descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I C 1503/19

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 6 maja 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie , I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Rafał Wagner

Protokolant: st. sekr. sądowy Monika Górczak

Uzasadnienie

wyroku z dnia 6 maja 2026 r.

Pozwem z dnia 25 listopada 2019 r. (data prezentaty) skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., A. S. (1) wniósł o uchylenie w całości uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W. – z powodu ich niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali.

Ewentualnie wniósł o stwierdzenie nieważności lub nieistnienia ww. uchwał w przypadku ustalenia w trakcie procesu, że nie zostały podjęte.

Nadto, wniósł o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w przypadku ustanowienia pełnomocnika.

W uzasadnieniu powód podał, że jest właścicielem mieszkania nr (...) w budynku przy (...) w W., która jest dużą wspólnotą mieszkaniową. Podkreślił, że nigdy nie otrzymał zaskarżonych uchwał, ani zawiadomień o ich treści w trybie art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali i w związku z tym nie posiadał wiedzy jakie konkretnie uchwały zostały przez pozwaną podjęte od chwili, gdy nabył własność mieszkania w 2009 r. Zaznaczył, że roszczenie odnosi się do wadliwości podejmowania uchwał o podstawowym znaczeniu dla zarządu nieruchomością wspólną, podejmowanych od szeregu lat sprzecznie z prawem, których skumulowane skutki są dla niego szczególnie dotkliwe. Niezgodności tej powód upatrywał w określeniu zaliczek na „m2”, „na osobę”, „na gospodarstwo”, a nie „udziałach” w nieruchomości wspólnej. Wskazał, że zaskarżone uchwały prowadzą do obciążenia go większymi kosztami zarządu nieruchomością niż są należne według udziału powoda. Podał, że to prowadzi do bezpodstawnego wymuszenia na powodzie przez Zarząd Wspólnoty niczym nieuzasadnionego kredytowania przez niego innych właścicieli lokali poprzez obciążanie go nienależnymi zaliczkami i opłatami oraz bezpodstawnymi odsetkami od świadczeń nienależnych. Powód podkreślił, że celem pozwu jest określenie przez pozwaną zaliczek i opłat w prawidłowej wysokości i w oparciu o właściwe podstawy prawne oraz doprowadzenie do rozliczeń w prawidłowej wysokości i wyeliminowanie wieloletniego sporu między stronami, a także by zapobiec praktyce podejmowania uchwał sprzecznych z prawem w przyszłości (pozew o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej – k. 3-16).

Pismem z dnia 7 stycznia 2020 r. (data prezentaty) powód wniósł o zwolnienie go od kosztów sądowych w zakresie przekraczającym uiszczoną opłatę od pozwu w wysokości 200 zł. Wniosek ten – postanowieniem z dnia 15 stycznia 2020 r. – został uwzględniony w całości. (wniosek powoda o zwolnienie od kosztów sądowych – k. 59-61; postanowienie z dnia 15 stycznia 2020 r. – k. 73).

W odpowiedzi na pozew zawartej w pismach z dnia 2 lipca 2020 r. oraz 10 sierpnia 2020 r. (daty prezentat) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Podniosła nadto zarzut przedawnienia roszczenia powoda z uwagi na przekroczenie terminu do zaskarżenia spornych uchwał.

