descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt . I C 1018/24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 19 stycznia 2026 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

Sygn. akt I C (...)/24

Uzasadnienie

wyroku z dnia 19 stycznia 2026 roku

I

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1. We wniosku (zastępującym pozew) datowanym na dzień 12 października 2022 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. (SKO) powodowie E. J. i J. J. domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy Miasta R. położonego w R. przy (...) stanowiącego działkę nr (...) o powierzchni 725 m 2, objętej (...) nr (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w innej wysokości.

2. W uzasadnieniu wniosku powodowie podnieśli, że operat szacunkowy, będący podstawą wypowiedzenia przez pozwaną wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. gruntu, został sporządzony z naruszeniem przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż rzeczoznawca nie podał cech nieruchomości podobnych i nie dokonał właściwej analizy cech korygujących poprzez porównanie cech każdej z nieruchomości podobnych do wycenianej, a także błędnie przyjął bazę porównawczą tzw. nieruchomości podobnych.

(wniosek do SKO z dnia 12 października 2022r., k. 6-9 akt SKO)

II

(stanowisko pozwanej)

3. Pozwana Gmina Miasta R. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

4. W ocenie pozwanej dokonana przez posiadającego stosowne kwalifikacje rzeczoznawcę majątkowego wycena jest prawidłowa i rzetelna, wykonana zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2024 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zdaniem pozwanej podejście porównawcze, metoda porównywania parami, dobór nieruchomości podobnych oraz sposób wyceny nie budzą żadnych wątpliwości faktycznych i prawnych.

(odpowiedź na pozew, k. 13-16)

III

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

5. Pozwana Gmina Miasta R. jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej przy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...), obręb (...) H. o powierzchni 725 m 2, objętej (...) o nr (...).

6. Użytkownikami wieczystymi ww. nieruchomości gruntowej są powodowie E. J. i J. J..

(fakty niesporne)

7. Pismem z dnia 7 września 2022 roku Prezydent Miasta R. wypowiedział w imieniu Gminy Miasta R. powodom dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 6.663 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 8.743,71 zł, począwszy od 1 stycznia 2023 roku. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. J., wedle którego wartość rynkowa (...) wynosiła 291.457 zł. Wysokość opłaty rocznej została wyliczona przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej wynoszącej 3%. Przedmiotowe wypowiedzenie zostało powodom doręczone w dniu 12 września 2022 roku.

(dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 27 września 2022r. wraz z zpo, k. 40-42 akt administracyjnych Urzędu Miasta R.)

8. Nie zgadzając się z wysokością nowej opłaty rocznej, we wniosku z dnia 12 października 2022 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. (data wpływu – 14 października 2022r.) powodowie domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w innej wysokości.

9. Orzeczeniem z dnia 21 listopada 2024 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. oddaliło wniosek powodów. W dniu 12 grudnia 2024 roku (data wpływu 17 grudnia 2024 roku) powodowie wnieśli sprzeciw od orzeczenia SKO.

(dowód: wniosek powoda z dnia 12 października 2022r. k. 6-9 akt SKO, orzeczenie SKO z dnia 21 listopada 2024r. k. 12-14 tamże, sprzeciw z dnia 12 grudnia 2024r. k. 2-5)

10. Według stanu na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 12 września 2022 roku wartość rynkowa wyżej opisanej nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powodów wynosiła 291.100 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości E. Z., k. 48 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 67-68 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 107)

Sąd zważył co następuje

IV

11. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

(ocena dowodów)

12. W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do podważania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. W toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała ani autentyczności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd także nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności wyżej wskazanych dokumentów, w szczególności śladów przerobienia, podrobienia, bądź innej ingerencji. Z tego względu, w ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że przedłożone do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiają rzeczywisty przebieg postępowania związanego z wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornego gruntu, a także wskazują na tytuł prawny stron do przedmiotowej nieruchomości.

