descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 183/ 24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 22 lipca 2026 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Janusz Supiński

Protokolant: Katarzyna (...)

Sygn. akt . I C 183/24

Uzasadnienie

Powód (...) Sp. z o.o. w B. wniósł o zwolnienie służebności gruntowej ustanowionej na nieruchomości położonej w I., składającej się z działek oznaczonych (...) (która to działka (...) została podzielona na (...) – która to (...) została podzielona na (...)) o powierzchni łącznej (...) ha obręb (...) I., objętej (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej (...) o powierzchni (...) ha położonej w miejscowości I., zapisanej w (...) poprzez ograniczenie wykonywania tej służebności wyłącznie do działek oznaczonych (...) oraz o zwolnienie z w/w służebności działek oznaczonych (...)5 i (...)6. Nadto powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych kosztów procesu. W uzasadnieniu powód podniósł, że pozwanym, jako właścicielom nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) przysługuje służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz położenia wszelkich instalacji przez grunt obciążony urządzonymi ciągami pieszo-jezdnymi i drogami dojazdowymi wewnętrznymi w celu dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość obciążoną zaś stanowiły pierwotnie działki oznaczone (...). Działka nr (...) została podzielona na działki (...), następnie działka (...) została podzielona na (...). Wskutek tych podziałów powstały nowe ciągi pieszo-jezdne, przy czym obecnie powstałe działki nr (...) i (...) utraciły całkowicie znaczenie dla służebnika.

Pozwani – E. U. i D. J. – nie uznali roszczenia powoda i wnieśli o jego oddalenie w całości na koszt powoda. W uzasadnieniu pozwani potwierdzili wprawdzie zarówno istnienie samej służebności obciążającej pierwotnie nieruchomość składającą się z działek (...), jak i fakt podziału działki nr (...) na działki (...) i następnie działki (...) na działki (...) (...) i (...), ale jednocześnie wskazali, że powód nie wykazał potrzeby zwolnienia służebności działek nr (...)/(...), (...), (...).

Sąd ustalił, co następuje

Powód (...) Sp. z o.o. w B. pozostaje właścicielem nieruchomości oznaczonych numerami (...), (...)5, (...), (...) (...) o łącznej powierzchni (...) ha położonej w miejscowości I. gmina I.. Powyższa nieruchomość zapisana była w (...). Działki oznaczone numerami (...), (...)5, (...), (...) powstały w wyniku podziałki działki nr (...) – pierwotnie na działki o numerach (...), a następnie poprzez podział działki numer (...) na działki o numerach (...)/5, (...)6, (...). Obecnie działki oznaczone numerami (...) (...), (...), (...) jako odrębna nieruchomość zapisane są w księdze wieczystej (...).

Pozwani E. U. i D. J. pozostają właścicielami nieruchomości oznaczonej numerem (...) o powierzchni (...) ha położonej w miejscowości I. Gmina I. zapisanej w (...). Pozwanym jako właścicielom powyższej nieruchomości przysługuje uprawnienie służebności gruntowej polegające na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz położenia wszelkich instalacji przez grunt obciążony urządzonymi ciągami pieszo-jezdnymi i drogami dojazdowymi wewnętrznymi – w celu dostępu do drogi publicznej. Powyższe uprawnienie obciąża nieruchomości zapisane w (...).

Przedmiotowe nieruchomości objęte były planem stworzenia osiedla typu rekreacyjnego z podziałem na działki o powierzchni powyżej (...) m ( 2). Po nabyciu działek (...) przez powoda dokonano modyfikacji założeń projektowych osiedla poprzez wydzielenie działek o powierzchni w granicach (...) m ( 2) z przeznaczeniem pod zabudowę całoroczną, choć nie rezygnując jednocześnie z funkcji rekreacyjnej osiedla. Zmiana koncepcji zagospodarowania terenu musiała skutkować dokonaniem innego aniżeli poprzednio podziału działek, w tym działek, stanowiących drogi wewnętrzne, zapewniając dostęp poszczególnych parceli do drogi publicznej. W efekcie dokonano m.in. podziału działki nr (...) na działki docelowo (...) 306(...), (...), (...) i (...). (...) nr (...) stanowiły tzw. „ślepą” drogę dojazdową do części działek i obecnie przeznaczone są pod zabudowę, działka nr (...) stanowi małą enklawę przy działce drogowej (...), zaś działka nr (...) stanowiła dojście do terenu plaż. Obecnie wyznaczono jako dojście do terenu plaż działkę nr (...), a działka nr (...) miałaby być uzupełnieniem przyległej działki budowlanej.