W uzasadnieniu pozwana podała, że powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej jako właściciel lokalu nr (...) przy (...) w W. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 8/1000. Dodała, że powód od 2013 r. nie reguluje jakichkolwiek opłat na rzecz pozwanej w tym z tytułu należności na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz z tytułu opłat za media i eksploatację, zaś do 2013 r. wpłat dokonywał sporadycznie co doprowadziło do zaległości w wysokości 42 607,18 zł. Zaznaczyła, że powód zasadniczo uczestniczy w Zebraniach Wspólnoty sam lub za pośrednictwem pełnomocników, jednak nie podpisuje bądź nie głosuje w toku podejmowania uchwał, a w trakcie zebrań prezentuje konfrontacyjną postawę i prowokuje spory oraz kłótnie. Pozwana wskazała, że zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali – były zwoływane zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, w marcu, o czym powiadamiani byli właściciele lokali. Podała przy tym, że w przypadku gdy w zebraniu nie uczestniczyła wymagana większość właścicieli głosy były dodatkowo zbierane w ramach indywidualnego głosowania, zaś podjęta uchwała była wywieszana na tablicy ogłoszeń, a jej treść wraz z informacją o podjęciu wrzucana do skrzynki korespondencyjnej lokalu. Pozwana Wspólnota zaznaczyła, że o wszystkich Zebraniach powód został skutecznie zawiadomiony i zna treść zaskarżonych uchwał, jednakże próbuje w sposób procesowy podważyć konieczność regulowania opłat za utrzymanie własnego lokalu – opłat których nie reguluje już od 2013 r. Podkreśliła jednocześnie, że nigdy nie zawyżała zaliczek, które w sposób tożsamy ustalane są względem wszystkich właścicieli lokali, tj. w odniesieniu do 1m ( 2 )powierzchni użytkowej lokalu. Ostatecznie, pozwana zauważyła, że regulacja ustawy o własności lokali nie ma zastosowania do rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych związanych z utrzymaniem własnych lokali – koszt wywozu nieczystości, zimnej wody i odprowadzania ścieków narzucony jest odgórnie przez (...) W., zaś koszt CO i ciepłej wody wynika z cen regulowanych przez V.. Tym samym pozwana nie ustaliła na podstawie zaskarżonych uchwał zaliczki na „osobę” i na „gospodarstwo”, a stanowisko powoda wynika z niezrozumienia sposobu rozliczenia kosztów utrzymania własnego lokalu w zakresie ww. kosztów (odpowiedź na pozew z dnia 23 listopada 2019 r. – k. 89-97; pismo procesowe (stanowiące uzupełnienie odpowiedzi na pozew) – k. 189-198).

Na skutek rozpoznania wniosku powoda złożonego na rozprawie w dniu 27 października 2020 r. – postanowieniem z dnia 4 listopada 2020 r. – został ustanowiony dla niego pełnomocnik z urzędu w osobie adwokata.

Korzystając już z pomocy profesjonalnego pełnomocnika powód, w kolejnych pismach procesowych, podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wskazując na niezgodność zaskarżonych uchwał z art. 12 i art. 17 ustawy o własności lokali; naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną; naruszenie interesu powoda oraz naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 3 w zw. z art. 14 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali. Odnosząc się zaś do zarzutu przedawnienia wskazał, że ewentualne zastosowanie w sprawie mógłby mieć zarzut prekluzji, który jednak nie mógłby odnieść zamierzonego skutku skoro pozwana nie dopełniła obowiązku powiadomienia zastrzeżonego art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali (wniosek o ustanowienie pełnomocnika z urzędu – k. 219-220; protokół z rozprawy z dnia 27 października 2020 r. – k. 227-227v; stanowisko powoda do odpowiedzi na pozew – k. 235-242, 269-276, 290-297).

W dalszym toku postępowania strona pozwana poza podtrzymaniem dotychczasowego stanowiska podniosła dodatkowo zarzut zawisłości sporu wnosząc o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia sprawy prowadzonej pod sygn. akt II C 961/19.

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2023 r. – zgodnie z ww. wnioskiem – postępowanie zostało na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. zawieszone do czasu prawomocnego zakończenia w sprawie II C 961/19, jednakże w rezultacie rozpoznania zażalenia powoda Sąd Apelacyjny w Warszawie, postanowieniem z dnia 23 lipca 2024 r., zmienił ww. rozstrzygnięcie i oddalił wniosek o zawieszenie postępowania (pismo procesowe – k. 350-354; postanowienie z dnia 9 lutego 2023 r. wraz z uzasadnieniem – k. 374, 389-389v; zażalenie powoda – k. 392-395; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 lipca 2024 r., sygn. akt V ACz 1032/23 wraz z uzasadnieniem – k. 414, 424-425v).

Tak sformułowane stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie, przy czym strona powodowa dodatkowo zakwestionowała umocowanie pełnomocnika pozwanej do jej reprezentowania, zaś przed zamknięciem rozprawy w dniu 8 kwietnia 2026 r. oddalony został ponowny wniosek strony pozwanej o zwieszenie postępowania do czasu prawomocnego zakończenia w sprawie II C 961/19. Strona powodowa wniosła o zasądzenie kosztów procesu oraz przyznanie pełnomocnikowi z urzędu kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Wniosek ten został kolejno zmodyfikowany poprzez dodatkowe uwzględnienie wydatków w łącznej kwocie 103 zł (protokół z rozprawy z dnia 8 kwietnia 2026 r. – k. 540-543).

Późniejsze wnioski powoda zmierzające do otwarcie zamkniętej rozprawy na nowo oraz zmiany terminu publikacji orzeczenia, zawarte w pismach z dnia 22 kwietnia 2026 r. (data stempla pocztowego) oraz dni 28 kwietnia 2026 r. i 4 maja 2026 r. (daty prezentat), zostały postanowieniem – wydanym przed ogłoszeniem orzeczenia w dniu 6 maja 2026 r. – oddalone (zastrzeżenie powoda – k. 552-552v; wniosek powoda – k. 554; wnioski powoda – k. 557-557v; protokół z ogłoszenia orzeczenia z dnia 6 maja 2026 r. – k. 559).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

A. S. (1) jest właścicielem (...) usytuowanego w budynku przy (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Lokal ten wchodzi w skład nieruchomości, której właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2026 r. poz. 232).

(okoliczność bezsporna)

Powód mieszkał w spornej nieruchomości do maja 2013 r. kiedy to się wyprowadził pozostawiając w lokalu żonę oraz syna – H. S. (1), któremu 7 września 2016 r. udzielił pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania i działania w jego imieniu i na jego rzecz wobec Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w W. (dalej: Wspólnota Mieszkaniowa). Ten jednak nie odbierał korespondencji kierowanej do ojca.

Wszelkie ogłoszenia Wspólnota Mieszkaniowa wywieszała w gablocie znajdującej się na klatce schodowej nieruchomości. Korespondencję skierowaną bezpośrednio do powoda wrzucała natomiast do skrzynki pocztowej przypisanej do jego lokalu oraz przesyłała listem poleconym wpierw na adres zamieszkania powoda, a następnie – od 2015 r. – na adres podanej przez niego skrytki pocztowej – nr (...), (...) W. (...).

(dowód: oświadczenie H. S. (2) z dnia 20 lutego 2018 r. – k. 75-76 akt sprawy o sygn. II C 464/20; akt notarialny z dnia 7 września 2016 r. – pełnomocnictwo – k. 130-131 akt sprawy o sygn. II C 464/20; zeznania świadka N. S. złożone na rozprawie w dniu 30 października 2025 r. – k. 485v-486v; zeznania świadka U. S. złożone na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 r. – k. 541-541v; zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 r. – k. 541v-542v)

W okresie od 2010 r. do 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa każdego roku podejmowała uchwały w sprawie planu gospodarczego i wysokości opłat zaliczkowych na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na dany rok. Powód brał udział w 90% Zebrań Wspólnoty.

W uchwale nr (...) ustalano, że właściciele lokali w nieruchomości wnosić będą:

1) zaliczkę w wysokości 2,25 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu, płatną do 10 każdego miesiąca w formie opłat bieżących;

2) opłaty związane z utrzymaniem własnych lokali obejmujące świadczenia: centralne ogrzewanie, ziemnej wody, ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości stałych – na podstawie cen jednostkowych bądź umownych.

W uchwałach nr (...), (...) oraz (...) ustalono, że właściciele lokali w nieruchomości wnosić będą:

1) zaliczkę w wysokości 2,35 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu, płatną do 10 każdego miesiąca w formie opłat bieżących;

2) opłaty związane z utrzymaniem własnych lokali obejmujące świadczenia: centralne ogrzewanie, ziemnej wody, ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości stałych – na podstawie cen jednostkowych bądź umownych;

3) fundusz remontowy w wysokości 2,50 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu.

Powód zagłosował za podjęciem uchwały (...) oraz (...), zaś w zakresie uchwały (...) wstrzymał się od głosu.

W uchwałach nr (...), (...), (...), (...), (...) ustalono, że właściciele lokali w nieruchomości wnosić będą:

1) zaliczkę w wysokości 2,50 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu, płatną do 10 każdego miesiąca w formie opłat bieżących;

2) opłaty związane z utrzymaniem własnych lokali obejmujące świadczenia: centralne ogrzewanie, ziemnej wody, ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości stałych – na podstawie cen jednostkowych bądź umownych;

3) fundusz remontowy w wysokości 2,50 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu.

Powód zagłosował za podjęciem uchwały (...), zaś w zakresie pozostałych uchwał nie oddał głosu w toku ich podejmowania.

Zdarzało się – w sytuacji niskiej frekwencji właścicieli lokali lub osób przez nich upoważnionych – że głosowanie nad uchwałami było uzupełniane indywidualnym zbieraniem głosów.

