descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt II Ca 546/15

Postanowienie

Dnia 16 czerwca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Violetta Osińska (spr.)

Sędziowie: SSO Iwona Siuta

SSO Sławomir Krajewski

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 2 stycznia 2015 roku Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wniosek M. R. o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr (...) na jego rzecz roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 6 listopada 2014 r. do Sądu wpłynął wniosek M. R. o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr (...) na jego rzecz roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 15 października 2008 r. zawartej w formie aktu notarialnego, przed notariuszem M. K. ( Rep. A 7059/2008) oraz oświadczenia złożonego w dniu 9 listopada 2012 roku w formie aktu notarialnego przed asesorem notarialnym K. B. ( Rep. A 3751/2012). Postanowieniem z dnia 19 listopada 2014 roku referendarz sądowy oddalił wniosek o wpis wskazując, iż brak jest podstaw w rozumieniu art. 626 9 k.p.c. do jego dokonania. Na powyższe postanowienie skargę złożył wnioskodawca.

Sąd Rejonowy powołując treść art. 626 9 k.p.c. oraz art. 626 8 § 1,2,3 k.p.c. wskazał granice kognicji sądu wieczystoksięgowego. Sąd wieczystoksięgowy uwzględnia również stan rzeczy wynikający wprost z przepisów prawa. W związku z tym, rozpatrując wniosek ocenia również ważność i skuteczność przedłożonych dokumentów jak i zawartych w nich oświadczeń. Mając powyższe na względzie, podniósł że § 7-8 umowy z dnia 15 października 2008 r. strony ustaliły, że przedmiotowa umowa podlega rozwiązaniu po upływie 14 dni od złożenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu lub czternastu dni od upływu terminu do złożenia przez Agencję oświadczenia. Stosowne oświadczenie, co wynika z oświadczenia złożonego w dniu 9 listopada 2012 roku ( Rep. A 3751/2012) zostało złożone w dniu 17 listopada 2008 roku a zatem warunkowa umowa sprzedaży uległa rozwiązaniu z woli stron z upływem 2 grudnia 2008 roku. Rozwiązanie umowy nastąpiło na skutek upływu czasu i nie wymagało dodatkowych oświadczeń i skutkowało tym, że postanowienia umowy przestały wiązać a roszczenia z nich wynikające wygasły. Powyższe nastąpiło przed złożeniem wniosku wieczystoksięgowego, a więc nie mogły one zostać ujawnione. Późniejsze oświadczenie złożone w 2012 roku ( 4 lata po rozwiązaniu umowy) nie mogły przywrócić jej obowiązywania, ani nawet odnowienia. Tak argumentując, Sąd oddalił wniosek czyniąc podstawą swojego orzeczenia art. 626 9 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia wywiódł wnioskodawca wnosząc o jego zmianę poprzez dokonanie stosownego wpisu.

Apelujący zarzucił naruszenie przepisów postępowania: art. 626 8 k.p.c. oraz art. 626 9 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, iż zgłoszone przez wnioskodawcę roszczenie w świetle przedłożonych dokumentów nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zdaniem apelującego, inaczej aniżeli uczynił to Sąd Rejonowy należy ocenić postanowienie § 8 umowy sprzedaży. Wskazał, iż było ono sprzeczne z naturą stosunku prawnego i jako takie nie mogło wywołać skutku w postaci rozwiązania umowy. Na powyższy fakt strony zwróciły uwagę w § 2 oświadczenia z dnia 9 listopada 2012 roku.

Zgodnym zamiarem stron było sfinalizowanie umowy w czasie dogodnym dla obu z nich. Termin 14-dniowy nie był terminem odpowiednim do zgromadzenia kwoty 46 milionów złotych. Sprzedający o powyższym fakcie wiedzieli i stan ten akceptowali. Zdaniem apelującego, jedynie dokładne ustalenie okoliczności faktycznych związanych z zawarciem umowy oraz całego kontekstu sytuacyjnego, mogło dać obraz tego jaki był zgodny zamiar stron i cel warunkowej umowy sprzedaży. Ich wolą było utrzymanie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 15 października 2008 roku na wskazanych warunkach a podpisane oświadczenie jest wskaźnikiem właściwego rozumienia § 8 tejże umowy. Bez ustalenia tych kwestii, nie jest możliwym, jak czyni to Sąd, wypowiadać się na temat obowiązywania niektórych postanowień umowy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje

Apelacja wnioskodawcy nie zasługiwała na uwzględnienie.

