descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 184/23

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 5 marca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski

sędzia Piotr Królikowski

UZASADNIENIE WYROKU

z 5 marca 2026 r. (k. 190)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 4 stycznia 2023 r. (koperta k. 20) G. T. domagał się nakazania T. J. opuszczenia i opróżniania ze swoich rzeczy lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...), (...) W., wydania go w nienaruszonym stanie powodowi oraz o zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kwoty 115.200 zł za korzystanie z lokalu mieszkalnego za czas od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2022 r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie do dnia zapłaty od dat i kwot wskazanych w pozwie, a także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (pozew k. 3 - 19).

Uzasadniając żądanie, powód wskazał, że pozostawał wraz z byłą żoną K. T. współwłaścicielem objętego pozwem lokalu. W czasie trwania małżeństwa współwłaściciele zgodzili się, aby w lokalu zamieszkała pozwana, będąca matką K. T., wraz ze swoim mężem. W ocenie powoda uzgodnienie to pozostawało związane z istniejącymi wówczas relacjami rodzinnymi i utraciło rację bytu po rozpadzie małżeństwa. Powód podniósł, że w styczniu 2019 r. wezwał pozwaną do opuszczenia lokalu do końca marca 2019 r., a następnie zażądał przekazania kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo- odbiorczego. Pozwana odmówiła, powołując się na uzgodnione z obojgiem współwłaścicieli prawo do dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu.

Powód wskazał również, że postanowieniem z 6 lipca 2022 r., wydanym w sprawie V Ca 1780/21, Sad Okręgowy w Warszawie zmienił postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Woli w Warszawie z 15 marca 2021 r. i zezwolił mu na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, polegającej na wystąpieniu przeciwko pozwanej na drogę sądową z żądaniem eksmisji oraz zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokość żądania pieniężnego powód określił według przewidywanego czynszu najmu, przyjmując kwotę 2.400 zł miesięcznie za okres od kwietnia 2019 r. do marca 2022 r. oraz kwotę 3.200 zł miesięcznie za okres od kwietnia do grudnia 2022 r.

W odpowiedzi na pozew T. J. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu (odpowiedź na pozew k. 34 - 46).

Przyznała, że zamieszkała w lokalu za zgodą powoda i K. T., podniosła jednak, że podstawę korzystania z mieszkania stanowiła zawarta ustnie umowa użyczenia. Umowa ta była elementem szerszego porozumienia rodzinnego, na podstawie którego pozwana i jej mąż przekazali należący do nich dom w L. K. T., aby mogła w nim zamieszkać wraz z powodem i ich córkami, natomiast sami przenieśli się do lokalu na (...). Według pozwanej uzgodnienie zakładało możliwość zamieszkiwania przez nią i jej męża w tym lokalu do końca życia. Pozwana ponosiła przy tym koszty eksploatacyjne mieszkania, a wraz z mężem przeprowadziła jego remont i przystosowała je do swoich potrzeb.

Pozwana zakwestionowała skuteczność wypowiedzenia umowy dokonanego przez powoda w 2019 r. Wskazała, że K. T. nie tylko nie wyraziła zgody na zakończenie użyczenia, lecz jednoznacznie sprzeciwiała się żądaniu opuszczenia lokalu przez matkę. Zdaniem pozwanej wypowiedzenie umowy przez jednego z dwojga współwłaścicieli nie mogło wywołać skutku wobec braku zgody drugiej współwłaścicielki. Podniosła także, że postanowienie wydane w sprawie V Ca 1780/21 zezwalało powodowi jedynie na wystąpienie na drogę sądową, nie przesądzało natomiast ani o wygaśnięciu umowy użyczenia, ani o zasadności roszczeń objętych pozwem. Niezależnie od tego pozwana zarzuciła, że dochodzenie od niej zapłaty pozostawało sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, zważywszy na okoliczności zawarcia rodzinnego porozumienia oraz zakres pomocy udzielanej przez nią córce i wnuczkom.

W piśmie z 12 października 2023 r. powód podtrzymał żądanie zapłaty (k. 48).Twierdził, że ustna umowa użyczenia wygasła z końcem marca 2019 r. na skutek dokonanego przez niego wypowiedzenia, które kwalifikował jako czynność zachowawczą podjętą w interesie obojga współwłaścicieli. Wskazał, że wobec zakwestionowania przez pozwaną przyjętych stawek ustalenie wysokości należnego świadczenia wymagało przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

W toku postępowania, 21 sierpnia 2023 r., powód i K. T. zawarli porozumienie dotyczące podziału majątku wspólnego i sprzedaży lokalu. K. T. zobowiązała się w nim zapewnić, że pozwana opuści mieszkanie do 31 sierpnia 2023 r. Pozwana wyprowadziła się z lokalu, a 31 sierpnia 2023 r. przekazała komplet kluczy wraz z dokumentami potwierdzającymi rozliczenie opłat eksploatacyjnych (porozumienie oraz protokół k. 53 - 55)

W następstwie wydania lokalu powód pismem z 13 października 2023 r. cofnął pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie żądania eksmisji (pismo k. 52 - 55). Wniósł jednocześnie o zwrot połowy opłaty sądowej przypadającej na cofnięte roszczenie oraz o obciążenie pozwanej pozostałymi kosztami postępowania. Cofnięcie pozwu nie objęło żądania zapłaty kwoty 115.200 zł.