(dowód: uchwała nr (...) – k. 127; uchwała nr (...) – k. 132; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 133-135; uchwała nr (...) – k. 144; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 145-148; uchwała nr (...) – k. 153; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 154-157; uchwała nr (...) – k. 158; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 159-162; uchwała nr (...) – k. 163; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 164-167; uchwała nr (...) – k. 168; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 169-172; uchwała nr (...) – k. 173; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 174-177; pełnomocnictwo z dnia 22 marca 2017 r. – k. 182; uchwała nr (...) – k. 183; lista głosowania do uchwały nr (...) – k. 184-187; zeznania świadka N. S. złożone na rozprawie w dniu 30 października 2025 r. – k. 485v-486v)

Do końca 2012 r. powód regulował należności z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalonych ww. uchwałami jedynie sporadycznie. Natomiast począwszy od 2013 r. zaprzestał dokonywania jakichkolwiek wpłat z tego tytułu.

W związku z powstaniem zaległości pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wytoczyła przeciwko A. S. dwa powództwa.

Pierwsze – obejmujące okres od 10 października 2012 r. do 30 listopada 2014 r. – zostało początkowo zarejestrowane pod sygn. akt VI Nc 3563/14. Do pozwu tego Wspólnota Mieszkaniowa dołączyła uchwały nr (...), (...) oraz (...).

W sprawie w dniu 15 grudnia 2014 r. wydany został nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględniający w całości żądanie zapłaty zaległych opłat, a kolejno – zgodnie z wnioskiem Wspólnoty Mieszkaniowej – została mu nadana klauzula wykonalności.

W toku tegoż postępowania, w dniu 15 czerwca 2015 r., A. S. (1) wniósł o umożliwienie wykonania fotokopii z akt sprawy. Tego też dnia uzyskał możliwość zapoznania się z aktami ww. sprawy, w tym z treścią uchwał nr (...), (...) oraz (...).

(dowód: pozew w postępowaniu upominawczym – k. 2-3 akt sprawy o sygn. II C 464/20; nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 15 grudnia 2014 r. wydany w sprawie VI Nc 3563/14 – k. 17 akt sprawy o sygn. II C 464/20; wniosek o nadanie klauzuli wykonalności – k. 25 akt sprawy o sygn. II C 464/20; postanowienie z dnia 17 lutego 2015 r. – k. 26 akt sprawy o sygn. II C 464/20; wniosek o umożliwienie wykonania fotokopii z akt sprawy – k. 29)

Drugie postępowanie – obejmujące okres od 1 grudnia 2014 r. do 10 września 2017 r. – zostało początkowo zarejestrowane pod sygn. akt VI Nc 5956/17. Do pozwu tego Wspólnota Mieszkaniowa dołączyła uchwały nr (...), (...), (...) oraz (...).

W sprawie w dniu 15 listopada 2017 r. wydany został nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględniający w całości żądanie zapłaty zaległych opłat, a kolejno – zgodnie z wnioskiem Wspólnoty Mieszkaniowej – została mu nadana klauzula wykonalności.

W toku tegoż postępowania, w dniu 31 lipca 2018 r., A. S. (1) wniósł o wydanie kserokopii lub umożliwienie wykonania fotokopii z akt sprawy. Tego też dnia uzyskał możliwość zapoznania się z aktami ww. sprawy, w tym z treścią uchwał nr (...), (...), (...) oraz (...).

(dowód: pozew w postępowaniu upominawczym – k. 1-2 akt sprawy o sygn. VI C 1149/19; nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 15 listopada 2017 r. wydany w sprawie VI Nc 5956/17 – k. 21 akt sprawy o sygn. VI C 1149/19; wniosek o nadanie klauzuli wykonalności – k. 26 akt sprawy o sygn. VI C 1149/19; postanowienie z dnia 11 maja 2018 r. – k. 37 akt sprawy o sygn. VI C 1149/19; wniosek o wydanie kserokopii lub umożliwienie wykonania fotokopii z akt sprawy – k. 38)

W pismach kierowanych do Wspólnoty Mieszkaniowej z okresu od 30 czerwca 2015 r. do 25 marca 2019 r. powód wyrażał gotowość do uregulowania powstałych zaległości, obarczając jednocześnie pozwaną winą za powstały konflikt. Sam jednak – poza niniejszym powództwem – wytoczył przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powództwo o uchylenie w całości uchwały nr 3/2019 z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali. Powództwo to co prawda zostało uwzględnione w części, jednakże w toku postępowania ustalono także, że udział posiadany przez powoda jest w istocie większy niż ten na podstawie którego dokonano wyliczenia wysokości zaliczki obciążającej go. Udział powoda w księdze wieczystej wynosi 0,0080. Twierdził on, że opłaty wyliczane przez Wspólnotę Mieszkaniową są jakby jego udział wynosił 0,0085, a zgodnie z inwentaryzacją jego udział powinien wynosić 0,008868.

