Treść orzeczenia
Sygn. akt I ACa 449/12
Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej
Dnia 18 maja 2012 r.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:
SSA Sławomir Jurkowicz (spr.)
SSA Elżbieta Lipińska
SSA Tadeusz Nowakowski
Teresa Wróbel - Płatek po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2012 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul . (...) o uchylenie uchwały na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 21 grudnia 2011 r. sygn. akt I C 1094/10 oddala apelację.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w pkt I uchylił uchwały nr 2/2010 w części dotyczącej punktu C tej uchwały i nr 4/2010 w całości podjęte przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy ul . (...) z dnia 12.08.2010 r.; w pkt II oddalił powództwo Gminy W. o uchylenie uchwał nr 2/2010 w pozostałej części oraz w całości uchwał nr 1/2010 i nr 3/2010 oraz w pkt III zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 580 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Przedmiotowe rozstrzygnięcie w zakresie dotyczącym uchwały nr 2/2010 Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące istotne ustalenia faktyczne:
Powodowa Gmina W. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul . (...) we W., posiadając wynoszący 68,75% udział w nieruchomości wspólnej.
Na zebraniu w dniu 12.08.2010 r., zaprotokołowanym przez notariusza, właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul . (...), podjęli cztery uchwały.
W uchwale nr 2/2010 w ust. 1 właściciele wyrazili zgodę na:
a) adaptację strychu o pow. 160 m 2 w nieruchomości położonej we W. przy ul . (...) przez M. G. (inwestora) na cztery samodzielne lokale mieszkalne, jej staraniem i na jej koszt;
b) wydzielenie z nieruchomości wspólnej i ustanowienie odrębnej własności czterech lokali mieszkalnych wybudowanych przez adaptację dokonaną przez inwestora;
c) sprzedaż na odrębną własność powstałych w wyniku adaptacji wyżej opisanych czterech lokali mieszkalnych, po ich powstaniu w wyniku adaptacji przeprowadzone zgodnie z prawem budowlanym i po uzyskaniu przez inwestora odpowiednich zaświadczeń o samodzielności tych lokali, za cenę: 2.850 zł/m 2 powierzchni o wysokości sufitu powyżej 220 cm, 1.425 zł/m 2 powierzchni o wysokości sufitu do 219 cm oraz 100 zł/m 2 powierzchni o wysokości sufitu poniżej 160 cm.
Kwota miała zostać wyliczona po potrąceniu z ceny, za zgodą stron, nakładów poniesionych przez inwestora na adaptację (przebudowę) i inwestycje na częściach wspólnych uzgodnionych z zarządem, jako wzajemnych i wymagalnych wierzytelności. Inwestor został zobowiązany w uchwale do przedstawienia wyceny nakładów wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego;
d) zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej czterech lokali mieszkalnych obliczonych na zasadzie wynikającej z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali;
e) zawarcie przez Wspólnotę Mieszkaniową z M. G. przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego na uzgodnionych przez wspólnotę warunkach.
Jednocześnie, w ust. 2 uchwały nr 2/2010 wspólnota udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia z M. G. przedwstępnej umowy.
Do poinformowania właścicieli lokali w budynku przy ul . (...) o zwołaniu zebrania na dzień 12.08.2010 r., na którym podjęto powyższe uchwały, a także o porządku zebrania, zobowiązano zarządcę wspólnoty. Na zebraniu byli reprezentowani byli właściciele pięciu lokali posiadających łącznie więcej niż 1/5 udziałów.
W piśmie z dnia 20.08.2010 r. pełnomocnik powódki zwrócił się do zarządcy pozwanej wspólnoty o przesłanie dokumentów obejmujących uchwały podjęte na zebraniu w dniu 12.08.2010 r.
W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo o uchylenie uchwały nr 2/2010 zasadne jest jedynie częściowo, a mianowicie co do punktu c) uchwały, w której właściciele określili zasady sprzedaży na odrębną własność lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu. W tym bowiem zakresie, zdaniem tego Sądu, owa uchwała naruszała interes powódki co do ceny sprzedawanych mieszkań bowiem przewidując możliwość potrącenia za zgodą stron z ceny sprzedaży nakładów jakie inwestor poniesie na adaptację (przebudowę) i inwestycje na częściach wspólnych uzgodnionych z zarządem stwarzała ryzyko, że ostatecznie inwestycja będąca prywatną inicjatywą inwestora, finansowana będzie z środków wspólnoty. Jednocześnie zdaniem Sądu I instancji, przedmiotowa uchwała w pozostałym zakresie nie naruszała art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm., dalej jako: „ustawa.") wskazującego czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli, a wśród nich m.in. wymogu wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy). Skoro bowiem właściciele podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na adaptację strychu na cele mieszkalne, ustanowienie odrębnej własności i ich sprzedaż, to właściwą podstawę prawną uchwały stanowi art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym właściciele wyrażają zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W tym zaś zakresie Sąd I instancji nie dopatrzył się niezgodności zaskarżonej uchwały z art. 23 ustawy o własności lokali. Jednocześnie zdaniem tego Sądu, powódka nie wykazała - a to na niej zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. ciążył obowiązek dowodowy odnośnie podstaw zaskarżenia uchwały - aby uchwała nr 2/2010 naruszała jej interes w ten sposób, że „ewidentnie zaniżono cenę sprzedaży mających powstać z adaptacji mieszkań". Powódka nie zgłosiła żadnych wniosków dowodowych w celu wykazania zasadności swojego twierdzenia, w tym w szczególności nie wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.
