Treść orzeczenia
Uzasadnienie
Wnioskodawcy Ż. S. A. G., K. K., A. W. iM. W. wnieśli o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...) przy ulicy (...) oraz przyznanie ustanowionemu zarządcy uprawnień w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali wraz z określeniem, iż w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu przyznane uprawnienia zarządca wykonuje samodzielnie, a do podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wnioskodawcy wnieśli także o określenie wynagrodzenia zarządcy przymusowemu płatnego przez właścicieli poszczególnych nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do wysokości udziałów posiadanych w nieruchomości wspólnej.
W uzasadnieniu powyższego wniosku podali, że w skład wspólnoty wchodzi pięć lokali użytkowych, z których każdy posiada odrębną księgę wieczystą. Własność lokali oraz wysokość udziałów wnioskodawców w nieruchomości wspólnej kształtuje się następująco:
-
właścicielem lokalu nr (...) ((...)) jestA. G. z udziałem wynoszącym 1 759/10 000;
-
właścicielem lokalu nr (...) ((...)) jest Ż. S.z udziałem wynoszącym 948/10 000;
-
właścicielem lokalu nr (...) ((...)) jest K. K.z udziałem wynoszącym 1 303/10 000;
-
właścicielami lokalu nr (...) ((...)) są A. W. i M. W. z udziałem wynoszącym 925/10 000;
Oprócz wnioskodawców członkami wspólnoty są uczestnicy R. B. oraz T. K., jako współwłaściciele lokalu nr (...) ((...)) z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 5 065/10 000;
W uzasadnieniu wniosku wskazali, że 31 maja 2021 r. wspólnota wyłącznie głosami uczestnika R. B., który głosował we własnym imieniu oraz jako pełnomocnik uczestnika T. K., przy sprzeciwie wnioskodawców, podjęła uchwałę o powołaniu jednoosobowego zarządu w osobie R. B.na okres jednego roku. Następnie 6 maja 2022 r. wspólnota uchwałą nr 37, podjętą wyłącznie głosami uczestnika R. B., powołała do zarząduR. B. na okres roku. Powyższa uchwała została zaskarżona przez wnioskodawczynie U. V., J. Ł. oraz H. H., w związku z czym Sąd Okręgowy w Świdnicy postanowieniem z 22 czerwca 2022 r. (sygn. akt I C (...)22) udzielił zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr 37 do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Pomiędzy stronami toczy się wiele postępowań sądowych, w których zaskarżane są uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności dotyczące podejmowania uchwał wspólnoty samodzielnie przez uczestników, z pominięciem stanowiska wnioskodawców, z uwagi na przysługujący im większościowy udział w nieruchomości. W ocenie wnioskodawców zasadnym będzie przyjęcie zaistnienia przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego określonej w art. 26 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj. brak organu mogącego prowadzić bieżące sprawy wspólnoty, w tym reprezentować ją przed organami i sądami. Wnioskodawcy podali, że uczestnik R. B. pełni funkcję zarządu wspólnoty od 31 maja 2021 r. i w okresie piastowania tej funkcji nie wypełniał obowiązków ciążących na zarządzie, a działania przez niego podejmowane były wyłącznie w jego interesie oraz w interesie uczestnika R. H. jako współwłaścicieli lokalu (...). Wobec powyższego, wnioskodawcy podnieśli zarzut naruszenia zasad prawidłowej gospodarki poprzez:
-
nieuzyskanie zgody wspólnoty na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu;
-
zlecenie wykonania remontu budynku w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki oraz z naruszeniem wydanych decyzji i obowiązujących przepisów prawa;
-
uniemożliwianie właścicielom lokali sprawowania ustawowego prawa kontroli wynikającego z ustawy o własności lokali, odmawiając dostępu do dokumentów i udzielania szczegółowych wyjaśnień w zakresie sytuacji finansowej wspólnoty;
-
prowadzenie dokumentacji finansowo-księgowej w sposób niespełniający wymogów umożliwiających kontrolę właścicielską nad sytuacją finansową wspólnoty;
-
nieprawidłowe sporządzenie rocznego planu gospodarczego, w którym ujęto jedynie część poniesionych kosztów zarządu i ogólne wskazanie kosztów z zakresu planowanych remontów oraz brak wyjaśnienia podanych w planie wartości liczbowych, a także niewykazanie wszelkich przychodów wspólnoty ograniczając się do tzw. czynszów.
W ocenie wnioskodawców, uczestnik R. B. nie daje rękojmi prawidłowego wykonywania obowiązków zarządu wspólnoty, a podejmowane przez niego działania naruszają obowiązujące przepisy prawa, zasady prawidłowej gospodarki i mogą prowadzić do powstania odpowiedzialności majątkowej właścicieli lokali względem osób trzecich. Nadto wnioskodawcy zarzucili, że działania X. W. są podejmowane wyłącznie w interesie właścicieli lokalu (...) wskazując, że planowany remont dotyczy wyłącznie drugiej kondygnacji budynku, którego koszty ma ponieść cała wspólnota mieszkaniowa.
