descriptionTreść orzeczenia

Sygn. akt I ACa 1261/18

Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Dnia 24 lipca 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

SSA Marek Boniecki

SSA Grzegorz Krężołek (spr.)

SSA Józef Wąsik

SSA Grzegorz Krężołek SSA Marek Boniecki SSA Józef Wąsik

Uzasadnienie

M. B. (1) w pozwie skierowanym przeciwko Gminie Miejskiej (...) domagał się zasądzenia kwoty 358.435 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.867, zł od dnia 17 stycznia 2013 r. od kwoty 75.570 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r., od kwoty 124.506 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r. oraz od kwoty 108.492 zł od dnia 6 sierpnia 2015r .Ponadto wnosił o obciążenie przeciwniczki procesowej kosztami procesu.

Uzasadniając zgłoszone roszczenie wskazał, że był właścicielem:

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr (...)położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy ul. (...), o pow. 41,09 m 2,

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr (...) położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy ul. (...), o pow. 37,7 m 2 ,

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr(...)położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy ul. (...), o pow. 59 m 2 ,

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr(...) położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy (...) o pow. 25,84 m ( 2),

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr (...) położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy(...)o pow. 39,67m ( 2).

Wszystkie wskazane lokale były zajmowane przez osoby trzecie bez tytułu prawnego, a pomimo uprawomocnienia się wyroków Sądu Rejonowego dla K. w K. orzekających ich eksmisję z nich , pozwana Gmina Miejska (...) nie wywiązała się z obowiązku dostarczenia eksmitowanym osobom lokali socjalnych.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej , w zakresie obrotu nieruchomościami, M. B. (1) sprzedał je.

W warunkach , gdy w datach zawarcia poszczególnych umów mieszkania te były zajęte przez byłych najemców , uzyskał za nie ceny niższe od rynkowych.

Dochodzone pozwem odszkodowanie stanowi różnicę miedzy tą ich ceną, wynoszącą jego zdaniem , 6 300 zł za metr kwadratowy , a sumami , które z tytułu cen uzyskał w poszczególnych umowach sprzedaż. Przy obliczaniu wskazywanej ceny rynkowej za podstawę obliczenia metrażu mieszkań przyjął ich powierzchnie użytkowe , bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych.

Jego zdaniem podstawą roszczenia kompensacyjnego , które sformułował była norma art. 417 kc w zw z art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 cz6erwca 2001r o ochronie praw lokatorów.

Pozwana odpowiadając na pozew domagała się oddalenia powództwa w całości i obciążenia powoda kosztami postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko Gmina argumentowała , że jej odpowiedzialność odszkodowawcza wobec M. B. (1) jest wykluczona dlatego , że lokale objęte późniejszymi umowami sprzedaży zawartymi przez powoda , już w chwili ich nabywania przez niego były zajęte prze lokatorów a traki ich stan niewątpliwie ograniczająco wpłynął na ceny za które M. B. (1)za nie zapłacił.

Po drugie , przez cały okres pomiedzy datami prawomocności wyroków eksmisyjnych i w których powód był właścicielem wskazywanych przez niego mieszkań otrzymywał on od strony pozwanej świadczenia odszkodowawcze odpowiadające różnicy pomiedzy tym co świadczyli lokatorzy z tytułu czynszu za zajmowane lokale, a czynszem rynkowym za korzystanie z nich , na podstawie art. 18 ust. 3 a ustawy z 21 czerwca 2001r.

Po trzecie , to wyłącznie powód zdecydował o tym kiedy i na jakich warunkach zbyć mieszkania. Za konsekwencje majątkowe tych decyzji strona pozwana odpowiadać nie może.

Twierdziła , że wobec lokatorów trzech spośród wskazywanych przez powoda lokali złożyła oferty zawarcia umowy najmu lokali socjalnych.

Pozwana podnosiła także , że M. B. (1) nie dokonywał na te lokale żadnych nakładów.

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2018r , Sad Okręgowy w Krakowie :

- oddalił powództwo [ pkt I ] ,

- zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 7200 zł , tytułem zwrotu kosztów postępowania [ pkt II ] oraz

- nakazał ścignąć od M. B. (1) na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okresowego w K. kwotę 892, 60 zł tytułem wydatków związanych z postępowaniem , włożonych tymczasowo ze środków budżetowych [ pkt III sentencji wyroku ] ,

Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia :

Powód w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmował się obrotem nieruchomościami.

