descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 184/ 24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 22 lipca 2026 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Janusz Supiński

Protokolant: Katarzyna Kucharska

Sygn. akt . I C 184/24

Uzasadnienie

Powód (...) Sp. z o.o. w T. wniósł o zwolnienie służebności gruntowej ustanowionej na nieruchomości położonej w E., składającej się z działek oznaczonych (...) (która to (...) została podzielona na (...) – która to (...) została podzielona na (...)) o powierzchni łącznej (...) ha obręb (...) E., objętej (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej (...) o powierzchni (...) ha położonej w miejscowości E., zapisanej w (...) poprzez ograniczenie wykonywania tej służebności wyłącznie do działek oznaczonych (...)7 oraz o zwolnienie z w/w służebności działek oznaczonych (...)5 (...). Nadto powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów procesu. W uzasadnieniu powód podniósł, że pozwanemu, jako właścicielowi nieruchomości zapisanej w (...) przysługuje służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz położenia wszelkich instalacji przez grunt obciążony urządzonymi ciągami pieszo-jezdnymi i drogami dojazdowymi wewnętrznymi w celu dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość obciążoną zaś stanowiły pierwotnie działki oznaczone (...). Działka nr (...) została podzielona na działki (...), następnie działka (...) została podzielona na (...). Wskutek tych podziałów powstały nowe ciągi pieszo-jezdne, przy czym obecnie powstałe działki nr (...) (...) utraciły całkowicie znaczenie dla służebnika.

Pozwany – M. A. – nie uznał roszczenia powoda i wniósł o jego oddalenie w całości na koszt powoda. W uzasadnieniu pozwany potwierdził wprawdzie zarówno istnienie samej służebności obciążającej pierwotnie nieruchomość składającą się z działek (...), jak i fakt podziału działki nr (...) na działki (...) i następnie działki (...) na działki (...) (...), ale jednocześnie wskazał, że powód nie wykazał potrzeby zwolnienia służebności działek nr (...) (...). W szczególności pozwany podniósł, że konieczność utrzymania służebności (...). (...) i (...) wynika z nieznanego w chwili obecnej przebiegu sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, do której pozwany podłączy swoją działkę, a nadto likwidacja przedmiotowych służebności ograniczy możliwości rekreacyjne pozwanego poprzez zmniejszenie ilości ciągów spacerowych na terenie osiedla.

Sąd ustalił, co następuje

Powód (...) Sp. z o.o. w T. pozostaje właścicielem nieruchomości oznaczonych (...)/3, (...)/4, (...), (...)/6, (...)/7 i (...) o łącznej powierzchni (...) ha położonej w miejscowości E. gmina E.. Powyższa nieruchomość zapisana była w (...). Działki oznaczone numerami (...), (...), (...), (...) powstały w wyniku podziałki działki nr (...) – pierwotnie na działki o (...), a następnie poprzez podział działki numer (...) na działki o (...)/5, (...), (...). Obecnie działki oznaczone (...)/5, (...), (...) jako odrębna nieruchomość zapisane są w księdze wieczystej (...).

Pozwany M. A. pozostaje właścicielem nieruchomości oznaczonej (...) o powierzchni (...) ha położonej w miejscowości E. Gmina E. zapisanej w (...). Pozwanemu jako właścicielowi powyższej nieruchomości przysługuje uprawnienie służebności gruntowej polegające na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz położenia wszelkich instalacji przez grunt obciążony urządzonymi ciągami pieszo-jezdnymi i drogami dojazdowymi wewnętrznymi – w celu dostępu do drogi publicznej. Powyższe uprawnienie obciąża nieruchomości zapisane w księgach wieczystych (...) i (...).

Przedmiotowe nieruchomości objęte były planem stworzenia osiedla typu rekreacyjnego z podziałem na działki o powierzchni powyżej (...) m ( 2). Po nabyciu (...) przez powoda dokonano modyfikacji założeń projektowych osiedla poprzez wydzielenie działek o powierzchni w granicach 1.100 m ( 2) z przeznaczeniem pod zabudowę całoroczną, choć nie rezygnując jednocześnie z funkcji rekreacyjnej osiedla. Zmiana koncepcji zagospodarowania terenu musiała skutkować dokonaniem innego aniżeli poprzednio podziału działek, w tym działek, stanowiących drogi wewnętrzne, zapewniając dostęp poszczególnych parceli do drogi publicznej. W efekcie dokonano m.in. podziału działki nr (...) na działki docelowo (...) (...) i (...)/7. Działki nr (...) stanowiły tzw. „ślepą” drogę dojazdową do części działek i obecnie przeznaczone są pod zabudowę, działka nr (...) stanowi małą enklawę przy działce drogowej (...), zaś działka nr (...) stanowiła dojście do terenu plaż. Obecnie wyznaczono jako dojście do terenu plaż działkę nr (...), a działka nr (...) miałaby być uzupełnieniem przyległej działki budowlanej.