Pozwana wyraziła zgodę na cofnięcie pozwu w zakresie żądania wydania lokalu, podtrzymując stanowisko co do oddalenia powództwa o zapłatę. Wyjaśniła, że opuściła mieszkanie w celu umożliwienia współwłaścicielom jego sprzedaży, nie zaś dlatego, że uznała skuteczność wypowiedzenia umowy użyczenia lub zasadność roszczeń powoda. Ponownie podniosła, że powód nie był uprawniony do samodzielnego zakończenia umowy, której dalszemu obowiązywaniu K. T. konsekwentnie nie sprzeciwiała się, lecz je aprobowała (k. 61-62).

Wobec powyższego Sad Okręgowy postanowieniem z 3 listopada 2023 r. umorzył postępowanie w części dotyczącej żądania eksmisji oraz rozstrzygnął o zwrocie opłaty od pozwu w tym zakresie (postanowienie k. 57).

Na rozprawie 30 września 2025 r. strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska. Sad przeprowadził dowód z zeznań świadka K. T., a następnie z przesłuchania powoda G. T. i pozwanejT. J.. Pozwana złożyła również dokumenty dotyczące ponoszonych przez nią wydatków na rzecz wnuczek, powołując je dla wykazania zarzutu sprzeczności żądania powoda z zasadami współżycia społecznego. Powód powołał dowody z dokumentów zgromadzonych w sprawie II Ns 15/20, w tym z protokołu i transkrypcji rozprawy z 1 marca 2021 r., utrzymując, że zachowanie K. T. nie podważało jego uprawnienia do podjęcia czynności przewidzianych w art. 209 k.c.

W końcowym stanowisku powód podtrzymał żądanie zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za okres objęty pozwem wraz z odsetkami oraz kosztami procesu. Pozwana wniosła natomiast o oddalenie powództwa o zapłatę w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego. Podtrzymała stanowisko, że umowa użyczenia nie została skutecznie wypowiedziana, a powód nie był uprawniony do dochodzenia całego świadczenia należnego obojgu współwłaścicielom. Z ostrożności procesowej ponowiła również zarzut nadużycia prawa podmiotowego.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

G. T. i jego ówczesnej żonie K. T. przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w W. przy ul (...), o powierzchni 74,20 m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...), wraz z udziałem związanym z miejscem postojowym w garażu podziemnym. Lokal był obciążony kredytem hipotecznym. Po ustaniu małżeństwa G. T. i K. T. pozostali wvspółuprawnieni do lokalu. (odpis księgi wieczystej nr (...); porozumienie z 21 sierpnia 2023 r. k. 53-54v; zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:12:52-00:15:35)

W 2013 r. G. T. i K. T. oraz rodzice K. (...) i jej mąż - uzgodnili zmianę dotychczasowych miejsc zamieszkania obu rodzin. T. J. i jej mąż mieli przekazać córce należący do nich dom w L., zaś powód, K. T. i ich córki mieli w nim zamieszkać. Rodzice K. T. mieli natomiast przenieść się do lokalu przy ul. (...) w W.. Uzgodnienia te były wspólne i stanowiły element jednego rodzinnego porozumienia. (zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:06:19-00:09:34 i 00:28:25-00:31:45; przesłuchanie G. T. k. 148v-149v znacznik 00:48:33-00:51:14; przesłuchanie T. J. k. 148 v - 150 znacznik 01:08:29-01:11:24)

Zgodnie z treścią porozumienia T. J. i jej mąż mieli korzystać z mieszkania na (...) nieodpłatnie i bez konieczności uiszczania na rzecz właścicieli czynszu, ponosząc jednak wszystkie bieżące koszty utrzymania lokalu, w tym opłaty administracyjne i należności za media. Uzgodnienie nie zostało ograniczone data ani powiązane z czasem trwania małżeństwa G. i K. T.. Rodzice K. mieli korzystać z lokalu tak długo, jak będzie on służył zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, a więc do końca ich życia. Strony nie przewidziały następstw ewentualnego rozpadu małżeństwa właścicieli lokalu.(zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:09:34-00:13:34 i 00:36:11-00:43:55; przesłuchanie G. T. k. 148v - 149v znacznik 00:48:33- 00:51:14i 01:01:57-01:04:16; przesłuchanie T. J. k. 148 v - 150 znacznik 01:08:29-01:20:37; transkrypcja rozprawy z 1 marca 2021 r. w sprawie II Ns 15/20 k. 162-169v).

Porozumienie zostało zawarte ustnie, w warunkach prawidłowych wówczas relacji rodzinnych. Na rzecz T. J. i jej męża nie ustanowiono ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu ani nie ujawniono w księdze wieczystej uprawnienia do dożywotniego zamieszkiwania. Brak pisemnego zabezpieczenia nie wpływał wówczas na sposób wykonywania uzgodnienia, gdyż jego uczestnicy darzyli się zaufaniem i nie zakładali powstania pomiędzy nimi sporu. (zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:28:10-00:31:45 i 00:43:55; przesłuchanie G. T. k. 148v - 149v znacznik 00:48:33-00:51:14; przesłuchanie T. J. k. 148 v - 150 znacznik 01:10:53-01:14:05 i 01:33:55).