W treści przepisu art. 626 8 § 2 k.p.c. ustawodawca wytyczył granice kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym wskazując, iż rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Wynikające z tego przepisu wąskie ujęcie zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego oznacza, że sąd ten, oceniając zasadność zgłoszonego żądania wpisu, powinien czynić ustalenia wyłącznie na podstawie treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów, a także badać stan rzeczy ujawniony w księdze wieczystej w chwili złożenia wniosku ( tak uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego w 16 grudnia 2009 r., sygn. akt III CZP 80/09 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt III CSK 171/12). Co warte podkreślenia, tak zakreślona kognicja sądu odnosi się także do sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację ( postanowienie SN z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00, OSNC 2001, nr 12, poz. 183; postanowienie SN z dnia 5 października 2005 r., II CK 781/04, nie publ.). Zawarte w przepisie art. 626 8 § 2 k.p.c. sformułowanie „bada jedynie” jest podkreśleniem ograniczonego charakteru kognicji sądu w tym postępowaniu, w którym sąd nie ma uprawnień ani możliwości prowadzenia postępowania dowodowego, nie może więc weryfikować danych podawanych przez strony. Innymi słowy- w świetle wskazanej wyżej regulacji nie jest dopuszczalne, jako stanowiące przekroczenie granic kognicji sądu wieczystoksięgowego, m.in. dokonanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie dokumentów nie dołączonych do wniosku lub prowadzenie postępowania dowodowego i dokonywania na jego podstawie ustaleń faktycznych, przeprowadzanie dowodu z zeznań świadków lub z innych środków dowodowych (postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2006 r., I CSK 115/06; postanowienie SN z dnia 3 marca 204 r., III CK 331/02; postanowienie SN z dnia 4 grudnia 2008 r., I CSK 207/08).

Nie można jednakże tracić z pola widzenia tego, iż w doktrynie i orzecznictwie powszechnie akceptowany jest pogląd, że uprawnienie i obowiązek badania dokumentów dotyczą kontroli przez sąd wieczystoksięgowy nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale także pod względem ich skuteczności materialnej. ( postanowienia SN: z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11, OSNC 2012, nr 9, poz. 111; z dnia 20 października 2011 r., III CSK 322/10, niepubl.; z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, OSNC-ZD 2012, nr 2, poz. 44; z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/09; OSNC 2011, nr 2, poz. 21; z dnia 18 lutego 2010 r., II CSK 432/09, niepubl.; z dnia 16 lipca 2009 r., I CSK 497/08, nie publ.; z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 435/03, nie publ.; a także SN w uchwale z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, z. 11, poz. 142).

Sąd ocenia, czy objęta dokumentem czynność uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane lub wykreślone z księgi ale badanie może nastąpić tylko w granicach zakreślonym tym przepisem. Badanie to służy ustaleniu, czy treść czynności prawnej zawartej w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu jest wystarczającym dowodem istnienia roszczenia. W przypadku wątpliwości, które nie mogą być usunięte za pomocą środków dowodowych wskazanych w tym przepisie, roszczenie podlega wpisowi, zaś kwestia jego istnienia lub wygaśnięcia może być rozstrzygnięta na drodze wytoczonego powództwa.

Dopuszczalność wpisu roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, którego podstawę stanowi warunkowa umowa sprzedaży, jest uzależniona od treści roszczenia oraz od rzeczywistego jego istnienia ( art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej określana jako u.k.w.h.).

Sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest więc do dokonania oceny, czy roszczenie rzeczywiście istnieje w znaczeniu skuteczności formalnej, w oparciu o treść umowy, dokumentów załączonych do wniosku, treść księgi wieczystej, ewentualnie dokumenty złożone przez uczestników postępowania wraz z odpowiedzią na wniosek, a w wypadku odpowiedzi pozytywnej rozważenia, czy jego treść uzasadnia dokonanie wpisu.

Uwzględniając powyższe Sąd Okręgowy zważył, iż wnioskodawca wnioskiem złożonym w dniu 4 listopada 2014 roku wniósł o wpisanie w dziale trzecim księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla nieruchomości gruntowej- rolnej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ¼ położonej w S. przy ul. (...)- wpisu roszczenia, którego treścią było przeniesienie własności rzeczonej nieruchomości. Jako podstawę roszczenia wskazał warunkową umowę sprzedaży z dnia 15 października 2008 roku zawartą przed notariuszem M. K.( Rep. A nr 7059/2008), której moc wiążącą strony potwierdziły oświadczeniem złożonym w formie aktu notarialnego z dnia 9 listopada 2012 roku, sporządzonego przez asesora notarialnego K. B. ( Rep.A nr 3751/2012). Do przedmiotowego wniosku załączył wypisy aktów notarialnych dotyczących :