Wnioskodawcy pismem z 12 listopada 2025r. sprecyzowali wniosek i wnieśli o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty (...) nieruchomości przy ulicy (...)wL. (...) w osobie M. B. i przyznanie zarządcy przymusowemu uprawnienia w zakresie kierowania sprawami Wspólnoty (...) nieruchomości przy ulicy (...) w (...) i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali oraz z określeniem, że zarządca przymusowy zobowiązany jest do przeprowadzenia corocznych zebrań wspólnoty mieszkaniowej, przeprowadzania remontu nieruchomości w zakresie określonym w opinii biegłego sądowego mgr. inż. C. H. oraz o udzielenie zarządcy przymusowemu uprawnienia do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej we wszelkich czynnościach dotyczących wskazanych remontów, a także związanych z weryfikacją prawidłowości wydatkowania przez uczestnika X. W. jako dotychczasowego zarządcy środków zgromadzonych przez wspólnotę mieszkaniową na funduszu remontowym, a także ustalenia miesięcznego wynagrodzenia zarządcy przymusowego w kwocie 5992,74 zł netto.
Sąd postanowieniem z 27 stycznia 2026r. wydanym na rozprawie zwolnił od udziału w postępowaniu wnioskodawczynię U. V..
Uczestnik postępowania R. B.w odpowiedzi na wniosek wniósł o oddalenie wniosku oraz o zasądzenie od wnioskodawców na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że wspólnota podejmuje uchwały większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, których suma wynosi 100% i nie ma udziałowca większościowego, dlatego też brak jest przesłanek do głosowania nad uchwałami wspólnoty według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przy tym wskazał, że w tym zakresie prowadzone było postępowanie przed Sądem Okręgowym w Świdnicy, który wyrokiem wydanym w sprawie o sygn. akt I (...) z 7 grudnia 2021 r. wskazał, że głosowanie udziałami jest zgodne z prawem. Uczestnik zarzucił, że jego działania wynikają przede wszystkim z przeglądu technicznego budynku, wskazującego na możliwość spowodowania katastrofy budowlanej zawiązanej z zawaleniem II kondygnacji budynku wraz z dachem. Podał, że uczestnicy nie mogą rozpocząć remontu swojego lokalu, gdyż najpierw muszą być wymienione wszystkie ściany zewnętrzne, wzmocniona konstrukcja dachu i naprawiony strop nad ich lokalem, a remonty powyższych części nieruchomości może przeprowadzić tylko wspólnota i to ona, a nie uczestnik X. W. taki remont prowadzi na podstawie decyzji konserwatora zabytków, projektów budowlanych i zgód ze Starostwa Powiatowego. Uczestnik wskazał, że w opinii pozostałych członków wspólnoty, remont prowadzony przez wspólnotę nie jest ich remontem i nic nie będą remontować, a prowadzone działania dotyczą lokalu uczestników i to oni powinni prowadzić remont we własnym zakresie.
Następnie uczestnik wskazał, że wspólnota przez wiele lat nie podejmowała żadnych działań zmierzających do poprawy stanu technicznego części wspólnych, a właściciele pozostałych czterech lokali powinni przewidzieć, że koniecznym będzie przeprowadzenie remontu części wspólnych, gdyż stan techniczny budynku pogarszał się z każdym rokiem. W tym zakresie wspólnota nie podjęła żadnych działań zmierzających do ustalenia i wpłacania środków na fundusz remontowy.
W dalszej części odnosząc się do zarzutów wnioskodawców, uczestnik R. B. wskazał, że podstawą działania zarządu wspólnoty jest obowiązek wynikający z art. 70 ust 1 i 2 ustawy prawo budowlane, wedle którego zarządzający budynkiem ma obowiązek natychmiast przystąpić do wykonania zaleceń z przeglądu, nawet podczas trwania przeglądu, a w protokole nr (...) z 5 sierpnia 2021 r. wskazano na konieczność rozbiórki pierwszego piętra oraz dachu zabezpieczeniem konstrukcji parteru lub przystąpienie do całościowego remontu odtworzeniowego budynku, a zalecenia te zostały powtórzone w protokole nr (...) z 9 maja 2022 r. Uczestnik wskazał, że przed otrzymaniem postanowienia o wstrzymaniu wykonywania uchwał wspólnoty z 2022 r. dokonał zgłoszenia wykonania robót budowlanych, a Starostwo Powiatowe w H. nie zgłosiło sprzeciwu do planowanych prac.
Następnie wskazał, że zarząd zlecił wykonanie remontu budynku wyłącznie w części niezbędnej do przywrócenia budynku do stanu używalności, a całość remontu wynika z przeglądów technicznych, ekspertyzy budowlanej i decyzji nadzoru budowlanego. Na tej podstawie zarząd w styczniu 2022 r. zawarł umowę przedwstępną z wykonawcą, a zawarcie powyższej umowy poprzedzone było zapoznaniem członków wspólnoty z zakresem koniecznego remontu i konkursem ofert. Uczestnik podał, że zarząd nie odmawia dostępu do dokumentacji wspólnoty i zawsze na prośbę członków wspólnoty udostępnia je. Wyjaśnił, że sprawozdanie finansowo-księgowe i ewidencja kosztów są skromne ze względu na to, że wspólnota poza wspólnym budynkiem i jego remontem nie ma innych kosztów. Wskazał także, że wspólnota nie ma żadnych przychodów poza zaliczkami, a planowane wydatki nie są uwzględniane w sprawozdaniu finansowym za poprzedni rok. Natomiast plan finansowo-księgowy na rok 2022 uwzględnia tylko konieczne wydatki związane z doprowadzeniem budynku do stanu używalności.
