descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 1534/13

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 4 czerwca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa

Protokolant Jagoda Jarosławska

Uzasadnienie

Strona powoda Gmina W.domagała się uchylenia uchwały nr (...) podjętej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...)podjętą na zebraniu właścicieli lokali w dniu 09.09.2013 r.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że jest właścicielem lokalu wykorzystywanego jako pracownia artystyczna. Na zebraniu w dniu 17.05.2002 r. zmieniono sposób zarządu nieruchomością wspólną i powołano zarząd w osobach T. K., R. Z., J. O. (1), J. O. (2)i I. K.. Zgodnie z uchwałą wspólnota na zewnątrz jest reprezentowana przez co najmniej dwóch członków zarządu. Zaskarżoną uchwała członkowie wspólnoty wybrali nowego administratora wspólnoty – C. O.. Postanowiono zawrzeć z nim umowę zlecenia o wsparcie zarządu w administrowaniu nieruchomością na czas nieokreślony. Strona powoda nie brała udziału w zebraniu w wspólnoty. Zaskarżona uchwała narusza przepis art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, zgodnie z treścią którego właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalne do swych udziałów, które odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali zaś zgodnie z par. 10 umowy o administrowanie wynagrodzenie administratora określone w odrębnej uchwale (...) na kwotę 756,75 zł zostało no obliczone od całości powierzchni budynku a więc także uwzględnia powierzchnię nieruchomości wspólnej. Przy stawce 0,95 zł/ m2 powierzchni użytkowej lokali – 569,67 m2 wynagrodzenie administratora wynosiłoby 541,19 zł miesięcznie. W chwili obecnej administrator otrzymuje stawkę wynagrodzenia w wysokości 1,34 zł za m2 powierzchni użytkowej lokali. Wynagrodzenie poprzedniego administratora wynosiło za 1 m2 0,57 zł.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) wniosła o oddalenie pozwu.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew ( k. 57 – 58) strona pozwana podniosła, iż wysokość przyznanego administratorowi wynagrodzenia wynikał z zakresu obowiązków, jaki na niego nałożono w umowie z dnia 09.09.2013 r. W szczególności podkreślono, iż pełni on nie tylko funkcje związane z administrowaniem budynku lecz także jego bieżącą konserwacją. Nadto przed nowym administratorem stoją liczne zadania – uzyskanie dofinansowania do rewitalizacji elewacji, podłączenie budynku do elektrociepłowni, wykonanie remontu klatki schodowej, w tym znalezienie odpowiednich wykonawców oraz nadzór nad ich pracami. Strona pozwana wskazała także, że na wysokość wynagrodzenia administratora miał wpływ także standard świadczonych usług, z którymi strona pozwana miała możliwość się zapoznać jeszcze przed zawarciem umowy. Strona pozwana przyznała, że stawka poprzedniego administratora była niższa, wskazała jednak, że współpraca z nim nie układała się dobrze - spółka nie wywiązywała się należycie ze swoich obowiązków, zaniedbywała budynek, nie reagowała na apele właścicieli lokali, stwarzając jedynie pozory świadczenia usług. Współpraca z nowym administratorem układa się dobrze i potwierdza słuszność podjętej decyzji. Przykładowo zostały już wymienione w nieruchomości wszystkie rynny. Podjęto także działania, w rezultacie których sporządzono architektoniczny projekt zagospodarowania podwórka przylegającego do budynku wspólnoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa w związku z zakończeniem współpracy z poprzednim zarządcą poszukiwała oferty w przedmiocie wsparcia zarządu nieruchomością w administrowaniu. Ofertę taką złożył C. O., przedstawiając podstawowy pakiet usług w ramach umowy o wsparcie zarządu wspólnoty w administrowaniu. Wparcie to miało dotyczyć reprezentacji wspólnoty, obsługi prawnej wspólnoty ( m.in. opracowywanie i opiniowanie projektów umów, uchwał i innych aktów prawnych wspólnoty), obsługi eksploatacyjnej wspólnoty ( prowadzenie inwentaryzacji, weryfikowania stanu prawnego i technicznego, zapewnienie bieżącej nieprzerwanej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości przez wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie warunków zawieranych umów, kontrole ich wykonania w zakresie dostaw wody, ciepła, gazy, energii elektrycznej, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, utrzymania porządku i czystości na nieruchomości wspólnej, ubezpieczenie nieruchomości wspólnej), obsługi zebrań wspólnoty ( zwoływanie, przygotowywanie zebrań, zawiadamianie o ich terminie, obsługa zebrań, zbieranie indywidualnych głosów), obsługa techniczna wspólnoty ( m.in. sporządzanie protokołu zdawczo – odbiorczego przy przejęciu obowiązków od poprzedniego administratora nieruchomości, sporządzenie dokumentacji technicznej, eksploatacyjnej i finansowej wspólnoty, przechowywanie i prowadzenie dokumentacji budowlanej wspólnoty, zapewnienie prawidłowego użytkowania budynku, lokali i instalacji, zapewnienie warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego, zabezpieczenia awarii oraz usuwania ich skutków, zapewnienie bieżącej konserwacji technicznej) obsługa finansowa wspólnoty ( m.in. otwieranie, zamykanie, dysponowanie saldem i rachunkami bankowymi wspólnoty w ramach zwykłego zarządu, prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów, rozliczeń, kontrola prawidłowości przesyłanych wspólnocie rachunków i faktur oraz dokonywanie płatności na rzecz usługodawców, terminowe opłacanie podatków, ubezpieczeń i innych opłat publicznoprawnych związanych z nieruchomością wspólną, prowadzenie sprawozdawczości finansowej, w tym podatkowej sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych, przygotowywanie informacji o poniesionych kosztach zarządy nieruchomością wspólną). C. O. zaproponował za swoje usługi cenę w wysokości 756,75 zł miesięcznie, wynikającą z pomnożenia ceny 0,95 zł/m2 przez 796,58 m2 powierzchni użytkowej.