- warunkowej umowy sprzedaży z dnia 15 października 2008 roku ( Rep.A nr 7059/2008) zawartej przez M. R. z B. C., M. C., D. Z. działającym w imieniu własnym oraz żony R. Z., B. Z. działającym w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz żony L. Z., A. S.;

- oświadczenia z dnia 9 listopada 2012 roku ( Rep. A nr 3751/2012) złożonego przez B. C. (także jako następca prawny M. C.), D. Z. działającego w imieniu własnym oraz żony R. Z. , B. Z.( także jako następca prawny L. Z.), o tym iż Agencja Nieruchomości Rolnych pismem z dnia 17 listopada 2008r. złożyła oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu. Strony umowy warunkowej sprzedaży podjęły czynności zmierzające do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości a opisana umowa warunkowa nadal wiąże jej strony.

Przedłożone dokumenty czyniły zadość co do formy wymaganej przepisem art. 31 u.k.w.h.

W dziale II księgi wieczystej (...) jako współwłaściciele wpisani są: B. Z., B. C., R. Z., D. Z. oraz A. S.. Osoby te bezpośrednio bądź za pośrednictwem pełnomocnika złożyły oświadczenia w ww. dokumentach. W dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu przy odsprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości na rzecz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Dokonując kolejno analizy treści warunkowej umowy sprzedaży z dnia 15 października 2008 roku zwrócenia uwagi wymaga, iż w § 7 zawarto zapis, zgodnie z którym ” strony zobowiązują się zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu niezwłocznie po wydaniu przez ANR oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu- nie później niż w terminie czternastu dni od daty złożenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu bądź w terminie czternastu dni od upływu terminu do złożenia oświadczenia o rezygnacji”. Zgodnie z zapisem § 8 – „ Strony oświadczają zgodnie, że po upływie terminów określonych w § 7 tego aktu umowa niniejsza przestaje strony obowiązywać i ulega rozwiązaniu”.

Z zestawienia powyższych postanowień wynika, iż warunkiem zawarcia umowy przeniesienia przez strony było nieskorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu, przy czym strony zakreśliły w § 8 termin związania umową. Wskazały bowiem termin 14 dniowy na zawarcie umowy liczony od daty złożenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu, bądź od upływu terminu, do którego takowe oświadczenie miałoby zostać złożone.

Z dokumentu załączonego do wniosku w postaci oświadczenia z dnia 9 listopada 2012 roku ( Rep. A nr 3751/2012) w jego § 2 strony oświadczyły, że „ Agencja Nieruchomości Rolnych pismem z dnia 17 listopada 2008 roku złożyła oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu wyżej opisanej nieruchomości”.

Mając zatem na względzie postanowienia umowy stron oraz podaną przez nich w oświadczeniu z dnia 9 stycznia 2012 roku, okoliczność stwierdzić należało w znaczeniu formalnej skuteczności czynności, iż warunkowa umowa sprzedaży uległa rozwiązaniu w grudniu 2008 roku. Skoro zatem umowa uległa rozwiązaniu, to skutkiem tego nie może być ona źródłem roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Roszczenie to wygasło przed złożeniem wniosku o wpis. Dołączone do wniosku dokumenty oraz treść księgi wieczystej nie pozwala w aktualnym stanie postępowania wieczystoksięgowego na odmienną, niż to uczynił Sąd Rejonowy, ocenę złożonego wniosku.

Zdaniem Sądu postanowienie zawarte w § 8 umowy jest wyrazem autonomii woli jej stron. Wbrew zapatrywaniu apelującego nie zaistniały podstawy do stwierdzenia w tym postępowaniu sprzeczności z prawem oraz naturą stosunku prawnego. Po pierwsze, umowa nie wywołała skutku rozporządzającego, stąd też możliwe było zawarcie postanowienia o jej rozwiązaniu. W zakresie dopuszczalności rozwiązania umowy warunkowej stanowisko aprobujące wyraził Sąd Najwyższy. Odnosząc się do oświadczenia stron z dnia 9 listopada 2012 roku w z zakresie dalszego obowiązywania umowy wskazania wymaga, iż modyfikacja stosunku obligacyjnego możliwa jest jedynie w trakcie jego obowiązywania.

Z powyższych względów, Sąd Okręgowy apelację jako bezzasadną oddalił, o czym na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł w sentencji.