Uczestnik zaprzeczył także, że jest przeciwny powołaniu zarządcy z zewnątrz, podając, że prosił pozostałych właścicieli o znalezienie jakiegokolwiek zarządcy z zewnątrz, jednak wnioskodawcy nigdy nie przedstawili żadnych propozycji. Według uczestnika najpierw należy znaleźć takowego zarządcę, a następnie podjąć stosowną uchwałę.
Uczestnik R. H. nie złożył odpowiedzi na wniosek, nie zajął jakiegokolwiek stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny :
Strony są właścicielami wyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej w N. przy (...), objętej (...). Nieruchomość ta znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, przylega do G. w N. wpisanego do rejestru zabytków decyzją z 4 października 1977 r. nr (...).
Wnioskodawczyni J. Ł. jest właścicielką lokalu nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu objętego (...) wynoszącym 1759/10000 części.
Wnioskodawczyni U. V. jest właścicielką lokalu nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu objętego (...) wynoszącym 948/10000 części.
Wnioskodawczyni H. H. jest właścicielką lokalu nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu objętego (...) wynoszącym 1303/10000 części.
Wnioskodawcy J. L. i B. L. są właścicielami lokalu nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu objętego (...) wynoszącym 925/10000 części.
Uczestnicy R. B. oraz R. H. są współwłaścicielami w udziałach po połowie lokalu nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu objętego (...) wynoszącym 5065/10000 części.
W toku postępowania wnioskodawczyni U. V. 28 marca 2025 r. sprzedała lokal nr (...) wnioskodawcom J. L. i B. L. na podstawie umowy sprzedaż sporządzonej w formie aktu notarialnego zawartego przed notariuszem H. X.. (...).
Dowód:
- wydruki z ksiąg wieczystych nieruchomości przy ul. (...) oraz dotyczący lokali wnioskodawczyni, k. 18-37;
- wydruk z księgi wieczystej dotyczący lokalu nr (...) w nieruchomości przy ul. (...), k. 673-683.
Ściana frontowa budynku przy ul. (...) w N. w części parteru jest murowana z kamienia. Na parterze znajdują się cztery lokale użytkowe, w których wnioskodawczynie prowadzą działalność gospodarczą między innymi pralnię i dwa sklepy. Część parterowa jest utrzymana w dobrym stanie technicznym. Piętro budynku zabudowane jest lekką ścianą o konstrukcji muru pruskiego. Całe piętro budynku stanowi jeden lokal mieszkalny będący współwłasnością uczestników. Piętro budynku, ściany oraz dach znajdują się w katastrofalnym stanie technicznym, ściana frontowa grozi zawaleniem. Konstrukcja dachu została wsparta stemplami na skutek działań interwencyjnych nadzoru budowalnego. Konieczne jest przygotowanie przygotowanie ekspertyzy, następnie projektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na budowę, aby prawidłowo przystąpić do zabezpieczenia budynku przed katastrofa budowlaną i zaplanować generalny remont tej części budynku, a w razie konieczności uzyskanie zgody od właściwego organu na wyłączenie z ruchu chodnika przylegającego do budynku.
Uczestnicy nabyli własność lokalu ok. 2021r. Lokal (...) w chwili nabycia znajdował się w katastrofalnym stanie technicznym.
Dowód:
- oględziny nieruchomości z udziałem biegłego sądowego C. H. przeprowadzone 01.03.2024r. k. 610;
- przesłuchanie wnioskodawczyni J. L. k. 1168v – 1169;
- przesłuchanie uczestnika X. W. k. 1169v – 1170.
Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w N. 31 maja 2021 roku zwołała zebranie, podczas którego członkowie wspólnoty (oprócz uczestników właścicieli lokalu nr (...)) nie wyrazili zgody na podejmowanie uchwał przed rejestracją wspólnoty, sprzeciwili się również głosowaniu uchwał według wielkości udziałów wskazując, że R. B. i R. H. zawsze przegłosują pozostałych członków wspólnoty ze względu na posiadanie przez nich większościowego udziału w nieruchomości wspólnej, a także sprzeciwili się powołaniu jednoosobowego zarządu, domagając się ustanowienia zarządu trzyosobowego. Wobec braku zgody uczestnika X. W. na wyżej wskazane propozycje, który reprezentował też współwłaściciela R. H., pozostali członkowie wspólnoty opuścili zebranie wspólnoty. Podczas tego zebrania podjęta została uchwała nr 1, na podstawie której ustalono sposób zarządzania poprzez wybór zarządu jednoosobowego. Uczestnik R. B. został powołany do jednoosobowego zarządu wspólnoty uchwałą nr 3 na okres jednego roku, natomiast uchwałą nr 4 określono wynagrodzenie dla zarządu w kwocie 200 zł miesięcznie. Powyższe uchwały zostały podjęte głosami X. W. i R. H., w imieniu którego występował R. B.. Pozostali członkowie wspólnoty nie brali udziału w głosowaniu, za wyjątkiem wnioskodawczyni H. H., która wstrzymała się od głosu.
