co stanowi zawyżenie wartości zabudowanej nieruchomości w granicach

53.790 : 1.567.100 = 0,034 (3,4%).

dowód:

pismo wyjaśniające biegłego z dnia 14.11.2014 r. k. 9626-9629.

W toku przewodu sądowego biegły J. K. (3) wydał pisemną opinię uzupełniającą z dnia 30 grudnia 2014 r. Stwierdził w niej, iż pomimo zgłoszenia przez B. M. wielu zastrzeżeń do jego opinii w zdecydowanej większości są to zastrzeżenia nieuzasadnione, opierają się na fałszywych przesłankach i mylnej interpretacji dokumentów źródłowych (np. ustaleń mpzp), czy nie mające potwierdzenia w faktach (np. trwałego połączenia z gruntem budowli). Zastrzeżenia, które biegły uznał za słuszne, mają jednak niewielki wpływ na wynik wyceny. Te drobne zastrzeżenia nie zmieniają oceny, że opinia z 31.03.2010 roku jest sporządzona poprawnie i może stanowić wiarygodny, rzetelny dowód w sprawie.

Żądanie, aby biegły dołączył akty notarialne umów kupna – sprzedaży nieruchomości ujętych w tabeli nr 1 opinii, jest niezgodne z ustawą o ochronie danych osobowych. Biegły badając obrót prawami do nieruchomości na lokalnym rynku w biurze katastru miejskiego, na miejscu dokonuje przeglądów aktów notarialnych, dokonuje notatek spisując najważniejsze dane z tych aktów i przytacza je w opinii. Są to jednak dane poufne. Dlatego, aby chronić dane osobowe, w opinii zawiera tylko ich część, aby uniemożliwić osobom postronnym identyfikację nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi mają zakaz robienia zdjęć aktów notarialnych, nie mówiąc już o wykonywaniu ich kserokopii. Wykonując notatki z przeglądanych aktów notarialnych – w jednym dniu przegląda, co najmniej kilkadziesiąt aktów notarialnych – zdarza się czasami pomyłkowe zapisanie danych, ale są to na ogół rzadkie przypadki. Taki pomyłkowy zapis dotyczył prawa do nieruchomości w przypadku transakcji nr 2 – zamiast prawa użytkowania wieczystego, biegły odnotował prawo własności do gruntu.

Biegły zacytował wybiórczo przeznaczenie w planie miejscowym „południowej części obrębu B.” w funkcji podstawowej, dotyczące nieruchomości objętej transakcją nr 1. Wymienił przeznaczenie podobne do przeznaczenia działki wycenianej, a pominął jego zdaniem bardziej korzystne przeznaczenie pod budowę obiektów rekreacyjno – sportowych, wymienione jako pierwsze - objęte funkcją podstawową.

Kolejność wymienienia w uchwale przeznaczenia wymienionego jako funkcja podstawowa nie ma znaczenia w przypisywaniu ich ważności. Wszystkie trzy rodzaje przeznaczenia w funkcji podstawowej są równoważne. B. M. sugeruje, że przeznaczenie pod budowę obiektów i urządzeń rekreacyjno – sportowych jest głównym przeznaczeniem (bo wymienionym w punkcie 1), które pominął biegły. Jest to nieprawda. Działka objęta transakcją lp. 1 ma trzy alternatywne możliwości zagospodarowania, które są w równym stopniu możliwe do zrealizowania.

Biegły przytoczył przeznaczenie UP (usługi publiczne) w funkcji podstawowej wymienione w punkcie 3 – lokalizacja zakładów gospodarki komunalnej (bazy, składy, magazyny), dlatego że jest ono tożsame z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, co potwierdza, że pod względem przeznaczenia jest duże podobieństwo nieruchomości lp. 1 do nieruchomości wycenianej. B. M. usiłuje podważyć to podobieństwo, lecz nie znajduje argumentów w dokumentach źródłowych.

Biegły przyznał, że powinien podać ceny transakcyjne netto. W niniejszej opinii w następnym punkcie dokonał korekty obliczeń wprowadzając tylko ceny netto, gdyż tak określił ceny transakcyjne w opinii na str. 7-9.

Jednocześnie podtrzymał swoje stanowisko, że prawidłowo cena transakcyjna oznacza cenę końcową, jaką płaci nabywca. Jest to raz cena netto, a innym razem cena brutto w zależności od tego czy sprzedający jest płatnikiem podatku VAT. W wielu opracowaniach dotyczących teorii wyceny dominuje pogląd, że nie powinno się używać określeń cen: netto czy brutto; należy ujednolicić ceny do pojęcia cena transakcyjna.

Polemizując z B. M., biegły oświadczył, że w swojej wieloletniej praktyce wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego podczas analizy zapisów w aktach notarialnych w niewielkiej ilości (w graniach 5 % aktów notarialnych), miał nieokreśloną cenę netto czy brutto – dotyczyło to głównie nieruchomości gruntowych. W olbrzymiej większości w aktach notarialnych ceny są precyzyjnie określone – tak też było w przypadku wszystkich 8-u aktów notarialnych nieruchomości ujętych w tabeli nr 1 opinii.

B. M. ma rację, że zaprezentowana przez biegłego transakcja nr 5 dotyczy nieruchomości gruntowej zabudowanej. Nie jest ona podobna do nieruchomości wycenionej ze względu na powierzchnię, ale biegły zdecydował się ja przytoczyć dla zobrazowania wartości prawa u.w. do gruntu położonego w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Działka ta o numerze 263/48 niemalże graniczy z wycenianą działką nr (...) od strony południowej, znajduje się całkowicie na terenie zalewowym wyłączonym z zabudowy, jest usytuowana wzdłuż brzegu rzeki Ś., na terenie działki znajdują się dwa zbiorniki żelbetonowe cylindryczne o średnicy ok. 4 m oczyszczalni ścieków, niewielka część działki posiada starą, mocno zużytą nawierzchnię drogową, nie ma na niej posadowionego żadnego budynku. Tylko takie obiekty stanowią zabudowę działki.

Pomimo takiej zabudowy, której wartość biegły określił szacunkowo na nieprzekraczającą kwoty 100 000 zł (podobny zbiornik żelbetonowy usytuowany na działce wycenianej uzyskał cenę 8960 zł), działka ta została sprzedana za kwotę 372 100 zł, uzyskując jednostkową cenę transakcyjną prawa u.w. w wysokości 377,38 zł/m 2.

Transakcja ta nie brała udziału w procesie wyceny, nie miała więc wpływu na oszacowaną wartość rynkową u.w. przedmiotowej działki.

Biegły uwzględnił w korekcie wyceny punkt widzenia B. M. odnośnie uwzględnienia wzajemnych relacji w wartościach rynkowych prawa własności i prawa użytkowania wieczystego w przeliczeniu końcowej wartości, a nie w atrybucie cechy „rodzaju praw do gruntu” jak to zastosował w opinii, chociaż nie jest do końca przekonany w słuszności takiego poglądu.

W wyniku dokonania korekty obliczeń uwzględniających zastrzeżenia oskarżonego B. M. przedstawionych w tabelach, biegły stwierdził w ww. opinii uzupełniającej, że wartość jednostkowa prawa własności szacowanej działki gruntu wynosi:

Wartość jednostkowa prawa użytkowania wieczystego szacowanej działki gruntu wynosi:

= 113,03 x 0,85 = 96,07 zł/

Aktualna na dzień 5 marca 2008 roku wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego netto dla aktualnego sposobu użytkowania ( (...)) do gruntu, znajdującego się w granicach działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,8965 ha (8965 m 2), obręb: B., położonej przy ulicy (...) w B., określona dla potrzeb postępowania w sprawie 2 Ds. 248/09, wynosi:

= (...),07 = 861.267,55 złotych

zaokrąglono do kwoty:

WG = 861.300 złotych

dowód:

uzupełniająca opinia biegłego z dnia 30 grudnia 2014 r. k. 9675-9679.

Ww. opinię uzupełniającą biegły J. K. (3) podtrzymał na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r. Dodał, iż jest przekonany, że to, co zrobił w poprzednich opiniach jest dobrze zrobione. W obrocie nieruchomościami jest tak, że występują ceny netto i ceny brutto. Skoro napisał w swojej pierwszej opinii, że przedstawia ceny netto, to powinien konsekwentnie stosować ceny netto, choć w nie każdym przypadku to były ceny transakcyjne. Wcześniejszych wyliczeń nie podtrzymuje w zakresie cen. Podtrzymuje to, co wyliczył w ostatniej opinii. W pierwszej opinii napisał, że przyjmuje ceny netto, a nie powinien tak napisać. Skoro tak napisał, to teraz do wyliczenia przyjmuje ceny netto. Wewnętrznie jest przekonany, że pierwsza opinia jest dobrze napisana odnośnie tych cen netto, brutto. Podstawą wyjścia do wyliczeń powinna być cena transakcyjna, a nie cena netto, brutto. Ponieważ pan M. się domagał innego wyliczenia, to dokonał nowego wyliczenia, żeby uciąć tą dyskusję i dlatego napisał w opinii uzupełniającej z dnia 30.12.2014 r. na str. 4, że nie jest do końca przekonany w słuszności takiego poglądu. Pomyślał, że uwzględni zarzuty pana M., zrobi nowe wyliczenie i z tego wyjdzie niewielka różnica. Co do zasadniczych kwestii nie zmienia swojej opinii.

dowód:

ustna opinia biegłego k. 9743.

Wobec zgłoszenia kolejnych zastrzeżeń przez oskarżonego B. M. do opinii biegłego J. K. (3), ww. biegły został przesłuchany na rozprawie w dniu 17 lutego 2015 roku. Stwierdził, że potwierdza, że nie jest w pełni przekonany do zarzutów oskarżonego B. M., co napisał w opinii uzupełniającej z dnia 30.12.2014 r. Mimo tego dokonał w tej opinii uzupełniającej nieco innych wyliczeń, żeby uświadomić, jaki wpływ te zarzuty mają na wartość nieruchomości. Mimo, że nie jest przekonany, co do zarzutów oskarżonego B. M., to podtrzymuje tę wycenę, o której mowa w opinii uzupełniającej z dnia 30.12.2014 r. W swoich wszystkich wycenach, uznaje za podstawę do wyceny ceny transakcyjne, niezależnie od tego, czy jest to cena netto czy brutto. Pan M. przytoczył wyrok NSA na uzasadnienie swojego stanowiska. W środowisku są poglądy i takie i takie. Chce powiedzieć, że przeczytał cały ten wyrok i w tym wyroku są również wątpliwości. Chciałby przytoczyć wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26.09.2013 r., sygn. akt I C 986/10. W tym wyroku Sąd ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości brutto. W tym wyroku stwierdzono m.in.: „Sąd podzielił pogląd zaprezentowany przez biegłego, że nie ma podstaw, aby jako cenę transakcyjną będącą podstawą oszacowania przyjmować część zapłaconej ceny (pomniejszając ją o podatek VAT)”. Dalej została zaczerpnięta definicja ceny z ustawy o cenach, że cena jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W ustawie o gospodarce nieruchomościami też się mówi o cenie transakcyjnej, czyli o cenie, którą się płaci. Biegłego ten pogląd przekonuje. I dlatego we wszystkich swoich wycenach stosuje ceny transakcyjne. Podtrzymuje swoje stwierdzenia wyrażone na rozprawie w zakresie dotyczącym przekonania, co do cen netto brutto i dalszych okoliczności, o których mowa na k. 9743. Kiedy składał opinię na rozprawie i mówił na temat potrzeby odjęcia tej kwoty 53.790 zł od kwoty 966.360 zł, to ta kwota odejmowana ponad 50.000 była wyliczona w sposób przybliżony. Napisał, że to była kwota 6 zł za m 2. Tę kwotę dokładnie wyliczył w ostatniej opinii. W tej ostatniej opinii uzupełniającej dokonał jeszcze jednej korekty, tj. zmiany praw użytkowania wieczystego i prawa własności, które w opinii tej podstawowej z marca 2010 r. uwzględnił w cesze nieruchomości. Tym razem, w tej opinii z grudnia wpływ prawa do nieruchomości uwzględnił na końcu wyceny, czyli uzyskaną wartość bez tej cechy, zmniejszył o 15%, tj. ten wynik końcowy zmniejszył o 15%. Tego się domagał pan M., a można i tak i tak zrobić. Przed sporządzeniem tej opinii uzupełniającej z dnia 30.12.2014 r. nie konsultował tych kwestii spornych z innymi rzeczoznawcami, jako, że miał już na tyle rozeznanie w tej sprawie. Poza tym, poszukiwał sam innych orzeczeń w takich sprawach. To, co powiedział odnosi się do sprawdzenia przez niego wpływu wyliczenia na wartość transakcji w pkt 2, o czym mowa na k. 9660. W tej ostatniej opinii skorygował również wyliczenia związane z inna deltą C. Transakcja w pkt 4 została obniżona z 101,57 do 83,25 i to jest związane z tą inną deltą C. Inne okoliczności nie miały wpływu na tą inną deltę C. Chciałby powiedzieć o ważnej sprawie, która jest w zarzutach pana M., a która ma wpływ na całokształt. otyczy to punktu wyjścia, tj. daty z sierpnia 2005 r., kiedy to firma (...) kupiła tę działkę gruntu. To był nieużytek w tamtym czasie. Firma (...) zapłaciła prawie 500.000 zł. Porównanie poziomu cen z roku 2005 do 2008 daje, co najmniej 30% wzrostu cen z 2005 na 2008. Czyli taki niezagospodarowany nieużytek w 2008 r. powinien kosztować, co najmniej 650.000 zł. Biegły wyceniał na marzec 2008 r. W tych 3 latach stan tej działki gruntu zmienił się diametralnie. Działka była na całej powierzchni zagospodarowana w tej strefie zalewowej, na obszarze zalewowym grunt został podniesiony o około 1,5 m i był tam plac składowy. Gdyby tylko to uwzględnić nie patrząc na zabudowę, to już ta cena 650.000 zł powinna wzrosnąć do około poziomu tego, co wycenił teraz czyli 800.000-900.000. Drugi wątek dotyczy działki zabudowanej z pozycji nr 5. We wrześniu 2007 r. ta działka została sprzedana za cenę jednostkową, tj. za 377 zł za m 2. Powierzchnia tej działki jest 9-cio krotnie mniejsza od wycenianej działki. Zmierza w tym zakresie do wyjaśnienia ostatnio zgłoszonego zarzutu przez oskarżonego B. M., co do wyceny tej działki. Pan B. M. napisał, że na działce tej znajduje się budynek przepompowni, powołując się na zapisy aktu notarialnego. W tej opinii z 30.12.2014 r. zamieścił zdjęcie mapy podstawowej tego terenu i tam żadnego budynku na tej działce nie ma. Ta mapa jest z 2012 r., a transakcja miała miejsce w 2007 r. Sprawdzał na fotomapach w Internecie czy na tej działce jest jakiś budynek i na tzw. ortofotomapach z 2012 r. oraz wcześniejszych. Nie ma tam budynku, ten stan się nie zmienił.

Na tych wydrukach zdjęć jako pierwszy z lewej strony u góry widnieje zbiornik na wodę, który był w momencie zakupu przez (...) na tej działce. Ta działka była zabudowana tylko tym zbiornikiem. Na tych wydrukach zdjęć zestawił zbiornik na wodę z tymi dwoma zbiornikami widocznymi z oddali, żeby uzmysłowić, że one są podobnych rozmiarów. Na tych 2 zdjęciach gdzie są czerwone strzałki przy tych zbiornikach - też nie widać żadnych budynków. Tam są obszary widoczne do rzeki Ś. oraz od rzeki Ś.. Dwa ostatnie zdjęcia koloru zielonego obrazują z bliska obiekty oczyszczalni ścieków. Ktoś we wrześniu 2007 r. dał 377.000 zł za tę działkę ze zbiornikiem o powierzchni niecałego 1000 m, czyli o 10-cio krotnie mniejszej powierzchni. Ta transakcja nie bierze udziału w wycenie, ale biegły ujął ją dla zobrazowania, jaka mogłaby być cena gdybyśmy nie wyceniali tej linii technologicznej, która była na działce w 2008 r. w marcu. Nie wyceniając tych obiektów, które przyjął w opinii, tylko wskazując, że jedna działka jest zabudowana, a druga też jest zabudowana, to wynik wyceny biegłego powinien być około 3.000.000 zł. Te 3.000.000 zł zawierałyby tę całą linię technologiczną, wszystkie te budowle itd. Tutaj są oczywiście różne obiekty i dlatego tej wyceny tak nie zrobił, tylko wycenił osobno grunt, a osobno budowlę tzw. podejściem mieszanym. To jest w opinii też napisane, że nie znalazł podobnej nieruchomości na rynku, stąd zdecydował się na podejście mieszane. Podtrzymuje wycenę przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego, którą ustalił w ostatniej opinii na kwotę 861.300 zł. Natomiast wartość tego zbiornika, o którym mowa w pierwszej opinii - pozostaje bez zmian. Różnica na plus wyniosła niecałe 100.000 zł. Pan M. co do tej transakcji nr 5 odwołuje się do treści aktu notarialnego, w którym są rozbite wartości, natomiast biegły ma inne doświadczenie. Wykonywał około 5 opinii na zlecenie Urzędu Miejskiego we W. Wydziału Podatków i Opłat, gdzie były takie sytuacje, gdzie strony, które podpisywały taki akt notarialny umawiały się, że tę kwotę transakcyjną rozbiją na poszczególne składniki nieruchomości w taki sposób, aby maksymalnie obniżyć wysokość podatku. Przyjmując maksymalną wysokość wartości poszczególnych składników nieruchomości, jaką tylko można - uzyskiwali podstawę do naliczania rocznej amortyzacji, która pomniejszała podatek. Wydział Podatków i Opłat też kontroluje akty notarialne. W przypadkach „jaskrawego kombinowania” zleca wykonanie wyceny faktycznej tych składników nieruchomości. Widząc takie zapisy w akcie notarialnym, zaszeregowuje do tej samej kombinacji, co do podatków. Raz, że nie ma budynku na tej działce, to już ten akt notarialny jest niewiarygodny. Standardy zawodowe zabraniają odwoływać czy uwzględniać wartości cząstkowe wynikające z aktu notarialnego, które mają wpływ na cenę ostateczną. Wręcz się mówi, że to jest nagminne i że strony specjalnie tak formułują te wartości, aby płacić jak najmniejsze podatki. Przed wydaniem pierwszej opinii sprawdzał te działki, o których w nich mowa na ortofotomapach, bo to jest rutyna. Pan M. zarzuca, że te nieruchomości nie są podobne, a często jest tak, że jeżeli nieruchomości czymkolwiek się różnią, to już strona zarzuca, że nie są podobne. Potwierdzeniem zasadności stanowiska biegłego jest to, że pan K. chyba pół roku wcześniej robił swoją opinię i wybrał około 20 nieruchomości, które uznał za podobne, a biegły wybrał tylko 7. Pani P. chyba 14 nieruchomości uznała za podobne. Wpisuje te 7 nieruchomości jako ilustrację rynku z obrębu B., D. i M.. Uznał, że bardziej podobnych do nieruchomości wycenianych już nie znajdzie, aczkolwiek one nie są identyczne z wycenianą działką, bo różnią się powierzchnią, dojazdem, przeznaczeniem, ale to przeznaczenie jest jakby pokrewne.

W swojej ostatniej opinii skorygował do wartości netto ceny transakcji przyjętych do porównań. Jeżeli idzie o zarzut dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poziomu cen w odniesieniu do transakcji nr 5, to podtrzymuje to, co na ten temat już powiedział.

Czyli ta kwota 861.300 zł nie ulega zmianie, bo przy jej wyliczaniu uwzględnił właśnie argument pana M., o którym mowa na k. 9667.

Nie zgadza się ze stwierdzeniem oskarżonego B. M., że występowanie terenów zalewowych w rzeczywistości ogranicza możliwość jakiegokolwiek wykorzystania terenu o całe 30 % i w tym zakresie podtrzymuje swoją opinię wydana na rozprawie w dniu 21.11.2014 r.

Jeżeli biegły ocenia podobieństwo wycenianych nieruchomości, to je ocenia przez pryzmat wielu cech, tj. lokalizacji, dostępu dróg komunikacyjnych, wielkość i kształtu działki, trudności w zagospodarowaniu działki, sąsiedztwa. Jeżeli chodzi o podobieństwo w zakresie dotyczącym prawa do gruntu, to jest różnie - zależy to od rodzaju nieruchomości. Jeżeli idzie o lokale mieszkalne, to rynek nie zauważa różnicy między tymi prawami, to jest wtedy pomijalna cecha. Bo przy lokalach mieszkalnych udział w gruncie to jest 1 %, 0,5%. Zgadza się z zarzutem oskarżonego B. M. dotyczącym tego, że biegły powinien w pierwszej kolejności ustalić wartość nieruchomości wycenianej jako prawo własności, a następnie tak uzyskaną wartość skorygować o współczynnik wzajemnych relacji, o których mowa na k. 9688.

Jeżeli wartość, którą wyliczy biegły na zlecenie urzędu skarbowego jest wyższa o 33 % od tej wartości, którą wskazano w akcie notarialnym, to koszty takiej wyceny ponosi ten, kto taką cenę wskazał - czyli podatnik, a jeżeli wartość jest niższa niż te 33%, to koszty tej wyceny ponosi urząd skarbowy. Absolutnie nie zgadza się z rozumowaniem oskarżonego, iż w związku z tym, należy uznać, że urzędy skarbowe dopuszczają około 30% tolerancji w wycenie nieruchomości.

Urząd skarbowy swoje decyzje opiera na podstawie dokumentów, aktów notarialnych, które przedkłada podatnik. Ten operat szacunkowy, o którym mowa w tym opisie przedłożył podatnik. Nie spotkał w dokumentach tej sprawy operatu, który byłby zlecony przez urząd skarbowy. Na zlecenie urzędu skarbowego biegły wykonuje operat szacunkowy. Urzędy skarbowe mają swoje listy biegłych, do których mają zaufanie, podobnie banki. W operacie powinno się operować ceną transakcyjną, natomiast zapłatę podatków, tj. czy strony są płatnikami podatku VAT ocenia urząd skarbowy. Te strony były płatnikami podatku VAT i ten podatek został zapłacony przez strony jako podatek z jednej strony naliczony, a z drugiej jako podatek należny. Tj. jedna strona zapłaciła podatek naliczony, a druga zapłaciła podatek należny. Ten, który sprzedaje nalicza podatek i ten podatek musi odprowadzić do urzędu skarbowego, a ten który kupuje też w swoim rozliczeniu pod VAT uwzględnia, czyli obie strony jakby nie ponoszą tego podatku. W tym akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży tej wycenianej nieruchomości była podana cena netto plus VAT. Zapoznał się z załącznikami, o których mowa w pisemnych oświadczeniach oskarżonego B. M. z dnia 13.01.2015 r. i zgadza się ze stwierdzeniami wynikającymi z treści tych załączników, natomiast nie zgadza się ze sposobem interpretacji tych treści przez oskarżonego B. M.. Każdy rzeczoznawca formułuje cechy, które różnią nieruchomości - na podstawie tych zebranych transakcji na lokalnym rynku. Na pewno nie można porównywać spółdzielczego prawa do lokalu do własności, czy dzierżawy. W poprzednim podanym przykładzie powiedział, że nie wycenia się prawa do gruntu przy wycenie lokali mieszkalnych, bo wartość tego prawa jest minimalna. Często działką gruntu jest to, co zajmuje budynek. Zupełnie się nie zgadza z argumentami oskarżonego B. M. zawartymi w jego drugim pisemnym oświadczeniu z dnia 13.01.2015 r. w zakresie dotyczącym faktów, które jego zdaniem przemawiają za brakiem trwałego połączenia z gruntem węzła betoniarskiego. Z tych 7 transakcji tylko w 3 transakcjach, czyli nr 2, 4 i 6 biegły naliczył ceny brutto i później je skorygował do ceny netto. W tej ostatecznej opinii są podane jako ceny netto. Nie zgadza się z zarzutem oskarżonego B. M. dotyczącym tego, że nieruchomość przyjęta do porównania o liczbie porządkowej nr 1 nie wykazuje podobieństwa do działki wycenianej ze względu na pojęcie gospodarki komunalnej. Jest to nadinterpretacja, dlatego, że gospodarka komunalna charakteryzuje właściciela. W ramach gospodarki komunalnej można robić te same rzeczy. Mówiąc potocznie, w takim przypadku, że jakaś firma, osoba fizyczna może takie same rzeczy robić - przy takim samym przeznaczeniu, tj. przy tych przeznaczeniach, które są określone w planach.

W opinii podstawowej z marca 2010 r. wyróżnił 6 cech i łączny wpływ tych 6 cech wynosił 100%. Wśród tych 6 cech była cecha, którą biegły nazwał rodzajem praw do gruntu i teraz wpływ tej cechy ustalony był w 1-szej opinii na 15%. Pan M. uczynił zarzut, że ten rodzaj praw do gruntu uwzględnił w cesze. W tej czwartej opinii z 30.12.2014 r. tę cechę usunął, która miała ciężar gatunkowy 15% i rozbił na 5 pozostałych po 3%, tj. dodał te 3% do każdej z tych cech pozostałych - czyli tych 5. Czyli lokalizacja nie miała 30%, tylko 33% itd. Po to, żeby było znów 100%, bo te 100% to jest warunek konieczny. Ostatecznie powinno być tak jak ustalił w tej 4 opinii. Ten końcowy wynik zmniejszył o 15%, ale te 15% uwzględnił w innym miejscu. Ten wynik końcowy razy 0,85 dopiero dał wartość prawa użytkowania wieczystego. A ten pierwszy wynik, to była wycena praw własności. Zapoznał się z wariantowym wyliczeniem wartości prawa użytkowania wieczystego działki wycenianej sporządzanym przez oskarżonego B. M.. Nie zgadza z wyliczeniem, o którym mowa w pkt 2. Mimo sporządzenia opinii uzupełniającej z dnia 30.12.2014 r. - stwierdzenia biegłego zawarte w piśmie z dnia 14.11.2014 r. są aktualne.

