descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 2384/21

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 9 czerwca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

Protokolant: Julia Szot

sędzia Piotr Królikowski

UZASADNIENIE WYROKU

z 9 czerwca 2026 r. (k. 532a)

Pozwem wniesionym do Sądu Okręgowego w Warszawie 26 listopada 2021 r. (data prezentaty) J. Z. wystąpił przeciwko Spółdzielni (...) z siedzibą w W., domagając się stwierdzenia, że kwoty zapłacone przez niego w wykonaniu umowy najmu lokalu użytkowego z 18 stycznia 2013 r. stanowiły świadczenie nienależne, oraz zasądzenia od pozwanej 225.816,13 zł. Na dochodzoną sumę składała się kwota 134.020,80 zł odpowiadająca należnościom uiszczonym przez powoda w okresie od lutego 2013 r. do lutego 2021 r. oraz kwota 91.795,33 zł określona przez niego jako skapitalizowane maksymalne odsetki ustawowe za opóźnienie. Powód zażądał ponadto dalszych odsetek od całej kwoty 225.816,13 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu (pozew k. 3 – 143).

Uzasadniając żądanie, powód wskazał, że 18 stycznia 2013 r. zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu użytkowego znajdującego się w zespole budynków położonych przy al. (...) w W.. Lokal wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie naprawy elektroniki samochodowej. Pozwana oświadczyła w umowie, że jest właścicielem zespołu budynków, chociaż – zdaniem powoda – nie przysługiwało jej ani prawo własności, ani inny tytuł prawny do nieruchomości. Powód twierdził, że został wprowadzony w błąd co do stanu prawnego przedmiotu najmu, a umowę zawarto z naruszeniem zasad współżycia społecznego i w celu obejścia prawa. Z tego wywodził jej nieważność na podstawie art. 58 § 2 k.c., a w konsekwencji obowiązek zwrotu zapłaconych świadczeń stosownie do art. 405 i art. 410 k.c.

W odpowiedzi na pozew Spółdzielnia (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu (odpowiedź na pozew k. 161 – 167).

Spółdzielnia przyznała, że strony zawarły umowę najmu z 18 stycznia 2013 r. i że otrzymała od powoda wskazane w pozwie należności. Zaprzeczyła jednak, aby brak prawa własności do nieruchomości powodował nieważność umowy. Podniosła, że stosunek najmu ma charakter obligacyjny, a jego powstanie nie jest uzależnione od przysługiwania wynajmującemu prawa własności rzeczy. Istotne jest jedynie to, czy wynajmujący może oddać rzecz najemcy do używania i zapewnić mu możliwość niezakłóconego korzystania z niej. Pozwana wskazała, że przez cały okres obowiązywania umowy wykonywała swoje świadczenie, zaś powód prowadził w lokalu działalność gospodarczą i regulował czynsz bez zastrzeżeń.

Pozwana zakwestionowała również twierdzenia powoda, że nie znał stanu prawnego nieruchomości. Wskazała, że najpóźniej w kwietniu 2020 r. uzyskał on od miasta (...) W. informację, iż Spółdzielnia zajmuje grunt bez tytułu prawnego, a mimo to nadal korzystał z lokalu i uiszczał należności. Zdaniem pozwanej powód zaczął kwestionować ważność umowy dopiero po tym, gdy nie uwzględniono jego żądania obniżenia czynszu, a następnie wypowiedziano mu umowę ze skutkiem na 30 listopada 2020 r. Spółdzielnia podniosła ponadto zarzut przedawnienia roszczeń związanych z działalnością gospodarczą powoda, zakwestionowała możliwość naliczania odsetek maksymalnych oraz wskazała, że ewentualne odsetki za opóźnienie nie mogły być należne przed wezwaniem jej do zapłaty.

Pismem z 26 lipca 2022 r. powód rozszerzył powództwo o 165.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty (pismo k. 179 – 183). Z kwoty tej 130.000 zł dochodził tytułem odszkodowania za utracone dochody, twierdząc, że od 8 marca 2021 r. do 20 stycznia 2022 r. został pozbawiony możliwości korzystania z lokalu i znajdujących się w nim urządzeń potrzebnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych 35.000 zł żądał tytułem zadośćuczynienia za – jak to określił – nękanie go przez pozwaną, polegające między innymi na czasowym odłączaniu dopływu energii elektrycznej. Jako podstawę obu roszczeń wskazał art. 415 k.c.

W odpowiedzi na rozszerzenie powództwa pozwana wniosła również o oddalenie tych żądań (duplika k. 186 – 188). Spółdzielnia zaprzeczyła istnieniu podstaw odpowiedzialności deliktowej oraz powstaniu szkody w wysokości wskazanej przez powoda. Podniosła, że w okresie, w którym powód miał być pozbawiony możliwości prowadzenia działalności w spornym lokalu, świadczył usługi także w innym miejscu. Zakwestionowała również wykazanie krzywdy uzasadniającej przyznanie zadośćuczynienia oraz istnienie związku przyczynowego pomiędzy opisywanymi przez powoda zdarzeniami a dochodzonymi kwotami.

W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska. Powód powoływał się na orzeczenia i pisma dotyczące sporów prowadzonych pomiędzy pozwaną a miastem (...) W., które – w jego ocenie – potwierdzały brak tytułu prawnego pozwanej do nieruchomości. Pozwana wskazywała natomiast, że spory te pozostawały bez znaczenia dla ważności umowy najmu zawartej z powodem, skoro dysponowała lokalem, oddała go powodowi do używania i przez wiele lat zapewniała mu możliwość prowadzenia w nim działalności.

Ostatecznie powód domagał się zasądzenia łącznie 390.816,13 zł wraz z odsetkami, pismem z 24 stycznia 2023 r. przedstawił także oświadczenie o uchyleniu się skutków oświadczenia woli (k. 198 – 200), natomiast pozwana konsekwentnie wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w W. przy al. (...), obejmująca działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), stanowi własność (...) W.. Pozwana Spółdzielnia (...) nie jest ujawniona w księgach wieczystych jako właściciel ani użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Na nieruchomości znajdują się budynki wzniesione na początku lat siedemdziesiątych XX wieku, pierwotnie użytkowane przez Państwowe Przedsiębiorstwo (...). W związku z przekształceniami organizacyjnymi składniki majątkowe zakładu pozostawały następnie we władaniu struktur spółdzielczych (...) oraz (...) Spółdzielni (...). W 1992 r., w wyniku podziału (...) Spółdzielni (...), powstała Spółdzielnia (...), która objęła nieruchomość i znajdujące się na niej budynki w faktyczne władanie. Pozwana administrowała nieruchomością, ponosiła koszty jej utrzymania, uiszczała podatek od nieruchomości oraz zawierała z osobami trzecimi umowy najmu pomieszczeń znajdujących się w budynkach. Po zakończeniu działalności produkcyjnej wynajmowanie pomieszczeń stanowiło jeden z podstawowych sposobów wykorzystywania przez nią nieruchomości. Pozwana rozliczała się również z (...) W.z tytułu korzystania z gruntu, kwestionując jednak wysokość części naliczanych z tego tytułu należności (bezsporne, postanowienie wraz z uzasadnieniem w sprawie II Ns 207/18 – k. 103 – 110, zeznania V. L. k. 285 – 285v znacznik 00:23:07–00:43:23).

J. Z. prowadził działalność gospodarczą pod firmą (...), obejmującą naprawę elektroniki i instalacji elektrycznych w pojazdach samochodowych. W celu prowadzenia tej działalności 18 stycznia 2013 r. zawarł z pozwaną Spółdzielnią umowę najmu lokalu użytkowego znajdującego się w zespole budynków przy al. (...) w W. (wydruk z (...) powoda k. 38).