(dowód: oświadczenie z dnia 25 marca 2019 r. – k. 95 akt sprawy o sygn. VI C 1149/19; pismo z dnia 30 czerwca 2015 r. – k. 243, 298; pismo z dnia 30 czerwca 2015 r. – k. 245, 300; wyrok tut. Sądu z dnia 11 marca 2026 r. wydany w sprawie o sygn. II C 961/19 wraz z uzasadnieniem – k. 537v-538)

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie wymienionych wyżej dokumentów, w tym tych znajdujących się w aktach sprawy niniejszej, jak i aktach spaw dołączonych, bowiem ich wartość dowodowa nie była kwestionowana przez strony, a także Sąd nie znalazł podstaw do podważenia ich waloru dowodowego. Dokumenty te pozostawały ze sobą spójne, tworząc logiczny i wzajemnie uzupełniający się materiał dowodowy pozwalający na poczynienie ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w tym w zakresie sposobu komunikowania się powoda ze Wspólnotą Mieszkaniową oraz trudności w tym zakresie powstałych w rezultacie działań samego powoda, który w sposób niespójny określał zasady komunikacji pomiędzy stronami.

Ustaleń faktycznych Sąd dokonał również na podstawie zeznań świadka N. S., pełniącej funkcję administratora pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej od 2006 r. Zeznania świadka Sąd uznał za wiarygodne, albowiem były one rzeczowe, konsekwentne oraz znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Pozwoliły one na ustalenie przyjętego przez pozwaną sposobu informowania właścicieli lokali o podejmowanych decyzjach, w tym o treści uchwał, jak również sposobu funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej na przestrzeni wielu lat. Świadek potwierdziła ponadto, iż powód uczestniczył w zdecydowanej większości Zebrań Wspólnoty oraz że pomiędzy stronami od ponad piętnastu lat istnieje konflikt, który pozostaje aktualny i w toku kolejnych postępowań uległ dalszej eskalacji.

Pewnych ustaleń faktycznych, w szczególności dotyczących sposobu informowania członków Wspólnoty Mieszkaniowej o podejmowanych decyzjach i istnieniu pomiędzy stronami postępowania sporu, dostarczyły również zeznania świadka U. S.. Zeznania te nie stanowiły jednak istotnego źródła informacji dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem świadek wielokrotnie wskazywał, że jedynie sporadycznie uczestniczył w Zebraniach Wspólnoty i nie posiada wiedzy co do części okoliczności objętych postępowaniem.

Sąd z dużą dozą ostrożności podszedł do oceny zeznań powoda A. S. (2), mając na względzie jego bezpośrednie zainteresowanie korzystnym dla siebie rozstrzygnięciem sprawy. Z tego względu Sąd dał wiarę jego zeznaniom jedynie w takim zakresie, w jakim znajdowały one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Odmówił więc wiary twierdzeniom powoda, jakoby od 2009 r. nie posiadał on wiedzy o treści żadnej z objętych pozwem uchwał, jak również twierdzeniom, jakoby w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości poinformował pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową o właściwym adresie do kierowania korespondencji. Twierdzenia te pozostają bowiem w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym przeprowadzonym w sprawie, jak i tym przeprowadzonym w sprawach dołączonych.

Dowód z zeznań świadka M. U. oraz dowód z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości nie zostały przeprowadzone wobec ich cofnięcia.

Sąd nie poczynił ustaleń faktycznych w oparciu o pozostałe, niewymienione a przedłożone przez strony dokumenty, które potraktować należało jedynie jako wyraz poglądów wzmacniających argumentację stron postępowania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie zarówno w zakresie żądania głównego obejmującego uchylenie uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W. – z powodu ich niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali, jak również w zakresie żądania ewentualnego dotyczącego ustalenia ich nieważności bądź nieistnienia w razie ustalenia, że nie zostały podjęte.