Strony prowadziły negocjacje w przedmiocie ustanowienia na rzecz pozwanego m.in. służebności dojścia do plaż poprzez działkę nr (...), służebności terenu plaż tj. (...) oraz zasad przyłączenia działki pozwanych do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej należących do powoda. Do dnia wydania orzeczenia strony nie doszły do porozumienia.

dowód: zeznania powoda k 429v-430

zeznania pozwanego k 620v-622

zeznania świadka (...) k 356v-357

zeznania świadka (...) k 358

zeznania świadka M. E. k 357-358

odpis k 17-56, 76-157, 162-182, 189, 211-217, 225-235, 299-315, 364-388, 392-400, 439-516, 573-575, 619, 643-648

mapa k 183

informacja k 206, 624, 641

dokumentacja fotograficzna k 610, 615-618,

opinia biegłego k 532-553

Sąd zważył, co następuje

Bezspornym w sprawie jest ustalony wyżej stan faktyczny. Owa bezsporność wynika wprost z zalegających w aktach dokumentów, zeznań stron oraz zeznań świadków (...), (...) i M. E.. Mając na uwadze korelację zeznań stron, świadków (...), (...) i M. E. z bezosobowym materiałem dowodowym sprawy należało, rzecz jasna, dać wiarę w/w zeznaniom.

W kontekście tak ustalonego stanu faktycznego Sąd dostrzegł, że nowopowstałe (...) stanowią tzw. ślepe uliczki, powiązane wprawdzie z ciągami wewnętrznymi, stanowiącymi połączenie poszczególnych działek doń przyległych z drogą publiczną, ale nie stanowiącymi ciągów pieszo-jezdnych, niezbędnych dla dotarcia do drogi publicznej z działki pozwanych. Co więcej – owe ślepe uliczki nie prowadzą do żadnych miejsc publicznych bądź użytecznych dla lokalnej społeczności i nie umożliwiają też w żaden sposób przeprowadzenia instalacji mogących w przyszłości zapewnić dostęp nieruchomości pozwanych do jakichkolwiek mediów. Wprawdzie bowiem działki (...) usytuowane są po tej samej stronie całego osiedla co działka pozwanego, to jednak oddzielone są od działki pozwanego ciągiem innych działek budowlanych, pozostających we własności osób trzecich, co skutecznie uniemożliwia nawet planowanie przeprowadzenia tamtędy jakichkolwiek instalacji. Oznacza to, że w/w działki nr (...) stanowią li tylko ewentualne ciągi spacerowe, choć fakt, że owe ciągi są tzw. „ślepymi” uliczkami prowadzącymi li tylko do działek budowlanych podważa w stopniu znaczącym również i ten aspekt użyteczności. Trudno bowiem sobie wyobrazić, by pozwany spacerował pod oknami sąsiadów tam i z powrotem, w sytuacji dostępności szeregu ciągów spacerowych prowadzących na plażę, do portu, do placu zabaw i innych ciekawych miejsc na terenie osiedla. Inną rzeczą przy tym jest i to, że powód planuje stworzenie nowych ciągów komunikacyjnych i to nie „ślepych”, którymi pozwany w prostszy i łatwiejszy sposób może dostać się do swojej nieruchomości bądź odbywać spacery, a które to ciągi, nawet bez formalnego ustanowienia służebności na rzecz pozwanego i tak będą dla niego dostępne. W takiej sytuacji należało dojść do wniosku, że wskutek podziału działki nr (...) i ostatecznego ukształtowania (...), służebność gruntowa obciążająca te działki utraciła dla pozwanego jakiekolwiek znaczenie, a podnoszone przez pozwanego zarzuty jawią się li tylko jako obliczone na użytek niniejszej sprawy.