Strony prowadziły negocjacje w przedmiocie ustanowienia na rzecz pozwanych m.in. służebności dojścia do plaż poprzez działkę nr (...), służebności terenu plaż tj. (...) oraz zasad przyłączenia działki pozwanych do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej należących do powoda. Do dnia wydania orzeczenia strony nie doszły do porozumienia.

dowód: zeznania powoda k 302v-303

zeznania pozwanego (...) k 303

zeznania pozwanej M.J. k 327

zeznania świadka (...) k 175v-176

zeznania świadka R. I. k 176-177

odpis k 17-51, 66-86, 97-109, 115-121, 128-138, 187-203, 207-209, 216-231, 283-290, 332-338

mapa k 87, 315

informacja k 235,

dokumentacja fotograficzna k 325

Sąd zważył, co następuje

Bezspornym w sprawie jest ustalony wyżej stan faktyczny. Owa bezsporność wynika wprost z zalegających w aktach dokumentów, zeznań stron oraz zeznań świadków (...) i R. I.. Mając na uwadze korelację zeznań stron, świadków (...) i R. I. z bezosobowym materiałem dowodowym sprawy należało, rzecz jasna, dać wiarę w/w zeznaniom.

W kontekście tak ustalonego stanu faktycznego Sąd dostrzegł, że nowopowstałe działki (...) stanowią tzw. ślepe uliczki, powiązane wprawdzie z ciągami wewnętrznymi, stanowiącymi połączenie poszczególnych działek doń przyległych z drogą publiczną, ale nie stanowiącymi ciągów pieszo-jezdnych, niezbędnych dla dotarcia do drogi publicznej z działki pozwanych. Co więcej – owe ślepe uliczki nie prowadzą do żadnych miejsc publicznych bądź użytecznych dla lokalnej społeczności i nie umożliwiają też w żaden sposób przeprowadzenia instalacji mogących w przyszłości zapewnić dostęp nieruchomości pozwanych do jakichkolwiek mediów. Usytuowanie bowiem działki pozwanych z drugiej strony całego osiedla oznacza, że w/w działki nr (...) stanowią li tylko ewentualne ciągi spacerowe, a fakt, że owe ciągi są tzw. „ślepymi” uliczkami również i ten aspekt użyteczności pozostaje pod dużym znakiem zapytania. W takiej zaś sytuacji należało dojść do wniosku, że wskutek podziału (...) i ostatecznego ukształtowania (...), służebność gruntowa obciążająca te działki utraciła dla pozwanych jakiekolwiek znaczenie.

Podobna sytuacja dotyczy również działki nr (...), która to działka nawet nie stanowi drogi ani żadnego innego ciągu. Jest to bowiem w istocie niewielka działka, przyległa z jednej strony do drogi czyli działki nr (...), a z drugiej – do działek budowlanych nr (...). Oznacza to, że działka nr (...) nie może pełnić dla pozwanych (ani nikogo innego) żadnych funkcji transportowych. Położenie tej działki ((...)) względem działki pozwanych ((...) determinuje też wniosek o całkowitej jej nieprzydatności dla potrzeb ewentualnego doprowadzania przez pozwanych własnej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, tj. z pominięciem możliwości przyłączenia działki pozwanych do sieci należących do powoda. W sprawie oczywistych jest kilka związanych z tym kwestii. Po pierwsze powód posiada i rozbudowuje własne sieci wodociągowe i kanalizacyjne w obrębie działek drogowych położonych na osiedlu i umożliwia odpłatnie podłączanie kolejnych działek budowlanych do tych sieci. W tym zakresie strony prowadziły negocjacje, ale zakończyły się one niepowodzeniem (przynajmniej jak do tej pory). Po drugie na terenie osiedla nie funkcjonuje żadna publiczna (gminna) sieć wodociągowa i kanalizacyjna, a Gminny Zakład Komunalny w G. nie przewiduje tworzenia takiej sieci ze względów technicznych i ekonomicznych. Po trzecie - sieci wodociągowa i kanalizacyjna powoda podłączone są do sieci gminnych na terenie działki nr (...). Po czwarte zatem pozwani pozostają w sytuacji konieczności podłączenia się do sieci powoda albo niezbędności budowy własnych sieci z najbardziej prawdopodobnym podłączeniem owych własnych sieci do sieci gminnych na tej samej działce nr (...). I po piąte wreszcie położenie działki pozwanych (nr (...) względem działki (...) oraz omawianej działki nr (...) oznacza, że działka nr (...) w żaden sposób nie będzie w przyszłości wykorzystana przez pozwanych do hipotetycznej nawet budowy i eksploatacji sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, co unaoczniają nie tylko mapy, ale co ewidentnie potwierdziły dokonane oględziny sądowe. Oznacza to, że służebność działki nr (...) nie posiada dla pozwanych jakiegokolwiek znaczenia.