Przed przejściem do istoty sporu Sąd obowiązany był do oceny zasadności podniesionego przez stronę powodową zarzutu braku należytego umocowania pełnomocnika procesowego pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do jej reprezentacji. Zarzut ten nie mógł odnieść zamierzonego skutku, albowiem pozostawał bezpodstawny zarówno w świetle obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali, jak i ugruntowanego stanowiska judykatury.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Natomiast uchwała właścicieli lokali jest wymagana wyłącznie w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy). Udzielenie pełnomocnictwa procesowego profesjonalnemu pełnomocnikowi w sprawie mieszczącej się w zakresie kompetencji zarządu stanowi jedynie realizację ustawowego uprawnienia do reprezentowania wspólnoty i nie wymaga podjęcia odrębnej uchwały właścicieli lokali. Stanowisko to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt III CZ 177/22, w którym wskazano, że kompetencja zarządu wspólnoty mieszkaniowej do działania wynika wprost z ustawy, zaś ustanowienie pełnomocnika procesowego pozostaje bez wpływu na zasady reprezentacji wspólnoty przez jej zarząd.

W konsekwencji brak jest podstaw do przyjęcia, że skuteczne umocowanie pełnomocnika procesowego pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej było uzależnione od uprzedniego podjęcia przez właścicieli lokali odrębnej uchwały. Pełnomocnictwo procesowe zostało bowiem udzielone przez organ ustawowo umocowany do reprezentowania pozwanej Wspólnoty, a zatem zarzut strony powodowej należało uznać za całkowicie bezzasadny.

Przechodząc do meritum Sąd w pierwszej kolejności poddał analizie żądanie główne, którego podstawę materialnoprawną stanowił art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednocześnie, stosownie do treści art. 25 ust. 1a ww. ustawy, powództwo takie może zostać wytoczone w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Podkreślenia wymaga, że termin określony w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali ma charakter terminu zawitego, którego upływ powoduje wygaśnięcie uprawnienia do skutecznego dochodzenia uprawnień określonych art. 25 ust. 1 ww. ustawy. Stanowisko takie znajduje ugruntowanie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wskazał, iż termin ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, zaś jedynie wyjątkowe okoliczności mogą uzasadniać nieuwzględnienie skutków jego upływu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 107/16). Tym samym ustalenie, czy termin ten został zachowany, poprzedza ocenę zasadności zarzutów odnoszących się do treści zaskarżonych uchwał. W przypadku stwierdzenia, iż termin nie został dochowany, zbędne pozostaje dokonywanie merytorycznej oceny zarzutów dotyczących zgodności uchwał z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy interesami właściciela lokalu.

W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe nie pozwoliło na przyjęcie, ażeby powód dochował terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Co więcej, materiał dowodowy zgromadzony w sprawie prowadzi do wniosku, że brak zachowania terminu nie pozostaje w związku z działaniami bądź zaniechaniami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z dokumentów znajdujących się zarówno w aktach niniejszej sprawy, jak również aktach spraw dołączonych wynika, że powód już 15 czerwca 2015 r. sporządził kopie uchwał nr (...), (...) oraz (...) znajdujących się w aktach sprawy prowadzonej ówcześnie pod sygn. VI Nc 3563/14. Następnie, w dniu 31 lipca 2018 roku, mając wgląd w akta sprawy prowadzone ówcześnie pod sygn. VI Nc 5956/17 poza uchwałą nr (...) miał również możliwość zapoznania się z treścią uchwał (...), (...) oraz (...).

Ponadto powód niezmiennie pozostaje jedynym właścicielem spornego lokalu, zaś 7 września 2016 r. udzielił swojemu synowi H. S. (1) notarialnego pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania i działania w jego imieniu i na jego rzecz wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym również do odbioru kierowanej do niego korespondencji. Tymczasem z oświadczenia złożonego przez H. S. (2) w dniu 20 lutego 2018 r. na potrzeby przywrócenia terminu do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty wydanego w sprawie o sygn. akt VI Nc 3563/14 wynika, że nie odbierał on kierowanej do ojca korespondencji. Okoliczność ta, w ocenie Sądu, nie może obciążać pozwanej, skoro zakres udzielonego synowi powoda umocowania obejmował również dokonywanie takich czynności.

