descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I Co 1273/25

Postanowienie

W., 23 grudnia 2025 roku

Referendarz sądowy Anna Gondek

w Sądzie Rejonowym w Nysie, Wydziale I Cywilnym

Uzasadnienie

12 maja 2025 roku dłużnik S. W., zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wniósł skargę na czynności Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Nysie Z. Ł. w postaci protokołu opisu i oszacowania (...) z 30 kwietnia 2025 roku sygn. akt Km 654/23. Skarżący wniósł o zlecenie Komornikowi sądowemu przeprowadzenie ponownej wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu środka zaskarżenia wskazano, że wycena nie uwzględnia różnego przeznaczenia terenu (pastwiska, łąki, grunty orne, grunty zadrzewione i zakrzewione, lasy), każdy z tych gruntów przedstawia zupełnie odmienną wartość rynkową. Podniesiono, że biegły nie posiada uprawnień do kalkulacji kosztów usunięcia bądź utylizacji odpadów, w tym zakresie wycena winna być sporządzona przez biegłego specjalistę z tej dziedziny. Wskazano, że podmiot, który nabędzie nieruchomość, na której składowane są odpady powinien dysponować zezwoleniem na składowanie odpadów. Nadto wskazano na wymagania dotyczące magazynowania odpadów. Podano, że w toku postępowania nie ustalono, jakiego rodzaju i jakiej kategorii odpady są składowane na nieruchomości; brak jest informacji od instytucji publicznej zajmującej się odpadami co do tego czy odpady można usunąć czy należy je składować oraz utylizować. Wskazano, że koszt utylizacji odpadów powinien zostać odjęty od rynkowej wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Dalej podniesiono, że biegły nie posiada uprawnień do szacowania kosztów wykonania prac w celu odnowienia powierzchni leśnej. Skarżący kwestionuje przyjętą przez biegłego wartość wydzielonej funkcjonalnie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni izolacyjnej, bowiem w treści opinii (str. 27) biegły wskazuje, że nie było transakcji, w oparciu o które mógłby dokonać szacowania tej wartości. Skarżący kwestionuje wycenę terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową – nie została ona oparta na transakcjach rynkowych, została przeprowadzona w oderwaniu od realnego przeznaczenia tego terenu, możliwości jego zabudowy, rodzaju dopuszczalnej aktywności gospodarczej na tym terenie, dopuszczalne wysokości zabudowy, wszystkie te czynniki określone są przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Realną cenę określa możliwość wykorzystania gruntu w połączeniu z rynkowymi transakcjami terenów, gdzie obowiązuje taki sam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a nie informacje z biura pośrednictwa nieruchomości. Podano, że jako irracjonalną należy przyjąć wycenę 92.3019 ha terenów pod zabudowę usługową w wymiarze 19.594.500,00 zł. Wedle wyceny grunty usługowe pod zabudowę (str. 30) są niewiele więcej warte niż drogi wewnętrzne (str. 34). Skarżący kwestionuje przyjętą wartość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na kwotę 23,02 zł za m 2. Skarżący kwestionuje przyjętą metodę wyceny tj. podejście porównawcze metoda porównywania parami, podejście mieszane – metoda wskaźników szacunkowych gruntu. Powyższe nie pozwala na weryfikację doboru nieruchomości, w tym spełnienia przez nie kryterium podobieństwa. Skarżący powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 roku, I OSK (...)/18. W ocenie skarżącego wyceny należało dokonać metodą korygowania ceny średniej, metoda ta pozwala dokładnie zbadać rynek obrotu nieruchomościami w miejscu położenia wycenianej nieruchomości, poprzez wykorzystanie wielu transakcji z daty zbliżonej do daty dokonania wyceny. Podstawą są realne transakcje, dane pochodzą z aktów notarialnych, nie zaś z informacji zasięgniętych w biurze pośrednictwa nieruchomości, czy też własnych analiz biegłego. Skarżący wskazuje, że wszystkie transakcje oznaczone jako próbka reprezentatywna są z lat 2021, 2022, 2023, podczas gdy powinny być z roku 2024 oraz w miarę możliwości z 2025 roku. Ceny między rokiem 2021 a 2025 znacząco wzrosły, co wyklucza możliwość oparcia wyceny nieruchomości na cenach transakcyjnych z 2021 roku czy z 2022 roku. Podano, że operat szacunkowy jest ważny wyłącznie 12 miesięcy (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), biegły powinien również posłużyć się transakcjami wyłącznie z 2024 roku, nie zaś z lat 2021-2023. Wskazano, ze zastosowanie znajduje art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Nysie Karol Chrostek wniósł o oddalenie zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości jako niezasadnych.

