descriptionTreść orzeczenia

Sygnatura akt I C 664/24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Pleszew, dnia 12 sierpnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Pleszewie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Anna Zielińska

Protokolant: Ewelina Mielcarek

Sygn. akt I C 664/24

Uzasadnienie

Powód Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe – (...) w P. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł do Sądu Rejonowego w Pleszewie pozew przeciwko H. E. o eksmisję, domagając się nakazania pozwanemu opróżnienia lokalu o powierzchni użytkowej 43,5 m2 znajdującego się przy ulicy (...), (...)-(...) P. oraz wydania tego lokalu stronie powodowej. Ponadto wniósł o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że pismem z dnia 27 stycznia 2022 r. wypowiedział pozwanemu umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, wskazując jako podstawę art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zdaniem powoda pozwany nie zamieszkiwał w spornym lokal, lokal nie stanowił centrum interesów osobistych pozwanego i pozwany nie miał woli stałego pobytu w spornym lokalu. W odpowiedzi pozwany podważył skuteczność wypowiedzenia wyjaśniając że niezamieszkiwania w lokalu nie ma charakteru ciągłego. Termin wypowiedzenia upłynął z końcem 7 sierpnia 2022 r. Pozwany dobrowolnie nie opuścił i nie wydał powodowi zajmowanego lokalu.

W odpowiedzi na pozew pozwany H. E. wniósł o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu stanowiska wskazał, że w jego ocenie umowa najmu nadal trwa, a żadne z kierowanych do niego pism nie doprowadziło do skutecznego wypowiedzenia umowy.

Postanowieniem z dnia 19 lutego 2025 r. Sąd zawiadomił Gminę P. o toczącym się postępowaniu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 31 grudnia 2018 r. pozwany H. E. zawarł z powodem Państwowym Gospodarstwem Leśnym Lasy Państwowe (...) w P. umowę najmu lokalu mieszkalnego (...). Umowa dotyczyła lokalu mieszkalnego nie stanowiącego odrębnej nieruchomości o powierzchni (...), oznaczonego nr (...) w budynku nr (...) przy (...) w P.. Umowa została zawarta na czas nieokreślony i zastąpiła umowę najmu zawartą w dniu 16 grudnia 2014 r., która uległa rozwiązaniu na mocy porozumienia stron. W lokalu przy ulicy (...) w P. pozwany zamieszkuje od 1 lutego 2007 r., wyremontował go dostosowując do własnych potrzeb. Wcześniej pozwany mieszkał w innym lokalu, który również wynajmował od powoda.

(dowód: umowa najmu k. 14-17, 18-21, 23-29, pismo pozwanego k. 22)

W dniu 14 sierpnia 2012 r. pozwany ożenił się z U. O. i zamieszkał z nią w domu teściów w B.. Korzystał z mieszkania w P., ponieważ miał tam wielu klientów. Pozwany pracuje na budowach przez pracach wykończeniowych. Kiedy jego związek zaczął się psuć pozwany w 2022 r. wrócił do P.. Pozwany nie figuruje w ewidencji osób bezrobotnych PUP w T. i nie korzysta z pomocy społecznej.

(dowód: przesłuchanie pozwanego k. 137, wydruk CEiDG k. 54-55, pismo PUP k. 99, pismo GOPS k. 101)

Pismem z dnia 8 grudnia 2021 r. powód zawiadomił pozwanego o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego w związku z brakiem płatności czynszu za trzy pełne okresy płatności. Pismem z dnia 27 stycznia 2022 r. powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, wskazując jako podstawę art. 11 ust. 3 pkt 2 i pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W wypowiedzeniu wskazał, że pozwanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w pobliskiej miejscowości, w którym mieszka i odbiera korespondencję, a ponadto że pozwany nie zamieszkuje w wynajmowanym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu pod adresem w B.. Ul. (...). w dniu 7 lutego 2022 r. W odpowiedzi pozwany podważył skuteczność wypowiedzenia wyjaśniając że niezamieszkiwania w lokalu nie ma charakteru ciągłego. Termin wypowiedzenia upłynął z końcem 7 sierpnia 2022 r. Pismem z dnia 3 kwietnia 2024 r. powód wezwał pozwanego do opróżnienia, opuszczenia i wydania przedmiotu umowy najmu nr (...) w terminie 30 dni od dnia doręczenia pisma. Pozwany dobrowolnie nie opuścił i nie wydał powodowi zajmowanego lokalu i wyjaśnił przyczyn y swojej postawy w piśmie z dnia 15 kwietnia 2024 r. Wypowiedzenie z dnia 27 stycznia 2022 r. nie było jedynym wypowiedzeniem umowy, już wcześniej powód kierował do pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy podając różne podstawy prawne i przyczyny wypowiedzenia. Pozwany za każdym razem kwestionował skuteczność tych oświadczeń.