Powyższa oferta została przedstawiona i omówiona na zebraniu wspólnoty w dniu 09.09.2013 r. Obecni członkowie wspólnoty nie kwestionowali wysokości zaproponowanego wynagrodzenia. W swych wypowiedziach kładli szczególny nacisk na przyszły zakres obowiązków administratora, w szczególności konieczność przeprowadzenia remontu rynien oraz podwórka, z którymi to problemami nie uporał się poprzedni administrator. Ostatecznie właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...) mocą której wybrali ofertę C. O.i postanowili zawrzeć z nim umowę zlecenia o wsparcie zarządu w administrowaniu nieruchomością wspólną. Ustalono miesięczne wynagrodzenie w wysokości 756,75 zł oraz upoważniono członków zarządu do zawarcia umowy z C. O.. Uchwala zapadła większością głosów liczonych według udziałów tj. 85,88%. Gmina W.nie była obecna na zebraniu.

W dniu 09.09.2013 r. wspólnota zawarła z C. O. umowę o wsparcie zarządu wspólnoty w administrowaniu, której treść w zakresie obowiązków administratora pokrywa się z treścią złożonej oferty. Wynagrodzenie administratora określono poprzez odesłanie do stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

( dowód: oferta C. O. – k. 30 – 33;

zawiadomienie o terminie zebrania – k. 14;

uchwala nr (...) – k. 15;

umowa z dnia 09.09.2013 r. – k. 18 – 29;

zeznania świadka C. O.)

Sąd zważył, co następuje

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Strona powodowa wywiodła swoje roszczenie z art. 25. 1. ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 903), zgodnie z treścią którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Strona powodowa Gmina W.wniosła o uchylenie uchwały nr (...) r. zarzucając, że jest ona sprzeczna z prawem – przepisem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowiącego, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Strona powodowa zarzuciła, że wysokość uchwalonego wynagrodzenia została wyliczona zarówno od powierzchni nieruchomości wspólnej jak i powierzchni użytkowej lokali. W ocenie Sądu podniesiony zarzut należy uznać za bezzasadny. O ile bowiem ustawa o własności lokali w art. 12 ust. 2 ustala zasady ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów w częściach wspólnych nieruchomości wspólnej o tyle nie zawiera żadnych wskazówek dotyczących sposobu ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego administratorowi nieruchomości wspólnej. Jest rzeczą oczywistą, że cenę tą kształtują czynniki rynkowe, zakres obowiązków wnikających z umowy a także, co podnosiła strona pozwana w niniejszej sprawie, solidność i profesjonalizm w zakresie świadczonych usług. Jak wynika z zeznań świadka C. O.zaproponowana przedniego jego oferta została przedstawiona na zebraniu wspólnoty. Każdy z jej członków mógł zgłosić do niej swoje uwagi. Ostatecznie zaproponowana usługa i cena za jej wykonanie została zaakceptowania przez właścicieli, których udział w nieruchomości wspólnej wynosi 85, 88 % w częściach wspólnych nieruchomości. Oznacza to, że zdecydowana większości członków wspólnoty uznała, że przyjęte wynagrodzenie odpowiadało zaoferowanej usłudze i dopóki strona powodowa nie udowodni, że uchwała ta jest sprzeczna z prawem czy też narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością lub narusza jej interes, któremu należy przyznać prymat przed interesem wspólnoty mieszkaniowej, dopóty jest ona związana jej treścią. Jak wynika z twierdzeń strony pozwanej, którym strona powodowa nie zaprzeczyła, współpraca z dotychczasowym administratorem nie układała się pomyślnie. Członkowie wspólnoty nie mogli wymóc przeprowadzenia remontu rynien oraz uporządkowania podwórza. Kwestie te zostały rozwiązane po zawarciu umowy z C. O.. W tych okolicznościach strona powodowa winna wykazać, że przyjęte w uchwale z dnia 09.09.2013 r. wynagrodzenie narusza jej interes czy też godzi w zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Takich zarzutów strona powodowa reprezentowana przez fachowego pełnomocnika nie zgłaszała, Sąd zaś nie dopatrzył się ich w okolicznościach ustalonych na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W żaden sposób nie mógł odnieść zamierzonego skutku argument, że stawka poprzedniego administratora była niższa. Wskazano już, że strona powodowa nie była zadowolona z jakości świadczonych usług, zakres obowiązków nowego administratora był większy a nadto poprzednią umowę zawarto w 2008 r.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w pkt. I wyroku.

Orzeczenie o kosztach wydano na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) ( Dz. U. 2013, poz. 490).