Zarządzeniem z 28 sierpnia 2025 roku, doręczonym pełnomocnikowi dłużnika 11 września 2025 roku, wezwano dłużnika do uzupełnienia braku formalnego zarzutów na opis i oszacowanie poprzez uiszczenie opłaty sądowej w kwocie 50 zł, w terminie tygodnia od doręczenia wezwania, pod rygorem odrzucenia zarzutów na opis i oszacowanie. Opłata sądowa w kwocie 50 zł została uiszczona 18 września 2025 roku.

Referendarz sądowy ustalił i zważył, co następuje

Zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości oceniono jako zasadne w części.

Zgodnie z przepisami art. 767 § 1 k.p.c. obowiązującymi w niniejszej sprawie na czynności komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Dotyczy to także zaniechania przez komornika dokonania czynności. Do rozpoznania skargi na czynności komornika właściwy jest sąd, przy którym działa komornik. Jeżeli do prowadzenia egzekucji został wybrany komornik poza właściwością ogólną, skargę rozpoznaje sąd, który byłby właściwy według ogólnych zasad.

W myśl § 4 skargę wnosi się w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona; w innych przypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, a w braku zawiadomienia - od dnia powzięcia wiadomości przez skarżącego o dokonanej czynności. Skargę na zaniechanie przez komornika dokonania czynności wnosi się w terminie tygodniowym od dnia, w którym skarżący dowiedział się, że czynność miała być dokonana. Zgodnie zaś z § 5 skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności lub zaniechał jej dokonania. Komornik w terminie trzech dni od dnia otrzymania skargi sporządza uzasadnienie zaskarżonej czynności, o ile nie zostało ono sporządzone wcześniej, albo przyczyn jej zaniechania i przekazuje je wraz ze skargą i aktami sprawy do właściwego sądu, chyba że skargę w całości uwzględnia. O uwzględnieniu skargi komornik zawiadamia skarżącego oraz zainteresowanych, których uwzględnienie skargi dotyczy.

Według art. 950 zd. 1 k.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia.

W niniejszej sprawie zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości zostały wniesione w terminie, brak formalny uzupełniono w terminie i środek zaskarżenia podlegał rozpoznaniu.

W ocenie referendarza sądowego zarzuty podniesione w środku zaskarżenia są częściowo zasadne, a mianowicie w zakresie przybrania do porównania transakcji z lat 2021-2023, zamiast najnowszych tj. z lat 2024-2025. Nieprawidłowość ta, wraz ze wskazaną w protokole opisu i oszacowania nieprawidłową kwotą kosztów usunięcia odpadów z nieruchomości, skutkowała uchyleniem zaskarżonego protokołu opisu i szacowania wraz z operatem szacukowym. W zakresie pozostałych zarzutów wskazać należy, że biegły sądowy S. T. sporządzający operat szacunkowy stanowiący integralną część zaskarżonego protokołu opisu i oszacowania, w piśmie z 10 czerwca 2025 roku odniósł się do zarzutów podniesionych w środku zaskarżenia. Zdaniem referendarza sądowego stanowisko przedstawione w w/w piśmie przez biegłego sądowego stanowi wyczerpujące, przekonujące i prawidłowe wyjaśnienie kwestii podniesionych przez skarżącego w zarzutach na opis i oszacowanie.

Przechodząc do poszczególnych zarzutów, stwierdzić należy, że nie jest prawdą, jakoby wycena nieruchomości nie uwzględniała różnego przeznaczenia terenu (pastwiska, łąki, grunty orne, grunty zadrzewione i zakrzewione, lasy). Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły sądowy wziął pod uwagę dane dotyczące opisu użytku określone w wypisie z rejestru gruntów pochodzącego ze Starostwa Powiatowego w W. (str. 11 operatu szacunkowego) oraz uwarunkowania planistyczne i ochronne wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr XXXIX/242/10 Rady Gminy O. z 24 czerwca 2010 roku), w tym podstawowe przeznaczenie dla lasów i zadrzewień, tereny zieleni izolacyjnej, podstawowe przeznaczenie dla usług sportu i rekreacji z dopuszczeniem zabudowy usługowej, podstawowe przeznaczenie dla usług kultury, podstawowe przeznaczenie dla usług wraz z towarzyszącą zielenią parkową, podstawowe przeznaczenie dla wód powierzchniowych śródlądowych z dopuszczeniem zabudowy usługowej z towarzyszącą zielenią parkową, podstawowe przeznaczenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny dróg dojazdowych wewnętrznych, tereny ciągów pieszo-jezdnych (str. 10-11 operatu szacunkowego). Z treści opisu nieruchomości wynika, że biegły sądowy szczegółowo opisał złożony charakter wycenianej nieruchomości (str. 14-16 operatu szacunkowego), a także dokonał wyceny nieruchomości z uwzględnieniem oszacowania wartości rynkowej gruntu pod lasem (str. 23-24 operatu szacunkowego), oszacowania wartości rynkowej wydzielonej funkcjonalnie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni izolacyjnej (k. 27-29 operatu szacunkowego), oszacowania wartości rynkowej funkcjonalnej części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zabudowy usługowej (str. 29-31 operatu szacunkowego), oszacowanie wartości rynkowej funkcjonalnej części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (str. 31-33 operatu szacunkowego), oszacowanie wartości rynkowej funkcjonalnej części nieruchomości przeznaczonej pod tereny dróg dojazdowych wewnętrznych oraz ciągów pieszo-jezdnych (str. 33-34 operatu szacunkowego).