(dowód: wypowiedzenie umowy z potwierdzeniem nadania k. 30-32v, zawiadomienie z potwierdzeniem nadania k. 34-36, wydruk z systemu śledzenia przesyłek k. 18, 21, 24, pismo pozwanego k. 50-50, wezwanie z potwierdzeniem nadania k. 51-52v, pismo pozwanego k. 53-53v, 86-88v, wypowiedzenie umowy k. 113 przesłuchanie pozwanego k. 137 )

W dniu 3 kwietnia 2025 r. powód Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe – (...) w P. zawarł z pozwanym H. E. aneks nr (...) do umowy nr (...). W §1 aneksu dokonano zmiany co do terminu uiszczania czynsz. W §2 aneksu przewidziano, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian, a aneks wchodzi w życie z dniem 1 maja 2025 r.

(dowód: aneks k. 135)

Stan faktyczny w zakresie ustalonym przez Sąd tylko częściowo nie był sporny. Według powoda pozwany nie mieszka w przedmiotowym lokalu od wielu lat. Pozwany przeczył tym twierdzeniom i wykazywał, że nigdy trwale nie opuścił lokalu na okres powyżej jednego roku. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotny był okres przed samym wypowiedzeniem umowy. Sąd odtwarzając stan faktyczny pominął pisemne oświadczenia sąsiadów pozwanego, ponieważ są one zasadniczo dowodem tego, że zostały złożone. Oświadczenia poza tym okazały się zbędne ponieważ osoby te zostały przesłuchane w charakterze świadków. Z ich zeznań wynika, że pozwany bywał w lokalu sporadycznie. Sam pozwany temu nie zaprzecza, tłumacząc się pracą zawodową, która wymaga przebywania poza domem. Pozwany pracuje na budowach w różnych miastach przy pracach wykończeniowych i całe tygodnie spędza poza domem. W tym kontekście także odczyty wodomierzy i rozliczenia kosztów ogrzewania okazały się nieprzydatne dla ustaleń faktycznych. Pozwany nie zaprzeczał, że korzysta z mieszkania w sposób niezwykle oszczędny, ponieważ bywa w nim rzadko, wobec czego dane z odczytu, nie były przez pozwanego kwestionowane. Pozwany konsekwentnie natomiast, w toku całego postępowania, podważał skuteczność wypowiedzenia umowy najmu. Jako dowód na trwanie umowy przedstawił aneks nr (...) do umowy nr (...). Powód nie podważał dokumentu jako takiego, próbował mu jednak przypisać inne znaczenie niż wynikające z jego treści. W ocenie Sądu ta próba okazała się bezskuteczna, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Sąd zważył, co następuje

Żądanie wydania rzeczy znajduje uzasadnienie w treści art. 222§1 kc. Ochrona własności wiąże się immanentnie z bezwzględnym charakterem tego prawa. Właściciel może „z wyłączeniem innych osób” korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą (art. 140 kc). Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Bezwzględna ochrona, przynależna prawu własności, wynika z natury stosunku prawnego własności i w wyrażeniu legislacyjnym została wystarczająco zaakcentowana w normie art. 140 kc. Odpowiednie roszczenia ochronne uregulowano zaś odrębnie, w normie art. 222 kodeksu.

Podstawę prawną roszczenia powoda stanowi zatem przepis art. 222§1 kc przewidujący, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Z art. 222§1 kc wynika, że legitymowanym do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym jest wyłącznie właściciel rzeczy. Obowiązek zwrotu rzeczy, która została uprzednio wynajęta został dodatkowo sprecyzowany w art. 675 kc. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jet zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania (art. 675§1 kc).

Pozwany w toku sprawy wykazywał, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, na podstawie której korzystał z lokalu. Przedstawił też aneks do umowy najmu twierdząc, że umowa nadal obowiązuje i stanowi ważny tytuł prawny do lokalu.