W wykonaniu porozumienia T. J. i jej mąż darowali K. T. nieruchomość w L.. Pod koniec września 2014 r. powód, K. T. i ich córki zamieszkali w tym domu, zaś T. J. i jej mąż przenieśli się do lokalu przy ul. (...). Przed zamieszkaniem w lokalu pozwana wraz z mężem przeprowadziła w nim remont oraz wyposażyła go na własny koszt. Następnie ponosiła opłaty związane z bieżącym korzystaniem z mieszkania (zeznania K. T. k.147- 148v znacznik 00:06:19-00:09:34 i 00:19:19; przesłuchanie T. J. k. 148 v -150 znacznik 01:08:29-01:19:35; transkrypcja rozprawy z 1 marca 2021 r. w sprawie II Ns 15/20, 00:10:16-00:16:46 k. 162-169v).

W grudniu 2014 r. powód wyprowadził się z domu w L.. Małżeństwo G. i K. T. zostało następnie rozwiązane przez rozwód, a od 2017 r. pozostawali oni w ustroju rozdzielności majątkowej. Mąż pozwanej zmarł w 2016 r. Od tego czasu T. J. sama zajmowała lokal na (...). Nadal ponosiła opłaty administracyjne oraz koszty mediów. K. T. przez cały ten okres godziła się na zamieszkiwanie matki w lokalu i nie składała jej oświadczenia o zakończeniu wcześniejszego porozumienia. (zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:08:04-00:13:34; przesłuchanie T. J. k. 148 v - 150 znacznik 01:16:05-01:21:04; transkrypcja rozprawy z 1 marca 2021 r. w sprawie II Ns 15/20 k. 162 - 169v).

W styczniu 2019 r. powód samodzielnie wezwał T. J. do opuszczenia lokalu wraz z rzeczami osobistymi do końca marca 2019 r. Poinformował ją, że zamierza wystąpić o przyznanie mu mieszkania w postępowaniu o podział majątku, a do czasu zakończenia tego postępowania wynajmować lokal i dzielić się z K. T. dochodem z najmu. W piśmie uzupełniającym powód wyznaczył na 31 marca 2019 r. termin spotkania w celu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego oraz przekazania kluczy i urządzeń umożliwiających dostęp do lokalu i garażu. K. T. otrzymała odpis wezwania, lecz nie przyłączyła się do żądania powoda ani nie wyraziła zgody na zakończenie korzystania z lokalu przez matkę. (wezwanie do opuszczenia lokalu wraz z potwierdzeniem nadania k. 16 - 17 v; zeznaniaK. T. k. 147- 148v znacznik 00:11:51-00:13:34; przesłuchanie G. T. k. 148v-149v znacznik 00:52:43-00:58:25).

T. J. odmówiła opuszczenia mieszkania. W odpowiedzi skierowanej do powoda wskazała, że zajmuje lokal na podstawie wcześniejszych uzgodnień dokonanych z obojgiem właścicieli, zgodnie z którymi miała w nim mieszkać dożywotnio. Powołała się również na dalszą zgodę K. T. oraz na ponoszenie opłat administracyjnych i należności za media. Do 31 marca 2019 r. pozwana nie opuściła lokalu. (odpowiedź T. J. na wezwanie powoda k. 18; zeznania K. T. k. 147 - 148v znacznik 00:11:51-00:13:34 i 00:36:11-00:37:35; przesłuchanie T. J. k. 148 v – 150 znacznik 01:16:05-01:21:04).

Postanowieniem z 15 marca 2021 r., wydanym w sprawie II Ns 15/20, Sad Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie oddalił wniosek G. T. o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu lokalem. Na skutek apelacji powoda Sad Okręgowy w Warszawie postanowieniem z 6 lipca 2022 r., sygn. akt V Ca 1780/21, zmienił to orzeczenie i zezwolił powodowi na wystąpienie przeciwko T. J. z powództwem o eksmisję oraz o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z lokalu.(postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Woli w Warszawie z 15 marca 2021 r., II Ns 15/20 k. 162 - 169v; postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 lipca 2022 r., V Ca 1780/21 k.15-15v, apelacja powoda k. 170-172v).