Dowód:
-
protokół ze spotkania wspólnoty z 31.05.2021 r., k. 396 – 397;
-
uchwała nr 1 z 31.05.2021 r., k. 38;
-
uchwała nr 3 z 31.05.2021 r., k. 38v;
-
uchwała nr 4 z 31.05.2021 r., k. 39.
Wspólnota podjęła próbę odwołania zarządu na zebraniu 23 sierpnia 2021 r. jednakże uchwały o odwołaniu zarządu oraz o powołaniu zarządcy z zewnątrz, nie zostały przyjęte z uwagi na głosy przeciwko tymże uchwałom oddanymi przez X. W. i R. H., w imieniu którego występował R. B., a propozycja głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos nie została przyjęta.
Dowód:
-
uchwała nr 21 z 23.08.2021 r., k. 40;
-
uchwała nr 22 z 23.08.2021 r., k. 40v;
-
uchwała nr 23 z 23.08.2021 r., k. 41.
Uchwałami nr 26 i 27 podjętymi głosami X. W., działającego także w imieniu R. H. na zebraniu wspólnoty z 16 grudnia 2021 r. w sprawie remontu odtworzeniowego ścian zewnętrznych drugiej kondygnacji oraz o remoncie odtworzeniowym dachu zdecydowano o planowanych remontach, których koszty miały wynosić 244800 zł remont ścian i 262000 zł remont dachu. W zebraniu uczestniczył wyłącznie R. B..
Dowód:
-
uchwała nr 27 z 16.12.2021 r., k. 43;
-
uchwała nr 28 z 16.12.2021r., k. 44.
Uczestnik R. B. pismem z 18 lutego 2022 r. zwrócił się do wspólnoty o wyrażenie zgody na zagospodarowanie przestrzeni technicznej znajdującej się między jego lokalem a dachem w celu poprowadzenia części instalacji lub wykorzystania do innych celów, w zamian za zobowiązanie wykonania schodów do tej przestrzeni na jego koszt. Tego samego dnia uczestnik R. B. złożył do wspólnoty kolejne pismo w sprawie wyrażenia zgody na wstawienie okien dachowych w połaci dachu od strony parku, zobowiązując się, że wszelkie koszty z tym związane wykona na własny koszt.
Uchwałą nr 28 z 18 lutego 2022r. podjętą głosami X. W., działającego także w imieniu R. H., wspólnota udzieliła X. W. pełnomocnictwa do składania wniosków i oświadczeń w sprawie remontów.
Uchwałami nr 31 i 31 z 18 lutego 2022r. podjętymi głosami X. W., działającego także w imieniu R. H., wspólnota udzieliła X. W. zgody na zagospodarowanie przestrzeni technicznej znajdującej się między jego lokalem a dachem oraz na wstawienie okien dachowych w połaci dachu od strony parku. W zebraniu wspólnoty uczestniczył wyłącznie X. W..
Dowód:
-
pismo X. W. z 18.02.2022 r., k. 45v
-
pismo X. W. z 18.02.2022 r., k. 46v
-
uchwała nr 28 z 18.02.2022 r., k. 44;
-
uchwała nr 30 z 18.02.2022 r., k. 45;
-
uchwała nr 31 z 18.02.2022 r., k. 46.
Wspólnota uchwałą nr 33 z 1 kwietnia 2022 r. udzieliła absolutorium zarządowi wspólnoty, przy głosach za oddanych przez X. W., działającego także w imieniu R. H. oraz głosach przeciwnych oddanych przez pozostałych członków wspólnoty. Na tym zebraniu, wspólnota kolejny raz nie wyraziła zgody na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos.
Dowód:
-
uchwała nr 33 z 01.04.2022 r., k. 47v;
-
uchwała nr 32 z 01.04.2022 r., k. 47.
Przy głosach przeciwnych wszystkich wnioskodawców, wspólnota na zebraniu 6 maja 2022 r. podjęła uchwały w sprawie przyjęcia planu finansowo-księgowego na rok 2022, w sprawie docieplenia i zamknięcia ścian nośnych zewnętrznych drugiej kondygnacji oraz docieplenia dachu budynku wspólnoty, w sprawie dopłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządu w osobie X. W. na okres jednego roku do 31 maja 2023 r. Uchwały zostały przyjęte głosami X. W., działającego także w imieniu R. H..
Dowód:
-
uchwała nr 35 z 06.05.2022 r., k. 48
-
uchwała nr 35 z 06.05.2022 r., k. 51
-
uchwała nr 36 z 06.05.2022 r., k. 52
-
uchwała nr 37 z 06.05.2022 r., k. 52v
3 sierpnia 2021 r. w nieruchomości położonej przy (...) w N. została przeprowadzona okresowa pięcioletnia kontrola stanu technicznego budynku. W protokole nr (...) z przeprowadzonej kontroli stwierdzono katastrofalny stan techniczny dachu oraz konstrukcji pierwszego piętra budynku łącznie ze stolarką budowlaną zewnętrzną. W uzupełnieniu do protokołu nakazano wspólnocie niezwłocznie podjąć działania w celu doraźnego zabezpieczenia i usunięcia zagrożenia, dodatkowo nakazano podjęcie działań naprawy uszkodzeń niezagrażających życiu lub zdrowiu oraz wykonania działań zmierzających do zachowania wartości technicznych i użytkowych obiektu.