W §1 umowy pozwana oświadczyła, że jest właścicielem zespołu budynków położonych przy al. (...) w W., w którym znajduje się lokal stanowiący przedmiot umowy. Oświadczenie to odnosiło się do zespołu budynków, a nie do prawa własności gruntu.

Przedmiotem najmu, zgodnie z §3 umowy, była część zespołu budynków obejmująca pomieszczenie magazynowe o powierzchni 48 m 2. Lokal miał być wykorzystywany przez powoda do naprawy samochodów osobowych. Pozwana zobowiązała się oddać lokal powodowi do używania, natomiast powód zobowiązał się uiszczać czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz korzystać z pomieszczenia zgodnie z jego przeznaczeniem.

Powód był uprawniony do korzystania z energii elektrycznej i wody, rampy wraz z dojazdem oraz do nieodpłatnego umieszczenia szyldu identyfikującego jego firmę. Zobowiązał się do utrzymywania lokalu w stanie zgodnym z wymaganiami sanitarnymi i przeciwpożarowymi oraz do niedokonywania zmian w lokalu bez pisemnej zgody pozwanej (§4 umowy).

Początkowa stawka czynszu została określona na 26 zł za 1 m 2 powierzchni (§11). Miesięczny czynsz wynosił 1.248 zł netto, powiększony o należny podatek od towarów i usług (§12). Powód był ponadto zobowiązany do ponoszenia opłat za zużytą energię elektryczną, wodę i odprowadzanie ścieków według wskazań urządzeń pomiarowych. Czynsz miał być uiszczany z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca, zgodnie z wystawioną fakturą, natomiast opłaty eksploatacyjne – do piątego dnia miesiąca na podstawie refaktur. Umowa przewidywała możliwość zmiany stawki czynszu raz w roku, między innymi odpowiednio do wskaźnika inflacji, kosztów utrzymania lokalu i rynkowych warunków najmu. Została zawarta na czas nieokreślony, z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron za uprzednim trzymiesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Obowiązywała od 15 lutego 2013 r. (§23) Najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu powód miał przekazać lokal pozwanej w stanie niepogorszonym, dokonać końcowych rozliczeń finansowych oraz opróżnić lokal w terminie 14 dni. Dla zabezpieczenia należności z umowy zastrzeżono ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu. Powód wpłacił również kaucję w wysokości 1.500 zł, która miała podlegać zwrotowi po wydaniu przedmiotu najmu, z możliwością potrącenia należności wynikających z umowy (§25).

W żadnym postanowieniu umowy strony nie zastrzegły, że jej zawarcie, wejście w życie albo obowiązek spełniania wzajemnych świadczeń zależą od przysługiwania pozwanej prawa własności lokalu, budynków albo gruntu. Umowa nie przewidywała również ustania obowiązku zapłaty czynszu w przypadku stwierdzenia, że pozwana nie jest właścicielem przedmiotu najmu, ani zobowiązania pozwanej do uzyskania w przyszłości określonego prawa rzeczowego do nieruchomości (umowa najmu z 18 stycznia 2013 r. k. 34 – 37).

Pozwana wydała powodowi lokal, a powód objął go w posiadanie i urządził w nim warsztat naprawy elektroniki samochodowej. Przez okres obowiązywania umowy korzystał z lokalu, dojazdu oraz doprowadzonych do niego mediów i prowadził w nim działalność gospodarczą. Pozwana wystawiała powodowi faktury, a powód regulował wynikające z nich należności. Do czasu powstania konfliktu w 2020 r. żadna ze stron nie kwestionowała skuteczności umowy ani sposobu wykonywania wynikających z niej podstawowych świadczeń. (bezsporne). W okresie od lutego 2013 r. do lutego 2021 r. powód zapłacił pozwanej tytułem czynszu łącznie 134.020,80 zł. Wysokość miesięcznych należności ulegała zmianom. Powód dokonywał płatności na podstawie faktur wystawianych przez pozwaną i nie zastrzegał ich zwrotu. W okresie obowiązywania najmu (...) W.nie występowało przeciwko powodowi o zapłatę czynszu za ten sam lokal ani o zwrot kwot odpowiadających świadczeniom uiszczonym przez niego pozwanej (faktury i zestawienie wpłat k. 117 - 134; okoliczności przyznane w odpowiedzi na pozew k. 161-167; przesłuchanie powoda k. 284 – 284 v znacznik 00:03:57–00:17:43).

Powód nie wcześniej niż 15 kwietnia 2020 r. uzyskał z Urzędu Dzielnicy W. (...) W. informację, że właścicielem gruntu jest (...) W., a pozwana nie dysponuje prawem własności ani prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. Pismem z 25 sierpnia 2020 r. poinformował pozwaną o uzyskanej informacji, zakwestionował jej uprawnienie do pobierania czynszu i wskazał, że zwrócił się do właściciela o uregulowanie zasad dalszego korzystania z zajmowanej powierzchni. Pomimo uzyskania tej informacji powód nadal korzystał z lokalu i regulował należności wystawiane przez pozwaną, w tym po rozwiązaniu umowy zawartej w 2013 r. (pismo powoda z 25 sierpnia 2020 r. k. 166 i 167; okoliczności przyznane).

Pismem z 11 sierpnia 2020 r. pozwana wypowiedziała umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na 30 listopada 2020 r. Po tej dacie pozwana zezwoliła powodowi na dalsze korzystanie z lokalu do 28 lutego 2021 r. na dotychczasowych zasadach. Powód korzystał z pomieszczenia i uiścił należności za grudzień 2020 r. oraz styczeń i luty 2021 r. (wypowiedzenie umowy k. 116).

Po 28 lutego 2021 r. powód nie opróżnił lokalu i pozostawił w nim sprzęt oraz przedmioty związane z prowadzoną działalnością. W marcu 2021 r. pozwana założyła dodatkową kłódkę na drzwi wejściowe i ustawiła pojazd w sposób utrudniający dostęp do lokalu. W dniu 11 marca 2021 r. powód podpisał oświadczenie, zgodnie z którym zobowiązał się zabrać rzeczy znajdujące się w pomieszczeniu do 18 marca 2021 r. Jednocześnie wyraził zgodę na naliczanie przez pozwaną kwoty po 100 zł za każdy dzień pozostawienia rzeczy w okresie od 1 do 18 marca 2021 r., a następnie po 300 zł za każdy dalszy dzień. Bezpośrednio po podpisaniu tego dokumentu powód uzyskał dostęp do części swoich rzeczy, w tym dokumentów oraz komputera. W wiadomości elektronicznej wysłanej tego samego dnia poinformował, że zabierze pozostałe rzeczy do końca marca 2021 r. Powód nie usunął jednak przedmiotów w zadeklarowanym terminie. Prowadził wówczas rozmowy z przedstawicielami (...) W. dotyczące możliwości dalszego korzystania z lokalu i liczył na zawarcie umowy bezpośrednio z właścicielem nieruchomości. Nie dysponował również innym pomieszczeniem, do którego mógłby przenieść pozostawione w lokalu urządzenia i wyposażenie.

Powód oświadczył, że pismem z 19 kwietnia 2021 r. złożył oświadczenie, że uchyla się od skutków prawnych oświadczenia z 11 marca 2021 r., twierdząc, że podpisał je pod wpływem gróźb dotyczących niewydania należących do niego rzeczy i dokumentów oraz dalszego uniemożliwiania mu dostępu do lokalu (pismo procesowe powoda z 24 kwietnia 2025 r. 392 – 396 wyrok w sprawie XVI GC 1135/23 k. 397- 408).

Powód wystąpił następnie przeciwko pozwanej z powództwem o ochronę naruszonego posiadania. Wyrokiem z 14 stycznia 2022 r., wydanym w sprawie I C 2144/21, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie przywrócił mu posiadanie lokalu przez nakazanie usunięcia kłódki z drzwi wejściowych oraz pojazdu tarasującego wejście i wydanie lokalu powodowi. Wyrokowi nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Po jego wydaniu i podjęciu czynności wykonawczych powód odzyskał dostęp do lokalu w styczniu 2022 r. Apelacja pozwanej została oddalona, a wyrok stał się prawomocny 28 września 2023 r. (wyrok w sprawie I C 2144/21 k. 183, 339- 343, pozew k. 112 - 115). Postępowanie w sprawie I C 2144/21 miało charakter posesoryjny. Jego przedmiotem było ustalenie ostatniego stanu posiadania oraz faktu jego samowolnego naruszenia. Sąd nie rozstrzygał w nim o tytule prawnym powoda lub pozwanej do lokalu ani o ważności umowy najmu z 18 stycznia 2013 r.

W okresie, w którym powód nie miał dostępu do warsztatu, nadal wykonywał usługi związane z naprawą elektroniki samochodowej, dojeżdżając do klientów oraz korzystając z pomieszczeń udostępnianych mu w innych warsztatach. Kwotę utraconych korzyści obliczył przy założeniu, że przed utratą dostępu do lokalu uzyskiwał dziennie od 400 do 700 zł, a w okresie od 8 marca 2021 r. do 20 stycznia 2022 r. tracił przeciętnie od 400 do 500 zł za każdy dzień. Na tej podstawie oszacował utracone korzyści na 130.000 zł. Powód nie wskazał konkretnych zleceń, których wykonania odmówił, ani klientów, którzy zrezygnowali z jego usług. Nie przedłożył również ewidencji przychodów, deklaracji podatkowych ani innych dokumentów księgowych pozwalających na porównanie wyników prowadzonej działalności przed marcem 2021 r., w okresie braku dostępu do lokalu i po odzyskaniu jego posiadania (korespondencja e-mail k. 188-188v, przesłuchanie powoda k. 284 – 284 v znacznik 00:14:15–00:21:51).

Po odzyskaniu lokalu powód ponownie prowadził w nim warsztat. Początkowo miał dostęp do energii elektrycznej przez całą dobę. Następnie pracownicy pozwanej zamontowali urządzenie powodujące czasowe wyłączanie energii. Prąd był dostępny w lokalu od godziny 8:00 do około 17:10, po czym następowało jego automatyczne odłączenie. Powód nie miał możliwości zawarcia odrębnej umowy z dostawcą energii, ponieważ instalacja lokalu była zasilana za pośrednictwem sieci pozostającej we władaniu pozwanej. Deklarował gotowość regulowania należności za zużytą energię. (uzasadnienie wyroku II C 661/22 k. 344 – 350).

Postanowieniem z 16 maja 2022 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie zmienił wcześniejsze postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia powoda i nakazał pozwanej przywrócenie stałego dostępu do energii elektrycznej, zakazał dokonywania dalszych odłączeń oraz nakazał usunięcie urządzeń ograniczających dostawy energii, w tym ogranicznika czasowego. Ogranicznik został usunięty 17 czerwca 2022 r. w toku postępowania zabezpieczającego. Wyrokiem z 7 września 2023 r., wydanym w sprawie II C 661/22, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie przywrócił powodowi posiadanie lokalu w zakresie dostępu do energii elektrycznej przez zobowiązanie pozwanej do zapewnienia stałego zasilania, demontażu ogranicznika oraz zaniechania dalszego odłączania instalacji. Wyrokowi nadano rygor natychmiastowej wykonalności (postanowienie z 16 maja 2022 r.; wyrok wraz z uzasadnieniem w sprawie II C 661/22 k. 182, 309 – 315, 344 - 350).

Również postępowanie II C 661/22 miało charakter posesoryjny. Rozstrzygnięcie dotyczyło ostatniego stanu posiadania lokalu w zakresie dostępu do energii elektrycznej i faktu jego naruszenia. Nie obejmowało natomiast rozstrzygnięcia o odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej, wysokości utraconych przez powoda dochodów ani doznaniu przez niego krzywdy.

Między (...) W. a pozwaną toczyło się kilka postępowań dotyczących tytułu prawnego do nieruchomości oraz rozliczeń związanych z korzystaniem z niej.

Wyrokiem z 2 sierpnia 2017 r., wydanym w sprawie II C 886/15, Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo Spółdzielni (...) przeciwko (...) W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli prowadzącego do ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków. Apelacja Spółdzielni została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 września 2020 r., wydanym w sprawie V ACa 1518/17 (wyroki wraz z uzasadnieniami k. 39 – 54, 306, 338).

Wyrokiem z 16 października 2018 r., wydanym w sprawie XXV C 120/16, Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął o roszczeniach (...) W. wobec pozwanej z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego. Sprawa obejmowała początkowo okres od 1 sierpnia 2010 r. do 31 lipca 2013 r., a po rozszerzeniu powództwa także okres od 1 sierpnia 2013 r. do 3 lipca 2015 r. Należności za część późniejszego okresu pozwana uregulowała przed zakończeniem postępowania. Wyrok został poddany kontroli instancyjnej w sprawie VI ACa 104/19, zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 1 kwietnia 2019 r. (wyroki wraz z uzasadnieniami k. 55 - 94).

Postanowieniem z 8 maja 2019 r., wydanym w sprawie II Ns 207/18, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie oddalił wniosek pozwanej o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Ustalił, że władanie nieruchomością przez pozwaną i jej poprzedników nie miało przez wymagany okres charakteru posiadania samoistnego. Apelacja pozwanej została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z 15 stycznia 2020 r. w sprawie V Ca 2169/19. Postanowieniem z 29 października 2020 r., wydanym w sprawie I CSK 331/20, Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej pozwanej do rozpoznania (orzeczenia wraz z uzasadnieniami k. 299 - 304).

Przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Woli w Warszawie pod sygnaturą I C 2242/22 toczyło się ponadto postępowanie z powództwa (...) W. przeciwko pozwanej o wydanie nieruchomości. W sprawie tej 2 czerwca 2025 r. zapadł nieprawomocny wyrok. Na datę zamknięcia rozprawy postępowanie odwoławcze nie zostało zakończone (wyrok; pisma stron k. 231, 232, 251-256, 259, k. 430 - 449).

Przedmiotem wymienionych postępowań były stosunki między właścicielem nieruchomości a pozwaną Spółdzielnią, w szczególności istnienie po stronie pozwanej prawa rzeczowego do nieruchomości, charakter jej posiadania, obowiązek rozliczenia się z właścicielem oraz obowiązek wydania nieruchomości. W żadnym z tych postępowań nie rozstrzygano o ważności umowy najmu zawartej z J. Z., wykonaniu przez pozwaną obowiązku oddania mu lokalu do używania ani o należności czynszu uiszczonego przez niego w okresie korzystania z lokalu.

W odrębnych postępowaniach gospodarczych strony pozostawały natomiast w sporze dotyczącym należności za pozostawienie przez powoda rzeczy w lokalu po ustaniu stosunku najmu.

Wyrokiem z 12 stycznia 2024 r., wydanym w sprawie VIII GC 1918/22, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie oddalił powództwo Spółdzielni o zapłatę należności naliczonych za sierpień, wrzesień i październik 2021 r. na podstawie oświadczenia powoda z 11 marca 2021 r. Na skutek apelacji Spółdzielni Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 20 października 2025 r., wydanym w sprawie XXIII Ga 1014/24, zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od J. Z. na rzecz Spółdzielni kwotę 27.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od trzech kwot po 9.000 zł. Wyrok jest prawomocny.