M. B. (1) był współwłaścicielem:

-

w 1207/4000 części nieruchomości położonej w K. jednostka ewidencyjna (...) obręb nr (...)utworzonej z działki nr (...) o pow. 224 m ( 2) zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym nr (...), położonym przy ul. (...) objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K. w K. oraz

-

w 2309/10000 części nieruchomości położonej K. jednostka ewidencyjna(...)obręb nr (...) utworzonej z działki nr (...), o pow. 680m ( 2), zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym nr (...) przy (...) w K. objętej księga wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K.w K.

a także właścicielem:

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr(...) położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy ul. (...), o pow. 37,7 m ( 2), objętego księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K.w K. oraz

-

lokalu mieszkalnego oznaczonego jako nr(...) położonego w budynku wielomieszkaniowym w K. przy ul. (...), o pow. 59 m ( 2), objętego księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K. wK.

W momencie zakupu powyższych lokali przez powoda były one zajęte przez lokatorów kwaterunkowych.

Lokal położony w K. przy ul. (...) był zajmowany przez K. T., H. T. oraz D. T.. Na mocy wyroku Sądu Rejonowego dla K.w K. z dnia 8 stycznia 2007 r. wyżej wymienionym osobom nakazano opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.

Lokal położony w K. przy ul. (...) był zajmowany przez E. L. i B. M.. Na mocy wyroku Sądu Rejonowego dla K. wK. z dnia 20 września 2006 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.

Mieszkanie położone w K. przy ul. (...) był zajmowany przez M. J. (1), K. J. i małoletniąM. J. (2) Na mocy wyroku Sądu Rejonowego dla K.w K.z dnia 23 maja 2007 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.

Lokal położony w K. przy (...) był zajmowany przez A. G., M. G. oraz małoletnich : G. G. (1), K. G. oraz B. G.

Na podstawie wyroku Sądu Rejonowego dla K.w K.z dnia 4 grudnia 2002 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.

Z dalszej części ustaleń wynika , iż na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali zawartej w dniu 19 grudnia 2012 r. przed notariuszem T. Z., nr rep.(...) ustanowiono między innymi odrębną własność lokalu nr (...) znajdującego się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy ul (...) w K. na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), który to lokal składa się z pokoju z aneksem kuchennym i łazienki o łącznej powierzchni 21,09 m 2 oraz z przynależnej do lokalu piwnicy o powierzchni 20 m 2.

M. B. (1) sprzedał J. i M. małżonkom Ś. oraz G. G. (2) udziały wynoszące po ½ części we współwłasności tym lokalu za cenę po 41.500 zł.- łącznie 83.000zł

Na mocy umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 15 lutego 2013 r. przed notariuszem T. Z. nr rep. (...)powód sprzedał T. i S. małżonkom K. całą, wolną od obciążeń nieruchomość położoną w K. objętą księgą wieczystą nr (...), stanowiącą lokal mieszkalny składający się z pokoju, kuchni i wc o łącznej powierzchni 23,9 m ( 2), do którego przynależy piwnica o powierzchni 13,8 m ( 2), oznaczony numerem(...)znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy ul. (...) w K. za cenę 75.000 zł.

Na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 17 kwietnia 2014 r. przed ,notariuszem M. Ł. nr rep. (...) M.B. (1) sprzedał B. K. oraz K. C. – wolne od obciążeń udziały wynoszące po ½ części we współwłasności nieruchomości położonej w K. objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej lokal mieszkalny oznaczony numerem (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki, do którego przynależy piwnica o powierzchni 16,38 m ( 2 )o łącznej powierzchni (wraz z piwnicą) 59 m ( 2,) znajdujący się w budynku oznaczonym numerem (...) położonym przy ul. (...) w K. za cenę łączną 144.000zł.

Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali zawartej w dniu 27 lipca 2015 r. przed notariuszem M. Ł. nr rep. (...) ustanowiono odrębną własność lokalu oznaczonego nr (...) znajdującego się na parterze budynku nr (...) przy (...) w K., składającego się z pokoju z aneksem kuchennym i łazienki o łącznej powierzchni 17,84 m ( 2), a także odrębną własność lokalu oznaczonego nr(...)znajdującego się na parterze budynku nr (...) przy (...) w K., składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju i łazienki o łącznej powierzchni 31,87 m ( 2).