Wreszcie co do działki nr (...) należy zauważyć (o czym była już mowa), że strony prowadziły negocjacje m.in. w przedmiocie ustanowienia na rzecz pozwanych służebności przechodu przez działkę nr (...), która to działka ma zastąpić, w planach powoda, dostęp mieszkańców osiedla do terenu plaż, czyli działki nr (...). Jak też już wyżej zauważono, negocjacje te nie doprowadziły stron do porozumienia, a to oznacza, że pozwani posiadają w chwili obecnej jedyną możliwość dojścia do terenu plaż poprzez działkę nr (...). Abstrahując zatem od dalszych losów rokowań stron i przede wszystkim abstrahując od ewentualnego porozumienia stron w przedmiocie samej możliwości korzystania przez pozwanych z terenu plaż czyli działki nr (...), w chwili obecnej pozwani posiadają tylko jedną drogę, którą mogą dostać się na plażę, a jest to właśnie działka nr (...). Co więcej – służebność przechodu przez działkę nr (...) jest dla pozwanych oczywiście odpłatna. Powód jednak domaga się od pozwanych zniesienia tej służebności przechodu przez działkę nr (...) bez żadnego wynagrodzenia i ustanowienia odpłatnej służebności przechodu przez działkę nr (...). Gołym okiem zatem widać, że służebność przechodu przez działkę nr (...) nie utraciła na dzień dzisiejszy znaczenia dla pozwanych, a ewentualna zamiana dotychczasowej służebności (...) na służebność działki nr (...) przyniesie dla pozwanych nowe obciążenia finansowe, co czyni taką zamianę jako nie leżącą w interesie pozwanych.

W tym miejscu warto jeszcze, wskazując na art. 290 § 1 i 2 kc oraz art. 294 kc i art. 295 kc, dodać, że „Zarówno podział nieruchomości władnącej, jak i podział nieruchomości obciążonej może powodować, że zbędne okaże się dalsze utrzymywanie w mocy służebności gruntowej na rzecz co najmniej jednej nowo powstałej w wyniku podziału nieruchomości władnącej lub jako obciążenia w stosunku do co najmniej jednej nowo powstałej nieruchomości służebnej. O tym, czy służebność gruntowa jest zbędna dla jednej lub kilku nowo powstałych w wyniku podziału nieruchomości władnących, przesądza kryterium użyteczności. Zgodnie bowiem z art. 290 § 1 zd. 2 KC, gdy służebność gruntowa zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku nowo powstałych nieruchomości władnących, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych części. Ocena, czy służebność gruntowa zwiększa użyteczność poszczególnych nieruchomości władnących powstałych w wyniku podziału, powinna być dokonywana według stanu istniejącego w dniu orzekania, a powstałego po podziale. Stan istniejący przed podziałem nieruchomości władnącej może jedynie służyć jako punkt odniesienia dla wykazania, że w wyniku podziału nieruchomości władnącej sytuacja uległa zmianie w taki sposób, że po stronie właściciela nieruchomości obciążonej powstaje roszczenie o zwolnienie jej od służebności gruntowej względem tych części nieruchomości władnącej, których użyteczność nie jest już zwiększana przez służebność. Inne kryterium oceny zasadności roszczenia o zwolnienie ze służebności gruntowej musi być uwzględniane przy ocenie roszczenia o zwolnienie ze służebności gruntowej dochodzone w związku z podziałem nieruchomości obciążonej. Zasadność roszczeń o zwolnienie od służebności gruntowej właścicieli nowo powstałych po podziale nieruchomości obciążonych ocenia się przez pryzmat okoliczności, czy wykonywanie służebności gruntowej ogranicza się w wyniku podziału do jednej lub kilku nieruchomości obciążonych. Ocena w tym zakresie także powinna być dokonywana według stanu istniejącego w dniu orzekania, a powstałego w wyniku podziału nieruchomości obciążonej. Należy wskazać, że zwolnienie od służebności gruntowej w wyniku podziału nieruchomości obciążonej lub nieruchomości władnącej, wskazane w art. 290 § 1 i 2 KC, może nastąpić bez wynagrodzenia, jeśli zachodzi przesłanka zniesienia służebności bez wynagrodzenia wskazana w art. 295 KC w postaci "utraty wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej". W przypadku gdy zwolnienie ze służebności gruntowej dokonuje się w drodze orzeczenia sądowego, zwolnienie następuje w dniu uprawomocnienia się takiego orzeczenia (tak: R. Czarnecki, w: C., Komentarz, t. I, 1972, s. 734). W przypadku jednak gdy służebność była ujawniona w księdze wieczystej, jej wygaśnięcie następuje dopiero z dniem jej wykreślenia z księgi wieczystej (art. 246 § 2 KC; tak: B. Burian, K. Gołębiowski, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, art. 290, Nb 8)” [tak: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, Legalis/el].