Całkowicie odmiennie przedstawia się sytuacja działki nr (...). Działka ta nie stanowi drogi ani żadnego innego ciągu komunikacyjnego. Jest to bowiem w istocie niewielka działka, przyległa z jednej strony do drogi czyli działki nr (...), a z drugiej – do działek budowlanych nr (...). Oznacza to, że działka nr (...) nie może pełnić dla pozwanego (ani nikogo innego) żadnych funkcji transportowych. Położenie jednak tej działki ((...)) względem działki pozwanego (nr (...)) i działki (...), na której znajdują się przyłącza sieci wodociągowej i kanalizacyjnej powoda do sieci gminnych i na której to działce (...) może znaleźć swoje miejsce przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne sieci pozwanego do sieci gminnych sprawia, że w sytuacji gdyby pozwany był zmuszony do tworzenia własnej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (a to wskutek braku porozumienia z powodem) być może zaszła by konieczność usytuowania na (...) stacji przepompowni ścieków lub umiejscowienia innych urządzeń wodno-kanalizacyjnych. W chwili obecnej oczywiście za wcześnie jest mówić o konkretnych rozwiązaniach technicznych czy projektowych oraz przebiegu ewentualnej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej pozwanego (a to choćby z braku przedstawienia przez pozwanego jakichkolwiek uzgodnień z Gminnym Zakładem Komunalnym w I. co do możliwości i miejsca przyłączenia takich sieci pozwanego do sieci gminnych), stąd też zresztą Sąd pominął wnioskowane przez pozwanego dowody z opinii biegłych, którzy mieliby opracować założenia koncepcyjno-techniczne przyszłych sieci wodno-kanalizacyjnych pozwanego, ale wobec braku porozumienia stron co do kwestii przyłączenia działki nr (...) do sieci powoda stwierdzić trzeba, że taka ewentualność istnieje. To zaś determinuje wniosek o braku całkowitej nieprzydatności służebności (...) nr (...) dla potrzeb ewentualnego doprowadzania przez pozwanego własnej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, tj. z pominięciem możliwości przyłączenia działki pozwanych do sieci należących do powoda. Aby unaocznić bardziej tę kwestię warto wskazać na kilka związanych z tym kwestii. Po pierwsze powód posiada i rozbudowuje własne sieci wodociągowe i kanalizacyjne w obrębie działek drogowych położonych na osiedlu i umożliwia odpłatnie podłączanie kolejnych działek budowlanych do tych sieci. W tym zakresie strony prowadziły negocjacje, ale zakończyły się one niepowodzeniem (przynajmniej jak do tej pory). Po drugie na terenie osiedla nie funkcjonuje żadna publiczna (gminna) sieć wodociągowa i kanalizacyjna, a Gminny Zakład Komunalny w I. nie przewiduje tworzenia takiej sieci ze względów technicznych i ekonomicznych. Po trzecie - sieci wodociągowa i kanalizacyjna powoda podłączone są do sieci gminnych na terenie działki nr (...). Po czwarte zatem pozwany pozostaje w sytuacji konieczności podłączenia się do sieci powoda albo niezbędności budowy własnych sieci z najbardziej prawdopodobnym podłączeniem owych własnych sieci do sieci gminnych na tej samej działce nr (...), choć, co już wyżej wskazano – w chwili obecnej jest to bardziej przypuszczenie, aniżeli pewnik. I po piąte wreszcie położenie działki pozwanego (nr (...)) względem działki (...) oraz omawianej działki nr (...) oznacza, że działka nr (...) leży na najkrótszej trasie od (...) do działki pozwanego (nr (...)), co unaoczniają nie tylko mapy, ale co ewidentnie potwierdziły dokonane oględziny sądowe. Oznacza to, że służebność działki nr (...) może w przyszłości stanowić istotny element sieci wodno-kanalizacyjnej pozwanego, czyli posiadać dla pozwanego duże znaczenie.

Wreszcie co do działki nr (...) należy zauważyć (o czym była już mowa), że strony prowadziły negocjacje m.in. w przedmiocie ustanowienia na rzecz pozwanych służebności przechodu przez działkę nr (...), która to działka ma zastąpić, w planach powoda, dostęp mieszkańców osiedla do terenu plaż, czyli działki nr (...). Jak też już wyżej zauważono, negocjacje te nie doprowadziły stron do porozumienia, a to oznacza, że pozwany posiada w chwili obecnej jedyną możliwość dojścia do terenu plaż poprzez działkę nr (...). Abstrahując zatem od dalszych losów rokowań stron i przede wszystkim abstrahując od ewentualnego porozumienia stron w przedmiocie samej możliwości korzystania przez pozwanego z terenu plaż czyli działki nr (...), w chwili obecnej pozwany posiada tylko jedną drogę, którą może dostać się na plażę, a jest to właśnie działka nr (...). Co więcej – służebność przechodu przez działkę nr (...) jest dla pozwanego oczywiście odpłatna. Powód jednak domaga się od pozwanego zniesienia tej służebności przechodu przez działkę nr (...) bez żadnego wynagrodzenia i ustanowienia odpłatnej służebności przechodu przez działkę nr (...). Gołym okiem zatem widać, że służebność przechodu przez działkę nr (...) nie utraciła na dzień dzisiejszy znaczenia dla pozwanego, a ewentualna zamiana dotychczasowej służebności działki nr (...) na służebność działki nr (...) przyniesie dla pozwanego nowe obciążenia finansowe, co czyni taką zamianę jako nie leżącą w interesie pozwanego.

W tym miejscu warto jeszcze, wskazując na art. 290 § 1 i 2 kc oraz art. 294 kc i art. 295 kc, dodać, że „Zarówno podział nieruchomości władnącej, jak i podział nieruchomości obciążonej może powodować, że zbędne okaże się dalsze utrzymywanie w mocy służebności gruntowej na rzecz co najmniej jednej nowo powstałej w wyniku podziału nieruchomości władnącej lub jako obciążenia w stosunku do co najmniej jednej nowo powstałej nieruchomości służebnej. O tym, czy służebność gruntowa jest zbędna dla jednej lub kilku nowo powstałych w wyniku podziału nieruchomości władnących, przesądza kryterium użyteczności. Zgodnie bowiem z art. 290 § 1 zd. 2 KC, gdy służebność gruntowa zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku nowo powstałych nieruchomości władnących, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych części. Ocena, czy służebność gruntowa zwiększa użyteczność poszczególnych nieruchomości władnących powstałych w wyniku podziału, powinna być dokonywana według stanu istniejącego w dniu orzekania, a powstałego po podziale. Stan istniejący przed podziałem nieruchomości władnącej może jedynie służyć jako punkt odniesienia dla wykazania, że w wyniku podziału nieruchomości władnącej sytuacja uległa zmianie w taki sposób, że po stronie właściciela nieruchomości obciążonej powstaje roszczenie o zwolnienie jej od służebności gruntowej względem tych części nieruchomości władnącej, których użyteczność nie jest już zwiększana przez służebność. Inne kryterium oceny zasadności roszczenia o zwolnienie ze służebności gruntowej musi być uwzględniane przy ocenie roszczenia o zwolnienie ze służebności gruntowej dochodzone w związku z podziałem nieruchomości obciążonej. Zasadność roszczeń o zwolnienie od służebności gruntowej właścicieli nowo powstałych po podziale nieruchomości obciążonych ocenia się przez pryzmat okoliczności, czy wykonywanie służebności gruntowej ogranicza się w wyniku podziału do jednej lub kilku nieruchomości obciążonych. Ocena w tym zakresie także powinna być dokonywana według stanu istniejącego w dniu orzekania, a powstałego w wyniku podziału nieruchomości obciążonej. Należy wskazać, że zwolnienie od służebności gruntowej w wyniku podziału nieruchomości obciążonej lub nieruchomości władnącej, wskazane w art. 290 § 1 i 2 KC, może nastąpić bez wynagrodzenia, jeśli zachodzi przesłanka zniesienia służebności bez wynagrodzenia wskazana w art. 295 KC w postaci "utraty wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej". W przypadku gdy zwolnienie ze służebności gruntowej dokonuje się w drodze orzeczenia sądowego, zwolnienie następuje w dniu uprawomocnienia się takiego orzeczenia (tak: R. (...), w: U., Komentarz, t. I, 1972, s. 734). W przypadku jednak gdy służebność była ujawniona w księdze wieczystej, jej wygaśnięcie następuje dopiero z dniem jej wykreślenia z księgi wieczystej (art. 246 § 2 KC; tak: B. Burian, K. Gołębiowski, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, art. 290, Nb 8)” [tak: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, Legalis/el].

Wracając na grunt sprawy zauważyć trzeba, że nie tylko doszło do podziału samej (...), ale nawet do wyodrębnienia podzielonych działek i ustanowienia zupełnie nowej nieruchomości w oparciu o (...), co jedynie potwierdza aktualność wyżej przytoczonych rozważań teoretycznych.