W przypadku czerpania dochodów z nieruchomości poprzez wynajem, można zastosować inną metodę wyceny nieruchomości - czyli podejście dochodowe. Teraz podejście dochodowe ustala okres, w jakim dochody czerpane przez właściciela nieruchomości osiągną wartość rynkową nieruchomości. To jest generalne założenie tej metody, podejścia dochodowego. Drugie założenie jest takie, że jeżeli nie ma danych z rynku nieruchomości dotyczących wzajemnych relacji pomiędzy dochodem uzyskiwanym z nieruchomości, a wartością tej nieruchomości, to odwołujemy się do rynku kapitałowego. Z rynku kapitałowego określa się taki wskaźnik, który się nazywa stopą zwrotu lub współczynnik kapitalizacji. Ten współczynnik kapitalizacji określa ilość lat, czyli okres, w którym dochody z nieruchomości równoważą wartość nieruchomości. Też ten współczynnik jest ściśle określony jak należy go z rynku kapitałowego przeliczać. On wynosi od 8 do 14 lat. Takie widełki są generalnie ujmując. W przypadku przedmiotowej nieruchomości, jeśli zna się wartość miesięczną dochodów właściciela, to tam ten dochód trzeba odjąć od kosztów operacyjnych, jakie właściciel tej nieruchomości ponosi. W przypadku tej nieruchomości około 7.000 zł miesięcznie właściciel może ponosić kosztów. To wszystko zależy od umowy dzierżawy, jakie koszty ponosi. Przyjmując, że w ciągu 8 lat nieruchomość ma zwrócić, przyjmując dochód, czyli dochód operacyjny netto, czyli po odjęciu kosztów operacyjnych. To jest 360.000 zł w roku dochodu razy 8 lat, to jest 2.880.000 zł powinna wynosić wartość nieruchomości, wyliczona w podejściu dochodowym. Otrzymując taki dochód miesięczny właściciel mówi, że nieruchomość jest warta 500.000 zł. W ciągu niecałych 2 lat by się miała zwrócić. Jak dokonywał wyceny, to ta nieruchomość nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy.

Ponieważ nieruchomość nie była wydzierżawiana, to kwestią wynajmu się nie zajmował. Powyższe wyliczenie w zakresie metody dochodowej podał na podstawie doświadczenia i wielu przybliżeń. Wysokość czynszu dzierżawnego podała w pytaniu pani prokurator. Teraz koszty operacyjne i ten czynsz dzierżawny, to jest dochód operacyjny brutto. Założył miesięczny koszt, jaki ponosi właściciel wydzierżawienia tej nieruchomości, w dużym przybliżeniu 7.500 zł. Nie zna umowy dzierżawy. Podał powyżej kwotę około 7 tys. na podstawie zachowania rynku. Ta powyższa wycena jest wyceną tej nieruchomości podaną z przybliżeniem.

Ta cena zakupu nieruchomości przez firmę (...) za kwotę około 500.000 zł, była to cena brutto, a jak dobrze pamięta 403.000 zł - to była cena netto. Kwota 403.000 zł netto, a kwota wyliczona 3 lata później przez panią P. była o około 150.000 zł - większa. Powiedział, że (...) kupił nieużytek za 403.000 zł, natomiast po 3 latach działkę już zagospodarowaną, uporządkowaną, w czasie najwyższych cen nieruchomości, sprzedał za kwotę chyba 560.000 zł - którą określiła pani P.. Czytał plan zagospodarowania przestrzennego tej gminy i wydaje mu się, że nie ma tam żadnej wzmianki, że tam można przeprowadzić niwelację terenu. Właściciel tej nieruchomości podszedł po gospodarsku do zagospodarowania, stwierdził, że taki plac jest mu potrzebny. Właściciel znał granicę powodzi z czasów powodzi z 1997 r. Tam na planie była zaznaczona granica wielkiej wody oraz granica zabudowy.

dowód:

ustna opinia biegłego k. 9765-9771.

W toku postępowania przygotowawczego powołano biegłych z zakresu rachunkowości i zarządzania z Biura (...) w L. celem wydania opinii dotyczącej sytuacji finansowej (...) w latach 2007 – 2009, w tym celem ustalenia czy w 2007 r. uzasadniała ona gospodarczo transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w marcu 2008 r., a następnie zawarcie umowy dzierżawy na ten grunt; ustalenia, jakie były relacje ceny sprzedaży do czynszu dzierżawnego; czy zarząd złożył wniosek o upadłość we właściwym terminie, a jeżeli nie, to, kiedy spółka znalazła się w stanie „grożącej upadłości” i kiedy zaistniały przesłanki ogłoszenia upadłości; jakie czynności doprowadziły do stanu niewypłacalności spółki; jakie elementy majątku spółki (...) i na podstawie jakich tytułów przeniesione zostały z pokrzywdzonej spółki na rzecz utworzonej przez A. G. (1) spółki (...).

Powołani biegli w opinii pisemnej z dnia 24 listopada 2011 roku stwierdzili m.in., że sytuacja finansowa spółki (...) sp. z o.o. w 2007 roku nie była aż tak zła, aby wymagała radykalnych posunięć typu wyzbywania się majątku trwałego celem pozyskania środków pieniężnych, w szczególności wyzbywania się podstawowych nieruchomości stanowiących trzon w oparciu, o który spółka prowadziła działalność gospodarczą. Przeprowadzone przez zarząd firmy transakcje gospodarcze w postaci sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr (...) oraz prawa własności posadowionej na tej działce budowli, nie wynikały z tzw. przymusu finansowego. Podpisana natomiast umowa dzierżawy powyższego gruntu była konsekwencją wcześniejszej decyzji wspólników o sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i konsekwencją nie zmniejszenia, lecz rozszerzenia zakresu działalności. Ustalona cena dzierżawy była jednak relatywnie za wysoka dla (...). Spółka powinna wynegocjować korzystniejsze warunki dzierżawy albo rozpatrzyć kwestię zmiany lokalizacji spółki i poszukać innego zdecydowanie tańszego kontrahenta – dzierżawcy, czy nawet sprzedawcy gruntu lub prawa wieczystego użytkowania.

dowód:

opinia biegłych z Biura (...) w L. k. 7424-7528.

W wydanej w dniu 13 lutego 2012 roku opinii uzupełniającej, biegli z Biura (...) w L. orzekli, iż sprzedaż działki, na której (...) prowadziła działalność gospodarczą na zasadzie kompensaty przez dwóch pożyczkodawców, tj. A. G. (1) i B. M., była wynikiem konfliktu osobowego w firmie. Taka forma sprzedaży nie dawała możliwości spłaty innych wierzycieli, w tym A. S. (1), który także był pożyczkodawcą. Zawarcie następnie umowy dzierżawy w dniu 6 marca 2008 roku spowodowało wystąpienie szkody w okresie jej realizacji, tj. do dnia 5.08.2009 r. (na 4/10 nieruchomości) i do dnia 30.09.2009 r. (na 6/10 nieruchomości) – rozumianej jako relatywnie zawyżony czynsz dzierżawy – w kwocie 518.872,70 zł. Dodatkowa szkoda (...) wynikająca z zawarcia kolejnej umowy dzierżawy realizowanej w okresie od 6.08.2009 do 30.11.2009 roku wyniosła 43.956,07 zł i stanowiła nadpłatę na rzecz spółki (...) sp. z o.o.

dowód:

opinia uzupełniająca k. 7699-7719.

Ww. opinie biegli podtrzymali na rozprawie w dniu 18 czerwca 2015 r. Dodali, iż choć dokumentacja finansowo – księgowa, którą im przedstawiono nie była pełna, to jednakże ich zdaniem była wystarczająca do wydania opinii w zleconym im zakresie.

Operaty, które były wykonywane w 2010 roku odnosiły się do sytuacji na dzień 5 marca 2008 r., więc z wysokim prawdopodobieństwem można powiedzieć, że odnosiły się one do wartości netto. Oprócz tych dokumentów, które są wymienione w opinii - zapoznawali się z aktami sprawy. Podtrzymują ustalenia szczegółowe zawarte w punkcie VII opinii. Zgromadzenie wspólników spółki (...) w formie pisemnej udzieliło K. G. (1) pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży. Samą uchwałę podjęło zgromadzenie wspólników spółki (...). Najlepiej jest, jeżeli w uchwale wspólników podane są ceny, tym bardziej, że chodziło tutaj o wskazanie pełnomocnika, który zawrze tą umowę. Kiedy była podejmowana uchwała właściciele wiedzieli, za jaką kwotę sprzedadzą nieruchomość. Przeważnie praktyka jest taka, że podejmuje się uchwałę o zgodzie na sprzedaż nieruchomości z podaniem minimalnej kwoty, za jaką wspólnicy zgadzają się na sprzedaż. Zakłada się przy tym, że podatek VAT będzie doliczony. Data tej uchwały była ta sama, tj. 5 marca 2008 roku. Należy wnosić, że było to chronologicznie przed sprzedażą, skoro w akcie notarialnym notariusz się na to powołał. A. G. (1) jako prezes spółki (...) nie mógł sprzedać sobie tej działki, w związku, z czym powołał pełnomocnika. Kodeks spółek handlowych dopuszcza taką możliwość. Cały problem zaczął się w 2008 roku, tj. problemy między dwiema lub trzema stronami, a mianowicie pomiędzy panem A. G. (1) i A. S. (1). Kiedy powstawała spółka (...), A. S. (1) zagwarantował sobie - jak gdyby ubezpieczył się na wypadek niewykonywania jego poleceń przez A. G. (1) - zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przyrzeczenia części udziału przez A. G. (1) na rzecz A. S. (1) - wówczas w ilości 40%. Umowa ta obowiązywała na trzy lata. Ona została zawarta w dniu powołania spółki, czyli w dniu 5 kwietnia 2005 roku, czyli kończyła się mniej więcej 31 marca 2008 roku. Badali dokumenty, czytali również zeznania. Zeznania są rozbieżne. G. zeznaje, że był szantażowany, że był jak gdyby zmuszony do tych 60%, bo to dawałoby S. pełną kontrolę nad spółką, która była mu niezbędna do zrezygnowania z reklamacji maszyny w leasingu z R. dostarczonej z K.. Z akt nie wynikało, na jakie potrzeby poszczególne operaty były wykonywane. Jeżeli (...) zakupiło w sierpniu 2005 roku działkę za 403 tysiące złotych, a sprzedało ją po 2,5 roku za 500.000 złotych, to nie ma przesłanek, aby twierdzić, że wycena na kwotę 966.360 złotych jest logiczna, a nie na przykład wycena na kwotę 500.000 złotych. Zastanawiali się nad prawidłowościami tych trzech wycen. Wycena nieruchomości, to jak sama nazwa wskazuje - szacunek, a prawdziwa cena jest taka, jaką ktoś daje. Rzeczoznawcy przyjmują do wyceny tak zwane cechy niemierzalne i stąd wychodzą te różnice wyceny. Zastanawiali się nad tymi wszystkimi trzema wycenami i nie potrafią podać, która jest prawidłowa. Wydawało im się, że ta na 500.000 złotych jest logiczna. Miasto ma możliwość podwyższania wartości nieruchomości co roku i jakoś tego nie robiło w tym przypadku, były tam tereny zalewowe, utrzymywało się status quo. Węzeł betoniarski posadowiony był na działce, można było go odłączyć i przenieść w inne miejsce, w związku, z czym uważają, że nie był trwale związany z gruntem. Z punktu widzenia rachunkowości uważali, że spółka dobrze zakwalifikowała ten węzeł. Był w aktach sprawy wyrok sądu, w którym jest mowa o uniewinnieniu A. S. (1) od zarzutu przywłaszczenia pieniędzy na szkodę spółki. Nie oznacza to, że wolno tak czynić. Ze spółki kapitałowej gdzie jest pełna księgowość nie można wyprowadzić żadnych pieniędzy bez uprawniającego dokumentu. W czwartej kolumnie, w tabeli nr 3 na stronie 41 opinii są kwoty wykazane w różnych operatach. W kolumnie 3 są wykazane kwoty czynszu przy zwrotności w miesiącach inwestycji w nieruchomość i to jest konsekwencja podzielenia kwot z kolumny 4 przez 12. Przyjęli, że inwestycja powinna się zwrócić w ciągu 5 lat, a nawet 10. W tabeli tłustym drukiem zaznaczono zwrotność inwestycji w miesiącach, jako 13,5, bo tak było w tym przypadku. Podtrzymują wszystkie wyliczenia i wnioski zawarte w opinii, a dotyczące skutków wydzierżawienia nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Podtrzymują wniosek, o którym mowa na karcie 46 opinii w zakresie dotyczącym oszacowania na kwotę in minus 300.000 złotych rocznych skutków wydzierżawiania nieruchomości. Sprawozdania finansowe były wystarczające, żeby dokonać oceny sytuacji majątkowej spółki w latach 2008,2009, o czym mowa w opinii, począwszy od strony 46. Był to bilans aktywów i pasywów oraz rachunek wyników. Wartość majątku się zmniejszała, bo w bilansie jest wynik netto, uwzględniający odpisy amortyzacyjne, a w 2008 roku doszła do tego sprzedaż nieruchomości. Pieniądze, które przelał na swoje konta pan S., spółka traktowała jako należności sporne, bo wówczas jeszcze nie było wyroku i dlatego skoro brakowało tych pieniędzy, to między innymi nie można było regulować należności krótkoterminowych. W 2007 roku sprzedaż wyniosła 10 milionów, w 2008 chyba 12,7 milionów i mimo, że konflikt ten był w 2008 roku, to kontrakty były realizowane. W 2008 roku ta niezgoda powodowała, że informacja do kontrahentów szła, czyli pan S. informował kontrahentów, że to jest jego spółka i że nie bierze odpowiedzialności za zobowiązania. I dlatego był taki skutek w 2009 roku. Mieli czas opiniowania do 2009 roku, a S. przelał środki syndykowi w 2010 roku, ale nie wiedzą, kiedy spółka odzyskała środki z depozytu sądowego. Podtrzymują wnioski swoich opinii, mimo tego, bo w 2009 roku spółka nie mogła dysponować tymi środkami. Podtrzymują swój wniosek o zagrożeniu bieżącej płynności stanowiącej o niewypłacalności spółki (...), o czym mowa na stronie 56 opinii. Gdyby pan S. nie przelał środków ze spółki, to jej bieżąca płynność nie byłaby zagrożona. Przelew (...) tys. nastąpił w 2008 roku, więc gdyby uznać, że środki nadal pozostawały w dyspozycji spółki - miałyby wpływ na jej płynność w roku 2008 roku i 2009 roku. Nie miałyby natomiast wpływu na okres przed 2008 rokiem. To się odnosi do tych wszystkich trzech stopni płynności. Niewątpliwie brak ww. kwoty środków utrudniał regulowanie zobowiązań. Wskaźnik zadłużenia ogólnego, o którym mowa na str. 60 opinii byłby korzystniejszy w sytuacji gdyby spółka mogła spożytkować 860 tys. na spłatę zobowiązań. Kapitał obcy osiągnąłby wtedy wartość niższą niż faktycznie miało to miejsce w spółce. Kodeks handlowy mówi o pewnych granicach osiągania strat i musi być decyzja walnego zgromadzenia, co do dalszego jej bytu. Zgromadzenie podejmuje decyzje czy spółka ma istnieć czy nie i dopiero w 2009 roku takie przesłanki zaistniały. Jedną z przyczyn grożącego niebezpieczeństwa krachu finansowego i niewypłacalności spółki, o czym mowa na stronie 62 opinii, był brak tej kwoty 860.000 złotych, ale również bardzo ważnym czynnikiem były bardzo wysokie koszty czynszu, tj. ponad 300 tys. Następnie spadek zamówień na dostawy. Następnie nie utrzymanie w ogóle relacji między spadkiem przychodów a spadkiem kosztów. Przychody do poprzedniego roku spadły do 30%, a koszty tylko o połowę, czyli to rozwarcie 20% było istotne dla finansów. Została zachwiana tzw. materiałochłonność sprzedaży. W 2007 i 2008 roku materiały sprzedaży stanowiły 57-58% , a w 2009 roku wzrosły do prawie 72%. Jednocześnie następował wzrost wynagrodzeń. Na stronie 66 opinii wpisali, że obowiązki w zakresie rachunkowości spoczywały na A. G. (1), bo był prezesem. Wniosek na stronie 66 dotyczący braku możliwości oceny prowadzenia ksiąg rachunkowych za lata 2007-2009 nie jest sprzeczny z wnioskami, co do kondycji finansowej tej spółki, bo mieli do dyspozycji bilanse. Pisząc na stronie 71 o cechach osobowościowych osób zaangażowanych formalnie i nieformalnie w funkcjonowanie spółki, mieli na myśli pana S. i pana M.. Formalnie był zaangażowany pan G.. Nie ujęli w opinii, że ewentualnie pan M. dążył do zabezpieczenia swoich interesów, bo akta milczały w tym zakresie. On też udzielił spółce pożyczek. Podtrzymują swój wniosek zawarty na stronie 72 opinii w zakresie dotyczącym opisanych kwestii osobowych i wyczerpania się możliwości dalszej współpracy osób zaangażowanych w pierwotne powołanie do życia spółki (...). Wniosek zawarty w kolejnym fragmencie opinii na karcie 72 jest wspólnym wnioskiem. A. S. (1) sam się nazwał cichym wspólnikiem. Gdyby pan M. i S. założyli spółkę cywilną, to można by ewentualnie mówić o cichym wspólniku. Prostują, gdyby jeden założył, a drugi współpracował z nią na takiej zasadzie. Nie przypominają sobie czy w aktach była informacja, czym zajmował się wtedy B. M., gdzie był zatrudniony. Nie przypominają sobie czy dysponowali protokołami przesłuchań B. M. w charakterze podejrzanego. Jeżeli chodzi o pana M., to można identycznie ocenić jego sytuację, jak sytuację A. S. (1), o której mowa na stronie 74 opinii we fragmencie zaczynającym się od słów: ,,trzeba podkreślić” do słów: ,,zarząd spółki”. Ich zdaniem, to należałoby odnosić jednak do fragmentu zaczynającego się słowem: ,,wkład”. Pożyczki udzielił spółce również Pan G., z tym, że on wszystkie uprawnienia, o których mowa w tym fragmencie posiadał.

Na stronie 78 opinii zawarli swoje wnioski, jednocześnie odpowiadając na poszczególne pytania prokuratury. Wnioski te podtrzymują. Nie ma bezpośredniego przełożenia między obrotami, zyskiem, regulowaniem zobowiązań, płynnością finansową, bo są to wskaźniki, które należy łącznie analizować. Bo można osiągać zyski, a być bardzo zadłużonym i to się odbija w przyszłych okresach. Mimo, że ta spółka osiągała duże zyski w pierwszym okresie, to jednak również była zadłużona w tym okresie. Typowe nieskorzystanie z tzw. kredytu kupieckiego. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego w marcu 2008 roku nie była wymuszona sytuacją finansową z 2007 roku, jakkolwiek skoro zostały skompensowane bardzo wysokie pożyczki na 21%, to miało to twój sens, ale jeżeli te środki bezpowrotnie się traci na bezpodstawną dzierżawę, to nie da się tak jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie prokuratury w tym zakresie. Sprzedaż nie była wymuszona sytuacją finansowa, ale została źle spożytkowana. Dwaj pożyczkodawcy zostali wyróżnieni, a jeden nie. Czyli była niekonsekwentna dbałość o wyniki. Sytuacja finansowa spółki (...) w 2007 roku nie uzasadniała gospodarczo tej transakcji sprzedaży. Nie była konieczna. Skoro spółka zdecydowała się płacić tak wysoki haracz w postaci czynszu dzierżawnego, to czy była przekonana o tym, czyli o cenie produktu? Używając na stronie 81 sformułowania, że należało uwzględnić dodatkowe koszty dzierżawy w cenie produktu, mieli na myśli cenę tej sprzedaży. W opinii napisali o planach spółki na podstawie informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym, informacji pochodzących ze sprawozdań zarządu oraz raportu biegłego rewidenta. W sytuacji sprzedania tej działki sam fakt dzierżawy był koniecznością. W punkcie 3 wyjaśnili opłacalność tego przedsięwzięcia, które było niekorzystne dla (...). Uznali, że upadłość spółki powinna być zgłoszona w grudniu 2009 roku. Na stronie 88 opinii zawarto sformułowanie w zakresie niewyważonej decyzji, co do wyzbycia się działki gruntu, w tym sensie, że było to powiązane z czynszem dzierżawnym ten sposób, że była to nieuzasadniona gospodarczo decyzja o sprzedaży. W opinii użyli sformułowania, co do nerwowości kolejnych ruchów z przedmiotową działką, bo 5 marca 2008 roku spółka sprzedaje 4/10 panu G. i 6/10 państwu M., po czym 5 sierpnia 2009 roku G. sprzedaje spółce (...), która dopiero, co powstała miesiąc wcześniej, którą założył i której jest prezesem, po czym 20 listopada 2009 roku spółka (...) w części 4/10 oraz państwo M. w części 6/10 wyzbywają się na rzecz państwa W. z S.. Czyli jest brak jakby wizji. Ruch z powołaniem spółki (...) był nierozważny, niepotrzebny. Do tej spółki pewne rzeczy zaczęto wyprzedawać dopiero pod koniec roku. W spółce gdzie jest zgoda lepiej się pracuje, a gdy się ,,sąduje”, to zamiast być w zakładzie, przebywamy w sądzie. Napisali o zaangażowaniu się w proces wzajemnych oskarżeń i donosów, bo postanowienie prokuratury dotyczyło podania przyczyn, które prowadziły do stanu niewypłacalności.

Z treści pełnomocnictwa wynika, że oskarżony B. M. mógł działać w sprawach spółki. Pełnomocnictwo obejmuje umocowanie do działania w sprawach spółki w zakresie w nim wskazanym. Pan M. i pan G. współpracowali ze sobą, pan M. chciał wiedzieć, co się dzieje i mieć wgląd do konta.

Na karcie 3386 znajduje się pełnomocnictwo, które potwierdzono notarialnie z datą 13 lutego 2006 roku. To pełnomocnictwo istnieje, ale nie wiedzą jak z niego korzystał, jakich transakcji dokonywał. Przed wydaniem opinii otrzymali akta sprawy. Z tego wynika, że musieli widzieć to pełnomocnictwo, ale nie było dla nich istotne, bo nie było pewnie dalszych konsekwencji, tj. czynów na podstawie tego pełnomocnictwa.

Nie przypominają sobie, żeby w dokumentacji księgowej były jakieś dokumenty z podpisem B. M..

Podtrzymują treść oraz wnioski opinii z dnia 13 lutego 2012 roku. Na stronie 11 napisali alternatywnie na temat nierealnej wyceny wartości nieruchomości, bądź nierealnego ustalenia odpłatności za dzierżawę, w następnym zdaniu wskazując, że nieuprawnionym jest kwestionowanie faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości. W następnym fragmencie napisali o przyjęciu zasady jednolitości podejścia do przyjętych metod opiniowania - mając na myśli swoje opiniowanie. Napisali tak dlatego, bo odnosili się tylko do zawyżonego czynszu, nie odnosząc się do ceny sprzedaży nieruchomości. W tabeli numer 3 wskazali między innymi czynsz miesięczny, skutki miesięczne i skutki roczne w odniesieniu do ceny faktycznej 500.000 złotych, wskazując, że optymalnym byłoby 5 lat. Czyli kwota zawyżenia wynosiłaby 344 tysiące w skali roku. Nadpłata na rzecz tych dwóch osób, czyli pana A. G. (1) i państwa M. wynosiła łącznie 518.872,70 złotych i dodatkowo na rzecz spółki (...) 43.956,07 złotych. Na początku oprocentowanie pożyczek było 16%, a potem aneksowali na 5 lat i 21 procent. Wniosek na stronie 17 co do poza finansowych podstaw decyzji oraz konfliktu osobowego, odnosi się do sprzedaży działki. Wcześniejsza spłata pożyczek wysoko oprocentowanych trudno twierdzić, żeby była ze szkodą dla spółki. Było to pozytywne wręcz dla samej spółki.

Mówiąc o cenie logicznej, powiedzieli to w odniesieniu do faktycznej ceny sprzedaży tej nieruchomości, która była o 24% wyższa od faktycznej ceny zakupu tej nieruchomości sprzed 2,5 roku.

Znane są im metody wyceny nieruchomości, jakie stosują biegli jako metody szacunkowe. Trudno się odnosić do nich, bo każdy rzeczoznawca robi wycenę do innych celów. Gdyby Sąd przyjął, że właściwa jest wycena biegłego na kwotę 966.360, to by z tym nie dyskutowali i dokonali stosownych wyliczeń pod tę kwotę.

Zbycie tej nieruchomości powodowało skutki finansowe, tj. konieczność płacenia zawyżonego czynszu. Odpowiedzieli na to w tabeli nr 4 w tej pierwszej opinii.

Uważają, że pewne zjawiska implikują się wzajemnie i muszą pozostawać w logicznej relacji, dlatego napisali w opinii uzupełniającej na stronie 10, że cena jako podstawowa kategoria rynkowa za wydzierżawienie nieruchomości zawsze powinna pozostawać w logicznej relacji do jej wartości.

Podatki, które płacili pan M. i pan G. z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości wynosiły w skali miesiąca 1.560 złotych od całej nieruchomości. Zawsze czynsz jest czymś brutto. Przychód to nie dochód.

Nie znają wysokości czynszu według cen rynkowych z tytułu dzierżawy nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie w tamtym okresie. Jeżeli zaakceptowaliby, że relacja ceny sprzedaży w wysokości 500 tys. złotych do ceny dzierżawy 37 tys. złotych miesięcznie jest prawidłowa, to uznaliby, iż oprocentowanie tej inwestycji wynosi 88,8% w skali roku. Znacznie przekracza to tak 16%, na jakie były udzielane pożyczki, jak i 21% oraz depozyty bankowe, jak i stopę lombardową kredytów, o której wspomnieli w podstawowej opinii w wysokości 5-6,7%. Trudno tu mówić o marginesie swobody, bo musi być jakaś relacja między wartością nieruchomości, a uzyskiwanymi dochodami z niej. Uważa się, że okres 5-letni jest bardzo dobry, łagodny. Może być nawet 10-letni. Uznaje się, że nieruchomości powinny dawać więcej niż lokaty.