W dniu 21 sierpnia 2023 r. G. T. i K. T. zawarli porozumienie dotyczące sprzedaży wspólnego mieszkania oraz wzajemnych rozliczeń związanych z kredytami i majątkiem wspólnym. Ustalili minimalną cenę sprzedaży nieruchomości na 950.000 zł oraz równy podział środków pozostałych po spłacie kredytu i kosztów sprzedaży. K. T. zobowiązała się zapewnić opuszczenie lokalu przez pozwaną do 31 sierpnia 2023 r. Strony uzgodniły również, że po opróżnieniu mieszkania żadna z nich nie będzie z niego korzystała na własne potrzeby, a lokal zostanie przeznaczony do sprzedaży. (porozumienie z 21 sierpnia 2023 r. k. 53 - 54v)

T. J. opuściła lokal 31 sierpnia 2023 r. i zamieszkała w nabytym przez siebie mieszkaniu o powierzchni około 30 m2. Tego samego dnia przekazała wszystkie klucze do mieszkania, komórki lokatorskiej i skrzynki pocztowej oraz urządzenia umożliwiające dostęp do budynku i garażu. Przedłożyła także rozliczenie mediów wykazujące nadpłatę w kwocie 111,34 zł, potwierdzenie opłacenia energii elektrycznej do 31 sierpnia 2023 r. oraz potwierdzenia uiszczenia opłat administracyjnych za okres od czerwca do sierpnia 2023 r. Lokal został sprzedany pod koniec 2023 r., a jego współwłaściciele dokonali przewidzianych porozumieniem rozliczeń związanych ze spłatą kredytów (protokół przekazania z 31 sierpnia 2023 r. k. 55, porozumienie z 21 sierpnia 2023 r. k. 53-54v; zeznania K. T. k. 147- 148v znacznik 00:15:35-00:21:55; przesłuchanie T. J.k. 148 v – 150 znacznik 01:35:03-01:35:44).

Sąd ustalił stan faktyczny w pierwszej kolejności na podstawie złożonych do akt dokumentów, których autentyczności i rzetelności nie zakwestionowały strona a i Sąd nie znalazł podstaw dla odmówienia im mocy dowodowej. Sąd oparł się także na treści postanowień wydanych w sprawach II Ns 15/20 i V Ca 1780/21 które wskazywały, że powód uzyskał uprawnienie do wystąpienia na drogę sądową mimo braku zgody drugiej współwłaścicielki.

Sad oparł się także na zeznaniach świadka i stron, ponieważ porozumienie dotyczące korzystania z mieszkania zostało zawarte ustnie. Relacje K. T. (protokół k.147 - 148v znacznik 00:06:19 - 00:45:28) oraz stron (powoda k. 148v - 149v znacznik 00:48:33-01:06:18, pozwanej k. 148 v-150 znacznik 01:06:29-01:35:44) w przeważającej części były zgodne. Wszyscy potwierdzili, że w 2013 r. doszło do wspólnych ustaleń, w następstwie których T. J. i jej mąż przekazali córce dom w L., powód wraz z żoną i dziećmi miał w tym domu zamieszkać, zaś rodzice K. T. mieli przenieść się do mieszkania na (...). Zgodnie wskazywali również, że poszczególne elementy tego przedsięwzięcia były ze sobą powiązane i wynikały z ówczesnych stosunków rodzinnych.

Zeznania były zgodne także co do tego, że T. J. i jej mąż nie mieli płacić właścicielom czynszu za korzystanie z lokalu, lecz ponosili wszystkie bieżące koszty jego utrzymania. Powód przyznał, że strony nie rozważały zawarcia umowy najmu. K. T. i pozwana zgodnie podały natomiast, że rodzice ponosili opłaty administracyjne i koszty mediów, a przed zamieszkaniem odnowili i wyposażyli lokal. Okoliczności te znalazły potwierdzenie w dokumentach dotyczących rozliczenia mieszkania przy jego przekazywaniu w sierpniu 2023 r. Wszyscy uczestnicy uzgodnień zgodnie wskazywali ponadto, że nie przewidzieli rozpadu małżeństwa powoda i K. T. ani jego wpływu na sytuację mieszkaniową pozwanej i jej męża. Powód wprost przyznał, że nie prowadzono rozmów o tym, co stanie się z przyjętym rozwiązaniem w razie rozwodu. Również K. T. i T. J. podawały, że w czasie dokonywania ustaleń relacje rodzinne były prawidłowe, a żadna z osób uczestniczących w porozumieniu nie zakładała późniejszego konfliktu.

Zasadnicza rozbieżność dotyczyła czasu, na jaki rodzicom K. T. oddano mieszkanie do korzystania. K. T. konsekwentnie wskazywała, że rodzice mieli w nim zamieszkiwać do końca życia. Tak samo przedstawiała treść ustaleń zarówno w postępowaniu II Ns 15/20, jak i w niniejszej sprawie. W 2021 r. podała, że nie określono żadnego terminu, po którego upływie rodzice mieliby opuścić mieszkanie, gdyż mieli w nim mieszkać ,,do końca”. Na rozprawie 30 września 2025 r. ponownie potwierdziła dożywotni charakter uzgodnienia oraz to, że nigdy nie wypowiedziała matce umowy i nie wyraziła zgody na jej eksmisję.