Istotne jest przy tym, że powód komunikując się z pozwaną podawał także inny adres korespondencyjny – jego zdaniem powszechnie dostępny. Co jednak znamienne, przesyłki kierowane przez Sąd do skrytki pocztowej nr (...), (...) W. (...) była odbierana jedynie sporadycznie. Ponadto A. S. (1) w piśmie procesowym z 29 kwietnia 2019 r. złożonym w sprawie II C 464/20 osobiście napisał: „Jeżeli Powód [Wspólnota Mieszkaniowa] nie znał miejsca pobytu Pozwanego [A. S. (1)] ani jego adresu dla doręczeń, to z łatwością mógł je poznać, ponieważ miał możliwość powzięcia takiej wiedzy bezpośrednio od Pozwanego, zarówno przed wniesieniem powództwa, gdyż Pozwany kilkakrotnie osobiście kontaktował się z Powodem w celu wystawienia wezwań do zapłaty niezbędnych do zwolnienia od kosztów w pozwach o zapłatę, które Pozwany wówczas prowadził, jak i po wniesieniu powództwa, gdyż Pozwany w pierwszej kolejności osobiście informował Powoda o propozycji ugody z dłużnikiem Pozwanego po 3 latach procesu ((...)), która stwarzała szanse rychłego uregulowania zaległości wobec Wspólnoty. Natomiast adres do doręczeń Pozwanego Powód nawet sam mógł z łatwością ustalić, ponieważ od 10 lat jest publicznie dostępny w internecie” (k. 59-60 akt II C 464/20). Wynika z tego, że A. S. (1) nie informował Wspólnoty Mieszkaniowej jak ma się z nim kontaktować, a negatywne dla niego skutki swojego zaniechania starał się przerzucać na Wspólnotę. W konsekwencji Wspólnota Mieszkaniowa dokonywała doręczeń w sposób przyjęty dla innych właścicieli też z wykorzystaniem pełnomocnictwa, którego powód udzielił swojemu synowi.

W świetle powyższego zauważyć należy że zachowanie terminu określonego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali pozostaje ściśle związane z prawidłowym wykonywaniem przez właściciela lokalu obowiązków wynikających z uczestnictwa we wspólnocie mieszkaniowej. Właściciel lokalu nie może skutecznie wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych z okoliczności niezapoznania się osobiście z treścią kierowanych do niego zawiadomień, jeżeli – tak jak w sprawie niniejszej – sam nie wskazał wspólnocie mieszkaniowej jednoznacznego sposobu komunikowania się z nim, a jednocześnie ustanowił pełnomocnika uprawnionego do odbioru kierowanej do niego korespondencji, który tej korespondencji nie odbierał.

W realiach niniejszej sprawy całokształt materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że to pokrętny sposób postępowania powoda doprowadził do powstania wieloletnich trudności komunikacyjnych pomiędzy stronami. Powód nie wskazał pozwanej jednoznacznego adresu do doręczeń ani nie uregulował w sposób niebudzący wątpliwości zasad wzajemnej komunikacji. Nie sposób zatem obciążać pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej negatywnymi konsekwencjami okoliczności, za które nie powinna ponosi odpowiedzialności. Pozwana komunikowała się z powodem w sposób analogiczny jak z pozostałymi właścicielami lokali, przy uwzględnieniu danych pozostających w jej dyspozycji, w tym przy uwzględnieniu istnienia pełnomocnictwa obejmującego odbiór korespondencji. Jednocześnie żaden z innych członków Wspólnoty Mieszkaniowej nie zgłaszał problemów z doręczaniem mu podejmowanych przez Wspólnotę uchwał.

W konsekwencji Sąd uznał, że termin do wytoczenia powództwa przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali nie został zachowany, zaś okoliczności niniejszej sprawy nie uzasadniają odstąpienia od skutków jego upływu. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa głównego bez potrzeby dokonywania merytorycznej oceny zarzutów odnoszących się do treści oraz sposobu podjęcia zaskarżonych uchwał.

Odnosząc się do żądania ewentualnego wskazać należy, że jego podstawę stanowi art. 189 k.p.c. oraz wypracowana w orzecznictwie koncepcja uchwały nieistniejącej. Zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i sądów powszechnych konsekwentnie przyjmuje się, iż ustalenie nieistnienia uchwały ma charakter wyjątkowy i odnosi się wyłącznie do sytuacji, w których w ogóle nie doszło do skutecznego wyrażenia woli przez podmiot uprawniony do jej podjęcia albo uchwała dotknięta jest wadami o tak fundamentalnym charakterze, iż nie sposób uznać jej za istniejącą w obrocie prawnym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05).