Sąd Okręgowy przyjął w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że powód nie wykazał, aby oświadczenie z 11 marca 2021 r. zostało złożone pod wpływem bezprawnej i poważnej groźby. Wskazał ponadto, że brak prawa własności po stronie Spółdzielni nie powodował nieważności umowy najmu, a po jej rozwiązaniu na powodzie spoczywał obowiązek zwrotu lokalu i usunięcia pozostawionych w nim rzeczy. Należności objęte notami obciążeniowymi Sąd zakwalifikował jako uzgodnione przez strony odszkodowanie umowne związane z niewykonaniem obowiązku opróżnienia lokalu (wyroki wraz z uzasadnieniami w sprawach VIII GC 1918/22 i XXIII Ga 1014/24 k. 377 – 388, 502 - 510).

Niezależnie od powyższego J. Z. wystąpił przeciwko pozwanej z powództwem o ustalenie skuteczności uchylenia się od skutków oświadczenia z 11 marca 2021 r. Wyrokiem z 26 lutego 2025 r., wydanym w sprawie XVI GC 1135/23, Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo i ustalił, że powód skutecznie uchylił się od skutków tego oświadczenia w zakresie obowiązku zapłaty kwot po 100 zł i 300 zł dziennie. Na datę zamknięcia rozprawy wyrok pozostawał nieprawomocny, a postępowanie apelacyjne nie zostało zakończone (wyrok wraz z uzasadnieniem w sprawie XVI GC 1135/23 – k. 397 - 408).

Postępowania VIII GC 1918/22, XXIII Ga 1014/24 i XVI GC 1135/23 dotyczyły skutków oświadczenia z 11 marca 2021 r. i należności powstałych po zakończeniu najmu. Nie obejmowały roszczenia o zwrot czynszu uiszczonego przez powoda w okresie wykonywania umowy z 18 stycznia 2013 r.

Pismem z 17 maja 2021 r. powód wezwał pozwaną do zwrotu kwoty 112.355,93 zł odpowiadającej czynszowi zapłaconemu w okresie sześciu lat poprzedzających wezwanie, wyznaczając termin zapłaty do 1 czerwca 2021 r. Pozwana nie spełniła żądanego świadczenia (wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem doręczenia k. 135 - 138).

Pismem z 26 października 2022 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy (...)poinformował powoda, że Miasto (...) W.jest właścicielem działek nr (...) z obrębu (...) oraz posadowionych na nich budynków. Wskazano również, że przeciwko pozwanej toczy się postępowanie o wydanie nieruchomości w sprawie I C 2242/22. Powoda wezwano do podania powierzchni zajmowanego pomieszczenia i daty rozpoczęcia korzystania z niego, zastrzegając, że pismo nie potwierdza tytułu prawnego do dalszego zajmowania nieruchomości, a od chwili jego otrzymania posiadanie nie może być uznawane za oparte na dobrej wierze (k. 195).

W piśmie z 28 października 2022 r. Zastępca Burmistrza Dzielnicy W.poinformował powoda, że wydzierżawienie mu zajmowanej powierzchni nie jest obecnie możliwe, ponieważ nieruchomość pozostaje w posiadaniu pozwanej, a Miasto nie może zapewnić powodowi swobodnego korzystania z lokalu. Jednocześnie wskazano, że wobec braku możliwości zapewnienia takiego korzystania ZGN nie znajduje podstaw do obciążania powoda opłatami za bezumowne korzystanie z gruntu. Roszczenia Miasta wobec pozwanej miały być dochodzone w postępowaniach o zapłatę i o wydanie nieruchomości (pisma k. 193 – 194, 201-202).

Powyższe ustalenia Sąd poczynił przede wszystkim na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach, w szczególności umowy najmu, faktur i zestawienia wpłat, korespondencji stron, pism Miasta (...) W. oraz odpisów orzeczeń wydanych w postępowaniach dotyczących nieruchomości i sporów pomiędzy stronami. Dokumenty te nie były kwestionowane co do autentyczności, a ich treść była spójna w zakresie daty zawarcia i warunków umowy, okresu korzystania z lokalu, wysokości spełnionych świadczeń, wypowiedzenia najmu oraz przebiegu postępowań sądowych. Nie ujawniły się podstawy do odmowy im wiarygodności.

Korespondencja z 2020 r. miała natomiast szczególne znaczenie dla ustalenia chwili, w której powód dysponował wiedzą o braku tytułu prawnego pozwanej do gruntu. Z pisma Miasta z 15 kwietnia 2020 r. oraz pisma powoda z 25 sierpnia 2020 r. wynikało jednoznacznie, że znał on tę okoliczność i już wówczas kwestionował prawo pozwanej do pobierania czynszu.

Odpisy prawomocnych orzeczeń stanowiły dowód ich treści, przedmiotu rozpoznania oraz wynikających z nich skutków procesowych. Sąd nie traktował natomiast wszystkich ustaleń i ocen zamieszczonych w uzasadnieniach tych orzeczeń jako wiążących w niniejszej sprawie. Zakres związania poszczególnymi rozstrzygnięciami wymagał odrębnej oceny prawnej. Dotyczyło to zwłaszcza wyroków posesoryjnych, które potwierdzały naruszenie posiadania oraz treść udzielonej powodowi ochrony, lecz nie rozstrzygały o prawie własności, ważności umowy najmu ani o istnieniu i wysokości szkody. Wyrok w sprawie XVI GC 1135/23 uwzględniono jako dokument potwierdzający wydanie określonego rozstrzygnięcia, nie zaś jako prejudykat, ponieważ nie był on prawomocny.

Sąd Okręgowy przesłuchał w sprawie strony w trybie art. 299 k.p.c. (przesłuchanie powoda k. 284 – 284 v znacznik 00:03:57 -00:17:43, przesłuchanie V. L. za pozwaną Spółdzielnię k. 285 – 285v znacznik 00:23:07 – 00:43:23).

Zeznania stron były zgodne co do podstawowych elementów wieloletniej współpracy. J. Z. i V. L. potwierdzili zawarcie umowy, wydanie lokalu, regularne wystawianie faktur i zapłatę czynszu, wykorzystywanie pomieszczenia do działalności gospodarczej oraz wypowiedzenie najmu. Zbieżnie przedstawili również, że Spółdzielnia od wielu lat administrowała zespołem budynków i wynajmowała znajdujące się w nim pomieszczenia, a równocześnie podejmowała działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości. W tej części ich zeznania znajdowały potwierdzenie w dokumentach i zasługiwały na wiarę.

Sąd dał wiarę zeznaniom powoda w zakresie faktycznego sposobu korzystania z lokalu, regularnego opłacania należności, pozostawienia w nim narzędzi po ustaniu najmu, odzyskania dostępu na podstawie wyroku posesoryjnego oraz późniejszych ograniczeń w dostawie energii elektrycznej. Okoliczności te odpowiadały treści dokumentów i prawomocnych rozstrzygnięć. Za wiarygodne należało uznać również przyznanie przez powoda, że w okresie braku dostępu do warsztatu nie zaprzestał całkowicie działalności, lecz wykonywał usługi u klientów i w innych warsztatach (00:17:43–00:21:50). W tym zakresie zeznania powoda działały częściowo na jego niekorzyść, co dodatkowo przemawiało za ich szczerością.

Nie zasługiwały natomiast na wiarę twierdzenia powoda, że dopiero w 2022 r. uzyskał wiedzę o braku tytułu prawnego pozwanej. Podczas przesłuchania sam wskazał, że informację o posiadaniu nieruchomości przez Spółdzielnię bez tytułu prawnego uzyskał już w 2019 r. (00:03:57–00:09:19). Niezależnie od tej rozbieżności jego wiedzę najpóźniej w 2020 r. potwierdzała korespondencja z Miastem i Spółdzielnią, a najpóźniej w listopadzie 2021 r. także treść pozwu. Oceny tej nie zmieniało późniejsze powołanie się przez powoda na pismo Miasta z 26 października 2022 r. (k. 195).