Skuteczność wypowiedzenia umowy należy ocenić przez pryzmat art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611). Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przepis ten, jak zauważył Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 23 października 2012 r., I ACa 362/12, stanowi ograniczenie swobody wypowiadania umów przez właścicieli lokali, skoro jest niedopuszczalne rozwiązanie tego stosunku prawnego z innych przyczyn, niż tylko te wskazane w ustawie. Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić tylko z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie, tj. w art. 11 ust. 2. Jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku, to właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Powołany przez powoda art. 11 ust. 3 przewiduje dodatkową przesłankę wypowiedzenia umowy najmu, jaką jest niezamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym. Użyte w komentowanym przepisie pojęcie zamieszkania należy rozumieć w taki sam sposób jak użyte w Kodeksie cywilnym. W wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 27 listopada 2014 r., III Ca 1026/14, wskazano przesłanki, na podstawie których należy oceniać, czy najemca dalej zamieszkuje w lokalu. Trzeba brać pod uwagę nie tylko sam zewnętrzny obiektywny fakt zamieszkiwania najemcy, ale też jego sytuację rodzinną i zawodową. Wynajmowany lokal musi przestać służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Decydująca jest tu wola najemcy, który z własnej woli nie zamieszkuje w wynajętym mieszkaniu. Wyklucza to wypowiedzenie umowy najmu z powodu długotrwałego pobytu w szpitalu, sanatorium czy wyjazdu za granicę, jeśli najemca nawet sporadycznie wraca do lokalu. W związku z powyższym nieobecność najemcy w lokalu musi mieć charakter ciągły. Niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez kilka dłuższych okresów, które dopiero po zsumowaniu przekraczają 12 miesięcy, nie uzasadnia wypowiedzenia umowy najmu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się też uwagę, że przesłankę dobrowolności opuszczenia miejsca stałego pobytu trzeba oceniać na tle konkretnej sytuacji, a także na konieczność ustalenia poprzez obiektywnie stwierdzone okoliczności, czy osoba zainteresowana uzewnętrznia w jakiś sposób wolę powrotu do lokalu, w którym jest zameldowana. W wyroku z 15 lutego 2007 r., IV SA/Wa 2415/06, WSA w Warszawie stwierdził, że fakt, iż strona posiada nadal klucze do lokalu, że znajdują się tam jej rzeczy osobiste i że utrzymuje w jakiejkolwiek formie więzi z miejscem zameldowania, świadczy o tym, że nie zrezygnowała ona z uprawnienia do przebywania w tym lokalu i zamierza do niego powrócić. W judykaturze administracyjnej podkreślono też, że do okoliczności istotnych w sprawach o wymeldowanie z miejsca pobytu stałego lub czasowego trwającego ponadto trzy miesiące należy kwestia obiektywnej możliwości realizacji woli przebywania w lokalu, którego dotyczy postępowanie. Przesłanka opuszczenia lokalu w sposób trwały i dobrowolny zachodzi wówczas, gdy osoba nie przebywa w lokalu mieszkalnym, stanowiącym jej zorganizowane centrum życiowe, a nieprzebywanie to jest wynikiem woli tej osoby. Dla oceny dokonywanej w tym zakresie wpływ ma to, czy okoliczności istniejące w sprawie jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości potwierdzają wolę opuszczenia lokalu przez daną osobę. Do okoliczności takich należą m.in. sposób opuszczenia lokalu, koncentracja interesów życiowych w danym miejscu, a także obiektywna możliwość realizacji woli przebywania w nim. Tak skonstruowana przesłanka zawierająca zarówno elementy przedmiotowe, jak i podmiotowe wymaga ustalenia, czy osoba powzięła zamiar fizycznego opuszczenia swojego dotychczasowego miejsca pobytu stałego i czy zamiar ten zrealizowała poprzez zorganizowanie innego centrum życiowego. Istotne też jest uwzględnienie w ustaleniach fizycznego przebywania w określonym miejscu, celu przebywania w tym miejscu i celu, w jakim miejsce zostało opuszczone, a także przyczyny opuszczenia miejsca pobytu. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w przypadku opuszczenia miejsca pobytu stałego z powodu przymusu fizycznego, psychicznego czy też uniemożliwienia korzystania z lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu nie może być ono uznane za opuszczenie dobrowolne dotychczasowego miejsca pobytu stałego, a samo przebywanie danej osoby w innym lokalu nie świadczy jeszcze o woli trwałego opuszczenia dotychczasowego miejsca pobytu stałego. Podkreślić też należy, że opuszczenie miejsca pobytu stałego jest nie tylko fizycznym nieprzebywaniem w lokalu, ale i przejawem woli opuszczenia tego lokalu z jednoczesnym zerwaniem z nim wszystkich dotychczasowych więzi i założeniem w nowym miejscu centrum życiowego, stanowiącego m.in. centrum osobistych i majątkowych interesów. Z tych względów opuszczenie lokalu powinno być – niezależnie od okoliczności – połączone z zabraniem wszystkich swoich rzeczy z zajmowanego lokalu (tj. mebli i innych przedmiotów niezbędnych w codziennym funkcjonowaniu). Rezygnacja z przebywania w określonym lokalu może nastąpić w sposób wyraźny – poprzez złożenie oświadczenia woli, ale także w sposób domniemany – poprzez zachowanie, które nie wyraża woli stałego przebywania w miejscu, w którym dotychczas koncentrowały się kwestie życiowe danej osoby. W kontekście tego, co można uważać, a co nie za opuszczenie lokalu, należy przywołać wyrok Sądu Rejonowego w Kaliszu z 27 września 2019 r., I C 1097/19, a w szczególności przedstawiony tam stan faktyczny sprawy. W przedmiotowej sprawie powódka podniosła, iż obecnie pracuje zawodowo poza granicami kraju, jednakże zajmuje sporny lokal, gdzie posiada rzeczy osobiste i przebywa tam zawsze w czasie przerw w zatrudnieniu. Ponadto powódka wskazała, iż pomimo że pobyt za granicą ma charakter długoterminowy, to nie jest to pobyt stały połączony z rezygnacją i zmianą centrum życiowego powódki, jest podyktowany jedynie chęcią zarobku i po jego zakończeniu powódka zamierza powrócić do miejsca zamieszkania. W ocenie Sądu materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie, aby w stosunku do powódki zachodziła przesłanka niezamieszkiwania w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, które to zamieszkiwanie powinno być analizowane w oparciu o art. 25 k.c., przy czym zamieszkiwania w świetle przytoczonego przepisu nie należy rozumieć wyłącznie jako faktu korzystania faktycznego z mieszkania, bez uwzględnienia woli stałego pobytu. Przy ocenie tego, czy powódka zamieszkuje, czy też nie w spornym lokalu, należy brać pod uwagę nie tylko sam zewnętrzny obiektywny obraz, ale i zamiar powódki, sytuację, w jakiej się obecnie znajduje i jej przejściowość, stosunek do obowiązków finansowych najemcy, przy jednoznacznej i kategorycznej manifestacji powódki powrotu do przedmiotowej nieruchomości po zakończeniu zatrudnienia realizowanego poza granicami kraju.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że powód nie miał podstaw, by powoływać się na art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Powód zawarł z pozwanym umowę w 2018 r., czyli w czasie trwania małżeństwa, kiedy pozwany mieszkał z rodziną w B.. Na moment zawarcia umowy korzystał z mieszkania sporadycznie i było to związane z wykonywaniem zleceń na terenie gminy P.. Pozwany nigdy nie podnajmował mieszkania, nie użyczał go innym osobom, regulował wszystkie należności związane z korzystaniem z mieszkania, w tym przede wszystkim czynsz najmu. Pozwany pozostawił w mieszkaniu w P. swoje rzeczy osobiste, meble i pozostałe rzeczy stanowiące wyposażenie mieszkania. Pod koniec 2021 r. zostawił rodzinę w B. i wrócił do P.. Obecnie nie ma innego miejsca zamieszkania. Powód nie wykazał, by pozwany w czasie 12 miesięcy przed wypowiedzeniem umowy korzystał z mieszkania inaczej niż w chwili rozpoczęcia najmu. Biorąc zatem pod uwagę wszystkie okoliczności należy uznać, że wypowiedzenie umowy najmu z powołaniem się na art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów było bezskuteczne.