Odnosząc się do grupy zarzutów dotyczących odpadów składowanych na nieruchomości, biegły wskazał, że informacje dotyczące ilości składowanych bez stosownych pozwoleń odpadów na nieruchomości uzyskał z Urzędu Gminy w O., która prowadziła w tej sprawie postępowanie, a koszt usunięcia odpadów określony został przez biegłego sądowego szacunkowo. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, jak wskazał w piśmie z 10 czerwca 2025 roku biegły sądowy, to dłużnik składuje odpady na nieruchomości, więc posiada wiedzę o tym, jaki jest skład oraz ilość składowanych przez niego odpadów, to dłużnik powinien usunąć odpady we własnym zakresie i na własny koszt i pomimo tego nie wykazuje chęci współpracy. Biegły wskazał, że na podstawie informacji uzyskanych z Urzędu Gminy w O. przyjął, że są to odpady komunalne, gruz i podobne, wobec czego jest uprawniony do szacowania kosztów wywozu tych odpadów. Brak jest podstaw do przyjęcia, jak podniesiono w środku zaskarżenia, że biegły sądowy nie uwzględnił obowiązujących regulacji prawnych dotyczących gospodarowania odpadami. Biegły sądowy podkreślił, że na nieruchomości są składowane odpady bez zezwoleń, więc nabywca musi uwzględnić ten fakt podejmując decyzję odnośnie zakupu nieruchomości. Stwierdzić należy, że operacie szacunkowym w sposób jednoznaczny podano, iż „na gruntach (...) złożono odpady komunalne, postępowanie w tej sprawie prowadzi Wójt Gminy O.. W decyzji nakazującej uprzątniecie odpadów podana jest ilość 5000 ton, w ty, około 30 ton jest na powierzchni ziemi. Koszt usunięcia jednej tony takich odpadów, uwzględniając załadunek, transport oraz ich zeskładowanie na składowisku odpadów komunalnych w F. na dzień sporządzenia opinii oscyluje w granicach 500 zł za tonę, czyli przyjmując 5000 ton koszt usunięcia odpadów z działki nr (...) kształtuje się na poziomie 2.500.000,00 zł” (str. 15 operatu szacunkowego). W tym miejscu podkreślenia wymaga, że protokół opisu i oszacowania z 30 kwietnia 2025 roku zawiera błąd w zakresie wysokości kosztu usunięcia odpadów, albowiem wskazuje on na kwotę 750.000 zł, a zatem kwotę niezgodną z opinią biegłego i zapewne powieloną z poprzedniego protokołu opisu i oszacowania.

Nie można uznać za zasadny zarzutu, że biegły nie posiada uprawnień do szacowania kosztów wykonania prac w celu odnowienia powierzchni leśnej. Zgodnie z art. 174 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 roku poz. 1145) rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Przepisy w/w ustawy nie zawierają wyłączeń w zakresie określenia odrębnego podmiotu posiadającego kompetencje do określenia wartości nieruchomości leśnych. Szczegółowa regulacja prawna dotyczącą wyceny nieruchomości zawarta została w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 05 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 roku poz. 1832), w tym nieruchomości rolnych lub leśnych § 55 i n. Tym samym zasadne jest przyjęcie, że wycena prac w celu odnowienia powierzchni leśnej stanowi jeden z elementów wyceny nieruchomości, do której ustawowo właściwym podmiotem jest rzeczoznawca majątkowy.

Odnośnie kwestionowania przyjętej przez biegłego sądowego wartości wydzielonej funkcjonalnie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni izolacyjnej, wskazać należy, że biegły podał, iż w badanym okresie na rynku nieruchomości nie zanotowani występowania transakcji działkami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny zieleni izolacyjnej. Dlatego też zasadnie biegły sądowy do porównań wybrał zbiór transakcji nieruchomościami (zaistniałymi na rynku) zbliżonymi charakterystyką do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny stanowiących grunty orne, w tym nieużytki (str. 27-29 operatu szacunkowego).