Powód sprzedał G. G. (3) te lokale mieszkalne G. G. (3) : nr (...)za cenę 54.000 zł oraz nr (...) za cenę 96.000 zł -łącznie za 150.000 zł).

Ustalono w tej umowie, iż każdoczesnym właścicielom lokalu mieszkalnego nr (...) przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z piwnicy oznaczonej numerem (...) o powierzchni 8m ( 2), a każdoczesnym właścicielom lokalu mieszkalnego nr (...) przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z piwnicy oznaczonej numerem (...) o powierzchni 7,8 m ( 2).

Ponadto Sąd Okręgowy ustalił , że :

Skierowaniem z dnia 2 września 2015 r. Prezydent Miasta K. skierował A. N., G. G. (1), K. G., P. G. i B. G. do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nr (...) przy ul (...) w K..

Oferta ta nie została przyjęta , a osoby zamieszkały ostatecznie przy ul (...) wK., wcześniej zajmując lokal znajdujący się przy (...) w K., który po wyodrębnieniu lokalu o numerze (...) obejmował swoją powierzchnią nowo wyodrębnione lokale o numerach (...) i (...), zbyte przez powoda na rzecz G. G. (3) .

Z kolej części ustaleń wynika , że nieruchomość obejmująca lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy ul. (...) w K. w stanie wolnym przedstawiała wartość 147.822 zł, natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 94.606 zł,

Nieruchomość obejmująca lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy ul (...) w K. w stanie wolnym przedstawiała wartość 195.204 zł, natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 124.931 zł.

Nieruchomość obejmująca lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy ul. (...) w K. w stanie wolnym przedstawiała wartość 248.439 zł, podczas gdy w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 159.001 zł.

Nieruchomość obejmująca lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy (...)w K. w stanie wolnym przedstawiała wartość 101.384 zł, w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 61.844 zł.

Nieruchomość obejmująca lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku oznaczonym nr (...) położonym przy (...) w K. w stanie wolnym przedstawiała wartość 170.694, zł natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 104.123 zł.

W ramach oceny prawnej roszczenia powoda , uznając je za nieuzasadnione, Sąd Okręgowy stanął na stanowisku , że jakkolwiek roszczenie odszkodowawcze dla którego podstawą może być norma art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 kc ma obejmować kompensatę szkody w pełnej wysokości , nie mniej nie zwalnia to osoby , która takiego odszkodowania dochodzi, od obowiązku wykazania realizacji wszystkich przesłanek normatywnych takiej odpowiedzialności.

Uwzględniając tę regułę Sąd I instancji uznał , że M. B. (1) , który uszczerbek po swojej stronie utożsamił z nie uzyskaniem cen sprzedaży odpowiadających wartości rynkowej zbytych lokali wolnych od lokatorów wartości, co miało być spowodowane zaniechaniem pozwanej gminy w zakresie dostarczenia lokali socjalnych eksmitowanym z tych lokali osobom , nie zdołał swojego roszczenia udowodnić.

Szkoda powoda mogłaby polegać , zdaniem Sądu , na zmniejszeniu wartości nieruchomości należących przed zbyciem do niego przy czym skala tego ograniczenia byłaby pochodna wszystkich okoliczności w tym tego , iż potencjalny nabywca lokalu [ nadal ] zajętego przez [ byłych ] lokatorów miałby uprawnienie wobec odpowiedzialnej odszkodowawczo gminy do domagania się wypłaty odszkodowania w postaci comiesięcznych świadczeń odpowiadających rynkowej stawce czynszu za tego rodzaju lokale ale także powiększonego o kompensatę finansową tego , że właściciel doznaje ograniczeń w korzystaniu w takiej sytuacji ze swoich uprawnień właścicielskich do niego.

Zatem sposób w jaki M. B. (1) określił swój uszczerbek czyni go nierelewantnym prawnie.

Odwołując się do dokonanych ustaleń faktycznych w tym w szczególności do tej ich części , która dotyczyła kwot uzyskanych przez powoda w transakcjach zbycia poszczególnych lokali na rzecz kontrahentów , przyjmując , że nie dowiódł adekwatnego związku przyczynowego pomiedzy zarzucanym przezeń zaniechaniem ze strony Gminy a jego , w ten sposób określoną szkodą , Sąd zwrócił uwagę , że ceny za poszczególne lokalem były za każdym razem przedmiotem konsensusu pomiedzy stronami umowy.