Dowód:
-
protokół nr (...) z 05.08.2021 r. k. 116-121
-
uzupełnienie do protokół nr (...) k. 121v
9 maja 2022 r. przeprowadzono kolejną okresową pięcioletnią kontrolę stanu technicznego budynku przy ul. (...) w N. podczas której stwierdzono, katastrofalny stan techniczny dachu oraz konstrukcji pierwszego piętra. Zalecono prace budowlane polegające na sukcesywnej wymianie elementów konstrukcji ścian zewnętrznych i wewnętrznych piętra pierwszego. W protokole zauważono, że roboty budowlane są wykonywane przy braku zabezpieczeń, co stanowi zagrożenie dla ludzi i mienia, a nadto stwierdzono, że zarząd wspólnoty nie stosuje się do wcześniejszych zaleceń. W celu usunięcia nieprawidłowości wskazano na czynności, jakie należy bezzwłocznie wykonać. Przeprowadzający powyższe kontrole, V. Ż., pismem z 2 czerwca 2022 r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w H. dokonał zgłoszenia zagrożenia katastrofą budowlaną, jednoczenie zawiadomił, że zarząd wspólnoty nie wykonał w pełni nakazu wynikającego z poprzedniego przeglądu technicznego z 5 sierpnia 2021 r. W wyniku powyższego zgłoszenia Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w H. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku usługowego zlokalizowanego przy ul. (...) w N..
Dowód:
-
protokół nr (...) z 09.05.2022 r. k. 149-160;
-
zgłoszenie do (...) w H. z 02.06.2022 r. k. 148;
-
zawiadomienie z 26.09.2022 r. k. 232.
W postępowaniu administracyjnym dotyczącym nieodpowiedniego stanu technicznego nieruchomości przy ul. (...) w N. prowadzonym przez Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w H., zostały wydane dwie decyzje nakazowe. Pierwsza decyzja nr (...) z 28 grudnia 2022 r. nakazała wspólnocie przeprowadzić w terminie 4 miesięcy wykonanie remontu konstrukcji ściany piętra budynku od strony ulicy (...) oraz stropu nad piętrem budynku w zakresie zapewniającym stateczność konstrukcji ścian zewnętrznych budynku. Wskazano, że roboty należy wykonać zgodnie z zasadami wiedzy oraz przepisami techniczno-budowlanymi, uwzględniając wymagania w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy. Wskazano także, że w sytuacji konieczności zajęcia pasa drogowego należy prowadzić roboty budowlane za zgodą zarządcy drogi. Decyzja nr (...) z 4 września 2025 r. nakazywała wspólnocie, aby w terminie 6 miesięcy wykonano remont dachu budynku w sposób zapewniający szczelność jego pokrycia, a przed wykonaniem robót remontowych dachu należało zabezpieczyć elementy konstrukcyjne budynku, na których opiera się dach.
Dowód:
-
decyzja (...) w H. nr (...) z 28.12.2022 r. k. 1123-1124;
-
decyzja (...) w H. nr (...) z 04.09.2025 r. k. 1122
Postępowanie administracyjne prowadzone przez Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w H. wykazało, że inwestorem prowadzonych prac nie jest Wspólnota mieszkaniowa a Pan R. B., który realizuje roboty z naruszeniem prawa, w związku z czym wstrzymano roboty prowadzone w powyższej nieruchomości. Wskazano, że przebudowa prowadzona przez uczestnika prowadziła do zmiany istotnych parametrów użytkowych, co wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Analiza dokumentacji projektowej związana z przeprowadzeniem remontu nieruchomości przedstawiona przez zarządcę X. W. wymagała wprowadzenia korekt zawiązanych ze zmianą parametrów istotnych mających wpływ na powierzchnię użytkową lokalu (...). Ponadto powyższy projekt nie zawierał niezbędnych opracowań dotyczących zabezpieczenia budynku przed awarią i sposobu zabezpieczenia otoczenia budynku przed zagrożeniami określonymi w przeglądzie pięcioletnim. Nadto projekt ten nie został skonsultowany z konserwatorem zabytków, co w przypadku nieruchomości przy ul(...) jest konieczne. Projekt, w oparciu o który prowadzono prace remontowe, nie został sporządzony na odpowiednim poziomie szczegółowości, a nadto w projekcie i w trakcie jego wykonywania nie zastosowano rozwiązań spełniających uzgodnienia konserwatorskie. Biorąc pod uwagę zakres prac do wykonania w ramach remontu należało sporządzić kosztorys inwestorski, w którym wyliczono by wartość nakładów jakie należy ponieść. Projekt budowlany nie zawiera korekcji parametrów zawiązanych z powierzchnią użytkową lokali znajdujących się w nieruchomości, który powinien ustalić ostatecznie projektowaną przestrzeń użytkową lokalu na pierwszej kondygnacji, jako stanowiącej istotny element związany z przebudową pomieszczenia lokalu (...). Nadto zaplanowano zamontowanie 9 okien połaciowych w powierzchni dachu, w sytuacji gdy strop nieruchomości jest stropem nieużytkowym, nieposiadającym odpowiedniej wysokości pomieszczeń. W ramach remontu nieruchomości rozpoczęto montaż boazerii drewnianej, lakierowanej, niezgodnej z dotychczasowym pokryciem, co nie jest zgodne z uzgodnieniami konserwatorskimi i projektem, a prace te wykonał uczestnik R. (...) samowolnie. Rozpoczęto montaż okien pcv, które nie odtwarzają stanu dotychczasowego, co stanowi prace niezgodne z zaleceniami konserwatora. Wspólnota nie uzyskała pozwolenia na budowę, a prace prowadził uczestnikR. B., który doprowadził do sytuacji powstania samowoli budowlanej oraz realizacji prac niezgodnych z zaleceniami konserwatora. Ponadto prace w powyższej nieruchomości prowadzone są bez nadzoru profesjonalnego kierownika budowy.