Zeznania powoda nie dawały również podstaw do ustalenia rozmiaru utraconych korzyści. Podane wartości od 400 do 700 zł dziennego dochodu przed utratą lokalu oraz od 400 do 500 zł dziennej straty miały charakter szacunkowy i nie zostały powiązane z konkretnymi zleceniami ani dokumentacją księgową (00:17:43–00:21:50). Powód przyznał zarazem, że nadal wykonywał usługi poza lokalem. Nie przedstawił danych pozwalających oddzielić przychód od dochodu ani ustalić rzeczywistej różnicy pomiędzy wynikiem osiąganym przed spornymi zdarzeniami i w okresie późniejszym. Jego zeznania potwierdzały zatem co najwyżej występowanie utrudnień w prowadzeniu działalności, lecz nie powstanie szkody w wysokości 130 000 zł. Także twierdzenie o uszkodzeniu sterownika o wartości 7 000 zł i koszcie programowania wynoszącym około 50 euro pozostało odosobnione (00:09:20–00:14:14). Powód nie przedstawił faktury zakupu, rachunku za naprawę lub programowanie, dokumentacji technicznej ani potwierdzenia rozliczenia z klientem. Powód nie przedłożył również dokumentacji medycznej wskazującej, że wydarzenia związane z dostępem do lokalu albo energii elektrycznej spowodowały pogorszenie jego stanu zdrowia (przesłuchanie powoda k. 284 – 284 v znacznik 00:03:57–00:09:20; akta sprawy). Na podstawie samego zeznania nie można było ustalić ani faktu i przyczyny uszkodzenia, ani wysokości poniesionej straty czy też uszczerbku zdrowotnego.

Zeznania V. L. były wiarygodne w części dotyczącej historii sprawowania przez Spółdzielnię zarządu nad nieruchomością, wynajmowania znajdujących się w niej pomieszczeń, ponoszenia opłat na rzecz Miasta i podatku od nieruchomości oraz wieloletnich starań o uregulowanie tytułu prawnego (00:23:07–00:39:15). Znajdowały one oparcie w dokumentach oraz w przebiegu postępowań sądowych. Sąd dał również wiarę jego wyjaśnieniu, że przedstawiciele Spółdzielni traktowali budynki jako jej własność i podejmowali działania zmierzające do potwierdzenia tego przekonania. Zeznanie to opisywało stan świadomości przedstawiciela pozwanej, nie mogło jednak stanowić podstawy ustalenia tytułu własności sprzecznie z prawomocnymi orzeczeniami.

Sąd odmówił natomiast wiary zeznaniom przedstawiciela pozwanej w zakresie, w jakim twierdził on, że powód dobrowolnie opuścił lokal, nikt nie ograniczał mu dostępu, a Spółdzielnia nie ingerowała w sposób korzystania z pomieszczenia. Twierdzenia te pozostawały w sprzeczności z prawomocnymi wyrokami w sprawach I C 2144/21 i II C 661/22, którymi nakazano przywrócenie powodowi posiadania lokalu oraz nieograniczonego dostępu do energii elektrycznej. Wiążąca treść tych rozstrzygnięć nie pozwalała przyjąć przeciwnej wersji zdarzeń.

Wypowiedzi stron zawierające ocenę ważności umowy, skuteczności jej wypowiedzenia, przysługiwania własności budynków, nienależnego charakteru czynszu albo prawidłowości działań podejmowanych po ustaniu najmu nie stanowiły zeznań o faktach, lecz prezentację stanowisk procesowych. Nie mogły zatem zastąpić samodzielnej oceny prawnej Sądu.

Wnioski o dopuszczenie dowodów z opinii biegłego z zakresu rachunkowości oraz biegłego psychiatry nie mogły uzupełnić braków materiału źródłowego wobec powyższego zostały pomięte postanowieniem z 9 czerwca 2026 r. (protokół k. 532 znacznik 00:09:04). Biegły z zakresu rachunkowości nie mógł ustalić wysokości utraconego zysku bez dokumentów obrazujących przychody, koszty oraz konkretne niezrealizowane zlecenia, natomiast biegły psychiatra nie mógł dopiero poszukiwać rozstroju zdrowia przy braku dokumentacji leczenia i skonkretyzowanych twierdzeń o jego objawach. Wniosek o przesłuchanie świadka V. Z. także był bezprzedmiotowy, gdyż mógłby pozwolić jedynie na ustalenie czy powód poniósł szkodę, ale ni na skonkretyzowanie jej wysokości. Dowody te nie służyłyby wyjaśnieniu okoliczności wymagających wiadomości specjalnych, lecz zastąpieniu dowodów, których powód nie przedstawił. Nie było również podstaw do przesłuchania uzupełniającego stron – zostały one szczegółowo przesłuchane na terminie co do okoliczności zawarcia i sposobu wykonywania umowy sposobu korzystania z lokalu, utrudnień w prowadzeniu działalności oraz rodzaju i wysokości dochodzonych roszczeń. Po przeprowadzeniu tego dowodu nie pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia, strona także nie wskazała takowych w swoim wniosku. Dodatkowo dowód z zeznań stron ma charakter subsydiarny w świetle art. 299 k.p.c. i nie służy powtarzaniu złożonych zeznań ani uzupełniania braków w materialne dowodowym, w szczególności braku dokumentów pozwalających zweryfikować wysokość utraconych dochodów, wartość uszkodzonego urządzenia czy wystąpienie uszczerbku na zdrowiu. Ponowne przesłuchanie powoda nie mogło zastąpić takich dowodów, i prowadziłoby jedynie do zbędnego przedłużania postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Poza sporem pozostawało, że strony zawarły 18 stycznia 2013 r. umowę najmu lokalu użytkowego, pozwana wydała powodowi lokal i przez cały okres obowiązywania umowy zapewniała mu możliwość korzystania z niego, zaś powód lokal wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej i uiszczał uzgodniony czynsz oraz opłaty. Niesporne było również, że pozwana nie była właścicielem gruntu, na którym znajduje się lokal, ani jego użytkownikiem wieczystym. Spór dotyczył natomiast tego, czy brak po stronie pozwanej tytułu rzeczowego do nieruchomości powodował nieważność umowy najmu albo nienależność pobranego czynszu, a także tego, czy zdarzenia po ustaniu najmu uzasadniały odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej wobec powoda.

Żądanie ustalenia, że kwoty zapłacone pozwanej stanowiły świadczenie nienależne, nie mogło zostać uwzględnione już z uwagi na brak interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. Interes prawny zachodzi wówczas, gdy wyrok ustalający usuwa istniejącą niepewność co do prawa lub stosunku prawnego, a powód nie może uzyskać pełniejszej ochrony w drodze dalej idącego powództwa. Jeżeli możliwe jest dochodzenie świadczenia wynikającego z kwestionowanego stosunku prawnego, co do zasady brak jest potrzeby udzielania ochrony wyłącznie przez ustalenie. Taki kierunek wykładni przyjął Sąd Najwyższy między innymi w wyroku z 2 lipca 2015 r., V CSK 640/14.

W tej sprawie powód równocześnie dochodził zwrotu wszystkich kwot, które uznawał za nienależne. Rozstrzygnięcie o żądaniu zapłaty wymagało zbadania istnienia podstawy prawnej świadczeń, a zatem usuwało niepewność, na którą powód się powoływał, i zapewniało mu dalej idącą ochronę. Żądanie ustalenia nie obejmowało żadnych innych, przyszłych skutków umowy, które nie mogłyby zostać rozstrzygnięte w sprawie o zapłatę. Zmierzało ponadto do ustalenia kwalifikacji prawnej spełnionych już świadczeń, a nie odrębnego prawa lub stosunku prawnego wymagającego samodzielnej ochrony. Z tych przyczyn żądanie oparte na art. 189 k.p.c. było bezzasadne.