Z materiału dowodowego nie wynika przy tym jaki wpływ na te , wynegocjowane , ceny miało zaniechanie strony pozwanej i wynikający stąd fakt , iż datach sprzedaży lokale były nadal zajęte przez [ byłych ] lokatorów.

Sąd zaakcentował przy tym , iż pomimo , że z wniosków opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego , która była przeprowadzona w postępowaniu wynika , że wartość rynkowa tych lokali w stanie wolnym była wyższa niż wartość lokali w ten sposób zajętych , tym nie mniej nie można dostrzec żadnej zależności pomiedzy cenami ostatecznie ustalonymi w poszczególnych transakcjach a wartościami lokali określonymi w opracowaniu eksperta.

Sąd i instancji wskazał , że tylko w jednym wypadku , w odniesieniu do lokali położonego w K. przy (...)[ oznaczonych jako(...) ] powód otrzymał kwoty nieco wyższe aniżeli te , które odpowiadały cenom rynkowym dla lokali tego rodzaju , zajętych przez lokatorów. W pozostałych przypadkach zgodził się na sprzedaż za cenny istotnie niższe aniżeli te , które zostały określone jako rynkowe dla tego rodzaju mieszkań , którymi właściciel nie może swobodnie dysponować.

Stąd M.B. (1)nie dowiódł żadnej zależności pomiedzy faktem takiego stanu lokali za utrzymywanie którego mogłaby odpowiadać pozwana , a cenami , które osiągnął z ich sprzedaży .

To jedynie potwierdza , że cena zależała [ także] od innych czynników , wykluczając możliwość przyjęcia takiego związku pomiedzy zarzucanym zaniechaniem jako źródłem uszczerbku a sama szkoda po stronie powoda .

Wniosek taki jest tym bardziej , w ocenie Sądu Okresowego uprawniony gdy zważyć , że w przypadku jednej transakcji powód zdołał wynegocjować kwotę wyższą aniżeli wartość rynkowa lokalu o takim statusie [ zajętego ] jakim w dacie sprzedaży pozostawał. To dodatkowo świadczy nie tylko o tym , że również i przed wszystkim inne przyczyny decydowały o uzyskiwanych cenach ale także o tym , że było możliwe uzyskanie jej wyższej aniżeli określała to wartość rynkowa mieszkania , które zajmowali [ byli ] lokatorzy.

Sąd Okręgowy nawiązując także do wniosku , iż to powód sam zdecydował o tym kiedy przeprowadzić transakcje sprzedaży , co w warunkach braku wpływu pozwanej na tę decyzje , także wyłącza możliwość uznania żądania indemnizacyjnego za usprawiedliwione dla braku normalnego związku przyczynowego , podkreślił , że M. B. (1) miał dostęp do listy osób oczekujących w K. na lokale socjalne, stąd mógł , jako podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami , określić czas w którym lokale , których był właścicielem, uzyskają status lokali wolnych, a cena za ich zbycie będzie na rynku wyższa.

Konsekwencje finansowe decyzji o sprzedaży , w czasie , który swobodnie został wybrany przez M. B. (1) nie mogą obciążać[ odszkodowawczo] strony pozwanej.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 kpc , stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Ta sama reguła i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych , zdecydowały o tym , że powód został obciążony pozostałą częścią wydatków związanych z postępowaniem.

W apelacji od tego orzeczenia powód , zaskarżając je w części , domagał się wydania przez Sąd II instancji rozstrzygnięcia reformatoryjnego w następstwie którego zostanie na jego rzecz zasądzona kwota 319 038 zł z ustawowymi odsetkami od kwot :

- 49867 zł od dnia 17 stycznia 2013r ,

- 3349 od dnia 14 14 czerwca 2018r ,

- 70 273 zł , 89 438 zł oraz 106 111 zł od dnia 6 sierpnia 2015r do dnia zapłaty, a pozwana zostanie także obciążona kosztami postępowania za obydwie instancje.

Środek odwoławczy został oparty na zarzucie naruszenia prawa materialnego, w postaci nieprawidłowego zastosowania następujących norm :

a/ art. 417 kc w zw z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego [ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 1234 ] i w zw. z art. 361 §1 kc , poprzez nietrafne przyjęcie , iż pomiedzy zaniechaniem strony pozwanej w zakresie dostarczenia eksmitowanym lokatorom lokali, których właścicielem był skarżący , a jego szkodą w postaci nie uzyskania właściwych cen , za ich sprzedaż odpowiadających warunkom rynkowym , nie zachodzi adekwatny związek przyczynowy , oraz

nie stanowi szkody powoda różnica pomiedzy cenami rynkowymi tych lokali w stanie wolnym , a tymi , które uzyskał , sprzedając je jako zajęte przez lokatorów,

b/ art. 361 §2 kc wobec niezasadnego przyjęcia przez Sąd I instancji , iż przysporzenie majątkowe z tytułu odszkodowania za korzystanie z lokali własności powoda przez lokatorów , uprawnionych do lokali socjalnych , bez tytułu prawnego , które było wypłacane przez stronę pozwaną skarżącemu, stanowi właściwe wyrównanie poniesionego przez niego uszczerbku wobec zastosowania reguły kształtowania zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej „ compensatio lucri cum damno „ ,

c/ art. 362 kc wobec nietrafnego uznania przez Sąd Okręgowy ,iż ten przepis ma zastosowanie dla oceny roszczenia M. B. (1) , a apelujący przyczynił się swoim zachowaniem do powstania szkody , której wyrównania domaga się .

Odpowiadając na apelację Gmina Miejska (...) domagała się jej oddalenia jako pozbawionej usprawiedliwionych podstaw oraz obciążenia pozwanego kosztami postępowania apelacyjnego.

Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny rozważył :

Środek odwoławczy M. B. (1) nie jest uzasadniony i podlega oddaleniu.

W szczególności nie można podzielić żadnego zarzutów na których opiera się jego konstrukcja .

Powód nie formułuje zarzutów procesowych za pośrednictwem których negowałby sposób przeprowadzenia przez Sąd Okręgowy oceny zgromadzonych dowodów , czy też takich , w których byłaby zawarta krytyka ustaleń faktycznych na których oprał oceniane instancyjnie rozstrzygniecie .

Powoduje to , że Sąd Apelacyjny ustalenia te przyjmuje za własne.

Wymagają one uzupełnienia o :

nie będącą sporną pomiedzy stronami okoliczność , że po sprzedaniu lokali przez M. B. (1) zostały one zwolnione przez osoby , które je zajmowały bez tytułów prawnych./ por. protokół rozprawy apelacyjnej minuty 9-10 k. 346 akt ./ , a także o ustalenia zgodnie z którymi :

- lokale te zostały przez nowych nabywców sprzedane ,

- powód kupował je w celu dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wszystkie czynności związane ze zbyciem , realizował za pośrednictwem biur nieruchomości , a jeden lokal nabył dalszy pośrednik.

- w czasie negocjacji cenowych M. B. (1) dysponował danymi z listy oczekujących na lokale socjalne , prowadzonej przez stronę pozwaną , a w ramach negocjacji z potencjalnymi nabywcami lokali informował ich o tym , iż zostaną one wkrótce zwolnione przez zajmujące je dotąd osoby.

/ dowód : zeznania powoda w charakterze strony, zapis dźwiękowy rozprawy z dnia 15 grudnia 2016r k. 176-177 akt , minuty 10-38 /

Przechodząc do oceny zarzutów materialnych postawionych zaskarżonemu orzeczeniu przez powoda i uznając je za nietrafne;

na wstępie zauważyć należy , że skarżący odnosząc stawiane zarzuty do powołanych przez siebie norm nie uwzględnia tego , iż jak wynika z tej części uzasadnienia wyroku ,która została poświęcona ocenie prawnej żądania indemnizacyjnego powoda, przyczyną jego oddalenia było uznanie przez Sąd , iż apelujący nie dowiódł adekwatnego związku przyczynowego pomiedzy wskazywanym w podstawie faktycznej powództwa zaniechaniem strony przeciwnej w dostarczeniu lokali socjalnych osobom eksmitowanymi z lokali stanowiących jego własność , a kwotami jakie [ zaniżone wobec możliwych do osiągniecia na rynku ] osiągnął M. B. (1) zbywając je w czasie , kiedy były jeszcze zajęte.

Wszystkie pozostałe rozważania prawne Sądu I instancji dotyczące rodzaju szkody czy elementów kształtujących jej potencjalną wysokość, miały charakter uzupełniający i poboczny wobec, podanej wyżej , przyczyny prawnej decydującej o oddaleniu powództwa.

Już z tej przyczyny zarzuty materialne dotyczące naruszenia 361§2 kc w sposób opisany przez skarżącego czy też art. 362 kc należy uznać za chybione.

Zatem jedynie w drodze uwag uzupełniających , czynionych jedynie dla porządku wskazać należy , że w ramach oceny prawnej żądania powoda Sąd I instancji , wbrew stanowisku apelującego stawiającego zarzut naruszenia art. 362 kc , nie przyjął aby M. B. (1) przyczynił się do powstania szkody.

Traktował przyjęty opis sposobu jego postępowania zmierzającego do zbycia lokali objętych sporem , jako część okoliczności faktycznych potwierdzających nie zrealizowanie przesłanki odpowiedzialności kompensacyjnej pozwanej Gminy w postaci adekwatnego związku przyczynowego pomiedzy zarzucanym jej zaniechaniem , a uszczerbkiem majątkowym skarżącego.

Wbrew argumentacji autora środka odwoławczego , niezasadnie upatrującego w ocenie wyrażanej przez Sąd I instancji naruszenia art. 361 §2 kc , Sąd nie zajął stanowiska prawnego poddanego krytyce skarżącego w ramach tego zarzutu , zgodnie z którym szkodę powoda wyrównywało świadczenie jakie uzyskiwał od pozwanej , w postaci różnicy pomiedzy sumami świadczonymi przez [ byłych ] lokatorów jego lokali a stawkami czynszu , który za ich najem można byłoby osiągnąć w warunkach rynkowych, jako wolnych.

Sąd I instancji , odwołując się do utrwalonego orzecznictwa Sadu Najwyższego , służącego wykładni normy art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r O ochronie praw lokatorów [ ...] z którego wynika , że wywodzone z niej roszczenie odszkodowawcze właściciela obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości , jedynie wskazywał , że przy konieczności przyjęcia różnicowej metody określenia granic ilościowych takiego uszczerbku , za wyrównanie którego[o potencjalnie może odpowiadać druga strona sporu , należy także uwzględniać to ,że właściciel [ tak jak było to w rozstrzyganej sprawie ] , otrzymuje albo też jest uprawniony do domagania się od niej wypłaty odszkodowania odpowiadającego comiesięcznym rynkowym stawkom czynszu za wynajmowanie lokalu o takich cechach z którego nie może swobodnie korzystać , [ na podstawie art. 18 ust 3 a / ustawy .]

Sąd zwrócił też uwagę , że o takie świadczenie wyrównawcze do gminy- zobowiązanej do dostarczenia eksmitowanym takich lokali byłym lokatorom może w

kolejny nabywca lokalu , a uprawnienie to także limitująco wpływać powinno na rozmiar szkody za której wyrównanie w sporze odszkodowawczym gmina powinna odpowiada.

Jako drugi z tych ograniczających to świadczenie czynników , Sąd wskazał ten , który wynikał z faktu , że wskazane ograniczenie w dysponowaniu przedmiotem własności ma jednak w takich przypadkach jedynie charakter czasowy.

Podkreślając wielość połączonych ze sobą elementów jako wyznaczających skalę zakresu obowiązku wyrównawczego po stronie gminy w takich okolicznościach , jak ustalone w rozstrzyganej sprawie , nie uznawał , jak nietrafnie zarzuca mu skarżący , że jego uszczerbek nie podlega indemnizacji dlatego , ze został już uprzednio wyrównany przez świadczenie odszkodowawcze dotąd , systematycznie wypłacane przez pozwaną M. B. (1)do czasu zbycia prze niego lokali w wysokości wskazanych wyżej różnic czynszowych , przy zastosowaniu konstrukcji „ compensatio lucri cum damno „

Odnosząc się do zasadniczego dla instancyjnej oceny orzeczenia Sądu I instancji , zarzutu naruszenia art. 417 kc w zw z art. 361 §1 kc oraz art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001r O ochronie praw lokatorów [ ...] { jedn. tekst DzU z 2018 poz. 1234} ,mającego polegać na nietrafnym wniosku o niewykazaniu przez skarżącego istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiedzy zarzucanym zaniechaniem pozwanej w dostarczeniu lokali socjalnych, a szkoda powoda , należy uznać go za nieusprawiedliwiony.