Relacja K. T. była spójna, stanowcza i konsekwentna w kolejnych postępowaniach. Sąd miał na uwadze, że jest ona córką pozwanej i byłą żoną powoda, a zatem pozostaje emocjonalnie związana z obiema stronami konfliktu. Sama ta okoliczność nie stanowiła jednak podstawy do odmówienia jej zeznaniom wiarygodności. Jej wypowiedzi znajdowały potwierdzenie w sposobie, w jaki porozumienie było wykonywane przez wiele lat: przekazaniu domu w L. zmianie miejsc zamieszkania obu rodzin, remoncie lokalu przez pozwaną i jej męża oraz braku żądania zapłaty czynszu. Istotne było również, że K. T. nie przyłączyła się do wezwania powoda z 2019 r. i przez cały okres zajmowania lokalu przez matkę podtrzymywała zgodę na takie korzystanie.

Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania T. J. dotyczące zawarcia i wykonywania rodzinnego porozumienia. Pozwana szczegółowo opisała okoliczności podjęcia decyzji o przekazaniu domu córce, przeprowadzkę obu rodzin, ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania oraz sposób, w jaki strony postrzegały trwałość przyjętego rozwiązania. Jej relacja w zasadniczych punktach odpowiadała zeznaniom K. T., a przede wszystkim pozostawała zgodna ze stanowiskiem przedstawionym powodowi już w odpowiedzi na wezwanie z 2019 r. Pozwana od początku konsekwentnie utrzymywała zatem, że mieszkanie zostało jej i mężowi zapewnione dożywotnio, a nie jedynie na czas trwania małżeństwa córki.

Zeznania powoda Sąd uznał za wiarygodne w części, w której potwierdził on sam fakt zawarcia rodzinnego porozumienia, jego wspólny charakter oraz wzajemne powiązanie przeprowadzki rodziców K. T. z zamieszkaniem powoda i jego rodziny w domu w L.. Powód przyznał także, że nie przewidywano wynajmowania mieszkania, nie omawiano konsekwencji ewentualnego rozwodu, a lokal został oddany teściom ,,na czas ich mieszkania”. W tym zakresie jego relacja korespondowała z pozostałym materiałem dowodowym.

Sąd nie dal natomiast wiary twierdzeniom powoda, że możliwość korzystania z mieszkania była uzależniona od dalszego trwania jego małżeństwa i jego osobistego zamieszkiwania w domu w L.. Powód nie wskazał, aby takie zastrzeżenie zostało kiedykolwiek zakomunikowane pozwanej albo K. T.. Przeciwnie, przyznał, że strony nie rozmawiały o skutkach rozpadu małżeństwa. Przedstawiane przez niego powiązanie czasu trwania uzgodnienia z zachowaniem wspólnoty rodzinnej stanowiło zatem późniejszą interpretację porozumienia, ukształtowaną już po rozstaniu z żoną, nie zaś element jego pierwotnej treści.

Twierdzenie powoda, że nie zgodził się na ujawnienie dożywotniego uprawnienia teściów w księdze wieczystej, pozostawało przy tym w sprzeczności z zeznaniami K. T. i pozwanej, które zaprzeczyły, aby prowadzono rozmowy o takim formalnym zabezpieczeniu. Rozbieżności tej nie można było rozstrzygnąć na podstawie dokumentów. Nie miała ona jednak decydującego znaczenia. Bezsporne pozostawało, że żadnego prawa rzeczowego nie ustanowiono, natomiast brak jego ustanowienia nie wyjaśniał jeszcze treści ustnego porozumienia dotyczącego faktycznego korzystania z lokalu.

W relacji powoda widoczna była również pewna niekonsekwencja. Z jednej strony zaprzeczał, aby pozwanej i jej mężowi zapewniono możliwość dożywotniego zamieszkiwania, z drugiej zaś określił uzgodnienie jako oddanie mieszkania ,,na czas mieszkania teściów”. Nie wskazał przy tym żadnego innego zdarzenia, które zgodnie z pierwotnymi ustaleniami miało zakończyć korzystanie z lokalu. W zestawieniu z charakterem całego przedsięwzięcia, wiekiem rodziców K. T. oraz przekazaniem przez nich domu córce wypowiedź ta potwierdzała raczej, że mieszkanie miało zaspokajać ich potrzeby mieszkaniowe bez z góry wyznaczonej daty końcowej.

Pozostałe różnice w zeznaniach, dotyczące planowanego rozszerzenia własności domu w L. na powoda, tego, czy rozważano formalne zabezpieczenie prawa rodziców, oraz dokładnego momentu zakupu przez pozwaną nowego mieszkania, miały znaczenie drugorzędne.

Postanowieniem z 15 października 2025 r. Sąd pominął wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, bowiem wobec niewykazania przesłanki istnienia roszczenia dowód ten był zbędny w rozumieniu art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c. (postanowienie k. 155).

Sad Okręgowy zważył, co następuje

Powództwo w zakresie pozostającym do rozpoznania nie zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie należało wyznaczyć granice rozpoznania sprawy. Powód pierwotnie dochodził zarówno opróżnienia i wydania lokalu, jak i zapłaty kwoty 115.200 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z niego w okresie od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2022 r. Postępowanie w części dotyczącej opróżnienia lokalu zostało jednak umorzone postanowieniem wydanym w toku sprawy, wobec czego żądanie to nie stanowiło już przedmiotu rozstrzygnięcia w wyroku. Ocenie podlegało wyłącznie roszczenie pieniężne wraz z odsetkami.