Nie było również podstaw do przyjęcia nieważności umowy najmu. Stosownie do art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest stosunkiem obligacyjnym. Przepis ten nie uzależnia ważności umowy od przysługiwania wynajmującemu prawa własności ani innego prawa rzeczowego do przedmiotu najmu. Dla wykonania podstawowego obowiązku wynajmującego konieczne jest natomiast, aby miał on faktyczną możliwość oddania rzeczy najemcy i zapewnienia mu korzystania z niej w zakresie wynikającym z umowy. Stanowisko to jest utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym w wyroku z 14 kwietnia 1961 r., 3 CR 806/60, oraz w wyroku z 11 marca 1999 r., III CKN 198/98.

Pozwana taką możliwość posiadała i wykonała swoje świadczenie. Wydała powodowi oznaczony lokal, udostępniła media i przez niemal osiem lat umożliwiała wykorzystywanie lokalu zgodnie z jego gospodarczym przeznaczeniem. Powód w tym okresie faktycznie prowadził w lokalu działalność. Nie twierdził, aby w czasie objętym żądaniem zwrotu czynszu Miasto (...) W.pozbawiło go korzystania z lokalu albo zażądało od niego zapłaty za to samo korzystanie. Świadczenie pozwanej nie było zatem ani niemożliwe, ani pozorne.

Odmiennego wniosku nie uzasadniał § 1 umowy, w którym pozwana oświadczyła, że jest właścicielem zespołu budynków położonych przy al. (...) w W.. Oświadczenie to nie zostało ukształtowane jako warunek zawieszający skuteczność umowy, gwarancja określonego stanu prawnego ani przesłanka obowiązku zapłaty czynszu. Umowa nie zawierała postanowienia, zgodnie z którym wyłącznie własność lokalu lub gruntu po stronie pozwanej uprawniała ją do pobierania czynszu. Z jej treści wynikało natomiast jednoznacznie, że wzajemnymi świadczeniami stron były oddanie powodowi określonego lokalu do używania i zapłata umówionego czynszu. Oba świadczenia zostały spełnione.

Nieprawdziwość oświadczenia dotyczącego tytułu prawnego nie prowadziła sama przez się do nieważności umowy na podstawie art. 58 § 1 albo 2 k.c. Umowa nie była sprzeczna z ustawą i nie zmierzała do obejścia przepisu, który zastrzegałby możliwość wynajęcia rzeczy wyłącznie dla jej właściciela. Nie można było również uznać, że sama treść lub cel umowy naruszały zasady współżycia społecznego. Powód otrzymał bowiem dokładnie takie świadczenie, jakie strony przewidziały, i korzystał z niego w działalności gospodarczej. Art. 5 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy nieważności czynności prawnej ani roszczenia o zwrot spełnionego świadczenia.

Rozliczenia pomiędzy Miastem (...) W. jako właścicielem nieruchomości a Spółdzielnią jako jej posiadaczem należały do odrębnego stosunku prawnego. Roszczenia właściciela o wydanie nieruchomości, wynagrodzenie za korzystanie z niej oraz rozliczenie pożytków podlegają ocenie na podstawie przepisów prawa rzeczowego, w szczególności art. 224, art. 225 i art. 230 k.c. To, czy i w jakim zakresie pozwana ma obowiązek rozliczyć z właścicielem korzyści uzyskane z nieruchomości, nie znosi zobowiązania powoda wynikającego z ważnie zawartej i wykonanej umowy najmu. Ewentualne roszczenie właściciela wobec pozwanej nie przekształca czynszu zapłaconego przez najemcę za rzeczywiście uzyskane korzystanie w świadczenie pozbawione podstawy prawnej. Powód nie wykazał też, aby Miasto dochodziło od niego zapłaty za ten sam okres i ten sam zakres korzystania, wobec czego podnoszone przez niego ryzyko podwójnego obciążenia miało charakter hipotetyczny.

Prawomocne orzeczenia zapadłe w sporach pomiędzy Miastem (...) W.a pozwaną nie pozostawały w relacji instancyjnej do niniejszej sprawy i nie rozstrzygały o ważności umowy zawartej przez strony ani o obowiązku zwrotu powodowi czynszu. Wyroki w sprawach II C 886/15 i V ACa 1518/17 (k. 306 ) dotyczyły żądania ustanowienia na rzecz pozwanej prawa użytkowania wieczystego i przeniesienia własności budynków. Wyroki w sprawach XXV C 120/16 (k. 95 – 102) i VI ACa 104/19 odnosiły się do wynagrodzenia należnego właścicielowi od posiadacza nieruchomości, natomiast postanowienia w sprawach II Ns 207/18 (k. 103 – 110) i V Ca 2169/19 dotyczyły zasiedzenia. Orzeczenia te określały sytuację prawnorzeczową pozwanej względem właściciela, lecz nie przesądzały, że obligacyjna umowa najmu zawarta z powodem była nieważna. Powód nie był stroną tych postępowań, a ich przedmiot nie obejmował jego rozliczeń z pozwaną.

Zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. prawomocne orzeczenie wiąże strony, sąd, który je wydał, oraz inne sądy i organy w granicach rozstrzygnięcia. Powaga rzeczy osądzonej określona w art. 366 k.p.c. obejmuje to, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia pomiędzy tymi samymi stronami. Związanie dotyczy przede wszystkim sentencji, zaś uzasadnienie służy ustaleniu jej rzeczywistego zakresu i koniecznych podstaw. Nie oznacza ono przenoszenia do innej sprawy wszystkich ocen dowodów i wypowiedzi prawnych zawartych w motywach orzeczenia. Podobnie zakres art. 365 § 1 k.p.c. wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 1 kwietnia 2011 r., II PK 248/10.

Z tego względu prawomocne wyroki posesoryjne w sprawach I C 2144/21 i II C 661/22 wiązały w zakresie nakazanego przywrócenia posiadania lokalu i dostępu do energii elektrycznej oraz stwierdzonego naruszenia posiadania. Stosownie jednak do art. 478 k.p.c. w procesie posesoryjnym sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając prawa do rzeczy ani dobrej wiary pozwanego. Wyroki te nie rozstrzygały zatem o własności nieruchomości, ważności umowy najmu, podstawie prawnej do korzystania z nieruchomości przez powoda, istnieniu szkody powoda, jej wysokości ani o normalnym związku przyczynowym.

Inne znaczenie miał prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 20 października 2025 r., XXIII Ga 1014/24, wydany w postępowaniu odwoławczym od wyroku w sprawie VIII GC 1918/22. Wyrokiem tym zasądzono od J. Z. na rzecz Spółdzielni (...) 27 000 zł z odsetkami, należne na podstawie oświadczenia z 11 marca 2021 r. dotyczącego opłat za pozostawienie rzeczy po ustaniu najmu. W niniejszym postępowaniu nie można było zatem przyjąć, że w zakresie świadczeń objętych tamtą sentencją zobowiązanie nie istniało wskutek skutecznego uchylenia się przez powoda od oświadczenia woli. Wyrok ten nie rozstrzygał bezpośrednio o zwrocie czynszu za okres obowiązywania najmu ani o wszystkich przesłankach obecnie dochodzonych roszczeń deliktowych, lecz potwierdzał, że sam brak własności nieruchomości po stronie pozwanej nie niweczył stosunków obligacyjnych łączących strony. Przesądził także o braku podstawy prawnej do korzystania przez powoda z nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu. Odmienne rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w Warszawie z 26 lutego 2025 r., XVI GC 1135/23, nie było prawomocne i nie mogło wywoływać skutku określonego w art. 365 § 1 k.p.c. ani podważać prawomocnego wyroku wydanego następnie w sprawie XXIII Ga 1014/24.