W pierwszej kolejności zauważyć należy , że nie ma racji apelujący, gdy jego realizacji poszukuje w twierdzeniu , iż Sąd Okręgowy nie uznał za uszczerbek powoda różnicy w wartościach rynkowych lokali , w warunkach gdyby były wolne , w porównaniu z wartością ich , w sytuacji wykorzystywania ich nadal przez [ byłych ] lokatorów ] , określonych w opinii biegłej - rzeczoznawcy majątkowego E. H., złożonej w postepowaniu rozpoznawczym.

Sad I instancji nie wyraził takiego stanowiska prawnego , a przyczyną oddalenia żadania wyrównawczego było ocena , że za szkodę M. B. (1)strona pozwana nie odpowiada dla braku normalnego związku przyczynowego pomiedzy nie dostarczeniem lokali socjalnych przez pozwaną, a identyfikowanym przez niego , w opisany wyżej sposób uszczerbkiem majątkowym.

Po wtóre z ustaleń dokonanych w sprawie wynika ,że :

a/ powód kupował własność lub udziały we własności nieruchomości z którymi były związane uprawnieninia właścicielskie do wszystkich pięciu lokali objętych sporem, w czasie kiedy były one zajęte przez lokatorów , a zatem którymi , potencjalny , nowy ] właściciel nie mógł swobodnie dysponować. Niewątpliwie wpłynęło to ograniczająco na ceny , które powód za nie zapłacił. Jak wynika pośrednio z wniosków opinii biegłej były to ceny niższe aniżeli rynkowe dla lokali twego samego rodzaju i wielkości , których takie ograniczenia nie dotyczyły [ wolnych ] . O takiej różnicy przekonują również zasady doświadczenia życiowego.

b./ M. B. (1) kupował prawa do nieruchomości [ oraz lokali ] w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej , w zakresie obrotu nieruchomościami , zatem w celach komercyjnych , dalszego korzystnego zbycia a nie zaspokojenia bieżących własnych potrzeb mieszkaniowych ,

c/ decyzje o poszczególnych transakcjach , podejmowane w różnych okresach , w odniesieniu do poszczególnych lokali , opartych o prowadzone negocjacje dotyczące warunków na jakich ma dojść do przeniesienia ich własności na nabywców podejmował tylko powód , a pozwana nie miała żadnego wpływu ani same decyzje M.B. (1) w tym na czas kiedy decydował się na sprzedaż ani na warunki na jakich uznawał on oraz jego kontrahenci , iż czynność prawna może zostać dokonana.

Powód wprawdzie, podczas swojego przesłuchania twierdził , że do sprzedaży lokali zmusiło go stanowisko Urzędu Skarbowego ale faktów takich nawet nie uprawdopodobnił . Co więcej , nawet gdyby zdołał taki decydujący wpływ na jego - zróżnicowane czasowo - decyzje ze strony aparatu podatkowego wykazać , pozostawałoby to bez znaczenia dla oceny rozważanej przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy Miejskiej (...),

d/ powód miał dostęp do danych pochodzących od strony pozwanej , obrazujących liczbę podmiotów oczekujących na lokale socjalne , rozmiar zasobu takich lokali , którymi dysponuje gmina.

Jako zawodowo zajmujący się obrotem nieruchomościami , w tym takimi jak te , których dotyczyło postępowanie / co sam podczas przesłuchania nota bene przyznał / , był w stanie ocenić w jakim czasie lokale stanowiące jego własność zostaną zwolnione przez osoby dotąd je zajmujące, wobec wykonania obowiązku ustawowego przez stronne pozwaną w zakresie dostarczenia lokali socjalnych.

Podczas prowadzonych negocjacji cenowych zapewniał potencjalnych nabywców , na podstawie tych danych , iż lokale które oferuje do sprzedaży zostaną wkrótce zwolnione.

W tym kontekście zauważyć należy , iż powód nie dowiódł swoich twierdzeń sformułowanych w toku postępowania [ podczas przesłuchania w charakterze strony ] , że dane te nie obrazowały rzeczywistego stanu rzeczy , a jego osoba , jako właściciela zajętych nieruchomości była bez powodu pomijana „ w kolejce „ do ich zwolnienia.

Z ustaleń tych wynika także , że :

e/ ze sprzedaży lokali M. B. (1) uzyskiwał ceny zróżnicowane , przy czym były one zarówno wyższe od wartości rynkowej lokali w stanie zajętym jak i od nich niższe, chociaż takie i takie były przez powoda , decydującego się na sprzedaż, aprobowane,

- nie może też budzić wątpliwości , że nabywcy lokali do czasu ich zwolnienia

przez [ byłych ] lokatorów mieli uprawnieninie aby domagać się od strony pozwanej świadczenia odszkodowawczego , które dotąd otrzymywał poprzedni właściciel.