W grudniu 2009 roku to był ostatni moment do zgłoszenia upadłości spółki. W marcu 2008 roku była sprzedaż i nie uznali, że w 2008 roku były przesłanki do ogłoszenia upadłości. Oczywiście ta relacja i ta strata była, ale 2008 rok zamknął się prawidłowo. Uzyskano 2 mln wyższe obroty, aczkolwiek rentowność spadła ze względu na koszt.

Gdyby przyjąć, że czynsz 37 tys. miesięcznie jest prawidłowy, to przy zwrotności pięcioletniej inwestycja powinna kosztować 2.220.000 złotych, o czym jest mowa na stronie 33 opinii.

dowód:

ustna opinia biegłych z Biura (...) w L. k. 9917-9924.

W związku z zarzutami oskarżonego B. M. do opinii złożonych przez biegłego J. K. (3), w toku przewodu sądowego w dniu 4 lutego 2016 r. powołano innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, a to B. S. (1), który w dniu 6.09.2016 roku wydał pisemną opinię m.in. na okoliczność rynkowej wartości nieruchomości położonej przy ul. (...) w B., tj. w zakresie wskazanym treścią postanowień Prokuratury Rejonowej dla Wrocławia – Krzyki Zachód z dnia 21 grudnia 2009 r. i z dnia 6 sierpnia 2010 r., które były przedmiotem opinii wydanych przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. K. (3), uzupełnionych w toku przewodu sądowego.

Ww. biegły w opinii pisemnej z dnia 6.09.2016 r. wskazał m.in., że metodyka wyceny przedstawiona w oparciu o § 29 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zmianami) jest konstrukcją parametryczną, oderwaną od idei wartości rynkowej, tzn. nie odnoszącą się do występujących na rynku mechanizmów kształtowania cen. Sposób ten należy rozumieć jako rozwiązanie ostateczne, w przypadku, gdy niemożliwe jest przeprowadzenie procedury wyceny w oparciu o § 29.1 i § 29.2 , a jego zastosowanie musi być szczególnie uzasadnione. W opinii biegłego, zbiornik żelbetonowy znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości jest bez wartości z perspektywy ekonomicznej. Ewentualną jego wartość użytkową kompensuje konieczny do wykonania koszt rozbiórki w najbliższym czasie.

Z uwagi na cel, zakres i uwarunkowania opinii, wycena została sporządzona w dwóch wariantach:

Wariant 1: oszacowanie wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, bez uwzględniania węzła betoniarskiego, tj. przy założeniu, że część demontowalna węzła będzie podlegała relokacji.

Wariant 2: oszacowanie wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wraz z przysługującym użytkownikowi wieczystemu prawem własności środka technicznego (węzła betoniarskiego) jako obiekcie budowlanym związanym z gruntem.

Oba warianty są wg stanu na dzień 2008-03-05, przy uwzględnieniu sposobu zagospodarowania nieruchomości na ten dzień i kontynuacji aktualnie prowadzonej działalności gospodarczej.

Zdaniem biegłego, brak jest możliwości wyceny przedmiotowej nieruchomości, jako gruntu zabudowanego zakładem wytwórni betonu, w podejściu porównawczym. Jednocześnie biegły stwierdził, że wycena w podejściu dochodowym przedmiotowej nieruchomości nie jest możliwa ze względu na brak danych rynkowych.

Zgodnie z powyższym oraz w nawiązaniu do art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biegły przeprowadził wycenę w podejściu mieszanym:

⚫

wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz części obiektów budowlanych na nim występujących (nawierzchnie, ogrodzenie, przyłącza itp.), określone zostały w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami;

⚫

wartości odtworzeniowej własność części budowlanych węzła betoniarskiego (fundamenty), w podejściu kosztowym, metodą elementów scalonych;

⚫

wartości rynkowej prawa własności środka technicznego w postaci węzła betoniarskiego, przy zastosowaniu metod rynkowych wyceny środków technicznych – porównywania parami.

Wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o art. 152 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.2015, poz. 782) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

W podsumowaniu opinii, biegły B. S. (1) przedstawił oszacowanie rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości w dwóch wariantach. I tak, w wariancie 1-szym dokonał oszacowania wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, bez uwzględniania węzła betoniarskiego, tj. przy założeniu, że część demontowalna węzła będzie podlegała relokacji.

Wynik oszacowania wartości w wariancie nr 1 wynosi: 685.0000 zł.

Dokładność powyższego oszacowania biegły określił na poziomie +/- 10 % (dokładność oszacowania gruntu).

Odnosząc uzyskany wynik w relacji do cen transakcyjnych przedstawionych w analizie rynku w punkcie 6.4.3, oszacowana wartość rynkowa w tym wariancie (76,41 zł/m 2) kształtuje się poniżej średniej (109 zł/m 2) i mediany (91 zł/m 2) z cen jednostkowych skorygowanych i zaktualizowanych ze względu na dynamikę, co w odniesieniu do gorszych niż przeciętne rynkowe cech szacowanej nieruchomości, potwierdza poprawność oszacowania.

Natomiast, w wariancie 2-gim dokonał oszacowania wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wraz z przysługującym użytkownikowi wieczystemu prawem własności środka technicznego (węzła betoniarskiego) jako obiekcie budowlanym związanym z gruntem.

Wynik oszacowania wartości w wariancie nr 2 wynosi: 1.002.000 zł.

Dokładność powyższego oszacowania biegły określił na poziomie +/- 15 % (dokładność oszacowania gruntu – 10, dokładność oszacowania węzła betoniarskiego, kosztu montażu i uruchomienia oraz odtworzenia części budowlanych – 20 %).

Odnosząc uzyskany wynik w relacji do przedstawionych w punkcie 6.5 cen transakcyjnych i ofertowych gruntów zabudowanych wytwórniami betonowymi, powyżej określona wartość, pomimo iż jest niższa, w jego ocenie zdaje się być prawidłowa, biorąc pod uwagę gorsze cechy rynkowe oszacowanej nieruchomości w odniesieniu do przedstawionych w analizie.

dowód:

opinia biegłego B. S. (1) z dnia 6.09.2016 r. k. 10284-10335.

Ww. opinię biegły B. S. (1) podtrzymał na rozprawie w dniu 8 listopada 2016 r. Dodał, iż przed wydaniem opinii zapoznał się z aktami sprawy, które były mu udostępnione. Zapoznał się z opiniami biegłego J. K. (3), o których mowa na kartach wskazanych w postanowieniu oraz w jego opinii.

Okazano mu uchwałę dotyczącą południowej części obrębu B., natomiast przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w północnej części. Mediana jest jedną z miar tendencji centralnej i dotyczy tak jak średnia sposobu określenia pewnej właściwości próbki danych - dokładnie jest to wartość środkowa. Jeśli podzielimy sobie zbiór obserwacji i uporządkujemy te obserwacje od najmniejszej do największej, to mediana będzie dokładnie w połowie. Jest to inna miara, lepiej obrazująca próbkę, zwłaszcza, gdy mamy obserwacje, które mogą dość mocno odstawać od przeciętnych cen. To jest dość liczna próbka danych i ona wymaga w jego ocenie akurat takiego podejścia. Jest to inaczej wartość środkowa uporządkowanego zbioru. W tabelce na stronie 18 wpisano pozycję liczba danych. Są to dane, którymi biegły dysponuje w swojej praktyce zawodowej. Są dostępne dla każdej osoby w ramach rejestru cen i wartości nieruchomości prowadzonej we W. przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego we W., a w przypadku Powiatu (...) - jest to inna właściwość terytorialna. Na stronie 18 wpisał, że należy użyć określonego mnożnika, który pochodzi z twierdzenia T.. Posługuje się w swojej praktyce tym mnożnikiem. Nie wie, jakie są praktyki innych biegłych w tym zakresie. Symbole tc t1 oraz tc t2 oznaczają różne momenty czasowe. Jeżeli chodzi o tabelkę na stronie 19 z punktem oznaczonym 6.3.2, to dotyczy ona 1340 transakcji przedstawionych przez niego obrębów. Są to tak naprawdę osiedla peryferyjne w skali W.. Są to dane gromadzone przez rzeczoznawców majątkowych, w tym przypadku pochodzące z jego praktyki zawodowej - w tym też komercyjnej. To zestawienie dotyczy transakcji zanotowanych na rynku. Transakcje te dotyczyły osiedli mieszkalnych i gruntów przeznaczonych na cele mieszkalne - wszystkie te transakcje. Innych niż te kryteria próbki doboru, które przedstawił w opisie - nie zastosował. Nie rozumie, na jakiej podstawie oskarżony wysuwa kryteria, które nie mają zastosowania w przepisach prawa ani w dziedzinie statystyki ani w dziedzinie ekonometrii - biegły ich tam nie znajduje. Do wyceny należało przyjąć transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do tej położonej przy ul. (...), natomiast w przypadku analiz określających pewnego rodzaju mechanizmy rynkowe, takie jak relacja cen między prawem użytkowania wieczystego a prawem własności, to tutaj te kryteria doboru, ilość cech objaśniających czyli np. cech rynkowych nieruchomości, mogą być różne, nie musi to być zawężane. Ma tylko jeden argument na uzasadnienie swojego stwierdzenia, iż należy kategorycznie odrzucić metodykę określania relacji na podstawie § 29 ust. 3, o czym mowa na stronie 22 opinii, bo strony, które dokonują transakcji w użytkowaniu wieczystym, tj. transakcji wolnorynkowej między sprzedającym a kupującym - nie posługują się żadnym wzorem tylko negocjują cenę i dokonują tego na podstawie własnej wiedzy i informacji. Wartość określona za pomocą § 29 ust. 3 w ocenie biegłego, zgodnie z jej definicją nie stanowi wartości rynkowej. Ustawodawca zamieścił ten paragraf jako ostateczną formę w przypadku, gdy niemożliwe jest wykonanie wyceny za pomocą tych dwóch poprzednich sposobów określonych w ust. 1 i 2. Z racji samej konstrukcji § 29 ust. 3 określona w ten sposób wartość nie jest wartością rynkową. Jeżeli biegły dokonujący wyceny nieruchomości nie będzie mógł jej dokonać w oparciu o sposoby przewidziane w § 29 ust. 1 i 2 a dokona jej na podstawie § 29 ust. 3, to w ocenie biegłego nie będzie to wartość rynkowa - z racji parametrycznej konstrukcji. W jego ocenie jest to inny rodzaj wartości, który przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Nie zna odpowiedzi na pytanie dlaczego ustawodawca zamieścił taki sposób w § 29 ust. 3. Na pewno jest to wykorzystywane dla potrzeb przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zabezpiecza interes właściciela takiego jak jednostki samorządu terytorialnego. Ten współczynnik korygujący 0,74, o którym mowa na stronie 22 jest potem wykorzystany w dalszej części opinii na stronie 24. Dotyczy to transakcji jako przedmiotu prawa własności. One zostały przekalkulowane według tego współczynnika, żeby wszystkie transakcje były rozumiane jako transakcje o tym samym prawie własności. Skorygowana cena netto, o której mowa w tabelce na stronie 24 wynika z zastosowania tego współczynnika oraz korekty cen ze względu na dynamikę cen w czasie. To jest skomplikowany mechanizm tego obliczenia, jeśli mowa o korekcie ze względu na upływ czasu, a jeśli mowa o korekcie ze względu na formę władania, to jest to prosty iloczyn. Biegły nie stwierdził w opinii na stronie 33, że ten węzeł betoniarski nie był nic warty. On mógł stanowić pewnego rodzaju wartość użytkową, natomiast zbliżający się koszt jego rozbiórki, ze względu na stan techniczny może w odczuciu kogoś, kto nabywa nieruchomość nie stanowić żadnej wartości dodanej do tej nieruchomości. Nie wie, co stało się z węzłem betoniarskim, nie było o tym informacji w aktach. Nie wie, na ile stan tego węzła, który zanotował w tym roku jest tożsamy ze stanem z 2008 roku. Ten węzeł betoniarski w 2008 roku, jeśli funkcjonował, a z opinii biegłych wynika, że tak, to miał wartość. Wyceny tego węzła biegły przedstawił w dalszej części opinii na stronie 39 i 40. Jest biegłym 9 lat, od 2007 roku. W swoje praktyce na początku dokonywał wycen nieruchomości w oparciu o sposób określony w § 29 ust. 3. Teraz tego nie stosuje z tych przyczyn, o których powiedział. Na początku to stosował po pierwsze z powodu niezrozumienia tej konstrukcji, tej zależności między 2 różnymi wartościami i z drugiej strony ze względu na przepisy, które stosował literalnie. Podtrzymuje swoje stwierdzenie, że wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu bez obiektu budowlanego w postaci węzła betoniarskiego wynosi 685 000 złotych. Wartość tak naprawdę określona na stronie 37 została określona na podstawie trzech nieruchomości podobnych, których formą władania było użytkowanie wieczyste, mało tego - nieruchomości te były położone w tym samym kompleksie zabudowań, co nieruchomość szacowana. To wynikało z podziału działki (...). Ma bardzo duże doświadczenie w zakresie określania wartości części budowli. Oszacowany koszt nabycia węzła betoniarskiego w kwocie 228 000 złotych, o którym mowa na stronie 42 opinii dotyczy urządzenia węzła wraz z 3 silosami na cement oraz zasobnikiem na kruszywo. Wskazał na stronie 23 opinii wynik oszacowania w wariancie pierwszym w kwocie 685 000 złotych w wypadku przyjęcia, że węzeł ulega relokacji. W wariancie drugim wskazał wynik oszacowania przy uwzględnieniu tych elementów, o których mowa w tabelce na stronie 44.

Każda z tych podanych przez biegłego wartości może się jeszcze różnić w granicach błędów oszacowania, które wskazał dla każdego z wariantów. W sensie ekonomicznym przy uwzględnieniu pojęcia wartości rynkowej, dokonanie oszacowania tej nieruchomości przez rzeczoznawców M. P. i F. Ś. jest błędne, bo wtedy tak naprawdę ustawodawca ustawia limit i cenę jako wartość. Nie jest jednak tak, że ten sposób przewidziany w § 29 ust. 3 jest tylko stosowany dla potrzeb przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. To nie jest wartość rynkowa i jak już mówił - na początku też stosował ten sposób. Jest to dosyć wygodny sposób, bo upraszcza. Wie, że inni rzeczoznawcy go stosują. Zapoznał się przed wydaniem opinii z zarzutami oskarżonego B. M., o których mowa w jego wyjaśnieniach, pismach procesowych, a które dotyczą jego wyliczeń wartości przedmiotowej nieruchomości oraz przyjętych kryteriów w tym zakresie. Zarzuty oskarżonego B. M. i przedstawione przez niego kalkulacje dotyczą § 29 ust. 3 i to, co biegły stwierdził w opinii, że można oszacować wartość tej nieruchomości bez uwzględnienia § 29 ust. 3, to tym samym nie odnosi się w opinii do kalkulacji oskarżonego. W momencie, kiedy dokonywał oszacowania wartości nieruchomości, posługiwał się cenami netto, czyli niezawierającymi podatku. Możliwe jest, że w analizie gruntów mieszkalnych mógł się posługiwać cenami brutto, z tym, że dla potrzeb tej analizy nie ma to najmniejszego znaczenia. Szacować można w oparciu jedną lub drugą kwotę, to nie jest przeszkoda techniczna. W ostateczności można oszacować tę nieruchomość w ten sposób, że najpierw ustalić wartość wycenianej nieruchomości jako prawa własności, a następnie tak uzyskaną wartość skorygować o współczynnik wzajemnych relacji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego pod warunkiem, że ten współczynnik będzie poprzedzony analizą relacji tych form władania w odniesieniu do ceny. To jest sposób bardziej określony w § 29 ust. 2, niż ust. 3. W § 29 ust. 3 ten współczynnik jest liczony parametrycznie. W ocenie biegłego na tej nieruchomości nie ma jednoznacznie wskazanego obszaru, który jest zagrożony powodzią. W planie co prawda z 2003 roku jest informacja o tym, że jest położony na terenie gdzie plan definiuje, że jest na obszarze oznaczonym na rysunku planu jako zasięg największej udokumentowanej powodzi z lipca 1997 roku. Ten obszar dotyczy tylko części nieruchomości, która jest wyłączona spod zabudowy, a wyłączenie to biegły uwzględnił w oszacowaniu wartości gruntu na stronie 37 opinii. Węzły betoniarskie w praktyce są przenoszone. Jak każdy środek trwały przedsiębiorstwa, ta część demontowana jest przenoszona. Zarówno węzły mobilne jak i stacjonarne. Po uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę w przypadku tych węzłów, co, do których należało uzyskać pozwolenie na budowę.

Jeżeli chodzi o zarzut opisany w pkt 1b pisma procesowego B. M. z dnia 11 października 2016 roku dotyczący procedury wyceny, to nie było konieczności odnoszenia się do niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego z racji tego, że te transakcje, które stanowiły bezpośrednie porównanie - były w tym samym okresie. Były przekazane w użytkowanie wieczyste w tym samym okresie na podstawie ustawy. To było ustawowe przeniesienie gruntów. Jeżeli rzeczoznawca tego nie uwzględnił, a faktycznie ten niewykorzystany okres ma wpływ na cenę, to taka wycena jest nieprawidłowa. Jeżeli chodzi o zarzut w pkt 1c, to wyjaśnia, że określił wartość rynkową na podstawie § 29 ust. 1, natomiast niezależnie od tego przeprowadził analizy, których zakres wymienia § 29 ust. 2. Jeżeli chodzi o zarzut z pkt 1d, to wyjaśnia, że szczegółowe wyjaśnienia są na stronie 24 opinii. Jeśli chodzi o zarzut 1e, to wyjaśnia, że stopy kapitalizacji na rynku gruntów, np. gruntów rolnych wynoszą miedzy 4 a 5%, a grunty rolne też są przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, co znaczy, że całe to kryterium nieprawidłowo odnosi się do rynku. Większość gruntów w użytkowaniu wieczystym ma dość odległy horyzont funkcjonowania tego prawa - około 70 lat. Biegły to szczegółowo wyjaśnił w opinii. Jeżeli chodzi o dalszą część tego zarzutu, to wyprowadzony przez biegłego na stronie 21 opinii wzór dotyczący współczynnika uwzględniającego relację cen gruntów w użytkowaniu wieczystym w ujęciu finansowym, wynika z czystej matematyki finansowej, pewnych uproszczeń kalkulacyjnych, natomiast nie uwzględnia faktu niewykorzystanego okresu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z przyczyn, o których napisał.

Jeżeli chodzi o to czy zgadza się ze sposobem wyliczenia wartości nieruchomości podanym przez oskarżonego B. M. w jego wyjaśnieniach, oświadczeniach i pismach, przy uwzględnieniu, że możliwe jest dokonanie takiej wyceny na podstawie § 29 ust. 3, to musiałby się odnieść do konkretnych zarzutów, uwag, których było dużo.

Wartość współczynnika k wynosząca 0,7 jest wartością na tyle rynkową, na ile związane są koszty związane z opłatą z tytułu użytkowania wieczystego.

Rynek widzi pewne rzeczy inaczej niż fundamentalne założenie – jego założenie - to jest prawo rynku. Biegły z tym nie polemizuje, tylko określa średnią z tych wszystkich parametrów i dochodzi do wartości. W ten sposób selektywnie wybierając możemy dojść do dowolnej wartości współczynnika.

Właśnie stąd wynika założenie biegłego dotyczące wyboru lokalizacyjnego, żeby wziąć skrajne osiedla miejskie, gdzie kwestia lokalizacji gruntu ma marginalne znaczenie w perspektywie cech rynkowych.

dowód:

ustna opinia biegłego k. 10419-10423.

Biegły B. S. (1) ustosunkowując się do zarzutów oskarżonego B. M. zawartych w piśmie z dnia 23 listopada 2016 r., złożył stosowne pismo z dnia 14 grudnia 2016 r., w którym odniósł się do stawianych mu zarzutów. Stwierdził w nim m.in., że wnioskowanie oskarżonego uważa za błędne, zaś jego zarzuty uznaje za bezpodstawne. Nadmienił przy tym, iż przedmiotowa nieruchomość nie znajduje się na terenach zalewowych, tylko na terenie, w którym w planie miejscowym wyznaczono specjalną strefę o nazwie „zasięg największej udokumentowanej powodzi”, z zakazem gospodarowania, co nie jest jednoznacznym określeniem.

dowód:

pismo biegłego B. S. z dnia 14 grudnia 2016 r. k. 1046a-1046.

Swoje stanowisko biegły B. S. (1) podtrzymał na rozprawie w dniu 15 grudnia 2016 roku. Dodał, iż nie ustosunkował się do procentowego zaniżenia przez M. P. wartości nieruchomości, gdyż nie otrzymał materiału, który pozwalałby mu się do tego odnieść.

Jeżeli chodzi o zastrzeżenie, o którym mowa na stronie piątej pisma oskarżonego B. M., sformułowane i oznaczone jako pierwsza kropka, to odpowiedź znajduje się na stronie drugiej w pkt Ad. 2 ppkt 1. Kolejne 2 pytania, o których mowa na stronie piątej pisma oskarżonego nie zostały przez biegłego pominięte i odpowiedzi w tym zakresie znajdują się w kolejnych punktach na stronie drugiej i trzeciej jako pkt Ad. 2 ppkt 2 i 3. Odniesienie się do zarzutu oskarżonego sformułowanego na stronie szóstej pisma oskarżonego, dotyczącego wartości nieruchomości ustalonej na podstawie § 29 ust. 3 znajduje się w akapicie 1 i 2 na stronie drugiej, a także na stronie trzeciej w ostatnim akapicie pkt Ad. 2. Do zarzutu oskarżonego, o którym mowa na stronie siódmej u góry biegły ustosunkował się w piśmie na stronie trzeciej w pkt Ad. 3. Zgadza się ze stwierdzeniem biegłych K. K. (5), K. M. (2) i W. R., cytowanym przez oskarżonego B. M. na stronie siódmej jego pisma, bo to wynika z rozporządzenia. Do zarzutu oskarżonego sformułowanego w pkt 4 na stronie siódmej i ósmej jego pisma ustosunkował się w piśmie w pkt Ad. 4 na stronie trzeciej i czwartej. Do wniosku oskarżonego sformułowanego na stronie dziewiątej oznaczonego jako II pkt 1 ustosunkował się w ostatnim akapicie na stronie czwartej pisma. Załącznik do pisma obrazuje model konstrukcji wartości w oparciu o § 29 ust. 3 rozporządzenia z jednej strony, z drugiej zaś strony w oparciu o konstrukcję finansową rozumianą jako konieczność uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jest to konstrukcja zgodna z zasadami wyceny oraz matematyką finansową.

Wysokość czynszu dzierżawnego może mieć znaczenie przy szacowaniu wartości nieruchomości. Jest to oczywiście zależne od konstrukcji umowy dzierżawy, bo są różne uwarunkowania.

Mówienie o przeciętnych okresach zwrotu z nieruchomości, czyli o tzw. stopach kapitalizacji wiąże się z koniecznością zdefiniowania tego segmentu rynku, na którym operujemy, w stosunku, do którego się odnosimy.

Nie znajduje na rynku relacji, w której cena sprzedaży nieruchomości zostałaby zamortyzowana 13 miesięcznym czynszem. W ocenie biegłego, tego typu okres zwrotu jest okresem strasznie szybkim i nie znajduje takiego okresu zwrotu na rynku, ale nie zna przedmiotowej umowy dzierżawy. Najkrótsze okresy zwrotu, z jakimi spotykał się na rynku, może to być, że będzie to 2 lata, może to być 1 rok, ale jest to bardzo ryzykowne. Przy tego typu gruntach mówi się o okresie zwrotu na poziomie od 7 do 13 lat. Jest to średnia. Z takim okresem zwrotu w wymiarze 1 roku do 2 lat - możliwe, że jednokrotnie się zetknął, ale nie jest w stanie zweryfikować czy była to transakcja rynkowa. Z perspektywy dzierżawcy w takim układzie, tak duży czynsz, którego roczny wymiar odpowiadałby wartości nieruchomości, to dzierżawca prawdopodobnie by taki grunt nabył, zamiast go dzierżawić.

Wobec zgłoszonych kolejnych zastrzeżeń do opinii, biegły B. S. ustosunkował się do nich na piśmie z dnia 7.02.2017r.

dowód:

ustna opinia biegłego B. S. (1) k. 10480-10481;

pismo biegłego B. S. z dnia 7.02.2017 r. k. 10579-10589.

Stwierdzenia zawarte w piśmie z dnia 7 lutego 2017 r. biegły B. S. (1) podtrzymał na rozprawie w dniu 2 marca 2017 r. Dodał, iż stwierdzenia i oceny oskarżonego B. M. zawarte w później przesłanych mu pocztą elektroniczną pismach nie zmieniają jego opinii. Jest to kontynuacja polemiki, która miała miejsce wcześniej w poprzednich zarzutach i wyjaśnieniach. W związku z tym, biegły podtrzymał jak najbardziej swoje dotychczas wydane w tej sprawie opinie.