Niezależnie od powyższego należy przyjąć, że powód wycofał się z wszelkich czynności faktycznych zamierzających do rozwiązania umowy najmu. W dniu 3 kwietnia 2025 r. powód Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe – (...) w P. zawarł z pozwanym H. E. aneks do umowy najmu nr(...). W §1 aneksu dokonano zmiany co do terminu uiszczania czynszu. W §2 aneksu przewidziano natomiast, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian, a aneks wchodzi w życie z dniem 1 maja 2025 r. Treść aneksu jest jasna i nie pozostawia żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Próba nadania mu zupełnie innego znaczenia rozumianego jako „techniczne uporządkowanie kwestii rozliczeniowych w kontekście bezumownego korzystania z lokalu przez pozwanego” nie powiodła się. Wykładnia językowa wsparta odwołaniem się do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, która już w tytule wskazuje na cel ochronny przepisów, nie pozostawia marginesu uznaniowego. Jeżeli strony w aneksie przewidziały, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian, to należy przyjąć że umowa najmu nadal obowiązuje. Skoro zatem pozwany dysponuje tytułem prawnym do lokalu żądanie eksmisji jest nieuzasadnione.

Wskazać należy, iż rzeczą strony w procesie jest przedstawienie swoich twierdzeń oraz ich uzasadnienie, a także wskazanie dowodów w taki sposób, aby sąd mógł je zweryfikować i ocenić zasadność żądania pozwu. Rozstrzygnięcie sądu winno opierać się na zgromadzonych w sprawie dowodach, a domniemania faktyczne i prawne mogą być stosowane jedynie pomocniczo w sposób ściśle określony w ustawie. Biorąc pod uwagę wszystkie wymienione okoliczności uznać należało, że powód nie udowodnił, zgodnie z treścią art. 6 kc, swoich racji.

Z tych względów sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Anna Zielińska