Poza sporem pozostawało, że w okresie objętym powództwem lokal przy ul. (...)stanowił przedmiot współwłasności powoda i K. T., a pozwana zajmowała go od 2014 r. Bezsporne było również, że objęła lokal za zgodą obojga właścicieli, nie była zobowiązana do zapłaty czynszu i ponosiła bieżące koszty jego utrzymania. Strony zgodnie przyjmowały także, że udostępnienie mieszkania wiązało sięz szerszym porozumieniem rodzinnym, w wykonaniu którego pozwana i jej mąż przekazaliK. T. dom w L., a powód wraz z żoną i córkami w tym domu zamieszkał.

Spór dotyczył natomiast treści i czasu trwania tego porozumienia. Powód twierdził, że zgoda na zamieszkiwanie pozwanej była uzależniona od dalszego trwania jego małżeństwa z córką pozwanej i wygasła najpóźniej z końcem marca 2019 r. na skutek skierowanego przez niego wezwania do opuszczenia lokalu. Pozwana utrzymywała zaś, że wraz z mężem otrzymała możliwość nieodpłatnego korzystania z mieszkania do końca życia, a jednostronne oświadczenie powoda nie mogło zakończyć stosunku prawnego zawartego przez oboje współwłaścicieli, zwłaszcza wobec stanowczego sprzeciwu K. T..

Rozstrzygnięcie tej kwestii miało znaczenie podstawowe. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy mogłoby bowiem powstać dopiero po ustaniu tytułu uprawniającego pozwaną do władania lokalem. Dopóki korzystanie z mieszkania znajdowało oparcie w porozumieniu z właścicielami, nie miało ono charakteru bezumownego, niezależnie od tego, że jeden ze współwłaścicieli przestał akceptować wcześniej przyjęte rozwiązanie.

Stosownie do art. 710 k.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa ta nie wymaga zachowania formy szczególnej. Może zostać zawarta ustnie, a także w sposób dorozumiany przez wydanie rzeczy i tolerowanie korzystania z niej w okolicznościach wskazujących na istnienie porozumienia stron. Poniesienie przez biorącego zwykłych kosztów utrzymania rzeczy nie odbiera umowie nieodpłatnego charakteru, gdyż obowiązek taki wynika wprost z art. 713 k.c.

Nieodpłatność i motyw udzielenia pomocy osobie bliskiej należą do charakterystycznych elementów użyczenia. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 29 marca 2018 r., I ACa 995/17, treścią tego stosunku jest znoszenie przez użyczającego korzystania z rzeczy przez drugą stronę oraz powstrzymywanie się od działań ograniczających uprawnienie wynikające z umowy. Ten sam sąd podkreślił, że przepisy art. 224 i nast. k.c. mają zastosowanie jedynie do stosunków bezumownych. Nie znajdują natomiast zastosowania, gdy korzystanie z rzeczy odbywa się na podstawie porozumienia z właścicielem, a sposób rozliczenia stron wynika z treści tego porozumienia lub z okoliczności towarzyszących jego zawarciu.

Porozumienie zawarte w niniejszej sprawie miało cechy umowy użyczenia, ponieważ pozwana i jej mąż nie byli zobowiązani do zapłaty czynszu, lecz jedynie do ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania mieszkania. Nie było ono jednak oderwaną od pozostałych stosunków rodzinnych, jednostronną przysługą właścicieli lokalu. Stanowiło część szerszego układu majątkowo-mieszkaniowego, w ramach którego rodzice K. T. wyzbyli się domu w L., aby powód, jego żona i córki mogli w nim zamieszkać, sami zaś przenieśli swoje centrum życiowe do mieszkania na (...). Okoliczność ta miała znaczenie przy ustalaniu celu i zakładanego czasu trwania stosunku prawnego.

Umowa użyczenia może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Oznaczenie czasu jej trwania nie wymaga wskazania konkretnej daty kalendarzowej. Może nastąpić przez odwołanie się do przyszłego zdarzenia, którego nadejście jest pewne, choć jego dokładna data nie jest znana, albo przez określenie celu, dla którego rzecz zostaje oddana do korzystania. Jeżeli strony uzgodniły, że lokal ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe określonych osób do końca ich życia, brak wskazania daty końcowej nie czyni takiego stosunku bezterminowym w rozumieniu art. 365 1 k.c.

Zgodnie z art. 715 k.c., jeżeli użyczenie zawarto na czas nieoznaczony, kończy się ono, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Także w tym wypadku decydujące znaczenie ma zatem cel uzgodniony przez strony. Jeżeli przedmiotem porozumienia jest zapewnienie stałego miejsca zamieszkania, użytek odpowiadający umowie nie zostaje zakończony tylko dlatego, że później zmieniły się relacje osobiste pomiędzy użyczającymi.

Każdy stosunek użyczenia może w szczególnych okolicznościach zakończyć się przed upływem uzgodnionego okresu. Na podstawie art. 716 k.c. użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy, jeżeli biorący używa jej w sposób sprzeczny z umową, jej właściwościami lub przeznaczeniem, powierza ją osobie trzeciej bez upoważnienia albo jeżeli rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Przepis ten znajduje zastosowanie także do użyczenia zawartego na czas oznaczony, ma jednak charakter wyjątkowy i wymaga wykazania jednej z wymienionych w nim przesłanek.