Odnośnie sformułowania, o którym mowa na stronie 4 pisma oskarżonego B. M. z dnia 17 stycznia 2017 roku w pkt 1, to te 880 transakcji, które są przedstawione w tabeli, to są dane, w których wykrył na etapie generowania tego pliku dla oskarżonego 838 transakcji, brakujące 42 transakcje są to duble transakcji już zawartych w tym pakiecie. Czyli na 880 transakcji znaleziono te 42 duble, których nie zamieszczał w pliku. Odnośnie sformułowania na stronie 5 pisma oskarżonego B. M. z dnia 17 stycznia 2017 roku w pkt 2, to na etapie generowania pliku danych nie zamieszczał informacji o przeznaczeniu gruntu z uwagi na fakt, że wszystkie te transakcje mają przeznaczenie ogólne pod budownictwo mieszkaniowe. Odnośnie sformułowania na stronie 6 pisma oskarżonego B. M. z dnia 17 stycznia 2017 roku w pkt 3, to wniosek oskarżonego był taki, że duże grunty musiały nabywać firmy deweloperskie i na tej podstawie wysnuł informację, że to jest odpowiedni procent. Na tej podstawie wnioskuje o tym, że te procenty dotyczą transakcji, w których nabywającym był deweloper. To wnioskowanie jest błędne w tym zakresie, gdyż duże grunty kupują różni inwestorzy, czasami są to transakcje spekulacyjne, czasami kupują to fundusze inwestycyjne, czasami są to grunty nabywane przez osoby fizyczne dla różnych nieokreślonych celów lub zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Kwestia wielkości gruntu nie determinuje, że musi to nabyć deweloper. Odnośnie pkt 4 tego pisma, to dlatego ten okres jest przyjęty jako okres 15 letni od 2001 roku do 2015 roku z uwagi na fakt, iż rok 2008, którego dotyczy oszacowanie jest dokładnie w połowie tego przedziału. Taki zamiar analizy tak szerokiego okresu wynika właśnie z postępowania ku popełnianiu jak mniejszych błędów w procesie analizy danych. Odnośnie pkt 5 tego pisma, to teoretycznie wiedza o tym, jakie osoby dokonały, jakiej transakcji może podlegać pod ochronę danych osobowych. Natomiast kwestia dotycząca szczegółowych informacji w zakresie przedstawionej próbki danych, to przedstawiony przez biegłego zakres informacji dla poszczególnych danych transakcyjnych obejmował takie informacje, które umożliwiają ich weryfikację w ramach rejestru cen i wartości nieruchomości prowadzonego przez Zarząd Geodezji Kartografii i Katastru Miejskiego we W.. Jest to informacja jawna dla każdej osoby fizycznej, z tym, że jest to informacja odpłatna. Ta próbka jest możliwa do zweryfikowania pod katem wszystkich tych danych. Biegły podtrzymał swoją opinię w całości, co do jej poprawności i co do wyniku końcowego. W zastrzeżeniach oskarżonego była zawarta polemika dotycząca między innymi § 29 ust. 3, która wykraczała poza zakres samej opinii.

Skojarzenie transakcji z numerem księgi wieczystej umożliwia uzyskanie informacji, kto sprzedawał, komu sprzedawał - z informacjami typu PESEL.

Te 1341 transakcji podanych w opinii głównej, to jest błąd pisarski i pewnie go kontynuował w wyjaśnieniach później. Oczywiście łączna liczba danych dla prawa własności, to jest suma liczby danych dla każdego z obrębów - czyli G., G., itd. Do opinii przyjął 880 transakcji z uwzględnieniem tych dubli (838 bez), natomiast ta liczba transakcji (...), to jest błąd. Jak składał opinię ustną na rozprawie w dniu 8 listopada 2016 roku, to powielił ten błąd z opinii pisemnej. Ten błąd pojawił się na etapie generowania danych, natomiast nie widział wtedy potrzeby jego prostowania. Ten błąd nie ma wpływu na wycenę. To jest tylko przedstawienie wizualnie jakiejś informacji. To pole nie było wykorzystywane do dalszej analizy. Grunty o przeznaczeniu mieszkaniowym, to są grunty położone w strefach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe - czy to w studium czy w miejscowym planie zagospodarowania czy też na podstawie stwierdzonych decyzji o warunkach zabudowy. W danych przedstawionych przez biegłego, istotnie takie grunty małe się znajdują w związku z faktem, iż uczestniczą one w obrocie rynkowym. Oskarżony myli tutaj pojęcie gruntu budowlanego z gruntem o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. W dalszej części pojawiły się wielkości, co do planów zagospodarowania przestrzennego i minimalnej wielkości działek, ale to dotyczy działek nowo dzielonych, na których niemożliwe jest wykonanie podziału poniżej na działki poniżej pewnego progu wielkościowego. System elektroniczny ksiąg wieczystych umożliwia uzyskanie informacji na temat znanej księgi wieczystej, natomiast nie umożliwia uzyskania informacji na temat konkretnej czy dowolnej nieruchomości znajdującej się na takiej działce. Jeżeli zaistnieje potrzeba ustalenia danych osobowych właściciela, to musi być znany numer księgi wieczystej, żeby można było powziąć informacje z jawnego rejestru w postaci ksiąg wieczystych.

Informacje, które przestawił w zestawieniu danych umożliwiają ich odszukanie w katastrze poprzez numer repertorium, poprzez datę zawarcia transakcji oraz poprzez inne dane typu cena, powierzchnia.

Czym innym jest kwestia przeznaczenia gruntu pod zabudowę mieszkaniową, położenia gruntów w strefie przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, a czym innym jest kwestia definicji gruntu budowlanego czyli takiego gruntu, który spełnia m. in. wymogi geometryczne do prowadzenia zabudowy mieszkalnej. Bardzo często tego typu grunty, takie małe działeczki są sprzedawane na potrzeby regulacji istniejącego stanu ewidencyjnego, np. powiększania własnych nieruchomości. Grunty te są przeznaczone pod budownictwo w planie, w studium lub w decyzji, po drugie płaci się za nie taką samą opłatę jak za grunt, który jest zdatny do zabudowy. W związku z tym, uważa, że tych gruntów nie należało eliminować z zakresu danych, które przyjął do wyceny.

W użytkowaniu wieczystym jest 194 transakcje. We własności jest 686 danych (transakcji) i to jest łącznie 880 transakcji. Nie liczył transakcji, o których mowa w załączniku nr 3 do opinii uzupełniającej z dnia 7 lutego 2017 roku. Natomiast rozumie, że oskarżony to zrobił i wyszła mu ilość 838. Ta liczba danych wynika z tego, że z liczby 880 zostały usunięte duble i te transakcje zostały przedstawione oskarżonemu.

dowód:

ustna opinia biegłego B. S. k. 10657-10660.

W toku przewodu sądowego oskarżona K. G. (1) została poddana badaniu sądowo – psychiatrycznemu, które przeprowadzili dwaj biegli lekarze psychiatrzy, a to A. J. i J. B.. W wydanej następnie pisemnej opinii sądowo – psychiatrycznej z dnia 20.06.2013 r. ww. biegli stwierdzili, że oskarżona K. G. (1) nie jest chora psychicznie w rozumieniu psychozy obecnie i nie była chora psychicznie w krytycznym czasie. Nie jest upośledzona umysłowo. Nie stwierdzono u niej innych zakłóceń czynności psychicznych, które mogłyby mieć znaczenie orzecznicze w niniejszej sprawie. Rozpoznany u niej w 2010 r. epizod depresyjny umiarkowany oraz zaburzenia adaptacyjne depresyjne, nie mają znaczenia dla oceny poczytalności, biorąc pod uwagę charakter i okoliczności czynu. Ww. zna i rozumie podstawowe zasady współżycia społecznego, prawidłowo ocenia sytuacje społeczne i potrafi przewidzieć skutki zarzucanego czynu. Reasumując, biegli lekarze psychiatrzy stwierdzili zgodnie, że w krytycznym czasie oskarżona K. G. (1) nie miała zniesionej, ani w stopniu znacznym ograniczonej zdolności rozpoznania czynu i pokierowania sowim postępowaniem. Nie zachodzą warunki z art. 31 § 1 i 2 k.k.

dowód:

opinia sądowo – psychiatryczna k. 9038-9043.

Badaniu sądowo – psychiatrycznemu w toku przewodu sądowego została także poddana oskarżona A. Ć. (1). W pisemnej opinii sądowo – psychiatrycznej z dnia 20.08.2013 r. biegli lekarze psychiatrzy, a to A. J. i J. B. stwierdzili, że A. Ć. (1) nie jest chora psychicznie w rozumieniu psychozy obecnie i nie była chora psychicznie w krytycznym czasie. Nie stwierdzono u niej innych zakłóceń czynności psychicznych, które mogłyby mieć znaczenie orzecznicze w niniejszej sprawie stwierdzone u niej w 2010 r. zaburzenia stresowe pourazowe, nie mają znaczenia dla oceny poczytalności, wystąpiły bowiem po czasie krytycznym.

Ww. zna i rozumie zasadny współżycia społecznego, prawidłowo ocenia sytuacje społeczne i potrafi przewidzieć skutki zarzucanego jej czynu. Reasumując, biegli lekarze psychiatrzy stwierdzili zgodnie, że w krytycznym czasie oskarżona A. Ć. (1) nie miała zniesionej, ani w stopniu znacznym ograniczonej zdolności rozpoznania znaczenia czynu i pokierowania swoim postępowaniem. Nie zachodzą warunki z art. 31 § 1 i § 2 k.k.

dowód:

opinia sądowo – psychiatryczna k. 9209-9211.

Oskarżony A. G. (1) przesłuchiwany w postępowaniu przygotowawczym w charakterze podejrzanego nie przyznał się do popełnienia zarzucanych mu czynów i odmówił złożenia wyjaśnień.

W toku przewodu sądowego A. G. (1) także nie przyznał się do popełnienia zarzucanych mu czynów i odmówił złożenia wyjaśnień.

Na rozprawie w dniu 20 czerwca 2017 r. oświadczył, iż jest prezesem spółki (...), w której ma 99 % udziałów. Sytuacja finansowa ww. spółki jest zła i „będzie ją zamykać”.

Oskarżona K. G. (1) zarówno w postępowaniu przygotowawczym, jak i w toku przewodu sądowego nie przyznała się do popełnienia zarzucanych jej czynów i odmówiła złożenia wyjaśnień.

Oskarżony B. M. przesłuchany po raz 1-szy w postępowaniu przygotowawczym w charakterze podejrzanego, nie przyznał się do popełnienia zarzucanych mu czynów. Wyjaśnił, że na przełomie 2005 r. udzielił spółce (...) kilka pożyczek na łączną kwotę 272.000 zł. Były one aneksowane w zakresie terminu ich spłaty.

Z umów pożyczek należały mu się odsetki wynikające z ustalonego oprocentowania tych pożyczek. Jeśli chodzi o zobowiązania spółki wynikające z tych umów, to znaczy wypłaty odsetek, spółka nie wywiązała się ze swojego obowiązku, płaciła sporadycznie i przeciągała płatności miesiącami. Dlatego pod koniec 2007 roku zaczął rozmawiać z Prezesem Spółki – A. G. (1) o zwrocie tych pożyczek, ponieważ dla niego traciło to sens. Ponieważ wcześniej z Prezesem w „luźnych rozmowach” mówił, że jest zainteresowany kupnem nieruchomości – zainwestowaniem w jakąś nieruchomość, gdzieś na przełomie roku 2007 – 2008 padała propozycja ze strony prezesa sprzedaży mu prawa użytkowania wieczystego do tego terenu. Tak naprawdę dopiero pod koniec lutego 2008 roku zaczęli finalizować rozmowy dotyczące ewentualnej sprzedaży przez spółkę zakupu przez niego prawa użytkowania wieczystego. Propozycja opiewała na zakup 60 % udziału w prawie użytkowania wieczystego. Ponieważ – tak jak wiadomo przy tego typu transakcjach należy ustalić cenę, a dla niego ważne było, aby to była cena rynkowa z jednej strony, aby nie przepłacił, z drugiej strony, żeby nie było jakiegoś zarzutu w przyszłości ze strony urzędu skarbowego, bo wiadomo, że tego rodzaje akty notarialne są przesłane do urzędu skarbowego. Chciał, aby to była uczciwa – godziwa cena dla obu stron. W związku z powyższym, starał się w różny sposób zorientować w cenach rynkowych w tamtym czasie, sprawdzał oferty, jakie były na rynku, rozmawiał też z ludźmi, którzy dokonali w „sąsiedztwie” zakupu tego rodzaju działek, a w rejonie ulicy (...) było kilka transakcji tego typu, i ostatecznie też zwrócił się do osoby najbardziej kompetentnej w tym zakresie, a więc do biegłego rzeczoznawcy – pani M. P. z prośbą o ustalenie ceny rynkowej dla tej nieruchomości. Pani M. P. stwierdziła, że nie jest w stanie na „już, na szybko” przygotować takiej opinii – w sensie operatu jako dokumentu, ponieważ ma rozpoczętych bardzo dużo wycen, które wymagają „obróbki technicznej”. Nadal naciskał i ona w związku z tym obiecała mu, że w przeciągu paru dni ustali mu tę cenę rynkową wykonując potrzebne do tego czynności – czyli zebranie materiałów porównawczych i odpowiednich dokumentów. Stwierdziła, że w formie pisemnej otrzyma ten dokument, jeżeli „obrobi” się ze swoimi zaległymi sprawami. Ponieważ mu zależało na tym operacie, to ona mu też powiedziała, że nie ma znaczenia, kiedy ten operat zostanie wydany, ponieważ jest rzeczą normalną i praktykowaną, iż można ustalić wartość nieruchomości na dzień transakcji, czyli sprzedaży w terminie późniejszym. Jemu chodziło o to, aby była to cena rynkowa na dzień sprzedaży. I ona to ustaliła – podała mu te wartość rynkową, która była podstawą dla tych końcowych negocjacji do ustalenia ceny końcowej – czyli ceny transakcji. I ta ustalona cena wynosiła – całość 610 tys. brutto, za prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) zlokalizowanej przy ulicy (...) w B. oraz prawa własności do budowli trwale związanej z tym gruntem – zbiornika żelbetowego na wodę.

Z jego strony był to zakup na zasadzie współwłasności majątkowej z byłą żoną w 60 % - to znaczy cena w jego wypadku wynosiła 366 tys. złotych brutto. Cena tej transakcji w odniesieniu do ceny ustalonej przez panią biegłą jest wyższa o 16 %. Jest to wynik negocjacji z prezesem spółki. Czyli krótko mówiąc kupił to o 16 % drożej aniżeli była określona wartość rynkowa tego prawa.

Również porównał tę cenę zakupu z ceną, za jaką spółka (...) nabyła tę nieruchomość bodajże w sierpniu 2005 roku od firmy (...) S.A. Cena, za którą spółka to nabyła w 2005 roku wynosiła 491 888,38 złotych brutto – co w porównaniu z ceną transakcji świadczy, że cena transakcji była wyższa o 24 % od pierwotnej ceny zakupu przez spółkę.

Następnie w grudniu 2008 roku pojawiła się sprawa doniesienia do Prokuratury o popełnieniu przestępstwa przez Prezesa spółki A. G. (1), polegającego na sprzedaży tej ziemi za zaniżoną cenę. Wtedy zwrócił się do prezesa, aby w końcu zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy – pani M. P., aby wydała opinię w formie dokumentu, czyli operatu szacunkowego. Na zlecenie prezesa spółki pani M. P. taki operat wykonała (przelała na papier), czego dowodem jest egzemplarz operatu. Takim dowodem będzie faktura za wykonane czynności przez panią M. P., która bezsprzecznie znajduje się w dokumentacji księgowej spółki.

Załącznikami do tego operatu wykonanego przez panią M. P. są kserokopie obydwu umów – to znaczy zakupu przedmiotowego prawa do tej nieruchomości przez spółkę w 2005 roku, jak również akt notarialny sprzedaży praw do tej nieruchomości z marca 2008 roku.

Jest w posiadaniu opinii sporządzonej w marcu 2010 roku przez biegłego sądowego J. K. (3), zleconej biegłemu przez Prokuraturę Rejonową dla Wrocławia – Krzyki Zachód w tej konkretnej sprawie.

Po przeanalizowaniu tej opinii, porównaniu jej z opinią biegłej pani P., która była dla niego podstawą do ustalenia ceny transakcji zakupu przedmiotowej nieruchomości, musi stwierdzić stanowczo, że opinia biegłego sądowego jest nierzetelna, zawiera wiele nieścisłości, które powodują, że cena ustalona w tej opinii jest znacznie zawyżona. Podstawą do wypowiadania się na temat obydwu opinii jest to, że z wykształcenia jest inżynierem budownictwa, jak również architektem – kończył te dwa wydziały. Również w roku 1994 albo 1995 kończył kurs rzeczoznawców majątkowych, dający możliwość zdobycia państwowych uprawnień do dokonywania tego typu operatów majątkowych. Jedynie ze względu na wyjazd za granicę, po odbyciu tego kursu nie przystąpił do egzaminu państwowego w W., dającego mu uprawnienia. Niemniej posiada wystarczającą wiedzę do oceny tych dokumentów.

Przede wszystkim pan biegły błędnie interpretuje pojęcie trwałego związania z gruntem. Wprawdzie prawo budowlane posługuje się tym pojęciem, lecz go nie definiuje. Tak naprawdę właściwą definicją „trwałego związania z gruntem” będzie art. 47 k.c. Zgodnie z zapisami tego artykułu jak również interpretacjami, trwałe rozwiązanie z gruntem oznacza nie tylko posiadanie, posadowienie obiektu poprzez fundamenty – jak twierdzi pan biegły, ale również konieczne jest wystąpienie „trwałego związania tego obiektu z fundamentem”.

Punktem bardzo istotnym, jeśli chodzi o ustalenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości było uwzględnienie faktu, iż część tej działki znajduje się na obszarze tzw. terenów zalewowych. Pan biegły K. w pkt 4 (nazwanym ustalenia) stwierdza, zgodnie ze stanem faktycznym, że w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka o numerze (...) położona jest na terenach przeznaczonych na usługi – składu i produkcji. Biegły również stwierdza, że znaczna część tej działki (wzdłuż rzeki Ś.) wynosząca wg biegłego 2700 m 2 jest uznana za teren zalewowy, który w 1997 roku był objęty powodzią. Na tym terenie z mocy obowiązującego prawa zabronione jest wprowadzanie nowej zabudowy, lokalizowanie placów składowych oraz utwardzanie nawierzchni terenu. Zabronione jest również lokalizowanie inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Na tym terenie obowiązuje utrzymanie terenu w formie zieleni nieurządzonej. Powierzchnia ta w rzeczywistości wynosi 2718 m 2, co stanowi około 30 % z całej powierzchni terenu. Należy również zwrócić uwagę, że od strony rzeki Ś. została ustalona w planie zagospodarowania przestrzennego bardzo szeroka nieprzekraczalna linia zabudowy wynosząca 20 m (najczęściej nieprzekraczalna linia zabudowy wynosi 5 metrów). Nieprzekraczalna linia zabudowy pokrywa się częściowo z terenem uznanym za zalewowy, ale również na pozostałym obszarze ogranicza możliwość wykorzystania tego terenu. Czyli reasumując, ta cała powierzchnia ponad 2700 m 2 jest wyłączona całkowicie spod zabudowy, jak również jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Teren ten dla właściciela generuje jedynie koszty – to znaczy podatek od nieruchomości i niemałą dzierżawę wieczystą. Przy jednoczesnym braku możliwości wykorzystania go na jakąkolwiek działalność przynoszącą dochód – czyli krótko mówiąc dla kupującego ta część terenu jest całkowicie bezwartościowa. Zwłaszcza, że w przyszłości niewykluczone jest zalanie pozostałego terenu. W związku z powyższym, nieuwzględnienie tego faktu przy ustalaniu ceny nieruchomości jest bardzo dużym błędem. I powoduje zawyżenie szacowanej wartości terenu, o co najmniej 25-30 %. Wbrew twierdzeniom pana biegłego sądowego – wcześniejszy sposób użytkowania tego terenu przez sprzedającego – niezgodny z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma znaczenia i nie może mieć wpływu na jego wycenę. Dowodem powyższego jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będący załącznikiem do operatu szacunkowego pani M. P..

Następnym punktem, który chciałby zakwestionować w opinii pana biegłego sądowego – jest zbyt mała korekta różnicy wartości pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego. W przypadku przedmiotowej nieruchomości przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego, a nie prawo własności. Korekta szacowanej wartości prawa użytkowania wieczystego ustalonej na podstawie cen sprzedaży praw własności zastosowana przez biegłego na poziomie 15 % jest zbyt mała. Wszystkie transakcje przyjęte przez biegłego do analizy dotyczyły prawa własności. Natomiast współczynnik korygujący zastosowany przez panią M. P. został wyliczony ze wzoru zgodnie z obowiązującymi przepisami. Współczynnik korekty wyniósł 0,64, co oznacza konieczność zmniejszenia ceny nie, o 15 %, lecz o 36 %.

Następnym punktem, który został błędnie przyjęty przez pana biegłego, jest ocena lokalizacji przedmiotowego terenu.

Pan biegły nadając tej cesze wagę 30 % uznał, że lokalizacja jest bardzo dobra. Czyli najlepsza z możliwych. W tym momencie w odniesieniu do innych transakcji dokonuje korekty o bardzo dużą wartość. Lokalizacja bardzo dobra to jest między innymi nie tylko położenie w stosunku do stron miasta, ale również dostępność do drogi publicznej. W przeciwieństwie do analizowanych transakcji, przedmiotowa działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd do tej działki odbywa się poprzez działki innych właścicieli, na zasadzie służebności. Utwardzony dojazd od strony ulicy (...) de facto jest niemożliwy, bo jest terenem innej firmy (...) zaznaczony jako teren prywatny. Także wbrew twierdzeniom pana biegłego sądowego, w rzeczywistości nie ma dwóch dróg dojazdu do tego terenu. Odległość od drogi publicznej, czyli ulicy (...) do przedmiotowego terenu jest bardzo duża i wynosi kilkaset metrów.

Następnym bardzo ważnym punktem mającym wpływ na ustalaną wartość rynkową przez biegłego sądowego jest kwestią terminu dokonania transakcji przyjętych do analizy w odniesieniu do terminu zakupu przedmiotowej nieruchomości i tak – na stronie 5 opinii pan biegły stwierdza, że „najwięcej transakcji odnotowano w 2007 roku, a więc w okresie największego rozwoju rynku nieruchomości, kiedy ceny osiągnęły najwyższy poziom. Tuż przed wybuchem ogólnoświatowego kryzysu na rynku nieruchomości”. A następnie biegły ten stwierdza, że „w późniejszym okresie (lata 2008-2009) ilość transakcji radykalnie zmalała”. I następnie pan biegły nie stosuje korekty cenowej z tego tytułu, mimo iż wszystkie transakcje, które przyjął do ustalenia ceny rynkowej na marzec 2008 roku miały miejsce w pierwszej połowie 2007 roku.

Operat szacunkowy M. P. jest pełny, rzetelny i uwzględnia całość uwarunkowań mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

Mówiąc o transakcji sprzedaży prawa przedmiotowej nieruchomości w odniesieniu do trwałego czy też nie związania z gruntem, chciałby dodać, że w księgach wieczystych, jeśli chodzi o obiekty trwale związane z gruntem występuje jedynie zbiornik żelbetonowy na wodę. Również w podejściu księgowym, jeśli chodzi o zapłatę podatku od nieruchomości urządzenia składające się na linię do produkcji betonu nie są traktowane jako budowle czy obiekty trwale związane z gruntem. Są po prostu amortyzowane jako urządzenia.

Sposób zapłaty za prawa do przedmiotowej nieruchomości został określony w akcie notarialnym w § 4 pkt 2.

W akcie tym strony oświadczają, że kupujący są wierzycielami spółki (...) sp. z o.o. z tytułu zawartych umów pożyczek opisanych w tym akcie niżej i wyrażają zgodę na zapłatę poprzez wzajemne potrącenia wierzytelności przysługujących. W akcie tym wymienione są te pożyczki, które miały być przedmiotem kompensaty. Zapłata była ustalona w taki sposób, że w jego przypadku kwota 272 000 złotych, miała zostać skompensowana z zobowiązaniami spółki wynikającymi z zawartych umów pożyczek. Pozostała część kwoty miała być zapłacona w 9 ratach po 12 tys. złotych, do końca 2008 roku. Kwota 270 tys. zł została więc zapłacona do dnia 30 kwietnia 2008 roku na zasadzie kompensaty. Pozostałe kwoty po 12 tys. złotych, zostały również uregulowane poprzez kompensatę w terminach 31 maja 2008 roku, 30 czerwca 2008 roku, 31 lipca 2008 roku, 31 sierpnia 2008 roku, 30 września 2008 roku, 31 października 2008 roku, 30 listopada 2008 roku, 31 grudnia 2008 roku. Potwierdzają to bezsprzecznie dokumenty księgowe spółki.

Jeżeli doszło do sprzedaży terenu, a nastąpiło do dnia 5 marca 2008 roku, przed notariuszem, to naturalną konsekwencją było podpisanie umowy na wydzierżawienie tego terenu z nowymi właścicielami. Była to normalna transakcja – czyli umowa cywilnoprawna, do której jako właściciel prawa użytkowania wieczystego tego terenu miał prawo. Co do ceny dzierżawy, to chciałby podkreślić, że również ustalając tę cenę starał się, aby ta cena była rynkowa i uczciwa. Cena ta wyniosła i taka została zapisana w umowie dzierżawy na 4,22 złotych za m 2. W tamtym okresie ceny za dzierżawę takiego terenu kształtowały się na poziomie 3 – może do 5 złotych. W tamtym czasie ustalił, iż tego typu ceny występują na rynku. Również ustalił, że minimalna cena określona przez Urząd Gminy dla dzierżawy terenów gminnych wynosiła w granicach 4 złotych. Tak więc jest przekonany, że cena zapisana w umowie dzierżawy, była ceną godziwą, uczciwą i rynkową. Zarzucanie mu jakichś nadużyć czy nieprawidłowości z tego tytułu jest niewłaściwe, niezgodne z prawem.

Jeżeli umowa dzierżawy była czynnością cywilnoprawną dokonaną zgodnie z prawem, to również kompensata zobowiązań spółki z tytułu faktu za tą dzierżawę z innymi jego zobowiązaniami - jest prawidłowa i zgodna z prawem. Umowa ta została podpisana ze strony spółki przez osoby do tego prawnie umocowane – to znaczy prezesa zarządu powołanego przez Zgromadzenie Wspólników, jak również Zgromadzenie Wspólników spółki (...) wyraziło zgodę na podpisanie takiej umowy podejmując odpowiednią uchwałę.

Zostało mu udzielone pełnomocnictwo. Jest pełnomocnictwo ogólne. Udzielone mu przez A. G. (1) działającego w imieniu spółki (...) sp. z o.o. do reprezentowania spółki przed organami państwowymi, urzędami, Urzędem Skarbowym, ZUS i Urzędem Statystycznym oraz bankami.

Pełnomocnictwo to jest czynnością jednostronną – wykonaną przez prezesa zarządu pana A. G. (1) i nie nakłada na niego żadnych obowiązków. Nigdy nie był członkiem organów tej spółki, to znaczy członkiem zarządu, ani też wspólnikiem. Nigdy nie miał mocy decyzyjnej czy też prawa rozporządzania majątkiem spółki, a jedynie posiadał pełnomocnictwo ogólne, które dawało mu możliwość pomocy w załatwianiu spraw spółki w ramach decyzji podjętych przez zarząd. Z pełnomocnictwa praktycznie nie korzystał, nigdzie się nim nie posługiwał. Pan A. S. (1) osobiście na jednej ze spraw gospodarczych sam stwierdził, że ww. nie zajmował się sprawami spółki.

Nigdy nie był obowiązany w stosunku do spółki do zajmowania się jej sprawami majątkowymi oraz do prowadzenia jej działalności gospodarczej. Nie był osobą obowiązaną na podstawie przepisów ustawy, decyzji właściwego organu czy też jakiejkolwiek umowy.

Dokonał zakupu prawa użytkowania wieczystego podpisując umowę z osobami do tego uprawnionymi z mocy prawa, to znaczy z prezesem zarządu powołanym przez Zgromadzenie Wspólników. Decyzję ostateczną o dokonaniu tej transakcji tak naprawdę podjęło Zgromadzenie Wspólników spółki (...) zgodnie z k.s.h., jak również z zapisami występującymi w umowie spółki. Uchwała Zgromadzenia Wspólników wyrażająca zgodę na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została podjęta przed notariuszem. Wspólnicy podejmując tę uchwałę również określili cenę tej transakcji na całkowitą kwotę 610 000 zł.

A zatem tak naprawdę decydowali wspólnicy. Dla niego w świetle powyższego, transakcja przebiegała zgodnie z literą prawa. Nigdy nie był osobą zarządzającą tą spółką, ani zobowiązaną do prowadzenia spraw tej spółki.

W toku kolejnego przesłuchania B. M. wyjaśnił, że nie jest prawdą, iż brał udział w zarządzaniu tą spółką – spółką (...) zarządzał jednoosobowy zarząd w osobie pana A. G. (1) powołanego przez Zgromadzenie Wspólników. Pan A. S. (1), który również udzielił spółce (...) pożyczek, jak się potem okazało, uważał, że z tego powodu stał się udziałowcem tej spółki, co jest bez wątpienia zwykłym nieporozumieniem i nie ma żadnego uzasadnienia. Poprzez udzielenie pożyczek spółce prawa handlowego – którą jest w tym wypadku spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - nie staje się wspólnikiem czyli udziałowcem. Pan A. S. (1) twierdził również wielokrotnie, że zarządzał tą spółką. W sprawie cywilnej toczącej się w Sądzie Gospodarczym pod sygn. X GC 151/08 wielokrotnie podkreślał, że był osobą zarządzającą tą spółką i wręcz twierdził, że był szefem A. G. (1). On sam nigdy nie chciał i nie był udziałowcem spółki (...). Również nigdy nie był osobą zarządzającą tą spółką. Nie miał jakiegokolwiek prawa decyzyjnego w tej spółce. I nigdy w żaden sposób nie był obowiązany do prowadzenia spraw tej spółki. Nigdy nie podejmował żadnych działań, ani też nie uczestniczył w żadnych działaniach mających na celu uszczuplenie wartości spółki (...). Przeciwnie, poprzez udzielenie jej pożyczek przyczynił się do jej rozwoju i wzrostu wartości. W zamian oczekiwał jedynie, że spółka będzie się wywiązywała ze swoich zobowiązań, wynikających z zawartych z nim umów pożyczek. Jego zdaniem działania, które faktycznie doprowadziły do niewypłacalności spółki (...), to przede wszystkim negatywne działania pana A. S. (1), które w okresie późniejszym w połączeniu z ogólno światowym kryzysem szczególnie dotkliwym w Polsce na rynku budowlanym - doprowadziły do upadłości. Do działań pana A. S. (1) na szkodę spółki, mających wielki wpływ na jej kondycję finansową oraz płynność, należy przede wszystkim zaliczyć nieuprawnione pod pretekstem wymyślanych tytułów przelanie z konta spółki na własne konto kwoty w łącznej wysokości około 870 tys. złotych. W sprawie tej w Prokuraturze toczyło się postępowanie karne przeciwko A. S. (1), zakończone aktem oskarżenia. Konsekwencją wyprowadzenia w tak krótkim czasie dużej kwoty z konta spółki była utarta płynności finansowej, co spowodowało konieczność zaciągnięcia przez spółkę w R. Banku kredytu w rachunku bieżącym w wysokości 800 tys. złotych, co z kolei spowodowało znaczne obciążenie spółki bardzo wysokimi kosztami obsługi tego kredytu. Innym działaniem pana A. S. (1) niewątpliwie mającym duży wpływ na kondycję finansową spółki było doprowadzenie do zawarcia dla podpisania jednego kontraktu bardzo niekorzystnej umowy leasingowej z firmą (...). Przedmiotem leasingu był mobilny węzeł betoniarski, który firmie leasingowej do zakupu wskazał pan A. S. (1) – węzeł ten został zakupiony za kwotę prawie 900 tys. złotych jako węzeł wyprodukowany w 2005 roku po kapitalnym remoncie i pełnosprawny. W rzeczywistości po podpisaniu umowy leasingowej i przywiezieniu węzła na miejsce jego montażu okazało się, że był to składak z kilku starych węzłów betoniarskich, całkowicie niesprawny. Na urządzeniach tego węzła znajdowały się tabliczki znamionowe z lat 70-tych i 80-tych. To A. S. (1) dokonał wyboru węzła, dokonał jego oględzin, wynegocjował ze sprzedającym jego cenę i ostatecznie wskazał firmie leasingowej do zakupu. Wartość rzeczywista tego węzła jak się potem okazało - wynosiła około 120 tys. złotych. W sprawie tej w Prokuraturze Rejonowej dla Wrocławia – Śródmieścia toczyło się postępowanie o sygn. 1 Ds. 2516/09 przeciwko sprzedającemu. Biorąc pod uwagę wiedzę i doświadczenie pana A. S. (1) w zakresie węzłów betoniarskich, trudno uwierzyć, że nie wiedział, co kupuje. Następnym działaniem pana A. S. (1) na szkodę spółki (...) był zakup używanego stalowego stołu wibracyjnego do produkcji elementów betonowych. Następnym działaniem na szkodę spółki pana A. S. (1) było przymuszanie operatora węzła betoniarskiego do podpisywania dokumentów dostawy (...) za cement, który nigdy nie był do spółki (...) dostarczony. O tych zdarzeniach pan M. S. dwukrotnie informował w swoich zeznaniach składanych w I US w postępowaniu kontrolnym prowadzonym za 2007 rok, jak również w Sądzie Gospodarczym. Reasumując uważał, że to negatywne wielokrotne działania pana A. S. (1) doprowadziły do znacznego pogorszenia kondycji (...) spółki (...), co tak jak wcześniej powiedział - w połączeniu z późniejszym bardzo silnym kryzysem w branży budowlanej, objawiającym się brakiem zleceń i drastycznym spadkiem cen na beton - spowodowało poważne kłopoty finansowe spółki. Potwierdzeniem tej bardzo trudnej sytuacji, która potem wystąpiła na rynku budowlanym, może być to, że w pierwszych miesiącach tego roku w rejonie (...) ogłosiło upadłość prawie 50 firm z branży budowlanej.

Natychmiastowe podpisanie umowy dzierżawy po dokonaniu zakupu terenu przy ulicy (...) w B., było naturalną konsekwencją nabycia prawa użytkowania wieczystego zapewniającą spółce (...) możliwość kontynuowania działalności produkcyjnej na tym terenie. Zarzut, że wykorzystując przymusowe położenie nałożono na spółkę obowiązek świadczenia niewspółmiernego ze świadczeniem wzajemnym w postaci czynszu dzierżawy w kwocie 37 tys. złotych, powiększonej o podatek VAT oraz dokonanie jednorazowej wpłaty tytułem kaucji w kwocie 37 tys. złotych w powiększeniu o VAT, jest całkowicie nieuzasadniony, ponieważ określony w umowie czynsz został ustalony przede wszystkim na podstawie minimalnych miesięcznych stawek czynszu za place i obiekty położone na gruntach stanowiących własność gminy K., przeznaczonych pod działalność gospodarczą. Także brał pod uwagę występujące w tamtym czasie ceny na rynku.

Natomiast jednorazowa kaucja w wysokości 37 tys. złotych, o której mowa w postawionym mu zarzucie, nigdy nie została przez spółkę wypłacona. W kwestii podatku VAT chciałby również podkreślić, że od każdej faktury wystawionej za dzierżawę tego terenu, co miesiąc odprowadzał do urzędu skarbowego podatek VAT w wysokości 22 %. Ponieważ razem z byłą żoną był współwłaścicielem użytkowania wieczystego tego terenu w udziale 60 %, to należny mu czynsz miesięczny wynosił 22 tys. złotych netto. Podatek VAT wynosił 4 884 złotych, który odprowadzał, co miesiąc niezależnie od tego, czy spółka czynsz mu zapłaciła czy też nie. Przerwy w zapłacie czynszu wynosiły prawie rok. Od otrzymanych kwot wpłacił również podatek dochodowy w wysokości 20 % wartości czynszu.

Wbrew twierdzeniom biegłego pana J. K. (3) zawartych w podsumowaniu na stronie 13 opinii uzupełniającej z dnia 11 września 2010 roku, zarzuty okazały się uzasadnione.

Biegły nie tylko subiektywnie, ale wręcz błędnie interpretuje zarówno przepisy prawa, jak i bezspornie fakty, w celu odrzucenia zarzucanych mu błędów, popełnionych przy wykonaniu opinii, jak również w celu zdeprecjonowania opinii pani M. P.. Biegły nie uwzględnił korekty z tytułu występowania terenów zalewowych i to jest bezsprzecznym faktem. W opinii uzupełniającej jedynie poprzez wielkość dopuszczalnej powierzchni zabudowy dla tego terenu, zapisanej w planie zagospodarowania przestrzennego, próbuje umniejszyć wagę tego faktu. Niemniej tak czy inaczej stwierdza, że część tego terenu w stosunku do innych jest bezwzględnie wyłączona spod zabudowy, a nie dokonuje korekty z tego tytułu. Nawet przyjmując, z czym się nie zgadza, że ta część wyłączona spod zabudowy stanowi 15 % - bo naprawdę jest to 30 %, to i tak biegły tego faktu w zakresie tych uwag 15 % nie uwzględnia. Co powoduje zawyżenie wartości wycenionej działki czy prawa użytkowania wieczystego. Intensywność zabudowy, o której wspomina w opinii uzupełniającej pan biegły K. jeżeli już, to powinien był uwzględnić w cechach przyjmowanych w metodzie porównawczej w pozycji uwarunkowania planu przestrzennego. Jeżeli chciał brać taki czynnik pod uwagę, to również powinien był określić, jakie są zapisy w tej kwestii dla działek przyjętych do wyceny.

Na stronie 11 opinii uzupełniającej biegły niezasadnie zakwestionował prawidłowość zastosowania § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania przy wycenie wartości prawa użytkowania wieczystego przez panią M. P.. Nieprawdą jest, że możliwość zastosowania § 29 ust. 3 została zastrzeżona wyłącznie dla celów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wykonywanego na wniosek użytkownika wieczystego. Treść tego przepisu takiego stwierdzenia nie zawiera. Natomiast powołanie się biegłego na § 30 oraz przywołanego w nim artykułu 33 i 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku nie dotyczy w żadnej mierze faktu przekształcenia użytkowania wieczystego, a już w szczególności nie wyłącza zastosowania metody wyceny, o której mowa w § 29 ust. 3 rozporządzenia, a wręcz nakazuje stosowanie tego postępowania. Treść opinii uzupełniającej w ww. zakwestionowanej części dyskwalifikuje tę opinię i poddaje pod wątpliwość wiedzę biegłego i znajomość przepisów prawa w zakresie wycen nieruchomości. W opinii uzupełniającej pan biegły K. stwierdza, że zastosowana przez niego podstawa prawna – tj. § 29 ust. 2 rozporządzenia jest odpowiednia do tego przypadku.

Biegły przyjął różnicę pomiędzy wartościami prawa własności i prawa użytkowania wieczystego w wysokości 15 %, twierdząc, że jest to relacja uznawana przez innych rzeczoznawców majątkowych i używając sformułowań „obserwuje się” do słów „prawa użytkowania wieczystego”. Biegły nie wykazał, w jaki sposób ustalił te relacje, nie dokonał i nie przeprowadził żadnych analiz porównywalnych transakcji, ani nie wykazał, na jakim porównywalnym rynku nieruchomości się oparł. Samo stwierdzenie, że tak przyjmują inni, jest, co najmniej nieprofesjonalne i niezgodne z zapisami § 29 ust. 2 Rozporządzenia. Nie ustalenie tych relacji w sposób rzetelny w oparciu o analizę konkretnego porównywalnego rynku nieruchomości, wyklucza możliwość zastosowania takiego sposobu wyceny. W takim przypadku, kiedy nie ma możliwości dokonania wyceny według sposobu, o którym mowa w § 29 ust. 2 rozporządzenia, ustawodawca wskazuje w § 29 ust. 3 konieczność zastosowania współczynnika korygującego (...) wyliczanego wg wzoru podanego w rozporządzeniu. Pani M. P. właśnie w taki sposób dokonała wyceny przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego. Biegły nie dość, że przyjmuje bez żadnego uzasadnienia różnicę wartości tych praw równą 15 %, to jeszcze do tego błędnie je stosuje. Mianowicie przyjmuje te 15 % jako wartość jednego z atrybutów przy analizie porównawczej przyjętej do wyceny nieruchomości. Powoduje to matematycznie, że dokonana korekta z tytułu rodzaju prawa własności w rzeczywistości wynosi mniej niż 10 %.

Pani M. P. w swoim operacie szacunkowym zestawiła w tabelach transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, które miały miejsce w tamtym czasie na terenie W.. Wprawdzie do ustalenia relacji cenowych pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego ich nie wykorzystała, ponieważ brak było wystarczającej ilości transakcji na tym rynku, dotyczących obu praw, ale niemniej zestawienie to w odniesieniu do zestawienia transakcji z prawem własności w Gminie K., które również zamieściła w swoim operacie pokazuje, jaki był poziom tych relacji, tj. około 30 %. Nie należy zapominać, że fakt, iż w pierwszym zestawieniu występują transakcje z rejonu W., a nie K. powoduje, że ta wartość w rzeczywistości będzie większa od 30 %.

W związku z powyższym, że opinia biegłego zawiera wyżej wskazane błędy – jest niejasna i nierzetelna oraz zawiera sprzeczności, uważa, że zachodzi potrzeba wyjaśnienia tych niezgodności poprzez przesłuchanie biegłego.

W czasie następnego przesłuchania, B. M. wyjaśnił, iż ponieważ pan biegły K. wbrew temu, co pisze w opinii uzupełniającej, nie obalił stawianych przez niego tej opinii zarzutów, jednocześnie stwierdzając, że wykazał, iż wszystkie zarzuty są bezpodstawne, postanowił zlecić wykonanie opinii – operatu szacunkowego biegłemu rzeczoznawcy, dotyczącego określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ulicy (...) w B. na dzień 5 marca 2008 roku. Również zlecił biegłemu odpowiedzenie na pytanie czy węzeł betoniarski znajdujący się na przedmiotowej działce jest trwale z tym gruntem związany czy też nie. W związku z tym, przedstawia jako dowód operat szacunkowy sporządzony przez F. Ś. – biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, posiadającego uprawnienia wydane przez odpowiedniego ministra oraz będącego biegłym sądowym przy SO w Legnicy. Operat szacunkowy datowany jest na dzień 14 grudnia 2010 roku.

A. S. (1) poznał bodajże w 1995 roku, kiedy podjął pracę w firmie (...). Pan S. również pracował w tej firmie. To była znajomość z pracy, przez rok pracowali w jednej firmie, która potem się podzieliła i powstały dwie nowe (...) W. i H. W.. Był pracownikiem H. W., jednak te dwie firmy znajdowały się pod tym samym adresem. Te firmy współpracowały, (...) był dostawcą betonu do H. W., stąd utrzymywali kontakty przede wszystkim zawodowe, jak też częściowo prywatne. Jednak nie może powiedzieć, żeby A. S. (2) należał do grona „zaufanych” znajomych.

A. G. (1) poznał poprzez pana A. S. (1). To mogło być w 2004 lub 2005 roku, teraz już dokładnie nie pamięta. On mu został przedstawiony jako dobry przyjaciel pana S..

Spółkę (...) założył pan A. G. (1), natomiast on tak jak wcześniej już wyjaśniał - pożyczył pieniądze do tej spółki.

Na początku miał propozycję, by został udziałowcem tej spółki, ale nie był zainteresowany. To nie miało związku z jego zatrudnieniem w spółce (...), nie miał klauzuli o nie konkurencji.

Pełnomocnictwo, jakiego mu udzielono miało charakter ogólny tak jak wynika to z treści pełnomocnictwa, otrzymał je z racji otrzymanych pożyczek.

Obecnie treści tego pełnomocnictwa nie pamięta.

Udzielone mu pełnomocnictwo było jednostronne, na działalność spółki nie wpływał, natomiast interesował się – chociażby z racji udzielonych pożyczek tym, co się w spółce dzieje.

Dawało mu to możliwość ewentualnego konsultowania sytuacji spółki, ze względu na udzielone pożyczki. Udzielił pożyczki spółce, która rozpoczynała działalność, wiec nic dziwnego, że chciał wiedzieć, jaka jest kondycja finansowa w tej spółce.

Nie pamięta dokładnie czy pan S. miał takie samo pełnomocnictwo.

Nie był „udziałowcem ukrytym” i nie zna takiego pojęcia, jeśli chodzi o spółkę z o.o.

Miał sporządzoną ofertę nabycia udziałów przez pana A. G. (1). Te ofertę sporządzono na początku spółki, ale dokładnej daty nie pamięta. Ona była czasowa, obowiązywała jedynie przez jakiś okres. Obecnie nie pamięta, przez jaki okres miała ona obowiązywać. Już nią nie dysponuje. Nie pamięta, w jakiej formie była sporządzona.

Kondycją finansową spółki interesował się bardziej w 2008 roku, ale też przez pewien okres. Interesowało go to z tej racji, że jego syn nabył udziały w tej spółce.

Nie zna wyceny pana K. K. (2), gdyby ją znał, to pewnie by się do niej ustosunkował.

Nie wie, do jakich celów została ona sporządzona ani do jakiego banku.

Nie przypomina sobie okoliczności związanych z podejrzeniami A. S. (1) dotyczącym „okradania spółki, ani tego, czy ww. mu się z tego zwierzył.

Nie przypomina sobie, by taka rozmowa miała miejsce.

Nie przypomina sobie rozmowy z ww. o „rozpoczęciu procedury odsuwania A. G. (1) od spółki”.

Nie było takiej rozmowy dotyczącej oferty sprzedaży udziałów z dnia 29 kwietnia 2005 roku dla A. S. (1).

Na etapie sprawy tej, o której mówił chyba widział taki dokument, ale nie pamięta.

Jemu takiej oferty nie złożono.

Nie jest w stanie powiedzieć, czy A. G. (1) weryfikował wartość i prawidłowość wyceny.

Zwrócił się do prezesa spółki o zwrot tych pożyczek, ponieważ spółka nie płaciła mu ustalonych w umowie odsetek. Zrobił to już pod koniec 2007 roku. Zwracał się o ich zwrot jedynie ustnie.

Te umowy były chyba ze dwa razy aneksowane. Spółka od początku płaciła mu odsetki nieregularnie, i nie chodziło tylko o zwłokę liczoną w dniach, ale nawet o miesiące.

W zakresie zwrotu pożyczek zostało spisane porozumienie, zmieniające termin zwrotu tych pożyczek. Spisano je w dniu 4 marca 2008 roku. Nie pamięta z czyjej inicjatywy je zawarto.

Nabycie gruntu – prawa użytkowania wieczystego zaproponował pan A. G. (1). Nie wie, jakimi powodami on się kierował, po prostu pan G. mu zaproponował mówiąc, że jest taka możliwość. Propozycje ze strony pana G. pojawiły się już w 2007 roku.

Był zainteresowany zakupem jakiejś nieruchomości i wcześniej panu G. o tym mówił. Chciał po prostu zainwestować w nieruchomość. Posiadał wówczas gotówkę.

Zapłata została dokonana poprzez kompensatę z pożyczkami, których udzielił spółce, jak również z zobowiązaniami spółki za czynsz dzierżawny za ten teren. Fizycznie wyglądało to tak, że wspólnie z żoną, miał zapłacić 366 tys. złotych. Zgodnie z aktem notarialnym nastąpiła kompensata pożyczek w kwocie około 272 tys. złotych – reszta zgodnie z aktem notarialnym miała być zapłacona w ratach bodajże po 12 tys. złotych. Ale tych pieniędzy nie wpłacono, ponieważ zostało to skompensowane z dzierżawą. Czyli krótko mówiąc, zapłacił te należności w terminach wynikających z aktu notarialnego.

Synowi przekazał, że jest możliwość zakupu udziałów w spółce, ponieważ taka propozycja padła ze strony pana A. G. (1), daty nie pamięta. Ta propozycja była skierowana najpierw do niego. Stwierdził, że nie jest zainteresowany. I przekazał tę informację synowi. Raczej synowi nie doradzał w kwestii decyzji nabycia udziałów.

Udzielił synowi pożyczki na ten cel. Chociaż syn posiadał też własne pieniądze.

Podstawą wypowiedzenia umowy dzierżawy było to, że spółka (...) nie płaciła za dzierżawę terenu. A on musiał od tego odprowadzać podatki.

Nie pamięta, kto w spółce (...) dokonywał fizycznie przelewów na jego rzecz z tytułu dzierżawy.

Nie było to na jego konto. To było w okresie, kiedy jego syn został udziałowcem i po kradzieży pieniędzy przez pana S.. Nie jest w stanie obecnie powiedzieć, ile tych przelewów wykonał, ale były to przelewy wypisane przez księgową albo przez sekretarkę i on je puścił. Było to po kradzieży pieniędzy przez pana S. na prośbę pana G..

W Banku (...) było konto spółki, miał tam prawo wykonywania przelewów.

Dokładnie nie pamięta, jaki sposób spółka (...) kompensowała ewentualne zaległości w spłacie dzierżawy, bo spółka płaciła za jakieś okresy.

Poznał pana W. przez niemiecką firmę, która wyszukiwała dla spółki (...) urządzenia. Ta firma zajmująca się wyszukiwaniem urządzeń wskazała pana W. – jako firmę, która może dokonać demontażu tych urządzeń w N..

Pan W. prowadzi działalność gospodarczą w Polsce polegającą na montażu i demontażu urządzeń w Polsce i w N., linii technologicznych.

Zaproponował panu W. nabycie tego gruntu we W., proponował ten grunt też innym osobom.

Nie wie jak powstała spółka (...).

Nie wiedział tego, że spółka (...) miała wspólną siedzibę z (...).

A. Ć. (1) w spółce (...) była sekretarką albo asystentką.

Nie wie dokładnie, kto w tej spółce prowadził kasę. Nie zna jej zakresu obowiązków.

Nie jest powiązany ze spółką (...) i nie był.

Rozwiódł się z żoną, zdecydował się sprzedać gruntu, na którym (...) prowadziło działalność, bo chciał się w tym momencie tego pozbyć, aby podzielić się majątkiem i spłacić żonę.

Nie pamięta czy było to już po ostatecznej decyzji sądu, na mocy, której uznano, że udziały należą się A. S. (1), a nie jego synowi. Na pewno tego nie kojarzył z tym faktem.

Nie pamięta czy otrzymał wezwanie do zwrotu kwoty 265 899 złotych. Otrzymał takie pismo skierowane przez syndyka.

Nie zwrócił tej kwoty, ponieważ żądania pani syndyka były nieuzasadnione. Z przyczyn faktycznych i prawnych.

Nie widział podstaw, aby pani syndyk mogła mieć do niego takie roszczenia.

Te pieniądze zostały przelane na jego konto tytułem zapłaty zobowiązań spółki wobec niego. Nie pamięta, czy sam wykonał te przelewy.

Nie wiedział o tym, że A. G. (1) przeniósł na spółkę (...) część majątku spółki (...).

W czasie ostatniego przesłuchania w postępowania przygotowawczym B. M. nie przyznał się do popełnienia zarzucanych mu czynów i zaprzeczył, aby z góry powziętym zamiarem, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej wspólnie i w porozumieniu z K. G. (1) i A. G. (1) doprowadził do zawarcia niekorzystnych dla spółki (...) umów oraz wyrządził tej spółce jakąkolwiek szkodę. Zaprzeczył, aby jego działania polegające na zawarciu umów, o których mowa w postanowieniu o przedstawieniu zarzutów rzekomo doprowadziły do postawienia spółki (...) w dniu 20 lutego 2010 w stan upadłości. W drugiej połowie 2007 roku rozpoczął rozmowy z prezesem spółki (...) w sprawie zwrotu pożyczek, których udzielił spółce na łączną kwotę 272 tys. zł. Powodem zamiaru wycofania pożyczek było notoryczne nie wywiązywanie się pożyczkodawcy z terminowej wypłaty ustalonych w umowie odsetek pomimo dobrej sytuacji finansowej spółki.

Na przełomie 2007 i 2008 roku otrzymał od prezesa spółki (...) propozycję zakupu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...). Zainteresował się tą propozycją poważnie, zapłata ceny za prawo użytkowania wieczystego poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności była dla niego substytutem zwrotu pożyczek. Parę dni przed dokonaniem transakcji zakupu, do której doszło w dniu 5 marca 2008 roku pan A. G. (1) poinformował go, że istnieje możliwość zakupu tylko 60 % udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ pozostałe 40 % zamierza on nabyć sam. Przed zawarciem umowy podjął działania w celu ustalenia wartości rynkowej tej nieruchomości. Było to dla niego istotne ze względu na ewentualną weryfikację transakcji przez urząd skarbowy. W tamtym czasie sprawdził poziom cen występujących w ofertach biur nieruchomości. Uzyskał informacje o transakcjach, które miały miejsce w sąsiedztwie oraz zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy majątkowego pani M. P. o wycenę. Brał również pod uwagę cenę, za jaką prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nabyła spółka (...) w 2005 roku uwzględniając wzrost cen występujących na rynku w latach 2005 – 2008. Ostateczna cena sprzedaży za 60 % udziałów w prawie użytkowania wieczystego została ustalona ze sprzedającym na kwotę 366 tys. zł brutto, co w przypadku 100 % udziałów dawało kwotę 610 tys. zł brutto. Jeszcze raz chciałby podkreślić, że cena, za którą dokonał zakupu, była wyższa o 16 % od wartości podanej przez rzeczoznawcę panią M. P. oraz wyższa o 24 % od ceny, którą w 2005 roku zapłaciła spółka.

Nic nie wskazywało, że opinia M. P. zawiera błędy. Z opinii (...) wynika, że pomyłki pani M. P. spowodowały zaniżenie szacowanej wartości prawa użytkowania wieczystego o około 16,64 %. Oznacza to, że po dokonaniu korekty wszystkich błędów wskazanych przez (...), poprawna wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na marzec 2008 roku wynosi około 616 tys. zł. Według operatu szacunkowego F. Ś. wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wraz z prawem własności budowli trwale związanej z gruntem ustalona na marzec 2008 roku wynosi 608.941,00 zł. Wykonanie tego operatu szacunkowego zlecił po zapoznaniu z opinią uzupełniającą biegłego sądowego pana J. K. (3) w celu dodatkowego potwierdzenia rzeczywistej wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na dzień 5 marca 2008 roku, ponieważ pan K. dokonując wyceny popełnił wiele błędów, które spowodowały znaczne zawyżenie szacowanej przez niego wartości prawa użytkowania wieczystego.

Pan biegły K. operat szacunkowy sporządził nieprawidłowo z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ustalił wartość prawa użytkowania wieczystego na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności z naruszeniem paragrafu 29 ust. 2 i 3 oraz paragrafu 56 ust. 1 pkt 7 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również z naruszeniem zapisów artykułu 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Nieprawdą jest wbrew twierdzeniu pana K., że możliwość zastosowania paragrafu 29 ust. 3 została zastrzeżona wyłącznie dla celów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wykonywanego na wniosek użytkownika wieczystego. Treść tego przepisu takiego twierdzenia nie zawiera. Nieuprawnionym twierdzeniom pana K. w tej kwestii całkowicie zaprzecza Komisja Opiniowania Wycen, która w swojej opinii poprawność wykonania operatu szacunkowego pani M. P. w tym zakresie w żaden sposób nie kwestionuje. Potwierdzeniem tego stanowiska jest również sposób ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego zastosowany w operacie szacunkowym przez pana F. Ś.. Rzeczoznawca ten również dokonał korekty z tytułu rodzaju prawa własności z zastosowaniem współczynnika korygującego określonego przez ustawodawcę w paragrafie 29 ust. 3 rozporządzenia. Powołanie się biegłego pana K. dla poparcia swojego stanowiska na paragraf 30 oraz przywołany w nim art. 33 i 69 ustawy o gospodarce nie dotyczy w żadnej mierze faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, a już w szczególności nie wyłącza zastosowania metody wyceny, o której mowa w par. 29 ust. 3 rozporządzenia. Wręcz nakazuje zastosowanie takiego postępowania. Treść opinii uzupełniającej pana K. w tej części dyskwalifikuje tą opinię i poddaje pod wątpliwość wiedzę biegłego oraz jego znajomość przepisów prawa z zakresu wycen nieruchomości. Relacje pomiędzy wartościami prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, o których mowa w par. 29 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów są niczym innym jak odpowiednikiem współczynnika korygującego podanego przez ustawodawcę w paragrafie 29 ust. 3. Różnica polega jedynie na tym, że w pierwszym przypadku relacje te ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie rzeczywistych danych zebranych na porównywalnym rynku nieruchomości (czego pan K. nie zrobił). Natomiast w drugim przypadku relacje te ustala się poprzez wyliczenie współczynnika korygującego według wzoru podanego przez ustawodawcę. W każdym przypadku korekta ta powinna nastąpić na końcu. Błędne podejście pana K. powoduje matematycznie, że dokonana korekta przez niego z tytułu rodzaju prawa własności w rzeczywistości wynosi tylko 2,8 %. Korekty zmniejszające z tytułu różnicy pomiędzy wartością prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego dokonane przez innych rzeczoznawców majątkowych z zastosowaniem współczynnika korygującego ustalonego na podstawie paragrafu 29 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów są na poziomie 35 %, a nie 3 %. Wartość prawa użytkowania wieczystego wraz ze zbiornikiem żelbetonu określona przez pana K. na kwotę 966.360,00 zł jest więc zawyżona i znacznie odbiega od rzeczywistej wartości rynkowej i ustalonej przez innych rzeczoznawców majątkowych. Dokonując korekty tej wartości tylko z tytułu nieuwzględnienia występowania terenów zalewowych oraz z tytułu nieprawidłowego ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego w oparciu o transakcje sprzedaży prawa własności, otrzymamy kwotę nieodbiegającą od wartości ustalonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, tj. kwotę zawierającą się w granicach 600 tys. zł.

Biuro (...) w opinii uzupełniającej numer 15/02/2012 z dnia 13 lutego 2012 roku jednoznacznie stwierdziło: „Nieuprawnionym jest kwestionowanie faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości”, a następnie na stronie 18 we wnioskach końcowych, że: „W świetle materiału zgromadzonego w aktach sprawy, a w szczególności skali rozbieżności wycen majątkowych i dat ich sporządzenia, nieuprawnionym w naszej ocenie byłoby twierdzenie, że zawarcie w dniu 5 marca 2008 roku przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości za cenę 610 tys. zł oraz przyjęcie metody kompensaty wzajemnej wierzytelności i metody spłaty ratalnej spowodowało powstanie wymiernej szkody majątkowej”. Urzędy skarbowe dokonując weryfikacji transakcji sprzedaży nieruchomości dopuszczają 30 % rozbieżność pomiędzy ceną transakcji sprzedaży, a wartością rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez ten urząd. Dlatego tym bardziej niezrozumiały jest zarzut zaniżenia ceny, skoro nawet organy państwowe przyjmują 30 % tolerancję. Po dokonaniu zakupu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ulicy (...) w B. nowi właściciele następnego dnia, tj. 6 marca 2008 roku zawarli ze spółką (...) umowę dzierżawy tej nieruchomości. Umowa dzierżawy była naturalną konsekwencją wcześniejszego zakupu prawa użytkowania wieczystego, umożliwiającą spółce dalsze, nieprzerwane kontynuowanie działalności produkcyjnej na tym terenie. Podstawą ustalenia wysokości czynszu dzierżawnego przyjętego w umowie były przede wszystkim podawane przez Gminę K. minimalne miesięczne stawki czynszu za place i obiekty położone na gruntach stanowiących własność gminy przeznaczonych na działalność gospodarczą.

Biegli z Biura (...) w opinii uzupełniającej nr 12/02/2012 z dnia 13 lutego 2012 r. błędnie dokonali oszacowania szkody. To, co zrobili biegli, nie jest wyliczeniem czynszu czy szkody, lecz co najwyżej indywidualną, bardzo uproszczą analizą ekonomiczną zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych przez nowych właścicieli na zakup nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Inaczej mówiąc, dokonali oceny ekonomicznej opłacalności inwestycji od strony wydzierżawiającej. Żadne przepisy prawa nie określają, jaka powinna być stopa zwrotu inwestycji. Wyliczona przez (...) Biura (...) na stronie 10 tej opinii stopa zwrotności równa 88,8 % nie jest niczym nagannym czy zabronionym. Przykładowo w działalności deweloperskiej stopa zwrotności kształtuje się na poziomie 120 do 170 %. W tym przypadku nikt nie twierdzi, że w stosunku do kupujących doszło do wyrządzenia szkody. Przyjęta przez powyższe Biuro miesięczna wysokość czynszu w kwocie 8.333,00 zł w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni wydzierżawionego terenu (cała powierzchnia wynosi 8965 m 2) daje miesięczną stawkę równa około 93 gr za m 2. Tak przyjęta wartość czynszu dzierżawnego w odniesieniu do wartości rynkowej oraz minimalnych stawek przyjmowanych przez Gminę K. jest zaniżona co najmniej 4-ro krotnie. W związku z powyższym, twierdzenie, że zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wystąpienie jakiejkolwiek szkody jest całkowicie nieuprawnione. Czynsz dzierżawny został ustalony jak wykazał - na poziomie rynkowym i nie był zawyżony.

Całkowicie niezrozumiały jest zarzut z góry powziętego zamiaru doprowadzenia spółki (...) poprzez zawarcie niekorzystnych dla spółki umów w dniach 5 i 6 marca 2008 roku. Przed zawarciem tych umów po otrzymaniu od A. G. (1) informacji o możliwości zakupów udziałów, powiadomił o tym swojego syna A. M.. Następnie sfinansował realizację tego zakupu poprzez dwukrotne dokonanie darowizny środków pieniężnych na ten cel w łącznej kwocie 255 tys. zł.

Syn nabył udziały dwukrotnie, tj. 12 marca i 7 maja 2008 roku. W tej sytuacji mówienie w odniesieniu do jego osoby o z góry powziętym zamiarze doprowadzenia spółki do upadłości i wyrządzenia jej jakiejkolwiek szkody jest nielogiczne, nieuzasadnione i bezsensowne. Gdyby miał z góry powzięty zamiar, to przecież nie wspierałby swojego syna w działaniach związanych z zakupem udziałów w tej spółce.

Niezrozumiały jest okres zarzucanego czynu, ponieważ odnosi się do dwóch umów zawartych w dniach 5 i 6 marca 2008 roku, a nadto upadłość spółki (...) nie ma żadnego związku z tymi umowami, jak również żadnego związku z istotą zarzucanego mu czynu. Niezrozumiała jest dla niego wielkość szkody majątkowej zarzucanej mu w postanowieniu o przedstawieniu mu zarzutów. Kwota szkody w wysokości 1.153.389,77 zł nie wiadomo z czego wynika. Niezrozumiały jest zarzut współdziałania w przypadku, gdy był tylko kupującym. Negocjacji kupującego związanych z ustaleniem godziwej ceny zakupu, nie można traktować jako działania na szkodę sprzedającego. W szczególności nie można zarzucić mu współdziałania w zakresie 40 % udziału w prawie użytkowania wieczystego i tym samym do kwoty w tej części. Nabył 60 % udziału w tym prawie. Z formalnego punktu widzenia sprzedaż pozostałych 40 % udziału mogła się odbyć niezależnie od sprzedaży jego 60 %. Mogło to się odbyć w 2 różnych terminach, 2 odrębnymi aktami notarialnymi. Mogło dojść do sprzedaży tylko i wyłącznie 60 % udziału w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. bez sprzedaży pozostałych 40 % tych praw. Analogicznie dotyczy to umowy dzierżawy. W zakresie 40 % A. G. (1) występował zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego, więc nie mógł współdziałać z nim w tej części.

W toku przewodu sądowego oskarżony B. M. nie przyznał się do popełnienia zarzucanego mu czynu oraz podtrzymał uprzednio składane przez siebie wyjaśnienia. Dodał, iż zaprzecza, żeby działał wspólnie i w porozumieniu z kimkolwiek, czyli, żeby miał z A. G. (1) doprowadzić do niekorzystnych umów, które skutkowały jakąkolwiek szkodą. Zaprzecza również, że transakcje, o których mowa w akcie oskarżenia miały jakikolwiek wpływ na upadłość spółki, która nastąpiła ponad 2 lata temu, tj. 20 lutego 2010 r. Również zaprzecza, aby kiedykolwiek działał z góry powziętym zamiarem. Kiedy udzielał spółce pożyczek, w tym okresie nie był udziałowcem tej spółki. Tych pożyczek udzielił z czystych komercyjnych intencji. Zaproponowano mu udzielenie pożyczki za godziwe oprocentowanie. Zaproponował mu to A. G. (1). Ponieważ spółka nie wywiązywała się w okresie rozwoju z tych pożyczek, to zaczął rozmawiać na temat ich zwrotu w 2007 r. z panem A. G. (1) jako prezesem zarządu. Ponieważ spółka dobrze prosperowała w 2007 r. - z tego, co słyszał, to miała zyski na poziomie 600 tys. zł, to tym bardziej naciskał na zwrot pożyczek. Tych pożyczek było kilka. Na okoliczność udzielenia tych pożyczek były sporządzone umowy. Od tych pożyczek było odprowadzone (...). Pod koniec 2007 r. pan G. w związku z prośbami o zwrot pożyczek powiedział, że jest możliwość zakupu nieruchomości przy ul. (...). To była nieruchomość, na której mieściła się spółka (...). Krótko przed sprzedażą propozycja opiewała na 60 % udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, ponieważ pozostałe 40 % pan G. stwierdził, że chce nabyć sam. Do zawarcia aktu notarialnego doszło 5 marca 2008 r. Przed zawarciem tego aktu starał się ustalić wartość tej nieruchomości. W tamtym czasie przede wszystkim zależało mu na tym z tego powodu, że urząd skarbowy weryfikuje wartość nieruchomości. Sprawdził poziom cen na rynku poprzez biura nieruchomości i poprzez ogłoszenia biur m.in. wynikł z tego poziom cen, jaki miała nieruchomość. Również dowiedział się o poziomie transakcji, jakie miały miejsce w sąsiedztwie. Następnie zwrócił się do rzeczoznawcy do pani M. P. z prośbą o dokonanie wyceny konkretnie prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca pani M. P. odmówiła mu wykonania operatu w sensie dokumentu, ponieważ miała dużo zleceń. Ponieważ naciskał, to stwierdziła, że w przeciągu niedługiego czasu po rozpoznaniu rynku jest w stanie ustalić poziom cen i przybliżoną wartość nieruchomości. Stwierdziła wtedy, że ten operat jest mu niepotrzebny, bo taki operat można sporządzić w okresie późniejszym na ustalenie wartości na datę sprzedaży. Informacje o poziomie tych cen (przybliżone wartości tej nieruchomości) pani P. otrzymała kilka dni przed zawarciem aktu notarialnego. Również zastanawiał się nad ceną. Brał pod uwagę, za jaką cenę, spółka (...) zakupiła tą nieruchomość w 2005 r. - oczywiście uwzględniając upływ czasu i sprawdzając, jakie były relacje cen pomiędzy 2005 a 2008 r. O ile sobie przypomina, brał pod uwagę wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, które stanowi określony procent wartości tej nieruchomości konkretnie 3 %. Cena, która znalazła się w akcie notarialnym, czyli za 60 % udziałów w prawie użytkowania wieczystego, to była kwota 366 tys. zł. Co w odniesieniu do całości 100 % udziału dało wartość 610 tys. zł. Niemniej oczywiście zakupił jako współwłasność z żoną 60 % w prawie użytkowania wieczystego. Tak ustalona wartość była ponad 16 % wyższa od wartości ustalonej przez rzeczoznawcę panią M. P.. Jak również o 24 % wyższa od wartości, za jaką spółka kupiła tą nieruchomość w 2005 r. Następnie na etapie postępowania w prokuraturze, a w zasadzie wcześniej - uzyskał informacje o operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie prokuratury. O tym operacie dowiedział się na sprawie karnej przeciwko panu S., na której ten operat był przedłożony jako dowód. W momencie przedstawienia mu zarzutów opierających się na wycenie pana biegłego K., przeanalizował dokładnie ten operat. Wydaje mu się, że z racji wyuczonego i wykonywanego zawodu, jak również faktu, że przed laty ukończył również kurs rzeczoznawców majątkowych (wprawdzie nie ma uprawnień, bo nie przystąpił do egzaminów w związku z wyjazdem za granicę), ale mając takie podstawy uważa, że był w stanie ocenić rzetelnie wartość tego zakupu. Operat biegłego K. został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, to znaczy z naruszeniem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również z naruszeniem przepisów, a konkretnie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły nie uwzględnił występowania terenów zalewowych, w związku, z czym wartość nieruchomości została zawyżona o 20, a nawet 30 %. Ustawodawca dopuszcza wycenę prawa użytkowania wieczystego na podstawie prawa własności, jeżeli na rynku nie występuje odpowiednia ilość transakcji z prawem użytkowania wieczystego. Sposób postępowania w tym przypadku został właśnie przez ustawodawcę określony w § 29 ust. 2 i 3 rozporządzenia. A mianowicie są dwie możliwości. Pierwsza możliwość, o której mówi ust. 2, to znaczy określenie relacji, jakie występują na rynku pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego na konkretnym rynku dla konkretnych transakcji i na rynku porównywalnym. I druga możliwość, jeżeli określenie na podstawie badania rynku, bo brak jest takich transakcji jest niemożliwe, ustawodawca w § 29 ust. 3 podaje konkretny wzór, na podstawie którego wylicza się współczynnik korygujący, o który na końcu po określeniu ceny na podstawie prawa własności należy tą wartość skorygować. Czyli wartość ustaloną na podstawie prawa własności należy skorygować na podstawie współczynnika, który podaje ustawodawca. Na tej podstawie ustala się wartość użytkowania wieczystego. Jest to konkretny wzór na to. Pan K. popełnił następujące błędy. Po pierwsze: twierdził, że przyjął tą różnicę wartości praw, tj. prawa własności i prawa użytkowania wieczystego na 15 %, co nie jest do końca prawdą. Te 15 % przyjął na zasadzie, bo tak przyjmują inni. A więc nie ustalił rzetelnie jak nakazuje ustawodawca wartości na podstawie analizy konkretnego rynku konkretnych transakcji. Po prostu przyjął je „z kapelusza”. Ale nie dość, że tą wartość przyjął w taki sposób, to jeszcze błędnie ją zastosował. To znaczy nie skorygował wartości ustalonej na podstawie prawa własności na końcu, lecz różnicę praw przyjął tak jak jedną z cech na poziomie porównywania transakcji. Po czym tej cesze nadał wagę 15 %. Takie podejście powoduje matematycznie, że faktyczna korekta z tytułu rodzaju praw własności wyniosła w tym wypadku, co dokładnie wyliczył 2, 8 %. Wartość natomiast współczynnika korygującego wyznaczonego na podstawie § 29 ust. 3 wynosi 0,64, to znaczy powoduje korekty wartości o 36 %. Takie podejście, jeśli chodzi o ustalenie wartości prawa użytkowania wieczystego na podstawie prawa własności zastosowała właśnie rzeczoznawca pani M. P.. Taki sposób podejścia na podstawie ust. 3 w swoim operacie szacunkowym zastosował pan F. Ś., który dokonał wyceny tej nieruchomości na jego zlecenie. Wartość tego współczynnika korygującego w przypadku pana Ś. również była na poziomie 0,64 czy 0,65 - to znaczy korekta była też około 35, 36 %. Jeżeli wartość współczynnika korygującego według wzoru podanego przez ustawodawcę jest na poziomie 35, 36 %, to dokonanie korekty przy innym przyjęciu o wartość 2, 8 % niecałe 3 % nie może być poprawne. Jest to ponad 12-krotna różnica. Pan K. w swojej opinii uzupełniającej nie chcąc się przyznać do zarzucanych przez niego błędów twierdził, że z § 30 Rozporządzenia Rady Ministrów ten sposób zastosowania współczynnika jest zastrzeżony dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na zlecenie użytkownika wieczystego. Jest to nieprawda, bo ten paragraf w ogóle nie mówi na temat takiego przekształcenia. Ten paragraf nie zakazuje zastosowania takiej metody jak twierdzi pan K. i wydaje mu się, że nie trzeba być prawnikiem ani biegłym rzeczoznawcą majątkowym, aby czytając ze zrozumieniem zapisy, które cytował, żeby dojść do wniosku, że tam w ogóle nie ma mowy na ten temat. Również poważnym następnym błędem było nie uwzględnienie przez pana biegłego K. trendów czasowych. To znaczy wszystkie transakcje, które pan K. przyjął do porównania miały miejsce w pierwszej połowie 2007 r., a wyceniana nieruchomość była sprzedana w marcu 2008 r. Należało więc dokonać korekty wartości ustalonej na podstawie transakcji z 2007 r. Wartość wyliczona przez biegłego K., to znaczy kwota 966.360,00 zł jeżeli zostanie skorygowana tylko z tytułu występowania terenów zalewowych i różnicy pomiędzy wartością prawa własności, a prawa użytkowania wieczystego, to otrzymamy wartość nawet bez korekty trendu czasowego na poziomie 600 tys. zł. A więc wartość zbliżoną, a nawet mniejszą od wartości, którą określiła pani M. P., od wartości, którą określił pan biegły F. Ś., od wartości, którą określił urząd skarbowy, od wartości, którą przyjmowała gmina przy ustalaniu opłaty za użytkowanie wieczyste. Urzędy skarbowe przy weryfikacji transakcji zakupu nieruchomości przyjmują 33 % tolerancję, to znaczy dopuszczają, że wartość transakcji będzie wyższa o 33 % od wartości, które ustali biegły na zlecenie urzędu skarbowego. Tu takich rozbieżności nawet nie ma. Prokuratura zleciła badanie dokumentów spółki m.in. operatu szacunkowego do Biura (...). Urząd skarbowy zakłada, że podatnik się może bezkarnie o 33 % pomylić. Prokuratura zleciła ocenę materiałów do Biura (...). Biuro (...) w opinii uzupełniającej nr 15/02/2012 z dnia 13 lutego 2012 r. jednoznacznie stwierdziło na str. 11: „nieuprawnionym jest kwestionowanie faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości”. A następnie na str. 18 we wnioskach końcowych jest stwierdzenie: „w świetle materiału zgromadzonego w aktach sprawy, a w szczególności w skali rozbieżności wycen majątkowych i dat ich sporządzenia, nieuprawnionym w naszej ocenie byłoby twierdzenie, że zawarcie w dniu 5 marca 2008 r. przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości za cenę 610 tys. zł oraz przyjęcie metody kompensaty wzajemnej wierzytelności i metody spłaty ratalnej, spowodowało powstanie wymiernej szkody majątkowej”. Czyli nieuprawnionym byłoby takie twierdzenie. O braku kompetencji biegłego, braku wiedzy świadczą popełnione błędy. Opinia ta jest błędna wykonana niezgodnie z obowiązującymi przepisami i w związku z tym, nie może być brana pod uwagę. Prokuratura chcąc zdeprecjonować opinię pani M. P., wyłączyła dokumenty w celu prowadzenia postępowania o poświadczenie nieprawdy. Opinia ta na zlecenie prokuratury była weryfikowana przez Komisję do Spraw Weryfikacji Wycen przy Stowarzyszeniu (...). W wyniku tej weryfikacji stwierdzono występowanie pewnych błędów matematycznych w opinii pani P., niemniej dokonując analizy dokładnych wyliczeń, korekty tych wszystkich błędów, które stwierdziła komisja, to ta wartość będzie niższa jedynie, o 16 %, czyli dalej na poziomie ceny sprzedaży. Komisja weryfikująca opinię pani M. P. nie stwierdziła, aby wycena dokonana na podstawie § 29 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów, czyli z zastosowaniem wzoru korygującego była błędna, czyli, że jest wykonana w tym zakresie poprawnie. Co potwierdza błędne podejście biegłego K.. Zawarcie umowy dzierżawy następnego dnia po zakupieniu tego terenu było niczym innym jak naturalną konsekwencją sprzedaży tej nieruchomości, pozwalającą spółce w sposób nieprzerwany kontynuować działalność produkcyjną na tym terenie. Umowa ta przewidywała półroczny okres wypowiedzenia. Czyli nie można twierdzić, że zawarcie tej umowy powodowało brak możliwości kontynuowania działalności przez spółkę, a wręcz odwrotnie. Natomiast, co do wartości czynszu dzierżawnego określonego w tej umowie, to opierał się przede wszystkim na zarządzeniach Wójta Gminy K., tj. zarządzeniu nr (...). Zarządzenie z dnia 17 maja 2007 r. w sprawie ustalenia czynszu za place i obiekty położone na gruntach stanowiących własność gminy K. przeznaczonych pod działalność gospodarczą i inną. Opierał się na zarządzeniu nr (...) Wójta Gminy K. z dnia 27 października 2008 r. w sprawie zmian zarządzenia o numerze tym wcześniejszym z dnia 17 maja 2007 r. Otóż z dokumentów tych jednoznacznie wynika, że stawki czynszu dzierżawnego minimalnego, stawki czynszu ustalone przez gminę wynosiły 4,29 zł za metr kwadratowy. Natomiast cena dzierżawy, czyli stawka ustalona w umowie z 6 marca 2008 r. w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosiła 4,13 zł. Stawki podawane w zarządzeniach są uważane za stawki minimalne. Oprócz tych informacji również starał się zorientować w poziomie cen czynszu dzierżawnego występującego na rynku poprzez analizę ogłoszeń w biurach nieruchomości, poprzez informacje, które uzyskał o wydzierżawianych terenach w sąsiedztwie i chciałby stwierdzić, że kształtowały się stawki w tamtym czasie na poziomie od 4 nawet do 10 zł. W związku z tym, uważa, że dołożył należytej staranności do ustalenia tej wartości i nie uważa, że czynsz dzierżawny był niewspółmiernie wysoki jak twierdzi prokuratura. Wprawdzie Biuro (...) również ustosunkowało się do wysokości czynszu dzierżawnego i stwierdziło, że ten czynsz jest zawyżony, niemniej nie zgadza się z tym. Biegli przyjęli nie wiadomo skąd i dlaczego wartość tego czynszu na poziomie 8.333 zł. Następnie wypowiadając się na temat rentowności zakupu tej nieruchomości w odniesieniu do umowy dzierżawy, chciałby krótko stwierdzić, że to, co biegli napisali na str. 11, 12, 13 swojej opinii jest niczym innym, jak bardzo indywidualną, uproszczoną analizą opłacalności inwestycji od strony kupującego, a następnie dzierżawiącego. Biegli określili w tym przypadku stopę zwrotności twierdząc, że jest bardzo wysoka. Wyliczyli na poziomie 88 %. Natomiast stopa zwrotności przy inwestycjach np. deweloperskich jest na poziomie od 120 do 170 % i w tym przypadku nikt nie twierdzi, że deweloper oszukał kupującego. Jeżeli weźmie się wartości przyjęte przez Biuro (...), to znaczy 8. 333 zł i na tej podstawie określi czynsz dzierżawny na metr kwadratowy, to otrzymamy 93 grosze. Jest to wartość ponad 4-krotnie mniejsza od minimalnych stawek przyjmowanych przez Gminę K.. Nie może być ona prawdziwa, rzetelna i uzasadniona. W związku z tym, uważa, że podpisanie umowy dzierżawy w kontekście tego, co powiedział wcześniej, nie spowodowało żadnej wymiernej szkody dla spółki. Nie przyznaje się do działania wspólnie i w porozumieniu, bo nie miało ono miejsca. Również w jego przypadku nie można mówić o z góry powziętym zamiarze, bo po pierwsze - nie miał takiego zamiaru, a po drugie - świadczą o tym pewne fakty, które chciałby przytoczyć. A mianowicie fakt zakupu udziałów w spółce (...) przez jego syna. Po otrzymaniu informacji od pana A. G. (1), a w zasadzie pierwotnie propozycji, co do jego osoby zakupu udziałów, przekazał tą informację synowi. Następnie wspomógł syna w zakupie tych udziałów, czyniąc darowiznę na jego rzecz dwukrotnie w łącznej kwocie 255 tys. zł. Zasady zwykłej logiki i doświadczenia życiowego wskazują na to, że nie mógł mieć z góry powziętego zamiaru doprowadzenia tej spółki do upadłości. Jest to po prostu nielogiczne. Niezrozumiały jest dla niego okres zarzucanego czynu, ponieważ transakcje, o których mowa miały miejsce 5 i 6 marca 2008 r. Natomiast do upadłości doszło dwa lata później, to znaczy 20 lutego 2010 r. i pomiędzy tymi zdarzeniami nie ma żadnego związku skutkowo- przyczynowego. Również, jeśli chodzi o treść aktu oskarżenia, to niezrozumiała jest dla niego wielkość szkody, którą mu się przypisuje, to znaczy 1.153.389,77 zł, które są wręcz sprzeczne z pozostałą treścią aktu oskarżenia i zebranym materiałem dowodowym. Niezrozumiałe jest również zarzucanie współdziałania w przypadku, kiedy był kupującym. Jest rzeczą normalną, że kupujący negocjuje cenę. Przy tych transakcjach nie występował po stronie spółki, występował jako osoba fizyczna - zarówno w przypadku jednej, jak i drugiej umowy. Zarzucanie mu wspólnie i w porozumieniu z K. G. (1) nie ma żadnego potwierdzenia w aktach sprawy, ponieważ żadnej z tych umów, w żadnym z tych dokumentów nie podpisywał się jako jedna ze stron z panią K. G. (1). Dokonując zakupu 60 % w prawie użytkowania wieczystego jako współwłasność z żoną, kupował to od spółki reprezentowanej przez A. G. (1) jako prezesa zarządu, a nie od pani K. G. (1). W zakresie pozostałych 40 % w ogóle nie brał udziału w żaden sposób. W związku z tym, zarzucenie mu współdziałania i odpowiedzialności zarówno, co do 40 %, jak również kwot z tym związanych - jest zwykłym nieporozumieniem. Transakcje tych 40 % i 60 % mogły się odbyć zupełnie samodzielnie, oddzielnie. Nie miał wypływu na 40 % w żaden sposób. Pan A. G. (1) mógł sprzedać to bez jego zgody, bez jego udziału, bez informacji, co później uczynił - sprzedając te 40 % spółce (...), czego nawet nie wiedział. Były to oddzielne transakcje, mimo, że spisane w tym samym akcie notarialnym. Uważa, że zarzucanie mu odpowiedzialności z art. 296 przypisanej członkom zarządu, przypisanej osobom przypisanym do prowadzenia zarządu jest całkowicie chybione. Nigdy nie był organem tej spółki, nigdy nie był zobowiązany do prowadzenia spraw tej spółki. Do upadłości spółki przyczynił się w znacznej mierze pan A. S. (1), który jest oskarżycielem posiłkowym.

Chciałby sprostować nieścisłość, która wynika z emocji w kwestii urzędu skarbowego. Urząd skarbowy dopuszcza zmniejszenie wartości nieruchomości o 30 %. Bezsprzecznym faktem było wyprowadzenie przez pana A. S. (1) kwoty ponad 860 tys. zł, którą przelał na swoje konto, a następnie częściowo na konto żony pod wymyślonymi tytułami. O ile dobrze pamięta - jeden z przelewów opiewający na ponad 200 tys. zł miał tytuł „prowizja za załatwione kontrakty”. Następny przelew też ponad 200 tys. zł miał tytuł „za sporządzenie receptur betonu”. Przelanie tak dużej kwoty w bardzo krótkim okresie czasu w marcu 2008 r. spowodowało zachwianie płynności finansowej tej spółki. Spowodowało konieczność zaciągnięcia kredytu w rachunku bieżącym na kwotę 800 tys. zł w Raiffeisen Banku, czyli spowodowało obciążenie spółki chociażby odsetkami za udzielony kredyt. Innym niekorzystnym działaniem, bardzo istotnym, było wyleasingowanie węzła do produkcji betonu – węzła, który znalazł i wskazał w firmie leasingowej do zakupu pan A. S. (1) za kwotę około 900 tys. zł. W związku z tym, spółka została obciążona ratami leasingowymi za węzeł betoniarski o wartości ponad 900 tys. zł. Następnym przykładem negatywnego działania pana S. jest zakup starego stołu wibracyjnego, który do zakupu osobiście wskazał panu S.. Reasumując uważa, że to wielokrotne negatywne działanie na szkodę spółki (...) doprowadziło do pogorszenia sytuacji tej spółki, a następnie ogólny kryzys gospodarczy, który wystąpił w branży budowlanej w 2009 r. spowodowały upadłość tej spółki. W pierwszej połowie 2005 r. według danych statystycznych upadłość ogłosiło prawie 50 firm budowlanych z terenu W.. Są to dane statystyczne, które można bez problemu sprawdzić. Nadto, jeśli chodzi o upadłość, to chciałby zaznaczyć, że Biuro (...), które wykonywało opinię na zlecenie prokuratury wyraźnie stwierdziło, że przesłanki do ogłoszenia upadłości wystąpiły dopiero w grudniu 2009 r. Pan S. wymyślił teorię o zabezpieczeniu tych pieniędzy spółki, o których mówił, przelanych na konto, a następnie konto żony, jako zabezpieczenie tych pieniędzy przez rzekomo działającą w spółce grupę przestępczą. Mając postępowanie sądowe o przywłaszczenie tych pieniędzy była to metoda, czy strategia wytłumaczenia się z tego czynu. Pan A. S. (1) przelał te pieniądze pod różnymi tytułami na swoje konto i konto żony, zamiast zapłacić zobowiązania spółki. Znał przecież wszystkich dostawców materiałów, znał zobowiązania spółki. Natomiast zamiast to uczynić, to jeździł po kontrahentach, dostawcach i odbiorcach i namawiał do zaprzestania współpracy ze spółką (...). Co było bezsprzecznie następnym negatywnym dzianiem na szkodę spółki. A efektem tego było, że te spółki wycofały się ze współpracy ze spółką (...). Również pani syndyk w swoich pismach pisanych do prokuratury - podgrzewając temat - pisała o grupie przestępczej, w której rzekomo brał udział, w której rzekomo brała udział jego była żona, w której rzekomo brał udział jego syn z tym, że pani syndyk pisała nieprawdę. Następnie w dniu 16 kwietnia 2010 r. pani syndyk składając zeznania w Prokuraturze Rejonowej W. Zachód podała również nieprawdę, a mianowicie, że „na koniec 2008 r. strata wyniosła 60 tys. zł” w spółce (...). Jest to nieprawda i nie wynika z dokumentów spółki. Następnie w trakcie tych zeznań pani syndyk twierdzi: „B. M. pobrał ze spółki w okresie września 2009 r. łączną kwotę 265.899,00 zł tytułem bliżej nieokreślonej należności”. Przecież z dokumentów spółki dokładnie wynika, jakim tytułem były przelane te pieniądze. Była to zapłata za faktury wystawione za dzierżawę tego terenu. W związku z tym twierdzeniem, bliżej nieokreślone jest tendencyjne działanie pani syndyk. Składając wyjaśnienia, że cena jest wynikiem negocjacji z prezesem spółki, miał na myśli A. G. (1). Przed tą sprawą między nim, a A. S. (1) nie było żadnych nieporozumień. Uzgodnienia dotyczące kompensaty były dokonywane z prezesem spółki, czyli panem A. G. (1). Udzielenie mu tego pełnomocnictwa było inicjatywą pana A. G. (1), związaną ze swego rodzaju zabezpieczeniem pożyczek, których udzielił. Pełnomocnictwo do reprezentowania spółki miał również A. S. (1). Przypuszcza, że zakres tego pełnomocnictwa był taki sam jak jego. Możliwe, że te pełnomocnictwa były udzielone w tym samym czasie z tym, że tego nie pamięta. Mimo, że udzielono mu takiego pełnomocnictwa, to do 2008 r., czyli w tamtym okresie nie reprezentował tej spółki przed żadnymi organami. Jedynie na prośbę A. G. (1) pomagał przy pozwoleniu na budowę, to znaczy pomagał w sensie wiedzy fachowej, bo jest również inżynierem budownictwa. Natomiast nie korzystał z tego pełnomocnictwa. W tej spółce nie było Rady Nadzorczej - przynajmniej nic na ten temat nie wie. Natomiast w stricte tego słowa znaczeniu w sprawach gospodarczych nie brał udziału. Na rozprawach związanych z udziałami nie był, ponieważ dotyczyło to po części jego syna, który nabył udziały, do których pan S. rościł sobie pretensje. To postępowanie się zakończyło. To było chyba w KRS na (...). Ono się zakończyło przyznaniem panu S. udziałów w wyniku przyjęcia wcześniej złożonej przez pana G. oferty. Ono toczyło się chyba z inicjatywy pana S.. W tych umowach występował jako osoba fizyczna. W wypadku pożyczek występował jako osoba fizyczna - pożyczkodawca. Natomiast nigdy nie występował na zasadzie pełnomocnictwa od strony reprezentowania spółki. W tych czynnościach, o których ww. mowa, występował jak osoba fizyczna B. M..

Kiedy składał wyjaśnienia, to mówił o zaniżeniu wartości co najmniej o 10 %, a w następnych wyjaśnieniach powiedział o zaniżeniu o 2,8 % dlatego, że dokładnie to matematycznie wyliczył i te przeliczenia przedłożył jako dowód w prokuraturze. Nie robił z M. P. żadnych uzgodnień dotyczących wyceny. Kontaktował się przed dokonaniem transakcji, czyli przed 5 marca, natomiast, jeżeli chodzi o operat szacunkowy w sensie dokumentu, to zwracał się do niej A. G. (1), bo mu o tym mówił, żeby się do niej zwrócić, natomiast w tamtym czasie z nią na temat operatu nie rozmawiał. Natomiast dysponując tym operatem widział, że ona zastosowała ten współczynnik, czyli oparła się na § 29 ust. 3. Również taki sam sposób zastosował pan biegły F. Ś., któremu zlecił tą opinię uzupełniającą pana K.. Komisja, która zaakceptowała wycenę pani M. P. w tym zakresie, tego sposobu wyliczenia nie zakwestionowała, czyli zostało to wykonane poprawnie. Uważa, że to był odpowiedni sposób wyliczenia tej wartości, jeżeli na rynku nie było odpowiedniej ilości transakcji na określenie tych relacji. Wręcz ustawodawca to nakazuje.

Na początku te pożyczki były oprocentowane w wysokości 16 %, chyba zgodnie z ustaleniami, jakie były w zapisie, a po roku w przypadku braku zwrotu tych pożyczek oprocentowanie wynosiło 21 %. Wyjaśniając, czy A. G. (1) weryfikował wartość i prawidłowość wyceny, miał na myśli wysokość czynszu. Uzgodnił te kwoty czynszu z A. G. (1) i tak wyjaśnił, natomiast, kiedy wyjaśnił, że nie jest w stanie powiedzieć, czy zweryfikował wartość i prawidłowość wyceny, to miał na myśli to, że nie wie, czy on to sprawdzał, bo on sam ze swojej strony tej weryfikacji dopełnił. Kiedy wyjaśnił, że oczekiwał wywiązywania się przez spółkę z zobowiązań wynikających z zawartych umów pożyczek, to chodziło mu o spłatę odsetek i zwrot tej kwoty. Ale przede wszystkim odsetek, które nie były wypłacane. W okresie wcześniejszym księgowość tej spółki była prowadzona w biurze rachunkowym. Nie potrafi podać jego nazwy. To była pani R.. Natomiast ani imienia ani nazwy nie jest w stanie podać.

Z tego, co sobie przypomina, to oglądał bodajże bilanse z 2007 r. Prosił pana G., żeby mu pozwolił je obejrzeć. Był zainteresowany w związku z udzielonymi pożyczkami. Później była księgowa na miejscu w spółce, była to pani W.. O płatnościach w tej spółce decydował prezes zarządu - tak mu się wydaje.

Pożyczki zostały skompensowane w tej kwocie 272.000 zł. W związku z tym, szkody nie poniósł.

Nie występował przed żadnym z organów, o którym mowa w treści pełnomocnictwa. Była żona miała postawione zarzuty w prowadzonym postępowaniu przygotowawczym. To postępowanie zakończyło się umorzeniem w Prokuraturze Okręgowej. Żona miała takie same zarzuty, jak on. Posiadał dostęp do bankowości elektronicznej firmy (...). Wykonywał przelewy, które były zobowiązaniami spółki, konkretnie faktury. Były to przelewy przygotowywane przez księgową, ewentualnie przez A. Ć. (1), które on po informacji od pana G., że należy wykonać taki przelew - autoryzował. Było to po wyprowadzeniu pieniędzy ze spółki przez pana S. i wtedy zależało mu, żeby syn nabył udziały w tej spółce, żeby pieniądze nie wychodziły z tej spółki. Decyzje, żeby zrobić przelew podejmował prezes zarządu, czyli A. G. (1). Jak jego nie było w spółce, to dzwonił do niego, mówił, że panie przygotowały przelew i prosił, żeby go autoryzować, to znaczy, żeby puścił ten przelew. Dysponował stosownymi kodami. A. G. (1) - miał swoje kody, a on miał swoje. Nie przypomina sobie, żeby wykonywał inne czynności, w związku z kontem bankowym tej firmy. Upoważnienie do elektronicznego dokonywania przelewów nie miało nic wspólnego z tym pełnomocnictwem. Bank by nawet takiego pełnomocnictwa ogólnego nie honorował. Ta bankowość elektroniczna była w R. Banku. Oprócz ich dwóch nikt nie mógł więcej dokonywać takich przelewów, ale nie jest w stanie powiedzieć.

Te przelewy mógł dokonywać, o ile pamięta od marca 2008 roku. To było po sytuacji przelania tych pieniędzy przez pana S.. Nie miał uprawnień, żeby zdecydować o spłacie swojej pożyczki. Nie był w organach tej spółki. Pełnomocnictwo, które było mu udzielone nie było podstawą do zaciągania przez niego zobowiązań. W związku z tym, nie mógł tego uczynić.

Co do tych transakcji, które mu się zarzuca, że spowodowały szkodę z dnia 5 i 6 marca 2006 roku, to pan S. nie miał praw korporacyjnych, w związku z czym uważa, że nie jest osobą pokrzywdzoną w stosunku do jego osoby. Wprawdzie Sąd przyznał te uprawnienia, ale wyraźnie stwierdził, że nastąpiło to w dacie 12 marca 2008 roku, tj. w dacie nabycia udziału. Poza tym, wspólnik w spółce z o.o. nie jest właścicielem spółki, w związku z czym nie ma to przełożenia na pokrzywdzenie wspólnika, ma tylko prawa do udziału.

Nie było żadnych przeszkód, żeby nabył udziały. Na pewnym etapie pan S. chciał go pozbawić pracy i powiadomił jego pracodawców. Poza pięciominutową rozmową, podczas której go o tym poinformowano, nie było z tego tytułu żadnych konsekwencji, co świadczy o tym, że nie miał zakazu. Do dzisiaj pracuje w tej agencji.

W spółce (...) nie wystawiał żadnych faktur. Wystawiał faktury spółki jako B. M., natomiast spółka wystawiła faktury za zakup terenu. Faktura o wartości netto 300.000 zł, to była wartość terenu, podatek od tej kwoty wynosił 66.000 zł. To była faktura z 12 marca 2008 roku. Dokumenty dotyczące czynszu dzierżawnego w B. były przez niego wystawione i to były jego faktury, jako właściciela terenu.

Ze sprawozdania finansowego za 2008 rok wynika, że jest porównanie zysków i strat za 2007 i 2008 rok. Ewidentnie widać, że pani syndyk mówiła nieprawdę, ponieważ na koniec 2008 roku spółka osiągnęła zysk brutto w kwocie 468.318,39 zł. Natomiast netto, czyli po odjęciu podatku 371.359,39 zł. Natomiast na koniec 2007 roku osiągnęła zysk brutto 726.393,61 zł, a netto, czyli po zapłaceniu podatku 583.067,61 zł. Dane te świadczą wyraźnie to tym, że transakcja, która miała miejsce w marcu 2008 roku, w dniach 5 i 6 nie miała negatywnego wpływu na wyniki finansowe spółki. Nie spowodowała załamania finansowego spółki i nie spowodowała utraty płynności. Wręcz z danych, zawartych w tym sprawozdaniu finansowym z 2008 roku jest tabela, z której wynika, że zobowiązania spółki na koniec 2008 roku były mniejsze niż zobowiązania spółki za 2007 rok. To stwierdzenie koresponduje ze stwierdzeniem Biura (...), zawartym na k. 86 opinii nr (...) z 24 listopada 2011 roku. A mianowicie cytuję: „w naszej ocenie – należy uznać, że spółka dokonała prawidłowej oceny sytuacji ekonomicznej, w jakiej znalazła się w trakcie 2008 roku i terminowo dokonała zgłoszenia do Sądu wniosku o upadłość, tj. opracowała stosowny wniosek datowany na 23 grudnia 2009 roku, złożony do sądu w dniu 31 grudnia 2009 roku i zaktualizowała w dniu 19 stycznia 2010 roku (data złożenia do Sądu 20 stycznia 2010 roku)”. To potwierdza, że przesłanki do ogłoszenia upadłości według Biura (...) wystąpiły dopiero w grudniu 2009 roku. Natomiast w 2008 roku, po 9 miesiącach spółka miała bardzo dobre wyniki finansowe. W takim przypadku twierdzenie, że był jakikolwiek związek, między tymi dwoma zdarzeniami, tj. zakupem terenu i upadłością, jest nieuzasadniony.

Nie miał wiedzy, że operat szacunkowy wykonany przez K. K. (2) został mu zlecony. O tym operacie dowiedział się w trakcie postępowania w prokuraturze, a z dokumentem tego operatu zapoznał się dopiero przy zapoznaniu końcowym w prokuraturze. Cel wykonania tego operatu był inny. To jest na zabezpieczenie wierzytelności bankowej kredytowej, a nie na potrzeby sprzedaży nieruchomości. Wartość prawa użytkowania wieczystego w tym operacie została ustalona na dzień 28 sierpnia 2007 r. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. art. 156 ust. 3 operat szacunkowy może być wykorzystany dla celów, dla których został sporządzony. Pan K. K. (2) dokonał wyceny prawa użytkowania wieczystego z podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Dla określenia ceny średniej, wybrał z rynku przede wszystkim transakcje sprzedaży gruntów komercyjnych z terenu węzła bielańskiego o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego jako usługi centrotwórcze. Według definicji - usługi centrotwórcze są to prestiżowe, unikatowe funkcje usługowe, ogólnomiejskie, wysoko wyspecjalizowane - współistniejące z mieszkalnictwem, o przeznaczeniu regionalnym lub krajowym z zakresu kultury, administracji i zarządzania, nauki, szkolnictwa wyższego, zdrowia, sportu, handlu, itp.

Grunty o takim przeznaczeniu usług centrotwórczych osiągają najwyższe ceny na rynku nieruchomości. Są nieporównywalne z cenami innych gruntów o innym przeznaczeniu na przykład przemysłowych, o czym zresztą pan K. sam pisze w swoim operacie na str. 9. Na 13 transakcji wybranych do analizy przez rzeczoznawcę, aż 9 są to tereny o przeznaczeniu na usługi centrotwórcze, co stanowi 67 procent. W metodzie porównawczej konieczne jest wybranie do porównania transakcji nieruchomości podobnych, to znaczy nieruchomości, które mają takie samo przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Wyraźnie akcentuje to paragraf 4.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatów. Pan K. w swojej wycenie na str. 11 również to podaje. Natomiast wyceniana nieruchomość znajduje się w kompleksie obiektów przemysłowych po zlikwidowaniu i zrestrukturyzowaniu przedsiębiorstw państwowych i zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego funkcją podstawową dla terenu są usługi, składy i produkcje. Pan K. dokonując wyceny na podstawie tak wybranego zbioru transakcji nieruchomości, o takim przeznaczeniu - dokonuje szacunku niezgodnie z obowiązującymi przepisami i znacznie zawyża wartość rzeczywistą tej nieruchomości. Następnym błędem pana K. K. (2), który popełnił dokonując wyceny jest to, że dokonując wyceny wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do określenia ceny średniej w metodzie porównawczej, wybrał transakcje sprzedaży nieruchomości jako prawa własności w 92 procentach, natomiast w przypadku pozostałych 8 procent wybrał transakcje sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Takie ustalenie ceny średniej na podstawie transakcji, których przedmiotem były różne prawa jest całkowicie błędne. W takiej sytuacji tak naprawdę rzeczoznawca dokonując na dalszym etapie wyceny korekty tak wyliczonej ceny średniej - nie wiadomo, co korygował. Wybranie transakcji o różnej prawidłowości jest sprzeczne z paragrafem 29 Rozporządzenia z 2004 r. Następnie błędem pana K. jest to, że praktycznie nie dokonał korekty tak uzyskanej ceny średniej ze względu na rodzaj prawa do gruntu. Biegły dokonując wyceny na podstawie paragrafu 29 ust. 2 powinien był ustalić, jakie relacje występują między wartością tych praw na rynku, a pan K. tego nie uczynił. Pan K. uważa, że dokonał korekty z tego tytułu przyjmując jako jeden z atrybutów w metodzie porównawczej rodzaj prawa do gruntu i nadając temu atrybutowi wagę 15 procent. Jednocześnie uważając, że waga atrybutu jest tożsama z relacjami pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego, jakie występują na rynku. Jest to podejście całkowicie błędne, ponieważ waga atrybutu oznacza nic innego jak tylko to, że w odniesieniu do całego zbioru atrybutów waga tego jednego wynosi w tym przypadku 15 procent. Takie podejście pana K. powoduje, że całkowita korekta ceny średniej następuje o współczynnik 0,838, z czego łatwo wyliczyć, że procentowo korekta ta wynosi 16,2 procenta. Natomiast współczynnik korekcyjny z tytułu prawa własności do gruntu ze względu na ten atrybut wyniósł 0,088, z czego łatwo wyliczyć, że rzeczywista korekta z tytułu rodzaju prawa własności wyniosła 1,7 procenta, natomiast korekta ceny z tego tytułu dokonana przez innych rzeczoznawców wyniosła 35 procent. Ma tu na myśli pana Ś. i panią M. P.. Zważywszy, iż korekta pana K. różni się ponad 20-krotnie od korekt ustalonych przez innych rzeczoznawców należy uznać, że jest ona całkowicie błędna. Następnym punktem jest to, że pan K. dokonując wyceny, całkowicie zapomniał o wynikających z okoliczności cytowanych przez niego wcześniej przepisów uwzględnienie niewykorzystywanego okresu prawa użytkowania wieczystego, w szczególności, gdy przyjmuje z rynku transakcje z prawem użytkowania wieczystego. To podejście również powoduje znaczne zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości. Następnie pan K. zawyżył tzw. trend czasowy. Przyjął go na poziomie 50 procent. Taki trend czasowy w takim okresie nie występował. Nie potwierdzają go żadne dane statystyczne. Wystarczy spojrzeć do GUS. Następnym poważnym bardzo błędem jest całkowite nieuwzględnienie występowania na wycenianym terenie tzw. terenów zalewowych, które z mocy prawa, czyli zapisu planu zagospodarowania przestrzennego wyłączało około 30 procent tego terenu z jakiejkolwiek możliwości użytkowania. Mimo, iż występowanie terenów zalewowych na terenie wycenianej nieruchomości jest wadą wykraczającą poza cechy rynkowe, rzeczoznawca nie dokonał żadnej korekty z tego tytułu. Jest o tym mowa w nocie interpretacyjnej nr 1 Powszechnych Krajowych Z. Wyceny Określonych przez (...) Federację Stowarzyszeń (...). Krótko podsumowując - wszystkie błędy pana K. dokonane podczas wyceny spowodowały, że uzyskana przez niego wartość została znacznie zawyżona i w stosunku do wartości określonych przez innych rzeczoznawców jest wyższa o ponad milion 50 tys. złotych od wartości określonej przez M. P., czyli o ponad 200 procent; jest wyższa o 970 tys. zł od wartości określonej przez pana F. Ś., tj. o ponad 160 procent; ponad milion złotych wyższa od wartości podanej przez urząd skarbowy i wreszcie ponad 610 tys. zł wyższa od wartości określonej przez biegłego J. K. (3), tj. o 63 procent. Nawet uwzględniając fakt, że wycena była wykonana w innym celu i na inny dzień, takie różnice są niemożliwe, ponieważ pomiędzy tymi wartościami są aż tak duże różnice, a cena, za którą dokonano zakupu tej nieruchomości mieści się w tabelkach wartości określonych przez rzeczoznawców, które cytował. Uważa, że nie można mu zarzucać zakupu za zaniżoną cenę. Potwierdzeniem jego stanowiska jest również opinia nr (...) uzupełniająca do opinii nr (...) z dnia 13 lutego 2012 r. wykonana na zlecenie prokuratury przez Biuro (...) z L.. Na str. 18 tej opinii biegli stwierdzają: „w świetle materiału zgromadzonego w aktach sprawy, a w szczególności w skali rozbieżności wycen majątkowych i dat ich sporządzenia nieuprawnionym w naszej ocenie byłoby twierdzenie, że zawarcie w dniu 5.03.2008 r. przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości za cenę 610.000 zł oraz przyjęcie metody kompensaty wzajemnych wierzytelności i metody spłaty ratalnej spowodowało powstanie wymiernej szkody majątkowej”. Analizując te dwie opinie, to znaczy pana K. K. (2) i pana biegłego K. widać, że popełnili te same błędy m.in., co nasuwa dla niego jednoznaczny wniosek. Pan K., któremu udostępniono opinię pana K., wyraźnie sugerował się tą opinią, a bezsprzecznym dowodem na to jest fakt, że w opinii uzupełniającej pana K., gdy ustosunkowuje się do jego zarzutów, czy wykazanych błędów - nie broni się sam, lecz przywołuje operat pana K. i podejście pana K.. To wynika wprost z tych dwóch dokumentów.