Dowód:
-
decyzja (...) w H. nr (...) z 28.12.2022 r. k. 1123-1124;
-
decyzja (...) w H. nr (...) z 04.09.2025 r. k. 1122;
-
opinia biegłego sądowego zakresu budownictwa C. H. z 22.05.2025 r. k. 687-744;
-
opinia uzupełniająca biegłego sądowego zakresu budownictwa C. H. z 26.09.2025 r. k. 687-744;
-
ustne wyjaśnienia do opinii biegłego C. H. z 27.01.2026 r. k. 1167-1168v.
Stan nieruchomości oraz zakres przebudowy lokalu (...) realizowany przez uczestników, był im znany przed zakupem powyższego lokalu. Wedle zamysłu poprzednich właścicieli, budynek miał zostać podzielony w taki sposób, aby na dolnej kondygnacji znajdowały się lokale handlowe oraz kotłownia dla lokalu na pierwszej kondygnacji, natomiast część górna z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną. Stan budynku na pierwszej kondygnacji jest zły i wymaga najszybszego działania inwestycyjnego.
Dowód:
-
opis techniczny budynku przy ul. (...) wraz z rzutem kawiarni i dokumentacją fotograficzna,. k. 631-652
-
zeznania wnioskodawczyni J. L. z 27.01.2026 r. k. 1168v-1169v
UczestnicyR. B. i R. H. nie dokonywali jakichkolwiek wpłat na rachunek wspólnoty mieszkaniowej z tytułu opłat związanych z funduszem remontowym i kosztami zarządu. R. B. nie potrafił określić jaka jest wysokość opłat związana z własnością jego lokalu. Uczestnik uważał, że pokrył koszty związane z zarządzeniem nieruchomością i w związku z tym nie ma obowiązku wpłacać bieżących należności na fundusz remontowy.
Uczestnik jako zarządca nie sporządził sprawozdań finansowych z zarządu wspólnotą mieszkaniową za lata 2023 – 2025. Ostatnie sprawozdanie finansowe wspólnoty zostało sporządzone za rok 2022. Zarząd nie przedstawił potwierdzenia złożenia deklaracji CIT. Uczestnik R. B. działając w imieniu wspólnoty występował z pozwami o zapłatę przeciwko członkom wspólnoty (U. V.), którzy sprzeciwiali się podejmowanym przez niego uchwałom i nie chcieli płacić kosztów utrzymania nieruchomości związanych z funduszem remontowym i kosztami eksploatacyjnymi. Uczestnik reprezentując wspólnotę nie kierował pozwów przeciwko uczestnikowi R. H..
Uczestnik uniemożliwiał wnioskodawcom wgląd w dokumentację finansową wspólnoty, nie składał sprawozdań z jej działania.
Uczestnik nie wykonywał czynności związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa w obrębie budynku, jak np. uprzątniecie śniegu z dachu budynku. Wnioskodawcy musieli we własnym zakresie zlecić usługę odśnieżania dachu i ponieść koszty z tym związane.
Uczestnik jako zarządca nie zapewnił wspólnocie ubezpieczenia.
Dowód:
-
przesłuchanie uczestnika X. W. z 27.01.2026 r. k. 1169v – 1170;
-
przesłuchanie wnioskodawczyni J. L. k. 1168v – 1169;
Sąd zważył co następuje::
W ocenie Sądu wniosek zasługiwał na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.), jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Zgodnie z art. 20 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W myśl zaś art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Zgodnie z treścią przepisu art. 26u.w.l., przywołanej powyżej ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw (Postanowienie SR w Łodzi z 22.10.2018 r., II Ns 2308/15, LEX nr 2578910).