W świetle powołanych okoliczności faktycznych, należy wykluczyć istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiedzy nie dostarczeniem przez gminę lokali socjalnych eksmitowanym lokatorom zajmującym lokale mieszkalne , których własność przysługiwała powodowi a szkodą , którą M. B. (1) identyfikuje z różnicą pomiedzy wartościami rynkowymi tych lokali w stanie wolnym oraz zajętym przez te osoby.

Jest oczywiste , iż lokale w stanie wolnym mają na rynku wyższą wartość niż te same lokale zajęte przez osoby trzecie . Skalę tej różnicy ustaliła, w odniesieniu do lokali powoda , biegła - rzeczoznawca majątkowy- w opinii złożonej w sprawie.

Jednakowoż to powód samodzielnie zdecydował , nie będąc do tego w jakikolwiek sposób obligowany okolicznościami za których powstanie odpowiadałaby strona pozwana, o tym , że lokale te sprzeda oraz na jakich odbędzie się to warunkach , w tym warunkach cenowych , które w przypadku każdej z transakcji , odbywających się w dłuższym okresie czasu , pomiedzy 19 grudnia 2012 a 27 lipca 2015r, powód zawodowo zajmujący się obrotem nieruchomościami aprobował, po przeprowadzeniu negocjacji z nabywcami.

Aprobata taka dotyczyła każdej z transakcji niezależnie od tego , czy ustalona cena była wyższa czy też niższa od rynkowej wartości lokalu w stanie zajętym.

Jako profesjonalista na rynku nieruchomości , powód dysponował danymi pochodzącymi od pozwanej , na podstawie które4j mógł właściwie ocenić kiedy , wobec dostarczenia lokali socjalnych przez Gminę , jego lokale staną się wolne , a wobec tego zaczną reprezentować wyższą niż dotąd wartość rynkową.

Pomimo takich możliwości zdecydował się jednak na trwający przez kilka lat proces ich zbywania , w warunkach gdy pozostawały zajętymi , równocześnie przez cały ten czas pobierając od strony pozwanej świadczenie odszkodowawcze dla którego podstawą była norma art. 18 ust. 3 a/ ustawy z 21 czerwca 2001r

Gmina Miejska (...) nie miała żadnego wpływu nie tylko na to , że M. B. (1) akurat w tym , a nie w innym czasie , zdecydował się dokonanie pierwszej i kolejnych umów zbycia, ani też na to , jakie warunki uznał on za dostatecznie zapewniające ochronę jego interesów prawnych i finansowych w ramach poszczególnych transakcji.

Gdy dodać do tego jeszcze , że nabywcy uzyskali, w miejsce powoda uprawnienie do domagania się od pozwanej świadczenia odszkodowawczego o jakim mowa w art. 18 ust. 3 a./ ustawy z dnia 21 czerwca 2001r za okres do czasu zwolnienia lokali , należy uzna , ze powód nie dowiódł istnienia normalnego związku przyczynowego pomiedzy szkodą tak jak identyfikował ją powód , a tym , że gmina nie dostarczała w czasie kiedy był właścicielem lokali , zajmującym je eksmitowanym lokatorom, lokali socjalnych.

Z podanych przyczyn , w uznaniu ,że także i ten podnoszony przez apelującego zarzut materialny naruszenia przez Sąd I instancji art. 361 §1 kc, nie jest zasadny , apelację M. B. (1) Sąd Apelacyjny oddalił , na podstawie art. 385 kpc w zw z art. 417, 361 §1 kc oraz art. 18 ust 3 a i ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego [ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 1234]

Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego była norma art. 98 § 1 i 3 i art. 99 kpc w zw z art. 108 §1 kpc i 391 §1 kpc i wynikająca z niej zasada odpowiedzialności za wynik sprawy.

Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu zaskarżenia oraz fakt , że pozwana była profesjonalnie zastępowana przez radcę prawnego , kwota należna jej z tego tytułu od przegrywającego powoda , została ustalona na podstawie §2 pkt 7 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 [ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 265 ]

SSA Grzegorz Krężołek SSA Marek Boniecki SSA Józef Wąsik