Chciał się wypowiedzieć na temat dokumentów, które przedłożył A. S. (1) w dniu 15 października 2013 r. To były kserokopie dokumentów. Była kwestia, czy pisał tą notatkę. Więc tak - to była ręczna notatka sporządzona przez niego w dniu 12 marca 2008 r. W dniu 12 marca 2008 r. upływał 7-dniowy termin wynikający z przepisów VAT-owskich, podatku VAT, do wystawienia faktury za sprzedaż, która miała miejsce 5 marca 2008 r. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) we W.. Ponieważ zaraz po podpisaniu aktu notarialnego nie otrzymał tej faktury, to 12 marca upomniał się o swoją fakturę u prezesa A. G. (1). Posiadanie tej faktury było dla niego istotne ze względu na przepisy podatkowe. To znaczy, jeżeli tego typu transakcja jest vatowana, to znaczy jest faktura VAT, to nie ma podatku od czynności cywilno - prawnej. Jeżeli nie, to w tym momencie musiałby zapłacić podatek (...). Po rozmowie z panem G. umówił się 12 marca w siedzibie spółki po odbiór tej faktury. Kiedy przyjechał, pana G. jeszcze nie było. Zaczął rozmawiać z panią M. L. (1), która była asystentką pana G.. Pani M. L. (1) wiedziała o konieczności wystawienia tej faktury, lecz nie znała szczegółów tej transakcji. Dlatego na podstawie aktu notarialnego na kartce, o którą poprosił, sporządził krótką notatkę, na której podał kwoty netto, kwoty brutto i osoby, dla których miała być wystawiona faktura. Zresztą pani M. L. (1) w swoich zeznaniach potwierdza te fakty zeznając 15 października 2013 r. w tut. Sądzie mówiąc: „te kserokopie notatek sporządził pan M. i ściśle mi tłumaczył jak mają być wystawione faktury. Z tych notatek wynikały kwoty, na jakie miały być wystawione faktury oraz dla kogo”. Tą notatkę sporządził na miejscu wyłącznie dla pani M. L. (1) dla potrzeby wystawienia tych faktur. Czy ta notatka powstała 12 marca 2008 r. bezsprzecznie dowodzi data wystawienia faktury, jak również jest tam wpisana osoba M. L. (1) jako wystawiającej tą fakturę. Jedyną możliwością otrzymania tego typu dokumentu przez A. S. (1) było otrzymanie tego dokumentu od pani M. L. (1). Świadczy to jednocześnie o bliskich kontaktach tych osób i w tym momencie wiarygodność tego świadka jest pod dużym znakiem zapytania. Jednocześnie staje się dla niego jasne dlaczego pani L. w trakcie składania zeznań w Prokuraturze Rejonowej dla Wrocławia – Krzyki Zachód bezpodstawnie go obciążała. Zapytana na tym przesłuchaniu przez jego obrońcę o fakty i dowody stwierdziła, że nie ma na to żadnych dowodów ani faktów. Prawdą jest, że pani R. została zaproponowana przez pana S. do prowadzenia tej spółki. Pani R. jest negatywnie nastawiona do jego osoby, ponieważ uważa, że po odsunięciu pana S. od spraw spółki w 2008 r. - przez niego straciła obsługę księgową tej spółki. Pani R. na temat jego kontaktów z nią w sprawach księgowych, jak również jego aktywności w tym zakresie zeznawała tendencyjnie, a więc wręcz w niektórych przypadkach mówiła nieprawdę. Składając zeznania w dniu 11 marca br. sugerowała, że wyłącznie zajmował się sprawami księgowymi tej spółki. Jest to po prostu nieprawda. Owszem kontaktował się z panią R. i interesował się sytuacją finansową spółki ze względu na udzielone spółce pożyczki, których po prostu nie chciał stracić. Na bieżąco chciał wiedzieć, co dzieje się w spółce, której pożyczył niemałe pieniądze. Dlatego od początku uważał, że bardzo ważne jest rzetelne prowadzenie ksiąg rachunkowych spółki i rzetelne płacenie podatków. I właśnie to było powodem jego zainteresowania sposobem księgowania i dekretowania zdarzeń gospodarczych w spółce. Dlatego sugerował pani R., żeby zawsze przy księgowaniu zdarzeń gospodarczych były bardzo wyczerpujące opisy, czego dotyczy księgowanie. Natomiast pani R. jego dociekliwość i zainteresowanie sytuacją finansową spółki odbierała jako swego rodzaju kontrolę i wręcz wtrącanie się w sposób księgowania i chyba nawet jako atak na jej osobę. Była z tego wyraźnie niezadowolona. Potwierdzeniem tego, że zależało mu na rzetelnym prowadzeniu księgowości z powodów, o których mówił są zeznania pana S., które złożył w dniu 19 grudnia 2008 r. w Sądzie Okręgowym we Wrocławiu Wydział X Gospodarczy, sygn. akt X Gc 151/08. Pan S. wtedy powiedział: „pan B. M. był zawsze zainteresowany przede wszystkim, czy spółka płaci podatki”. Słuchając zeznań pani R. można wnioskować, że w sprawach księgowych kontaktowała się wyłącznie z nim. Nie jest to zgodne z prawdą. W tym zakresie obecne zeznania pani R. są sprzeczne z zeznaniami, które składała w 2008 r. w urzędzie skarbowym, w prokuraturze i w sądzie na sprawie karnej przeciwko panu S.. Potwierdzają to również zeznania pani L., które złożyła 5 października 2010 r. w Prokuraturze Rejonowej W. Zachód, gdzie powiedziała: „od strony księgowej to firmę prowadziło Biuro (...). Biuro przygotowywało wykaz należności i zobowiązań, przed całym konfliktem nadzór miał nad tym pan A. S. (1). On podejmował decyzję, jakie kwoty będą przekazywane na spłatę zobowiązań, czy dostaw. On decydował, jakich dłużników wzywać będziemy do zapłaty”. Zeznania pani R., o których mówił są również sprzeczne z zeznaniami pana S., które złożył w dniu 27 sierpnia 2008 r. w siedzibie I Urzędu Skarbowego we W., gdzie zeznawał jako świadek. Na pytanie przesłuchującego: „kto był zorientowany w sposób szczegółowy w dokumentach księgowych spółki (...)?” pan S. odpowiedział: „miałem 100 procent dostępu do dokumentacji księgowej, miałem możliwość wyciągania dokumentów w każdym czasie. Biuro rachunkowe kontaktowało się w sprawach księgowych z panią M. L. (1) oraz ze mną.” O nim wtedy w ogóle nie było mowy. Te zeznania zostały odnotowane w protokole z tego przesłuchania na str. 3. Stanowisko pani R. z czasem uległo zmianie w wyniku rozmów z panem A. S. (1). Sama to potwierdziła w dniu 9 grudnia 2009 r. składając zeznania w Sądzie Okręgowym we Wrocławiu na sprawie przeciwko panu S. mówiąc od słowa: „takie wnioski wyprowadziłam” do słowa: „w tej rozmowie telefonicznej”. Pani E. R. (2) zeznając w dniu 11 marca 2014 r. nie mówiła o faktach, a jedynie o swoich wyobrażeniach, które z upływem czasu uległy zmianie pod wpływem informacji uzyskanych od innych osób. Pani R. zeznała, że prowadziła księgowość od marca 2006 r. do lipca 2008 r. Jest to sprzeczne z wcześniejszymi zeznaniami pana S., który wielokrotnie zeznawał, że w 2006 r. B. M. się wycofał. Tak zeznał pan A. S. (1) 6 czerwca 2008 r. w Prokuraturze Rejonowej W. Zachód: „B. M. w 2006 r. wycofał się całkowicie” i jest dla niego bardzo ważne stwierdzenie, że był bardzo zainteresowany dobrze zaprocentowaną pożyczką. Tego typu zeznania dotyczące jego wycofania się i powodu jego zainteresowania znajdują się w wypowiedziach pana S., które składał 2 listopada 2010 r. w Prokuraturze Rejonowej W. Zachód. I pan S. wtedy powiedział, że M. wycofał się na przełomie czerwca, lipca 2006 r., że interesowało go tylko dobre oprocentowanie pożyczki, że chciał mieć dostęp do wszystkich informacji księgowych dla swojego spokoju, że w spółce dzieje się dobrze i jego pieniądze nie są zagrożone. Fakt wypowiedzi pani R., że omyłkowo zaksięgowała fakturę za zakup terenu jako fakturę za zakup betonu. Stwierdziła jednocześnie, że pewnych rzeczy nie pamięta, ale pamięta dokładnie, że panu M. sprzedała beton. Nigdy nie kupił ani grama betonu w firmie (...). Można to łatwo sprawdzić w rejestrach spółki. Nie wyobraża sobie jak można księgując fakturę na 360 tys. zł pomylić cyfry.

O zatrudnieniu B. K. i A. F. (1) pan S. wspomniał składając zeznania 19 listopada 2013 r. Osoby te rzeczywiście były zatrudnione na początku rozpoczęcia działalności przez spółkę (...). Proponował panu G. te osoby na okres początkowy, do czasu, kiedy nie znajdzie docelowych pracowników. Jego siostra, która była na rencie zdrowotnej, jak również pani, F., która jest jego koleżanką z pracy - jest dyrektorem finansowym. Nigdy nie była zainteresowana pracą na stałe w tej spółce.

Pani F. na umowę zlecenia w tym okresie na jego prośbę podjęła się tego zadania. Pan S. nie zatrudniał tych osób i nie zwalniał tych osób. Twierdzenie pana S., że zwolnienie tych osób było powodem jego niezadowolenia, wręcz było całkowicie niezgodne z prawdą, zwłaszcza, że tego faktu nigdy nie podniósł.

Dwa razy w życiu widział pana D.. Pierwszy raz w O., kiedy przyjechał z panem G. i mu towarzyszył i to było po fakcie zakupu przez jego syna udziałów w spółce i po wyprowadzeniu pieniędzy przez pana S.. Na tym spotkaniu przedstawił panu D. jedynie sytuację spółki. Powiedział, że są problemy z płatnościami, ponieważ brakuje pieniędzy, które wyprowadził pan S.. Stwierdził również, że skoro te pieniądze zostały zabezpieczone przez prokuraturę, to te pieniądze wrócą do spółki - w co wierzył. Natomiast nigdy nie mówił panu D. na temat rzekomego wprowadzenia syna. Nigdy zakazu konkurencji nie miał i spółka (...), którą prowadził, nie była spółką konkurencyjną do spółki (...), więc jest to nieprawda, co świadek zeznał w prokuraturze. Potwierdził to pan D. mówiąc, że kupował beton. W związku z tym, nie mógł być spółką konkurencyjną. Są to informacje zasłyszane i wątek ten został wprowadzony w prokuraturze przez pana S..

Potwierdza, że to był przelew zobowiązań spółki - konkretnie faktury za dzierżawę terenu, zaległe płatności, których wcześniej od spółki nie otrzymał, za dzierżawę wieczystą i podatek od nieruchomości. Również od tych faktur wcześniej odprowadził VAT, od których nie otrzymał pieniędzy. Faktycznie spotkał się dwa razy w życiu z panem D.. Przed spotkaniem w O. nie umawiali się, bo nie rozmawiali ze sobą. Drugi raz widzieli się w firmie (...), kiedy pan G. powiedział, że pan D. przyjedzie. Z zeznań świadka wynika, że z nim w międzyczasie uzgadniał jakiekolwiek sprawy, co jest nieprawdą.

Cena zakupu nieruchomości przez firmę (...) za kwotę około 500.000 zł, była to cena brutto, a 403.000 zł - to była cena netto. Kwota 403.000 zł netto, a kwota wyliczona 3 lata później przez panią P. była o około 150.000 zł, większa. (...) kupił nieużytek za 403.000 zł, natomiast po 3 latach działkę już zagospodarowaną, uporządkowaną, w czasie najwyższych cen nieruchomości, sprzedał za kwotę chyba 560.000 zł, którą określiła pani P.. Czytał plan zagospodarowania przestrzennego tej gminy i wydaje mu się, że nie ma tam żadnej wzmianki, że tam można przeprowadzić niwelację terenu. Właściciel tej nieruchomości podszedł po gospodarsku do zagospodarowania, stwierdził, że taki plac jest mu potrzebny. Właściciel znał granicę powodzi z czasów powodzi z 1997 r. Tam na planie była zaznaczona granica wielkiej wody oraz granica zabudowy.

Wbrew temu, co twierdzi pan K. - w planie zagospodarowania przestrzennego jest wyraźny zakaz jakiegokolwiek zagospodarowania terenu. Nigdy nie twierdził, że dopuszczalna jest 33 % tolerancja w wycenie. Twierdził, że jest to tolerancja w ocenie ceny transakcji, w odniesieniu do wyceny biegłego, którą mu zlecił urząd skarbowy. Jego zdaniem nieprawidłowe jest stosowanie przez biegłego zarówno wyceny brutto jak i netto, tj. mieszanie równocześnie wyceny. W takiej sytuacji wartość końcowa, którą się otrzyma - nie wiadomo, czy jest wartością netto czy brutto.

Zaprzecza temu, co powiedział pan S., że pan W. jest jego bardzo dobrym znajomym. Pana W. zna zawodowo. On zajmuje się montażem i demontażem urządzeń związanych z produkcją elementów betonowych prefabrykowanych. Przed laty poznał pana W., ponieważ do firmy, którą prowadzi zakupił w N. linię produkcyjną, którą montował we W. w firmie, którą prowadzi. Pan W. został wtedy wskazany przez niemiecką firmę, która pośredniczyła w tym zakupie. Miał kontakt zawodowy, natomiast stwierdzenie, że jest to jego bardzo dobry znajomy jest nadużyciem. Jeśli chodzi o informacje dotyczące rzekomej sprzedaży nieruchomości przez pana W., to nie ma żadnej wiadomości na ten temat.

Zaprzecza temu, co powiedział A. S. (1), aby sprzedał udziały w spółce swojemu synowi, bo nigdy takich udziałów nie posiadał. Wartości podane w poszczególnych opiniach biegłego S. są sprzeczne. Na podstawie dokonanej analizy biegły ustalił współczynnik wzajemnych relacji cenowych ze względu na rodzaj prawa do gruntu, który następnie wykorzystał w procesie wyceny, który ostatecznie miał wpływ na końcowy wynik wyceny.

Ze względu na kwestionowanie przez oskarżonego B. M. opinii wydanych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, a to J. K. (3) i B. S. (1), z jednoczesnym powoływaniem się na wyłącznie miarodajne i rzetelne w jego ocenie operaty szacunkowe wykonane przez M. P. i F. Ś., w toku przewodu sądowego przesłuchano biegłych z (...) Stowarzyszenia (...) we W., którzy krytycznie ocenili w wydanych przez siebie opiniach ww. operaty.

W ocenie ww., a to K. K. (5), K. M. (2) i W. R. operaty szacunkowe sporządzone przez M. P. i F. Ś. zasługą na miano negatywnych. W związku z tym, informacje na ten temat były zamieszczone na stronie internetowej Stowarzyszenia (...) przez okres jednego roku.

Na zlecenie prokuratury i policji wydali opinie dotyczące prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez M. P. i F. Ś.. To postanowienie policji dotyczące zbadania prawidłowości operatu wydanego przez F. Ś. wydał KP W. w dniu 30.08.2012 r. Podtrzymują treści wydanych przez nich opinii. Jednym z pytań do pani M. P. było to, aby przedstawiła treść zlecenia. Nie potrafiła przedstawić pisemnego zlecenia - twierdziła, że zlecenie otrzymała ustnie. Ich prośba wiązała się z tą konkretną nieruchomością, która stanowiła prawo użytkowania wieczystego tej działki oraz prawo własności budowli posadowionych na gruncie. W tym kontekście wycena sporządzona przez M. P. obejmowała tylko jeden składnik tej nieruchomości, to jest prawo wieczystego użytkowania gruntu. W operacie szacunkowym jako cel wyceny zostało podane określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu na dzień sprzedaży. Ponieważ nieruchomości składała się z tych elementów, o których wspomniano, to uznali za zasadne zapytanie autorki tego operatu szacunkowego o to, czy dysponuje umową zlecenia od zlecającego w celu określenia, jaki był zakres tego operatu szacunkowego. Stąd pojawiło się to pytanie i pani M. P. stwierdziła, że celem jej operatu było tylko określenie wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu. Jako zlecającego wskazała ona spółkę (...) z siedzibą w B.. Operat szacunkowy to jest taka forma, która wymaga formy pisemnej. Rolą komisji jest ocena operatu szacunkowego pod kątem formalnym, a w szczególności pod kątem jego zgodności z przepisami prawa. Nie jest rolą komisji ponowne określanie wartości i porównywanie tej nowej wartości z wartością zawartą w ocenianym operacie. W związku z tym, nie mogą stwierdzić jednoznacznie czy ta wartość jest zawyżona, czy zaniżona. Stwierdzono tylko, czy aż odstępstwa od przepisów prawa w procesie sporządzenia tego operatu. Bezpośrednio sama autorka przyznała się, na podstawie pytań, że zaniżyła wartość nieruchomości i konkretnie podaje, że o 16,64 % i wynika to z błędnego przyjęcia przez nią współczynników i zakresów zmienności przedziału cen na analizowanym rynku. Pośrednio wskazuje to, że wartość nieruchomości została przez nią zaniżona. Ceny transakcyjne przyjęte przez F. Ś. zawierały w sobie podatek od towarów i usług (...) co jest niedopuszczalne, ponadto dotyczą w części nieruchomości o innym przeznaczeniu, co jest opisane w ich opinii – na przykład mieszkaniowym. To miało wpływ na niewłaściwe określenie poziomu cen. Do wyceny powinny być przyjęte ceny bez obciążenia podatkami i innymi opłatami. Jeżeli nawet w akcie notarialnym jest wskazana cena z podatkiem VAT, tj. cena brutto, to rzeczoznawca ma obowiązek przyjąć do wyceny cenę netto. Cena transakcyjna to jest taka cena, za którą strony umówiły się na przeniesienie praw do nieruchomości. Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług (...) jest kwestią wtórną. Wynika ona ze zwolnienia niektórych podmiotów i rodzajów nieruchomości ze zwolnienia od tego podatku. Budynki starsze niż 5 lat są zwolnione z podatku VAT, zwolnienie podmiotów regulują przepisy szczególne. Jeżeli na danym rynku nie występują transakcje dotyczące użytkowania wieczystego, to rzeczoznawca powinien ich poszukać na rynkach podobnych, równoległych. Jest tylko problem, że B. to jest dosyć specyficzny rynek w okolicach W.. W sytuacji, gdy nie ma na tych rynkach podobnych transakcji z prawem użytkowania wieczystego, to jest trzeci element, o którym mówi § 29 ust. 3 rozporządzenia, który wskazuje wzór parametryczny na wyliczenie wartości użytkowania wieczystego w relacji do cen transakcyjnych prawa własności. Generalne zastosowanie tego paragrafu jest do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jest to nakaz wynikający z przepisów prawa, ustawowy. Mówi o tym art. 69 i 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie mechanizmu z § 29 ust. 3 jest dopuszczalne nie tylko przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ale również w każdym innym przypadku. Wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia przez rzeczoznawcę. Przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy musi wyczerpać tryb określony w § 29, gdzie jest określona kolejność jego działań. Po pierwsze rzeczoznawca majątkowy musi zbadać rynek lokalny w zakresie transakcji z prawem użytkowania wieczystego. Jeśli takich transakcji nie znajdzie, to powinien określić wartości przedmiotu tej nieruchomości jako prawa własności i na podstawie danych rynkowych określić relacje, jakie istnieją między prawem użytkowania wieczystego, a prawem własności i na podstawie tego współczynnika określić wartości prawa użytkowania wieczystego. Ten współczynnik może być różny. Jeżeli te dwa tryby przez rzeczoznawcę majątkowego zostaną wyczerpane ze względu na brak danych rynkowych, to stosuje ten algorytm przewidziany w § 29 ust. 3. Z treści operatów szacunkowych sporządzonych przez M. P. i F. Ś. wynika, że podjęli próbę określenia wartości prawa użytkowania wieczystego na podstawie relacji rynkowej. Wobec stwierdzonego braku możliwości - obaj rzeczoznawcy majątkowi zastosowali § 29 ust. 3. W odpowiedzi na ich pytania obaj rzeczoznawcy stwierdzili, że nie było możliwości określenia wartości prawa użytkowania wieczystego na podstawie relacji rynkowych i dlatego zastosowali algorytm z § 29 ust. 3. Zespół nie miał możliwości przeprowadzenia pełnej analizy rynku w zakresie objętym wyceną, aby móc stwierdzić, że opiniowani rzeczoznawcy majątkowy uchybili obowiązującym zasadom w tym zakresie. To wynika z tego sposobu postępowania kolejnego, co trzeba zrobić, aby określić wartość użytkowania wieczystego. Zastosowanie § 29 ust. 3 przez tych rzeczoznawców nie było podstawą do wydania opinii negatywnej na temat operatów wydanych przez tych rzeczoznawców. Przyjęcie przez M. P. niewłaściwych danych miało wpływ na poziom określanej wartości prawa własności, a w konsekwencji na poziom określanej wartości prawa użytkowania wieczystego. Taki sam wniosek można sformułować w odniesieniu do operatu szacunkowego sporządzonego przez F. Ś.. Współczynnik, którym przelicza się wartość prawa własności na prawo użytkowania wieczystego też zależy od kilku czynników, tj. po 1-sze od okresu niewykorzystanego prawa użytkowania wieczystego oraz od stopy kapitalizacji, którą można określić z rynku nieruchomości albo rynku kapitałowego. Rolą komisji jest ocena prawidłowości sporządzonych operatów przez rzeczoznawcę, natomiast biegły sądowy określa wartość na podstawie analizy rynku. W tych operatach wskazano na elementy obniżające wartości tej nieruchomości, tj. np. zły dojazd oraz fakt, że jest zabudowana obiektami budowlanymi. Pani P. podnosiła nadto, że jest to nieruchomość częściowo zagrożona zalaniem z uwagi na sąsiedztwo rzeki Ś.. Tereny zalewowe mają wpływ na wycenę każdej nieruchomości. Zakres operatu szacunkowego sporządzonego przez F. Ś. był inny od operatu szacunkowego sporządzonego przez M. P.. Wynikało to ze zlecenia, które cytuje pan Ś.. Ostatecznie pani P. tego swojego zlecenia im nie przedłożyła, widzieli kopię faktury. W sytuacji opisanej przez oboje rzeczoznawców jest dopuszczalne zastosowanie § 29 ust. 3.

Podtrzymują swoją opinię, że M. P. sporządzając operat szacunkowy uchybiła wskazanym w opinii procedurom. Nie ma jednej zasady, o jaki procent występowanie terenów zalewowych może obniżać wartość nieruchomości. Wynika to z analizy rynku, wyłącznie. W tych konkretnych przypadkach nie oceniali, jaki to miało wpływ. Jeżeli chodzi o brak dogodnego dojazdu, to przy ocenie, jaki to ma wpływ na wartość nieruchomości należy się kierować danymi z rynku. Gdy się weźmie pod uwagę, że zakres operatów szacunkowych sporządzonych przez M. P. i F. Ś. był różny, to wartość nieruchomości wynikająca z tych operatów może być porównywalna, ale tylko w zakresie prawa użytkowania wieczystego. W tym sensie operat pani M. P. nie oddaje rzeczywistej wartości nieruchomości, bo obejmuje tylko jeden składnik. Jeżeli idzie o te dwa operaty, to przedstawione w nich analizy rynku uznali za właściwe, przy czym analiza rynku w operacie pana Ś. zawierała błędy, gdyż pojawiały się tam transakcje o odmiennym przeznaczeniu. Była duża lista transakcji, którą pan Ś. zamieścił, wśród których były takie, które nie powinny się tam znaleźć. W ocenie Komisji, węzeł betoniarski znajdujący się na nieruchomości jest obiektem trwale związanym z gruntem. W związku z tym, jest on częścią składową nieruchomości.

Jeżeli występują tereny zalewowe, to niektóre z nich są wyłączone z możliwości zabudowy, a właściwe na ogół są wyłączone. Zależy to od ustaleń planów miejscowych.

Nie ma dowolności w stosowaniu tych trzech możliwości, o których mowa w § 29, bo najpierw musi być zastosowany ust. 1, później jeśli nie ma warunków - ust. 2, a ostatecznością jest zastosowanie ust. 3. Nie ma jakiejś stałej, jednolitej relacji 10 %, 15%. To zależy od konkretnego rynku i wielu czynników. Ten współczynnik musi być każdorazowo obliczony, bo jest wiele czynników, które warunkują wysokość tego współczynnika.

Objęcie współczynnika korelacji pomiędzy wartością obu praw jako cechy rynkowej jeszcze współczynnikiem wagi zniekształca matematycznie wpływ tego określonego współczynnika korelacji. Nie zgadzają się ze stwierdzeniem, że sposób zastosowania współczynnika z § 29 ust. 3 jest zastrzeżony dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na zlecenie użytkownika wieczystego, bo to najczęściej zleca organ.

Mimo, że nieruchomość była sprzedawana w marcu 2008, to prawidłowe jest zastosowanie dla celów wyceny nieruchomości trendów czasowych z 2007 r. Spadek cen nieruchomości miał miejsce w latach 2006-2009 r.

Urzędy skarbowe nie dopuszczają żadnej tolerancji jeśli chodzi o wartość nieruchomości. Jeśli wartość okaże się wyższa o więcej niż 1/3, to wtedy koszt tej d