Na potrzebę odróżnienia użyczenia bezterminowego, którego celu strony nie określiły, od umowy zawartej na czas wynikający z uzgodnionego przeznaczenia rzeczy zwrócił uwagę Sąd Okręgowy we Włocławku w wyroku z 5 września 2013 r., I Ca 109/13. Przyjął on, że samo oświadczenie właściciela o zakończeniu umowy nie jest wystarczające, jeżeli strony powiązały czas użyczenia z oznaczonym celem, a użyczający nie wykazał przesłanek wcześniejszego zwrotu rzeczy określonych w art. 716 k.c. W niniejszej sprawie strony oznaczyły zarówno cel udostępnienia lokalu, jak i zakładany czas jego trwania. Mieszkanie miało zapewnić pozwanej i jej mężowi miejsce zamieszkania po przekazaniu domu w L. córce. Nie określono daty ich wyprowadzki ani zdarzenia, które miałoby zakończyć korzystanie z mieszkania przed ich śmiercią. W szczególności nie uzależniono trwania porozumienia od dalszego pozostawania powoda w związku małżeńskim z K. T.. Rozwód powoda i córki pozwanej nie powodował zatem automatycznego wygaśnięcia stosunku prawnego. Powód przyznał, że podczas zawierania porozumienia strony nie omawiały możliwości rozpadu małżeństwa ani jego wpływu na sytuację mieszkaniową pozwanej. Twierdzenie, że prawo pozwanej było ściśle związane z trwałością rodziny, stanowiło w ocenie Sądu Okręgowego, dokonaną po latach interpretację uzgodnień, nie zaś element treści złożonych w 2013 r. oświadczeń woli.

Nie można było również uznać, że wezwanie pozwanej do opuszczenia lokalu z końcem marca 2019 r. doprowadziło do wcześniejszego zakończenia umowy na podstawie art. 716 k.c. Pozwana używała lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie oddała go osobie trzeciej i ponosiła wszystkie bieżące koszty utrzymania. Powód nie wykazał także, aby mieszkanie stało się potrzebne obojgu użyczającym z przyczyn nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. W wezwaniu wskazywał, że ma stałe miejsce zamieszkania z partnerką i dzieckiem, a lokal zamierza wynająć i dzielić dochód z byłą żoną. Nie chodziło zatem o odzyskanie mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb lokalowych, lecz o zmianę uzgodnionego sposobu korzystania z rzeczy i rozpoczęcie czerpania z niej dochodów. Zamiaru tego bowiem K. T. nie podzielała.

Nawet gdyby osobistą sytuację majątkową powoda rozpatrywać jako przyczynę mogącą uzasadniać wcześniejsze żądanie zwrotu rzeczy, należało uwzględnić, że umowę zawarli oboje współwłaściciele, a K. T. konsekwentnie sprzeciwiała się jej zakończeniu. Powód i jego była żona posiadali równe udziały w prawie do lokalu. Powód nie dysponował zatem większością wymaganą przez art. 201 k.c. do dokonania czynności zwykłego zarządu ani zgodą wszystkich współwłaścicieli wymaganą przez art. 199 k.c. w odniesieniu do czynności przekraczających ten zakres.

Nie można było podzielić stanowiska powoda, że samodzielne wypowiedzenie pozwanej umowy stanowiło czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Czynności zachowawcze zmierzają do ochrony istniejącego wspólnego prawa przed jego naruszeniem lub utratą. Nie obejmują natomiast jednostronnej zmiany uzgodnionego sposobu wykonywania prawa wspólnego, podejmowanej wbrew wyraźnemu stanowisku drugiego współwłaściciela. Pozwana nie zajęła lokalu samowolnie ani wbrew pierwotnej woli jego właścicieli. Korzystała z niego na podstawie wspólnego porozumienia. Dopóki porozumienie to trwało, jej władanie nie zagrażało istnieniu prawa własności, lecz stanowiło sposób wykonywania wcześniejszej decyzji obojga współwłaścicieli.

Argumentacji powoda sprzeciwia się także stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z 15 listopada 2018 r., III CZP 50/18, zgodnie z którym dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Roszczenie to służy realizacji interesu majątkowego konkretnego współwłaściciela, nie zaś zachowaniu substancji wspólnego prawa. Tym bardziej za czynność zachowawczą nie mogło zostać uznane wcześniejsze, jednostronne doprowadzenie do powstania podstaw tego roszczenia przez próbę zakończenia umowy, której dalszego wykonywania domagał się drugi współwłaściciel.