Powód nie mógł również skutecznie wyeliminować umowy najmu przez powołanie się na błąd lub podstęp. Zgodnie z art. 84 § 1 i 2 k.c. uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jest dopuszczalne na warunkach wskazanych w tym przepisie, jeżeli błąd dotyczył treści czynności prawnej i był istotny. W razie podstępnego wywołania błędu art. 86 § 1 k.c. łagodzi te wymagania, nie zwalnia jednak osoby powołującej się na podstęp z obowiązku wykazania świadomego i celowego działania drugiej strony zmierzającego do wywołania albo utrzymania błędnego wyobrażenia. Stosownie do art. 88 § 2 k.c. uprawnienie do uchylenia się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu wygasa z upływem roku od jego wykrycia.

Późniejsze oświadczenie powoda o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli z 18 stycznia 2013 r. zostało złożone już po wygaśnięciu tego uprawnienia. Najpóźniej w chwili wniesienia pozwu 26 listopada 2021 r. powód znał wszystkie okoliczności, z których wywodził błąd. W pozwie twierdził bowiem, że pozwana nie była właścicielem nieruchomości, świadomie podała nieprawdę i podstępnie wprowadziła go w błąd, a na potwierdzenie tych twierdzeń powołał prawomocne orzeczenia zapadłe przed wniesieniem pozwu. Nie można zatem przyjąć, że dopiero pismo Miasta z 26 października 2022 r. ujawniło mu okoliczność, na której oparł uchylenie się od skutków umowy. Pismo to mogło co najwyżej dostarczyć dalszych informacji o kolejnych postępowaniach, lecz nie zapoczątkowało wiedzy powoda o braku tytułu prawnego pozwanej. Termin z art. 88 § 2 k.c. miał charakter zawity, a po jego upływie uprawnienie wygasło.

Niezależnie od uchybienia terminowi powód nie wykazał podstępu w rozumieniu art. 86 § 1 k.c. Samo zamieszczenie w umowie niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym oświadczenia o własności nie dowodzi jeszcze, że przedstawiciele pozwanej działali ze świadomym zamiarem wywołania u powoda błędu w celu skłonienia go do zawarcia umowy. Nadto mogłoby rodzic obowiązek odszkodowawczy w razie dochodzenia od powoda roszczeń przez właściciela nieruchomości. Pozwana podejmowała działania zmierzające do uregulowania swojego tytułu do nieruchomości i dochodziła związanych z tym roszczeń w postępowaniach sądowych. Postępowania te zakończyły się dla niej niekorzystnie, lecz ich wynik nie stanowił dowodu podstępnego zamiaru istniejącego w styczniu 2013 r. Zachowanie powoda po uzyskaniu wiedzy o sporze prawnym również nie potwierdzało, aby własność po stronie pozwanej była okolicznością rozstrzygającą o zawarciu i wykonywaniu najmu. Powód nadal korzystał z lokalu, regulował należności i zabiegał o możliwość pozostania w nim także po wypowiedzeniu umowy.

W konsekwencji czynsz i opłaty uiszczone przez powoda nie stanowiły świadczenia nienależnego. Zgodnie z art. 405 w związku z art. 410 § 1 k.c. obowiązek zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia obejmuje również świadczenie nienależne. Stosownie do art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli spełniający je nie był w ogóle zobowiązany albo nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, jeżeli podstawa świadczenia odpadła, zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty albo czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po jego spełnieniu.

Żadna z tych sytuacji nie wystąpiła. Powód był zobowiązany do zapłaty czynszu na podstawie ważnej umowy, świadczył na rzecz swojego wierzyciela, a pozwana spełniała odpowiadające czynszowi świadczenie przez oddanie lokalu i zapewnienie możliwości jego używania. Podstawa świadczeń nie odpadła wskutek późniejszych rozstrzygnięć sporów pozwanej z Miastem ani wskutek wypowiedzenia najmu. Wygaśnięcie stosunku najmu działało na przyszłość i nie usuwało podstawy prawnej czynszu należnego za okres, w którym umowa była wykonywana. Nie zachodził również przypadek nieosiągnięcia celu świadczenia, skoro gospodarczy cel obu stron został zrealizowany: powód korzystał z lokalu, a pozwana otrzymywała umówiony czynsz. Brak roszczenia głównego czynił bezprzedmiotowym szczegółowe rozpoznawanie zarzutu przedawnienia, ponieważ przedawnić może się jedynie istniejące roszczenie.

Bezzasadne było także żądanie 130 000 zł tytułem utraconych korzyści. Odpowiedzialność przewidziana w art. 415 k.c. wymaga łącznego wykazania bezprawnego i zawinionego działania albo zaniechania sprawcy, szkody oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy tym działaniem a szkodą, stosownie do art. 361 § 1 i 2 k.c. Ciężar udowodnienia wszystkich tych przesłanek obciążał powoda na podstawie art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. Samo wykazanie naruszenia posiadania nie przesądza jeszcze o powstaniu szkody ani o jej wysokości.

W odniesieniu do utraconych korzyści konieczne jest wykazanie z wysokim prawdopodobieństwem, że gdyby nie zdarzenie przypisywane pozwanemu, określone korzyści rzeczywiście zostałyby osiągnięte. Szkoda nie może opierać się na możliwości czysto hipotetycznej. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy między innymi w wyroku z 24 sierpnia 2007 r., V CSK 174/07.

Powód ograniczył uzasadnienie kwoty 130 000 zł do przemnożenia przyjętej przez siebie liczby 325 dni przez kwotę 400 zł. Nie przedstawił ksiąg podatkowych, ewidencji przychodów, deklaracji podatkowych, zestawienia kosztów, dokumentów księgowych ani danych o wynikach przedsiębiorstwa z okresów poprzedzających zdarzenie. Nie wskazał konkretnych zleceń, których nie mógł wykonać, klientów, którzy zrezygnowali z jego usług, ani marży, jaką uzyskałby po odliczeniu kosztów działalności. Podawana przez niego kwota dziennego przychodu nie była równoznaczna z utraconym zyskiem. Co więcej, z materiału dowodowego wynikało, że w okresie braku dostępu do lokalu powód nadal wykonywał prace u klientów i w innych warsztatach. Nie wykazano zatem ani przerwy w całej działalności, ani różnicy pomiędzy hipotetycznym dochodem, który powód osiągnąłby bez naruszenia, a dochodem rzeczywiście uzyskanym.

Wniosku tego nie mogła zmienić opinia biegłego z zakresu rachunkowości. Zadaniem biegłego jest ocena wiadomości specjalnych na podstawie faktów i danych udowodnionych przez strony, a nie tworzenie brakującego materiału źródłowego ani poszukiwanie za stronę konkretnych utraconych transakcji. Przy braku dokumentacji dotyczącej wyników działalności i utraconych zleceń biegły mógłby jedynie powtórzyć hipotetyczne założenia powoda.

Nie zachodziły również podstawy do zastosowania art. 322 k.p.c. Przepis ten pozwala sądowi oszacować wysokość odszkodowania dopiero wtedy, gdy samo istnienie szkody zostało wykazane, a ścisłe udowodnienie jej wysokości jest niemożliwe albo nader utrudnione. Nie służy on usuwaniu skutków niewykonania przez stronę obowiązku przedstawienia dostępnych dowodów ani zastępowaniu dowodu co do istnienia szkody i związku przyczynowego. Taką wykładnię przyjął Sąd Najwyższy między innymi w wyroku z 4 października 2007 r., V CSK 188/07. W tej sprawie powód nie wykazał, że utracił konkretny zysk, a nie jedynie że wskutek konfliktu z pozwaną prowadzenie działalności było utrudnione.