O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł stosownie do wyniku sprawy na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. oraz §11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).
Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka zaskarżając go części dotyczącej pkt II w zakresie, w jakim Sąd Okręgowy oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr 2/2010 a dotyczącej jej ust. 1 lit. A, b, d, e oraz ust. 2., zarzuciła naruszenie prawa materialnego, t.j.art.22 ust.3 pkt 4 ustawy o własności lokali w zw. z art. 6 k.c. przez przyjęcie że pozwana, wyrażając zgodę na adaptację strychu, nie miała ustawowego obowiązku zawarcia w zaskarżonej uchwale zapisu w zakresie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej .
Wskazując na powyższy zarzut powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie zaskarżonej uchwały nr 2/2010 w części dotyczącej jej ust.1 lit.a,b,d,e oraz ust.2 oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych za II instancję.
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz od powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Na wstępie rozważań wskazać należy, iż za podstawę swojego rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny przyjął w całości ustalenia faktyczne Sądu I instancji, które znajdowały pełne potwierdzenie w zgromadzonym i należycie ocenionym przez ten Sąd materiale dowodowym. Podkreślić przy tym trzeba, iż apelująca w istocie nie kwestionowała owych ustaleń a swoje zarzuty skoncentrowała wyłącznie na rzekomym naruszeniu przez Sąd I instancji w skazanych w apelacji przepisów prawa materialnego.
Przechodząc do oceny wskazanych w apelacji zarzutów dotyczących naruszenia przepisu art. 22 ust. 3 pkt 4 cytowanej ustawy o własności lokali podkreślić trzeba, iż apelująca naruszenia owego unormowania upatrywała w tym, że zaskarżona uchwała pozwanej wspólnoty nie zawierała zapisu dotyczącego zmiany przeznaczenia przedmiotowej części nieruchomości wspólnej (strychu) przed zapisem obejmującym udzielenie zgody na jej przebudowę lub nadbudowę oraz inne związane z tym czynności. Zdaniem apelującej taki zapisz uwagi na treść art.22 ust. 3 pkt 1-10 powinien się znaleźć i to w kolejności w nim wymienionej.
W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut naruszenia powyższego przepisu nie zasługiwał na uwzględnienie z tej prostej przyczyny, iż wbrew wywodom skarżącej jednoznaczny w swej treści zapis zawarty w ust. 1 lit. a owej uchwały zawierał zgodę właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty na zmianę dotychczasowego przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie podejmując zaskarżoną uchwałę nr 2 członkowie pozwanej wspólnoty w sposób jednoznaczny na jej wstępie w ust. 1 lit. a wyrazili zgodę na „adaptację” a więc oczywistą zmianę dotychczasowego przeznaczenia strychu o powierzchni 160 m 2 w nieruchomości położonej we W. przy ul . (...) przez M. G. (inwestora) na „cztery samodzielne lokale mieszkalne, jej staraniem i na jej koszt”. Oczywistym w tej sytuacji jest, że część nieruchomości wspólnej w postaci strychu, która nie służyła celom mieszkalnym, wolą członków pozwanej wspólnoty zmienił swoje przeznaczenie i funkcje na mieszkalną. Mało tego wbrew oczywistej i cytowanej powyżej treści spornej uchwały, apelująca w sposób całkowicie irracjonalny zarzuca, iż owa uchwała nie określała powierzchni, której ta zmiana dotyczyła, co nie wymaga w tych okolicznościach żadnego komentarza.
Podkreślić również należy, iż zdaniem Sądu Apelacyjnego treść i wykładnia przedmiotowego przepisu art. 22 ustawy nie zakazuje objęcia jedną uchwałą jednocześnie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i udzielenia zgody na jej nadbudowę, przebudowę i dokonanie innych czynności wymienionych w pkt 5 ust. 1 art. 22 ustawy. Brak jest również podstaw do przyjęcia, aby zgoda na dokonanie czynności określonych w pkt 4 i 5 omawianego unormowania musiała być dokonana w formie podjęcia odrębnych uchwał w tym zakresie, co wydaje się sugerować apelująca zarzucając naruszenie przez pozwaną bliżej nieokreślonej procedury.
W świetle powyższych rozważań nie sposób merytorycznie odnieść się do zarzucanego w apelacji naruszenia przez Sąd I instancji także przepisu art. 6 k.c., który miał pozostawać w związku z art.22 ust. 3 pkt 4 ustawy. Oczywistym przy tym, z uwagi na brzmienie przepisu art. 6 k.c., pozostaje to, że to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek świadczących o wadliwości spornej uchwały. Jak trafnie zaś uznał to Sąd I instancji, w realiach analizowanej sprawy obowiązkowi temu apelująca jednak nie sprostała. Natomiast lakoniczne odwoływanie się w uzasadnieniu apelacji do rzekomego naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art.233 § 1 k.p.c. przekonuje o całkowitym niezrozumieniu treści owej regulacji przez skarżącą. Niewątpliwie bowiem stanowisko apelującej w tym zakresie odnosi się nie do zasady swobodnej oceny dowodów a jedynie sprowadza się do całkowicie bezzasadnej polemiki z merytoryczną oceną spornego żądania dokonana przez Sąd I instancji.
W konsekwencji z przyczyn powyżej wskazanych Sąd Apelacyjny, po myśli przepisu art. 385 k.p.c., oddalił apelację powódki jako całkowicie bezzasadną.