Za niezasadne należało uznać także kwestionowanie wyceny terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową. Nie jest prawdą, jak twierdzi skarżący, że nie została ona oparta na transakcjach rynkowych, że została przeprowadzona w oderwaniu od realnego przeznaczenia tego terenu, możliwości jego zabudowy, rodzaju dopuszczalnej aktywności gospodarczej na tym terenie, dopuszczalnej wysokości zabudowy. Jak wynika z treści operatu szacunkowego (str. 29-31 operatu szacunkowego) biegły sądowy wybrał reprezentatywną próbkę siedmiu nieruchomości, które były przedmiotem realnych transakcji na rynku nieruchomości, a wartość wycenianych terenów została ustalona z uwzględnieniem kwot poprawek wynikających z odmienności nieruchomości w zakresie poszczególnych ocenianych cech.

Skarżący nie zgodził się z wyceną 92.3019 ha terenów pod zabudowę usługową w wymiarze 19.594.500,00 zł. Jak zasadnie wskazał biegły sądowy w piśmie z 10 czerwca 2025 roku, nie jest słusznym negowanie docelowej atrakcyjności lokalizacji tychże terenów, jednak obecnie nieruchomość wymaga poniesienia przez inwestora bardzo dużych nakładów inwestycyjnych związanych z jej aktualnym stanem. Tym samym brak podstaw do negowania prawidłowości wyceny przez biegłego sądowego terenów pod zabudowę usługową.

Zdaniem referendarza sądowego brak jest podstaw do kwestionowania zasadności wyboru przez biegłego sądowego przy wycenie nieruchomości podejścia porównawczego, metody porównywania parami oraz – w odniesieniu do określenia wartości gruntu pod drzewami leśnymi - metody wskaźników szacunkowych gruntu. Biegły sądowy w sposób wyczerpujący i prawidłowy uzasadnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania na str. 18-19 operatu szacunkowego. Biegły dokonując wyceny poszczególnych terenów w sposób niebudzący wątpliwości wskazywał jakie nieruchomości zostały przybrane do porównania, wskazując cechy tychże nieruchomości, pozwalające na weryfikację prawidłowości doboru nieruchomości pod względem kryterium podobieństwa.

Jak już wspomniano o tym wyżej, za zasadny należało uznać zarzut przybrania przez biegłego do porównania nieruchomości, które nie mogły stanowić próbki reprezentatywnej z uwagi na fakt, że dotyczące ich transakcje sprzedaży były dokonane w latach 2021-2023. Zauważyć należy, że obecnie obowiązujące przepisy prawne nie zawierają określenia granicy czasowej transakcji dotyczących nieruchomości przybranych jako próbka reprezentatywna przy podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami. W Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opublikowanych przez (...) Stowarzyszeń (...) znajduje się tzw. nota interpretacyjna podejścia porównawczego. Tym niemniej Powszechne Krajowe Zasady Wyceny nie są aktem normatywnym wprowadzającym do porządku prawnego przepisy ogólnie obowiązujące, a są jedynie normą zawodową przewidującą zasady dobrej praktyki zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. W nocie interpretacyjnej znajduje się zalecenie co do okresu badania cen, zgodnie z którym do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości; wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Ponowne zlecenie sporządzone operatu szacunkowego zostało skierowane do biegłego sądowego w październiku 2024 roku. Okres dwóch lat poprzedzających tę datę sięga zatem do października 2022 roku. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły sądowy skorzystał z cen transakcyjnych starszych niż dwa lata przed sporządzeniem opinii (najstarsze transakcje z 2021 roku), i nie uzasadnił należycie skorzystania z takich transakcji, jedynie lakonicznie podając w piśmie z 10 czerwca 2025 roku, że zakres badania na transakcje z tego okresu został rozszerzony z uwagi na brak zaistnienia na lokalnym rynku transakcji spełniających określone warunku w okresie późniejszym.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że operat szacunkowy został wykorzystany po upływie 12 miesięcy po jego sporządzenia. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Według art. 156 ust. 4 w/w ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Stwierdzić należy, że operat szacunkowy wpłynął do Kancelarii (...) sądowego 14 lutego 2025 roku, zatem sporządzając protokół opisu i oszacowania nieruchomości 30 kwietnia 2025 roku, roczny termin ważności operatu szacunkowego został zachowany.

Ponadto wskazać należy, że operat szacunkowy, który wpłynął do kancelarii komorniczej 14 lutego 2025 roku, nie zawiera aktualnej daty jego sporządzenia przez biegłego, widnieje na nim nadal data poprzedniego operatu szacunkowego tj. 28 września 2023 roku.

Orzeczenie w przedmiocie kosztów uzasadnia treść art. 102 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Zdaniem referendarza sądowego brak jest podstaw do obciążania wierzycieli kosztami postępowania które w niniejszej sprawie wyniosły 130 zł, albowiem uchybienia przy sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wynikły wyłącznie z czynności biegłego i komornika i nie zostały zawinione przez żadne czynności wierzycieli.

Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie.