descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I ACa 603/24

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 17 grudnia 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO (del.) Agnieszka Kądziołka

Protokolant: Mariusz Zając

Uzasadnienie

Wyrokiem z 21 grudnia 2023 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie zasądził od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda K. K. kwotę 121.892,37 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r. do dnia zapłaty (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2), zasądził od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda K. K. kwotę 10.861,71 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty (pkt 3), nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Koszalinie od powoda kwotę 3.795,90 zł, a od pozwanych solidarnie kwotę 5.892,45 zł tytułem pokrytych ze środków Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Koszalinie wydatków sądowych (pkt 4).

W pozwie złożonym 12 maja 2020 r. K. K. domagał się zasądzenia od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie kwoty 200.405,79 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r. oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na pozew L. H. i M. H. wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd pierwszej instancji oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych:

L. H. i M. H. wybudowali na nieruchomości położonej w J. (gm. G.), działka ew. (...) – której byli właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – dom mieszkalny o łącznej pow. 222 m ( 2). Budynek został wykonany na podstawie projektu budowlanego, składa się z 5 pokoi, 2 kuchni, 2 łazienek, WC, schowka, przedpokoi, holu, garażu o pow. 28,17 m ( 2) oraz kotłowni o pow. 6 m ( 2). Pierwotnie dom miał składać się tylko z parteru, z czasem pozwani zaadoptowali także poddasze na część użytkową.

W lutym 2011 r. w budynku miało miejsce zalanie tej nieruchomości. Pozwani wskazywali jako przyczynę zalania uszkodzenie w łazience na piętrze spłuczki muszli do WC.

W zgłoszeniu szkody ubezpieczycielowi (...) S.A. wskazali jednak na pęknięcie rury na 1 piętrze, w wyniku którego doszło do zalania budynku, jak i mienia ruchomego. Pozwana L. H. zaprzeczała, że widziała dom przed i po zalaniu, a w piśmie z dnia 16 sierpnia 2011 r. skierowanym do ubezpieczyciela i przez nią podpisanym, domagając się ponownych oględzin budynku prosiła o ich jak najszybsze wyznaczenie oraz wskazała, że „pozostaje na miejscu do końca tego tygodnia ”. W aktach tej szkody dostępna jest dokumentacja fotograficzna, na której pozwana została uwieczniona wraz ze skalą skutków tego zalania, obejmującego w zasadzie większość pomieszczeń parteru (sufity, ściany, wyposażenie domu, drzwi, schody). Wraz ze zgłoszeniami szkody pozwani przesłali ubezpieczycielowi spisy zniszczeń dokonanych przez zalanie, w tym mienia w ilości ponad 50 sztuk w większości dotyczącego wyposażenia domu w postaci mebli, sprzętów RTV i AGD. Zniszczeniu uległy także ościeżnice do jednego z pokoi na parterze, a także schody, zalane zostały sufity i ściany. Pozwani przedłożyli ubezpieczycielowi wycenę demontażu schodów i częściowej ich wymiany, oszacowali uszkodzenie schodów w 80%.

Ostateczną decyzją z dnia 25 października 2011 r. ubezpieczyciel przyznał pozwanym odszkodowanie z tytułu zniszczenia stałych elementów mieszkania w łącznej kwocie 47.485,79 zł oraz decyzją z dnia 20 grudnia 2011 r. odszkodowanie z uwagi na zniszczone mienie w łącznej kwocie 21.457 zł.

Pozwana w ww. piśmie z dnia 16 sierpnia 2011 r. zgłosiła nadto dalsze następstwa zalania budynku. Wskazała, że: „stwierdziłam pękanie i głuche płytki terakotowe na posadzce, skrzydła drzwiowe spęczniałe, odkleja się i jest głucha glazura na ścianach, obniżeniu uległa posadzka na parterze i kominek, którego obudowa z płyt marmurowych popękała. Poniosłam nadto większy koszt wymiany ościeżnic, niż uwzględniono w kosztorysie (...). Nie działa zmywarka (…)”.

Według pozwanej, woda ściekająca z pietra na parter po schodach spowodowała zaciek. Zawilgocona została podłoga na parterze. Naprawy miała dokonać osoba, która opiekowała się tym domem. Po około roku czy 2 od zalania ściany wewnątrz domu zostały odmalowane, oprócz piętra.

Pozwani nie mieszkali na stałe nigdy w tym domu, na stałe mieszkali w H. (Niemcy). Przebywali w nim 4 razy do roku, od 2 tyg. do miesiąca. Do domu przyjeżdżali też ich bliscy, znajomi, rodzina. Nigdy nie mieli problemów z odpadaniem kafelek czy nieszczelnością okien połaciowych. Domem tym zajmowała się ich sąsiadka – A. Z. oraz jej rodzina- mąż J. Z. i syn M. Z.. W czasie opieki sprawowanej przez nich nad tą nieruchomością nie zauważyli i nie weryfikowali, aby w domu były jakiekolwiek wady. Domu tego doglądali już po ww. zalaniu, nie widzieli jego skutków.

W 2018 r. w domu miało miejsce włamanie, wybito dwie szyby zewnętrzne w oknie tarasowym oraz drzwiach wewnętrznych, co zostało zgłoszone ubezpieczycielowi (...) S.A., który dokonał likwidacji tej szkody i wypłaty odszkodowania w kwocie 180 zł.

W 2018 r. powód K. K. planowali wraz z żoną U. L., z którą mieszkali w Niemczech powrót do kraju i zakup dla nich domu mieszkalnego. Od znajomych powód dowiedział się o ww. nieruchomości pozwanych, którzy w niej nie mieszkali. Z racji tego, że doglądaniem tej nieruchomości zajmowała się A. Z., powód skontaktował się z nią, chcąc ustalić czy dom jest na sprzedaż a która propozycję tę przekazała pozwanym. Nieruchomość ta nie była wystawiona na sprzedaż, lecz tę pozwani planowali w przyszłości, stąd skontaktowali się z powodem.

We wrześniu 2018 r. powód wraz z małżonką po raz pierwszy dokonali oględzin nieruchomości. Dom pokazała im A. Z.. Łącznie byli oni w tej nieruchomości 5 razy.

Już w dniu 23 września 2018 r. w H. doszło do podpisania przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości. Powód także wpłacił zaliczkę. Strony ustaliły, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi do w listopadzie 2018 r. Termin ten został przez strony przesunięty. Powodowie zamierzali nabyć tę nieruchomość ze środków sprzedawanej przez nich nieruchomości w H., do czego nie doszło i dlatego strony podpisały kolejną umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 1 maja 2019 r., a ostateczny termin na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w J. ustalono na 7 czerwca 2019 r.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej w maju 2019 r. powód wraz z żoną spędzili dwa dni w nieruchomości, włącznie z nocą, jeszcze w kwietniu 2019 r., a po podpisaniu umowy przebywali w nieruchomości cały tydzień. Żona powoda zauważyła zniszczenie schodów, i miała od pozwanych usłyszeć, że zacieki, które były pod stopniami powstały od chodzenia po nich w butach przez pozwanego. Przed podpisaniem tej umowy pozwani poinformowali powoda o zalaniu nieruchomości, że było to małe zalanie przy toalecie na piętrze.

W treści umowy przedwstępnej z dnia 1 maja 2019 r. zawarto oświadczenie powoda, że dokonał dokładnych oględzin nieruchomości i nie wnosi zastrzeżeń do domu i działki. Nadto, że został poinformowany o zalaniu budynku oraz że sprzedający nie ukrył żadnych istotnych informacji o wadach. Budynek został wybudowany w 2005 r. i ma ślady normalnego użytkowania.

W dniu 7 września 2019 r., w formie aktu notarialnego, strony zawarły umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, którą podpisali oboje pozwani L. H. i M. H., z adnotacja dokonaną w tym akcie, że prowadzone jest postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej tej nieruchomości o nr (...), albowiem prawo własności jest wpisane wyłącznie na rzecz pozwanej L. H., na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, choć środki na jej nabycie pochodziły z majątku wspólnego małżonków H.. W § 1 ust. 3 pozwany wyraził zgodę na sprzedaż przez pozwaną powodowi K. K. działek ewidencyjnych nr (...) objętych treścią ww. księgi wieczystej za cenę 600.000 zł, która odpowiada wartości rynkowej tej nieruchomości. Jednocześnie strony ustaliły w § 4 ust. 1 umowy, że cena została pozwanym zapłacona w łącznej kwocie 142.851 EURO, stanowiącej równowartości 600.000 zł przy przyjęciu 4,20 zł za 1 euro.

Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy wydanie nieruchomości powodowi miało nastąpić w dniu 08 czerwca 2019 r.

Wtedy doszło do przekazania powodowi projektu domu.

Mimo ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości w ww. na kwotę 142.851 euro, faktycznie strony umówiły się na kwotę 198.000 euro przy przyjęciu przelicznika 1 euro = 4 zł. i taką tęż kwotę powód zapłacił pozwanym.

Kwota 198.000 euro, wg ustaleń stron (1 euro = 4 zł) stanowiła równowartość 792.000 zł.

Do czasu wprowadzenia się powodów budynek był niezamieszkany. Mając klucze do tej nieruchomości, powód wraz z małżonką wprowadzili się w dniu 27 maja 2019 r.

W okresie jesiennym wraz z obniżeniem temperatur zaczęły pojawiać się w domu zawilgocenia i pleśń, a także problemy z jego dogrzaniem. Od sąsiadów powód dowiedział się, że w domu tym miało miejsce poważne zalanie. Mieli oni użyć określenia, że „dom pływał”. Wówczas powziął wątpliwości co do rzeczywistego stanu domu, jak również czy ww. wady nie są skutkiem owego zalania. We wrześniu 2019 r. powód kontaktował się z pozwanymi w zakresie usterek, które ujawniły się w trakcie korzystania przez niego z budynku. Podjął też powód próby ustalenia z ubezpieczycielem pozwanych, który przeprowadził proces likwidacji szkody związanej z zalaniem domu oraz jej rozmiarów, a jednocześnie porozumienia się z pozwanymi w tym zakresie. Powód domagał się z tego tytułu od pozwanych obniżenia ceny o 50.000 zł, na co oni nie wyrażali zgody.

Wraz z użytkowaniem z nieruchomości pojawiły się dalsze problemy z dogrzaniem domu. Przy ogrzewaniu elektrycznym i kominkiem w budynku panowała temperatura około 18 stopni, a w sypialni na parterze około 16 stopni.

Następnie powód zlecił mgr inż. J. Ś. - posiadającemu uprawnienia ogólnobudowlane - sporządzenie opinii dotyczącej stanu technicznego ww. budynku mieszkalnego.

W opinii technicznej rzeczoznawca ten stwierdził, że budynek wskazuje nadmierne zużycie w stosunku do okresu jego eksploatacji. Prawdopodobną przyczyną powstania większości wad było zalanie od wewnątrz wodą, która przyczyniła się do „zastępczego” zagęszczenia podłoża oraz była powodem zawilgocenia ścian czego konsekwencją jest odspojenie płytek ściennych na parterze. Koszt doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego ustalił na kwotę 62.425 zł z VAT.

W czasie dokonywania odkrywek w związku z realizacją ww. opinii stwierdzono kolejne nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Powód zlecił rzeczoznawcy dokonanie oceny izolacji cieplnej występującej w budynku. Stwierdzono wadliwe wykonanie izolacji poddasza, która powoduje ubytek energii grzewczej o około 30%, a także użycie do docieplenia ścian zewnętrznych materiału o grubości 8 cm, zamiast projektowej o grubości 12 cm. Koszt prac naprawczych ustalono na kwotę łączną 136.795,67 zł z VAT.

Pismem z dnia 13 marca 2020 r. powód złożył pozwanym oświadczenie o obniżeniu ceny ww. nieruchomości o kwotę 199.221,38 zł z tytułu wad fizycznych, jednocześnie wzywając ich do zapłaty w terminie do dnia 6 kwietnia 2020 r. Powód powołał się na ustalenia powołanego przez niego rzeczoznawcy, w tym przedstawiając sporządzone przez niego kosztorysy naprawy szczegółowo w nich opisanych i stwierdzonych w budynku wad.

W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pismem z dnia 03 kwietnia 2020 r. pozwani L. H. i M. H. zaprzeczyli istnieniu wad. Powoływali, że nieruchomość została przez powoda dokładnie, choć bez ich udziału, a sąsiadki, którą o to poprosili dokładnie obejrzana. Zostało także wskazane powodowi, że nieruchomość w przeszłości uległa zalaniu, skutkiem czego powstały zacieki na schodach, co nie było ukrywane. Jak również powoływali, że powód miał świadomość nierównej podłogi w salonie, która jak twierdził i tak chciał zerwać z uwagi na plany instalacji ogrzewania podłogowego. Poza tym był też w stanie powód – doświadczony w branży budowlanej i mógł dokonać właściwej oceny wykonania łazienek, w czym też się specjalizował. Zaproponowali pozwani, że w przypadku braku zmiany stanowiska powoda są zdecydowani za porozumieniem stron rozwiązać umowę sprzedaży.

Pismem z dnia 09 kwietnia 2020 r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 199.221,38 zł z tytułu obniżenia ceny domu w związku z wadami fizycznymi w terminie do dnia 24 kwietnia 2020 r. Jednocześnie podkreślając, że nie był informowany, że zalanie domu nie było drobne, a dotyczyło całego domu, który wymaga z tego powodu poważnego remontu. Wskazywał także, że doszło do poważnych odstępstw w realizacji domu od zaakceptowanego w pozwoleniu na budowę projektu. Podkreślał, że wady nie były możliwe do wykrycia nawet przy dochowaniu jego wiedzy zawodowej, zaprzeczając przy tym, że był informowany o ich istnieniu. Odmówił powód propozycji rozwiązania umowy, uzasadniając to faktem poczynienia nakładów finansowych na nieruchomość (fotowoltaikę, solary, kaloryfery i pomieszczenie gospodarcze).

W dniu 22 kwietnia 2020 r. pozwani odpowiedzieli na ww. wezwanie, nie godząc się ze stanowiskiem powoda oraz utrzymując, że ten był zaznajomiony ze stanem technicznym domu, a nawet przez kilka dni, przed jego zakupem, w nim przebywał. Nie czynił w tym zakresie zastrzeżeń i dopiero po ukończeniu prac inwestycyjnych występuje z roszczeniem o obniżenie ceny nabycia, dlatego podtrzymali propozycję rozwiązania umowy.

Powód na około dwa miesiące po zamieszkaniu w nieruchomości dokonał uszczelnienia obróbek blacharskich przy kominie. Powód dokonał nadto: doklejenia styropianu jako ocieplenia zewnątrz domu, ocieplenia w dwóch pokojach na poddaszu wełną mineralna połaci dachowych, ocieplenia całych fundamentów i ich izolacji (stare ocieplenie zerwał i położył nowe, na fundamentach ocieplenie było tylko do 0.5 m od ziemi, a powinno być do ław). Sam wykonał te prace, ma doświadczenie budowalne.

Powód w kolejnych latach wykonał także wymiany kaloryferów z płaskich, jednopłytowych na dwupłytowe, a także pieca c.o. oraz wymiany dachówki na blachodachówkę. Usunięto przy tym od zewnątrz ocieplenie połaci dachowej i położono nowe z wełną mineralną o grubości 18 cm.

Powód planuje dalej wymianę od wewnątrz płyt karton-gipsowych na połaciach dachowych, założenie nowego stelaża, folii i nowych płyt.

Przedmiot sprzedaży posiadał odstępstwa od projektu budowlanego oraz wady istotne, wynikające z błędów wykonawczych prac budowalnych oraz wskazanych odstępstw.

Odstępstwami od projektu było obniżenie izolacyjności termicznej przegród budowlanych ścian zewnętrznych (styropianem o gr. 5 cm zamiast projektowanych 12 cm), cokołu fundamentowego (braku pełnego jego docieplenia styropianem o gr 8 cm), stropodachu (docieplenie skosów połaci dachu oraz sufitu na poddaszu wełną 10 cm zamiast projektowanego na stropie parteru 12 cm, gdy poddasze było nieużytkowe) oraz adaptacja poddasza nieużytkowego do funkcji mieszkalnej.

W przedmiotowej nieruchomości stwierdzono następujące wady:

- docieplenie ścian zewnętrznych styropianem o gr 5 cm zamiast projektowanych 12 cm;

- niewłaściwe zagęszczenie podkładu piasku pod warstwy podłogowe salonu, sypialni, pomieszczenia gosp., pokoju i garażu, które spowodowało osiadanie i załamanie podłoża betonowego wraz z warstwami posadzkowymi w tych pomieszczeniach;

- pionową rysę w pokoju przy garażu (od prawego dolnego naroża otworu okiennego do podłogi);

- docieplenie skosów połaci dachowej oraz sufitów na poddaszu wełną mineralną gr 10 zamiast projektowanej 20 cm, gdyż poddasze było nieużytkowe;

- brak pełnego docieplenia cokołów fundamentowych styropianem o gr 8 cm;

- brak zamontowania gąsiorów dachowych do kalenic;

- brak mocowania części dachówek do łat za pomocą tzw. „żabek spinek”;

- pęknięcia płytek terakoty w środkowej części kominka, niewielkie zagrzybienie ściany przy kominku;

- pęknięcia płytek terakoty w środkowej części posadzki w kuchni, odspojenie okładziny z glazury na ścianie nośnej między salonem a łazienką;

- różnica poziomów posadzki (w hollu, dwóch pokojach),

- w pomieszczeniu łazienki na poddaszu częściowe osłabienie okładziny z glazury na ścianie kominowej oraz przyległej do komina, nieszczelność komina.

Możliwym było dokonanie oceny ww. wad i elementów budynku, które było widoczne jak pęknięcia posadzek, zarysowania ścian, zawilgocenia ścian, instalacji elektrycznej, glazury, mocowania biegu schodowego czy nierówności podłogi. Stanu izolacji cieplnych przegród zewnętrznych, fundamentów (cokołów), dachu, zagęszczenie podłoży z uwagi na ich zabudowanie były wadami ukrytymi, które były możliwe do ustalenia, wyłącznie po dokonaniu odkrywek.

Wraz z koniecznością docieplenia ścian zewnętrznych zachodzi konieczność wymiany podokienników na szersze. Koszt wymiany podokienników ustalono na kwotę 4.220,01 zł brutto (3.907,42 zł netto +8% VAT- 312,59 zł).

Uszkodzenie ciągu schodowego było widoczne (fotografie k. 749-750), tak jak funkcjonowanie stolarki okiennej (drzwi tarasowych – balkonowych).

Wg operatu szacunkowego dokonanego na zlecenie pozwanych, cena rynkowa ww. nieruchomości w październiku 2017 r. została ustalona na kwotę 802.000 zł, z jednoczesnym podkreśleniem, że przyjęta w operacie ocena stanu technicznego, nie stanowi jego ekspertyzy technicznej.

Wartość rynkowa nieruchomości w stanie bez wad i cenach z dnia jej nabycia

(tj. z dnia 7 czerwca 2019 r.) wyniosła 836.679 zł.

Wartość wad w elementach budynku, które maja wpływ na obniżenie jego parametrów technicznych ustalono na łączną kwotę 116.952 zł (według cen z przedziału lat 2019-2021), w tym:

- za wady fizyczne nieruchomości uznano nieprawidłową izolację ścian wewnętrznych, cokołu, posadzki z terakoty i izolacji dachu, których koszt usunięcia ustalono na kwotę łączną 109.002 zł;

- za wady prawne stanowiące koszty związane z procedurą legalizacji poddasza w kwocie łącznej 7.950 zł (opłata legalizacyjna – 5.000 zł, mapka geodezyjna – 150 zł, ekspertyza techniczna i projekt powykonawczy – 2.500 zł, dodatkowe zaświadczenia – 300 zł).

Wartość rynkowa tej nieruchomości z uwzględnieniem ww. wad wyniosła 719.727 zł.

W październiku 2021 r. powód zlecił przeprowadzenie badania skuteczności ochrony przeciwpożarowej dla budynku położonego w J. (...), który wykazał, że podłączone do instalacji elektrycznej urządzenia w części nie spełniają wymaganych warunków bezpieczeństwa. Ponadto widoczne są oznaki korozji na elementach mocujących żyły przewodów elektrycznych w szczególności w gniazdach, ze wskazaniem prawdopodobnej przyczyny – zbyt dużej wilgotności.

Wg biegłego S. R. tylko z 51 gniazd tylko 9 szt. nie spełniało skuteczności zerowania i tego typu zastrzeżenia do instalacji elektrycznej nie zalicza się do wad trwałych, sugeruje tylko potrzebę naturalnej konserwacji.

W oparciu o tak ustaloną podstawę faktyczną rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy dokonał następującej oceny dowodów i oceny prawnej roszczeń strony powodowej.

Stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków U. L., E. J., J. Ś., M. Z., A. Z. oraz J. Z., a także dowodu z przesłuchania stron oraz opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa oraz z zakresu wyceny nieruchomości.

Oceniając zebrany materiał dowodowy Sąd Okręgowy nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, że dowody w postaci aktu notarialnego mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania strona pozwana nie wzruszyła powyższych domniemań w trybie art. 252 k.p.c. Ponadto, za w pełni wiarygodne i przydatne do rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowody z dokumentów prywatnych w postaci korespondencji stron. Żadna ze stron nie kwestionowała bowiem autentyczności wymienionych dokumentów.

Za wiarygodne Sąd pierwszej instancji uznał również zeznania świadków oraz powoda. W ocenie Sądu zeznania te były szczere, spójne, korelowały ze sobą wzajemnie i nie były sprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie, które Sąd uznał za wiarygodne. Ponadto, zarówno zeznania świadków, jak też powoda nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy logicznego rozumowania.

Natomiast jedynie w części za wiarygodne Sąd pierwszej instancji uznał zeznania pozwanych, albowiem w znacznym zakresie należało uznać je za gołosłowne i niespójne. Przede wszystkim sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym w sprawie okazały się ich twierdzenia o usunięciu skutków zalania domu oraz wskazania powodowi i jego żonie przed zakupem nieruchomości ich rzeczywistych rozmiarów, co miało wpływ na ustalenie ceny sprzedaży nieuwzględniające w tym zakresie stanu technicznego nabytej nieruchomości, a zatem wad fizycznych przedmiotu sprzedaży.

W ocenie Sądu Okręgowego opinie przygotowane przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa A. S. i biegłego z zakresu wyceny nieruchomości S. R. spełniają wszelkie kryteria, pozwalające uznać je za wiarygodny i przydatny dowód do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Przedmiotowe opinie zostały sporządzone przez osoby posiadające odpowiednią wiedzę fachową z zakresu budownictwa oraz wyceny nieruchomości, a więc posiadające wiadomości specjalne, zaś po uzupełnieniu ich opinie były jasne i nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. Sąd Okręgowy miał na względzie, że ostateczne wnioski zawarte w opinii S. R. są stanowcze i zostały należycie umotywowane, stąd też ostatecznie to one stanowiły oparcie dla rozstrzygnięcia. Zaznaczyć również należy, iż biegły w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną co do opinii i nie budzą one żadnych wątpliwości Sądu pierwszej instancji. Stan nieruchomości i ujawnionych wad istniejących w chwili zakupu biegły ten oparł na ustaleniach opinii A. S., który z racji terminu wykonania przez niego opinii, był w stanie je ocenić jeszcze przed zmianami i pracami wykonanymi przez powoda w trakcie trwania postępowania. W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał, że opinia złożona przez biegłego jest kompletna i zupełna, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w sprawie.

Z dużą dozą ostrożności Sąd Okręgowy podszedł do opinii mgr inż. J. Ś., albowiem została sporządzona na zlecenie powoda, a zatem stanowiła wyłącznie dokument prywatny. Zatem w świetle art. 245 k.p.c. stanowiła dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w tym dokumencie. Ostateczne ustalenia będące przedmiotem tej opinii odnośnie stanu technicznego budynku, ujawnionych wad i ich wartości Sąd oparł na przeprowadzonych w sprawie dowodach z opinii ww. biegłych sądowych.

Sąd Okręgowy uznał roszczenie powoda za uzasadnione w części.

Na wstępie rozważań Sąd Okręgowy zaznaczył, że powód domagał się od pozwanych zapłaty solidarnie kwoty 200.405,79 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r. Jak wynika z treści pozwu powód swoje roszczenia opierał na przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 556 k.c. i nast.), ewentualnie na przepisach o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).

Sąd Okręgowy przytoczył art. 556 k.c. (definicja rękojmi), przytoczył art. 556 1 § 1 k.c. (definicja wady fizycznej), a także art. 561 § 1 k.c. (jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady), art. 561 § 2 k.c. (sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego), art. 566 § 2 k.c. (w razie usunięcia wady przez sprzedawcę kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych).

Dalej Sąd Okręgowy wskazał na poglądy orzecznictwa, gdzie wskazuje się, że w przypadku roszczenia odszkodowawczego opartego na art. 566 § 1 k.c. w związku z art. 471 k.c. powód powinien wykazać, że wskutek wady fizycznej zakupionego towaru poniósł szkodę w określonej wysokości, a jest to wynikiem nienależytego wykonania umowy przez pozwanego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 13 kwietnia 2017 r., I ACa 1096/16). Dalej Sąd Okręgowy powołał art. 561 3 k.c. wskazując, że z zastrzeżeniem art. 561 1 § 2 i 3 k.c. koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. W szczególności obejmuje to koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.

Następnie Sąd Okręgowy zagaił, że w toku niniejszego postępowania powód udowodnił, iż przedmiot sprzedaży tj. nieruchomość położona w J. (...), stanowiąca działki gruntu nr (...), zabudowana budynkiem jednokondygnacyjnym, posiadała wady fizyczne, na jakie powód wskazywał w pozwie. Taki wniosek wynika przede wszystkim z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa oraz wyceny nieruchomości. Przy czym ich klasyfikację przyjęto zgodnie ze wskazaniami z opinii biegłego A. S., który stwierdził, że wadami przedmiotowej nieruchomości były przede wszystkim: docieplenie ścian zewnętrznych styropianem o zaniżonej grubości, niewłaściwe zagęszczenie podkładu piasku pod warstwy podłogowe salonu, sypialni, pomieszczenia gosp., pokoju i garażu, które spowodowało osiadanie i załamanie podłoża betonowego wraz z warstwami posadzkowymi w tych pomieszczeniach, pionowa rysa w pokoju przy garażu (od prawego dolnego naroża otworu okiennego do podłogi), docieplenie skosów połaci dachowej oraz sufitów na poddaszu wełną mineralną gr 10 zamiast projektowanej 20 cm, gdyż poddasze było nieużytkowe, brak pełnego docieplenia cokołów fundamentowych styropianem o gr 8 cm, brak zamontowania gąsiorów dachowych do kalenic i części dachówek do łat za pomocą tzw. „żabek spinek:, nadto pęknięcia płytek terakoty w środkowej części kominka, niewielkie zagrzybienie ściany przy kominku, pęknięcia płytek terakoty w środkowej części posadzki w kuchni, odspojenie okładziny z glazury na ścianie nośnej między salonem a łazienką, różnica poziomów posadzki (w hollu, dwóch pokojach) oraz w pomieszczeniu łazienki na poddaszu częściowe osłabienie okładziny z glazury na ścianie kominowej oraz przyległej do komina, nieszczelność komina. Istnienia wskazanych wad pozwani nie zdołali w niniejszym postępowaniu skutecznie podważyć. W świetle obszernych, rzeczowych wyjaśnień biegłego Sąd Okręgowy uznał, że zarzuty pozwanych odnośnie wad nieruchomości były bezpodstawne.

Tym samym Sąd Okręgowy uznał za udowodnione istnienie istotnych wad nieruchomości wskazanych szczegółowo w opinii.

Koszt usunięcia wyżej wymienionych wad Sąd Okręgowy ustalił na łączną kwotę 121.172,02 zł, albowiem za biegłym S. R. uznał, że za wady fizyczne nieruchomości stanowiła nieprawidłowa izolacja ścian wewnętrznych, cokołu, posadzki z terakoty i izolacji dachu, których koszt usunięcia ustalono na kwotę łączną 109.002 zł, wady prawne stanowiące koszty związane z procedurą legalizacji poddasza w kwocie łącznej 7.950 zł oraz w związku z koniecznością docieplenia ścian zewnętrznych (wady istotnej) zachodzi konieczność wymiany podokienników na szersze o wartości 4.220,01 zł

Dalej Sąd Okręgowy zauważył, że strona pozwana podnosiła, że na etapie przed zawarciem umowy sprzedaży tej nieruchomości powód wraz z żoną dokonał dokładnych oględzin tej nieruchomości i zaakceptował uzgodnioną cenę i jej stan techniczny, a nadto oświadczyli o poinformowaniu ich o wadach domu, zalaniu i zmianach projektowych. W konsekwencji czego, ustalona cena sprzedaży miała wyczerpywać wszelkie roszczenia z tytułu możliwych wad fizycznych.

Ten zarzut pozwanych Sąd Okręgowy uznał za niezasługujący na uwzględnienie. Strona pozwana bowiem w żaden sposób nie wykazała, że obniżenie ceny rzeczywiście było i aby w jakikolwiek sposób dotyczyło stanu technicznego budynku. Przede wszystkim taki zapis nie znajduje się w akcie notarialnym. Ponadto, na takie uzgodnienia nie wskazują zeznania powoda, którym Sąd Okręgowy dał w pełni wiarę. Wartość rynkowa nieruchomości została ustalona przez strony bez jakiekolwiek opinii technicznej tego budynku i deklaracjach pozwanych, którzy mając na uwadze ww. wady ujawnione w tej nieruchomości umniejszali. Poza tym nijak się ma do tego ich stanowisko o adaptacji poddasza, które niejako miałoby wpływać na wzrost wartości nieruchomości, i idąc tokiem argumentacji pozwanych rekompensować istnienie tych wad. Sąd Okręgowy podkreślił, że powód nabył nieruchomość w stanie, w jakim ją oglądał na wiele lat po wykonaniu przez pozwanych prac adaptacyjnych na poddaszu a jej wartość określono już wraz z jego wykonaniem. Poza tym pozwani nie udowodnili, aby strony rzeczywiście prowadziły uzgodnienia rozmowy tak traktujące zmiany na poddaszu. Z pewnością znalazłoby to odzwierciedlenie w umowach przedwstępnych sprzedaży tej nieruchomości, czy już także w akcie notarialnym, czego w wyniku analizy ich zapisów stwierdzić nie można. Sąd Okręgowy nie mógł zatem uznać za zasadną argumentacji pozwanych, że powyższe ustępstwo na które się powoływali w ogóle miało miejsce i było w jakikolwiek sposób związane ze stanem technicznym budynku.

Pozwani podnosili również, że w treści umowy przedwstępnej z 1 maja 2019 r. powód oświadczył, że znany jest mu stan techniczny budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości i że nie wnosi do niego zastrzeżeń. W ocenie Sądu Okręgowego powyższe zastrzeżenie umowne w żaden sposób nie wyłącza odpowiedzialności pozwanych za wady fizyczne rzeczy. Podkreślić bowiem należy, iż zgodnie z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W oparciu o zebrany materiał dowodowy Sąd Okręgowy wskazał, że o wadach budynku powód dowiedział się już po jego zakupie i były przez niego odkrywane sukcesywnie w toku prac adaptacyjnych i remontowych, toczonych od 2019 r. Z tego też względu, że mimo ich zgłaszania pozwanym, jak i rosnącej skali wad, zlecił wykonanie opinii prywatnej w zakresie stanu technicznego tego budynku, której to wnioski i opis szeregu wad uwypukliło tylko, że pozwani nie poinformowali go o ich znacznej skali. Nadto, nie miał on obowiązku dokładnego zbadania przedmiotowej nieruchomości, wiele też z tych wad było ukrytych i nie możliwych do stwierdzenia przy oględzinach nieruchomości dokonanych przed jej zakupem.

Sąd Okręgowy powołał się na uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00, LEX, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „ pogląd, że nabywca wie o wadzie - co w świetle art. 557 § 1 k.c. zwalnia sprzedawcę od odpowiedzialności z rękojmi - gdy nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach kodeksu cywilnego, ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego czy wada ma charakter jawny. Wprawdzie w praktyce obrotu przetrwało znane kodeksowi zobowiązań (art. 323 k.z.) pojęcie wady jawnej (zatem również będące jego przeciwieństwem pojęcie wady ukrytej), to nie ulega jednak wątpliwości, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży uregulowana w kodeksie cywilnym nie zależy od tego charakteru wady. W myśl art. 557 k.c., aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte. Wiąże się z tym pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad. W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 kc). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał”.

Sąd Okręgowy wskazał że w związku z powyższym, kupujący – powód K. K. (mimo posiadanego doświadczenia budowlanego) nie musiał zauważyć przedmiotowych wad. Dla stwierdzenia wad konieczne było przede wszystkim dokonanie prac odkrywkowych (ocieplenie, wypłukana posadzka). Ponadto, ciężar dowodu, że kupujący wiedział o wadzie rzeczy w chwili zawarcia umowy (bądź odpowiednio – w chwili wydania rzeczy), obciąża sprzedawcę. Pozwani powoływali, że powód wraz z żoną byli informowani o zalaniu domu i zaakceptowali stan techniczny domu, który też ocenili z uwzględnieniem posiadanej przez niego wiedzy fachowej. Niemniej nie prowadzono odkrywek, a nadto charakter tych wad był przez pozwanych umniejszany. Pozwana zapewniała bowiem o zalaniu domu, jednak wyłącznie w niewielkim zakresie i co istotne, którego to skutki zostały usunięte. Jednocześnie jak wynika z dokumentacji dołączonej do zgłoszenia szkody ubezpieczycielowi, skutki tego zalania w zasadzie były olbrzymie, obejmowały cały dom i jego wyposażenie, do tego stopnia, że zawilgocenie spowodowało odspajanie się płytek terakoty i zmiany zagęszczenia podłoża pod posadzką. Uszkodzeniu nadto uległy inne elementy domu.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że z zeznań powoda wynika, że wady ujawniły się dopiero jesienią 2019 r. W żaden sposób nie wykazano, że powód wiedzę o istnieniu wad powziął wcześniej. To, że powód wraz z małżonką przed zakupem domu w nim przebywał przez kilka dni nie zmienia tego, że nie wykonywano wówczas żadnych odkrywek, a wady będące przedmiotem niniejszego postępowania dotyczą przede wszystkim robót podlegających zakryciu (fundamenty, ocieplenia i skutki zalania domu). Jedyne wady, które powód z żoną mógł ocenić przed zawarciem umowy, to były te, które byli oni w stanie zauważyć, a do których należały pęknięcia posadzek, zarysowania ścian, zawilgocenia ścian, instalacji elektrycznej, glazury, mocowania biegu schodowego czy nierówności podłogi. Tego też sam powód nie kwestionował, jak również należy podkreślić i co jest w tym kluczowe, nieruchomość ta nie była domem nowym w chwili jej zakupu, miała już około 14 lat. Zatem zużycie i normalne ślady użytkowania były widoczne, nawet jeśli były to pęknięte płytki, czy problemy instalacyjne, to zakupując nieruchomość używaną, powód winien mieć tego świadomość. Taki okres czasu bez wątpienia wpływa na stan techniczny budynku, a powód z pewnością zdaje sobie z tego sprawę, jako fachowiec od wielu lat działający w branży budowalnej. Poza tym te akurat wady powód mógł zaobserwować, decydując się na nabycie tej nieruchomości na nie wyraził zgodę, mając właśnie na uwadze, że budynek ten nie jest nowy, acz używany.

Odnośnie odstępstw projektowych Sąd Okręgowy wskazał, że powód nie dysponował kompletnym projektem budowlanym przed zakupem budynku, i jak wynikało z powyższego nie musiał o to się ubiegać, ryzyko nie wskazania tych odstępstw i ich skali w tym zakresie obciąża sprzedających. Brak ich wskazania przez stronę pozwaną w sposób rzetelny uniemożliwiało ocenę zgodności budynku z założeniami projektowymi. Niewątpliwie, to pozwani – jako inwestorzy – mieli całościową wiedzę o przebiegu prac budowlanych, a także o jakości wykonanych robót. Pozwani musieli również posiadać wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, albowiem – zgodnie z Prawem budowlanym – w dzienniku budowy należy wpisywać wszelkie zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego. W toku niniejszego postępowania pozwani nie złożyli dziennika budowy.

W związku z powyższym Sąd I instancji uznał, że powód wykazał istnienie wad istotnych, które nie były wadami jawnymi, tak jak to zostało ocenione w opinii biegłego S. R., czyli wad fizycznych w postaci nieprawidłowej izolacji ścian wewnętrznych, cokołu, posadzki z terakoty i izolacji dachu, których koszt usunięcia ustalono na kwotę łączną 109.002 zł oraz wady prawne stanowiące koszty związane z procedurą legalizacji poddasza w kwocie łącznej 7.950 zł (opłata legalizacyjna – 5.000 zł, mapka geodezyjna – 150 zł, ekspertyza techniczna i projekt powykonawczy – 2.500 zł, dodatkowe zaświadczenia – 300 zł).

Następnie Sąd Okręgowy wskazał, że niezależnie od powyższego powództwo zasługiwało również na uwzględnienie na podstawie drugiej ze wskazanych w pozwie podstaw prawnych. Sąd Okręgowy przytoczył art.. 471 k.c. (dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi), wskazał, że przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych na podstawie art. 471 k.c. jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, szkoda, jak również adekwatny związek przyczynowy. Powyższe okoliczności powinien udowodnić powód (art. 6 k.c.). Odpowiedzialność z art. 471 k.c. oparta jest na zasadzie winy, która jednak jest domniemywana (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2019 r., VII AGa (...), L.).

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że w świetle opinii biegłego należało uznać, że wykazane zostały wszystkie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej wynikające z powołanego przepisu. Przede wszystkim strona powodowa wykazała, że poniosła szkodę związaną z koniecznością usunięcia wad zgodnie z opinią biegłego S. R.. Zdaniem Sądu Okręgowego należało przyjąć, że poniesiona przez powoda szkoda była skutkiem nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanych, którzy nie poinformowali kupujących o istniejących wadach nieruchomości. Zdaniem Sądu pozwani zdawali sobie sprawę ze stanu nieruchomości, albowiem budynek ten został przez pozwanych wybudowany.

Dalej Sąd Okręgowy argumentował, że strona pozwana nie obaliła w toku niniejszego postępowania domniemania winy wynikającego z art. 471 k.c. Bez wątpienia pozwani posiadali wiedzę o wyżej wymienionych wadach oraz o zmianach w projekcie budowlanym, a zatem mieli oni świadomość, że budynek nie został wykonany niewadliwie. Niemniej, przed zawarciem umowy pozwani nie poinformowali kupujących o wadach. Zatajenie powyższych wad przed kupującymi bez wątpienia stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania. Jednocześnie Sąd Okręgowy stwierdził, że będąc w posiadaniu pełnej wiedzy o stanie nieruchomości powód mógł zrezygnować z zakupu, czym zaoszczędziliby wydatków związanych z późniejszym usuwaniem szkody. W tym stanie rzeczy Sąd I instancji uznał, że pomiędzy zatajeniem wady przez pozwanych a szkodą poniesioną przez powoda istnieje adekwatny związek przyczynowy.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 556 k.c., art. 561 3 k.c. i art. 471 k.c., Sąd uwzględnił powództwo w części i zasądził od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda K. K. kwotę 121.892,37 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r. do dnia zapłaty (punkt 1. wyroku).

Na zasądzoną kwotę - jak wyjaśnił Sąd I instancji - składa się:

1) wartość wad fizycznych nieruchomości o wartości 109.002 zł,

2) wartość podłokietników (zapewne chodziło o podokienniki) o wartości 4.220,01 zł,

3) wady prawne stanowiące koszty związane z procedurą legalizacji poddasza w kwocie łącznej 7.950 zł

4) proporcjonalnie obliczona wartość skapitalizowanych odsetek żądanych przez powoda w pozwie tj. 1184,41 zł x 60,82% (720,35 zł).

W zakresie podokienników Sąd Okręgowy dodatkowo wskazał, że nie jest możliwe w związku z wadami związanymi termoizolacją budynku ich wykorzystania ani instalacja na nowo, o czym powód nie miał wiedzy przed zakupem nieruchomości.

W pozostałym zakresie (punkt 2. wyroku) powództwo zostało oddalone jako niezasadne, albowiem wartość nieuznanych wad w przedmiocie sprzedaży była możliwa przez powoda do stwierdzenia w dniu zakupu i na ich wystąpienie w takim kształcie, nabywając nieruchomość wyraził zgodę. Poza tym należało mieć na względzie, że zakup tej nieruchomości nastąpił na rynku wtórnym. Ich zakres został skonfrontowany z opiniami biegłych, w szczególności S. R., który umożliwił Sądowi szczegółową ocenę, które z nich były możliwe i które powód winien brać pod uwagę, o czym była mowa powyżej.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. zasądzając odsetki ustawowe za opóźnienie od 13 maja 2020 r. do dnia zapłaty. Sąd Okręgowy wskazał, że powód oświadczenie o obniżeniu ceny złożył już w piśmie z 13.03.2020 r., stąd dochodzenie odsetek od terminu późniejszego tj. od 13 maja 2020 r. uznał za w pełni zasadne.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wywiodły obie strony.

Powód K. K. zaskarżył wyrok w części dotyczącej punktów 2,3 i 4. Jako wartość przedmiotu zaskarżenia wskazał kwotę 78.514 zł

Wyrokowi zarzucił:

a/ naruszenie przepisów postępowania w postaci art. 233 § 1 K.p.c., art. 316 § 1 K.p.c. i art. 231 K.p.c. mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów i sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranych w sprawie dowodów poprzez:



błędne przyjęcie za podstawę ustalenia kosztu usunięcia wad fizycznych opinii biegłego S. R. na kwotę 121.172,02 zł w sytuacji, gdy wskazany biegły nie określał kosztów usunięcia wad fizycznych, a jedynie różnicę w wartości nieruchomości oraz koszt usunięcia wady prawnej w postaci legalizacji poddasza,



pominięcia przy ustaleniu kosztu usunięcia wad fizycznych opinii biegłego A. S. określającej je na kwotę 206.539,10 zł w sytuacji, gdy jest to jedyna opinia określające te koszty i to przy jednoczesnym przyjęciu przez Sąd I instancji, iż przedmiotowa opinia jest wiarygodna i przydatna jako dowód do rozstrzygnięcia sprawy,



błędne przyjęcie przez Sąd I instancji wysokości kosztów usunięcia wad na kwotę 121.892,37 zł w sytuacji, gdy prawidłowa wysokość kosztów usunięcia wad wynosi 214.489,10 zł, a składają się na nią koszty usunięcia wad fizycznych określone opinią A. S. na kwotę 206.539,10 zł oraz koszty usunięcia wad prawnych określone opinią S. R. na kwotę 7.950,00 zł

b/ naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 556 k.c. w zw. z art. 560 k.c. poprzez uznanie, iż obniżenie ceny jest zasadne co do kwoty 121.892,37 zł, a co za tym idzie oddalenia w części powództwa w sytuacji, gdy prawidłowa kwota uzasadnionego obniżenia wynosi 214.489,10 zł, a powód dochodzi jedynie kwoty 200.405,79 zł, czyli powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości

c/ naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 471 k.c. poprzez przyjęcie, iż szkoda jaką powód poniósł na skutek nienależytego wykonania umowy sprzedaży przez pozwanych wynosi 121.892,37 zł, a co za tym idzie oddalenia w części powództwa w sytuacji, gdy prawidłowa kwota uzasadnionego odszkodowania wynosi 214.489,10 zł, a powód dochodzi jedynie kwoty 200.405,79 zł, czyli powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości

d/ konsekwencją naruszenia powyższych przepisów jest również naruszenie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. oraz 98 1 § 1 k.p.c.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powód wniósł o:

1/ zmianę wyroku Sądu I instancji w części dot. pkt 2, 3 i 4 poprzez :

- zasądzenie od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda kwoty 78.513,42 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13.05.2020r. do dnia zapłaty,

- zasądzenie od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda kwoty 24.838,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty,

- nakazanie pobrania od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Koszalinie kwoty 9.688,35 zł tytułem pokrytych ze środków Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Koszalinie wydatków sądowych,

2/ zasądzenie od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego wg norm przepisanych.

Pozwani L. H. i M. H. zaskarżyli wyrok w punktach 1, 3, 4. Jako wartość przedmiotu zaskarżenia wskazali kwotę 121.893 zł.

Wyrokowi zarzucili:



naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcie, art. 556 k.c. w zw. z art. 561 3 k.c. poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu przez Sąd, że zaistniały przesłanki odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi pomimo, że powód miał wiedzę uzyskaną od pozwanych o stanie technicznym nieruchomości, wadach, wcześniejszych zdarzeniach wpływających na jego stan w postaci zalania budynku i jego skutków, zmianach dokonanych wobec pierwotnego projektu, w tym min: adaptacji poddasza, co wyklucza aktualnie uwzględnienie żądanie pozwu w związku z faktem, iż powód posiadał pełną, zweryfikowaną przez niego osobiście wiedzę, potwierdzoną oświadczeniami powoda składanymi w trakcie zawierania przedwstępnej i przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, o wadach budynku, jego stanie technicznych i wskazanych wyżej okolicznościach wpływających na jego użytkowanie;



naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcie art. 471 k.c. poprzez błędną wykładnie i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu przez Sąd, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłania odpowiedzialności kontraktowej pozwanych na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wyrażających się z zatajeniu przez pozwanych wobec powoda (kupujących) informacji na temat stanu technicznego nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz wad rzeczy sprzedawanej podczas gdy jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, min. zeznań pozwanego M. H. pozwani zgodnie ze swoją wiedzą przekazali powodowi (kupującym) wszelkie informacje w tym zakresie jakie sami posiadali, nie zatajali wobec powoda żadnych informacji dotyczących stanu i ewentualnych wad budynku, który ze stanem tym nadto szczegółowo się zapoznał nie zgłaszając w tym zakresie zastrzeżeń, w konsekwencji czego nie można oprzeć odpowiedzialności pozwanych na zasadzie winy i uwzględnienia powództwa na podstawie art. 471 k.c.



sprzeczność ustaleń Sądu ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym mająca istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcie polegająca na bezzasadnym przyjęciu przez Sąd, że gdyby powód (kupujący) posiadali pełną wiedzę o stanie nieruchomości to zrezygnowaliby z zakupu, czym zaoszczędziliby wydatków związanych z późniejszym usuwaniem szkody podczas gdy jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, min: zeznań pozwanego M. H. powodowie posiadali pełną wiedzę na temat stanu technicznego nabywanej nieruchomości, a powodowie na żadnym etapie postępowania nie wskazywali, iż świadomość wad skutkowałaby bezpośrednio odstąpieniem od transakcji sprzedaży w konsekwencji czego Sąd bezzasadnie przyjął istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą poniesioną przez powoda a zatajeniem wady przez pozwanych co stanowiło uzasadnienie oparcia odpowiedzialności pozwanych na zasadzie winy i uwzględnienia powództwa na podstawie art. 471 k.c.



naruszenie prawa procesowego mające istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcie, art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 327 1 § 1 pkt 2 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez nie zawarcie przez Sąd w wyroku i uzasadnieniu precyzyjnego i jednoznacznego wskazania na jakiej podstawie prawnej przyjął odpowiedzialność pozwanych, tj. na podstawie art. 556 k.c., art. 561 3 k.c. czy art. 471 k.c. i w szczególności w jakim zakresie co do wartości roszczenia uwzględnił powództwo w części, co stanowiło bezpośrednio konsekwencją nie określenia przez powoda na początkowym etapie postępowania dokładnego, precyzyjnego żądania z punktu widzenia formalnego i prawnego, mając w szczególności na uwadze fakt, iż pomimo wniosków pozwanych i samego Sądu w tym zakresie o dokładne sprecyzowanie w pozwie na jakiej podstawie prawnej i w jakiej wysokości powód domaga się zasądzenia roszczenia, co w konsekwencji spowodowało wyrokowanie przez Sąd bez podstawowego ustalenia podstawy prawnej i wysokości roszczenia



naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. mające istotny wpływ na wydanie zaskarżonego wyroku polegająca na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów i dokonaniu w sposób dowolny, sprzeczny z logiką i doświadczeniem życiowym oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, polegający na błędnym przyjęciu, że powód nie wiedział, nie miał świadomości stanu technicznego nieruchomości, wad, skutków wcześniejszego zalania nieruchomości, zmianach dokonanych wobec pierwotnego projektu, w tym min: adaptacji poddasza na cele użytkowe, w chwili zawarcia umowy pomimo, iż jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, min. wyjaśnień M. H. i częściowo twierdzeń samego powoda, przekazano powodowi szczegółowe informacje na temat stanu technicznego nieruchomości, wad, skutków wcześniejszego zalania nieruchomości, zmianach dokonanych wobec pierwotnego projektu, w tym min: adaptacji poddasza, nadto powód jeszcze przed zawarciem umowy w uzgodnieniu z pozwanymi zamieszkiwał przedmiotową nieruchomości, miał do niej klucze w związku z nieobecnością pozwanych i nie było żadnych przeciwskazań do weryfikacji przez powoda informacji uzyskanych od pozwanych



naruszenie przepisów prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. mające istotny wpływ na wydanie zaskarżonego wyroku polegająca na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów i dokonaniu w sposób dowolny, sprzeczny z logiką i doświadczeniem życiowym polegające na bezzasadnym uznaniu za wiarygodne zeznań świadków oraz powoda przy jednoczesnym uznaniu jedynie w części za wiarygodne zeznań pozwanych, w szczególności M. H., uznanie ich za gołosłowne i niespójne pomimo, iż pozwany w sposób precyzyjny, jasny, spójny, logiczny wskazywał na okoliczności, wady, zdarzenia mające wpływ na stan techniczny, eksploatację samej nieruchomości, w jaki sposób informował o tych okolicznościach powoda i jego żonę



sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zgromadzonym w sprawie materiału dowodowego mające wpływ na wydane zaskarżonego wyroku poprzez nieuzasadnione przyjęcie przez Sąd, że pozwani nie wykazali, że powód nie miał wiedzy już na etapie przed kupnem nieruchomości o wadach nieruchomość położona w miejscowości J. (...) na jakie wskazywał w pozwie, tj. między innymi o dociepleniu ścian zewnętrznych styropianem o zaniżonej grubości, niewłaściwym zagęszczeniu podkładu piasku pod warstwy podłogowe salonu, sypialni, pomieszczenia gospodarczego, pokoju i garażu, które spowodowało osiadanie i załamanie podłoża betonowego wraz z warstwami posadzkowymi, pionowej rysie w pokoju przy garażu, dociepleniu skosów połaci dachowej oraz sufitów na poddaszu wełną mineralną grubości 10 zamiast projektowanej 20 cm, brakiem pełnego docieplenia cokołów fundamentowych styropianem o grubości 8 cm, brakiem zamontowania gąsiorów dachowych do kalenic i części dachówek do łat za pomocą tzw. żabek spinek, nadto pęknięć płytek terakoty w środkowej części kominka, niewielkim zagrzybienie ściany przy kominku, pęknięciu płytek terakoty w środkowej części posadzki w kuchni, odspojeniem okładziny z glazury na ścianie nośnej między salonem a łazienką, różnicą poziomów posadzki (w holu, dwóch pokojach) oraz w pomieszczeniu łazienki na poddaszu, częściowym osłabieniu okładziny z glazury na ścianie kominowej oraz przyległej do komina, nieszczelności komina, które to wady w większości były od razu widoczne poprzez dokonanie najprostszych oględzin stanu technicznego kupowanej rzeczy, względzie przy minimalnym zaangażowaniu osoby mającej wieloletnie doświadczenie i wiedzę z zakresu budownictwa jaką jest powód, wady te były jednoznacznie widoczne co wyklucza aktualnie twierdzenie wystąpienia wad fizycznych ujawnionych już po zakupie nieruchomości przez powoda, a także, iż w przypadku ich ujawnienia przez zakupem nie doszłoby do sprzedaży przez pozwanych na rzecz powoda.

Wskazując na powyższe zarzuty na podstawie art. 368 § 1 pkt 5 k.p.c. pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, w tym kosztach zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód w odpowiedzi na apelację pozwanych z 15 lipca 2024 r. wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Na rozprawie apelacyjnej 27 listopada 2024 r. pełnomocnik pozwanych wniósł o oddalenie apelacji strony powodowej.

Pełnomocnik pozwanych wskazał dodatkowo, że z uwagi na uchybienia dotyczące pisemnego uzasadnienia wyroku Sądu I instancji, które nie wskazuje podstawy prawnej rozstrzygnięcia, naruszone zostało prawo pozwanych do obrony, ponieważ nie mogą oni odnieść się do stanowiska Sądu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje

Zgodnie z art. 382 k.p.c. Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z kolei zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c. Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.

Z przytoczonych regulacji wynika, że Sąd rozpoznający apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, natomiast postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok Sądu drugiej instancji opiera się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych. Postępowanie apelacyjne jest kontynuacją postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Przyjęta przez kodeks postępowania cywilnego konstrukcja apelacji opiera się na idei apelacji pełnej. Zakreślone w drugiej instancji ramy postępowania obligują sąd do ponownego rozpoznania sprawy, a nie tylko do zbadania stanowisk stron zgłoszonych w apelacji [zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2003 r., III CKN 392/01]. Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania [zob. uchwała Sądu Najwyższego (7) z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07].

Z kolei stosownie do art. 386 § 4 k.p.c. poza wypadkami określonymi w art. 386 § 2 i 3 k.p.c. – dotyczącymi nieważności postępowania oraz podstaw do odrzucenia pozwu lub umorzenia postępowania, które to przesłanki w niniejszej sprawie nie występują – sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania tylko w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.

Apelacje złożone w sprawie niniejszej doprowadziły do wydania orzeczenia kasatoryjnego, ziściła się bowiem pierwsza z powołanych wyżej podstaw, Sąd Okręgowy nie rozpoznał bowiem istoty sprawy.

Pozwani podnieśli w apelacji m.in. zarzut naruszenia prawa procesowego, tj. art. 327 1 § 1 pkt 2 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez nie zawarcie przez Sąd w pisemnym uzasadnieniu precyzyjnego i jednoznacznego wskazania na jakiej podstawie prawnej Sąd ten przyjął odpowiedzialność pozwanych, tj. na podstawie art. 556 k.c., art. 561 3 k.c. czy art. 471 k.c. i w szczególności w jakim zakresie co do wartości roszczenia uwzględnił powództwo w części.

Zarzut ten jest usprawiedliwiony, tym bardziej, że uwzględnione przez Sąd Okręgowy roszczenie powoda składa się 3 kwot, z których każda jest zasądzona z innego tytułu, Sąd Okręgowy nie wskazał jednak dla żadnej z tych kwot podstawy prawnej, przez co pisemne uzasadnienie wyroku jest w zupełności pozbawione subsumpcji. Braki w uzasadnieniu (a zwłaszcza całkowity brak subsumpcji) są tego rodzaju, że uniemożliwiają odczytanie motywów rozstrzygnięcia (co zostanie wyjaśnione poniżej). Pozwani na rozprawie apelacyjnej podnieśli nawet, że braki te są tak daleko idące, że uniemożliwiają pozwanym obronę ich praw, pozwani nie są bowiem w stanie odnieść się w apelacji do pozbawionego motywacji rozstrzygnięcia Sądu I instancji.

W nauce prawa wskazuje się, że sąd drugiej instancji, w razie stwierdzenia uchybienia sądu pierwszej instancji polegającego na sporządzeniu uzasadnienia zaskarżonego wyroku z naruszeniem wymagań określonych w art. 327 1 § 1 k.p.c. (przed nowelizacją w art. 328 § 2 k.p.c.) ma przede wszystkim obowiązek odpowiedniej sanacji tego uchybienia, w szczególności poprzez uzupełnienie w uzasadnieniu własnego orzeczenia dostrzeżonych braków w ocenie dowodów przeprowadzonych w sprawie przez sąd pierwszej instancji, czy też poprzez uzupełnienie niedostatków w zakresie oceny prawnej ustalonego w sprawie stanu faktycznego [por.m.in. postanowienie SN z 16 listopada 2012 r., III CZ 83/12]. Odpowiada to nie tylko kontrolnej, ale także merytorycznej funkcji sądu apelacyjnego.

Należy jednak podkreślić, że w sytuacji, gdy uchybienia w sporządzeniu uzasadnienia Sądu pierwszej instancji są tak poważne, że uniemożliwiają w całości lub w znacznym zakresie ustalenie, na jakiej podstawie sąd pierwszej instancji poczynił określone ustalenia, sąd drugiej instancji powinien mieć możliwość uchylenia orzeczenia sądu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Pojęcie nierozpoznania istoty sprawy dotyczy nierozpoznania istoty roszczenia będącego podstawą powództwa, czy też wniosku. Nie może być ono kojarzone z rozpoznaniem wyłącznie kwestii formalnych. Sąd Najwyższy w wyroku z 16 lipca 1998 r. (I CKN 804/97) wskazał, że nierozpoznanie istoty sprawy oznacza brak merytorycznego rozpoznania zgłoszonych w sprawie roszczeń, to znaczy zaniechanie przez Sąd I instancji zbadania materialnej podstawy żądania, albo pominięcie merytorycznych zarzutów [zob. Sąd Najwyższy w wyroku z 23 września 1998 r., sygn. akt II CKN 896/98, wyroku z 23 września 1998 r., sygn. akt II CKN 897/98, OSNC 1999/1/22, w postanowieniu z 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II CZ 141/12, LEX nr 1288649].

Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy w wyroku z 12 września 2002 r. (IV CKN 1298/00) podnosząc, iż pojęcie istoty sprawy, o którym mowa w art. 386 § 4 k.p.c. dotyczy jej aspektu materialnego i w tej jedynie płaszczyźnie może być oceniany zarzut jej nierozpoznania. Będzie ono zachodzić wówczas, gdy sąd nie zbadał podstawy materialnej pozwu, jak też skierowanych do niego zarzutów merytorycznych i w swoim rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest przedmiotem sprawy. W wyroku z 22 kwietnia 1999 r. (II UKN 589/98, OSNP 2000/12/483) Sąd Najwyższy wskazał, iż oceny, czy sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się na podstawie z jednej strony analizy żądań pozwu, a z drugiej przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. W doktrynie utrwalony jest pogląd, że treścią powództwa, czy też wniosku jest żądanie urzeczywistnienia w konkretnym przypadku określonej normy prawnej przez wydanie orzeczenia sądowego określonej treści. Nierozpoznanie więc istoty sprawy sprowadza się do pozostawienia poza oceną sądu okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki zastosowania norm prawa materialnego. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 listopada 2012 r. (III SZ 3/12, LEX nr 1232797) w sposób syntetyczny wskazał, że nierozpoznanie istoty sprawy zachodzi wówczas, gdy sąd pierwszej instancji: 1) rozstrzygnął nie o tym, co było przedmiotem sprawy; 2) zaniechał w ogóle zbadania materialnej podstawy żądania; 3) pominął całkowicie merytoryczne zarzuty zgłoszone przez stronę; 4) rozstrzygnął o żądaniu powoda na innej podstawie faktycznej i prawnej niż zgłoszona w pozwie; 5) nie uwzględnił (nie rozważył) wszystkich zarzutów pozwanego dotyczących kwestii faktycznych, czy prawnych rzutujących na zasadność roszczenia powoda (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z 2 lipca 2015 r.,V CZ 39/15).

Należy mieć również na uwadze, że art. 327 1 § 1 k.p.c. wskazuje, iż uzasadnienie wyroku - zawierające wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa - określa konstrukcyjne elementy uzasadnienia wyroku.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2001 r. naruszenie przepisu, określającego wymagania, jakim winno odpowiadać uzasadnienie wyroku sądu może być ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w sytuacjach tylko wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej (V CKN 606/00, Lex nr 53116).

W wyroku z 14 listopada 2001 r., (II CKN 459/99) Sąd Najwyższy wskazał z kolei, że kodeks postępowania cywilnego przewiduje - w toku procesu decyzyjnego, którego ostatecznym rezultatem jest wydane orzeczenie - określoną chronologię zdarzeń, w ramach której cały proces myślowy, a następnie decyzyjny kończy się sporządzeniem sentencji orzeczenia. Pisemne uzasadnienie stanowi w istocie ujęte w ramy proceduralne sprawozdanie z tego zakończonego procesu myślowego i decyzyjnego. Braki w uzasadnieniu uniemożliwiające odczytanie motywów rozstrzygnięcia są wystarczającym powodem uchylenia werdyktu i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia [por. orzeczenie SN z 26 lipca 2007 r., V CSK 115/07]. W sytuacji, gdy uchybienia w sporządzeniu uzasadnienia sądu pierwszej instancji są tak poważne, że uniemożliwiają w całości lub w znacznym zakresie ustalenie, na jakiej podstawie sąd pierwszej instancji poczynił określone ustalenia faktyczne, sąd drugiej instancji powinien mieć możliwość uchylenia orzeczenia sądu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania [zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 13 listopada 2019 r., IV CZ 91/19].

W rozpoznawanej sprawie powód K. K. w pozwie z 12 maja 2020 r. domagał się zasądzenia od pozwanych L. H. i M. H. solidarnie kwoty 200.405,79 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r.

Powód wskazał w pozwie, że kupił od pozwanych nieruchomość gruntową zabudowaną domem jednorodzinnym, w czasie użytkowania okazało się, że budynek dotknięty jest licznymi wadami fizycznymi, powód zlecił rzeczoznawcy J. Ś. wycenę kosztów usunięcia tych wad (wg rzeczoznawcy koszt ten wynosi 62.425,71 + 136.795,67 = 199.221,38 zł), a następnie złożył pozwanym oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę wskazaną przez rzeczoznawcę, tj.199.221,38 zł, jednak pozwani nie uznali jego roszczenia. Odmawiając spełnienia żądania pieniężnego pozwani zaproponowali powodowi rozwiązanie umowy, na co powód nie wyraził zgody. Fakty te są niesporne.

Wobec takiego stanowiska pozwanych powód wystąpił z pozwem o zapłatę kwoty stanowiącej koszt usunięcia wad fizycznych budynku, tj. 199.221,38 zł oraz ustawowych odsetek za opóźnienie w zapłacie tej kwoty, które powód naliczył od 7 kwietnia 2020 r. Kwota tych odsetek za okres od 7 kwietnia 2020 do 12 maja 2020 r. wynosi 1.184,41 zł, dlatego też powód domaga się łącznie zapłaty 200.405,79 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r.

Powód powołał w pozwie podstawę prawną swojego żądania. Żądanie zapłaty oparł na dwóch alternatywnych podstawach prawnych wskazując w pierwszym rzędzie na reżim rękojmi za wady fizyczne rzeczy oraz uprawnienie do obniżenia ceny (art. 556 k.c., art. 560 k.c.), natomiast w drugiej kolejności na odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanych z art. 471 k.c. z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Tak określony pozew odpowiada wymogom art. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. Powód podał kwotę żądania, a także wskazał fakty, na których swoje żądanie opiera. Są to: nabycie wadliwej nieruchomości (rzeczy dotkniętej wadami fizycznymi, których koszt usunięcia wg powoda wynosi 199.221,38 zł) oraz złożenie oświadczenia woli o obniżeniu ceny. W uzasadnieniu pozwu jednoznacznie wskazano, że zdaniem powoda może on domagać się zapłaty tej samej kwoty 199.221,38 zł w oparciu o dwie alternatywne podstawy prawne: jako kwoty będącej konsekwencją oświadczenia woli o obniżeniu ceny oraz jako odszkodowania opartego na odpowiedzialności kontraktowej. Powód dla uzasadnienia swojego stanowiska prawnego powołał orzeczenia Sądu Najwyższego.

W istocie powód powołuje się zatem na zbieg norm prawnych, a więc taką sytuację, kiedy dany stan faktyczny mieści się w sferze objętej hipotezami norm o różnych dyspozycjach, które w swoich zakresach normowania przewidują różne konsekwencje prawne, przy czym funkcjonujące w ramach porządku prawnego reguły inferencyjne (np. lex specialis derogat legi generali) nie pozwalają przyjąć, że w tym wypadku następuje wyłączenie stosowania którejś z tych norm.

Zasygnalizować w tym miejscu trzeba, że wyrażony przez powoda i stanowczo podtrzymywany do końca postępowania w obu instancjach pogląd, zgodnie z którym obniżenie ceny przewidziane w art. 560 § 3 k.c. odpowiada kosztom usunięcia wad, został zarzucony w orzecznictwie, nie jest również obecnie przyjmowany przez doktrynę.

Istotnie w latach dziewięćdziesiątych XX wieku taki pogląd pojawił się w orzecznictwie, czego przykładem są orzeczenia: wyrok Sądu Najwyższego z 12 grudnia 1998, III CKN 74/98; uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988, III CZP 48/88; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 21 lutego 2018, V AGa 50/18. W orzeczeniach tych wskazuje się, że obniżenie ceny rzeczy sprzedanej na podstawie art. 560 § 3 k.c. powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy, poprzez usunięcie wad, do sprawności zgodnej z przeznaczeniem.

W nowszym orzecznictwie i współczesnej nauce prawa zdecydowanie dominuje pogląd, że obniżenie ceny w rozumieniu art. 560 § 3 k.c. polega na ustaleniu proporcji między wartością rzeczy wolnej od wady a jej wartością rzeczywistą. Przykładami orzeczeń opartych o taki pogląd są: wyrok Sądu Najwyższego z 2 marca 2006, I CSK 22/05; wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2001, V CKN 561/00; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 28 kwietnia 2017, I ACa 857/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 kwietnia 2016, VI ACa 671/15.

W orzeczeniach tych podkreśla się, że prawidłowe zastosowanie art. 560 § 3 k.c. wymaga stosunkowego obniżenia ceny, a więc ustalenia proporcji między wartością rzeczy wolnej od wad a jej wartością rzeczywistą, czyli ustaloną z uwzględnieniem istniejących wad. Następnie tę samą proporcję należy zastosować do ceny przyjętej w umowie, obliczając w ten sposób nową, obniżoną cenę. Akcentuje się przy tym, że punktem odniesienia dla oceny kwoty, o jaką cena powinna zostać obniżona, jest cena określona w umowie sprzedaży, nie zaś wartość rynkowa rzeczy sprzedanej [zob: wyrok SN z 15.1.1997 r., III CKN 29/96, L.].

Jak już wyżej wskazano powód w sprawie niniejszej podał podstawę faktyczną żądania, którą stanowią przytoczone wyżej fakty (czego wymaga art. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c.), niezależnie od tego powód podał podstawę prawną swoich żądań wskazując dwie alternatywne podstawy prawne (takiego obowiązku powód nie miał).

W doktrynie i judykaturze jednolicie przyjmuje się, że przytoczona przez strony procesu podstawa prawna (jak również poglądy orzecznictwa czy przedstawicieli nauki) nie wiążą sądu. Jest to wynikiem obowiązujących reguły: " da mihi factum dabo tibi ius". Jeżeli z powołanych w pozwie faktów wynika, że roszczenie jest uzasadnione w całości bądź w części, to należy go w takim zakresie uwzględnić, chociażby powód nie wskazał podstawy prawnej albo przez niego przytoczona okazała się błędna [zob: np. wyr. SN: z 23.2.1999 r., I CKN 252/98; z 6.12.2006 r., IV CSK 269/06].

Co istotne nie można przyjąć, że powołanie określonej podstawy prawnej oznacza, iż powód poddaje pod osąd tylko te fakty, które mogą służyć zastosowaniu wskazanej przez niego normy prawa materialnego. Powołanie przez powoda podstawy faktycznej żądania, która może być kwalifikowana według różnych podstaw prawnych, uzasadnia rozważenie przez sąd każdej z nich przy rozpoznaniu sprawy, a zastosowanie jednej z nich, choćby odmiennej od tej, którą podał powód, nie uzasadnia zarzutu naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. [zob: wyr. SN z 25.6.2015 r., V CSK 528/14].

Sąd I instancji mając na uwadze przytoczone przez powoda fakty, uzasadniające żądanie zapłaty kwoty 199.221,38 zł, jak również stanowisko pozwanych (w szczególności koncentrujące się wokół wiedzy powoda o wadach budynku w dacie zawierania umowy) uwzględnił powództwo do kwoty 121.172,01 zł, na którą – jak wskazał – składają się :

1) wartość wad fizycznych nieruchomości 109.002 zł,

2) wartość podokienników 4.220,01 zł,

3) wady prawne stanowiące koszty związane z procedurą legalizacji poddasza w kwocie 7.950 zł.

Ponadto Sąd I instancji zasądził 720,35 zł jako „proporcjonalnie obliczona wartość skapitalizowanych odsetek żądanych przez powoda w pozwie, tj. 1184,41 zł x 60,82%”.

Łącznie w pkt 1 wyroku zasądzona została kwota 121.892,37 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 13 maja 2020 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie powództwo zostało w pkt 2 oddalone.

Zaznaczyć trzeba, że w kontekście całego uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji niejasne jest stanowisko, że wartość wad fizycznych nieruchomości wyraża się kwotą 109.002 zł, kwota ta wskazana została bowiem przez biegłego S. R. jako różnica między kwotą 727.677 zł (wartość rynkowa nieruchomości wg cen z daty nabycia, tj. z czerwca 2019 r., przy uwzględnieniu faktycznie istniejących wad: budynek + grunt) oraz kwotą 836.679 zł (wartość rynkowa nieruchomości w stanie bez wad i cen z czerwca 2019 r.: budynek + grunt, k. 584). Nie jest więc to „wartość wad fizycznych” nieruchomości ani koszt ich usunięcia.

W pisemnym uzasadnieniu wyroku jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał (na stronie 16 uzasadnienia) art. 556 k.c., art. 561 3 k.c. i art. 471 k.c. Wcześniej - w kontekście rozważań w obrębie reżimu rękojmi - Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 556 k.c., art. 556 1 k.c., art. 561 § 1 i 2 k.c. oraz art. 561 3 k.c.. Sąd Okręgowy wskazał również na stronie 15 uzasadnienia, że niezależnie od powyższego (jak należy rozumieć niezależnie od odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi) powództwo zasługiwało również na uwzględnienie na podstawie art. 471 k.c., przy czym Sąd Okręgowy uznał, że zasądzona kwota 121.172,01 zł znajduje swoją podstawę prawną zarówno w przepisach dotyczących rękojmi, jak i w art. 471 k.c.

Żadnej innej podstawy prawnej uwzględnionych żądań Sąd Okręgowy nie rozważał.

Dodać trzeba, że na rozprawie 16 lutego 2023 r. Sąd Okręgowy poinformował strony o prawdopodobnym wyniku sprawy na podstawie art. 156 2 k.p.c., jak jednak wynika z nagrania przebiegu rozprawy w ramach tej czynności nie została wskazana jakakolwiek podstawa prawna rozstrzygnięcia.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika przy tym, jakie uprawnienia z rękojmi (spośród czterech przewidzianych przez k.c.) Sąd Okręgowy uznał za podstawę swojego rozstrzygnięcia, uwzględniającego w części żądanie powoda. Wątpliwości te istnieją w odniesieniu do każdej z trzech zasądzonych kwot, przy czym każda – jak wskazuje Sąd Okręgowy – została uwzględniona z innego tytułu, na bazie innego stanu faktycznego. Jak już wyżej wspomniano uzasadnienie wyroku w tym zakresie jest całkowicie pozbawione subsumpcji.

Wyjaśnić należy, że w obowiązującym stanie prawnym kupującemu przysługują cztery uprawnienia z rękojmi, określone przez art. 560 § 1 k.c. i art. 561 § 1 k.c.:

1. do obniżenia ceny (art. 560 § 1 k.c.)

2. do odstąpienia od umowy (art. 560 § 1 k.c.)

3. do żądania od sprzedawcy wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad (art. 561 § 1 k.c.)

4. do żądania od sprzedawcy usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.).

Decyzja o wyborze jednego z tych uprawnień należy do kupującego [zob: J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2019, art. 560, Nb 1].

Sprzedawca może jednak uniemożliwić kupującemu skuteczne złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny bądź też o odstąpieniu od umowy wymieniając rzecz wadliwą na wolną od wad albo usuwając wadę (art. 560 § 1 zd. 1 k.c.).

Obecnie w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że dwa pierwsze uprawnienia spośród wymienionych wyżej, tj. uprawnienie do odstąpienia od umowy oraz uprawnienie do obniżenia ceny, mają charakter prawa kształtującego. Z kolei pozostałe dwa uprawnienia mają charakter roszczeń.

Wracając do przytoczonej przez Sąd Okręgowy podstawy prawnej rozstrzygnięcia wskazać trzeba, że powołany przez Sąd Okręgowy art. 556 k.c. nie może być podstawą prawną roszczeń zasądzonych w reżimie rękojmi, zawiera bowiem jedynie definicję rękojmi. Kolejny wskazany przez Sąd Okręgowy przepis - art. 561 3 k.c. - wykracza natomiast poza ramy stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy.

Jak już wyżej wyjaśniono kupujący (powód) decyduje o wyborze uprawnień z rękojmi. Jak wynika z treści pozwu oraz załączonych do niego dokumentów, a także konsekwentnie przez powoda podtrzymywanego stanowiska procesowego, powód wybrał tylko jedno uprawnienie z rękojmi: do obniżenia ceny.

Natomiast przytoczony przez Sąd Okręgowy jako podstawa prawna rozstrzygnięcia art. 561 3 k.c. odnosi się do dwóch innych spośród 4 uprawnień z rękojmi: do żądania wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad oraz żądania usunięcia wady. Powołany artykuł dotyczy w szczególności kosztów wymiany rzeczy na wolną od wad oraz kosztów naprawy (usunięcia wady), co następuje w przypadku, gdy kupujący wybierze jedno ze wskazanych wyżej dwóch uprawnień z rękojmi. Powód jednak takiego wyboru nie dokonał.

Powód wybrał natomiast obniżenie ceny, co oznacza, że art. 561 3 k.c. w ogóle nie może w stanie faktycznym niniejszej sprawy znaleźć zastosowania.

Powołanie tego przepisu przez Sąd I instancji jako podstawa prawna rozstrzygnięcia połączone zostało przy tym z całkowitym wykluczeniem poza zakres rozważań uprawnienia powoda do obniżenia ceny.

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera żadnych (!) rozważań zmierzających do oceny uprawnienia do obniżenia ceny, z którego skorzystał powód. W pisemnych rozważaniach Sądu I instancji słowo „obniżenie” zostało użyte tylko dwa razy: po raz pierwszy w kontekście analizy czy strony negocjując przed zawarciem umowy wysokość ceny dokonały jej obniżenia z uwagi na wady (w tym kontekście powód nie wykonywał swoich uprawnień z rękojmi, analizowana sytuacja dotyczyła linii obrony pozwanych, którzy wywodzili, że powód wiedział o wadach rzeczy przed zawarciem umowy, co zostało uwzględnione w umówionej przez strony cenie) oraz po raz drugi w ramach rozważań dotyczących daty, od której zasądzone zostały odsetki za opóźnienie.

Co szczególnie ważne oświadczenie woli kupującego o obniżeniu ceny jest oświadczeniem prawokształtującym. Mianem uprawnienia prawokształtującego określa się w doktrynie prawa cywilnego kompetencję do zmiany lub zakończenia istniejącego stosunku prawnego mocą jednostronnej czynności prawnej. Złożenie takiego oświadczenia przez kupującego, niezależnie od woli drugiej strony, prowadzi więc - o ile oczywiście zostało złożone w stanie rzeczy opisanym w art. 560 § 1 k.c. - do zmiany treści łączącej strony umowy w zakresie wysokości umownie ustalonej ceny. Oświadczenie woli kupującego o obniżeniu ceny jest złożone z chwilą, gdy doszło do sprzedawcy w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej (art. 61 k.c.).

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, co Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił, takie oświadczenie woli zostało złożone przez powoda w piśmie z 13 marca 2020 r., do którego załączono opinię rzeczoznawcy J. Ś., a następnie zostało ponowione (złożone w tej samej treści) w piśmie z 9 kwietnia 2020 r. Oba pisma dotarły do pozwanych, którzy udzielili na nie odpowiedzi.

Z uwagi na to, że oświadczenie woli powoda o obniżeniu ceny jest oświadczeniem prawokształtującym konieczne jest rozważenie, jaki - przewidziany prawem - skutek wywołało. Prawokształtujące oświadczenie woli kupującego per se wywołuje bowiem określone skutki w sferze prawa materialnego, nawet gdyby powód nie powoływał się na nie, Sąd winien zatem w niniejszej sprawie uwzględnić je z urzędu. Sąd Okręgowy całkowicie pominął tę kwestię w uzasadnieniu pisemnym wyroku.

Wyjaśnienia wymaga również, że celem obniżenia ceny jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży, nie zaś kompensacja szkody doznanej przez kupującego. Składając oświadczenie o obniżeniu ceny kupujący powinien wskazać, w jakim zakresie cena powinna zostać obniżona. W art. 560 § 3 k.c. sprecyzowano, że obniżenie ceny następuje w takiej proporcji w stosunku do ceny uzgodnionej przez strony w umowie, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Punktem odniesienia dla oceny kwoty, o jaką cena powinna zostać obniżona, jest cena określona w umowie sprzedaży, nie zaś wartość rynkowa rzeczy sprzedanej [zob: powołany już wyżej wyrok SN z 15.1.1997 r., III CKN 29/96, L.].

Zaakcentowania na tle sprawy niniejszej wymaga również, iż uprawnienie kupującego do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny odnosi się do konkretnej wady rzeczy; w razie pojawienia się kolejnych wad, kupujący może skorzystać z tego uprawnienia ponownie [zob: E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023, L.].

W sprawie niniejszej Sąd winien zatem w pierwszej kolejności zbadać, czy skutecznie zostało złożone oświadczenie woli o obniżeniu ceny, które jest oświadczeniem prawokształtującym i tym samym czy doszło do oczekiwanego przez powoda skutku prawnego w postaci obniżenia ceny (do jakiej kwoty).

Konieczne jest zatem uzupełnienie stanu faktycznego niniejszej sprawy o dokładną treść tego oświadczenia woli, którego odtworzenie wymaga nie tylko oceny pisma powoda z 13 marca 2020 r., ale także oceny załączonej do tego pisma i stanowiącej jego integralną część opinii i kosztorysów rzeczoznawcy J. Ś., co pozwoli ustalić, jakie wady były objęte oświadczeniem woli powoda o obniżeniu ceny (takich ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy zaniechał). Jak już bowiem wyjaśniono jedynie konkretne, wymienione w oświadczeniu woli o obniżeniu ceny wady mogą być objęte skutkiem oświadczenia prawokształtującego. Skutek ten następuje zaś z mocy prawa.

Po ustaleniu, jakie wady były przedmiotem oświadczenia woli powoda, kolejnym krokiem w ramach rozważań dotyczących realizowanego przez powoda uprawnienia z rękojmi do obniżenia ceny jest ustalenie kwoty obniżenia, która pozostaje w takiej proporcji w stosunku do ceny uzgodnionej przez strony w umowie, w jakiej wartość rzeczy z wadami pozostaje do wartości rzeczy bez wad. Jak już wyżej wskazano obecnie dominuje pogląd, że punktem odniesienia dla określenia kwoty obniżenia ceny jest cena ustalona w umowie sprzedaży, nie zaś wartość rynkowa rzeczy sprzedanej (także takich ustaleń faktycznych i rozważań na tym tle Sąd Okręgowy zaniechał).

Zauważyć przy tym trzeba, że już nawet pobieżna analiza oświadczenia woli powoda o obniżeniu ceny wskazuje na to, że nie dotyczyło ono wad prawnych rzeczy, a wyłącznie wad fizycznych wymienionych w opinii rzeczoznawcy J. Ś. (a ściślej w kosztorysach załączonych do opinii).

Żądanie pozwu - jak już wskazano na wstępie - dotyczyło zapłaty kwoty 199.221,38 zł w oparciu o dwie alternatywne podstawy prawne: jako kwoty będącej konsekwencją oświadczenia woli o obniżeniu ceny z powodu wad fizycznych rzeczy wyszczególnionych w załączonej do tego oświadczenia opinii J. Ś. oraz jako odszkodowania opartego na odpowiedzialności kontraktowej.

Zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. sąd jest związany żądaniem pozwu. Istota zakazu orzekania ponad żądanie ujmowana jest w trzech płaszczyznach. Po pierwsze, sąd nie może zasądzić więcej niż żądano w pozwie ( super, plus). Po drugie, nie może zasądzać czegoś innego niż żądano w pozwie ( aliud). Po trzecie, nie może uwzględnić żądania zawartego w petitum pozwu na innej podstawie faktycznej, niż przywołana dla uzasadnienia powództwa przez powoda (choć w literaturze dowodzi się, że w tej sytuacji można mówić albo o orzeczeniu o czym innym niż żądano w pozwie albo wydaniu wyroku bez żądania [zob: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–458 ( 16) . Tom I. Wyd. 2, Warszawa 2023 oraz . K. Weitz, Związanie sądu granicami żądania, s. 702–703].

Na tle sprawy niniejszej zaznaczenia wymaga, że powód w pozwie nie żądał żadnej kwoty z tytułu wad prawnych. Zasądzenie jakiejkolwiek kwoty w związku z wadami prawnymi nieruchomości byłoby więc orzeczeniem na innej podstawie faktycznej, niż przywołana dla uzasadnienia powództwa przez powoda, a zatem orzeczeniem ponad żądanie (trzecia z powołanych wyżej płaszczyzn). Oczywiście powód może w toku sprawy wystąpić z nowym roszczeniem obok roszczenia pierwotnego (art. 193 k.p.c.), Sąd odwoławczy nie dopatrzył się jednak w aktach sprawy takiej czynności ze strony powoda, czy to na rozprawie, czy w jakimkolwiek piśmie procesowym.

Temat wad prawnych (związanych z adaptacją poddasza niezgodnie z projektem budowlanym) pojawił się w piśmie procesowym powoda z 8 marca 2023 r., w którym powód złożył wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej biegłego S. R. w celu ustalenia uszczerbku wartości nieruchomości oraz szkody wynikającej z wady prawnej, brak jest jednak oświadczenia powoda o rozszerzeniu powództwa (a także dalszych czynności związanych z uiszczeniem opłaty od rozszerzonego powództwa, jak również stanowiska pozwanych wobec rozszerzonego powództwa).

W kontekście wyżej przedstawionych rozważań całkowicie niejasne pozostaje stanowisko Sądu Okręgowego co do tego, na jakiej podstawie prawnej w reżimie rękojmi zasądzona została kwota 109.002 zł, stanowiąca wg treści uzasadnienia Sądu Okręgowego wartość wad fizycznych nieruchomości (które z uprawnień z rękojmi zostało przez Sąd Okręgowy uznał za podstawę zasądzenia tej kwoty?). Z jednej strony Sąd Okręgowy jako podstawę prawną podaje art. 561 3 k.c., z drugiej strony kwota 109.002 zł to opisana wyżej ustalona przez biegłego S. R. różnica między kwotą 727.677 zł (wartość rynkowa nieruchomości wg cen z daty nabycia, tj. z czerwca 2019 r., przy uwzględnieniu faktycznie istniejących wad) oraz kwotą 836.679 zł (wartość rynkowa nieruchomości w stanie bez wad i cen z czerwca 2019 r.).

Niejasne jest też na jakiej podstawie prawnej została zasądzona kwota 7.950 zł, stanowiąca wg treści uzasadnienia Sądu Okręgowego koszt usunięcia wad prawnych nieruchomości (kwota ta nie była objęta oświadczeniem woli o obniżeniu ceny, nie jest jasne, jaką konstrukcję prawną Sąd I instancji zastosował zasądzając tą kwotę w reżimie rękojmi, co więcej – jak wynika z powyższych rozważań – orzekł w tym zakresie ponad żądanie).

Niejasne jest wreszcie na jakiej podstawie prawnej została zasądzona kwota 4.220,01 zł stanowiąca koszt montażu szerszych podokienników (brak jest nawet ustaleń faktycznych dotyczących tego, czy koszt ten objęty był oświadczeniem woli powoda o obniżeniu ceny, Sąd Okręgowy w ogóle nie zrekonstruował bowiem treści tego oświadczenia, które – jak wyżej wyjaśniono – obejmuje pismo powoda oraz stanowiące jego integralną część opinie i kosztorysy rzeczoznawcy J. Ś.).

Na koniec wskazać trzeba, że nieczytelne jest również stanowisko Sądu Okręgowego obejmujące motywy zasądzenia odsetek za opóźnienie. Analizując uzasadnienie zaskarżonego wyroku w tej części Sąd odwoławczy próbował odkodować stanowisko Sądu I instancji w zakresie ustalenia jego intencji dotyczących podstawy prawnej zasądzonych w reżimie rękojmi kwot, uzasadnienie wyroku w części dotyczącej odsetek niejasności te jednak tylko pogłębia. Nigdzie w pisemnym uzasadnieniu Sąd Okręgowy nie rozważał zasadności roszczenia powoda jako opartego o prawokształtujące oświadczenie woli o obniżeniu ceny (zamiast tego jako podstawa prawna żądania wskazany został art. 561 3 k.c., wykraczający poza ramy stanu faktycznego sprawy niniejszej), natomiast uzasadniając rozstrzygnięcie dotyczące odsetek Sąd Okręgowy powołał się na oświadczenie powoda o obniżeniu ceny z 13 marca 2020 r.

W kontekście zasądzonych odsetek należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną niejasność: koszt wymiany podokienników wynoszący 4220,01 zł z VAT (jak również naprawy drzwi tarasowych i schodów) został wyceniony przez biegłego A. S. wg cen z II kwartału 2023 r. Brak jest jednak w uzasadnieniu Sądu I instancji rozważań wyjaśniających zasądzenie zaskarżonym wyrokiem odsetek od dnia 13 maja 2020 r. Jak już wskazano nie jest jasne w oparciu o które z uprawnień z rękojmi zasądzona została kwota 4220,14 zł, o ile jednak kwota ta miałaby stanowić odszkodowanie z 471 k.c., to należy mieć na uwadze art. 363 § 2 k.c., zgodnie z którym „Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.” Jak podnosi się w doktrynie i w orzecznictwie wynikający z powołanego przepisu sposób ustalania wysokości odszkodowania spełnia w sprawach o odszkodowanie podobną funkcję co odsetki za opóźnienie. Przyjmuje się, iż odszkodowanie obliczone według cen z daty jego ustalania, która z reguły jest datą orzekania (wyrokowania), zawiera w sobie element „waloryzacji” należności pieniężnej, a tym samym ma na celu kompensatę spadku wartości należności pieniężnej wywołanego spadkiem cen [zob: wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2010 r. IIII CSK 308/09]. O ile zatem odszkodowanie obliczone według cen z daty wyrokowania uwzględnia już wzrost cen następujący po chwili wyrządzenia szkody, a tym samym uwzględnia następujący po tej chwili spadek siły nabywczej pieniądza, to zasądzenie odszkodowania obliczonego według cen z daty wyrokowania wraz z odsetkami liczonymi od jakiejś wcześniejszej daty (np. daty wyrządzenia szkody, daty wezwania dłużnika do zapłaty odszkodowania lub daty doręczenia pozwu stronie pozwanej) skutkowałby dwukrotną „waloryzacją” należności pieniężnej z tytułu odszkodowania, a w konsekwencji prowadziłoby do pokrzywdzenia zobowiązanego do naprawienia szkody dłużnika. Nie jest przy tym wykluczone w realiach konkretnej sprawy zasądzenie odsetek od daty wcześniejszej aniżeli data wyrokowania, wynika to z brzmienia art. 363 § 2 k.c. in fine. Pojęcie szczególnych okoliczności nie zostało w treści w/w przepisu skonkretyzowane, jednak przyjmuje się, iż występują one wtedy, gdy ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie cen z daty jego ustalenia prowadziłoby do nieuzasadnionego zubożenia lub wzbogacenia poszkodowanego.

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera żadnych rozważań wyjaśniających zasądzenie kwoty 4220,01 zł jako kosztu montażu szerszych podokienników wg cen z II kwartału 2023 r. i zarazem z odsetkami od 13 maja 2020 r.

Niedookreślone jest również stanowisko Sądu Okręgowego w zakresie motywów oddalających powództwo ponad kwotę 121.892,37 zł. Z pisemnego uzasadnienia wyroku wynika, że rozstrzygnięcie to dotyczy „nieuznanych wad w przedmiocie sprzedaży” oraz że wartość tych wad „była możliwa przez powoda do stwierdzenia w dniu zakupu”. Sąd Okręgowy nie precyzuje jednak, które wady zostały w taki sposób zakwalifikowane.

Na koniec należy odnieść się do wskazywanej przez powoda alternatywnej podstawy prawnej roszczenia, jaką jest art. 471 k.c., wskazywany również przez Sąd Okręgowy jako druga z alternatywnych podstaw prawnych rozstrzygnięcia.

Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Szczecinie w powoływanym przez powoda wyroku z 25 kwietnia 2013 r. (I ACa 176/13) sprzedaż rzeczy posiadającej wady fizyczne i prawne stanowić może nie tylko podstawę do dochodzenia przez kupującego roszczeń w reżimie rękojmi, ale jest zarazem nienależytym wykonaniem zobowiązania z umowy wzajemnej. To zaś w dalszej perspektywie umożliwia kupującemu korzystanie z wszelkich związanych z tym instytucji prawem przewidzianych, czy to w reżimie rękojmi, czy to roszczeń odszkodowawczych w reżimie odpowiedzialności kontraktowej. W orzecznictwie i doktrynie powszechnie ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym strona, która kupiła rzecz obciążoną wadami, może dochodzić roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gwarancji lub odszkodowawczym: kontraktowym lub deliktowym. Odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy (art. 556 k.c.) nie stanowi bowiem jedynej prawnej płaszczyzny, na podstawie której kupujący może domagać się określonej rekompensaty w związku z wadą rzeczy. Oprócz rękojmi i gwarancji, w przypadku wad rzeczy sprzedanej, możliwe jest np. dochodzenie roszczeń przeciwko sprzedawcy na zasadach ogólnych, tj. według reguł art. 471 i nast. k.c. i to zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych (art. 566 § 1 k.c.), jak i bez korzystania z tych instytucji.

Powód może zatem obok roszczeń związanych ze złożeniem prawokształtującego oświadczenia woli o obniżeniu ceny dochodzić roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych (art. 471 k.c. w zw. z art. 566 § 2 k.c. zdanie ostatnie) o naprawienie szkody doznanej przez niego wskutek nienależytego spełnienia świadczenia przez sprzedawcę poprzez sprzedaż rzeczy wadliwej. Są to bowiem odrębne od siebie roszczenia [por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2011 r., III CSK 220/10].

W związku z tym, że oświadczenie woli o obniżeniu ceny ma charakter prawokształtujący i tym samym wywołuje określone materialnoprawne skutki z mocy prawa, Sąd rozpoznający sprawę winien zatem w pierwszej kolejności zbadać, w jakim zakresie oświadczenie to wywołało oczekiwany przez powoda skutek i tym samym do jakiej kwoty powództwo z tego tytułu jest uzasadnione (to jest w oparciu o art. 560 § 1 i 3 k.c.), a następnie rozważyć, czy mimo obniżenia ceny w majątku powoda powstała szkoda związana z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez sprzedawcę, polegającego na wydaniu rzeczy wadliwej. Należy mieć przy tym na uwagę, że szkoda to uszczerbek w dobrach prawnie chronionych poniesiony wbrew woli poszkodowanego, przy czym szkoda majątkowa określana jest jako różnica pomiędzy stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wywołującym szkodę oraz po jego wystąpieniu.

Podsumowując tą część rozważań wskazać trzeba, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, zaniechał bowiem zbadania materialnej podstawy żądania, jaką jest art. 560 § 1 i 3 k.c. Sąd I instancji całkowicie pominął fakt, że powód złożył prawokształtujące oświadczenie woli o obniżeniu ceny, jak również pominął wynikające stąd skutki prawne. Tymczasem oświadczenie to z mocy prawa zmieniło treść łączącego strony stosunku umownego. Dopiero po ustaleniu powyższego (oraz przysługującej powodowi z tego tytułu kwoty) możliwe są dalsze rozważania, dotyczące zasadności roszczenia powoda jako ewentualnie znajdującego podstawę prawną w art. 471 k.c. (o ile oczywiście kwota obniżenia ceny będzie niższa od żądania pozwu). Co więcej Sąd Okręgowy nie ustalił nawet w pełni stanu faktycznego pozwalającego dokonać takiej oceny, w uzasadnieniu brak bowiem ustaleń faktycznych dotyczących treści oświadczenia woli powoda o odstąpieniu od umowy, którego integralną część stanowią opinie i kosztorysy J. Ś. dotyczące szczegółowo opisanych wad budynku, których dotyczy oświadczenie o obniżeniu ceny. Dopiero kolejnym krokiem powinna być ocena, czy powód o tych konkretnych wadach (objętych oświadczeniem o obniżeniu ceny) wiedział w chwili zawierania umowy.

Uzasadniony okazał się również podniesiony przez stronę pozwaną zarzut naruszenia art. 327 1 § 1 k.p.c., treść uzasadnienia Sądu pierwszej instancji nie tylko bowiem pomija rozważania na tle art. 560 § 1 i 3 k.c., ale w zakresie przytoczonych przepisów prawa materialnego dotyczących rękojmi nie zawiera w zasadzie żadnej subsumpcji, co uniemożliwia odczytanie intencji Sądu Okręgowego zasądzającego kwoty z trzech różnych tytułów.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zgodnie z art. 386 § 1 pkt 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy winien zatem w pierwszej kolejności zbadać w jakim zakresie oświadczenie prawokształtujące jest skuteczne, co wymaga uzupełnienia stanu faktycznego (zrekonstruowania oświadczenia woli powoda o odstąpieniu od umowy wymaga przy tym oceny nie tylko pisma powoda zawierającego oświadczenie, ale także stanowiących jego integralną część opinii i kosztorysów). Jedynie konkretne, wymienione w oświadczeniu o obniżeniu ceny wady, mogą być objęte skutkiem oświadczenia prawokształtującego, który następuje z mocy prawa. Kolejnym krokiem powinna być ocena, czy powód wiedział w chwili zawierania umowy o wadach objętych oświadczeniem o obniżeniu ceny.

Po ustaleniu powyższego Sąd Okręgowy winien ustalić kwotę obniżenia ceny. Należy przy tym dokonać wyboru między opisanymi wyżej dwoma nurtami w orzecznictwie, z których starszy (powoływany przez powoda i dominujący w latach dziewięćdziesiątych XX wieku) wiąże kwotę obniżenia ceny z kosztem usunięcia wad, natomiast nowszy nakazuje ustalić kwotę obniżenia w takiej proporcji w stosunku do ceny uzgodnionej przez strony w umowie, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Punktem wyjścia dla oceny kwoty obniżenia ceny jest przy tym cena określona w umowie sprzedaży, nie zaś wartość rynkowa rzeczy sprzedanej.

Następnie w związku z tym, że powód nie skorzystał z żadnego innego uprawnienia z rękojmi, jak tylko z uprawnienia do obniżenia ceny, to o ile wysokość dochodzonego pozwem roszczenia powoda okaże się wyższa od kwoty obniżenia ceny, Sąd Okręgowy winien rozważyć, czy różnica między tymi kwotami może być zasądzona jako odszkodowanie z art. 471 k.c. Konieczne jest zatem rozważenie wszystkich przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej opartej o te artykuł. Przy zasądzaniu odsetek od kwoty ewentualnego odszkodowania Sąd Okręgowy winien mieć na uwadze art. 363 § 2 k.c.

Nie jest wykluczone, że opisane wyżej czynności będą wymagały uzupełniającej opinii biegłych sądowych.

Sąd Okręgowy winien również zobowiązać powoda do jednoznacznego określenia jego stanowiska w przedmiocie wad prawnych, a w szczególności do wskazania, czy powód rozszerzył powództwo powołując się na nieobjęte stanem faktycznym pozwu fakty dotyczące wad prawnych rzeczy, jeżeli tak - jakiej kwoty powód żąda z tego tytułu, jakie uprawnienia z rękojmi w tym zakresie realizuje, ewentualnie czy korzysta z reżimu odpowiedzialności odszkodowawczej.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny pozostawił Sądowi Okręgowemu w Szczecinie stosownie do art.108 § 2 k.p.c.