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki z art. 26 u.w.l. Ustawa w swej treści nie definiuje ani nawet nie precyzuje pojęcia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Prawidłowość zarządzania oznacza jednak niewątpliwie takie działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Zadaniem wspólnoty jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku, po to aby członkowie wspólnoty mogli z tego tytułu czerpać określone korzyści i przywileje. Odpowiednie postępowanie wspólnoty obejmuje czynności, istotą których jest dokonywanie wszelkiego rodzaju napraw, remontów, modernizacji oraz ulepszeń. Realizacja tych zadań wymaga poza tym dysponowania stosownymi środkami finansowymi, które trzeba wcześniej zabezpieczyć. W tym celu powszechna jest praktyka ustanawiania specjalnego funduszu remontowego, na który wpływają zaliczki wpłacane przez członków. Wyznaczenie zarządcy przymusowego przez Sąd jest środkiem ostatecznym i wyjątkowym oraz znajdującym swoje uzasadnienie jedynie wówczas, gdy w inny sposób współwłaściciele nie są w stanie sprawować zarządu (por. Postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 14.02.2019 r., II Ca 766/18, LEX nr 2668237).
W ocenie Sądu zgromadzony materiał dowodowy, w szczególności opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, przesłuchanie stron postępowania w powiązaniu z dokumentacją złożoną do akt sprawy, wskazują jednoznacznie, że uczestnik nie wykonywał prawidłowo obowiązków zarządu wspólnotą mieszkaniową. Podkreślić należy, że pomimo zobowiązania przez Sąd uczestnika do przedłożenia pełnej dokumentacji związanej z pełnieniem funkcji jednoosobowego zarządu wspólnoty, uczestnik potwierdził, że takiej dokumentacji od 2023r. nie prowadził. Uczestnik nie sporządził sprawozdań z zarządu, rozliczeń CIT, a złożone wybiórczo i chaotycznie dokumenty wskazują, że dokumentacja z zarządzania wspólnotą oraz jej środkami finansowymi prowadzona była w sposób dowolny, nieprofesjonalny, nierzetelny. Obecnie, jak słusznie zarzucają wnioskodawcy nie ma jasności co do aktualnego stanu środków zgromadzonych przez wspólnotę mieszkaniową na funduszu remontowym, a weryfikacja prawidłowości prowadzenia spraw wspólnoty przez dotychczasowego zarządcę będzie wymagała dużego nakładu pracy od powołanego przez Sąd zarządcy. Zarządzenie nieruchomością było prowadzone w sposób nienależyty, a stan nieruchomości powoduje realne zagrożenie wystąpienia katastrofy budowlanej. Podkreślić należy, że uczestnik nie poczuwał się do obowiązku uiszczania opłat, których zasady naliczania i wysokość ustalał w zasadzie samodzielnie, podejmując w imieniu wspólnoty uchwały, w zasadzie jednoosobowo, również w imieniu uczestnika R. H..
Zarząd nieruchomością wspólną wykonuje wspólnota przy pomocy powołanego zarządcy. Jak wynika z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy, uczestnik od chwili nabycia własności (...) wykorzystywał swoją przewagę związaną z posiadaniem wraz ze współwłaścicielem tego lokalu większościowego udziału w nieruchomości. Strony od 2021r. pozostają w sporze, a członkowie wspólnoty posiadający prawo własności pozostałych czterech lokali nie akceptowali sposobu w jaki uczestnik zarządzał nieruchomością. Nie ulega wątpliwości, że decyzja o powołaniu jednoosobowego zarządu w osobie X. W., wbrew woli pozostałych członków wspólnoty, przyznawała uczestnikowi możliwość podejmowania samodzielnie wszelkich decyzji w imieniu wspólnoty wbrew woli pozostałych członków wspólnoty. Uczestnik R. B., wobec stałej nieobecności uczestnika R. H. i jego braku zainteresowania sporną nieruchomością, na podstawie szeregu pełnomocnictw reprezentował go w sprawach związanych ze współwłasnością lokalu nr (...). Podejmowane przez wspólnotę uchwały, ze względu na posiadany przez uczestników udział przekraczający 50 %, były w istocie uchwałami podejmowanymi jednoosobowo przez uczestnika X. W. przy wyraźnym sprzeciwie pozostałych członków wspólnoty. Przedstawione dokumenty jednoznacznie wskazują, że uchwały pozostałych członków wspólnoty wobec braku zgody X. W. nie zostawały podjęte. Natomiast uchwały podejmowane zgodnie z wolą zarządcy częstokroć nakładały na pozostałych członków wspólnoty bardzo poważne obciążenia i zobowiązania. Jednocześnie Sąd miał na uwadze, że czynności zarządcy nie były wykonywanie w sposób rzetelny i profesjonalny. Już sama dowolność w dysponowaniu środkami zgormadzonymi na rachunku bankowym wspólnoty, niedokonywanie przez uczestników wpłat na fundusz remontowy, przy jednoczesnym kierowaniu pozwów o zapłatę tych kosztów przeciwko innym członkom wspólnoty, wskazuje że uczestnik R. B. nierzetelnie prowadził sprawy wspólnoty i nierówno traktował jej członków. Okoliczności te stanowiły zarzewie konfliktu pomiędzy X. W. a pozostałymi członkami wspólnoty. Prawdą jest, że sposób głosowania nad uchwałami stosowany przez wspólnotę jest zgodny z prawem, jednakże nie jest prawdą twierdzenie uczestnika, że nie ma podstaw prawnych do zastosowania metody głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Jak wskazuje art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, a jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak wynika z powyższego istnieje możliwość prowadzenia głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos i nie stanowi to w żaden sposób naruszenia obowiązujących przepisów. Należy podkreślić, że wprawdzie współwłaścicielami lokalu nr (...) są w udziałach po ½ części uczestnicy postępowania, lecz mając na uwadze, że R. B.posiada pełnomocnictwo do działania w imieniu współwłaściciela R. H., to w istocie dysponuje on większością udziałów samodzielnie. Taki stan rzeczy powoduje, że nie podlega on jakiejkolwiek kontroli, a prowadzone postępowania administracyjne, sporządzona przez biegłego sądowego opinia z zakresu budownictwa wskazują, że zarząd nieruchomością wspólną prowadzony był wadliwie. Decyzje podejmowane przez uczestnika w imieniu wspólnoty w ocenie Sądu naruszały prawa pozostałych członków wspólnoty. Podkreślić należy, że nieruchomość wspólna jest w katastrofalnym stanie technicznym, grozi zawaleniem, konieczne jest profesjonalne zarządzanie nieruchomością, współdziałanie z organami nadzoru budowlanego oraz podejmowanie skutecznych i akceptowanych przez pozostałych członków wspólnoty decyzji. Nie ulega wątpliwości, że z uwagi na opisane wyżej nieprawidłowości w prowadzeniu przez uczestnika zarządu wspólnotą, w tym brak zaufania do niego pozostałych członków wspólnoty, widoczne w działaniu uczestnika nierówne traktowanie pozostałych członków wspólnoty, nie jest możliwe, aby wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w N. uporała się ze spoczywającymi na niej obowiązkami wynikającymi z ostatecznych decyzji nadzoru budowlanego, bez ustanowienia bezstronnego i profesjonalnego zarządcy nieruchomością wspólna.
W tych okolicznościach ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) w N. pozwoli na uporządkowanie spraw finansowych i organizacyjnych Wspólnoty, a także na podjęcie realnych działań zmierzających do zapobieżenia wystąpienia katastrofy budowlanej, także poprzez uzyskanie niezbędnych pozwoleń związanych z przeprowadzaniem niezbędnych prac remontowych obejmujących części wspólne nieruchomości. W ocenie Sądu dla funkcjonowania Wspólnoty, a także bezpieczeństwa społecznego, zarząd przymusowy ustanowiony przez Sąd jest potrzebny do skutecznego podejmowania działań na rzecz wspólnoty niezależnie od konfliktu istniejącego pomiędzy stronami postępowania. W związku z powyższym, ustanowiono zarządcę przymusowego w osobie M. B., który nie tylko jest mgr inż. budownictwa, lecz ponadto posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości i wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz wspólnotami mieszkaniowymi. Zgodnie z art. 26 ust. 1 u.w.l Sąd w postanowieniu określił szczegółowo zakres uprawnień zarządcy, jego obowiązki, a także wysokość należnego mu wynagrodzenia. Do najważniejszych i niezbędnych uprawnień zarządcy należy reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi członkami wspólnoty, a także reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej we wszelkich czynnościach dotyczących postępowań, zarówno sądowych, jak i administracyjnych związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, w tym z wykonywaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Co istotne, zarządca został także zobowiązany do weryfikacji prawidłowości zarządzania nieruchomością przez dotychczasowego zarządcę. Ustalając miesięczne wynagrodzenie zarządcy przymusowego w kwocie 5 992,74 zł Sąd, wziął pod uwagę zakres pracy i obowiązków nałożonych na zarządcę, a także uzgodnienia co do wysokości stawki poczynione pomiędzy wnioskodawcami a zarządcą.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 2 k.p.c., przyjmując że koszty postępowania poniesione przez wnioskodawców w całości obciążają uczestników X. W. i R. H. (w równych częściach). Mając to na uwadze Sąd zasądził od uczestników X. W. i R. H. na rzecz wnioskodawców poniesione przez nich koszty, na które składały się wpłacone zaliczkami na wydatki związane z wydaniem opinii przez biegłego oraz przeprowadzeniem oględzin nieruchomości, a także koszty zastępstwa procesowego i opłata sądowa od wniosku. Sąd miał na względzie, że koszty poniesione przez wnioskodawczynię U. V., w związku ze sprzedażą lokalu na rzecz wnioskodawców J. L. i B. L. zostały przyznane na ich rzecz w całości. W związku z powyższym uczestnicy R. B. oraz R. H. są zobowiązani zwrócić wnioskodawcom J. L. i B. L. kwotę 4327,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, tym 3830,00 zł tytułem zaliczek na wydatki oraz 480,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz opłatą skarbową od pełnomocnictwa 17 zł; zaś wnioskodawczyniom J. Ł. oraz H. H. kwoty po 2127,00 zł, w tym 1530,00 zł tytułem zaliczek na wydatki oraz 480,00 zł tytułem, kosztów zastępstwa procesowego wraz opłatą skarbową od pełnomocnictwa 17,00 zł oraz opłatą sądową od wniosku 100,00 zł.
Jednocześnie Sąd nakazał uczestnikom X. W. i R. H., aby uiścili na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku 2387,09 zł tytułem zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa, albowiem uiszczone przez strony zaliczki nie pokryły w całości poniesionych w tej sprawie wydatków.