Powołane przez powoda postanowienie Sadu Okręgowego w Warszawie z 6 lipca 2022r., V Ca 1780/21, nie prowadziło do odmiennej oceny. Orzeczeniem tym zezwolono powodowi na wystąpienie na drogę sądową z powództwem o opróżnienie lokalu i zapłatę wynagrodzenia. Nie rozstrzygnięto natomiast, że pozwanej nie przysługuje tytuł do korzystania z mieszkania ani że oświadczenie powoda z 2019 r. skutecznie zakończyło wcześniejsze porozumienie. Zezwolenie na dokonanie czynności zarządu otwierało powodowi wprawdzie drogę do sądowego dochodzenia roszczeń, nie przesądzało jednak ich zasadności i nie nadawało skutku wstecznego jednostronnemu oświadczeniu złożonemu trzy lata wcześniej.

Znaczenia przypisywanego przez powoda nie miało również nieustanowienie na rzecz pozwanej i jej męża służebności mieszkania ani innego prawa ujawnionego w księdze wieczystej. Pozwana nie wywodziła swojego uprawnienia z ograniczonego prawa rzeczowego, lecz ze stosunku obligacyjnego. Umowa użyczenia nie wymaga formy aktu notarialnego ani wpisu do księgi wieczystej. Brak rzeczowego zabezpieczenia uprawnienia pozwanej mógł wpływać na jego skuteczność wobec późniejszego nabywcy lokalu, nie pozbawiał go jednak skuteczności w stosunku do osób, które zawarły porozumienie i oddały lokal do korzystania.

Nie wpływała na tę ocenę rozbieżność dotycząca planowanego rozszerzenia własności domu w L. na powoda. Niezależnie od tego, czy zamierzano w przyszłości objąć nieruchomość wspólnością majątkową małżonków, powód wiedział, że dom został darowany K. T., zaakceptował rodzinne porozumienie i wraz z żoną oraz córkami zamieszkał w tej nieruchomości. Ewentualne niewykonanie późniejszego zamiaru dotyczącego własności domu nie mogło samo przez się prowadzić do retroaktywnego pozbawienia pozwanej prawa do mieszkania, zwłaszcza że takiego skutku strony nie przewidziały. Także nabycie przez pozwaną niewielkiego lokalu nie oznaczało, że uznała skuteczność oświadczenia powoda z 2019 r. Porozumienie nie przewidywało, że możliwość zamieszkiwania na (...) wygaśnie w razie nabycia przez pozwaną innej nieruchomości. Poszukiwanie przez nią mieszkania było następstwem trwającego sporu i niepewności co do dalszej sytuacji, nie zaś przejawem uznania roszczeń powoda. Pozwana opuściła lokal dopiero po zawarciu przez współwłaścicieli porozumienia o jego sprzedaży i uczyniła to w terminie przez nich wspólnie uzgodnionym. Zdarzenie to zakończyło wykonywanie wcześniejszego porozumienia na przyszłość, lecz nie mogło nadać bezumownego charakteru korzystaniu z lokalu w okresie objętym pozwem.

Podstawę roszczenia właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy stanowią art. 224 § 2 i art. 225 k.c., stosowane do posiadacza zależnego odpowiednio na podstawie art. 230 k.c. Warunkiem zastosowania tych przepisów jest jednak brak stosunku prawnego uprawniającego posiadacza do korzystania z rzeczy. Jeżeli strony łączy umowa regulująca zasady używania lokalu, wzajemne rozliczenia podlegają tej umowie, a przepisy o roszczeniach uzupełniających właściciela nie znajdują zastosowania.

W okresie od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2022 r. pozwana nadal korzystała z mieszkania na podstawie porozumienia zawartego z obojgiem współwłaścicieli. Oświadczenie powoda z 2019 r. nie zakończyło tego stosunku, a zatem nie powstał stan bezumownego korzystania z lokalu. Nie została tym samym spełniona podstawowa przesłanka roszczenia z art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 k.c.

Brak roszczenia co do zasady czynił zbędnym ustalanie wysokości hipotetycznego czynszu najmu. Dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego nie mógł doprowadzić do ustalenia faktu istotnego dla rozstrzygnięcia, skoro pozwana w okresie objętym pozwem posiadała tytuł do nieodpłatnego korzystania z lokalu. Z tych przyczyn wniosek dowodowy powoda podlegał pominięciu, a powództwo o zapłatę - oddaleniu w całości, o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie 1.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 §1 zdanie pierwsze k.p.c. w zw. z art. 98§1 i 1 1 k.p.c. w takiej części w jakiej powód wygrał i przegrał proces w odniesieniu do poszczególnych roszczeń powództwo o eksmisję zostało umorzone ze względu na cofnięcie pozwu ale nastąpiło to w toku postępowania i na skutek wytoczonego powództwa za zgodą Sądu - w tym zakresie należało uznać powoda za wygrywającego sprawę, natomiast w części dotyczącej roszczenia o zapłatę powód przegrał sprawę i należało go obciążyć w tym zakresie kosztami procesu. Na zasądzoną kwotę złożyła się różnica pomiędzy kwotą 5.400 zł obliczoną na podstawie §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015 r. a kwotą 240 zł należną na podstawie §7 pkt 1 analogicznego rozporządzenia dotyczącego radców prawnych w treści obowiązującej na datę wniesienia pozwu i 130 zł poniesionych tytułem niezwróconej części opłaty sądowej od pozwu w tym zakresie.

sędzia Piotr Królikowski