Powód nie wykazał aby miał skuteczne względem pozwanej prawo do władania nieruchomością po wypowiedzeniu mu najmu, a także aby całość deklarowanej straty pozostawała normalnym następstwem działań pozwanej. Umowa została skutecznie wypowiedziana ze skutkiem na 30 listopada 2020 r., a po dodatkowym okresie korzystania powód był zobowiązany opróżnić i zwrócić lokal. Z prawomocnego wyroku w sprawie XXIII Ga 1014/24 wynika, że nie wyeliminował skutecznie zobowiązania z 11 marca 2021 r. dotyczącego usunięcia rzeczy i opłat za ich pozostawienie. W tamtym postępowaniu oceniono także, że nieusunięcie rzeczy wiązało się z brakiem innego miejsca do ich przechowania oraz oczekiwaniem na możliwość zawarcia umowy z Miastem. Okoliczności te, podobnie jak dalsze wykonywanie usług poza lokalem, wykluczały przypisanie pozwanej całej hipotetycznej utraty dochodu przy zastosowaniu art. 361 § 1 k.c. Również twierdzenia o uszkodzeniu sterownika i kosztach jego programowania nie zostały poparte rachunkiem, fakturą, dokumentacją naprawy ani innym dowodem pozwalającym ustalić samo uszkodzenie, jego przyczynę i wartość.

Nie zasługiwało na uwzględnienie również żądanie 35 000 zł określone przez powoda jako zadośćuczynienie za nękanie. Art. 415 k.c. stanowi ogólną podstawę naprawienia szkody majątkowej, lecz nie tworzy samodzielnego roszczenia o zadośćuczynienie za każdą dolegliwość wywołaną bezprawnym zachowaniem. Naprawienia krzywdy można żądać wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie, w szczególności na podstawie art. 445 k.c. w razie uszkodzenia ciała lub wywołania rozstroju zdrowia albo na podstawie art. 448 k.c. w związku z art. 23 i art. 24 k.c. w razie zawinionego naruszenia skonkretyzowanego dobra osobistego.

Powód nie wskazał dobra osobistego, którego naruszenie miałoby uzasadniać dochodzoną kwotę, ani nie wykazał rozstroju zdrowia. Określenie zachowania pozwanej jako „nękania” nie zastępowało wskazania chronionego dobra, sposobu jego naruszenia, winy sprawcy oraz rodzaju i rozmiaru krzywdy. Powód nie przedstawił dokumentacji medycznej, informacji o leczeniu, terapii, przyjmowaniu leków ani innych danych pozwalających ustalić wystąpienie zaburzeń zdrowotnych i ich związek z działaniami pozwanej. Wyroki przywracające posiadanie lokalu i dostęp do energii potwierdzały naruszenie posiadania, ale nie przesądzały naruszenia zdrowia, godności lub innego dobra osobistego ani rozmiaru krzywdy.

Dowód z opinii biegłego psychiatry nie mógł służyć poszukiwaniu dopiero ewentualnej szkody niemajątkowej. Biegły może oceniać przedstawione i udowodnione okoliczności wymagające wiadomości specjalnych, nie może natomiast zastępować strony w wykazaniu faktów stanowiących podstawę roszczenia. Przy braku jakiejkolwiek dokumentacji leczenia i konkretnych twierdzeń o objawach oraz ich następstwach przeprowadzenie takiego dowodu nie prowadziłoby do ustalenia przesłanek odpowiedzialności pozwanej.

Niezależnie od braku podstaw do zwrotu należności głównej, nieprawidłowe było również żądanie 91 795,33 zł skapitalizowanych odsetek maksymalnych za opóźnienie. Z art. 481 § 1 i 2 k.c. wynika, że w razie braku oznaczenia przez strony wyższej stopy należą się odsetki ustawowe za opóźnienie. Art. 481 § 2 1 k.c. określa jedynie najwyższą dopuszczalną wysokość odsetek za opóźnienie i nie stanowi samoistnej podstawy do naliczania ich w maksymalnej wysokości. Strony nie uzgodniły, że pozwana będzie zobowiązana do zapłaty takich odsetek powodowi.

Roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego ma charakter bezterminowy i staje się wymagalne po wezwaniu dłużnika do zapłaty zgodnie z art. 455 k.c. Odsetki za opóźnienie nie mogłyby więc być naliczane automatycznie od dat poszczególnych wpłat czynszu, lecz dopiero od chwili popadnięcia pozwanej w opóźnienie po skutecznym wezwaniu do zwrotu. Skoro jednak roszczenie o zwrot czynszu nie istniało, nie powstało także roszczenie o odsetki, a art. 482 § 1 k.c. nie mógł uzasadniać dalszych odsetek od nieistniejącej należności odsetkowej.

Sąd Okręgowy dostrzega, że działania pozwanej podjęte po zakończeniu umowy, w szczególności pozbawienie powoda dostępu do lokalu, a następnie ograniczanie możliwości korzystania z energii elektrycznej, mogły wywołać u niego uzasadnione poczucie krzywdy i rozgoryczenia. Odczucia te są tym bardziej zrozumiałe, że powód przez wiele lat prowadził w tym miejscu działalność gospodarczą, przechowywał tam potrzebne mu narzędzia i urządzenia, a odzyskanie niezakłóconego dostępu do lokalu wymagało podjęcia przez niego kolejnych działań prawnych. Sąd nie bagatelizuje zatem trudności, z którymi powód musiał się mierzyć, ani emocji związanych z postępowaniem przedstawicieli Spółdzielni.

Okoliczności te nie mogły jednak stanowić podstawy do zwrotu czynszu zapłaconego przez powoda w okresie obowiązywania umowy. Przez ten czas lokal został mu udostępniony i był wykorzystywany zgodnie z umówionym przeznaczeniem, a więc powód otrzymał świadczenie, za które uiszczał czynsz. Uwzględnienie jego żądania oznaczałoby w istocie, że korzystał z lokalu przez kilka lat nieodpłatnie, mimo że pozwana wywiązywała się wówczas z podstawowego obowiązku wynikającego z umowy. Prowadziłoby to de facto do wzbogacenia powoda, a nie jedynie do naprawienia doznanej przez niego niesprawiedliwości.

Odrębną kwestią pozostają rozliczenia pomiędzy Spółdzielnią a (...) W.jako właścicielem nieruchomości. To Miastu, a nie powodowi, mogą przysługiwać roszczenia związane z korzystaniem przez pozwaną z nieruchomości i pobieraniem z niej pożytków. Spór dotyczący tytułu prawnego pozwanej nie powoduje natomiast, że czynsz uiszczony przez powoda za rzeczywiście udostępniony i używany lokal staje się świadczeniem nienależnym. Rozgoryczenie powoda jest zatem zrozumiałe, lecz samo poczucie, że został potraktowany niesprawiedliwie, nie może zastąpić prawnej podstawy dochodzonego roszczenia. Dlatego też, mimo dostrzeżenia sytuacji powoda, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia powództwa.

Z tych wszystkich względów powództwo, zarówno w zakresie żądania ustalenia i zwrotu kwot uiszczonych na podstawie umowy najmu, jak i w zakresie odszkodowania, zadośćuczynienia oraz należności odsetkowych, podlegało oddaleniu w całości, o czym Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 108 §1 zdanie pierwsze k.p.c. w zw. z art. 98 §1 i 1 1 k.p.c. Wobec oddalenia powództwa w całości powód należało uznać za stronę przegrywającą proces a zatem zobowiązaną od zwrotu przeciwnikowi poniesionych kosztów. Na zasądzoną kwotę złożyła się opłata za zastępstwo procesowe wykonywane przez radcę prawnego w wysokości 10.800 zł obliczona na podstawie §2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z 22 października 2015 r. (tj. z dnia 24 sierpnia 2023 r. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935) oraz 17 zł opłaty skarbowej (k. 498). Z tych przyczyn Sąd Okręgowy postanowił jak w sentencji w punkcie 2.

sędzia Piotr Królikowski