13. Ostatecznie, za miarodajny i w pełni przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał również opinię biegłego sądowego E. Z.. Sąd miał na uwadze, że opinia została przygotowana przez osobę dysponującą wiedzą fachową z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz doświadczeniem zawodowym, w tym również procesowe. W ocenie Sądu przedłożona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnętrznie niesprzeczna, a także została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy, które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

14. Nadto, w opiniach uzupełniających biegły w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów strony powodowej dotyczących sposobu wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Pierwszy z podniesionych przez użytkowników wieczystych zarzutów dotyczył zastosowania przez biegłego do wyceny spornej nieruchomości przepisów nieobowiązującego w dacie sporządzenia opinii rozporządzenia Rady Ministrów za dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nie przepisów rozporządzenia z dnia 5 września 2023 roku. Nadto, zdaniem powodów, biegły nie uzasadnił w sposób należyty podstaw wyboru podejścia porównawczego oraz wyboru nieruchomości podobnych. Zdaniem powodów, nieruchomości porównawcze zostały dobrane w sposób nieprawidłowy, albowiem są one zlokalizowane w innych miastach i dzielnicach, mają skrajnie różną powierzchnię, nadto biegły pominął potencjał inwestycyjny działki wycenianej wynikający z jej nietypowego kształtu. Wątpliwości powodów wzbudziło także to, że biegły nie był w stanie pozyskać odpowiedniej liczby transakcji z obszaru R. przeprowadzonych w latach 2020-2023, które spełniałyby kryteria wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Powodowie zarzucili biegłemu również brak szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównania, a także nieuwzględnienie trendu czasowego zmian cen rynkowych.

15. Jeśli chodzi o podstawowy zarzut powodów dotyczący stosowania zasad wyceny zawartych w nieaktualnym już rozporządzeniu Rady Ministrów, to należy zważyć, iż nie miał on większego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Zauważyć bowiem należy, iż treść § 42 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości w zasadzie nie różni się merytorycznie od §28 poprzednio obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów za dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasady wyceny – mimo zmiany aktu prawnego – pozostały zatem te same.

16. Ustosunkowując się do zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, biegły wskazał, że (...) rynek obrotu nieruchomościami przemysłowymi w zasadzie nie istnieje. Generalnie wszystkie nieruchomości o takim przeznaczeniu są przedmiotem ukończonych inwestycji. Odnotowuje się bardzo rzadko transakcje, których przedmiotem są jedynie niewielkie części nieruchomości przemysłowych. W tych okolicznościach znalezienie transakcji porównawczych, których przedmiotem były nieruchomości niezabudowane o zbliżonych cechach do nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powodów było znacznie utrudnione. Zważyć przy tym należy, iż rozporządzenie dotyczące wyceny nieruchomości (§3 ust. 3 aktualnego rozporządzenia i §26 ust. 1 poprzedniego) dopuszczało możliwość przyjęcia cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości - przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, a także gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca. W tych okolicznościach rozszerzenie przez biegłego Z. obszaru badania o rynek (...) należało uznać za prawidłowe.

17. W dalszej kolejności, w świetle wyjaśnień biegłego należało również uznać, że dobór nieruchomości podobnych – przy wspomnianych powyżej trudnościach związanych z brakiem transakcji na rynku (...) – był właściwy. W rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości ( vide: wyrok NSA z dnia 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, X.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość ( vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010r., IV SA/Wa (...)/10, X.).

18. W kontekście zacytowanej linii orzecznictwa oraz wskazanych powyżej trudności związanych ze znalezieniem na rynku lokalnym nieruchomości o zbliżonych cechach trudno było oczekiwać od biegłego, że wskaże nieruchomości o niemal identycznych cechach co nieruchomość wyceniana. Oczekiwanie przez powodów wskazania nieruchomości identycznych w tych konkretnych warunkach należało uznać za nierealne. Wracając jednak do analizy zarzutów powodów dotyczących doboru nieruchomości podobnych, należy wskazać, że w świetle wyjaśnień biegłego Z. przyjęte przez niego do porównania nieruchomości wykazują cechy podobne do nieruchomości wycenianej w odniesieniu do takich cech jak: stan prawny (prawo własności nieruchomości gruntowych), położenie (na terenie O., a dokładniej R. albo R.), sposób korzystania i przeznaczenie (niezabudowane, przeznaczone na cele przemysłowo – usługowe), a także potencjał inwestycyjny, położenia, wielkość działki, kształt działki, hipsometria, dojazd, uzbrojenie. Odnośnie do zarzutu dotyczącego rzekomo niekorzystnego położenia działki wycenianej, biegły wyjaśnił, że przedmiotowa działka leży na obszarze zainwestowanym, ma świetną dostępność komunikacyjną i pełne uzbrojenie w media, podczas gdy nieruchomości porównawcze leżą na obrzeżach miasta z gorszą dostępnością komunikacyjną. Stąd, cechę „położenie” dla nieruchomości wycenianej biegły ocenił lepiej niż dla nieruchomości przyjętych do porównania. Biegły zwrócił także uwagę, że przy ocenie cech „kształtu działki” oraz „potencjału inwestycyjnego” zastosował najniższy możliwy współczynnik korekcyjny, a tym samym uwzględnił zarówno jej nieregularny kształt, jak i niewielki potencjał inwestycyjny.

19. Odnośnie do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia trendu zmiany cen, biegły wskazał, że w niniejszym przypadku trend był niewiarygodny z przyczyn statystycznych. Jak wyjaśnił biegły Z. przedmiotowy trend jest wyliczany za pomocą metody regresji liniowej, która wymaga przyjęcia bardzo dużej próby statystycznej (przynajmniej 1000 transakcji). W niniejszym przypadku biegły nie dysponował tak znaczną próbą, gdyż dysponował zbiorem ledwie kilkunastu nieruchomości podobnych. Biegły wskazał, że wynik działań statystycznych jest oceniany jako wiarygodny, gdy współczynnik determinacji wynosi powyżej 0,6. Tymczasem w niniejszym przypadku tenże współczynnik był bliski 0. W takich okolicznościach uwzględnienie trendu byłoby całkowicie nieuprawnione i prowadziłoby do zafałszowania wyników.

20. Z kolei, odnosząc się do zarzutu dotyczącego okresu, z jakiego przyjęto transakcje, to biegły na rozprawie wyjaśnił, że wziął pod uwagę tylko czynności prawne, które zostały dokonane w okresie dwóch lat przed wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej. Taki czasokres należało ocenić jest właściwy w świetle zasad wyceny określonych w ww. rozporządzeniach wykonawczych .

21. Reasumując tę część rozważań, należy wskazać, że biegły logicznie uzasadnił swoje wnioski, a jego wyjaśnienia co do sposobu doboru nieruchomości podobnych oraz sposobu wyceny mają swoje uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawa. Sąd nie dopatrzył się w wywodzie biegłego żadnych luk, sprzeczności czy też działań, które nie miałyby podstaw w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości.

22. Zważywszy zatem, iż opinia biegłego jest kompletna i stanowcza, a wszelkie wątpliwości co do jej treści zostały wyjaśnione w oparciu o opinie uzupełniające, na podstawie art. 286 k.p.c. Sąd oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do spraw szacowania nieruchomości. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie jeżeli opinia biegłego jest tak kategoryczna i tak przekonywająca, że sąd określoną okoliczność uznaje za wyjaśnioną, to nie ma obowiązku dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).

V

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

23. Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., tekst jednolity, dalej również jako: u.g.n.). W myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

24. Zważyć należy, iż ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. ( vide: postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz (...), X.). W toku niniejszego postępowania, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, strona pozwana w przeważającej części (niemal w całości) zdołała udowodnić, iż zaistniały podstawy do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. że wartość przedmiotowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej rzeczywiście wzrosła. Zgodnie z operatem szacunkowym, będącym podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia miała wynosić 291.457 zł, natomiast biegły w złożonej w niniejszej sprawie opinii wskazał wartość tylko nieznacznie niższą, tj. 291.100 zł.

25. Sposób wyceny – w kontekście szczegółowo omówionych powyżej wyjaśnień biegłego złożonych w opiniach uzupełniających – należało uznać za całkowicie prawidłowy. Przede wszystkim, biegły zgodnie z przepisem art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nadto, biegły prawidłowo wybrał metodę korygowania ceny średniej, która polega na tym, że do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. W przedmiotowym przypadku biegły dysponował dostateczną liczbą transakcji porównawczych (11), by wybrać tę właśnie metodę wyceny. Żadnych wątpliwości Sądu nie budzi też sposób wyceny. Zgodnie z powyżej cytowanymi przepisami biegły przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności i uwzględnił nieruchomości przeznaczone na cele usługowo - przemysłowe. Następnie, biegły ustalił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości w postaci: potencjału inwestycyjnego, położenia, wielkości działki, kształtu działki, hipsometrii, dojazdu, uzbrojenia, ocenił wielkość wpływu wymienionych cech rynkowych na zróżnicowanie cen rynkowych, a także ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Następnie, biegły wykonał charakterystykę nieruchomości wycenianej i określił jej oceny w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a także określił wielkość współczynników korekcyjnych. W dalszej kolejności biegły ustalił wartość prawa własności jako iloczyn średniej ceny transakcyjnej z przyjętej próbki nieruchomości, powierzchni wycenianej nieruchomości i sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości i współczynnika k. Przedstawiony sposób wyceny jest prawidłowy w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych.

26. W ocenie Sądu biegły sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochował procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności dokonał prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisał cechy nieruchomości i dokonał prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi skorygował za pomocą właściwych współczynników korygujących.

27. W świetle wyjaśnień biegłego zawartych w opiniach uzupełniających należało uznać, że przyjęte przez niego nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości podobnych o jakich mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także w powołanych powyżej judykatach. Przede wszystkim, w niniejszym przypadku biegły – zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego – uwzględnił różnice pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością określając wartość cech rynkowych „kształt działki” i „potencjał inwestycyjny”, które w odniesieniu do spornej działki zostały ustalone jako niekorzystne.

28. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłego za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 291.100 zł. Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co było bezsporne, wynosiła 3% wartości gruntu. Mając zatem na uwadze przyjętą procentową stawkę z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3%, należna opłata wynosiła 8.733 zł. Dotychczasowa opłata wynosiła 6.663 zł, a zatem nowa opłata nie przekracza ponad dwukrotnie dotychczasowej i nie ma zastosowania norma prawna wynikająca z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

29. Z uwagi na fakt, że wypowiedzenie nastąpiło w 2022 roku, zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. należało uznać, że aktualizacja jest skuteczna począwszy od 2023 roku.

30. W związku z powyższym, na podstawie przepisów art. 77 ust. 1 i ust. 2a u.g.n. i art. 78 ust. 1 ug.n. Sąd ustalił, że obciążająca powodów J. J. i E. J. na rzecz pozwanej Gminy Miasta R. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w R. przy (...) stanowiącej (...) w (...) H., o łącznej powierzchni 725 m 2, objętej (...) wynosi od roku 2023 kwotę 8.733 zł.

31. W pozostałym zakresie, na podstawie powyższych przepisów stosowanych a contrario Sąd powództwo oddalił.

VI

(koszty procesu)

32. O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II. wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. zasądzając na rzecz pozwanej – jako wygrywającego proces w przeważającym zakresie (niemal w całości) – solidarnie od powodów całość poniesionych kosztów, które obejmowały koszty zastępstwa procesowego (900 zł) ustalone na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

33. Na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. od zasądzonej kwoty tytułem kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

34. Na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 83 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd nakazał pobrać od powodów kwotę 1.253,78 zł tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa obejmujących wynagrodzenie biegłego w zakresie niepokrytym zaliczką.