Nie każda wada formalna związana ze sposobem procedowania nad uchwałą uzasadnia przyjęcie jej nieistnienia. Co do zasady uchybienia tego rodzaju podlegają bowiem ocenie przez pryzmat przesłanek określonych w art. 25 ustawy o własności lokali. Odmienny charakter prawny obu środków ochrony prawnej wyklucza natomiast wykorzystywanie powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały do obejścia skutków upływu terminu zawitego przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Stanowisko takie zostało zaakcentowane również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym podkreślono konieczność ścisłego rozróżnienia pomiędzy wadliwością uchwały uzasadniającą jej uchylenie a wadami prowadzącymi do przyjęcia, iż uchwała w ogóle nie istnieje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2019 r., II CSK 84/18).

W ocenie Sądu powód nie wykazał wystąpienia szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, iż objęte pozwem uchwały nie istnieją bądź są bezwzględnie nieważne. Nawet zaś przy założeniu ich wystąpienia mogłyby one co najwyżej stanowić podstawę do rozważenia zasadności ich uchylenia w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, nie zaś prowadzić do ustalenia, że uchwały te w ogóle nie zostały podjęte. Aktualne natomiast pozostają wcześniejsze poczynione rozważania dotyczące uchybienia przez powoda terminowi określonemu w treści art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

W tym miejscu odnieść się warto także do uzasadnienia wyroku tut. Sądu sporządzonego w sprawie o sygn. II C 961/19, w którym o ile Sąd stwierdził okoliczności uzasadniające uchylenie zaskarżonej przez A. S. (2) uchwały nr 3/2019 – podjętej nota bene w sposób tożsamy, jak te objęte niniejszym postępowaniem – to nie znalazł podstaw do przyjęcia jej nieważności czy też nieistnienia.

Brak było więc podstaw do zastosowania wyjątkowej instytucji przewidzianej w art. 189 k.p.c.

Mając powyższe na względzie Sąd oddalił powództwo w całości, zarówno w zakresie powództwa głównego – wobec upływu terminu zawitego określonego treścią art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, jak i w zakresie powództwa ewentualnego – wobec niezaistnienia podstaw uzasadniających stwierdzenie nieważności lub nieistnienia przedmiotowych uchwał. O powyższym orzeczono w punktach I. oraz II. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III sentencji wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. obliczając ich wysokość stosownie do treści § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 215) przy jednoczesnym zastosowaniu dwukrotności stawki minimalnej. Uwzględnić bowiem należało stopień zawiłości sprawy, liczbę objętych pozwem uchwał, obszerność zgromadzonego materiału dowodowego oraz nakład pracy pełnomocnika pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Przedmiotowa sprawa pozostawała wielowątkowa zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym, a jej rozpoznanie wymagało analizy dokumentów zgromadzonych nie tylko w aktach niniejszego postępowania, lecz również aktach spraw pozostających z nim w związku.

Jednocześnie – w punkcie IV sentencji wyroku – przyznać należało pełnomocnikowi powoda ustanowionemu z urzędu wynagrodzenie w wysokości półtorakrotności stawki minimalnej określonej w § 14 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz.U. z 2026 r. poz. 87). Choć pełnomocnik ten nie uczestniczył w całym toku postępowania, to jednak nakład jego pracy związany z udziałem w rozprawach oraz sam charakter sprawy uzasadniały przyznanie wynagrodzenia w wysokości przekraczającej stawkę minimalną. W szczególności uwzględnieniu podlegały liczba uchwał objętych postępowaniem, stopień skomplikowania zagadnień prawnych występujących w sprawie oraz czas trwania czynności procesowych podejmowanych z udziałem pełnomocnika.

Sąd nie znalazł natomiast podstaw do uwzględnienia zgłoszonego przez stronę powodową żądania zasądzenia odrębnych wydatków obejmujących koszty pojedynczych przesyłek korespondencji oraz koszt karty parkingowej. W ocenie Sądu wydatki te mieszczą się w zakresie zwykłych kosztów wykonywania zastępstwa procesowego i pozostają objęte ryczałtowym charakterem przyznanego wynagrodzenia pełnomocnika. Nadto ich wysokość oraz charakter nie uzasadniają przyznania ich jako odrębnych należności podlegających zwrotowi w niniejszym postępowaniu.

Przyznane adwokatowi L. U. wynagrodzenie należy wypłacić ze środków Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie i podwyższyć je o należny podatek od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak na wstępie.

Sędzia Rafał Wagner