Przechodząc do samego rozstrzygnięcia stwierdzić należy, że strona powodowa w dość zawoalowany sposób sformułowała treść pozwu (tak pierwotnego jak i zmodyfikowanego). Sąd, pochylając się na roszczeniami powoda przyjął, że intencją strony powodowej było zwolnienie (...)/6 od służebności na rzecz pozwanego, a to wobec utraty dla tegoż pozwanego jakiejkolwiek wartości tej służebności. I w tym kontekście Sąd rozpatrywał zarówno twierdzenia powoda, jaki pozwanego. Niewątpliwie zatem Sąd dostrzegł, o czym była już mowa, że (...) nr (...) nie prowadzą do działki pozwanego (nr (...)) i w żaden sposób nie są i nie będą w przyszłości powiązane z ewentualną inwestycją pozwanego w zakresie budowy własnych sieci (wodociągowej i kanalizacyjnej), gdyby pozwany podjął decyzję o ich budowie. Wprawdzie zatem oczywistym jest, że wskutek orzeczenia o zniesieniu służebności obciążających (...) zmieni się zakres służebności przysługujących pozwanemu tzn. będzie on węższy o te konkretnie działki, ale w ocenie Sądu nie wpłynie to w żaden sposób na uprawnienia strony pozwanej. Jak już wyżej wskazano, działki (...) nie stanowią obecnie żadnego ciągu pieszo-jezdnego ani trasy mogącej doprowadzić media do nieruchomości pozwanego, ich wielkość i położenie w żaden sposób nie ułatwia poruszania się pozwanemu po osiedlu, a opłaty za służebność obciążające pozwanego w żaden sposób nie ulegną zmianie. Trudno zatem mówić o korzyściach lub ubytkach komfortu funkcjonowania w spornym osiedlu, podobnie jak trudno mówić o stratach ekonomicznych pozwanego wskutek przedmiotowego orzeczenia sądowego. Nawet wartość nieruchomości pozwanego nie ulegnie zmianie wskutek zniesienia służebności działek pozostających przedmiotem sprawy (i to nawet gdyby znieść służebność wszystkich działek), czego obawiał się pozwany, a co wykluczyła biegła M. O. w swojej opinii. Będąc zresztą przy owej opinii zauważyć trzeba, że nie była ona kwestionowana przez strony, a Sąd z urzędu również nie dopatrzył się uchybień formalnych i merytorycznych w opracowaniu biegłej. W takiej sytuacji należało przyznać opinii biegłej M. O. miano pracy fachowej, bezstronnej i rzetelnej, mogącej stanowić podstawę orzeczenia w sprawie.

Z kolei odwrotna sytuacja istnieje co do służebności (...), o czym też już była mowa. Ewentualne zniesienie służebności obejmującej możliwość położenia własnych sieci wodno-kanalizacyjnych przez pozwanego na działce (...) oraz służebności przechodu (...) nie ma uzasadnienia ani komfortowego co do korzystania z terenu osiedla, ani ekonomicznego (z punktu widzenia pozwanego oczywiście), zaś strona powodowa w żaden racjonalny sposób nie wykazała, by służebność owych działek utraciła znaczenie dla pozwanego.

W tym miejscu należy jeszcze wskazać, że przedmiotem niniejszego postepowania było zwolnienie (...) od służebności na rzecz pozwanych w trybie art. 295 kc. „Artykuł 295 KC uzasadnia tezę, że cel służebności gruntowej w postaci zwiększania użyteczności nieruchomości władnącej warunkuje nie tylko możliwość jej ustanowienia, lecz także ma wpływ na jej istnienie. Wprawdzie utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej nie skutkuje ex lege jej wygaśnięciem, stanowi ona jednak przesłankę powstania prawa właściciela nieruchomości obciążonej do żądania zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia. Okoliczność utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinna zostać wykazana przez właściciela nieruchomości obciążonej. Ocena jednak, czy przesłanka "utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej" rzeczywiście występuje, powinna być dokonywana z perspektywy każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że "utrata wszelkiego znaczenia" tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 KC, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie występuje, gdy zwiększa ona użyteczność nieruchomości władnącej chociażby przez krótki okres w roku, np. w czasie jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orz. SN z 11.9.1957 r., 3 CR 710/57, OSNCK 1958, Nr 4, poz. 111; K. Zaradkiewicz, w: T., Komentarz, t. I, 2015, art. 295, Nb 1)” [tak: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, A./el].

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą opisaną w art. 100 kpc, mając na uwadze nie tylko fakt, że roszczenia powoda zostały uwzględnione jedynie częściowo, ale również fakt, że koszty procesu poniesione przez strony były prawie identyczne i wyniosły po stronie powoda 527,00 zł (480 zł - koszty zastępstwa procesowego, kwota 30 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa), a po stronie pozwanych były tylko odrobinę niższe i wyniosły 497 zł (480 zł - koszty zastępstwa procesowego, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).