Wracając na grunt sprawy zauważyć trzeba, że nie tylko doszło do podziału samej działki nr (...), ale nawet do wyodrębnienia podzielonych działek i ustanowienia zupełnie nowej nieruchomości w oparciu o (...), co jedynie potwierdza aktualność wyżej przytoczonych rozważań teoretycznych.

Przechodząc do samego rozstrzygnięcia stwierdzić należy, że strona powodowa w dość zawoalowany sposób sformułowała treść pozwu (tak pierwotnego jak i zmodyfikowanego). Sąd, pochylając się na roszczeniami powoda przyjął, że intencją strony powodowej było zwolnienie (...) od służebności na rzecz pozwanych, a to wobec utraty dla tychże pozwanych jakiejkolwiek wartości tej służebności. I w tym kontekście Sąd rozpatrywał zarówno twierdzenia powoda, jaki pozwanych. Niewątpliwie zatem Sąd dostrzegł, o czym była już mowa, że działki nr (...) nie prowadzą do działki pozwanych (nr (...) i w żaden sposób nie są i nie będą w przyszłości powiązane z ewentualną inwestycją pozwanych w zakresie budowy własnych sieci (wodociągowej i kanalizacyjnej), gdyby pozwani podjęli decyzję o ich budowie. Wprawdzie zatem oczywistym jest, że wskutek orzeczenia o zniesieniu służebności obciążających (...) zmieni się zakres służebności przysługujących pozwanym tzn. będzie on węższy o te konkretnie działki, ale w ocenie Sądu nie wpłynie to w żaden sposób na uprawnienia strony pozwanej. Jak już wyżej wskazano, (...) nie stanowią obecnie żadnego ciągu pieszo-jezdnego ani trasy mogącej doprowadzić media do nieruchomości pozwanych, ich wielkość i położenie w żaden sposób nie ułatwia poruszania się pozwanym po osiedlu, a opłaty za służebność obciążające pozwanych w żaden sposób nie ulegną zmianie. Trudno zatem mówić o korzyściach lub ubytkach komfortu funkcjonowania w spornym osiedlu, podobnie jak trudno mówić o stratach ekonomicznych pozwanych wskutek przedmiotowego orzeczenia sądowego. Z kolei odwrotna sytuacja istnieje co do służebności działki nr (...), o czym też już była mowa. Ewentualne zniesienie służebności przechodu tej działki nie ma uzasadnienia ani komfortowego co do korzystania z terenu osiedla, ani ekonomicznego (z punktu widzenia pozwanych oczywiście), zaś strona powodowa w żaden racjonalny sposób nie wykazała, by służebność owej działki utraciła znaczenie dla pozwanych.

W tym miejscu należy jeszcze wskazać, że przedmiotem niniejszego postepowania było zwolnienie (...)/(...) od służebności na rzecz pozwanych w trybie art. 295 kc. „Artykuł 295 KC uzasadnia tezę, że cel służebności gruntowej w postaci zwiększania użyteczności nieruchomości władnącej warunkuje nie tylko możliwość jej ustanowienia, lecz także ma wpływ na jej istnienie. Wprawdzie utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej nie skutkuje ex lege jej wygaśnięciem, stanowi ona jednak przesłankę powstania prawa właściciela nieruchomości obciążonej do żądania zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia. Okoliczność utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinna zostać wykazana przez właściciela nieruchomości obciążonej. Ocena jednak, czy przesłanka "utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej" rzeczywiście występuje, powinna być dokonywana z perspektywy każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że "utrata wszelkiego znaczenia" tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 KC, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie występuje, gdy zwiększa ona użyteczność nieruchomości władnącej chociażby przez krótki okres w roku, np. w czasie jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orz. SN z 11.9.1957 r., 3 CR 710/57, OSNCK 1958, Nr 4, poz. 111; K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2015, art. 295, Nb 1)” [tak: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, Legali/el].

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą opisaną w art. 100 kpc, mając na uwadze nie tylko fakt, że roszczenia powoda zostały uwzględnione jedynie częściowo, ale również fakt, że koszty procesu poniesione przez strony były prawie identyczne i wyniosły po stronie powoda 527,00 zł (480 zł - koszty zastępstwa procesowego, kwota 30 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa), a po stronie pozwanych były tylko odrobinę niższe i wyniosły 497 zł (480 zł - koszty zastępstwa procesowego, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).